Миколаївський районний суд Миколаївської області
Справа № 480/2139/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 травня 2018 року

Миколаївський районний суд Миколаївської області, в складі головуючого судді Шаронової Н.О., за участю: секретаря судового засідання Довженко О.А.; представника позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2, розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Миколаєві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Зеленоярське» про розірвання договору оренди земельної ділянки, -

встановив:

У листопаді 2017 року ОСОБА_1 (далі позивач) звернувся до Миколаївського районного суду Миколаївської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Зеленоярське (далі - відповідач) про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного сторонами 04.01.2017.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилався на те, що він є власником земельної ділянки площею 2 га, кадастровий номер :05:000:0061, яка розташована на території Ковалівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області. На підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного сторонами 04.01.2017, позивач передав відповідачеві вказану земельну ділянку в оренду строком на десять років.

Позивач зазначає, що договір складався особисто відповідачем, яким, у порушення змін, що були внесені постановою Кабінету Міністрів України від 23 листопада 2016 року № 843 Про внесення змін до Типового договору оренди землі, не зазначив порядок орендної плати в натуральній формі.

Будучі необізнаним зі складанням даних договорів, позивач підписав лише останню сторінку договору, не вникаючи в його тонкощі. Однак після отримання договору від відповідача, позивач звернув увагу, що в договорі не вказано розрахунок за оренду землі в натуральній формі. Позивач вважає, що розмір орендної плати повинен бути в 2 рази більший і складати 2000 грн. за 1 га. Зазначений розмір орендної плати встановлено практично у всіх фермерських господарствах Миколаївського району Миколаївської області, у звязку з чим позивач запропонував відповідачу внести зміни до п. 9 договору оренди земельної ділянки, на що відповідач категорично відмовився.

Позивач зазначає, що на його неодноразові звернення до відповідача щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки та проведення розрахунку за орендну плату відповідно до зазначених змін, відповідач відповідав відмовою. Розірвати договір за взаємною згодою сторін відповідач також відмовився. Позивач зазначає, що незважаючи на приписи ст. ст. 629, 526 Цивільного кодексу України, ст. 96 Земельного кодексу України, ст. 24 Закону України Про оренду землі, а також умови укладеного сторонами договору оренди земельної ділянки, зокрема, п. п. 28, 31, відповідач не виявив доброї волі для вирішення цього спору у позасудовому порядку.

Позивач посилається на положення ч. 1 ст. 2, ст. 32 Закону України Про оренду землі, ст. ст. 526, 610, 611, ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, при цьому зазначає, що при погодженні з відповідачем сплати орендної плати в натуральній формі за користування земельною ділянкою, яка відповідно до ст. 15 Закону України Про оренду землі є істотною умовою договору оренди землі, він розраховував на отримання необхідних йому обігових коштів, при цьому він позбавлений матеріальних благ, на які він розраховував при укладенні договору оренди землі, і з цих підстав просить розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений між сторонами.

У судовому засіданні позивач та його представник позовні вимоги підтримали з підстав викладених у позові.

Представник відповідача у судове засідання не зявився, при цьому від відповідача надійшли заперечення проти позову, в яких представник відповідача просить відмовити у задоволенні позову, посилаючись на таке. Щодо складення договору з порушенням істотних умов договору, передбачених чинним законодавством України, а саме, не зазначення порядку орендної плати в натуральній формі, то в п. 9 договору оренди земельної ділянки чітко визначено, що орендна плата вноситься орендарем в грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг) формах згідно письмової заявки орендодавця. Щодо порушення відповідачем умов договору оренди земельної ділянки в частині виплати орендної плати в строки передбачені договором, то відповідно до п. 11 договору оренди земельної ділянки орендна плата вноситься щорічно до 25 грудня. Відповідач зазначає, що виплата орендної плати здійснювалась з початку грудня 2017 року, про що надавалося оголошення в Миколаївську районну газету Маяк від 02.12.2017 № 48 (9000). Крім того, оголошення про виплату орендної плати було розміщено на дошці оголошень в таких сільських радах: Петрівська, Нечаянська, Киряківська, Кривобалківська (за місцезнаходженням орендованих земельних ділянок). Відповідач зазначає, що орендна плата нарахована ще на початку грудня 2017 року та буде виплачена в будь-який момент при зверненні позивача.

Крім цього, від відповідача надійшла заява про розгляд справи за відсутності його представника. У вказаній заяві відповідач також заперечував проти позову.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши позивача та його представника, суд дійшов такого.

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2 гектари, кадастровий номер :05:000:0061, що розташована на території Ковалівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області (для ведення особистого селянського господарства), що підтверджується копією ОСОБА_2 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер витягу 77159670 від 27.12.2016, відповідно до якого номер запису про право власності 18336242, дата, час державної реєстрації 23.12.2016 11:21:34 (а.с. 6).

04.01.2017 між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю Зеленоярське укладено договір оренди земельної ділянки (далі Договір), за умовами якого позивач надав зазначену земельну ділянку в оренду товариству строком на 10 років (а.с. 11 - 12).

Вказаний Договір зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, дата, час державної реєстрації 05.02.2017 11:00:05 номер запису про інше речове право 18938247, що підтверджується копією ОСОБА_2 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер витягу 79994980, дата формування 09.02.2017 (а.с. 10).

Земельну ділянку передано в користування орендарю згідно з актом приймання - передачі земельної ділянки від 04.01.2017 (а.с. 13).

У пункті 9 Договору сторони встановили, що орендна плата вноситься орендарем в грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг) формах згідно письмової заявки орендодавця (позивач у справі) та складає 2000,00 грн./рік без урахування податку з доходів фізичних осіб.

Відповідно до пункту 10 Договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Орендна плата вноситься щорічно до 25 грудня (пункт 11 Договору).

Згідно з пунктом 12 Договору передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними документами (актами, накладними та ін.).

У пункті 13 Договору сторони узгодили, що розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках передбачених законом.

Відповідно до пункту 35 Договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розвязується у судовому порядку.

У пункті 37 Договору сторони передбачили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором та унаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до пункту 38 Договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

30.08.2017 позивач звернувся до відповідача з заявою, у якій зазначив, що 04.01.2017 між ним та відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки, яка належить позивачу, і розташована на території Ковалівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області. Однак умови оренди земельної ділянки та розмір орендної плати позивача не влаштовують. Договір було складено лише на умовах, які вигідні товариству, а пропозиції позивача при укладенні договору не були враховані. У звязку з викладеним, позивач просив відповідача розірвати договір оренди земельної ділянки за взаємною згодою сторін. По суті заяви позивач просив відповідача повідомити його в місячний термін.

12.09.2017 відповідач листом за № 71 надав позивачу відповідь, у якій, посилаючись на положення статей 13, 24 Закону України Про оренду землі, повідомив, про неможливість розірвання договору в односторонньому порядку, а також те, що відповідачем виконуються усі істотні умови договору оренди земельної ділянки. Зазначив, що договір є чинним, а підстави для його зміни або розірвання відсутні.

Не погоджуючись з відповідачем та посилаючись на невиконання відповідачем умов договору оренди земельної ділянки в частині сплати орендної плати, а також істотну зміну обставин, а також те, що відповідач відмовився розірвати договір за взаємною згодою сторін, позивач звернувся до суду з даним позовом про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки.

Згідно з положеннями стаття 793 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частинами 1 та 2 Закону України Про оренду землі встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України,цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 вказаного Закону договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з положеннями статті 21 Закону України Про оренду землі орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Як встановлено частинами 3, 4 статті 31 Закону України Про оренду землі договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. При цьому, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Відповідно до статті 32 Закону України Про оренду землі на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України.

У статті 141 Земельного кодексу України (далі ЗК України) серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті д частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, тоді як разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

За правилами статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути розірваний або змінений за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Крім цього, стаття 652 ЦК України визначає порядок зміни або розірвання договору у звязку з істотною зміною обставин. Так, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобовязання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Під час розгляду справи встановлено, що сторони в п. 9 Договору встановили що орендна плата вноситься орендарем в грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг) формах згідно письмової заявки орендодавця (позивач у справі) та складає 2000,00 грн./рік без урахування податку з доходів фізичних осіб. Отже, як вбачається з вказаного пункту договору сторони передбачили внесення орендної плати поряд з іншими також і в натуральній формі.

Орендна плата вноситься щорічно до 25 грудня (пункт 11 Договору).

Як стверджує позивач, відповідач не виконує своїх зобовязань за Договором в частині сплати орендної плати, у звязку з цим позивач не отримав орендну плату за Договором за 2017 рік. При цьому, як пояснив представник відповідача в запереченнях проти позовної заяви, виплата орендної плати здійснювалась з початку грудня 2017 року, про що надавалося оголошення в Миколаївську районну газету Маяк від 02.12.2017 № 48 (9000), копія якого додана до заперечень (а.с. 42, 43). Також у запереченнях проти позову відповідачем зазначено, що орендна плата нарахована і може бути виплачена позивачу у будь-який момент. Але, як пояснив сам позивач у судовому засіданні, він з письмовою заявкою до відповідача, як це передбачено умовами Договору, за отриманням орендної плати не звертався.

Крім цього, як у позовній заяві так і в судовому засіданні позивач наголошував, що вже під час укладення договору він був не згоден з розміром орендної плати. При цьому, в пункті 13 Договору сторони узгодили, що розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках передбачених законом. Також позивач, посилаючись на те, що його не влаштовує розмір орендної плати, який на його думку повинен бути більшим, доказів звернення до відповідача з вимогою про збільшення розміру орендної плати, суду не представив. Крім цього, позивачем не доведено обставин порушення співвідношення майнових інтересів сторін і позбавлення його як заінтересованої сторони того, на що він розраховував при укладенні договору. Позивач посилається на те, що в фермерських господарствах Миколаївського району Миколаївської області розмір орендної плати значно більший, але доказів на обґрунтування вказаних обставин позивач не представив. Отже, позивачем не доведено усіх чотирьох умов, з якими частина 2 статті 652 Цивільного кодексу України повязує можливість дострокового розірвання договору за рішенням суду.

З огляду на викладене вище, а також враховуючи те, що сторонами укладено Договір оренди земельної ділянки, який є чинним і, відповідно до положень ст. 629 ЦК України, обовязковим для виконання сторонами, те, що під час розгляду даної справи судом не встановлено порушення договору відповідачем в частині сплати орендної плати, а також істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, тобто судом не встановлено підстав для дострокового розірвання договору, суд вважає, що права позивача не порушені, а відтак у задоволенні позову слід відмовити.

Керуючись ст. ст. 12, 13, ч. 1 ст. 81, ст. ст. 258, 259, 264, 265 Цивільного процесуального кодексу України, суд, -

вирішив:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Зеленоярське» про розірвання договору оренди земельної ділянки, - відмовити.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 273 ЦПК України рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відповідно до ст. 354 ЦПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: 1) на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду; 2) на ухвали суду - якщо апеляційна скарга подана протягом пятнадцяти днів з дня вручення йому відповідної ухвали суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.

Згідно з положеннями ст. 355 ЦПК України апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції Апеляційного суду Миколаївської області.

Суддя ОСОБА_3

Повне судове рішення складено 5 червня 2018 року

05.06.2018