Справа №: 398/1163/18
провадження №: 2/398/1475/18
РІШЕННЯ

Іменем України

"06" листопада 2018 р. Олександрійський міськрайонний суд Кіровоградської області у складі головуючого судді Орловського В.В. за участі секретаря судового засідання Колісник О.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Олександрія цивільну справу за позовом ОСОБА_1, представник ОСОБА_2, до ОСОБА_3, представник ОСОБА_4, про розірвання договору оренди землі та стягнення матеріальної шкоди,

встановив:

13 квітня 2018 року позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_3 про розірвання та зняття з реєстрації договору оренди землі від 04 червня 2013 року, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_3, щодо передачі в орендне користування земельної ділянки загальною площею 6,4399 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Косівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області, і розірвання та зняття з реєстрації договору оренди землі від 04 червня 2013 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_3, щодо передачі в орендне користування земельної ділянки загальною площею 6,5103 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Косівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області, стягнення з відповідача на її, позивача, користь недоплати грошових коштів орендної плати в розмірі 6 780,90 грн., пені 6 768 грн. 26 коп., податків - 3 577,47 грн. та судових витрат в сумі 1 409 грн. 60 коп.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 04 червня 2013 року позивач та її батько уклали договори оренди належних їм земельних ділянок з відповідачем. Договори були укладені на строк 10 років. ІНФОРМАЦІЯ_1 батько позивача ОСОБА_5 помер. Позивач успадкувала після смерті батька право власності на належну спадкодавцю земельну ділянку, яка перебувала в оренді у відповідача. Позивач вважає, що договори оренди земельних ділянок, укладені 04 червня 2013 року з відповідачем, не відповідають Типовому договору оренди земельної частки (паю), затвердженому наказом Держкомзему України від 17 січня 2000 року № 5, який зареєстрований в Мінюсті 23 лютого 2000 року за № 101/4322, а саме в ст. 2.2 типового договору зазначено, що розмір орендної плати визначається за домовленістю між сторонами, але не може бути меншим від розміру, встановленого чинним законодавством. Однак такий пункт відсутній в укладених між нею, її батьком та відповідачем договорах оренди землі від 04 червня 2013 року. За 2016-2017 роки існував інший розрахунок нормативної грошової оцінки земельних ділянок, належних позивачу. В ст. 3 Типового договору оренди земельної частки (паю) визначено, що за несвоєчасну сплату орендної плати орендар повинен сплатити пеню у розмірі 0,2 відсотки від суми недоїмки за кожен день прострочення. Тому позивач вважає, що відповідач протягом тривалого часу недоплачує їй орендну плату, тому просить стягнути з відповідача таку недоплату за 2016-2017 роки, а також пеню за несвоєчасну сплату орендної плати. Позивач вважає, що відповідач, допустивши недоплату орендної плати, істотно порушив умови договорів оренди землі від 04 червня 2013 року, тому зазначені договори підлягають розірванню. Також позивач вважає, що в порушення умов договорів відповідач не сплачував податки на користь держави, тому податкова інспекція зобов'язала її сплатити за відповідача податки.

Представником відповідача направлено до суду відзив на позовну заяву, в якому вона заперечила проти позовних вимог в повному обсязі. Зазначила, що Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України і не встановлює обов'язків щодо дотримання ні найнижчої, ні найвищої межі розміру орендної плати. Мінімальні розміри орендної плати законодавчо визначені лише для оренди земельних ділянок комунальної та державної власності, в той час як для земель приватної власності мінімального розміру орендної плати не встановлено. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін, але позовної вимоги про внесення змін до договорів оренди позивачем не заявлено. В 2017 році за спільною згодою сторін позивач отримала від відповідача 10 700 грн. як орендну плату за спірними договорами, по 5 350 грн. за кожну земельну ділянку, тобто, навіть з урахуванням збільшеної нормативної грошової оцінки земельних ділянок, переплата за одну з ділянок становить 260 грн., а за іншу - 271 грн. 66 коп. Зміна нормативної грошової оцінки землі може бути підставою для ініціювання переговорів на предмет внесення змін до договору оренди, але не є підставою для автоматичного перерахунку орендної плати чи розірвання договору. За 2016 рік позивач не пред'являла відповідачу нової нормативно-грошової оцінки та не зверталася з пропозиціями щодо перегляду розміру орендної плати. Орендна плата за 2016 рік сплачена в значно більшому розмірі, ніж передбачено договором, однак, складаючи розписку про отримання орендної плати за 2016 рік, позивач не зазначила розміру отриманої суми, однак вважає, що в будь-якому випадку обв'язок відповідача по сплаті орендної плати за 2016 рік є повністю виконаним з моменту сплати орендної плати в розмірах не менших, ніж визначено у договорах оренди від 04 червня 2013 року. Оскільки обов'язок відповідача по сплаті орендної плати за належні позивачу земельні ділянки виконано вчасно та в повному обсязі, вимога про стягнення пені не підлягає задоволенню. Договорами оренди від 04 червня 2013 року передбачено, що податки з доходів фізичних осіб за орендовану земельну ділянку сплачуються орендарем із загальної суми орендної плати орендодавця. В ході виконання умов договорів оренди між сторонами склалася практика, за якою орендодавець отримує орендну плату, з якої відповідач, як орендар, не вираховував суму податку, що підлягає сплаті, і цей податок, кошти на сплату якого позивач отримувала від відповідача, повинні бути сплачені позивачем самостійно. Враховуючи відсутність фактів порушення орендарем договорів оренди землі від 04 червня 2013 року, на думку представника відповідача, відсутні правові підстави для розірвання вказаних договорів.

В подальшому позивач змінила підстави позовних вимог, просила розірвати та зняти з реєстрації договір оренди землі від 04 червня 2013 року, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_3, щодо передачі в орендне користування земельної ділянки загальною площею 6,4399 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Косівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області, і розірвати та зняти з реєстрації договір оренди землі від 04 червня 2013 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3, щодо передачі в орендне користування земельної ділянки загальною площею 6,5103 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Косівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області, стягнути з відповідача на її, позивача, користь гроші в сумі 27 057,55 грн. та судові витрати в сумі 1 409 грн. 60 коп.

У заяві про зміну підстав позовних вимог представник позивача зазначала, що відповідач протягом 2013-2016 років недоплачував їй орендну плату за надані в оренду земельні ділянки, а за 2017 рік зовсім не сплатив кошти. Позивач запропонувала відповідачу розірвати договори оренди землі, однак він не погодився і надіслав на адресу позивача додаткову угоду, з якою вона не погодилась. На момент укладення договору оренди землі з відповідачем позивач після народження ІНФОРМАЦІЯ_2 сина погано себе почувала, не могла адекватно мислити і розраховувала на порядність відповідача. Як вбачається з додаткової угоди, яку відповідач надіслав на адресу позивача, відповідач погоджується сплачувати 5 відсотків від нормативної грошової оцінки, що становить 8 466,80 грн., однак договір повинен бути укладений на 17 років. Батько позивача за життя був сліпий і не міг під час укладення договору прочитати його.

Представник відповідача направила до суду відзив на заяву про зміну підстав позовних вимог, в якому підтримала доводи, зазначені у відзиві на позовну заяву. Доводи позивача про те, що орендна плата за 2013-2016 року мала нараховуватись із застосуванням коефіцієнту 3,20, а за 2017 рік - із застосуванням коефіцієнту 4,796, вважає необґрунтованими і такими, що не передбачені ні договорами оренди земельних ділянок, ні законодавством. Доводи позивача про несплату відповідачем орендної плати за 2017 рік є безпідставними, що спростовуються наявними у відповідача квитанціями про переказ коштів від 22 грудня 2017 року на суму 10 700 грн. Доводи позивача про те, що вона була позбавлена того, на що розраховувала при укладенні договору, представник відповідача вважає безпідставними, оскільки позивач не могла розраховувати на щось інше, крім умов, визначених у договорі. Доводи позивача про те, що вона погано почувалась на момент укладення договору, не підтверджені медичними документами. Батько позивача після укладення договору особисто декілька років до своєї смерті отримував орендну плату і не висловлював з приводу її розміру жодних претензій. Доказів сліпоти батька позивача на момент укладення договору оренди землі позивачем не надано. Позивачем не було надано доказів істотного порушення відповідачем умов договорів оренди від 04 червня 2013 року.

В судовому засіданні позивач підтримала позов та просила розірвати договір оренди у зв'язку з тим, що відповідач не виконує умови договору.

Представник позивача підтримала позов з підстав, зазначених у ньому та заяві про зміну підстав позову.

Представник відповідача заперечувала проти задоволення позову із підстав, зазначених у відзивах.

Суд, вислухавши позивача, її представника та представника відповідача, дослідивши матеріали справи, вважає, що в задоволенні позовних умов необхідно відмовити.

Судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини.

04 червня 2013 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі, за яким орендодавець надала, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 6,5103 га ріллі з кадастровим номером НОМЕР_1. Згідно договору нормативна грошова оцінка землі станом на 01 січня 2013 року складає 112 981 грн. Договір укладено на 10 років. Встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій, натуральній та відробітковій формі в розмірі 3 відсотки від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що становить 3 389,43 грн. орендна плата вноситься до кінця календарного року (до 31 грудня), в якому використовувалась земельна ділянка. Розмір орендної плати переглядається за згодою сторін у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,1 відсотка несплаченої суми за кожен день прострочення. Податки з доходів фізичних осіб за орендовану земельну ділянку сплачуються орендарем із загальної суми орендної плати орендодавця. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору спір розв'язується у судовому порядку. Дія договору припиняється за взаємною згодою сторін або за рішенням суду. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Аналогічний договір оренди землі 04 червня 2013 року було укладено між батьком позивача ОСОБА_5, як орендодавцем, та ОСОБА_3, як орендарем. За вказаним договором в оренду була передана земельна ділянка площею 6,4399 га ріллі з кадастровим номером НОМЕР_2. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01 січня 2013 року становить 112 948 грн. Відповідно розмір орендної плати становить 3 388,44 грн. Інші умови договору аналогічні тим, що зазначені в договорі оренди землі, укладеному 04 червня 2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_5 помер, що підтверджується копією свідоцтва про смерть.

Позивач ОСОБА_1 успадкувала після смерті ОСОБА_5 земельну ділянку площею 6,4399 га з кадастровим номером НОМЕР_2, що підтверджується копією свідоцтва про право на спадщину за законом.

Дані обставини, встановлені судом, сторонами не оспорюються.

Відповідно до ст. 14 Закону України «Про оренду землі» в редакції станом на 04 червня 2013 року договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Типову форму договору оренди землі затверджено постановою Кабінету Міністрів України № 220 від 03.03.2004 року з наступними змінами від 13.12.2006 року та 03.09.2008 року. Типова форма договору оренди землі не містить положень, на які посилається позивач, про те, що розмір орендної плати не може бути меншим від розміру, встановленого чинним законодавством.

Чинним законодавством визначено мінімальні розміри орендної плати лише для оренди земельних ділянок комунальної та державної власності. Так, п. 288 Податкового кодексу України встановлює мінімальні розміри орендної плати виключно для договорів оренди, орендодавцями в яких виступають органи виконавчої влади та місцевого самоврядування. При цьому, ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» та норми Податкового кодексу України встановлюють обов'язкове проведення та використання нормативної грошової оцінки земель для визначення орендної плати для земель державної та комунальної власності.

В той же час для земель приватної власності такого обов'язку та мінімальних розмірів орендної плати законодавчо не встановлено. Договір оренди землі є цивільно-правовим, а тому, виходячи з принципу свободи договору (ст. 627 ЦК України), та ч. 1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

Згідно ст. 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторіну договорі оренди.

Відповідно до ст. 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

У відповідність до ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов і вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Права та обов'язки сторін щодо оренди земельних ділянок передбачені відповідними договорами оренди. Договір оренди не являється одностороннім правочином, а є формою волевиявлення обох сторін за результатами досягнення згоди щодо істотних умов.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» в редакції від 01.01.2013 року, що була чинною на час укладення договорів 04 червня 2013 року, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У відповідності до чинного на час укладення спірних договорів законодавства, в спірних договорах, зокрема в п.п. 9-13 передбачено розмір та порядок сплати орендної плати, яка сторонами визначена в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та зазначено конкретний грошовий розмір в гривнях. Договором не передбачено обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції, що не суперечить ст. 21 ЗУ «Про оренду землі»

Зміна розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції,зміни коефіцієнтів індексації відповідно до п. 12 договорів може бути підставою для перегляду за згодою сторін розміру орендної плати.

Договорами оренди землі від 04 червня 2013 року не передбачено нарахування орендної плати з урахуванням коефіцієнтів індексації 3,20 та 4,796, про які в своїй заяві зазначає позивач. Також в позові відсутнє посилання позивача на відповідні нормативні акти, які передбачають застосування таких коефіцієнтів при розрахунку орендної плати за землю за 2013-2016 роки і 2017 рік відповідно.

Згідно квитанції від 22 грудня 2017 року відповідачем через Укрпошту переказано позивачу 10 700 грн. за оренду земельних ділянок, належних позивачу, що перевищує суму орендної плати за договорами оренди землі від 04 червня 2013 року, яка складає 6 777,87 грн.

Відповідно до п. 12 договорів оренди землі від 04 червня 2013 року розмір орендної плати переглядається за згодою сторін у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Зміна нормативної грошової оцінки землі може бути підставою для ініціювання переговорів на предмет внесення змін до договору оренди, але не є автоматичною підставою для перерахунку орендної плати чи розірвання договору. Саме таку правову позицію висловив ВСУ в постанові №6-325цс16 від 18.05.2016року та Верховний суд 20.06.2018 року в постанові у справі № 813/3819/17.

Таким чином, до внесення відповідних змін до договору, позивач, як орендодавець, не вправі вимагати від відповідача, як орендаря належних позивачеві земельних ділянок, сплати орендної плати в розмірі іншому, ніж це передбачено договорами оренди землі від 04 червня 2013 року.

В своїй заяві позивач зазначає, що має місце істотне порушення договору, оскільки вона позбавлена того, на що розраховувала при його укладенні.

Однак, у позивача не було підстав розраховувати на щось інше, ніж це передбачено умовами договорів оренди землі від 04 червня 2013 року.

Суд відхиляє доводи позивача про те, що вона на момент укладення договру погано себе почувала, а її батько був сліпим. Ці обставини відповідно до ст.32 ЗУ "Про оренду землі" не можутьбути підставою для розірвання джоговору оренди землі, оскільки стосуються його дійсності, а не виконання. Натомість судом встановлено, що договори виконується стоонами і вимог про вихзнання цих догоіворі внедійсними соторни не заявляють. Також суд зазначає, що позивачем не надано доказів того, на час укладення договору вона погано себе почувала і не могла адекватно мислити. Так само є необґрунтованими доводи позивача про те, що її батько був сліпим та не міг під час укладення договору 04 червня 2013 року прочитати та уважно вдуматися в те, що він підписує, оскільки позивачем не надано доказів на підтвердження своїх доводів.

Відповідно до ч. 2 ст. 652 ЦК України зміна істотних обставин може бути підставою для розірвання договору судом за наявності одночасно таких умов:

- в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

- зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

- виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

- із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

При цьому відповідно до ч. 1 ст. 652 ЦК України зміна обстави є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Однак, позивачем не наведено фактів зміни істотних обставин, які дали б підстави для розірвання договорів оренди землі з причин, зазначених у ч. 2 ст. 652 ЦК України.

Відповідно до ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. 24 і ст. 25 цього Закону та умов договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Питання розірвання договору оренди з підстав, пов'язаних з виконанням обов'язків по орендній платі врегульовано п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України.

Згідно із п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. При цьому, згідно правових позицій ВСУ, викладених в постановах від 28.09.2016 року, від 12.12.2012 р. № 6-146цс12 підставою для розірвання договору оренди є саме систематична несплата орендної плати, а не разове порушення умов договору.

Пунктом 34 договорів оренди землі від 04 червня 2013 року передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою або за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, і внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Оскільки сторони не досягли домовленості щодо розірвання договорів оренди землі за взаємною згодою, позивачем не доведено істотного порушення відповідачем умов договорів оренди землі, підстави для розірвання договорів оренди землі від 04 червня 2013 року, укладених між позивачем, її батьком та відповідачем, відсутні.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Також не може бути підставою для розірвання договру оренди землі встановлене судом невиконання відповідачем п.24 договору про сплату орендарем податку з доходів фізичних осіб за орендовану земельну ділянку. Це порушення договору не є істотним та не є систематичним, адже у 2018 році цей обов'язок відповідачем був виконаний, на підтвердженя чого ним надано суду відповідні платіжні документи. Тому відповідно до вимог ст. 32, 24, 25 ЗУ "Про оренду землі" таке порушення не може бути підставою для розірвання договору судом.

Враховуючи викладене, у задоволенні позову слід відмовити.

В зв'язку з відмовою в задоволенні позовних вимог, судові витрати позивача підлягають залишенню по фактично понесених

На підставі викладеного, керуючись статтями 258-273, 280, 289, ст. 355 і п.15.5 ч.1 Перехідних положень ЦПК України, суд

вирішив:

Відмовити у задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про розірвання договору оренди землі та стягнення матеріальної шкоди.

Рішення може бути оскаржено протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подачі апеляційної скарги до Кропивницького апеляційного суду Кіровоградської області у порядку, передбаченому ст. 355 і п.15.5 ч.1 Перехідних положень ЦПК України.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Скорочене рішення складене у нарадчій кімнаті і проголошене 6 листопада 2018 року.

Повне рішення складено 9 листопада 2018 року.

Суддя Орловський В.В.