Дата документу 05.12.2018 Справа № 322/386/18
ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний № 322/386/18 Головуючий у 1 інстанції: Беспалько Т.Д.
Провадження № 22-ц/807/1095/18 Суддя-доповідач: Маловічко С.В.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 грудня 2018 року м. Запоріжжя

Запорізький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого: Маловічко С.В.

суддів: Гончар М.С.

Кочеткової І.В.

при секретарі: Путій Д.В.

за участі:

представника ФГ «Партнер» - адвоката Касьяненко Г.О.

представника ОСОБА_4 та ФГ «Форт» - Кравченка В.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Фермерського господарства «Партнер» на рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 18 вересня 2018 року у справі за позовом Фермерського господарства «Партнер» до ОСОБА_4, Фермерського господарства «Форт», третя особа: державний реєстратор виконавчого комітету Вільнянської міської ради Запорізької області про визнання договору оренди землі поновленим, визнання недійсним договору оренди землі

та за зустрічним позовом ОСОБА_4 до Фермерського господарства «Партнер» про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим,-

В С Т А Н О В И В:

Фермерське господарство «Партнер» звернулось до суду з вищезазначеним позовом.

В обґрунтування позовних вимог зазначило, що між ФГ «Партнер» та ОСОБА_4 20.12.2006 року укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, належної на праві власності ОСОБА_4 Договір укладено терміном на 10 років та зареєстровано у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 10.10.2007 року за № 63. 10 жовтня 2016 року між ФГ «Партнер» та ОСОБА_4 укладено додаткову угоду про внесення змін до договору і продовження дії договору терміном на 20 років. З метою реєстрації додаткової угоди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, розраховуючи, що строк дії договору триває до 10.10.2017 року, ФГ «Партнер» 14.06.2017 року отримало витяг з державного реєстру речових прав, з якого вбачалось, що ОСОБА_4 01.03.2017р., під час чинності договору оренди з ФГ «Партнер», уклала договір оренди з ФГ «Форт» та провела реєстрацію цього договору, тому позивач просив визнати недійсним останній договір у іншій цивільній справі.

Під час розгляду тієї справи з'ясувалось, що договір оренди землі, укладений між ОСОБА_4 та ФГ «Форт» 01.03.2017р., за взаємною згодою сторін скасований, але

замість нього укладений новий договір оренди від 14.10.2017 року, у зв»язку з чим провадження у тій справі було закрито за відсутністю предмета спору.

В новому позові у цій справі ФГ «Парнер» вказував на те, що договір оренди з ОСОБА_4 від 20.12.2006р. не припинив свою дію 10.10.2017р., оскільки додатковою угодою від 10.10.2016р. був продовжений терміном на 20 років, але здійснити реєстрацію додаткової угоди не було можливості через проведену реєстрацію укладеного між відповідачами договору від 01.03.2017р. Тому просив визнати продовженим договір оренди від 20.12.2006р. та визнати у зв»язку з цим недійсним договір оренди, укладений між ОСОБА_4 та ФГ «Форт» 14.10.2017р.

ОСОБА_4, в свою чергу, звернулась до суду з зустрічним позовом, в якому зазначила, що між ФГ «Партнер» та нею 20.12.2006 року укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, належної їй на праві власності, строком на 10 років, який зареєстрований у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 10.10.2007 року за № 63. Пунктом 3 цього договору визначено, що договір укладено на 10 років, але не зазначено, що термін дії договору починається з моменту його державної реєстрації. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк у разі дотримання визначеного договором порядку, а саме, орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Але вона від ФГ «Партнер» не отримувала листа-повідомлення про бажання продовжити дію договору оренди в зв'язку з переважним правом у визначений в договорі строк. Тому вважає, що після спливу терміну дії договору оренди з ФГ «Партнер» вона 14 жовтня 2017 року правомірно уклала договір оренди земельної ділянки з ФГ «Форт».

Посилаючись на вказані обставини, просила суд визнати договір оренди, укладений між нею та ФГ «Партнер» 20.12.2006р., припиненим з 10 жовтня 2017 року.

Рішенням Вільнянського районного суду Запорізької області від 18 вересня 2018 року у задоволенні первісного позову Фермерського господарства «Партнер» відмовлено.

Зустрічний позов ОСОБА_4 задоволено.

Визнано припиненим з 10 жовтня 2017 року договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 8,36 гектарів, розташованої на території Підгірненської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, державний акт серії 111-ЗП № 040609, укладений 20 грудня 2006 року між ОСОБА_4 та Фермерським господарством «Партнер», зареєстрований у ЗРФ Центр ДЗК 10 жовтня 2007 року за № 63.

Стягнуто з Фермерського господарства «Партнер» на користь ОСОБА_4 судовий збір у розмірі 704 грн. 80 коп.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду, ФГ «Партнер» у особі представника Шиш С.А. подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на його незаконність і необґрунтованість, порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким задовольнити первісний позов, а в задоволенні зустрічних позовних вимог відмовити.

Рішення суду мотивовано тим, що у додатковій угоді від 10.10.2016р. про внесення змін до договору оренди землі від 20.12.2006р., укладеного між ОСОБА_4 та ФГ «Партнер», якою продовжено строк дії договору до 20 років, відсутній запис про її державну реєстрацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, тому така додаткова угода не може бути підставою для виникнення будь-яких прав та обов»язків між сторонами у зв»язку з невчиненням її державної реєстрації, відтак договір від 20.12.2006р. припинив свою дію з 10.10.2017р. Тому укладення 14.10.2017р. договору оренди між ОСОБА_4 та ФГ «Форт» цієї ж земельної ділянки не порушує прав позивача.

В апеляційній скарзі ФГ «Партнер» вказує, що судом неправильно визнано, що у нього малась можливість зареєструвати додаткову угоду від 10.10.2016р., оскільки з 22.03.2017р. по 11.12.2017р. в Державному реєстрі речових прав значився зареєстрованим договір оренди від 01.03.2017р., укладений між ОСОБА_4 та ФГ «Форт». Також зазначає, що суд безпідставно вважав недійсною додаткову угоду від 10.10.2016р. у зв»язку з відсутністю її державної реєстрації, оскільки сторони у ній досягли домовленості щодо усіх істотних умов, скріпивши підписами, що і є, на думку позивача, моментом укладення угоди, а її реєстрація не здійснена через перешкоди з боку відповідачів. Вказує, що земельна ділянка відповідачами до теперішнього часу не витребовувалась від ФГ «Партнер», який продовжує користуватись нею на підставах продовженого договору оренди на умовах, закріплених в додатковій угоді.

Процесуальних заяв з найменуванням «Відзив на апеляційну скаргу» з боку відповідачів не надійшло.

Між тим, в наданих письмових пояснення представник ОСОБА_4 та ФГ «Форт» Кравченко В.А. аналізує та спростовує доводи апеляційної скарги, що є фактично відзивом у розумінні положень статті 178 ЦПК України.

В поясненнях зазначається, що рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим, ухваленим з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Вказуючи у письмових пояснення про те, що ОСОБА_4 ніколи не укладала з ФГ «Партнер» додаткової угоди від 10.10.2016р., апеляційної скарги на рішення суду, яким цей факт встановлено, відповідачі не подавали.

У поясненнях відповідачі вказують, що судом правильно визнано, що у зв»язку з нездійсненням державної реєстрації додаткової угоди у ФГ «Партнер» не виникає речового права на оренду спірної земельної ділянки, а тому договір оренди припинив свою дію з 10.10.2017р. Також спростовує доводи апеляційної скарги щодо знаходження після 10.10.2017р. орендованої земельної ділянки в користуванні апелянта, надаючи відповідні документи про сплату земельного податку за спірну земельну ділянку.

Заслухавши у судовому засіданні суддю-доповідача, пояснення представників сторін, які наполягали кожен на своїй позиції, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що між ФГ «Партнер» та ОСОБА_4 20.12.2006 року укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 8,36 гектарів, кадастровий НОМЕР_1, розташованої на території Підгірненської сільської ради, Новомиколаївського району Запорізької області, яка належить на праві власності ОСОБА_4 Договір укладено терміном на 10 років та здійснено його державну реєстрацію у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 10.10.2007 року за № 63 ( а.с. 5-12).

Отже, строк дії договору мав спливати 10.10.2017р.

10 жовтня 2016 року між ФГ «Партнер» та ОСОБА_4 укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди від 20.12.2006р.

До договору додатковою угодою внесені наступні зміни: в пункті 2.3 грошову оцінку земельної ділянки визначено 207 129,25 грн.; пункт 8 викладено в новій редакції, зокрема, вказано, що договір укладено на 20 років (замість первісно визначених 10 років), а також внесені інші зміни щодо розміру та форми орендної плати тощо ( а.с. 13-14).

З метою реєстрації додаткової угоди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, розраховуючи, що строк дії договору триває до 10.10.2017 року, ФГ «Партнер» 14.06.2017 року отримав витяг з Державного реєстру речових прав, з якого вбачалось, що 01.03.2017р. ОСОБА_4 уклала договір оренди з ФГ «Форт», який був зареєстрований 22.03.2017р.

Оскільки договір оренди з ФГ «Форт» був укладений під час дії договору оренди з ФГ «Партнер», останнє звернулось до суду з позовом про визнання договору оренди від 01.03.2017р. недійсним.

Ухвалою Новомиколаївського районного суду Запорізької області від 13 лютого 2018р. провадження у справі № 322/717/17 за вказаним позовом ФГ «Партнер» закрито у зв»язку з відсутністю предмета спору, оскільки зазначений договір був розірваний за взаємною згодою сторін ( а.с. 20-21).

Але 14.10.2017р. ОСОБА_4 уклала новий договір оренди з ФГ «Форт», який був зареєстрований в державному реєстрі речових прав 11.12.2017р. за № 23901512 ( а.с. 15).

ФГ «Партнер» наголошує на своєму переважному праві на продовження орендних відносин з ОСОБА_4, наявності укладеної додаткової угоди про збільшення строку оренди до 20 років, добросовісному виконанні умов договору, відсутності заперечень протягом одного місяця з боку орендодавця щодо продовження орендних відносин з ним як орендарем, перебуванні в його користуванні земельної ділянки по теперішній час, тому вважає, що орендні відносини між ним та ОСОБА_4 є продовженими на умовах додаткової угоди.

ОСОБА_4 вказує, що ФГ «Партнер» не заявив про своє переважне право, не надавши їй листа-повідомлення протягом 60 днів до дня закінчення строку договору, а додаткова угода є нечинною, тому дія договору з ним припинилась 10.10.2017р, після чого вона мала повне право розпоряджатись належною їй земельною ділянкою на свій розсуд, чим вона і скористалась, уклавши 14.10.2017р. новий договір оренди з ФГ «Форт».

ФГ «Форт» зазначає, що договір оренди з ФГ «Партнер» припинив свою дію 10.10.2017р., а посилання позивача на незареєстровану додаткову угоду є безпідставним, оскільки вона не набрала чинності та не створила для позивача жодних прав і обов»язків. Вказує, що земельна ділянка знаходиться в його користуванні, а не в користуванні позивача.

Відносини, пов»язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України «Про оренду землі», іншими законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі ( стаття 2 ЗУ «Про оренду землі»).

У відповідності до статті 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов»язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов»заний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( у редакції, яка була чинною на момент укладення договору оренди від 20.12.2006р.) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Під час дії договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_4 та ФГ «Партнер», відбулись зміни до ЗУ «Про оренду землі», у 2010р. статті 18, 20 були виключені з цього Закону.

Проте, на час укладення додаткової угоди 10.10.2016р. слід керуватись ст.ст. 125, 126 ЗК України, згідно до вимог яких право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Статтею 210 ЦК України передбачено, що у випадках, коли законом встановлено державну реєстрацію правочинів, такі правочини вважаються вчиненими з моменту державної реєстрації. Якщо правочини здійснені у формі письмового договору, який підлягає державній реєстрації, то такий договір є укладеним з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину сторонами вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п»ятою та шостою статті 203 цього кодексу.

Пунктом 8 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06 листопада 2009р. № 9 роз»яснено, що відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У зв'язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 - 210, 640 ЦК тощо). Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Згідно із статтями 210 та 640 ЦК ( 435-15 ) не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації. Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено.

З аналізу наведених норм слідує, що договір оренди земельної ділянки підлягає обов»язковій державній реєстрації, набуває чинності саме з моменту його державної реєстрації, від дати якої починається відлік строку його дії, а незареєстрований договір оренди земельної ділянки є невчиненим (неукладеним).

Отже, додаткова угода про внесення змін до договору оренди землі у цій справі мала пройти обов»язкову державну реєстрацію для досягнення мети набуття нею чинності.

Попри заперечення на стадії апеляційного розгляду факту підписання додаткової угоди, суд першої інстанції в ході розгляду справи за наявними матеріалами встановив, що 10 жовтня 2016 року ФГ «Партнер» та ОСОБА_4 підписали додаткову угоду про внесення змін до договору оренди від 20.12.2006р. (а.с. 13-14).

Та цих встановлених судом обставин ОСОБА_4 не оспорює, не подавши апеляційну скаргу в цій частині.

За матеріалами справи вбачається та судом встановлено, що, підписавши додаткову угоду 10.10.2016р., жодна з її сторін не вчинила її державної реєстрації.

Строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік стоку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є момент у часі, коли виникають права та обов»язки за договором, тобто коли на підставі договору (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору), виникають правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Такий правовий висновок, викладений у постановах Верховного Суду України від 18 січня 2017р. у справі № 6-2777 та від 07 червня 2017р. у справі № 6-872цс17 враховано судом першої інстанції при розгляді цієї справи.

Аналізуючи зміст додаткової угоди, встановлено, що п. 8 договору оренди щодо строку його дії в ній викладено у зміненій редакції, а саме, що договір укладено на 20 років.

Апелянт вважає цю додаткову угоду такою, що свідчить про продовження орендних відносин на 20 років, а тому вважав, що при її наявності не зобов»язаний дотримуватись вимог ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» щодо порядку оформлення свого переважного права на подальші орендні відносини. При цьому, посилався на неможливість реєстрації додаткової угоди через незаконне здійснення реєстрації оренди цієї земельної ділянки за договором від 01.03.2017р., укладеним між ОСОБА_4 та ФГ «Форт».

В позові і в скарзі ФГ «Партнер» вказувало, що до спливу строку дії основного договору 10.10.2017р. не бачило сенсу в реєстрації додаткової угоди, а в подальшому не мало такої можливості, оскільки відбулась реєстрація неправомірно укладеного 01.03.2017р. між відповідачами договору оренди цієї ж земельної ділянки.

Суд поставився критично до вказаних стверджень позивача, зазначивши, що саме такі зволікання з реєстрацією додаткової угоди з боку самого ж орендаря призвели до неможливості це зробити в подальшому.

Колегія погоджується з такими висновками суду, оскільки сам позивач зазначає в позові, що до липня 2017р., тобто протягом 8 місяців, не намагався зареєструвати додаткову угоду. Між тим, до 22.03.2017р. така можливість в нього існувала та такий обов»язок був встановлений як умовами самої додаткової угоди, так і чинним законодавством.

Так, пункт 7 розділу 14 додаткової угоди до договору оренди викладено в наступній редакції:

14.2 Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

14.3 Сторони несуть однакову відповідальність щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Витрати по реєстрації покладаються на Орендаря в повному обсязі.

В пункті 8 додаткової угоди зазначено, що вона є невід'ємною частиною договору і підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для реєстрації основного договору.

Таким чином, нездійснення реєстрації самим орендарем додаткової угоди призвело до того, що договір не набув чинності у зміненій редакції до дня закінчення його дії 10.10.2017р., та закон не обумовлює випадки набуття чинності змінами до договору будь-якими поважними причинами нездійснення його реєстрації, унормовуючи лише наслідки незареєстрованої угоди, яка в такому разі є неукладеною.

Тому посилання позивача на ті обставини, що між ФГ «Партнер» та ОСОБА_4 на час закінчення дії договору оренди земельної ділянки 10.10.2017р. існували погоджені умови щодо продовження орендних відносин є помилковим.

Посилання суду на недійсність додаткової угоди, яка фактично є невчиненою, не призвело до помилковості подальших висновків суду про її нечинність та неможливість брати її до уваги як доказ існування продовженого строку оренди між ФГ «Партнер» та ОСОБА_4

Знаючи вже станом на 14.07.2017р. про відсутність можливості зареєструвати додаткову угоду, позивач задля використання свого переважного права на подальші орендні відносини з ОСОБА_4 мав не тільки оспорювати укладений 01.03.2017р. договір між відповідачами, але й забезпечити дотримання порядку, передбаченого статтею 33 ЗУ «Про оренду землі».

Так, пунктом 3 договору оренди землі від 20 грудня 2006 року визначено, що договір укладено на 10 років, та після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Ці положення договору узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, забов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Матеріали справи свідчать про те, що ФГ «Партнер» не надсилав орендодавцю письмовий лист про намір продовжити дію спірного договору оренди, а отже не заявив про своє переважне право на продовження дії договору оренди. Те, що позивач помилково вважав укладеною додаткову угоду, яка не була зареєстрована, не створює для нього підстав для збереження за ним права на продовження договору з орендодавцем ОСОБА_4

Також не мається підстав вважати незареєстровану додаткову угоду від 10.10.2016р. такою, що свідчить про поновлення договору оренди, оскільки вона є лише угодою про внесення змін до діючого договору, а не угодою про поновлення його на новий строк у розумінні п. 8 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Крім того, як встановлено в ході апеляційного розгляду справи, знаходження спірної земельної ділянки в користуванні ФГ «Партнер» після 10.10.2017р. та по теперішній час, спростовується наданими відповідачами: довідкою Підгірніської сільради № 47 від 11.05.2018р., податковою декларацією ФГ «Форт» та додатком до неї у вигляді відомостей про наявність земельних ділянок, у якій під № 1.1.18 зазначено земельну ділянку площею 8,36 га, кадастровий номер НОМЕР_1.

А відтак, суд правильно визнав, що право ФГ «Партнер» оспорюваним договором від 14.10.2017р., укладеним між відповідачами, не порушено.

Зважаючи на все вищенаведене, колегія визнає апеляційну скаргу необґрунтованою, тому у відповідності до вимог ст. 375 ЦПК України вона підлягає залишенню без задоволення, а оскаржуване рішення суду залишенню без змін.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фермерського господарства «Партнер» залишити без задоволення.

Рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 18 вересня 2018 рокуу цій справі залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 10 грудня 2018р.

Головуючий:

Судді: