РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 листопада 2018р. м. Хмельницький

Хмельницький міськрайонний суд в складі: головуючого судді Продана Б.Г., за участю секретаря судового засідання Боднар А.П.,

представника позивача ОСОБА_1,

представника позивача та позивача ОСОБА_2, розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Хмельницькому цивільну справу №686/18057/18 за позовною заявою ОСОБА_2, ОСОБА_3 до ОСОБА_4

про визнання дійсним договору купівлі-продажу,

ВСТАНОВИВ:

07 серпня 2018 року позивачі звернулися до суду з позовом до ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, посилаючись на те, що 04 березня 2009 року між сторонами було укладено попередній договір, відповідно до якого вони зобовязались в майбутньому в строк, обумовлений договором, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: житлового будинку та земельної ділянки, які знаходяться за адресою: м. Хмельницький, вул. І. Ганжі, 62. Згідно Додаткової угоди до попереднього договору від 17.02.2017 року п. 6.1 попереднього договору викладено в новій редакції та вказувалось, що за домовленістю сторін укладення та нотаріальне посвідчення основного договору здійснюватиметься у строк до 01.03.2017 року у приміщенні офісу приватного нотаріуса ОСОБА_5, інші умови попереднього договору залишено без змін. Згідно попереднього договору відповідач згоден продати, а позивачі купити будинок та земельну ділянку за ціною 760500 грн. та не підлягає перегляду. Суму в розмірі 166500 грн. позивачі сплатили відповідачу в день підписання та нотаріального посвідчення попереднього договору, а залишок суми в розмірі 594000 грн. позивачі мали сплатити згідно договорів про іпотечний борг ОСОБА_6 та ОСОБА_7 Окрім того, сторони домовились, що позивачі за власні кошти здійснюють завершення будівництва житлового будинку, його облаштування та належне оформлення. На виконання договору відповідач в липні 2013 року передав позивачам ключі від будинку. Зазначають, що станом на 24.06.2015 року позивачі повністю виконали свої зобовязання та умови попереднього договору, а 02.06.2016 року позивачі за ініціативою та згодою відповідача зареєструвались у вказаному будинку, тому вважають, що фактично 24.06.2015 року було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки. 17.02.2017 року відповідач своєю нотаріально засвідченою заявою повідомив, що отримав всі грошові кошти за вказане нерухоме майно і претензій по розрахунку немає та надає згоду на визнання за позивачами права власності на нерухоме майно та реєстрацію за ними права власності. З метою укладення основного договору позивачі звернулись до приватного нотаріуса ОСОБА_5, яка тричі (на 28.03.2017 р., 10.11.2017 р., 26.06.2018 р.) направляла відповідачу повідомлення з проханням зявитись для укладення основного договору, проте відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення вказаного договору. З врахуванням вищевикладеного, просять задовольнити позов.

Позивач ОСОБА_2 та його представник в судовому засіданні просили задоволити заявлені позовні вимоги у повному обсязі з підстав, викладених у позовній заяві.

Відповідач в судове засідання не зявився, подав до суду заяву про розгляд справи без його участі, проти задоволення позову заперечує, вказавши, що з будь-яким рішенням суду буде згідний.

Дослідивши та надавши належну оцінку доказам, суд приходить до висновку, що позовна заява підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено в судовому засіданні, відповідачу ОСОБА_4 належить земельна ділянка за адресою: м. Хмельницький, вул. Щедріна, 42, що підтверджується копією державного акту на право власності на земельну ділянку, а також житловий будинок загальною площею 283 кв.м. за тією ж адресою ( копія свідоцтва про право власності, копією витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, копією технічного паспорту).

04.03.2009 року між позивачами та ОСОБА_4 було укладено та нотаріально посвідчено попередній договір, відповідно до якого вони зобовязались в майбутньому в строк, обумовлений договором, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: обєкт незавершеного будівництва, житловий будинок, 79 % готовності, які знаходяться за адресою: м. Хмельницький, вул. І. Ганжі, 62, та земельну ділянку площею 900 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Хмельницький, вул. І. Ганжі, 62, на якій розташований згаданий обєкт нерухомості, передану для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) землі житлової та громадської забудови, на умовах і в порядку, визначених цим договором.

Згідно попереднього договору відповідач згоден продати, а позивачі купити будинок та земельну ділянку за ціною 84500 доларів США та не підлягає перегляду. Суму в розмірі 166500 грн., що в еквіваленті становить 18500 доларів США, позивачі сплатити відповідачу в день підписання та нотаріального посвідчення попереднього договору. Залишок суми в розмірі 594000 грн., сплачують згідно договорів про іпотечний борг № 302-08/01 від 13.05.2008 року ОСОБА_6 та ОСОБА_7 в «Відділенні Промінвестбанку в м. Хмельницькому».

Згідно Додаткового договору до попереднього договору від 17.02.2017 року п. 6.1 попереднього договору викладено в новій редакції та вказано, що за домовленістю сторін укладення та нотаріальне посвідчення основного договору здійснюватиметься у строк до 01.03.2017 року у приміщенні офісу приватного нотаріуса ОСОБА_5 Інші умови попереднього договору залишено без змін.

Позивачі виконали всі умови попереднього договору.

Даний факт підтверджується копіями довідки від 29.03.2012 року про відсутність у ОСОБА_6 заборгованості за кредитом та довідки від 22.06.2015 року про відсутність заборгованості у ОСОБА_7

Позивачі зареєстровані та проживають за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_1, що підтверджується копією будинкової книги.

Окрім того, із заяви, посвідченої приватним нотаріусом ОСОБА_5 від 17.02.2017 року, відповідач підтвердив, що отримав від позивачів всі грошові кошти за продані їм недобудований житлова ний будинок та земельну ділянку за адресою: м. Хмельницький, вул. І. Ганжі, 42, претензій по розрахунках немає та дає згоду на визнання права власності на дане нерухомого майна та реєстрацію права власності за позивачами.

З метою укладення основного договору купівлі-продажу позивачі звернулись до приватного нотаріуса ОСОБА_5, яка тричі (на 28.03.2017 р., 10.11.2017 р., 26.06.2018 р.) направляла відповідачу повідомлення з проханням зявитись для укладення основного договору, що вбачається із копії матеріалів, які містяться у справі, проте відповідач не зявився, внаслідок чого нотаріальне посвідчення договору неможливе.

При вирішенні справи по суті, суд приймає до уваги, що 06.09.2017 р. судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України в рамках справи № 6-1288цс17 досліджували питання щодо обставин по визнанню правочину дійсним в судовому порядку в контексті ухилення однією із сторін від нотаріального посвідчення договору. У Конституції України закріплено основні правові принципи регулювання відносин власності, головним із яких є принцип рівного визнання й захисту усіх форм власності (статті13, 41 Конституції України).

Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності набувається у порядку, визначеному законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно із ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Основоположні принципи здійснення правомочностей власника сформульовані у статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 04 листопада 1950 року), що набрала чинності для України з 11 вересня 1997 року та є складовою її правової системи відповідно до вимог статті 9 Конституції України.

Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (1950 р.), ратифікованою Законом від 17 липня 1997 р. № 475/97-ВР, зокрема ст. 1 Першого протоколу до неї (1952 р.) передбачено право кожної фізичної чи юридичної особи безперешкодно користуватися своїм майном, не допускається позбавлення особи її власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права, визнано право держави на здійснення контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

З 01 січня 2013 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого частину третю статті 640 ЦК України викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК України виключено слова «та державної реєстрації».

Таким чином, положення статті 220 ЦК України можливі до застосування за умови укладення таких правочинів після набрання чинності вищезазначеного Закону.

В даному випадку правочин між сторонами укладено 24 червня 2015 року, коли позивачами було виконано всі зобовязанні.

Між тим, до вказаної дати договір купівлі-продажу нерухомості в силу ст. 657 ЦК України підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не міг бути визнаний судом дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України (Постанови ВСУ від 30.01.2013 року № 6-162цс12та від19.06.2013 р. у справі № 6-49ц13).

Тобто, до моменту внесення змін, судова практика виходила з того, що до моменту державної реєстрації договір купівлі-продажу нерухомості юридично не є укладеним.

За змістом ч. 2 ст. 220 ЦК України та розяснень, які надав Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», суд може визнати дійсним нікчемний договір, а не договір, який не є укладеним (Рішення колегії суддів Верховного Суду України від 30 березня 2011 р.).

Окремо Верховний суд вказує, що однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядкує встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Отже, між сторонами виникли договірні відносини з приводу купівлі-продажу нерухомості у 2015 році. Договір містить всі істотні умови, відбулося повне виконання договору, при цьому сторони погодили, що здійснять нотаріальне посвідчення до 17.02.2017 року, а внаслідок ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, позивачі не можуть повноцінно скористатися своїми правами, а тому вимоги позивачів про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, підлягають повному задоволенню.

На підставі вище викладеного, ст. ст. 220, 640, 657 ЦК України, та керуючись ст.ст. 10, 76, 141, 258, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги задоволити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: житлового будинку загальною площею 283 кв.м., житловою площею 129,3 кв.м. та земельної ділянки площею 900 кв.м. для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) землі житлової та громадської забудови, кадастровий номер земельної ділянки :19:004:0061, що знаходяться за адресою: м. Хмельницький, вул. І. Ганжі, 62, укладений 24.06.2015 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2, ОСОБА_3.

На рішення суду може бути подано апеляційну скаргу до Хмельницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення в порядку ст. 354 ЦПК України.

Позивач: ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_2, іпн НОМЕР_1, адреса: м. Хмельницький, вул. І. Ганжі, 62.

Позивач: ОСОБА_3, ІНФОРМАЦІЯ_3, іпн НОМЕР_2, адреса: м. Хмельницький, вул. І. Ганжі, 62.

Відповідач: ОСОБА_4, 22.04,1973 року народження, іпн НОМЕР_3, адреса: м. Хмельницький, вул. Щедріна, 42.

Повний текст рішення суду виготовлено 22.11.2018 року.

Суддя