Справа № 130/3290/15-ц
Провадження № 22-ц/772/236/2018
Головуючий у суді 1-ї інстанції Шепель К. А.
Доповідач:Рибчинський В. П.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 березня 2018 рокуСправа № 130/3290/15-цм. Вінниця

Апеляційний суд Вінницької областів складі:

головуючого судді Рибчинського В.П.,

суддів: Голоти Л.О., Міхасішина І.В.,

за участі секретаря Топольської В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Вінниці справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_5, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів ОСОБА_6 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу житлового будинку, земельної ділянки та повернення у власність нерухомого майна, за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Жмеринського районного суду Вінницької області, ухвалене суддею Шепелем К.А. 04 грудня 2017 року, о 17-39 хв., в м. Жмеринка,-

ВСТАНОВИВ:

15 грудня 2015 року до Жмеринського міськрайнного суду Вінницької області звернувся ОСОБА_3 з позовом до ОСОБА_4, ОСОБА_5, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів ОСОБА_6 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу житлового будинку, земельної ділянки та повернення у власність нерухомого майна.

Позов мотивований тим, що 15 травня 2014 року між ним та відповідачем ОСОБА_4 був укладений договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Жмеринського районного нотаріального округу Богутенко О.В., реєстровий №547, відповідно до якого він позичив у ОСОБА_4 грошові кошти в сумі 245000 грн. Цей договір позики був безпроцентним з остаточним розрахунком щодо повернення суми позики не пізніше 15 травня 2015 року. Виконання зобов'язання забезпечене заставою належного позивачу майна. 15 травня 2014 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_4 був укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Жмеринського районного нотаріального округу Богутенко О.В., реєстровий №550. Відповідно до п.1 вказаного договору позивач передав відповідачу ОСОБА_4 в заставу належне йому на праві приватної власності нерухоме майно: житловий будинок, загальною площею 440,9 кв.м., житловою площею 128,5 кв.м., що знаходиться по АДРЕСА_1 та земельну ділянку, на якій він розташований, площею 0,1 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_1. Згідно з п.2 договору іпотеки вказане нерухоме майно передається в іпотеку як забезпечення виконання зобов'язання щодо повернення грошей, переданих за договором позики від 15 травня 2014 року на суму 245000 грн. Узгоджена сторонами вартість предмету іпотеки становила 1181987 грн. У зв'язку з тим, що він не мав можливості вчасно виконати умови договору позики, сторони домовилися про його пролонгацію на умовах, які їх влаштовували. Однак, в серпні 2015 року відповідач ОСОБА_4 переконав його видати довіреність на право розпорядження заставленим майном, мотивуючи необхідністю підшукання покупця на нього. Для цього, 12 серпня 2015 року суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_8 визначена ринкова вартість заставленого житлового будинку, яка склала 1831099 грн. Він з відповідачем ОСОБА_4 домовились, що саме такою повинна бути початкова ціна заставленого майна, і тому 29 вересня 2015 року він видав довіреність, посвідчену приватним нотаріусом Богутенко О.В., якою уповноважив ОСОБА_4 розпоряджатись належним йому на праві власності житловим будинком, що знаходиться по АДРЕСА_1 та земельною ділянкою, на якій він розташований, площею 0,1 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_1. Пізніше йому стало відомо, що 07 жовтня 2015 року між відповідачами ОСОБА_4 та ОСОБА_5 були укладені договори купівлі-продажу заставленого майна, за якими ОСОБА_5 придбав заставлений житловий будинок, що знаходиться по АДРЕСА_1 за ціною 236500 грн. та земельну ділянку, на якій він розташований, площею 0,1 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_1 за 21000 грн., тобто за набагато нижчою ціною, ніж попередньо домовлялись. Тому вважає, що відповідач ОСОБА_4, діючи умисно, протиправно та виключно в своїх інтересах, з метою отримання грошових коштів, які він передав у борг, продав належне позивачу майно, яке було предметом іпотеки по ціні, яка в п'ять разів нижча за ринкову вартість. В результаті таких дій відповідача ОСОБА_4 йому було заподіяно матеріальної шкоди, у зв'язку з чим просив визнати недійсними укладені ОСОБА_4 від його імені договори купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки від 07 жовтня 2015 року, повернути вказане майно у власність та стягнути з відповідачів солідарно на його користь понесені судові витрати.

Рішенням Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 04 грудня 2017 року в задоволенні позову ОСОБА_3 було відмовлено.

Не погоджуючись із прийнятим рішенням, позивач подав апеляційну скаргу, в якій послався на те, що рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, оскільки відповідно до умов договору іпотеки, укладеного 15 травня 2014 року між ним та ОСОБА_4, він передав у заставу належне йому майно: житловий будинок, загальною площею 440,9 кв.м., житловою площею 128,5 кв.м., що знаходиться по АДРЕСА_1 та земельну ділянку, на якій він розташований, площею 0,1 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_1. Вказаним договором визначено порядок реалізації заставного майна, однак в супереч його умовам та ЗУ «Про іпотеку», ОСОБА_4, діючи умисно, виключно в своїх інтересах, продав належне йому на праві власності майно, яке було предметом іпотеки, по ціні, яка в п'ять раз менша від реальної, внаслідок чого йому була завдана матеріальна шкода.

Вважає, що судом першої інстанції при ухваленні рішення, не було взято до уваги правову позицію Верховного Суду України від 26 листопада 2011 року у справі №6-33947св10, якою визначено, що представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом, відповідно до вимог ч.1 ст. 232 ЦК України правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним.

Також, постановою Пленуму Верховного суду України №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06 листопада 2009 року роз'яснено, що для визнання недійсним на підставі ст. 232 ЦК України необхідним є встановлення умислу в діях представника: представник усвідомлює, що вчиняє правочин всупереч

інтересам довірителя та бажає (або свідомо допускає) їх настання,

а також наявність домовленості представника однієї сторони з іншою

стороною і виникнення через це несприятливих наслідків для

довірителя. При цьому не має значення, чи одержав учасник такої

домовленості яку-небудь вигоду від здійснення правочину, чи

правочин був вчинений з метою завдання шкоди довірителю.

Просить скасувати рішення Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 04 грудня 2017 року та ухвалити нове, яким позов задовольнити в повному обсязі.

Суд, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, та вимог, заявлених в суді першої інстанції, дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Встановлено, що 15 травня 2014 року приватним нотаріусом Жмеринського районного нотаріального округу Богутенко О.В., було посвідчено договір позики від 15 травня 2014 року, реєстровий №547, згідно якого відповідач ОСОБА_4 передав позивачу ОСОБА_3 у власність 245000 грн. Сторони домовилися, що договір позики є безпроцентним; остаточний розрахунок щодо повернення суми позики має бути здійснено не пізніше 15 травня 2015 року, при цьому повернення позики може бути здійснено позичальником у будь-який спосіб та без обмежень поточними строками; виконання зобов'язання з повернення позики забезпечується заставою належного позичальникові майна з укладенням відповідного договору (т.1 а.с.13-14).

Цього з дня приватним нотаріусом Жмеринського районного нотаріального округу Богутенко О.В. було посвідчено договір іпотеки, реєстровий №550, який був укладений 15 травня 2015 року, згідно якого позивач ОСОБА_9 передав у заставу відповідачеві ОСОБА_4 належний йому на праві власності житловий будинок, що знаходиться по АДРЕСА_1 та земельну ділянку, на якій він розташований, площею 0,1 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_1 як забезпечення виконання зобов'язання щодо повернення грошей, переданих за договором позики від 15 травня 2014 року. Узгоджена сторонами вартість предмету іпотеки становила 1181987 грн.. Відповідно до п.8.4.4, п.8.4.5 цього договору іпотекодержатель має право, зокрема, звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до чинного законодавства України у разі, коли в момент настання терміну виконання іпотекодавцем зобов'язань, забезпечених іпотекодавцем цим договором, вони не будуть виконані; за погодженням із іпотекодавцем здійснювати переоцінку предмету іпотеки у зв'язку зі змінами кон'юнктури ринку, інших факторів, а також у разі пролонгації дії Основного зобов'язання (т.1 а.с.15-17).

Відповідно до копії висновку про вартість майна станом на 12 серпня 2015 року ринкова вартість житлового будинку, загальною площею 440,9 кв.м., що знаходиться по АДРЕСА_1 складає 1831099 грн. (т.1 а.с.18).

29 вересня 2015 року позивач ОСОБА_9 уповноважив відповідача ОСОБА_4 продати за ціну та на умовах на свій розсуд належний йому житловий будинок, що знаходиться по АДРЕСА_1 та земельну ділянку, на якій він розташований, площею 0,1 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_1, а також учиняти будь-які дозволені законодавством правочини щодо цього майна, в тому числі попередні договори, договори купівлі-продажу (т.1 а.с.19).

Вказана довіреність була посвідчена приватним нотаріусом Жмеринського районного нотаріального округу Вінницької області Богутенко О.В. та зареєстрована в реєстрі за №691.

Відповідно до копії договору купівлі-продажу від 07 жовтня 2015 року, посвідченого державним нотаріусом Жмеринської міської державної нотаріальної контори Антал Л.С. та зареєстрованого в реєстрі за №2-1524, ОСОБА_4 від імені ОСОБА_9 продав, а ОСОБА_5 купив житловий будинок, що знаходиться по АДРЕСА_1 за ціною 236500 грн.. В п.2.2 цього договору вказано, що згідно звіту про оцінку житлового будинку, виконаного ТОВ «АР Консалт», оціночна вартість цього житлового будинку станом на 02 жовтня 2015 року становить 233173 грн.. Дружина ОСОБА_5 - ОСОБА_6 надала свою згоду на укладення цього правочину (т.1 а.с.20-21).

Згідно з копією договору купівлі-продажу від 07 жовтня 2015 року, посвідченого державним нотаріусом Жмеринської міської державної нотаріальної контори Антал Л.С. та зареєстрованого в реєстрі за №2-1519, ОСОБА_4 від імені ОСОБА_9 продав, а ОСОБА_5 купив земельну ділянку, яка розташована по АДРЕСА_1, площею 0,1 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_1 за ціною 21000 грн.. В п.2.3 цього договору вказано, що згідно звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки, виконаного ТОВ «АР Консалт» оціночна вартість цієї земельної ділянки станом на 02 жовтня 2015 року становить 20727 грн.. Дружина ОСОБА_5 - ОСОБА_6 надала свою згоду на укладення цього правочину (т.1 а.с.22-23).

Відмовляючи в задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що оспорювані договори купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки від 07 жовтня 2015 року, не суперечать вимогам ст. 203 ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; відповідач ОСОБА_4 на момент вчинення цих правочинів мав необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників правочинів було вільним і відповідало їх внутрішній волі; правочини були спрямовані на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ними.

Крім того, суд у своєму рішенні зазначив, що ОСОБА_3 не оспорював в суді чинність довіреності, якою він уповноважив ОСОБА_4 продати за ціну та на умовах на свій розсуд належний позивачу житловий будинок, що знаходиться по АДРЕСА_1 та земельну ділянку, на якій він розташований, площею 0,1 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_1, а також учиняти будь-які дозволені законодавством правочини щодо цього майна, в тому числі попередні договори, договори купівлі-продажу. В цій довіреності чи в будь-якому іншому документі, який міститься в матеріалах справи не йдеться про зобов'язання відповідача ОСОБА_4 продати належне ОСОБА_3 майно за певною визначеною стартовою ціною.

Однак, суд апеляційної інстанції не може погодитись з таким висновком суду першої інстанції виходячи з наступного.

Відповідно до ч.4 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Згідно ст. 526 ЦК України зобов»язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Частиною 1 ст. 33 та ст. 39 ЗУ«Про іпотеку» передбачено право іпотекодержателя задовольнити свої вимоги за основними зобов»язаннями шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов»язання. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

З пункту 11 договору про іпотеку від 15 травня 2014 року вбачається, що ОСОБА_11 та ОСОБА_12 визначено декілька видів способів на звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання зобов'язання щодо повернення коштів.

Пункт 11.2 Договору передбачає звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду.

Підпунктом 11.3.1 визначено, що задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку визначеному ст. 37 ЗУ «Про іпотеку».

З підпункту 11.3.2 слідує, що продаж іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» та з дотриманням інших вимог чинного законодавства. В цьому випадку на першу ж вимогу іпотекодержателя іпотекодавець зобовязуєтьяс надати весь комплект документів, пов'язаних з таким відчудженням (у тому числі правовстановлюючий документ, за необхідності - довіреність, тощо).

В даному випадку ОСОБА_4 обрав позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.

У зв'язку з невиконанням зобов'язання покладеного на ОСОБА_3 договором позики від 15 травня 2014 року, на вимогу ОСОБА_4, приватним нотаріусом Жмеринського районного нотаріального округу Вінницької області Богутенко О.В. направлено ОСОБА_13 вимогу від 18 травня 2015 року, в якій повідомлено останнього про те, що ОСОБА_4 вимагає у тридцятиденний термін усунути порушене його право щодо виконання зобов'язання за договором позики та повернути йому 245000 грн., а у разі невиконання зобов'язання він буде змушений звертатись за виконавчим написом для примусового стягнення боргу або звертати стягнення на предмет іпотеки.

Вказана вимога була отримана ОСОБА_11 21 травня 2015 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

09 вересня 2015 року ОСОБА_3 надав ОСОБА_4 довіреність, якою уповноважив останнього на продаж майна, а саме: житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки, на якій він розташований, площею 0,1 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_1.

06 жовтня 2015 року ОСОБА_4 звернувся з заявою до приватного нотаріуса Жмеринського районного нотаріального округу, в якій зазначає, що станом на день звернення грошові кошти йому провернуті не були, тому він у зв'язку з відчуженням ним, як іпотекодержателем, для задоволення вимог за умовами договору іпотеки, посвідченого нотаріусом Жмеринського районного нотаріального округу Богутенко О.В. 15 травня 2014 року за реєстровим номером №549, та припинення дії цього договору іпотеки, просив зняти заборону відчуження нерухомого майна, а саме: житлового будинку загальною площею 440,9 кв.м., житловою площею 128,5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки, на якій він розташований, загальною площею 0,1 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, що належить ОСОБА_3

07 жовтня 2015 року ОСОБА_4 за довіреністю від імені ОСОБА_9 продав, а ОСОБА_5 купив житловий будинок, що знаходиться по АДРЕСА_1 за ціною 236500 грн. В п.2.2 цього договору вказано, що згідно звіту про оцінку житлового будинку, виконаного ТОВ «АР Консалт», оціночна вартість цього житлового будинку станом на 02 жовтня 2015 року становить 233173 грн.

Цього ж дня, ОСОБА_4 за довіреністю від імені ОСОБА_9 продав, а ОСОБА_5 купив земельну ділянку, яка розташована по АДРЕСА_1, площею 0,1 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_1 за ціною 21000 грн.. В п.2.3 цього договору вказано, що згідно звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки, виконаного ТОВ «АР Консалт» оціночна вартість цієї земельної ділянки станом на 02 жовтня 2015 року становить 20727 грн.

Суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що ОСОБА_4 порушено процедуру реалізації іпотечного майна, оскільки правовідносини, які склались між сторонами регулюються ЗУ «Про іпотеку». Відчуження іпотечного майна заставодавцем суперечить вимогам закону.

Відповідно до ч.1 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

В судовому засіданні було встановлено, що на вимогу ОСОБА_14 як іпотекодержавтеля, на виконання договору іпотеки від 15 травня 2015 року, відповідно до п. 11.3.2 договору, ОСОБА_3 надав комплект документів, які необхідні були для відчуження майна.

Відповідно до ч.5 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

З метою здійснення продажу іпотечного майна, ОСОБА_4, як іпотекодержатель, для задоволення вимог за умовами договору іпотеки від 15 травня 2014 року, 06 жовтня 2015 року звернувся до приватного нотаріуса Жмеринського районного нотаріального округу Богутенко О.В. із заявою про зняття заборони відчуження нерухомого майна, що належить іпотекодавцю ОСОБА_3

07 жовтня 2015 року, ОСОБА_4 на підставі довіреності, діючи від імені ОСОБА_3 продав, а ОСОБА_5 купив житловий будинок, що знаходиться по АДРЕСА_1 за ціною 236500 грн. та земельну ділянку, яка розташована по АДРЕСА_1, площею 0,1 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_1 за ціною 21000 грн.

Апеляційний суд вважає, що ОСОБА_4 маючи на меті задовольнити свої вимоги за зобов'язанням повинен був діяти в порядку визначеними ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», оскільки на день продажу нерухомого майна, іпотека на нього припинена не була.

Так, відповідно до ст. 17 ЗУ «Про іпотеку» Іпотека припиняється у разі:

припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору;

реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону;

набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;

визнання іпотечного договору недійсним;

знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється;

з інших підстав, передбачених цим Законом.

Таким чином, на момент продажу ОСОБА_4, який діяв на підставі довіреності від імені ОСОБА_11, житлового будинку та земельної ділянки, іпотека на зазначені об'єкти нерухомості припинена не була, оскільки договір іпотеки недійсним не визнавався, основне зобов'язання виконано не було, предмет іпотеки відносно до ЗУ «Про іпотеку» реалізованим не був, а тому продаж ОСОБА_4 від імені заставодавця ОСОБА_11 іпотечного майна є таким, що суперечить вимогам ЗУ «Про іпотеку».

В даному випадку, ОСОБА_15 повинен був укласти договори купівлі-продажу від свого імені, як того вимагає Закон, а не від імені ОСОБА_3, так як тільки іпотекодержатель здійснює реалізацію предмету іпотеки. ОСОБА_3 не мав права відчужувати належне йому майно, яке знаходилось в іпотеці.

Частиною 6 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» визначено, що ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Відповідно до відомостей, що викладені у звіті про оцінку майна, виданого ТОВ «ВІТ-ОКС», станом на 12 травня 2014 року, оціночна вартість житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки, площею 0,1 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_1, становить 1181987 грн.

Відповідно до п. 5 договору про іпотеку від 15 травня 2018 року саме така сума, а саме 1181987 грн. зазначена як вартість майна.

Відповідно до висновку СОД ОСОБА_16 ринкова вартість вищевказаного майна станом на 12 травня 2015 року складала 1831099 грн..

Відповідно до висновку Подільського центру експертиз №318/44-017 від 31 січня 2017 року ринкова вартість житлового будинку АДРЕСА_1, станом на 2015 рік складала 687933 грн., ринкова вартість земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських споруд, площею 1000 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, становить 122000 грн.

Суд апеляційної інстанції, критично оцінює наявний в матеріалах справи звіт про оцінку вищевказаного нерухомого майна, згідно якого його вартість складає 233173 грн., та приходить висновку, що ОСОБА_4, діючи від імені ОСОБА_3, укладаючи вищевказані договори нерухомого майна здійснив його продаж за ціною, яка значно нижча від реальної.

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Оспорюваний правочин щодо реалізації нерухомого майна, яке перебуває в іпотеці не відповідає вимогам ЗУ «Про іпотеку», а тому рішення першої інстанції підлягає скасування з ухваленням нового про задоволення позовних вимог.

Вимоги щодо повернення житлового будинку та земельної ділянки також підлягають задоволенню, оскільки вони заявлені відповідно з вимогами п.4 ч.2 ст. 16 ЦК України. У випадку визнання правочину недійсним, відновлюється становище, яке існувало до його порушення, тобто поновлюється право в повному обсязі.

Доводи апеляційної скарги що ОСОБА_4, діючи не в інтересах особи, яка видала довіреність та внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, безпідставно продав іпотечне майно, не заслуговують на увагу, оскільки вони не знайшли свого підтвердження та спірні правовідносини виникли із договору іпотеки.

Керуючись ст. 376, 381, 382-384, 389, 390 ЦПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ :

Апеляційну скаргу ОСОБА_3- задовольнити.

Рішення Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 04 грудня 2017 року скасуватита ухвалити нове, яким позовні вимоги ОСОБА_3 - задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу від 07 жовтня 2015 року, посвідчений державним нотаріусом Жмеринської міської державної нотаріальної контори Антал Л.С., реєстровий №2-1524, згідно якого ОСОБА_4, який діяв від імені ОСОБА_17 на підставі довіреності продав, а ОСОБА_5 купив належний ОСОБА_11 житловий будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу від 07 жовтня 2015 року, посвідчений державним нотаріусом Жмеринської міської державної нотаріальної контори Антал Л.С., реєстровий №2-1519, згідно якого ОСОБА_4, діючи від імені ОСОБА_11 на підставі довіреності продав, а ОСОБА_5 купив належну ОСОБА_11 земельну ділянку загальною площею 0,1 га, кадастровий номер НОМЕР_1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Повернути у власність ОСОБА_11 житловий будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку, загальною площею 0,1 га, кадастровий номер НОМЕР_1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий /підпис/ Рибчинський В.П.

Судді /підпис/ Голота Л.О.

/підпис/ Міхасішин І.В.

Згідно з оригіналом.

Суддя Рибчинський В.П.