Справа № 495/1147/17
рішення

ІМЕНЕМ УКрАЇНи

12 березня 2018 року м. Білгород-Дністровський

Білгород-Дністровський міськрайонний суд Одеської області в складі:

головуючої одноособово - судді Шевчук Ю.В.,

при секретарі Мамончик К.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Білгород-Дністровський в порядку спрощеного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ВАТ «ім.28 Червня», ОСОБА_2 про визнання недійсним договору найму житлового приміщення,

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернувся до суду до ВАТ «ім.28Червня», ОСОБА_2 про визнання недійсним договору найму житлового приміщення.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, просив суд задовольнити позовні вимоги з підстав, наведених у позовній заяві.

В судовому засіданні представник відповідача позовні вимоги не визнала, заперечувала проти їх задоволення, оскільки вважає їх необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, просила суд відмовити у задоволенні позову посилаючись на мотиви, викладені нею у запереченнях.

Представник відповідача - ВАТ «ім.28 Червня» у судове засідання не зявився, про час та дату розгляду справи неодноразово сповіщався належним чином, причини неявки суду не повідомив, будь-яких заяв на адресу суду не надавав.

Дослідивши матеріали справи, докази, пояснення сторін, суд приходить до наступних висновків.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач зазначає наступне. 05 січня 2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 був укладений договір купівлі-продажу квартири №10, яка розташована в житловому будинку №3 по провулку Приморському, м.Білгород-Дністровський, Одеської області. Після набуття у власність квартири, продавець ОСОБА_3 повідомила ОСОБА_1 про те, що до Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області звернувся з позовом ОСОБА_2 про визнання вказаного договору купівлі-продажу недійсним та виселення з квартири. В судовому засіданні, яке відбулося 12.12.2016 року, ОСОБА_5 надав до копію договору найму квартири, який, з його слів, був укладений 05.11.2008 року між ВАТ «ім.28 червня» в особі виконуючого директора ОСОБА_6 та ОСОБА_5 Позивач вважає, що зміст спірного договору найму не відповідає вимогам ч.1,4 ст.203 ЦК України, укладений без відповідних правових підстав та з грубим порушенням вимог цивільного та житлового законодавства. Також, відповідно до ч.1 ст.209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Крім того, позивач зазначає, що підставою для укладання виконавчим директором ВАТ «ім.28 червня» ОСОБА_6 спірного договору найму, серед іншого, повинно бути рішення загальних зборів акціонерів ВАТ «ім.28 червня» про затвердження договору найму квартири, як це передбачено п.«і» ч.5 ст.41 Закону України «Про господарські товариства». В спірному договорі найму стоїть печатка «для довідок», тобто за відсутності належної печатки ВАТ «ім.28 червня» спірний договір найму вважається таким, що не відповідає загальним вимогам письмового правочину ст.207 ЦК України.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши сторони, оцінивши надані сторонами докази, суд приходить до наступних висновків.

Спірна квартира №10, яка розташована в житловому будинку №3 по провулку Приморському, м.Білгород-Дністровський, Одеської області є обєктом соціальної сфери, який не увійшов до статутного капіталу ВАТ Імені 28 червня, у звязку з чим, даний будинок на підставі рішення Білгород-Дністровської районної ради від 27.04.2001 року був переданий на баланс ВАТ Імені 28 Червня згідно акту приймання передавання від 05.10.2001 року.

Відповідно до Положення про управління державним майном, яке не увійшло до статутних фондів господарських товариств у процесі приватизації, але перебуває на їх балансі, затвердженого наказом Фонду державного майна України та Міністерства економіки України від 19.05.1999 року №908/68 (з подальшими змінами та доповненнями) управління державним майном, яке не увійшло до статутних капіталів господарських товариств у процесі приватизації, але перебуває на їх балансі, полягає у виборі та забезпеченні уповноваженим органом (державні органи приватизації) способу та умов подальшого використання майна у межах чинного законодавства відповідно до принципу забезпечення ефективності використання та збереження державного майна, здійснення заходів контролю.

Відповідач ОСОБА_5 заселився в квартиру №10, яка розташована в житловому будинку №3 по провулку Приморському, м.Білгород-Дністровський, Одеської області на підставі договору піднайму жилого приміщення, укладеного між основним квартиронаймачем ОСОБА_7 та ОСОБА_5, який було погоджено з ВАТ «імені 28 червня» (яке на той час було належним балансоутримувачем квартири) та зареєстровано в Білгород-Дністровській ОДПІ. 16.12.2005 року.

24 березня 2006 року ОСОБА_7 помер.

З того часу ОСОБА_5 з спірної квартири не виселявся, будь-яких вимог чи претензій до відповідача з боку ВАТ «Імені 28 червня» та будь-які інші особи не надходило.

В звязку зі смертю основного квартиронаймача ОСОБА_7, 05.11.2008 року між ВАТ «Імені 28 червня» та відповідачем ОСОБА_5 було укладено договір найму жилого приміщення.

На підставі рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 15.10.2010 року за ОСОБА_3 було визнано право власності на спірну квартиру.

Рішенням колегії суддів апеляційного суду Одеської області №22-ц/785/9650/15 від 15.12.2015 року апеляційна скарга ОСОБА_2 задоволена. Рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 15.10.2010 року про визнання права власності за ОСОБА_3 скасовано та прийнято нове, який в задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 - відмовлено.

Але, ОСОБА_3 не зважаючи на рішення колегії суддів апеляційного суду Одеської області №22-ц/785/9650/15 від 15.12.2015 року 05 січня 2016 року уклала договір купівлі-продажу з ОСОБА_1, який є її рідним братом.

Вказаний договір купівлі-продажу оскаржено відповідачем з підстав фіктивності та удаваності, та таким, що має на меті виключно неможливість (ускладнення) повернення спірної квартири до статусу комунального майна.

Пункт 10 частини 1 статті 15 ЖК УРСР визначає, що виконавчі комітети відповідних рад видають ордери на жилі приміщення (частина перша статті 58, частина перша статті 122, частина друга статті 141)

Згідно ст.ст.58,59 ЖК УРСР: ордер є єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення; вимогу про визнання ордера недійсним може бути заявлено протягом трьох років з дня його видачі.

Таким чином, оскільки Білгород-Дністровська районна рада передала в оперативне управління спірну квартиру до ВАТ «імені 28 червня», яке і виступало наймодавцем в оскаржуваному договорі, а чинним законодавством не передбачено видачу ордеру іншими органами, вказане свідчить про відсутність ордеру, то отримання відповідного ордеру не було необхідністю.

Окрім того, оскільки з дати укладення договору до цього часу будь-який уповноважений орган не висував до відповідача ОСОБА_5 будь-яких претензій щодо вселення та користування жилим приміщенням, то в розумінні статей 58, 59 ЖК УРСР щодо ОСОБА_5 діє презумпція законності вселення та укладення договору найму.

Основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму (оренди), встановлені у главах 58 "Найм (оренда)" та 59 "Найм (оренда) житла" Цивільного кодексу України. При цьому вимоги глави 59 Кодексу стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення - для проживання. Тому, при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 Кодексу, які є спеціальними щодо положень глави 58 Кодексу.

Від так, в даних правовідносинах, вказані норми закону, на які посилається позивач застосуванню не підлягають.

Стаття 811 ЦК України визначає форма договору найму житла: -договір найму житла укладається у письмовій формі; - договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Оскільки за умовами оскарженого договору викуп найманого житла не передбачено, то і відповідно відсутня необхідність його нотаріального посвічення та державної реєстрації.

Статтями 822, 823 ЦК України передбачена можливість укладення безстрокового договору, в яких зазначено: якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

З аналізу наведених норм, вбачається, що вказаний договір було укладено у точній відповідності до вимог чинного законодавства, і у звязку із тим, що наймодавець не попередив відповідача ОСОБА_5 про відмову від укладення договору на новий строк, то вказаний договір є автоматично пролонгованим на новий строк і на тих самих умовах.

Окрім того, житло як об'єкт нерухомості виокремлено в окрему правову категорію і не може ототожнюватися з об'єктами, речові права щодо яких виникають з підстав, визначених параграфом 4 глави 58 "Найм (оренда)" Кодексу (435-15).

З огляду на загальні засади регулювання відносин найму (оренди), що визначені Кодексом (435- 15), а також виходячи із положень Закону (1952-15), норми останнього щодо) обов'язковості державної реєстрації такого речового права як користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, не поширюються на правовідносини, що виникають з договорів найму (оренди) житла. Аналогічну позицію висвітлено в розясненні Міністерства юстиції України від 05.01.2011 «Договір найму (оренди) житлового приміщення».

Представником відповідача до суду була надана копія рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області у справі №495/5269/16-ц від 01.12.2017 року а позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_1, ОСОБА_8 та ОСОБА_9, треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору виконавчий комітет Білгород-Дністровської міської ради, як орган опіки та піклування та РСКП Білгород-Дністровської районної ради «Білгород-Дністровський райбудгосп» про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, скасування державної реєстрації, зняття з реєстраційного обліку, виселення та вселення. На вказане рішення була подана апеляційна скарга, однак, ухвалою Апеляційного суду Одеської області від 10.01.2018 року залишена без руху та надано строк для усунення недоліків на протязі 10 днів. Як пояснили сторони, та представник позивача, на даний час апеляційне провадження по даній або по будь-якій іншій апеляційній скарзі за вказане рішення не відкрито. Тобто, вказане рішення є таким, що набрало законної сили. Даним рішенням, серед іншого, встановлено наступне.

Так, шоста сторінка другий абзац зверху вказаного рішення : « Оскаржуваним договором купівлі-продажу квартири від 05.01.2016 року майно (квартира АДРЕСА_1) , яке у встановленому законом порядку передано у користування ОСОБА_2 (на підставі укладеного 05.11.2008 року з ВАТ «імені 28 червня» договору найму житлового приміщення, який, у відповідності до його умов, є безстроковим, не розірваний та не визнаний недійсним у встановленому законом порядку), перейшло у власність від ОСОБА_3 до ОСОБА_1 без будь-якої згоди його законного користувача ОСОБА_2С.»

Згідно ч. 4 статті 82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлене законом.

Таким чином, приймаючи до уваги те, що в даній справі беруть учать ті самі сторони, а в рішенні по справі № 495/5269/16-ц досліджено та прописано правомірність договір найму укладеного 05.11.2008 року між ОСОБА_2 та ВАТ «імені 28 червня», а також встановлено, що ОСОБА_2 є законним користувачем вказаної квартири суд приймає ці обставини як такі, що не підлягають доказуванню.

Згідно статті 2 ЦПК України, завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно статті 12,13 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених позовних вимог і на підставі наданих сторонами доказів.

Кожна сторона повинна довести ті обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених статтею 6 цього Кодексу, тобто тягар доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору.

Згідно статті 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному та обєктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказі в їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу, який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Таким чином, приймаючи до уваги все наведене вище, суд вважає позовні вимоги ОСОБА_1 до ВАТ «ім.28 Червня», ОСОБА_2 про визнання недійсним договору найму житлового приміщення необґрунтованими, недоведеними матеріалами справи, тобто такими, що не підлягають задоволенню.

Ст.ст.2, 4,12,13,49,81,89,141, 258, 259, 263, 264, 265 ЦПК України, ст.ст. 203 ЦК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Відкритого акціонерного товариства «ім.28 Червня», ОСОБА_2 про визнання недійсним договору найму житлового приміщення відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Одеської області через Білгород-Дністровський міськрайонний суд шляхом подачі апеляційної скарги.

Суддя :