АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 квітня 2018 року м. Чернівці

Справа №727/7137/17

Апеляційний суд Чернівецької області у складі суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого Владичана А.І.

суддів: Височанської Н.К., Лисака І.Н.

секретар Костюк Л.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до ОСОБА_1, обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Надія Василівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» на рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 14 грудня 2017 року, (головуючий у 1-й інстанції Семенко О.В.),

ВСТАНОВИВ:

У липні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Н.В., про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових (торгових) приміщень. Заявою від 30 серпня 2017 року позивачем змінено підставу позову в порядку ст.ст. 27, 31 ЦПК України.

Свої вимоги обґрунтовувало тим, що 15 березня 2017 року між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом Житлово-будівельний кооператив «ПРОСПЕКТ» укладено договір купівлі - продажу №3873, НМА823265, за умовами якого ОСОБА_1 купив нежитлове (торгове) приміщення НОМЕР_1, загальною площею 42,2 кв. м., що розташоване в АДРЕСА_1 (другий поверх).

_____________________________________________________________________

Провадження 22ц/794/225/18 Категорія 20

Позивач вважає даний договір удаваним з наступних підстав. Так, відповідно до п. 3 протоколу №2 загальних зборів обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Проспект» від 27.02.2017 року, на підставі якого укладений правочин, було вирішено: укласти договори купівлі-продажу між кооперативом та членами кооперативу із взаємозарахуванням зустрічних вимог приміщень.

Вважає, що зазначені обставини свідчать про відсутність внутрішньої волі сторін до укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, оскільки не передбачали реального виконання зобов'язань по проведенню розрахунків коштами. Вважає, що під удаваним договором сторони приховали інший правочин - залік зустрічних однорідних вимог за зобов'язаннями, які існували між відповідачами.

Посилається на порушення положення ч. 2 ст. 1087 ЦК України, оскільки сума договору перевищує граничні суми розрахунків готівкою для фізичних осіб, встановлені Національним банком України.

Також у ОК ЖБК «ПРОСПЕКТ» відсутнє право продажу спірного приміщення, оскільки наказом Міністерства юстиції від 13 червня 2017 року №1871/5 скасовано державну реєстрацію права власності ОК ЖБК «ПРОСПЕКТ» на торговий центр АДРЕСА_1, а також державну реєстрацію права власності на нежитлове (торгове) приміщення, що є предметом оспорюваного договору.

ОК «ЖБК «Проспект» не мав право продажу майна, оскільки за типом є обслуговуючим, а за напрямом діяльності житлово-будівельний. У силу приписів п. 2.1. Статуту метою та предметом діяльності кооперативу є спорудження, зведення та введення в експлуатацію, прийом-передача та отримання на баланс житлового торгівельно-офісного комплексу за адресою: АДРЕСА_1, його подальшої експлуатації розвитку та обслуговування. ОК ЖБК «Проспект» не мало права продавати нежитлове (торгове) приміщення, адже законодавець не передбачив можливість будувати інше, окрім житла для житлово-будівельних кооперативів, відповідно, у ЖБК «Проспект» відсутнє право розпоряджатись торговими приміщенням, що йому не можуть належати, та як вбачається із 2.2. Статуту таке є неподільним.

Вважає, що у голови правління ОК ЖБК «Проспект» були відсутні повноваження на підписання договору, оскільки голова Правління Коцур Н.О. діє на підставі Статуту, протоколу установчих зборів №1 від 22.01.2005 року. В той же час ОК Житлово-будівельний кооператив «Проспект» як юридична особа зареєстроване 04.02.2015 року, й, відповідно, голова правління на час підписання договору діяла на підставі неіснуючого документу.

Рішенням загальних зборів ОК ЖБК «Проспект» від 27.02.2017 року не було передбачено грошових розрахунків за відчужувані приміщення, про вказані обставини було відомо і відповідачу як члену кооперативу.

Укладеним договором купівлі-продажу порушено права позивача як землекористувача земельної ділянки на АДРЕСА_1 площею 1,3 га, наданої товариству Рішенням 22-ї сесії Чернівецької міської ради VI скликання від 29.03.2012 року №457 в оренду на 10 років для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями. Так, рішенням господарського суду Чернівецької області від 27.07.2015 року ТОВ «Гіпербуд» є законним користувачем земельної ділянки, яка надана для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, що знаходиться в АДРЕСА_1.

Позивач як землекористувач земельної ділянки вважає, що вказаний договір безпосередньо зачіпає його права та інтереси, оскільки в майбутньому може бути використаний як підстава для звернення до суду з вимогою розірвати існуючий договір оренди землі.

Наказом Міністерства юстиції України від 13 червня 2017 року №1871/5 за заявами ТОВ «Гіпербуд» скасовано державну реєстрацію права власності на нежитлове (торгове приміщення), що є предметом цього договору.

Станом на день звернення до суду з указаним позовом у відповідачів відсутнє право власності на нерухомості.

Просило визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового (торгового) приміщення НОМЕР_1, загальною площею 42,2 кв. м., що розташоване в АДРЕСА_1 (другий поверх) від 15 березня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом Житлово-будівельний кооператив «Проспект», № 3873, НМА823265, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н.В.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 14 грудня 2017 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись із вказаним судовим рішенням, ТОВ «Гіпербуд» подало апеляційну скаргу, в якій вважає, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим, прийнятим з неповним встановленням обставин справи, порушенням норми матеріального і процесуального права.

Свої доводи мотивує тим, що укладеним договором порушуються його права на користування та розпорядження своїм майном, оскільки згідно з рішенням суду він є власником матеріалів, обладнання тощо, що використані в процесі будівництва торгового центру.

Просить скасувати рішення Шевченківського районного суду Чернівецької області від 14 грудня 2017 року та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Заслухавши доповідача про суть оскаржуваного рішення, доводи апеляційних скарг, дослідивши матеріали справи, колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, виходячи з наступних підстав.

Згідно із ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Статтею 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим, тобто ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права, на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Згідно зі ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин, тощо.

Зазначеним нормам рішення суду першої інстанції не відповідає.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що підстави для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу відсутні.

Однак, колегія суддів не погоджується з даним висновком суду, виходячи з наступного.

Судом першої інстанції правильно встановлено, що 15 березня 2017 року між обслуговуючим кооперативом Житлово-будівельний кооператив «ПРОСПЕКТ» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгове приміщення) НОМЕР_1 загальною площею 42,2 кв.м., яке розташоване по АДРЕСА_1, який посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н.В. та зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №3873, НМА823265 (а.с. 56).

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з частиною 1 статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 658 ЦК України встановлено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Згідно частин 1, 2 статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 876 ЦК України встановлено, що власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Пунктом 4 частини 1 статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» 17 лютого 2011 року, № 3038-VI передбачено, що замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

Відповідно до частини 4 статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Встановлено, що 4 травня 2012 року між Чернівецькою міською радою та ТзОВ «Гіпербуд» укладено договір оренди земельної ділянки №7800, за умовами якого, на підставі рішення 22 сесії Чернівецької міської ради VI скликання від 29 березня 2012 року №457, Чернівецька міська рада надала, а ТзОВ «Гіпербуд» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями торгово-офісними приміщеннями, яка знаходиться по АДРЕСА_1.

Рішенням 68 сесії VI скликання Чернівецької міської ради від 27 серпня 2015 року №1692 «Про припинення договору оренди землі від 4 травня 2012 року №7800 укладеного між Чернівецькою міською радою та ТзОВ «Гіпербуд» вирішено розірвати договір оренди землі від 4 травня 2012 року №7800, укладений між Чернівецькою міською радою та ТзОВ «Гіпербуд» в односторонньому порядку.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 18 лютого 2016 року №926/1470/15, залишеною без змін Постановою Вищого господарського суду України від 27 липня 2016 року №926/1470/15, визнано недійсним рішенням 68 сесії VI скликання Чернівецької міської ради від 27 серпня 2015 року №1692 «Про припинення договору оренди землі від 4 травня 2012 року №7800 укладеного між Чернівецькою міською радою та ТзОВ «Гіпербуд».

29 серпня 2012 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області видано ТзОВ "Гіпербуд" дозвіл на виконання будівельних робіт №ЧВ9 на будівництво на вказаній земельній ділянці будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І - черга будівництво торгового центру) за адресою: АДРЕСА_1. Генеральний підрядник - Дочірнє підприємство приватного підприємства "Капітал інвест груп "Чернівцібудінвест".

Згідно звіту Приватної аудиторської фірми "ЕКСПРЕС-АУДИТ" «Про фактичні результати стосовно відображення в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності ТОВ «Гіпербуд» станом на 30 вересня 2016 року сума витрат ТзОВ «Гіпербуд» на будівництво об`єкту "будинок з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І - черга будівництво торгового центру)" за адресою АДРЕСА_1 складає 47663752 грн 69 коп.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд», як замовник будівництва, зазначений у дозволі на виконання будівельних робіт від 29 серпня 2012 року № ЧВ 9, не передавав прав на будівництво спірного об'єкта іншому замовнику та не повідомляв про це орган державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до положень частини 7 статті 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та пункту 33 Порядку виконання будівельних робіт, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466.

24 жовтня 2016 року між Чернівецькою міською радою та ЖБК «Проспект» укладено договір оренди землі №10303, за умовами якого Чернівецька міська рада надає, а ЖБК "Проспект" приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 1,3000 га, кадастровий номер НОМЕР_2, строком на десять років по 24 жовтня 2019 року.

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 6 лютого 2017 року №926/4124/16 визнано недійсним договір оренди землі №10303 від 24 жовтня 2016 року укладений між Чернівецькою міською радою та ЖБК «Проспект».

З наведеного судового рішення, яке вступило в законну силу, вбачається, що замовником будівництва, яке знаходиться по АДРЕСА_1, є позивач ТзОВ «Гіпербуд», а не відповідач ЖБК «Проспект».

ЖКБ «Проспект» неправомірно набув статусу замовника будівництва та оформив право власності на торгівельний комплекс, який знаходиться по АДРЕСА_1, у тому числі й на приміщення, яке було предметом спірного договору купівлі-продажу.

Наказом Міністерства юстиції України від 13 червня 2017 року №1871/5 скасовано державну реєстрацію права власності ЖБК «Проспект» на торговий центр, який знаходиться по АДРЕСА_1, в тому числі й право власності на нежитлове приміщення, що є предметом оспорюваного договору купівлі-продажу (а.с.15-18).

Отже, оспорюваний договір не відповідає вимогам ст. 658 ЦК України, яка передбачає, що право на продаж товару має власник товару.

Укладеним договором купівлі-продажу нежитлового приміщення, під номером НОМЕР_1, загальною площею 42,2 кв.м., яке розташоване по вулиці АДРЕСА_1 від 15 березня 2017 року, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н.В., порушено права ТзОВ «Гіпербуд», як замовника будівництва, а саме позивач позбавлений права здати будівництво в експлуатацію та оформити право власності на новостворене нерухоме майно.

Враховуючи вищенаведене, рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, а тому його слід в скасувати та ухвалити нове судове рішення про часткове задоволення позову.

Помилковими є висновки суду першої інстанції про те, що апелянтом не доведено належними доказами фак. факт порушення оспорюваним правочином, стороною якого він не є, його прав а законних інтересів.

Так, згідно з частинами другою та третьою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Загальним правовим наслідком недійсності правочину (стаття 216 ЦК України) є реституція, яка застосовується як належний спосіб захисту цивільного права та інтересу за наявності відносин, які виникли в зв'язку з вчиненням особами правочину та внаслідок визнання його недійсним.

При цьому правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України).

З огляду на зазначені приписи, правила статей 15, 16 ЦК України, а також статей 1, 2-4, 14, 215 ЦПК України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов'язковий елемент конкретного суб'єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за допомогою суб'єктивного права та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб.

Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Таку правову позицію Верховний Суд України виклав в постанові № 6-605 цс 16 від 25 травня 2016 року.

Безпідставними є доводи апеляційної скарги про те, що договір купівлі-продажу слід визнати недійсним, оскільки голова правління ЖБК «Проспект» не мала повноважень на підписання вказаного договору.

Судом першої інстанції правильно встановлено, що в договорі купівлі-продажу допущена описка, а саме помилково зазначено дату протоколу установчих зборів кооперативу №1 від 22 січня 2005 року замість 22 січня 2015 року.

Також необґрунтованими є посилання апелянта на те, що договір купівлі-продажу слід визнати недійсним, оскільки сторони договору порушили порядок розрахунків, встановлений постановою правління НБУ від 6 червня 2013 року №210, а також відсутні докази сплати ОСОБА_1 на користь ЖБК «Проспект» коштів за придбане майно.

Як вбачається зі змісту договору, а саме пункту 4, сторони домовились про те, що нежитлове приміщення (торгове приміщення), під номером НОМЕР_1, загальною площею 42,2 кв.м., яке розташоване по вулиці АДРЕСА_1, продається за 371 365 грн 50 коп. (а.с. 56).

Зміна сторонами умов договору щодо розрахунку за придбане нерухоме майно не може бути підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Отже, із ОСОБА_1, Обслуговуючого кооперативу ЖБК «Проспект» користь ТОВ «Гіпербуд» слід сягнути по 2000 грн з кожного в рахунок відшкодування витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги.

Керуючись ст.ст. 374, 376 ЦПК України,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» задовольнити частково.

Рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 14 грудня 2017 року скасувати.

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до ОСОБА_1, обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Надія Василівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового (торгового) приміщення НОМЕР_1, загальною площею 42,2 кв. м., яке розташоване по вулиці АДРЕСА_1 від 15 березня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом Житлово-будівельний кооператив «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Надією Василівною.

Стягнути з ОСОБА_1, Обслуговуючим кооперативом Житлово-будівельний кооператив «Проспект» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» по 2000 (дві тисячі) гривень з кожного в рахунок відшкодування витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 10 квітня 2018 року.

Головуючий

Судді: