Справа № 507/973/18
Провадження № 2/507/386/2018
Номер рядка звіту 22
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"06" грудня 2018 р. смт. Любашівка
Любашівський районний суд Одеської області у складі:
головуючого судді Вужиловського О.В.
за участю секретаря судового засідання Вододюка В.В.
представника позивача ОСОБА_2
представників третьої особи ОСОБА_3, ОСОБА_4
представника відповідача ОСОБА_5
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Любашівка Одеської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до фермерського господарства «Гіперіон» Любашівського району Одеської області, державного реєстратора речових прав на нерухоме майно ОСОБА_6, Гвоздавської сільської ради Любашівського району Одеської області, третьої особи без самостійних вимог на стороні позивача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Кіпер Агро», третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідача: ОСОБА_7 про визнання правочинів щодо земельних ділянок недійсними, визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав на підставі договорів оренди,
09.07.2018 року позивач звернулась до суду з позовом до фермерського господарства «Гіперіон» Любашівського району Одеської області, державного реєстратора речових прав на нерухоме майно ОСОБА_6, Гвоздавської сільської ради Любашівського району Одеської області, третьої особи без самостійних вимог на стороні позивача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Кіпер Агро», третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідача: ОСОБА_7 про визнання правочинів щодо земельних ділянок недійсними, визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав на підставі договорів оренди. В обґрунтування своїх вимог позивач вказує, що вона є власником двох земельних ділянок на території Бобрицької сільської ради Любашівського району Одеської області. 01.09.2010 року вона уклала договір оренди належної їй земельної ділянки з ТОВ «Агрофірма Кодима», яка в подальшому була реорганізована в ТОВ «Кіпер Агро», строком на 5 років. Вказаний договір був зареєстрований у Любашівському відділ Держкомзему 01.07.2012 року. 05.01.2017 року, в період дії вказаного договору вона уклала додаткову угоду з ТОВ «Кіпер Агро», згідно якої була зазначена нормативно грошова оцінка земельної ділянки та змінено строк оренди з 5 років на 22. Крім того, 15 липня 2016 року вона уклала з ТОВ «Кіпер Агро» договір оренди ще однієї земельної ділянки, власником якої вона є. При укладенні договорів оренди земельних ділянок були погоджені всі істотні умови, в тому числі і розмір орендної плати та строки її сплати. Приблизно в серпні 2016 року до неї додому прихав керівник Ф/Г «Гіперіон» ОСОБА_7 і запропонував допомогти їй в поверненні ще однієї земельної ділянки, яка їй також належить та знаходиться в користуванні у іншого господарства. Вона погодилась і підписала незаповнені бланки. Вказані аркуші вона не читала, так як ОСОБА_7 їй пояснив, що вказані документи необхідні для повернення її земельної ділянки. В 2017 році вона дізналась, що ОСОБА_7 зареєстрував право оренди двох земельних ділянок, які належать їй та обробляються ТОВ «Кіпер Агро». Вона не мала наміру передавати в оренду ОСОБА_7 вказані земельні ділянки, так як її все
влаштовує в ТОВ «Кіпер Агро», а саме орендна плата, яку вона отримує. З ОСОБА_7 вона не обговорювала ні строк оренди, ні розмір орендної
плати, не надавали йому ніяких документів. На договорах оренди землі, які укладено між нею та Ф/Г «Гіперіон» дійсно її підпис, однак вона їх підписала шляхом обману, так як ОСОБА_7 не пояснював, що вона підписує договори оренди землі, а лише сказав, що вказані документи потрібні для повернення ще однієї земельної ділянки, яка їй також належить. Просила визнати договори оренди земельних ділянок від 05.09.2018 року, укладені між нею та ф/г «Гіперіон» Любашівського району Одеської області недійсними та скасувати державну реєстрацію права оренди земельних ділянок, що належать їй.
В судовому засіданні позивач та її представник ОСОБА_2 надали аналогічні пояснення, а також доповнили, що орендна плата між позивачкою та фермерським господарством «Гіперіон» взагалі не обговорювалась. В укладених договорах оренди з фермерським господарством «Гіперіон» зазначено, що орендна плата виплачується в натуральній формі (10 ц зерна, 10 кг цукру, 10 кг олії), однак не конкретизовано яка саме продукція буде видаватись, не визначено в грошовому виразі орендної плати. Зазначена орендна плата є значно меншою, ніж орендна плата, яку позивач отримує в ТОВ «Кіпер Агро». В зазначених договорах вказано, що їх укладено в с.Гвоздавка Друга Любашівського району Одеської області, хоча земельні ділянки позивачки знаходяться на території Бобрицької сільської ради Любашівського району. Крім того, між позивачкою та ТОВ «Кіпер Агро» діяв договір оренди земельної ділянки від 01.09.2010 року строком на 5 років, який був зареєстрований у Любашівському відділі Держкомзему 01.07.2012 року і відповідно був чинним до 01.07.2017 року. Тому, договір про оренду землі між ОСОБА_1 та Ф/г «Гіперіон» 05.09.2016 року взагалі не міг бути зареєстрований. Приймаючи до уваги викладене, а також те, що ф/г «Гіперіон» виготовило та зареєструвало договори оренди земельних ділянок з ОСОБА_1 шляхом введення її в оману, просили задовольнити їх позов в повному обсязі.
Представники третьої особи без самостійних вимог на стороні позивача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Кіпер Агро» ОСОБА_4 та ОСОБА_3 в судовому засіданні підтримали позов ОСОБА_1 та пояснили, що дійсно ТОВ «Кіпер Агро» орендує дві земельні ділянки, які належать ОСОБА_1 вже тривалий час. 01.09.2010 року був укладений договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Агрофірма Кодима», яка в подальшому була реорганізована в ТОВ «Кіпер Агро», строком на 5 років з ОСОБА_1 Вказаний договір був зареєстрований у Любашівському відділ Держкомзему 01.07.2012 року. Строк його дії був до 01.07.2017 року. 05.01.2017 року, в період дії вказаного договору вона уклала додаткову угоду з ТОВ «Кіпер Агро», згідно якої була зазначена нормативно грошова оцінка земельної ділянки та змінено строк оренди з 5 років на 22. Крім того, 15 липня 2016 року ОСОБА_1 уклала з ТОВ «Кіпер Агро» договір оренди ще однієї земельної ділянки, власником якої вона є. При укладенні договорів оренди земельних ділянок були погоджені всі істотні умови, в тому числі і розмір орендної плати та строки її сплати. Вказані договори були передані реєстратору для реєстрації, однак з невідомих причин зареєстровані не були. В подальшому, ТОВ «Кіпер Агро» дізналось, що право оренди земельних ділянок, що належать ОСОБА_1, зареєстроване за ф/г «Гіперіон» згідно договорів оренди від 05.09.2016 року. Вказана реєстрація являється не правомірною, так як між позивачем та ТОВ «Кіпер Агро» до 01.07.2017 року діяв раніше укладений договір, який був зареєстрований належним чином. ТОВ «Кіпер Агро» до цього часу обробляє належні позивачці земельні ділянки, сплачуючи їй орендну плату. До ТОВ «Кіпер Агро» ніхто не звертався з приводу витребування вказаних земельних ділянок. Крім того, розмір орендної плати, який вказаний у договорі оренди землі з ф/г «Гіперіон» є значно нижчим, чим розмір орендної плати, яку сплачує ТОВ «Кіпер Агро». Державний реєстратор взагалі не мала права реєструвати вказані договори оренди землі, так як в них не була зазначена нормативно грошова оцінка землі, а також були надані не завірені позивачкою документи. На їх думку, ф/г «Гіперіон» виготовив вказані договори оренди землі шляхом обману позивачки. Вважають, що позов обгрунтований і підлягає задоволенню.
Представник відповідача ф/г «Гранат» Любашівського району Одеської області ОСОБА_5 в судовому засіданні позов не визнав повністю та пояснив, що керівник фермерського господарства «Гіперіон» запропонував позивачці укласти договори оренди належних їй земельних ділянок. Вони обговорили строк договорів та розмір орендної плати. Позивачка погодилась на запропоновані умови і підписала договори оренди своєю рукою добровільно, а також надала відповідні документи. Після цього, право оренди земельних ділянок позивачки було зареєстровано у відповідності з діючим законодавством державним реєстратором згідно укладених договорів оренди земельних ділянок. Законом України «Про оренду землі» передбачена можливість виплати орендної плати в натуральній формі, а тому просив відмовити в задоволенні вказаного позову в повному обсязі.
Відповідач державний реєстратор в судове засідання не зявилась, надала суду заяву про розгляд справи за її відсутності, просила відмовити в задоволенні позовних вимог повністю.
Третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача: ОСОБА_7 в судове засідання не зявився, заперечень не надав.
Вислухавши сторони, допитавши свідків, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов обгрунтований і підлягає задоволенню виходячи з наступного.
З Державного акту на право власності на земельну ділянку, виданого 25 травня 2005 року, відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно видно, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3.5825 га на території Бобрицької сільської ради Любашівського району Одеської області, кадастровий номер
З договору оренди землі від 01 вересня 2010 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «А/Ф Кодима», правонаступником якого є ТОВ «Кіпер Агро», зареєстрованого у відділі Держкомзему у Любашівському районі Одеської області 10.07.2012 року видно, що ОСОБА_1 передала в оренду належну їй земельну ділянку площею 3.58 га ТОВ «А/Ф Кодима» строком на 5 років. Земельна ділянка була передана ТОВ «А/Ф Кодима» згідно акту приймання-передачі земельної ділянки в оренду від 01.09.2010 року (а.с. 37-39).
З довідки Товариства з обмеженою відповідальністю «Кіпер Агро» № 58 від 30 жовтня 2017 року видно, що ТОВ «Кіпер Агро» протягом 2011-2016 років виплачувало ОСОБА_8 орендну плату за користування її двома земельними ділянками (а.с. 58-59).
Свідок ОСОБА_9 в судовому засіданні повідомила, що вона працює в ТОВ «Кіпер Агро». Позивачка отримувала орендну плату і в липні 2016 року уклала з ТОВ «Кіпер Агро» договір про оренду ще однієї земельної ділянки. Однак, в подальшому при його реєстрації, виявилось право оренди на вказану земельну ділянку вже зареєстровано за ф/г «Гіперіон», хоча позивачка взагалі не говорила про наміри забрати земельні ділянки із оренди ТОВ «Кіпер Агро». ОСОБА_1 повідомила, що вона договори ні з ким більше не укладала.
Свідок ОСОБА_10 пояснила, що документи позивачки, зберігаються в неї. Як копії документів на земельні ділянки отримали ф/г «Гіперіон» їй не відомо. ОСОБА_1І не говорила їй про те, що бажає укласти договори оренди з ф/г «Гіперіон», а лише говорила, що їй ОСОБА_11 пропонував укласти угоди, але вона відмовилась.
Відповідно до ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи.
Відповідно до ст. 81 КПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Статті 15 та 16 ЦК України передбачають право на захист цивільних прав та
інтересів та захист цивільних прав та інтересів судом.
За змістом частини першої статті 203 ЦК України, частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу, і, зокрема, коли зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до частини першої статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
За змістом частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Відповідно до ст. 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата
справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
Відповідно до типового договору оренди землі затвердженого постановою КМУ № 220 від 04 березня 2004 року в разі внесення орендної плати в натуральній формі зазначається: перелік, кількість або частка продукції, одержуваної із земельної ділянки, якісні показники продукції, місце, умови, порядок, строки поставки, при цьому розрахунок у натуральній формі повинен відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати).
У даному спорі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови вартості орендної плати, троків та умов її сплати суд повинен установити, чи дійсно порушуються права орендодавця у зв'язку з відсутністю в договорі таких умов, визначити істотність таких умов, а також з'ясувати, у чому саме полягає порушення законних прав позивача.
Вищезазначене узгоджуються з правовими позиціями, викладеними у Постановах ВСУ від 25.12.2013 р. по справі № 6-78цс13, від 21.01.2015 р. по справі № 6-215цс14, від 04.02.2015 р. по справі № 6-233цс14, від 21.09.2016 р. по справі № 6-1512цс16 згідно яких встановлено, шо виходячи з того, що відповідно до статті З ЦПК України та статті 15 ЦК України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити, чи дійсно порушує право орендодавця відсутність у договорі оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України "Про оренду землі", визначити істотність цих умов, а також з'ясувати, у чому саме полягає порушення законних прав орендодавця.
Однак, вищевказані договори оренди земельних ділянок від 05 вересня 2016 року, що укладені між ОСОБА_1 та фермерським господарством «Гіперіон», зареєстровані державним реєстратором Гвоздавською сільської ради Любашівського району Одеської області не містять істотних умов, які вказані вище. Так, у вказаних договорах взагалі відсутня нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору. Орендна плата зазначена як 10 ц зерна, 10 кг цукру та 10 кг олії без визначення виду, якості продукції, а також її вартості, не визначено місце, умови, порядок поставки.
Суд вважає, що вказана форма розрахунку та розмір орендної плати у даному договорі є фіктивною. Відсутність чітких даних про вид товару (грошовий еквівалент якого, є орендною платою), його якість (вид, клас, сорт), за даних умов договору, заздалегідь передбачає, що орендна плата може бути значно нижче орендної плати встановленої законодавством - 3% від нормативної вартості землі, тобто розмір орендної плати у даному договорі, фактично не визначено, що є суттєвим порушенням істотних умов ст.15 Закону України «Про оренду землі». Відсутність грошової оцінки землі, а також грошового еквіваленту орендної плати взагалі позбавляє можливість проведення індексації орендної плати та стягнення будь-яких штрафних санкцій, як це передбачено договорами.
Даними умовами договору, орендодавець завідомо введений в оману, та позбавлений права отримувати орендну плату, яка відповідає діючому законодавству України. Крім того, в договорі відсутня відповідальність орендаря за несплату орендної плати (є тільки за прострочення). Вказані обставини свідчать про відсутність у договорах істотної умови щодо орендної плати, яка суттєво порушує права позивача, як власника земельних ділянок, на отримання належної плати за користування його майном.
Крім того, суд приймає до уваги той факт, що хоча між ОСОБА_1 і ф/г «Гіперіон» 05.09.2016 року були укладені договори оренди земельних ділянок, які були зареєстровані державний реєстратором, однак фактичного виконання договору не відбулось: позивачка не передала, а відповідач не прийняв до обробітку вказані земельні ділянки, орендна плата не сплачувалась, ніяких дій по витребуванню ділянок ніхто не вчиняв до цього часу, що підтвердили і сторони.
З договору оренди землі від 01 вересня 2010 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «А/Ф Кодима», правонаступником якого є ТОВ «Кіпер Агро», зареєстрованого у відділі Держкозему у Любашівському районі Одеської області 10.07.2012 року видно, що ОСОБА_1 передала в оренду належну їй земельну ділянку площею 3.58 га ТОВ «А/Ф Кодима» строком на 5 років. Відповідно до ч. 1 ст. 20 Закону України «Про оренду землі», (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин), договір оренди землі підлягає державній реєстрації та на підставі ч. 1 ст.210, ч. 3 ст. 640 ЦК України, ч. 2 ст. 125 ЗК України й ст. 18 Закону України «Про оренду землі» є укладеним з моменту його державної реєстрації. Таким чином, вказаний договір буд дійсним до 10 липня 2017 року.
Згідно з ч. 1. ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства.
Статтею 13 ЦК України визначено межі здійснення цивільних прав. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.
Оскільки при укладенні оскаржуваних договорів оренди земельних ділянок було допущено істотні порушення, встановлені на підставі досліджених доказів у судовому засіданні щодо визначення та виплати орендної плати, подвійної передачі однієї і тієї ж ділянки в оренду, то вимоги позивача про те, що дані договори необхідно визнати недійсними та скасувати реєстрацію права оренди на земельні ділянки, що належать позивачці, необхідно задовольнити.
Суд не може прийняти доводи позивача, що вона уклала договори оренди земельних ділянок з ф/г «Гіперіон» внаслідок обману, так як позивачка не довела факт підписання чистих бланків договорів і введення її таким чином в оману.
Доводи представника фермерського господарства «Гіперіон» про те, що з ОСОБА_1 було погоджено всі істотні умови договорів оренди і вона добровільно підписала вказані договори не можуть також бути прийняті судом до уваги, так як в судовому засіданні було встановлено, що в договорах, які є в реєстраційних справах взагалі відсутня нормативна грошова оцінка земельної ділянки, а також відомості щодо орендної плати, які були зазначені вище.
Відповідно до ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Позивачем сплачено судовий збір в сумі 2819 гривень 20 коп., отже підлягає стягненню на її користь з фермерського господарства «Гіперіон» та Гвоздавської сільської ради Любашівського району Одеської області по 1409 грн. 60 коп.
На підставі викладеного, керуючись Законом України «Про оренду землі», ст.ст. 202-216 ЦК України, ст.ст. 12, 81, 263-268 ЦПК України, суд,
Позовну заяву ОСОБА_1 до фермерського господарства «Гіперіон» Любашівського району Одеської області, державного реєстратора речових прав на нерухоме майно ОСОБА_6, Гвоздавської сільської ради Любашівського району Одеської області, третьої особи без самостійних вимог на стороні позивача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Кіпер Агро», третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідача: ОСОБА_7 про визнання правочинів щодо земельних ділянок недійсними, визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав на підставі договорів оренди задовольнити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Апеляційного суду Одеської області через Любашівський районний суд Одеської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Повний текст рішення виготовлено 11 грудня 2018 року о 16 годині.
Суддя Любашівського
районного суду
Одеської області: ОСОБА_12