Справа № 615/568/18
Провадження № 2/615/305/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 листопада 2018 року м. Валки

Валківський районний суд Харківської області в складі:

головуючого судді Токмакової А.П.,

секретаря судового засідання Антоненко М.Г.,

розглянувши у судовому засіданні в залі суду міста Валки Харківської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 до Приватної фірми «Ліга», третя особа Селянське (фермерське) господарство «Кристина» про розірвання договору оренди землі,

за участі представника позивачів ОСОБА_4,

представників відповідача ОСОБА_5, ОСОБА_6,

представників 3-ї особи ОСОБА_7, ОСОБА_6,

В С Т А Н О В И В:

19.04.2018 року позивачі звернулися до суду із позовною заявою, в якій просять розірвати договір оренди землі від 05.03.2016 року, укладений між сторонами щодо оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, кадастровий номер :03:000:0285, яка знаходиться на території Заміської сільської ради Валківського району Харківської області; судові витрати покласти на відповідача.

В обґрунтування позовних вимог зазначають, що є власниками земельної ділянки кадастровий номер :03:000:0285, яка знаходиться на території Заміської сільської ради Валківського району Харківської області. 05.03.2016 року між позивачами та відповідачем було укладено договір оренди землі, згідно до умов якого та акту приймання-передачі від 05.03.2016 року відповідачу передано вказану земельну ділянку.

Позивачі стверджують, що орендна плата не сплачувалась відповідачем протягом 2016 та 2017 років. На їхню думку, має місце систематичне порушення взятих на себе зобовязань за договором з боку відповідача, тому мають право на захист своїх порушених прав шляхом розірвання договору у судовому порядку.

На підставі ухвали суду від 24.04.2018 року відкрито провадження у цивільній справі з урахуванням вимог ст.274 ЦПК України судовий розгляд вирішено проводити в порядку спрощеного позовного провадження та розяснено сторонам про порядок та строки виконання ними вимог цього Кодексу.

29.05.2018 року представник третьої особи СФГ «Кристина» - директор ОСОБА_7 подав до суду пояснення на позовну заяву, в яких просив відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

Зазначив, що між ПФ «Ліга» та СФГ «Кристина» укладено договір суборенди № 10 від 22.07.2016 року відносно земельної ділянки кадастровий номер :03:000:0285, яка за умовами договору передана СФГ «Кристина».

Як зазначає представник третьої особи, у відповідності до п. 2.1. договору суборенди СФГ «Кристина» сплачує орендну плату орендодавцеві. З метою виконання зобовязання СФГ «Кристина» направляло орендодавцям через відділення Укрпошти грошові перекази. Після неотримання орендодавцями переказів, направляло поштою лист, в якому просило звернутися орендодавців за отриманням орендної плати за адресою розташування офісу СФГ «Кристина».

Вважає, що саме СФГ «Кристина» є податковим агентом в даних правовідносинах, в звязку з чим робило відповідні відрахування до фіскальних органів.

30.05.2018 року представник відповідача ПФ «Ліга» - директор ОСОБА_5 подав до суду відзив на позовну заяву, в якому просив відмовити в задоволенні позову.

Відповідач стверджує, що на підставі укладеного 22.07.2016 року договору суборенди № 10 між ПФ «Ліга» та СФГ «Кристина», останнє має сплачувати орендну плату орендодавцям та є податковим агентом в даних правовідносинах.

09.08.2018 року представник позивачів адвокат ОСОБА_8 подала до суду відповідь на відзив. Посилаючись на вимоги ст.ст.13,21 ЗУ «Про оренду землі» вказала, що відповідно до діючого договору оренди землі від 05.03.2016 року платником орендної плати є відповідач, твердження відповідача та 3-ї особи щодо обовязку сплати орендної плати СФГ «Кристина» є голослівними, позбавленими правового підґрунтя.

Враховуючи положення ст.ст.521,513,520,525,526 ЦК України вказала, що СФГ «Кристина» не має жодних правових підстав сплачувати орендну плату на користь позивачів, а позивачі відповідно не мають жодних правових підстав отримувати орендну плату від СФГ «Кристина».

13.09.2018 року представник відповідача ПФ «Ліга» - адвокат ОСОБА_6 подав заперечення на відповідь позивача. При цьому зазначив, що відповідач повідомляв на стадії укладення договору з позивачами, що в подальшому планує передати земельну ділянку в суборенду. Господарську діяльність фактично не здійснював на орендованій земельній ділянці, дохід не отримував.

Звернув увагу, що протягом 2016-2017 років співвласники не зверталися ніяким загальновідомим способом до відповідача та 3-ї особи щодо отримання орендної плати за договором.

Представник відповідача вважає, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої п.«д» ст.141 ЗК України (а саме розірвання договору оренди землі у разі систематичної несплати земельного податку або орендної плати), застосуванню також підлягають положення ч.2 ст.651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Правом щодо подання інших заяв по суті справи в передбаченому ст.174 ЦПК України порядку сторони не скористалися.

Будь-які заяви чи клопотання щодо проведення інших процесуальних дій, в тому числі вжиття заходів забезпечення позову, зупинення і поновлення провадження у справі, учасниками справи не заявлялися.

В судовому засіданні представник позивачів підтримав позовні вимоги в повному обсязі, просив задовольнити. Вказав, що причиною розірвання договору оренди вважає систематичну несплату відповідачем орендної плати у відповідності до п.4.1 Договору. З часу дії договору лише один із позивачів отримував переказ грошових коштів, але відмовився від отримання, так як ніяких договірних відносин з третьою особою не має. Дійсно отримував від третьої особи лист в січні 2018 року, але на той час вже не хотів ніяких відносин мати з відповідачем. Про звернення позивачів до правоохоронних органів із заявою про самовільне захоплення земельної ділянки представнику стало відомо з матеріалів цивільної справи. Вважає, що позивачі виконали свій обовязок згідно договору, передали земельну ділянку, але орендну плату жодного разу не отримували, тому договір оренди підлягає розірванню. Про обставини укладення договору представнику не відомо, в тому числі статус на належність на той час земельної ділянки.

Представник відповідач ОСОБА_5 позов не визнала. Підтвердила факт укладення договору оренди, що підтверджується даними із постанови про закриття кримінального провадження за заявою позивачів. Після оформлення договору зясувалося, що земельна ділянка перебуває в користуванні ТОВ «Замміра», в звязку з чим в 2016 році остання сплатила орендну плату позивачам за фактичне користування земельною ділянкою шляхом самозахвату. Лише в 2017 році третя особа почала використовувати земельну ділянку на підставі договору суборенди та в грудні мала намір виплатити орендну плату, але позивачі не реагували. Договір суборенди земельної ділянки був укладений з третьою особою, так як оподаткування ПФ «Ліга» не дозволяє отримати відповідні доходи, а також без погодження з позивачами, оскільки ніяким чином не порушує їхні права, а встановлює лише обовязок третьої особи сплачувати орендну плату. Вважає, що немає різниці в тому, хто буде сплачувати орендну плату.

Представник третьої особи ОСОБА_7 вважав, що про укладення договору суборенди було відомо позивачам, тому добросовісно згідно договору направив їм поштові перекази зі сплати орендної плати, які повернулися. Після чого повідомив позивачів про укладення договору суборенди та можливість позивачів отримати суборенду в офісі підприємства. Наполягав, що СФГ «Кристина» приступила до використання земельної ділянки в травні 2017 року згідно акту обміну земельними ділянками ТОВ «Замміра». З відповідачем акт передачі земельної ділянки не підписував.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_1, ОСОБА_9, ОСОБА_3 є співвласниками земельної ділянки кадастровий номер :03:000:0285 на підставі розпорядження про передачу у приватну власність земельної ділянки, серія та номер: 158, виданий 25.04.2016, видавник: Валківська районна державна адміністрація Харківської області.

Розмір частки кожного із позивачів у спільній частковій власності складає 1/3.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно номер 118855664 від 29.03.2018 року право власності позивачів зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28.05.2016 року. Номер запису про право власності ОСОБА_3 - 14738071, ОСОБА_9 14738111, ОСОБА_1 14738216.

05.03.2016 року між позивачами та відповідачем укладено договір оренди землі

Пунктом 1.1, 2.1. Договору передбачено, що в строкове платне користування передається земельна ділянка сільськогосподарського призначення кадастровий номер :03:000:0285, загальною площею 3,9798 га, у тому числі рілля 3,9798 га.

Пункт 3.1. Договору закріплює, що договір укладено на 7 (сім) років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У разі поновлення договору на новий строк, його умови можуть бути змінені, за згодою сторін.

Пунктом 4.1. Договору передбачено, що орендна плата сплачується орендарем орендодавцю у розмірі 5 % від грошової оцінки землі, та становить 7 035,21 грн. в рік. Виплачується у грошовій формі, готівкою через касу підприємства орендаря, з письмовим підтвердженням отримання готівки в день її отримання орендодавцем.

Орендна плата вноситься у такі строки: до 31 грудня кожного року оренди (пункт 4.3. Договору).

Відповідно до акту прийому-передачі земельної ділянки в оренду, який є додатком до договору оренди землі № б/н від 05.03.2016 року, 05.03.2016 року орендодавці передали орендарю у користування земельну ділянку кадастровий номер :03:000:0285.

Право оренди земельної ділянки зареєстровано за ПФ «Ліга» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28.05.2016 року за номером 14741170.

З матеріалів справи вбачається, що 22.07.2016 року між ПФ «Ліга» та СФГ «Кристина» укладено договір № 10 суборенди земельної ділянки.

Згідно пункту 1.2 Договору цей договір укладено на підставі, у відповідності до умов та в межах Договору оренди земельної ділянки б/н від 05.03.2016 р., укладеного між ОСОБА_3Г.(орендодавець), ОСОБА_2 (орендодавець), ОСОБА_1 (орендодавець) і ПФ «Ліга» (орендар), який був зареєстрований 28.05.2016 р. № запису 14741170 у секторі з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань Валківської районної державної адміністрації.

Пунктом 1.3 Договору передбачено, що у суборенду передається земельна ділянка сільськогосподарського призначення кадастровий номер :03:000:0285, загальною площею 3,9798 га (ріллі), що розташовується на території Заміської сільської ради Валківського району Харківської області, за межами населеного пункту.

Пункт 2.1 Договору закріплює, що суборендар за суборенду земельної ділянки сплачує орендодавцю орендну плату у розмірі 5 % (пять) відсотків від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної у п. 2.2. цього Договору, за один рік, у вигляді платежу до 31 грудня кожного року. Орендна плата виплачується у грошовій формі, готівкою через касу підприємства Суборендаря, з письмовим підтвердженням отримання готівки в день її отримання орендодавцем.

На підставі п.п.2.1. та 2.2. цього Договору суборендар сплачує орендну плату, розмір якої становить 7035,21 грн. за рік (пункт 2.3. Договору).

Актом прийому-передачі обєкта за договором суборенди земельної ділянки № б/н від 22.07.2016 року. ПФ «Ліга» передала 22.07.2016 року СФГ «Кристина» у суборенду земельну ділянку сільськогосподарського призначення кадастровий номер :03:000:0285, загальною площею 3,9798 га (ріллі), що розташовується на території Заміської сільської ради Валківського району Харківської області, за межами населеного пункту.

Право суборенди земельної ділянки зареєстровано за СФГ «Кристина» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.09.2016 року за номером 16325027.

Факт належного повідомлення позивачів про зміну платника орендної плати за договором оренди від 05.03.2016 року не знайшов свого підтвердження в ході судового засідання.

Правовідносини, які виникли між позивачами та відповідачем, на підставі укладеного між ними договору оренди земельної ділянки, регулюються нормами ЗУ «Про оренду землі».

Відповідно до ст.1 ЗУ «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст.13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Ст.21 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями ст.24 ЗУ «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Ч.1 ст.32 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст.ст.24,25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Водночас у п.(д) ч.1 ст.141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі ст.ст.13,15,21 ЗУ «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.

Саме систематична несплата орендної плати законодавством визначена як одна з підстав для дострокового розірвання договору оренди землі.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд України у постановах від 12.12.2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28.09.2016 року у справі № 6-977цс16, від 11.10.2017 року №6-1449цс17, Верховний Суд у постанові від 14.11.2018 року у справі № 61-39488ск18.

Кожна сторона згідно ч.1 ст.81 ЦПК України повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Нормами п.170.1 ст.170 ПК України визначено особливості нарахування (виплати) та оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду), житловий найм (піднайм).

Підпунктом 170.1.1 п.170.1 ст.170 ПК України визначено, що податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар. При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.

Підпункт 170.1.4 п.170.1 ст.170 ПК України вказує, що доходи, зазначені у підпунктах 170.1.1-170.1.3 цього пункту, оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставками, визначеними п.167.1 ст.167 цього Кодексу.

Згідно п.167.1. ст.167 ПК України ставка податку становить 18 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) (крім випадків, визначених у пунктах 167.2-167.5 цієї статті) у тому числі, але не виключно у формі: заробітної плати, інших заохочувальних та компенсаційних виплат або інших виплат і винагород, які нараховуються (виплачуються, надаються) платнику у звязку з трудовими відносинами та за цивільно-правовими договорами.

Відповідно до п.п.«б» п.176.2 ст.176 ПК України особи, які відповідно до ПКУ мають статус податкових агентів, зобовязані подавати у строки, встановлені ПКУ для податкового кварталу, податковий розрахунок суми доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, а також суми утриманого з них податку до контролюючого органу за місцем свого розташування. Такий розрахунок подається лише у разі нарахування сум зазначених доходів платнику податку податковим агентом протягом звітного періоду. Запровадження інших форм звітності з зазначених питань не допускається.

Як вбачається з наявних в матеріалах справи відомостей з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків від 02.04.2018 року № 178918/Т/20-31-08-01, № 178920/Т/20-31-08-01, № 178919/П/20-31-08-01 за період з 1 кварталу 2016 року по 4 квартал 2017 року позивачі не отримували дохід від відповідача за надання майна в оренду.

Посилання відповідача та 3-ї особи, що сплату орендної плати позивачам мало здійснювати СФГ «Кристина», не приймається судом до уваги з огляду на наступне.

Відповідно до ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Згідно ст.629 ЦК України договір є обовязковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст.8 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на момент укладення договорів суборенди) умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому.

Судом встановлено, що п.2.1 договору суборенди від 22.07.2016 року суперечить п.4.1. договору оренди від 05.03.2016 року в частині визначення субєкта сплати орендної плати, оскільки в договорі оренди від 05.03.2016 року визначено, що платником орендної плати є ПФ «Ліга».

Таким чином, суд приходить до висновку, що єдиним належним платником орендної плати за умовами укладеного між позивачами та відповідачем договору оренди землі №б/н від 05.03.2016 року є відповідач ПФ «Ліга».

Відповідних змін відносно зміни субєкта сплати орендної плати, враховуючи укладений договір суборенди між відповідачем та 3-ю особою, до договору оренди землі №б/н від 05.03.2016 року внесено не було.

Посилання відповідача, що позивачі протягом 2016, 2017 років не зверталися ні до ПФ «Ліга», ні до СФГ «Кристина» за отриманням орендної плати, не приймаються судом до уваги, оскільки вказане не звільняє відповідача від обовязку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати, та є безпідставним.

Таким чином, орендна плата є істотною умовою договору оренди землі, а позивачі не отримали того, на що вони розраховували при укладенні договору.

Крім того, суд приймає до уваги, що на час укладення спірного Договору оренди земельної ділянки, оформленням якого займався відповідач у справі, позивачі не набули права власності на земельну ділянку в передбаченому законом порядку.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що систематична несплата відповідачем орендної плати за договором оренди землі протягом 2016 2017 років, є істотною підставою для дострокового розірвання спірного договору оренди землі за вимогою позивачів на підставі ст.32 ЗУ «Про оренду землі».

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.263-265 ЦПК України, суд,

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі від 05.03.2016 року, укладений між ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 та Приватною фірмою «Ліга» щодо оренди земельної ділянки кадастровий номер :03:000:0285, зареєстрований 28.05.2016 року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 29828464 від 31.05.2016 року 11:59:35, ОСОБА_10, Валківська районна державна адміністрація Харківської області.

Стягнути з Приватної фірми «Ліга» на користь ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 судовий збір в розмірі по 704,80 грн. кожному.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Харківського апеляційного суду через Валківський районний суд Харківської області протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя А.П. Токмакова