Справа №467/1105/17 04.04.2018
Справа 467/1105/17
Провадження № 22-ц/784/451/18
Категорія 47 Суддя-доповідач апеляційного суду: ОСОБА_1
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

4 квітня 2018 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Миколаївської області в складі:

головуючого - Крамаренко Т.В.,

суддів - Бондаренко Т.З., Темнікової В.І.,

із секретарем судового засідання: Шагай О.А.,

без участі сторін, розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою

ОСОБА_2

на рішення Арбузинського районного суду Миколаївської області від 26 січня 2018 року, ухваленого під головуванням судді Кірімової О.М. в приміщенні того ж суду о 15 годині 11 хвилин по справі за позовом Дочірнього підприємства «Південь» (далі ДП «Південь») до ОСОБА_3, Фермерського господарства «Фортуна 2015» (далі ФГ «Фортуна-2015») про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, -

в с т а н о в и л а :

У вересні 2017 року ДП «Південь» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2 та ФГ «Фортуна-2015» в якому просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Арбузинської селищної ради Арбузинського району Миколаївської області, площею 6,07 га, кадастровий номер :06:000:0041, укладений 22 серпня 2017 року між ОСОБА_2 та ФГ «Фортуна-2015», визнати поновленим договір оренди вказаної земельної ділянки, укладений між ДП «Південь» та ОСОБА_2 1 серпня 2010 року, який зареєстрований в Арбузинському реєстраційному відділі Миколаївської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», запис у Державному реєстрі земель від 1 вересня 2010 року №12.

Позивач зазначав, що 1 серпня 2010 року між ним та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 6, 07 га, розташованої на території Арбузинської селищної ради Арбузинського району Миколаївської області, терміном на пять років, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 1 вересня 2010 року. Вказаним договором передбачено, що орендар має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

ДП «Південь» вказувало на те, що воно добросовісно, належним чином виконувало свої обовязки за договором та більш як за місяць до спливу строку його дії, направило ОСОБА_2 лист повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на оренду земельної ділянки з проектом додаткової угоди.

На момент закінчення строку дії договору оренди землі та після спливу такого, ДП «Південь» користувалося земельною ділянкою належною ОСОБА_2, яку обробляло, сплачувало орендну плату, оскільки орендодавець у визначений законом строк протягом місяця з моменту отримання, так і не направив жодної відповіді на лист повідомлення ДП «Південь» та іншим чином не повідомив орендаря про прийняте ним рішення щодо поновлення договору оренди землі, в тому числі про наявність своїх заперечень, які міг направити позивачу у місячний термін після закінчення строку дії договору. Така пасивна поведінка орендодавця була сприйнята як визнання ОСОБА_2 саме за ДП «Південь» переважного права на поновлення договору оренди та за відсутності заперечення проти продовження між сторонами договірних відносин щодо оренди землі.

26 жовтня 2015 року позивачем було направлено ОСОБА_2 лист про поновлення договору оренди земельної ділянки з проектом додаткової угоди.

Між тим, як стало відомо, 22 серпня 2017 року ОСОБА_2 уклала із ФГ «Фортуна -2015» договір оренди землі, вказаної земельної ділянки, згідно якого було зареєстровано на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 36812408 від 29 серпня 2017 року.

Посилаючись на викладене та на те, що укладення договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_2 та ФГ «Фортуна-2015» є порушенням переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки від 1 серпня 2010 року, оскільки ним було повністю дотримано вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі», позивач просив про задоволення позову.

Рішенням Арбузинського районного суду Миколаївської області від 26 січня 2018 року позов задоволено. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Арбузинської селищної ради Арбузинського району Миколаївської області, площею 6,07 га, кадастровий номер :06:000:0041, укладений 22 серпня 2017 року між ОСОБА_2 та ФГ «Фортуна-2015». Визнано поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, договір оренди земельної ділянки, площею 6,07 га від 1 серпня 2010 року, укладений між ДП «Південь» та ОСОБА_2, який зареєстрований в Арбузинському реєстраційному відділі Миколаївської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», запис у Державному реєстрі земель під № 12 від 20 серпня 2010 року. Вирішено питання про судові витрати.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2, посилаючись на порушення норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просила рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову.

Представник відповідача ФГ «Фортуна-2015» надіслала до суду відзив на апеляційну скаргу в якій просила апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити в повному обсязі.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши докази по справі в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

За положеннями статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосується фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційний скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

З матеріалів справи вбачається і таке встановлено судом, що ОСОБА_2 на підставі державного акту Серії ІІІ-МК №014801, виданого Арбузинською райдержадміністрацією Миколаївської області 30 липня 2003 року належить земельна ділянка площею 6,07 га для ведення товарного сільськогосподарського призначення, розташована на території Арбузинської селищної ради, Арбузинського району, Миколаївської області (а.с.134).

1 серпня 2010 року між ДП «Південь», як орендарем та ОСОБА_2П, як орендодавцем, було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на пять років (далі Договір) (а.с.51-53).

За положеннями статей 18,20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Пунктом 43 вказаного договору передбачено, що договір набирає чинності після його підписання та його державної реєстрації.

Договір було зареєстровано в Арбузинському відділі Миколаївської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» 20 серпня 2010 року, запис у Державному реєстрі земель № 12. Отже наведе свідчить проте, що договір набрав чинності 20 серпня 2010 року строк дії якого закінчувався 20 серпня 2015 року.

Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Якщо орендодавець за 30 днів до закінчення строку дії договору не повідомить письмово Орендаря про намір розірвання договору то такий договір вважається пролонгованим ще на 5 років (пункт 8 Договору).

Як встановлено, 26 червня 2015 року (більш ніж за місяць до закінчення строку договору оренди землі) та 26 жовтня 2015 року ДП «Південь» надіслало ОСОБА_2 листи - повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки разом з проектом додаткової угоди (а.с.11,13,14,15).

На вказані листи-повідомлення ОСОБА_2 заперечень щодо поновлення договору оренди землі з ДП «Південь» та намірів розірвати договірні відносини з вказаним підприємство до серпня 2017 року не надала та ніяким чином своє відношення не висловила.

Навпроти, як встановлено судом і сторони не заперечували, що після закінчення строку дії договору оренди землі від 20 серпня 2010 року ДП «Південь» продовжувало користуватися належної ОСОБА_2 земельної ділянкою, а остання в свою чергу отримувала оренду плату протягом 2016-2017 років (а.с.54-81).

Отже, позивач належно виконував свої обовязки за договором оренди, до закінчення строку дії договору оренди своєчасно повідомив орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору на новий строк до листа-повідомлення приєднав проект додаткової угоди, а орендодавець в свою чергу протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та про своє рішення.

Між тим, 22 серпня 2017 року ОСОБА_2 було укладено договір оренди спірної земельної ділянки з ФГ «Фортуна-2015» строком на 15 років (а.с. 34-38).

Того ж дня між ОСОБА_2 та ФГ «Фотуна-2015» було складено акт про визначення меж земельної ділянки в натурі (а.с.40).

Вказаний договір оренди було зареєстровано 29 серпня 2017 року (а.с. 34-38, 135).

Частиною першою статті 777 ЦК України передбачено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частинами першою - пятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення з цього питання.

Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною.

З урахуванням встановленого та положень вказаних вище норм суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що укладення договору між ОСОБА_2 та ФГ «Фортуна-2015» відбулося з порушенням вимог закону та переважного права позивача, як орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки, а тому обґрунтовано визнав вказаний договір оренди недійсним та поновив договір оренди між ДП «Південь» та ОСОБА_2 від 1 серпня 2010 року на той саме строк і на тих умовах.

Доводи апеляційної скарги проте, що судом неправильно визначено предмет даного спору наявність чи відсутність переважного права на поновлення договору, а необхідно - встановлення факту наявності підстав для оренди спірної земельної ділянки після спливу строку дії договору не заслуговують на увагу, оскільки предмет спору випливає з норм матеріального права та умов договору оренди земельної ділянки.

Посилання в апеляційній скарзі на те, що між ОСОБА_2 та ДП «Південь» в порушення вимог закону не було підписано додаткової угоди як на підставу припинення дії договору оренди є безпідставними, оскільки конклюдивні дії орендаря та орендодавця після закінчення дії договору свідчили про продовження договірних відносин.

Доводи апеляційної скарги проте, що судом не було враховано науково-правовий висновок Національного юридичного університету імені ОСОБА_4 від 24 січня 2018 року щодо правових наслідків закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, порушення порядку поновлення договору оренди земельної ділянки, можливості використання орендованих земельних ділянок після закінчення строку договору оренди не заслуговують на увагу.

Так за положеннями статті 115 ЦПК України висновок в галузі права не є доказом, має допоміжний характер і не є обовязковим для суду. Суд може посилатися в рішенні на висновок, але має зробити самостійні висновки щодо відповідних питань.

Посилання на відсутність зворотного повідомлення орендодавця про отримання листа-повідомлення від орендаря є безпідставні, оскільки законодавчими актами не встановлено обовязок орендаря надіслання на адресу орендодавцю повідомлення рекомендованим поштовим листом, а крім того в матеріалах справи міститься відправлення від 26 червня 2015 року на адресу ОСОБА_2 листа-повідомлення з додатковою угодою на якому міститься штамп поштового відділення.

Інші доводи апеляційної скарги не спростовують обґрунтованих висновків суду та не можуть бути підставою для скасування рішення суду, ухваленого з додержанням норм матеріального і процесуального права, а відтак апеляційна скарга на підставі ст. 375 ЦПК України підлягає залишенню без задоволення.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, колегія суддів

п о с т а н о в и л а :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Арбузинського районного суду Миколаївської області від 26 січня 2018 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення до Верховного Суду у випадках, передбачених статтею 389 ЦПК України.

Головуючий: Т.В. Крамаренко

Судді: Т.З. Бондаренко

ОСОБА_5

Повний текст постанови складено 5 квітня 2018 року.