Провадження № 2/521/756/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 червня 2018 року м.Одеса

Малиновський районний суд міста Одеси в складі:

судді - Маркарової С.В.,

за участю секретаря судового засідання - Іськової В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» в особі Одеської обласної філії, третя особа ОСОБА_3про визнання недійсним договору, -

ВСТАНОВИВ:

20.07.2017 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до ПАТ «Укрсоцбанк» в особі Одеської обласної філії, в якому просив визнати недійсним іпотечний договір, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» та ОСОБА_3, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. 01.12.2006 року за № 2836, відповідно до умов якого в іпотеку надано майнові права на незакінчену будівлю - чотирьохкімнатну квартиру, загальною площею 156,69 кв.м., що розташована на 9 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1.

В обґрунтування позову ОСОБА_1 послався на те, що на момент укладення оспорюваного договору іпотеки, майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, не могли бути предметом іпотеки.

Позивач стверджував, що придбав вищевказану квартиру 31.07.2008 року, договір був нотаріально посвідчений, нотаріусом не встановлена наявність іпотечного обтяження спірного майна.

На час зверненя із даним позовом він позбавлений права реалізації спірного майна, заочним рішенням Малиновського районного суду м.Одеси від 22.06.2017 року в рахунок заборгованості ОСОБА_3 перед банком звернуто стягнення на спірну квартиру.

Представник позивача ОСОБА_1 в судовому засіданні наполягав на задоволенні позову, посилаючись на грубе порушення оспорюваним договором прав позивача.

Представник відповідача Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк»позов не визнав, окрім того,у разі, якщо суд дійде висновку про порушення прав позивача просив суд застосувати до виниклих правовідносин строк позовної давності та з цих підстав відмовити у позові.

Третя особа ОСОБА_3 в судове засідання не з'явився, неодноразово повідомлявся судом про розгляд справи, про причини неявки не повідомив, заяв про відкладення розгляду справи не надавав.

Дослідивши матеріали справи та наявні докази, надані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

В судовому засіданні встановлено, що 01.12.2006 року між ОСОБА_3 та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК», правонаступником якого є ПАТ «УКРСОЦБАНК» був укладений кредитний договір №2006/13-2.06/996.

За договором банк надав останньому кредитні кошти в розмірі 220 000,00 доларів США із сплатою 12,25 відсотків річних з кінцевим терміном повернення 30.11.2021 року.

Виконання зобов'язань за кредитним договором 01.12.2006 року між АКІБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 було забезпечено іпотечним договором, за умовами якого в іпотеку передані майнові права на незакінчену будівництвом чотирьохкімнатну квартиру, загальною площею 156,69 кв.м., що розташована на 9 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1.

Предмет іпотеки за пунктом 1.1.1 договору належав іпотекодавцю на підставі договору про дольову участь будівництва житла між ОСОБА_3 та ТОВ «Адмірал-Будінвест».

31.07.2008 року позивач на підставі договору купівлі - продажу придбав квартиру АДРЕСА_1.

Договір у встановленому законом порядку був посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тиквенко М.О., реєстровий № 3203.

На момент його укладення квартира належала продавцю на підставі свідоцтва серії НОМЕР_1, зареєстрованого в КП «ОМБТІ та РОН», запис в книзі № 668пр-46 3377, реєстраційний номер 20695145.

Продаж вчинено за 470500 грн., що не оспорюється сторонами.

На момент укладення договору нотаріусом не встановлена наявність іпотечного обтяження спірного майна.

На час звернення позивача із даним позовом він позбавлений права реалізації квартири, заочним рішенням Малиновського районного суду м.Одеси від 22.06.2017 року по справі №521/1863/15 в рахунок заборгованості ОСОБА_3 перед банком звернуто стягнення на квартиру (справа перебуває на апеляційному розгляді за скаргою ОСОБА_1)

Частиною 1 ст. 203 Цивільного кодексу України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для дійсності правочину, і зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

За правилами частин 1, 3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

З наведених положень, а також згідно ст.ст. 2, 4, 5 ЦПК України, крім учасників правочину, позивачем у справі про визнання правочину недійсним може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин.

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину.

Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку», в редакції, чинній на момент укладення спірного договору іпотеки від 01.12.2006 року, предметом іпотеки могли бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: - нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; - нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; - нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також могли бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Частина об'єкта нерухомого майна могла бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом.

Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Статею 5 Закону України «Про іпотеку», в редакції, чинній на момент укладення спірного договору іпотеки було передбачено, що нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва були віднесені до предмета іпотеки лише 25.12.2008 року згідно із Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» №800-VI, яким внесені зміни, зокрема, до ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку».

Таким чином, оскільки на момент укладення спірного договору іпотеки від 01.12.2006 року, майнові права на нерухомість, будівництво якої не було завершено, не могли бути предметом іпотеки, суд приходить до висновку про порушення ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» при його укладенні, а отже і про наявність підставі для визнання його недійсним.

Суд не бере до уваги заперечення відповідача в частині необхідності урахування приписів ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», оскільки положення цього Закону не можуть застосовуватись до спірних правовідносин, враховуючи, що предметом правового регулювання вказаного Закону є відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Так предметом правового регулювання зазначеного Закону є відносини, що виникають з приводу іпотечного боргу, який виникає після невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не для забезпечення кредитного договору.

Вказані обставини узгоджуються із у постановами Верховного Суду України від 17.04.2013 у справі № 6-8цс13, від 30.01.2013 у справі №6-168цс12, від 29.11.2010 у справі № 3-34гс10.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є об'єкт, будівництво якого не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Частиною 1 ст. 16 Закону України «Про іпотеку» визначений порядок передачі такого об'єкту в іпотеку - шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. 01.12.2006 року за реєстровим № 2836, відповідно до умов якого в іпотеку передано майнові права на незакінчену будівництвом чотирьохкімнатну квартиру, загальною площею 156,69 кв.м., що розташована на 9 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1, не містить жодного посилання на те, що в іпотеку передається земельна ділянка, на якій будується ця квартира.

Виходячи з аналізу Закону України «Про іпотеку» незавершена будівництвом окрема квартира взагалі не могла бути предметом іпотеки, адже предметом іпотеки, відповідно до положень Закону, може бути тільки окремий виділений у натурі об'єкт права власності, зареєстрований в установленому порядку.

Тобто предметом іпотеки у форматі об'єкта незавершеного будівництва, міг бути тільки весь об'єкт у цілому, а ніяк не його частина, адже до завершення будівництва й до прийняття будинку у цілому в експлуатацію жодна окрема квартира не є виділеним в натурі об'єктом. Тому задля передачі частини нерухомого майна в іпотеку була необхідна згода усіх співвласників цього майна - інвесторів будівництва інших квартир у будинку, що будується та підрядчика, або замовника будівництва, якій інвестував у інші приміщення, що мали знаходитися в цій будівлі після завершення будівництва.

Так, встановивши порушене право позивача суд не погоджується із доводами відповідача про застосування до спірних правовідносин строку позовної давності та відмову у позові з цих підстав оскільки:

Відповідно до ст. 256 ЦК України визначено, що позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Статтею 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Згідно зі ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

ОСОБА_1 31.07.2007 року придбав квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 у ОСОБА_3 на підставі договору купівлі - продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тиквенко М.О. за реєстраційним № 3203.

Під час укладання договору жодних обтяжень на майно не було, що підтверджується п. 4 договору, перевірено нотаріусом.

Відомості про обтяження на незакінчену будівництвом квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, у державному реєстрі іпотек та Державному реєстрі обтяжень нерухомого майна на час укладення договору купівлі-продажу були відсутні.

28.01.2015 року ПАТ «Укрсоцбанк» звернувся до суду із позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки, під час розгляду якого ОСОБА_1 стало відомо про обтяження на квартиру, належну йому на праві власності.

Докази на підтвердження обізнаності позивача про наявність обтяжень на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 до моменту звернення банку із позовом до суду в матеріалах справи відсутні, відповідачем не надані.

Заочним рішенням Малиновського районного суду м.Одеси від 22.06.2017 року по справі №521/1863/15 в рахунок заборгованості ОСОБА_3 перед банком звернуто стягнення на квартиру (справа перебуває на апеляційному розгляді за скаргою ОСОБА_1).

Згідно ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися в суд за захистом свого цивільного права у випадку його порушення з вимогою про примусове виконання зобов'язання в натурі.

20.07.2017 року позивач із дотриманням строку позовної давності звернувся із даним позовом до суду.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що позивачем правильно обраний спосіб захисту порушеного права та позов є доведеним ОСОБА_1 в процесі розгляду справи.

Судові витрати по оплаті судового збору у розмір 640,00 грн., документально підтверджені позивачем підлягають присудженню на його користь в порядку ст. 141 ЦПК України.

Керуючись Главою 9 Розділу 3 ЦПК України, ст.ст. 352, 354 ЦПК України,-

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» в особі Одеської обласної філії, третя особа ОСОБА_3 про визнання недійсним договору - задовольнити.

Визнати недійсним Іпотечний договір, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» та ОСОБА_3, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. 01.12.2006 року за реєстровим № 2836, відповідно до умов якого в іпотеку передані майнові права на незакінчену будівництвом чотирьохкімнатну квартиру, загальною площею 156,69 кв.м., що розташована на 9 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на користь ОСОБА_1 судові витрати у вигляді судового збору сплаченого при зверненні до суду з позовною заявою в сумі 640,00 грн.

Рішення може бути оскаржено в порядку та строки передбачені ст.ст.354, 355 ЦПК України:

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга полається до апеляційного суду Одеської області через Малиновський районний суд м. Одеси.

Повний текст рішення направити учасникам справи.

Суддя С.В. Маркарова

Повний текс рішення виготовлений 2.07.2018 року