Апеляційний суд Житомирської області
Справа №288/1350/16-ц Головуючий у 1-й інст. Зайченко Є. О.
Категорія 23 Доповідач Трояновська Г. С.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 квітня 2018 року Апеляційний суд Житомирської області у складі:

головуючого судді Трояновської Г.С.

суддів: Миніч Т.І., Павицької Т.М.

з участю секретаря судового засідання Кучерявого О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу № 288/1350/16 за позовом ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру в Житомирській області, третя особа Попільнянська районна державна адміністрація Житомирської області про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі

за апеляційною скаргою Головного управління Держгеокадастру в Житомирській області на рішення Попільнянського районного суду Житомирської області від 29 січня 2018 року, ухвалене під головуванням судді Зайченко Є.О. у смт. Попільня,

в с т а н о в и в:

У жовтні 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом, в якому просив визнати укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру в Житомирській області та ним додаткову угоду до договору оренди землі № 222 від 28 вересня 2011 року, який зареєстровано у відділі Держкомзему у Попільнянському районі Житомирської області, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 27 грудня 2011 року за № 01450. В обґрунтування позовних вимог зазначав, що 28 вересня 2011 року між ним та Попільнянською районною державною адміністрацією Житомирської області було укладено договір оренди землі № 222. Відповідно до вказаного договору йому було передано в оренду терміном на 5 років земельну ділянку загальною площею 12.00 га, із земель державної власності, розташованих за межами населеного пункту, на території Паволоцької сільської ради Попільнянського району Житомирської області. Договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 27 грудня 2011 року за № 01450.

19 липня 2016 року ОСОБА_1, маючи намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, направив на адресу Держгеокадастру лист - повідомлення про намір на поновлення договору оренди землі на новий строк та додав проект додаткової угоди. У своїй відповіді від 10 серпня 2016 року Управління Держгеокадастру запропонувало свої умови, а саме прийняти пропозицію щодо орендної плати у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Вказана пропозиція була прийнята позивачем.

В подальшому відповідачем було повідомлено, що для належного розгляду клопотання про поновлення договору оренди землі необхідно надати дані агрохімічної паспортизації орендованої земельної ділянки та відомості про відсутність заборгованості по сплаті орендній плати.

Позивач своїм листом від 21 вересня 2016 року направив підтвердження відсутності заборгованості по сплаті орендної плати та висловив свою позицію щодо необхідності паспортизації орендованої земельної ділянки.

Відповідач в свою чергу 11 жовтня 2016 року повідомив ОСОБА_1 про те, що в зв'язку з відмовою надавати дані агрохімічної паспортизації орендованої земельної ділянки, йому відмовлено в поновленні договору оренди землі.

Рішенням Попільнянського районного суду Житомирської області від 29 січня 2018 року позов задоволено. Визнано укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Житомирській області та ОСОБА_1 додаткову угоду до договору оренди землі № 222 від 28 вересня 2011 року, зареєстрованого відділом Держкомзему у Попільнянському районі Житомирської області про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 27 грудня 2011 року за №01450.

У поданій апеляційній скарзі Головне управління Держгеокадастру в Житомирській області, посилаючись на необґрунтованість та незаконність судового рішення, неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове про відмову у задоволенні позову. Апеляційну скаргу мотивує тим, що судом першої інстанції не взято до уваги, що при поновленні договору оренди землі, його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У випадку недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Враховуючи, що між сторонами не було досягнуто згоди щодо істотних умов договору, суд першої інстанції безпідставно задовольнив позовні вимоги.

Сторони у судове засідання не зявились, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про що свідчать повідомлення про вручення поштового відправлення. Вручення судової повістки представникові учасника справи вважається врученням повістки і цій особі (ч.5 ст. 130 ЦПК України)(а.с.139).

Оскільки у судове засідання не зявились учасники справи, то фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось (ч.2 ст.247 ЦПК України).

Розглянувши справу в межах, визначених ст. 367 ЦПК України, суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.

Суди розглядають цивільні справи відповідно до вимог ст. 13 ЦПК України, тобто в межах заявлених вимог та на підставі наданих сторонами доказів.

ОСОБА_2 ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановленим цим кодексом.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджено матеріалами справи, за договором оренди землі № 222 від 28 вересня 2011 року, укладеним між Попільнянською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, та ОСОБА_1, як орендарем, на підставі розпорядження голови райдержадміністрації від 08 лютого 2011 року № 53, останньому надано в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Паволоцької сільської ради. В оренду передано земельну ділянку загальною площею - 12.00 га, у тому числі ріллі - 12.00 га з земель запасу Паволоцької сільської ради, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 71009 гривень, визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі 3 % від нормативно - грошової оцінки у розмірі - 2130.27 гривень. Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Попільнянському районі про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27 грудня 2011 року № 01450. (а.с.6-7).

Пунктом 8 зазначеного договору визначено, що його укладено на строк 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За умовами договору: зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку (пункт 36 Договору).

Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом (пункт 37 Договору).

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом /пункт38 Договору/.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається (пункт 39 Договору). Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 43 Договору).

ОСОБА_2 про передачу та прийом земельної ділянки із земель державної власності Паволоцької сільської ради, затвердженого головою Попільнянської райдержадміністрації 28 вересня 2011 року, сільський голова в присутності представника Попільнянського районного відділу земельних ресурсів, передав земельну ділянку площею - 12.00 га в натурі орендарю - ОСОБА_1 (а.с.8).

19 липня 2016 року ОСОБА_1 звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області з заявою про поновлення на 7 років терміну дії договору оренди землі № 222, для ведення особистого селянського господарства. Ним зазначено відомості про земельну ділянку та додано проект додаткової угоди до договору оренди землі, вказано відомості про земельну ділянку та надано додатки (а.с.11-12).

У відповідь на вказану заяву відповідачем 10 серпня 2016 року було направлено повідомлення відносно перегляду істотних умов договору оренди та запропоновано прийняти пропозицію щодо встановлення орендної плати у розмірі 8 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с.13).

Зазначену пропозицію ОСОБА_1 прийняв та вказав, що готовий переглянути інші істотні умови договору оренди на дану земельну ділянку. Наведені обставини підтверджуються його повідомленням від 18 серпня 2016 року(а.с.14).

Із повідомлення Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області № 19-6-6.6-9298/2-16 від 06 вересня 2016 року вбачається, що для належного розгляду клопотання позивача, останньому запропоновано надати дані агрохімічної паспортизації орендованої земельної ділянки та відомості про відсутність заборгованості сплати орендної плати (а.с.15).

Листом від 21 вересня 2016 року ОСОБА_1 повідомив Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області, що вимога про надання даних агрохімічної паспортизації орендованої земельної ділянки, для поновлення строку договору є безпідставною, оскільки обов'язок суцільної агрохімічної паспортизації земель сільськогосподарського призначення не покладається на землекористувачів (а.с.16).

Повідомленням Бердичівської об'єднаної державної податкової інспекції Головного управління ДФС у Житомирській області № 1609 від 15 вересня 2016 року підтверджується факт відсутності заборгованості по орендній платі за спірну земельну ділянку (а.с.17).

Відповідно до листа Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області № 19-6-0.6-10427/2-16 від 11 жовтня 2016 року, позивачу було відмовлено у поновленні договору оренди землі від 28 вересня 2011 року № 222 в зв'язку з відмовою надавати дані агрохімічної паспортизації орендованої земельної ділянки (а.с.18).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

За змістом статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

Стаття 764 ЦК України передбачає такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

ОСОБА_2 з положеннями ч.ч.1,4,5,6 ст. 37 Закону України «Про охорону земель» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) на власників та землекористувачів, в тому числі орендарів, земельних ділянок покладений обов'язок здійснювати заходи щодо охорони родючості грунтів, передбачені цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

З метою здійснення контролю за динамікою родючості грунтів систематично проводиться їх агрохімічне обстеження, видаються агрохімічні паспорти, в яких фіксуються початкові та поточні рівні забезпечення поживними речовинами грунтів та рівні їх забруднення.

Дані агрохімічної паспортизації земель використовуються в процесі регулювання земельних відносин при: передачі у власність або наданні в користування, в тому числі в оренду, земельної ділянки; зміні власника земельної ділянки або землекористувача; проведенні грошової оцінки земель; визначенні розмірів плати за землю; здійсненні контролю за станом родючості грунтів.

Форму агрохімічного паспорта та порядок його ведення встановлює центральний орган виконавчої влади з питань аграрної політики.

ОСОБА_2 з п. п.1.2 Порядку ведення агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України №536 від 11 жовтня 2011 року, агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки - документ, що містить дані щодо агрохімічної характеристики грунтів і стану їх забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами.

Пунктом 3.5 даного Положення також передбачено, що наявність агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки є обов'язковою при передачі земельних ділянок у власність, користуванні, наданні дозволу на зняття та перенесення грунтового покриву (родючого шару грунту) земельної ділянки, консервації та рекультивації земель і в інших випадках, передбачених законодавством.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та про своє рішення.

З урахуванням наведених вище норм матеріального закону у їх взаємозвязку із встановленими фактичними обставинами справи, апеляційний суд вважає висновки місцевого суду щодо задоволення вимог позивача помилковими, оскільки сторонами не було досягнуто згоди щодо всіх умов договору, зокрема, відмова позивача виготовити агрохімічний паспорт земельної ділянки, а тому орендодавець, скориставшись правом, яким наділений законом, обгрунтовано заперечував щодо лонгації згаданого договору, що в контексті ст. 33 Закону України «Про оренду землі», є підставою для припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі.

По суті аналогічних висновків дійшов і Верховний Суд у своїй постанові від 21 березня 2018 року у справі № 389/984/17 (провадження № 61-10003 св 18).

За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції постановлено із порушенням норм матеріального права, а тому підлягає скасуванню із ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Враховуючи викладене, апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення суду скасуванню з постановленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 376, 381, 382, 383, 384, 390, 391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру в Житомирській області задовольнити.

Рішення Попільнянського районного суду Житомирської області від 29 січня 2018 року скасувати, ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Стягнути із ОСОБА_1 в дохід держави 826 грн. 80 коп. судових витрат.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 27.04.2018.

Головуючий Судді