ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
____________________________________________________________________
Справа № 670/183/18
Провадження № 22-ц/4820/485/18
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 грудня 2018 року м. Хмельницький

Хмельницький апеляційний суд у складі колегії

суддів судової палати з розгляду цивільних справ

ОСОБА_1 (суддя-доповідач), ОСОБА_2, ОСОБА_3,

секретар судового засідання Дубова М.В.,

з участю представника позивача ОСОБА_4,

відповідача ОСОБА_5,

представників відповідачів ОСОБА_6,

ОСОБА_7,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест-Україна» до Селянського (фермерського) господарства «Рута», ОСОБА_8, ОСОБА_5 про визнання договорів оренди земельної ділянки поновленими за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест-Україна» на рішення Віньковецького районного суду Хмельницької області від 5 жовтня 2018 року,

встановив:

У березні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест-Україна» (далі ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна») звернулося до суду з позовом до Селянського (фермерського) господарства «Рута» (далі СФГ «Рута»), ОСОБА_8 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та визнання договору оренди земельної ділянки поновленим.

ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» зазначало, що 20 лютого 2007 року між ним і ОСОБА_8 укладено договір оренди земельної ділянки №369, за яким остання передала позивачеві у строкове платне користування земельну ділянку площею 1,78 га (кадастровий номер :02:005:0029), розташовану в адміністративних межах Гримянецької сільської ради Віньковецького району Хмельницької області, строком на 10 років. 23 серпня 2007 року була здійснена державна реєстрація цього договору, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №33. Позивач належно виконував обовязки за договором, а тому по закінченню строку його дії він мав переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. З метою реалізації цього права 5 січня 2017 року ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» направило ОСОБА_8 лист-повідомлення №2017/01-09 про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди. ОСОБА_8 отримала вказане відправлення 17 січня 2017 року, разом із тим, у строк, встановлений ст. 33 Закону України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV «Про оренду землі» (далі Закон №161-ХІV), вона не висловила заперечень щодо поновлення договору оренди землі. Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою та виконувати зобовязання за договором, у тому числі щодо виплати ОСОБА_8 орендної плати. Як стало відомо згодом, 30 серпня 2017 року відповідачі уклали договір оренди цієї ж земельної ділянки. Вказаний правочин порушує переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, не відповідає вимогам закону та є недійсним.

За таких обставин ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» просило суд: визнати договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:005:0029, укладений 30 серпня 2017 року між ОСОБА_8 і СФГ «Рута», зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора №38344292 від 17 листопада 2017 року, недійсним; визнати договір оренди земельної ділянки №369 від 20 лютого 2007 року, що укладений між ним, ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна», і ОСОБА_8, поновленим.

У березні 2018 року ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» звернулося до суду з аналогічним позовом до СФГ «Рута», ОСОБА_5, у якому позивач просив суд: визнати договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:005:0027, укладений 30 серпня 2017 року між ОСОБА_5 та СФГ «Рута», зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора №38344422 від 17 листопада 2017 року, недійсним; визнати договір оренди земельної ділянки №367 від 20 лютого 2007 року, що укладений між ним, ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна», і ОСОБА_5, поновленим.

Ухвалою від 16 травня 2018 року суд першої інстанції обєднав ці позови в одне провадження.

У червні 2018 року ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» подало до суду заяву про зміну предмета позову посилаючись на те, що угодами від 18 травня 2015 року відповідачі достроково припинили дію договорів оренди земельної ділянки від 30 серпня 2017 року, внаслідок чого позивач відмовляється від позову в частині вимог про визнання цих договорів недійсними.

В той же час ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» просило суд визнати поновленими договори оренди земельної ділянки №369 і №367, які укладені 20 лютого 2007 року відповідно між ним і ОСОБА_8, ОСОБА_5 щодо земельних ділянок кадастрові номери :02:005:0029 і :02:005:0027, шляхом укладення сторонами додаткових угод до названих договорів оренди в запропонованій позивачем редакції.

Віньковецький районний суд ухвалою від 14 червня 2018 року прийняв відмову ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» від позову та закрив провадження у справі в частині вимог про визнання договорів оренди земельної ділянки недійсними.

Рішенням Віньковецького районного суду Хмельницької області від 5 жовтня 2018 року в решті позову відмовлено.

Суд виходив з того, що сторони не досягли згоди з усіх істотних умов договорів оренди землі, а ОСОБА_8, ОСОБА_5 заперечують проти укладення цих договорів на новий строк і мають намір самостійно обробляти свої земельні ділянки, внаслідок чого підстави для визнання договорів оренди поновленими відсутні.

В апеляційній скарзі ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення судом норм процесуального процесуального права.

Апеляційна скарга мотивована тим, що ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» як добросовісний орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договорів оренди земельних ділянок на новий строк, отже, мають місце підстави для поновлення цих договорів на запропонованих ним умовах, а суд неправильно визначив строк дії договорів оренди землі, помилково дійшов висновку про порушення позивачем процедури поновлення цих договорів, не врахував норми чинного законодавства та прецедентну практику Європейського суду з прав людини і не дав належної оцінки дослідженим доказам, що призвело до ухвалення судом незаконного та необґрунтованого рішення.

Учасники справи не подали відзив на апеляційну скаргу.

Заслухавши учасників судового процесу та перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Встановлено, що ОСОБА_8 є власником земельної ділянки площею 1,78 га (кадастровий номер :02:005:0029), а ОСОБА_5 земельної ділянки площею 1,71 га (кадастровий номер :02:005:0027), які розташовані за межами населених пунктів Гримянецької сільської ради Віньковецького району Хмельницької області, та призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

20 лютого 2007 року ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» і ОСОБА_8, ОСОБА_5 уклали договори оренди земельної ділянки відповідно №369 і №367, за умовами яких останні передали ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» вказані земельні ділянки у платне користування строком на 10 років. 23 серпня 2011 року Віньковецький відділ Хмельницької регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» зареєстрував ці договори у Державному реєстрі земель за №33 та №32.

ОСОБА_8 і ОСОБА_5 передали ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» земельні ділянки за актами прийомки-передачі від 20 лютого 2007 року.

Пунктом 8 договорів оренди земельної ділянки визначено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

13 січня 2017 року ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» надіслало ОСОБА_8 і ОСОБА_5 листи-повідомлення про поновлення договорів оренди земельної ділянки та проект додаткової угоди до цих договорів, у яких позивач запропонував орендодавцям укласти договори строком на 10 років із визначенням орендної плати у розмірі 4,5% від нормативно грошової оцінки землі або строком на 20 років із визначенням орендної плати у розмірі 5% від нормативно грошової оцінки землі. ОСОБА_8 і ОСОБА_5 отримали ці документи 17 січня 2017 року.

30 серпня 2017 року між СФГ «Рута» і ОСОБА_8, ОСОБА_5 укладено договори оренди земельної ділянки, за умовами яких останні передали СФГ «Рута» спірні земельні ділянки в оренду на строк до 30 серпня 2024 року. 17 листопада 2017 року державний реєстратор Соколівської сільської ради Ярмолинецького району Хмельницької області ОСОБА_9 зареєструвала право СФГ «Рута» на оренду земельних ділянок.

Угодами від 18 травня 2018 року СФГ «Рута» і ОСОБА_8, ОСОБА_5 розірвали вказані договори. У той же день державний реєстратор ОСОБА_9 зареєструвала припинення права СФГ «Рута» на оренду землі.

10 серпня 2018 року ОСОБА_8 і ОСОБА_5 повідомили ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна», що вони не бажають поновлювати договори оренди землі, мають намір самостійно обробляти земельні ділянки та використовувати їх для власних потреб на свій розсуд.

Зазначені обставини визнані сторонами та підтверджуються письмовими доказами у справі.

Частинами 1 і 4 статті 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Положення цього конституційного принципу закріплені у ст.ст. 316, 317, 319, 321 ЦК України.

В силу ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

З положень ч. 1 ст. 627 ЦК України слідує, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Як передбачено ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом №161-ХІV визначено порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

В силу ч. 1 ст. 13, ч. 1 ст. 14 Закону №161-ХІV договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Істотними умовами договору оренди землі є: обєкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови (ч.ч. 1, 2 ст. 15 Закону №161-ХІV).

Частиною 1 статті 31 Закону №161-ХІV передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Порядок поновлення договору оренди землі регулюється статтею 33 Закону №161-ХІV, згідно якої по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частини 1-5).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (частина 6).

Згідно з ч.ч. 8, 11 ст. 33 Закону №161-ХІV додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Положення ст. 33 Закону №161-ХІV узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, що закріплює переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк і передбачає певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, встановлені ст. 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

Аналіз положень статті 33 Закону №161-ХІV дає підстави для висновку, що для застосування частини першої пятої цієї норми та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону №161-ХІV передбачена інша підстава поновлення договору оренди. Для поновлення договору оренди землі за цією нормою необхідна наявність таких юридичних фактів: продовження користування виділеною земельною ділянкою, належне виконання своїх обовязків за договором; відсутність письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; укладення додаткової угоди про поновлення договорів оренди.

Отже за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону №161-ХІV, буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, буде передусім: при укладенні договору оренди з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у разі укладення новим орендарем договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; у разі укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб.

За змістом указаних норм сутністю переважного права є укладення договору найму (оренди) на новий строк із встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення, тому переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється у разі недосягнення сторонами домовленості з істотних умов договору (ч. 3 ст. 33 Закону №161-ХІV).

Норми ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону №161-ХІV можуть бути застосовані лише у випадку виявлення наміру у орендаря на укладення нового договору з іншим орендарем.

Отже, вирішуючи спори щодо відмови орендодавців у поновленні договорів найму на новий строк, суди повинні встановити, з якою метою буде використовуватися майно, що є предметом договору після його закінчення.

У випадку відсутності наміру у наймодавця на укладення нового договору найму та наявності його бажання на використання майна для особистих потреб наймач втрачає можливість реалізації переважного права на поновлення договору найму (оренди).

З матеріалів справи вбачається, що 20 лютого 2007 року між ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» і ОСОБА_8, ОСОБА_5 укладено договори оренди земельної ділянки, які 23 серпня 2007 року пройшли державну реєстрацію та набрали чинності (набули юридичної сили). Ці договори укладено сторонами на 10 років, а саме до 23 серпня 2017 року.

ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» належно виконувало свої обовязки за договорами оренди земельної ділянки та більше ніж за 60 днів до закінчення строку дії цих договорів повідомило орендодавців про свій намір скористатися переважним правом укладення договорів на новий строк. До листів-повідомлень позивач додав проекти додаткових угод до договорів оренди землі, які могли бути укладені ним з ОСОБА_8 і ОСОБА_5

В суді свідок ОСОБА_10 підтвердив, що до закінчення строку дії договорів оренди земельних ділянок ОСОБА_8 і ОСОБА_5 письмово повідомили ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» про відмову в поновленні цих договорів, однак, подані відповідачами заяви не були зареєстровані з невідомих причин.

Сторони не досягли домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, а ОСОБА_8 і ОСОБА_5 відмовилися від укладення з ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» додаткових угод до договорів оренди земельної ділянки. Крім того, як повідомили ОСОБА_8 і ОСОБА_5, вони не бажають укладати договори оренди землі, мають намір самостійно обробляти земельні ділянки та використовувати їх для власних потреб на свій розсуд. ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» не спростувало достатніми та обєктивними доказами цей намір відповідачів щодо подальшого використання земельних ділянок.

За таких обставин суд першої інстанції правомірно виходив з того, що переважне право ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» на укладення з відповідачами договорів оренди землі припинилося та не підлягає захисту.

Посилання ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» на те, що мають місце підстави для поновлення договорів оренди землі суперечать фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Звертаючись з позовом, ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» просило суд визнати поновленими договори оренди земельної ділянки, умови яких, зокрема, щодо розміру та порядку справляння орендної плати і порядку припинення дії договорів, були змінені позивачем в односторонньому порядку в порівнянні з умовами первісних договорів.

У звязку з цим, суд першої інстанції правильно керувався тим, що задоволення такого позову призведе до порушення загального принципу цивільного права свободи договору.

Посилання ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» на Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року та практику Європейського суду з прав людини мають ознаки декларативності. Наведені правові позиції не стосується предмету спору та фактичних обставин справи, що переглядається, внаслідок чого вони не підлягають застосуванню.

В силу ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

За змістом статей 18, 20 Закону №161-ХІV (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обовязки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Державна реєстрація договорів оренди земельної ділянки від 20 лютого 2007 року, що укладені між ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» і ОСОБА_8, ОСОБА_5, була здійснена 23 серпня 2007 року, тому саме з цієї дати вказані договори набрали чинності (набули юридичної сили).

Визначаючи строк дії договорів оренди землі з 20 лютого 2007 року до 20 лютого 2017 року, суд першої інстанції не врахував вимоги закону та дійшов помилкового висновку про те, що ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» не дотрималося строку повідомлення орендодавців про поновлення договорів, однак, це не призвело до неправильного вирішення справи. З метою уникнення формалізації цивільного судочинства суд апеляційної інстанції вважає за необхідне звернути увагу на вказану обставину та не скасовувати (не змінювати) правильне по суті і справедливе рішення місцевого суду.

Рішення суду ґрунтується на повно і всебічно досліджених обставинах справи та ухвалено з додержанням вимог закону, а тому підстав для його скасування в межах доводів апеляційної скарги не вбачається.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381, 382, 384, 389, 390 ЦПК України,

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест-Україна» залишити без задоволення.

Рішення Віньковецького районного суду Хмельницької області від 5 жовтня 2018 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 14 грудня 2018 року.

Судді: /підпис/ ОСОБА_1

/підпис/ ОСОБА_2

/підпис/ ОСОБА_3

Згідно з оригіналом: суддя апеляційного суду О.І. Ярмолюк

Головуючий у першій інстанції ОСОБА_11

Доповідач Ярмолюк О.І. Категорія 23