Справа № 362/5172/17 Головуючий у І інстанції Ковалевська Л. М.
Провадження № 22-ц/780/3239/18 Доповідач у 2 інстанції ОСОБА_1
Категорія 46 31.07.2018
ПОСТАНОВА

Іменем України

31 липня 2018 року м. Київ

Апеляційний суд Київської області в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого судді -ОСОБА_1,
суддів:ОСОБА_2, ОСОБА_3,
з участю секретаряОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю Перемога на рішення Фастівського міськрайонного суду Київської області від 23 травня 2018 року у справі за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю Перемога до Державного реєстратора ОСОБА_5, КП «Центр розвитку та інвестиції Васильківського району», ОСОБА_6, сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю Відродження про визнання договору оренди недійсним та скасування запису про державну реєстрацію інших речових прав, -

В С Т А Н О В И В:

У жовтні 2017 року до суду з вказаним позовом звернулось ТОВ Перемога до відповідачів про скасування запису про державну реєстрацію інших речових прав посилаючись на те, що 21.10.2009 між ними та відповідачем ОСОБА_6 було укладено догорів оренди землі строком на п»ять років. Даний договір було зареєстровано в Управлінні Держкомзему у Фастівському районі Київської області 05 листопада 2012 року. На час ухвалення рішення договір не розривався.

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру речових прав власності на нерухоме майно від 05.09.2017 року позивачу стало відомо, що 14.12.2016 року відносно вказаної земельної ділянки укладено договір оренди землі між ОСОБА_6 та відповідачем СТОВ Відродження. Договір зареєстровано на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень відповідачем державним реєстратором ОСОБА_5, який при реєстрації вказаного договору не перевірив про наявність обтяжень та прав інших осіб на земельну ділянку.

Між позивачем та відповідачем ОСОБА_6 існує договір оренди землі і цей договір унеможливлює здійснення державної реєстрації іншого договору оренди землі на цю ж земельну ділянку.

Просили скасувати запис в реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки площею 2,4262 га, кадастровий номер :02:002:0051 внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 34200817 від 09.03.2017 державного реєстратора ОСОБА_5

01.12.2017 року позивачем подана заява про уточнення змісту позовних вимог, згідно якої позивач просив, крім скасування запису в реєстрі речових прав на нерухоме майно, визнати договір оренди земельної ділянки укладений між СТОВ Відродження та ОСОБА_6 від 14.12.2016 року недійсним.

Рішенням Фастівського міськрайонного суду Київської області від 23 травня 2018 року в задоволенні позову сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю Перемога відмовлено.

Не погодившись із вказаним судовим рішенням позивач сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю Перемога подало апеляційну скаргу.

В апеляційній скарзі апелянт, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права і невідповідність висновків суду обставинам справи, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги.

При цьому зазначає, що в оспорюваному рішенні суд встановив обставину, яка не має ніякого відношення до справи з посиланням на Постанову Верховного суду України по справі № 6-105цс 12 від 31.10.2012 р. стверджує, що не можна погодитись з тим, що державна реєстрація договорів оренди землі повинна проводитсь згідно Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого дерджавним Комітетом України по земельних ресурсах від 02.07.2003 р. №74. Проте, цей Тимчасовий Порядок втратив свою чинність на підставі Наказу Міністерствааграрноїполітики та продовольстві N 408 від 07.07.2012 і ніякого відношення до реєстрації правочину теж не мав.

Натомість, судом не було досліджено та ненадано правової оцінки тій обставині, що з 2011 року відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 за № 1021 «Про затвердження порядків ведення; Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (зі змінами), що діяла до 01.01.2013, відповідними повноваженнями були наділені територіальні органи Держземагентства за місцем розташування земельної ділянки. Саме таким органом (Управління Держкомзему у Фастівському районі) і було зареєстровано 05.11.2012 р. договір оренди земельної ділянки) укладений між скаржником і відповідачем 2.

Таким чином, договір оренди землі між скаржником та відповідачем 2, який було укладено 21.10.2009 року було зареєстровано належним чином і не було жодних правових підстав визнавати його недійсним або нікчемним. Право оренди за вказаним договором оренди, відповідно до положень ст. 125 Земельного кодексу, діє з моменту його державної реєстрації.

Вважає, що судом не досліджено порушення переважного права скаржника на продовження договору оренди землі, яке мало місце при укладені договору оренди землі серія та номер 583 від 14.12.2016 р. між відповідачем 2 та відповідачем 3.

Правові, економічні та організаційні засади проведення держреєстрації речових та інших прав та їх обтяжень визначаються Законом від 01.07.04 р. № 1952-ІУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952). Цей закон спрямований на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.

Судом не було взято до уваги, що відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону № 1952 держреєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Держреєстру прав. Держреєстратор установлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, передбачених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на держреєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Держреєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих згідно з вимогами цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення держреєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Як визначено ч. 4 ст. 15 Закону № 1952, держреєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам. Суд не врахував того факту, що відповідач зареєстрував право оренди за договору оренди землі серія та номер 583 від 14.12.2016 р. між Відповідачем 2 та Відповідачем 3, яке не відповідає вимогам законодавства.

Судом, також, не було враховано того, що згідно ст.38 Закону України «Про Державний земельний кадастр», отримання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку є обовязковим при вчиненні правочинів щодо земельної ділянки (крім складення заповітів).

Отже, зазначений вище закон передбачає перевірку наявності речових прав інших осіб лише в межах відомостей, внесених до Державного земельного кадастру і державний реєстратор не має права «забути» чи умисно не здійснити отримання відомостей з Державного земельного кадастру про можливого користувача (орендаря) земельної ділянки.

Апелянт не погоджується з висновком місцевого суду про правомірність реєстрації відповідачем 1 договору оренди землі серія та номер 583 від 14.12.2016 р. укладеного між відповідачем 2 та відповідачем 3.

Вказана вище правова позиція позивача підтверджується Постановою Верховного суду України від 13 червня 2018 р. по справі №6-643цс16, Постановою Верховного суду від 15 березня 2018 р. в справі N2136/2211/15-ц (провадження №61-5839св18), Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 26 жовтня 2016 р. в справі №291/422/15-ц, Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 26 жовтня 2016 р. в справі №620/462/15-ц.

В ухвалі про відкриття апеляційного провадження відповідачам було надано строк для подачі відзиву на апеляційну скаргу.

У відзиві відповідач сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Відродження» просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду без змін.

У відзиві зазначає, що договір оренди землі між СТОВ «Перемога» та ОСОБА_6 був укладений 21.10.2009 року терміном на 5 років. Вказаний договір зареєстрований через 3 роки 05.11.2012 року в Управлінні Держкомзему у Фастівському районі, хоча ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 року № 280/97-ВР передбачає реєстрацію договорів оренди в органах виконавчої влади (сільською радою за місцем знаходженням земельної ділянки).

Частиною 1 ст. 20 ЦКУ «Правочин підлягає державній реєстрації у випадках встановлених законом ( ст. 6 ЗУ « Про оренду землі). Правочин, якій підлягає державній реєстрації вважається вчиненим лише з моменту його державної реєстрації. Орган, якій повинен був здійснювати реєстрацію договору відповідно до ст. 33 ЗУ «Про місцеве самоврядування» - це ОСОБА_7 сільрада. При недодержанні вимоги стосовно реєстрації, такий правочин вважається неукладеним, а отже не має юридичної сили».

Верховний Суд України в постанові від 31.10.2012 р. по справі № 6-105цс 12, прийшов до висновку, що не можна погодитися з тим, що державна реєстрація договорів оренди землі повинна була проводитись за Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 р. №174, в силу того, що він є підзаконним нормативним актом. А реєстрація договорів оренди землі повинна була здійснюватися відповідно до Законів.

Також, зазначає, що реєстратор 28.02.2017 року, під час розгляду заяви про реєстрацію договору оренди землі № 583 від 14.12.2016 року, перевірив всі подані для реєстрації документи, він здійснив пошук у Державному реєстрі прав відомостей про нерухоме майно, право власності та субєкта цього права, інші речові права та суб'єкта цих прав, іпотеку та субєкта цього права, обтяження прав на нерухоме майно та субєкта цих прав тощо.

І лише після повної перевірки всіх необхідних відомостей, а також інформації з Витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку, який був сформований 24.02.2017р за № НВ - 017, Державний реєстратор, переконавшись в тому, що відомості про обмеження у користуванні земельної ділянки не зареєстровані здійснив реєстрацію договору оренди землі від 14.12.2016р. між ОСОБА_6 та СТОВ «Відродження».

Також пояснює, що доводи позивача про те, що після закінчення терміну договору, укладеного ним з ОСОБА_6, він мав намір продовжити його дію є безпідставними, оскільки з пояснень ОСОБА_6 їм відомо, що апелянт дійсно надсилав на її адресу проект нового договору з пропозицією його укладення на новий строк. Але, ОСОБА_6 не погодилася з запропонованою пропозицією, про що і в усній і в письмовій формі відповіла про незгоду на продовження з апелянтом стосунків.

Апелянт, отримавши відмову в продовженні договірних відносин з ОСОБА_6 ніяких дій щодо офіційного оформлення продовження договірних стосунків з ОСОБА_6 не здійснював, а отже утратив право на перекладання договору. Згідно ЗУ «Про оренду землі» «у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється».

Навпаки директор СТОВ «Перемога» передав СТОВ «Відродження» (новому орендарю) земельну ділянку площею 2.4262га, яка належить ОСОБА_6

Про факт добровільної передачі СТОВ «Відродження» (новому орендарю) цієї та інших земельних ділянок єдиним масивом площею 14.63га директор СТОВ «Перемога» ОСОБА_8 підтвердив в судовому засіданні 23травня 2018 року по справі 362/5170/17. Ці площі земельних ділянок вже оброблені та засіяні СТОВ «Відродження», якій по умовам договору оренди буде вести розрахунки з орендодавцями в тому числі і з ОСОБА_6

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнтит, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом першої інстанції встановлено, що 21.10.2009 року між позивачем СТОВ ПЕРЕМОГА та відповідачем ОСОБА_6 було укладено Договір оренди землі (далі Договір), який вподальшому було зареєстровано в Управлінні Держкомзему у Фастівському районі Київської області 05 листопада 2012 року.

Згідно умов Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населеного пункту на території Малополовецької сільської ради Фастівського району Київської області, право на яку засвідчено державним актом на право приватної власності на земельну ділянку серії РІ №248418. В п.2 Договору зазначено, що в оренду передається земельна ділянка площею 2,426 га.

Згідно п.5 Договору строк дії договору пять років. Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п.40 Договору).

Крім того, судом встановлено, що 14.12.2016 року між ОСОБА_6 та СТОВ Відродження було укладено Договір оренди землі №583.

Згідно даного договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за межами населеного пункту на території Малополовецької сільської ради Фастівського району Київської області право на яку засвідчено державним актом на право приватної власності на земельну ділянку серії РІ № 248418, кадастровий номер :02:002:0051.

З Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 05.09.2017 року та з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна вбачається, що 28.02.2017 року було зареєстровано в реєстрі речових прав на нерухоме майно земельну ділянку, кадастровий номер :02:002:0051, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за адресою: Київська область Фастівський район с/рада Малополовецька. Право приватної власності належить ОСОБА_6 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку, серії та номер РІ № 248418 від 22.12.2004 року Малополовецькою сільською ОСОБА_1.

З актуальної інформації про державну реєстрацію іншого речового права від 28.02.2017 року була здійснена реєстрація договору оренди землі № від 583 від 14.12.2016 року між ОСОБА_6 та СТОВ Відродження. Строк дії договору 7 років, з правом пролонгації, з правом передачі в піднайм (суборенду).

Відмовляючи в задоволенні позову на підставі Конституції України, ст.15,16,203,792 ЦК України, ЗУ Про оренду землі, ЗУ Про місцеве саморвядування в Україні, ЗУ Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди землі укладений між позивачем та ОСОБА_6, зареєстровано з порушенннями вимог Закону, а тому не породжує жодних юридичних наслідків, а договір оренди землі укладений між СТОВ Відродження та ОСОБА_6 оформлений відповідно до вимог ЗУ Про оренду землі та зареєстрований, відповідно до ЗУ Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тому підстави для визнання його недійсним відсутні.

З такими висновками суду першої інстанції колегія суддів погодитися не може, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з вимогами ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з положеннями ст. ст. 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно із ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Підпунктом 6 п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.

Разом з тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Виходячи з положень ст. 638 ЦК України, ст. ст. 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16.

З матеріалів справи вбачається, що 21.10.2009 року між позивачем СТОВ ПЕРЕМОГА та відповідачем ОСОБА_6 було укладено Договір оренди землі, який вподальшому було зареєстровано в Управлінні Держкомзему у Фастівському районі Київської області 05 листопада 2012 року.

Згідно п.5 Договору строк дії договору пять років. Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п.40 Договору).

Отже, перебіг строку дії договору між позивачем та ОСОБА_6 почався з моменту його державної реєстрації, тобто з 05 листопада 2012 року і договір діє протягом 5 років, тобто до 05 листопада 2017 року.

За таких обставин, оспорюваний договір оренди земельної ділянки, що був укладений 14 грудня 2016 року між СТОВ «Відродження» та відповідачем ОСОБА_6, суперечить положенням ст. 203 ЦК України та ч. 1 ст. 37 Закону України «Про оренду землі», а тому є недійсним з моменту його вчинення, оскільки на час його укладення та реєстрації був чинним договір оренди спірної земельної ділянки від 21 жовтня 2009 року, укладений між позивачем та ОСОБА_6 щодо тієї ж земельної ділянки.

Що ж стосується висновків суду щодо незаконності проведення державної реєстрації договору оренди укладеного між позивачем та ОСОБА_6 21 жовтня 2009 року, що на думку суду першої інстанції є підставою для відмови у позові, то з такими висновками колегія суддів, також, погодитися не може виходячи з наступного.

Відповідно до ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених позовних вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до роз'яснень п.9 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судове рішення у цивільній справі» № 14 від 18 грудня 2009 року предмет позовних вимог (у тому числі первісного, зустрічного позову та позову третьої особи із самостійними вимогами) зазначається виходячи з вимог закону, який підлягає застосуванню до спірних правовідносин, та підстав заявленої вимоги.

Відповідно до ч.2 ст.78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

При цьому, доводи відповідачів щодо протиправності дій Управління Держкомзему у Фастівському районі Київської області 05 листопада 2012 року щодо реєстрації договору оренди землі, укладеного між позивачем та ОСОБА_6 21 жовтня 2009 року є безпідставними, оскільки законність дій службових осіб зазначеного державного органу не були предметом розгляду у суді першої інстанції.

А тому, висновки суду першої інстанції про те, що реєстрація договору оренди, укладеного між позивачем та ОСОБА_6 проведена з порушеннням вимог Закону, що в свою чергу не породжує жодних юридичних наслідків, покладені в основу судового рішення, є передчасними та необґрунтованими, оскільки дана реєстрація не була предметом розгляду справи і відповідачі з такими позовними вимогами до суду не зверталися.

Крім того, колегією суддів критично розцінюються і не приймаються до уваги заперечення сторони відповідачів щодо відсутності пролонгації договору оренди укладеного між позивачем та ОСОБА_6, оскільки дія цього договору закінчувалася 05 листопада 2017 року, а оспорюваний договір було укладено 14 грудня 2016 року та зареєстровано 28 лютого 2017 року, тобто за вісім місяців до закінчення дії першого договору, а тому наявність чи відсутність пролонгації першого договору, вподальшому, не має правового значення на час укладення оспорюваного договору.

За таких обставин колегія суддів приходить до висновку, що доводи апеляційної скарги заслуговують на увагу, а рішення суду першої інстанції не відповідає фактичним обставинам справи, не ґрунтується на наявних у справі доказах, ухвалене з порушенням норм матеріального і процесуального права і не може бути залишене без змін, а підлягає скасуванню з підстав, викладених в апеляційній скарзі, з ухваленням нового судового рішення про задоволення позову.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 382 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю Перемога задовольнити.

Рішення Фастівського міськрайонного суду Київської області від 23 травня 2018 року скасувати та прийняти постанову, якою позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди землі, серія та номер 583 від 14.12.2016 року, укладений між ОСОБА_6 та СТОВ Відродження.

Скасувати запис в реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації іншого речового права (права оренди земельної ділянки) стосовно земельної ділянки площею 2,4262 га, кадастровий номер :02:002:0051 внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (звідкриттям розділу), індексний номер 34200817 від 09.03.2017 19:32:58, державного реєстратора ОСОБА_5, Комунальне підприємство «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району», номер запису 19374939.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий: Р.В. Березовенко

Судді: С.В. Лівінський

ОСОБА_3