Справа №717/325/14-ц
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 березня 2018 року Кельменецький районний суд Чернівецької області в складі головуючого судді: Туржанського В.В.

розглянувши в відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Кельменці скаргу ОСОБА_1 на дії заступника начальника Кельменецького районного відділу державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Чернівецькій області ОСОБА_2.

Представник боржника ОСОБА_1: ОСОБА_3.

Представник стягувача публічного акціонерного товариства „ОСОБА_4 ОСОБА_5: ОСОБА_6.

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 подав до суду скаргу у якій просить визнати протиправною оцінку нерухомого майна нежитлової будівлі молодіжно-розважального комплексу загальною площею 486,5 м2, що розташована за адресою Чернівецька область, Кельменецький район, смт Кельменці, вулиця Незалежності , 8-а, що належить на праві власності ОСОБА_1 в розмірі 2 456 000 гривень, яка проведена на замовлення Кельменецького районного відділу Державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Чернівецькій області та скасувати її. Зобовязати Кельменецький районний відділ Державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Чернівецькій області призначити повторну експертизу із залученням Державного інституту судових експертиз.

У якості підстав скарги ОСОБА_1 зазначив, що згідно висновку №1361 судової оціночної-будівельної експертизи по справі №722/2108/16-ц від 26.12.2017 року, яка проведена Львівським НДІ судових експертиз, без врахування внутрішніх приміщень, вартість нежитлової будівлі молодіжно-розважального комплексу загальною площею 486,5 м2, що розташована за адресою смт Кельменці, вулиця Незалежності , 8-а, становить 5147170 гривень. Згідно висновку про вартість обєкта оцінки складеного ОСОБА_7 14.07.2017 року вартість цього обєкта нерухомого майна, з врахуванням внутрішніх приміщень, складає 7 571 299 гривень. Таким чином, ОСОБА_1 вважає оцінку майна явно заниженою. Крім того, оцінювача не було визначено на конкурсних засадах.

В судове засідання ОСОБА_1 не зявився.

Представник ПАТ „ОСОБА_4 ОСОБА_5 ОСОБА_6 в судове засідання не зявилася і подала до суду заяву у якій просить розгляд справи проводити за її відсутності.

Заступник начальника Кельменецького районного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Чернівецькій області ОСОБА_2 в судовому засідання заперечує щодо задоволення скарги. ОСОБА_2 пояснив, що оцінку було проведено на підставі документів наявних у виконавчому провадженні. Боржник ОСОБА_1 не повідомив державного виконавця про поділ між ним та ОСОБА_5 нежитлової будівлі молодіжно-розважального комплексу, що розташована за адресою смт Кельменці, вулиця Незалежності , 8-а.

Представник боржника ОСОБА_3 в судовому засіданні підтримав скаргу.

Дослідивши звіт №6/18 про оцінку нерухомого майна - нежитлової будівлі молодіжно-розважального комплексу з підвальним приміщенням (літера А-ІІ), розташованого за адресою: Чернівецька області, Кельменецький район, смт Кельменці, вулиця Незалежності , 8-а, виконаного ТзОВ „ОЦІНКА-ІНФОРМ від 11 січня 2018 року, вважаю, що скаргу слід задовольнити частково.

Зокрема статтею 57 Закону України „Про виконавче провадження врегульовано порядок визначення вартості майна боржника. Відповідно до частини 1 статті 9 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні від 12 липня 2001 року, оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності. Частиною 6 статті 9 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні визначено, що Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення. Згідно частин 1, 2 статті 12 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.

Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Національний стандарт № 1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року, № 1440 є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

Національний стандарт № 2 „Оцінка нерухомого майна, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року, № 1442, є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Статтею 447 ЦПК України встановлено, що сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду із скаргою, якщо вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи державної виконавчої служби під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, порушено їх права чи свободи.

3 жовтня 2014 року постановою начальника відділу державної виконавчої служби Кельменецького районного управління юстиції відкрито виконавче провадження про примусове виконання виконавчого листа №717/325/14-ц від 18 вересня 2014 року, виданого Кельменецьким районним судом Чернівецької області про стягнення з ОСОБА_1 на користь ПАТ „ОСОБА_4 ОСОБА_5 заборгованості в сумі 688 408 гривень за кредитним договором та 3654 гривні судового збору.

Постановою заступника начальника Кельменецького районного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Чернівецькій області від 20 грудня 2017 року призначено ТзОВ „ОЦІНКА-ІНФОРМ суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання у виконавчому провадженні з примусового виконання виконавчого листа №717/325/14-ц від 18 вересня 2014 року, виданого Кельменецьким районним судом Чернівецької області про стягнення з ОСОБА_1 на користь ПАТ „ОСОБА_4 ОСОБА_5 заборгованості в сумі 688 408 гривень за кредитним договором та 3654 гривні судового збору.

Договір на проведення незалежної оцінки №1-п укладено 03 січня 2018 року, про що зазначено у резюме до звіту №6/18 від 11 січня 2018 року.

Згідно звіту про оцінку майна №6/18 від 11 січня 2018 року, ТОВ „ОЦІНКА ІНФОРМ, було проведено оцінку нежитлової будівлі молодіжно-розважального комплексу загальною площею 486,5 м2, що розташована за адресою Чернівецька область, Кельменецький район, смт Кельменці, вулиця Незалежності , 8-а, та встановлено його ринкову вартість в сумі 2 456 000 гривень.

Розглядаючи скаргу на дії державного виконавця щодо оцінки арештованого майна суд повинен дати юридичну оцінку діям виконавця, оцінювача на предмет дотримання ними законодавства , яке регулює порядок оцінки вказаного майна.

Звіт про оцінку майна від 11 січня 2018 року, на підставі якого державний виконавець визначив вартість майна, не відповідає вимогам законодавства, що регулюють вказані правовідносини.

Оцінка нерухомого майна має здійснюватись відповідно до Національного стандарту № 2 „Оцінка нерухомого майна з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади.

Так, згідно з приписами пункту 50 Національного стандарту №1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об'єктом оцінки.

Відповідно до пункту 51 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: - укладення договору на проведення оцінки, - ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; - ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; - вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; - узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; - складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки; - доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Крім того, статтею 11 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Отже, виходячи з наведених норм підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об'єктом оцінки шляхом доступу до нього.

Договір на проведення незалежної оцінки №1-п був укладений 03 січня 2018 року. Однак огляд обєкта здійснювався 20 грудня 2017 року, тобто до укладення договору на проведення незалежної оцінки. У звіті зазначено, що нежитлова будівля молодіжно-розважального комплексу з підвальним приміщенням (літера А-ІІ) загальною площею 486,5 м2, розташована за адресою Чернівецька область, Кельменецький район, смт Кельменці вулиця Незалежності 8а, на праві приватної власності належить ОСОБА_1 Разом з тим, по справі встановлено, що 1/2 нежитлової будівлі молодіжно-розважального комплексу з підвальним приміщенням (літера А-ІІ) загальною площею 486,5 м2, розташованої за адресою Чернівецька область, Кельменецький район, смт Кельменці вулиця Незалежності 8а, на праві приватної власності належить ОСОБА_5 тобто боржнику у виконавчому проваджені належить лише 1/2 частина майна , яке оцінювалося.

Згідно пунктів 35, 36, 37 Національного стандарту № 1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур.

Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

Неможливість або недоцільність застосування певного методичного підходу, пов'язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об'єкт оцінки та іншої інформації, окремо обґрунтовується у звіті про оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об'єктів оцінки.

Зі звіту про оцінку нерухомого майна від 11 січня 2018 року вбачається, що оцінювачем обрано дохідний та порівняльний підхід для оцінки майна.

Згідно пунктів 47, 48 Національного стандарту № 1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки. Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

- умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

- продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

- умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Разом з тим, у звіті відсутні будь які відомості про продаж подібного майна, який відбувся з дотриманням типових умов оплати, а тому така оцінка може не достовірно відображати вартість нежитлового приміщення.

Наведені обставини дають підстави зробити висновок про те, що оспорюваний звіт про оцінку майна був проведений з порушенням принципів, методичних підходів та оціночних процедур визначених вищевказаним законодавством.

За таких обставин суд вважає, що скаргу слід задовольнити частково, а саме визнати неправомірною оцінку нерухомого майна та зобовязати заступника начальника Кельменецького районного відділу державної виконавчої служби ОСОБА_2 провести нове визначення вартості майна боржника.

Керуючись ст.ст. 450, 451 ЦПК України, суд,

ПОСТАНОВИВ:

Визнати неправомірною оцінку нерухомого майна нежитлової будівлі молодіжно-розважального комплексу загальною площею 486,5 м2, що розташована за адресою Чернівецька область, Кельменецький район, смт Кельменці, вулиця Незалежності , 8-а, в розмірі 2 456 000 гривень, яка зазначена у звіті №6/18 про оцінку нерухомого майна - нежитлової будівлі молодіжно-розважального комплексу з підвальним приміщенням (літера А-ІІ), розташованого за адресою: Чернівецька області, Кельменецький район, смт Кельменці, вулиця Незалежності , 8-а, виконаного ТзОВ „ОЦІНКА-ІНФОРМ

Зобовязати заступника начальника Кельменецького районного відділу державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Чернівецькій області ОСОБА_2 провести нове визначення вартості майна боржника - 1/2 частини нежитлової будівлі молодіжно-розважального комплексу загальною площею 486,5 м2, що розташована за адресою Чернівецька область, Кельменецький район, смт Кельменці, вулиця Незалежності , 8-а.

Ухвала суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги ухвала, якщо її не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційну скаргу на ухвалу може бути подано до апеляційного суду Чернівецької області протягом п'ятнадцяти днів з дня її проголошення. Учасник справи, якому ухвала не була вручена у день її проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом п'ятнадцяти днів з дня вручення йому ухвали суду.

Відповідно до підпункту 15.5 пункту 15 Перехідних положень Цивільного процесуального кодексу України апеляційні скарги подаються через Кельменецький районний суд Чернівецької області.

Суддя: