ПОСТАНОВА

Іменем України

22 березня 2018 року м. Кропивницький

справа № 395/123/17

провадження № 22-ц/781/415/18

Апеляційний суд Кіровоградської області в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого судді: Черненко В.В.

суддів: Авраменко Т.М., Чельник О.І.

секретар Гончар В.В.

учасники справи:

представник ОСОБА_1, ФГ «Драч»- Беспалова Н.О.

представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» - Головатюк С.А.

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницький цивільну справу за апеляційною скаргою Беспалової Наталки Олександрівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 06.12.2017 року, суддя Орендовський В.А., по справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_1, Фермерського господарства «Драч С.В.» про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,-

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» звернувся в суд із позовом до ОСОБА_1, Фермерського господарства «Драч С.В.» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

На обґрунтування позовних вимог зазначив, що ОСОБА_1 згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку, належить земельна ділянка площею 3,71 га, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області.

09 жовтня 2008 року між позивачем та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років, дану земельну ділянку позивач орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

ЗЗазначеним договором передбачено, що дія договору продовжується на наступний термін дії договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

В той же час ОСОБА_1 не повідомив позивача за шість місяців до закінчення дії договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін.

08 квітня 2013 року та 06 березня 2014 року позивач направив ОСОБА_1 листи - повідомлення про поновлення договору до якого долучено проект додаткової угоди, але позивач так і не був повідомлений про прийняте відповідачем рішення відносно надісланої пропозиції про укладення додаткової угоди.

Позивач зазначив, що після закінчення строку договору оренди позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату за її користування.

В 2015 році позивачу стало відомо, що ОСОБА_1 та ФГ «Драч С.В.» уклали договір оренди землі щодо земельної ділянки № 1085, тобто тієї ділянки, яка перебувала у користування позивача.

Крім того, при укладенні даного договору не здійснювалося встановлення меж земельної ділянки. У зв'язку з тим, що встановлення меж земельної ділянки до підписання договору оренди між відповідачами не здійснювалося, тому на момент укладання та реєстрації даного договору місце розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору, не було встановлене.

Уточнивши позовні вимоги, позивач просить суд: визнати недійсним договір оренди землі № б/н від 01.09.2015 року, укладений між відповідачами щодо зазначеної вище земельної ділянки; визнати поновленим договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» щодо згаданої вище земельної ділянки; стягнути з відповідачів судові витрати.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 06.12.2017 року позов задоволено.

В апеляційній скарзі ставиться питання про скасування рішення суду першої інстанції в зв'язку з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно ст.367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції встановив, що у відповідності до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії КР № 052387 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки № 1085, площею 3,71 га., розташованої на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер НОМЕР_1.

09 жовтня 2008 р. між Товариством з обмеженою відповідальність «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00384 від 16 жовтня 2009 року.

Відповідно до п. 3.1 Договору оренди договір укладено строком на 5 років.

Зазначену земельну ділянку ТОВ «Агроконтракт-Н» орендував згідно зі схемою разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Відповідно до п. 3.2 Договору оренди сторони погоджуються, що дія договору продовжується на наступний термін дії вказаний в п. 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

01.09.2015 р. між відповідачами ОСОБА_1 та ФГ «Драч С.В.» укладений договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_1 надає, а ФГ «Драч С.В.» приймає в строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського використання, яка знаходиться в адміністративних межах Дібрівської сільської ради, № 1085, площею 3,71 га, кадастровий номер НОМЕР_1, строком на 10 років

Суд першої інстанції зазначив, що як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 01.09.2015 року укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Драч С.В.», ТОВ «Агроконтракт-Н» не є стороною зазначеного договору. Разом з тим, позивач як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання зазначеного договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Договором оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт - Н», встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

ТОВ «Агроконтракт - Н», згідно вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі» є добросовісним орендарем, який: на період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_1, та після закінчення строку дії такого, тобто після 16 жовтня 2014 року, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, за що сплачувало відповідачу орендну плату в повному обсязі, що підтверджується відомостями на виплату грошей за весь час дії договору, при цьому відповідачі не надали суду доказів невиконання умов договору, у тому числі в частині сплати орендної плати.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що конклюдентні дії ТОВ «Агроконтракт-Н», а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчить про намір ТОВ «Агроконтракт-Н» скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди землі від 01.09.2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Драч С.В.» недійсним, а договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт - Н» та ОСОБА_1 поновленим.

Колегія суддів дійшла висновку, що повністю з таким висновком суду першої інстанції погодитись не можливо.

Відповідно до ч. 1 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України Про оренду землі(в редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Матеріалами справи підтверджується, що пунктом 9.3.4. договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н» передбачено, що орендар після закінчення строку договору має переважне право на його поновлення на новий строк.

Сторони погодились, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний в пункті 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (п.3.2 договору оренди).

Пунктами 9.1-9.5, 12.1-12.5 договору оренди землі, встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Договір оренди землі укладено строком на 5 років та зареєстровано 16.10.2009 року, а тому строк його дії до 16.10.2014 року.

Таким чином відповідно до умов договору та приписів ст.33 Закону України «Про оренду землі» ТОВ «Агроконтракт-Н» маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язане було повідомити про це орендодавця ОСОБА_1 до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі ТОВ «Агроконтракт-Н» повинно було додати проект додаткової угоди.

На підтвердження своїх намірів скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк ТОВ «Агроконтракт-Н» надані листи-повідомлення від 08 квітня 2013 року та від 06 березня 2014 року (а.с.11,12).

Однак, належних та допустимих доказів на підтвердження того , що , що вказані листи-повідомлення про поновлення договору оренди землі ТОВ «Агроконтракт - Н» направлялись орендодавцю ОСОБА_1 . і він їх отримав суду не надано.

Відповідно до ч.4 ст.60 ЦПК України, яка кореспондується з ч.6 ст.81 ЦПК України в новій редакції, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Таким чином колегія суддів приходить до висновку, що ТОВ «Агроконтракт-Н» не дотрималось порядку поновлення договору оренди землі визначений ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Системний аналіз ст.33 Закону дозволяє зробити висновок про те, що заперечення проти поновлення договору оренди можуть надсилатися лише за умови попереднього звернення орендаря із повідомленням про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору. За відсутності з боку орендаря такого повідомлення у орендодавця фактично відсутні правові підстави заперечувати проти поновлення договору, оскільки орендарем таке бажання не висловлювалося, а відтак і заперечувати немає проти чого.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

З матеріалів справи вбачається, що належних доказів на підтвердження того , що позивач продовжував використовувати земельну ділянку яка є предметом спору після закінчення договору оренди , тобто після -16.10.2014 року позивачем не надано.

Правова позиція стосовно поновлення договору оренди на підставі ч.6 ст.33 Закону у жодний спосіб не звільняє орендаря від обов'язку звернутися до орендодавця з повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору.

З матеріалів справи вбачається, що листом від 05.02.2014 року ОСОБА_1 попередив ТОВ «Агроконтракт-Н», що після закінчення договору оренди землі він буде вести одноосібне господарювання на своїй земельній ділянці та просив не займати земельну ділянку в 2015 році (а.с.63).

Згідно довідки Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області №114 від 01.03.2017 року після збору урожаю 2014 року, ОСОБА_1 особисто користувався земельною ділянкою № 1085, а саме: виносив межі в натурі та використовував одноосібно (а.с.62).

Квитанцією №888009933 від 28.08.2015 року виданої ПАТ КБ «ПриватБанк» підтверджується, що ОСОБА_1 сплатив 111,04 грн. земельного податку (а.с.64).

Зазначені обставини позивачем не спростовані.

Наведені обставини свідчать про те, що ТОВ «Агроконтракт-Н» після закінчення 16 жовтня 2014 року строку дії договору оренди земельної ділянки від 09 жовтня 2008 року, не продовжувало користуватися спірною земельною ділянкою.

Сплата позивачем орендної сплати за 2014 рік в березні 2015 року не є належним доказом, що позивач після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки продовжував користуватися земельною ділянкою.

Договір оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та ФГ «Драч С.В.» укладено 01 вересня 2015 року, тобто майже через рік після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 09 жовтня 2008 року (а.с.94-95).

Приймаючи до уваги встановлені обставини та виходячи із загальних засад цивільного законодавства, зокрема, свободи договору, враховуючи відсутність волевиявлення власника земельної ділянки на поновлення строку договору оренди земельної ділянки, про що орендодавець повідомив орендаря відповідно до умов договору та вимог закону, не направлення орендарем орендодавцю до спливу строку договору оренди землі листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, не використання позивачем земельної ділянки після закінчення дії договору, апеляційний суд дійшов висновку, що позивач не дотримався встановленого договором та ст.33 Закону України «Про оренду землі» порядку та процедури поновлення договору оренди, а тому втратив переважне право на поновлення договору оренди.

Оскільки суд першої інстанції прийшов до висновків, які не відповідають обставинам справи, допустив порушення норм матеріального і процесуального права, відповідно п.п.3,4 ст.376 ЦПК України це є підставами для скасування рішення суду та ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України, Апеляційний суд Кіровоградської області,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Беспалової Наталки Олександрівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 - задовольнити.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 06.12.2017 року - скасувати. Ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_1, Фермерського господарства «Драч С.В.» про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем, відмовити.

Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 4800 грн.

Повний текст постанови складено 27.03. 2018року .

Постанова суду набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках передбачених ст..389 ЦПК України.

Головуючий:

Судді: