АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
____________________________________________________________________
Справа № 671/1739/17
Провадження № 22-ц/792/481/18
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 березня 2018 року м. Хмельницький

Апеляційний суд Хмельницької області у складі

колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

Костенка А.М. (суддя-доповідач), Грох Л.М., Ярмолюка О.І.,

секретар судового засідання Задвірний В.І.

з участю : позивача, його представника

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу № 671/1739/17 за апеляційною скаргою ОСОБА_4 на рішення Волочиського районного суду від 22 січня 2018 року в складі судді Павлової А.С. по справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_5 про стягнення грошової суми за попереднім договором.

Заслухавши доповідача, пояснення позивача, його представника, перевіривши матеріали справи, ознайомившись з апеляційною скаргою, суд

в с т а н о в и в :

ОСОБА_4 звернулася до суду з позовом, в якому просила стягнути з відповідача на її користь забезпечувальний платіж в сумі 150 645 грн. та додатково сплачену суму в розмірі забезпечувального платежу, яка складає 150 645 грн., відповідно до умов попереднього договору, а всього 30 1290 грн..

Зазначала, що 5 серпня 2014 року між сторонами було укладено попередній договір купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, відповідно до якого ОСОБА_4 та ОСОБА_5 зобов'язалися в термін до 31 грудня 2015 року укласти договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, що знаходяться по АДРЕСА_1, на умовах встановлених попереднім договором купівлі-продажу.

При укладені цього договору позивач сплатила відповідачу забезпечувальний платіж в розмірі 150645 грн., що є еквівалентом 12100 дол. США, виходячи з курсу, за яким здійснюється продаж валют банківськими установами м. Волочиськ.

Проте, у визначений попереднім договором термін, договір купівлі-продажу укладений не був з вини відповідача, який не отримав витяг з Державного земельного кадастру, не провів оцінку майна, не погасив заборгованість по кредиту в забезпечення виконання якого був переданий в іпотеку відчужуваний житловий будинок, та не зняв заборону відчуження житлового будинку, значно збільшив ціну за його продаж.

____________________________________________________________________________

Головуюча у першій інстанції - Павлова А.С. Провадження № 22ц/792/481/18

Доповідач - Костенко А.М. Категорія № 20

У зв'язку із цим відповідно до п. 7 попереднього договору купівлі-продажу, у разі невиконання умов попереднього договору, який стався з вини продавця останній зобов'язаний повернути покупцю забезпечувальний платіж в сумі 150645 грн. та додатково сплатити суму в розмірі забезпечувального платежу, що складає 150645 грн., а всього - 301290 грн..

Рішенням Волочиського районного суду від 22 січня 2018 року в позові відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду ОСОБА_4 подала апеляційну скаргу в якій просила його скасувати та постановити нове, яким задовольнити позовні вимоги, послалася на порушення норм матеріального та процесуального права.

Зазначала, що нею, як покупцем було направлено відповідачу - продавцю пропозиція щодо укладення основного договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки. Однак, відповідач ухиляється від укладення основного договору, мотивуючи це тим, що він бажає отримати гроші за будинок та земельну ділянку тільки в іноземній валюті.

Вказувала, що суд першої інстанції відмовляючи в задоволені позову не надав належної оцінки тій обставині, що апелянт як покупець повністю виконала умови попереднього договору купівлі-продажу та не відмовлялася від укладення основного договору купівлі-продажу, оскільки перейшла жити у будинок, зробила ремонт у ньому, здійснила сплату за відповідача заборгованість по кредиту про що попередила останнього. Проте, відповідач укладати основний договір купівлі-продажу із надуманих підстав відмовляється.

Не погоджуючись із апеляційною скаргою ОСОБА_5 подав відзив на неї, вказував, що апелянт сплатила лише забезпечувальний платіж у розмірі 150645 грн., а від виконання інших обов'язків передбачених попереднім договором ухиляється.

Тоді як, ОСОБА_5 здійснив розрахунок із банком та припинив іпотеку та обтяження на будинок, який зобов'язувався продати апелянту, замовив та отримав звіт про оцінку житлового будинку з господарськими приміщеннями спірного будинку, звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки під цим будинком.

Крім того, дозволив апелянту проживати в будинку та використовувати земельну ділянку. З яких же причин апелянт відмовляється від укладення основного договору купівлі-продажу ОСОБА_5 невідомо.

Тому просив, залишити рішення суду першої інстанції без змін.

Колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, а рішення суду скасування з ухваленням нового судового рішення про задоволення позову частково з наступних підстав.

У відповідності до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Так судом встановлено, що 5 серпня 2014 року між ОСОБА_5 як продавцем та ОСОБА_4 як покупцем було укладено в письмовій формі нотаріально посвідчений попередній договір за умовами якого сторони зобов'язуються у строк до 31 грудня 2015 року укласти договір купівлі-продажу (основний договір) житлового будинку та земельної ділянки по АДРЕСА_1 на умовах, встановлених попереднім договором. Істотними умовами основного договору є продаж об'єктів нерухомості за 454425 грн., витрати, пов'язані з оформленням основного договору сторони сплачують в рівних частинах.

При укладенні цього договору покупець сплачує продавцю забезпечувальний платіж в розмірі 150645 грн. При укладенні основного договору сума, яка підлягатиме передачі покупцем продавцю буде зменшена на суму забезпечувального платежу, тобто на 150465 грн. Сторони встановили, що передбачений договором забезпечувальний платіж не є одним із видів забезпечення зобов'язання, тобто не є неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Для укладення договору продавець зобов'язується одержати витяги з Державного земельного кадастру, провести оцінку майна, погасити заборгованість по кредиту, в забезпечення якого був переданий в іпотеку відчужуваний будинок, зняти заборону відчуження житлового будинку.

У випадку невиконання умов цього договору з вини покупця, останній зобов'язаний відшкодувати продавцю понесені витрати на виготовлення документів, необхідних для оформлення договору купівлі-продажу, а у разі якщо невиконання умов цього договору станеться з вини продавця останній зобов'язаний повернути покупцю забезпечувальний платіж та додатково сплатити суму в розмірі забезпечувального платежу.

24 вересня 2015 року покупець ОСОБА_4 направила продавцю ОСОБА_5 пропозицію укласти основний договір купівлі-продажу вищевказаного житлового будинку та земельної ділянки до 31 грудня 2015 року.

На дану пропозицію продавець ОСОБА_5 1 жовтня 2015 року направив покупцю ОСОБА_4 відповідь про прийняття пропозиції покупця, запропонував дату укладення основного договору - 23 жовтня 2015 року та просив покупця протягом тижня з дати отримання листа про прийняття пропозиції надати відповідь щодо погодження дати укладення основного договору. Вказаний лист ОСОБА_4 отримала 7 жовтня 2015 року, що підтверджується поштовим повідомленням.

При цьому, ще в грудня 2014 року ОСОБА_5 здійснив всі дії щодо оцінки відчужуваного майна, погашення заборгованість по кредиту, в забезпечення якого був переданий в іпотеку відчужуваний будинок, зняття заборони відчуження житлового будинку, тобто станом на жовтень 2015 року виконав всі умови попереднього договору і усунув перешкоди в відчуження вищевказаного нерухомого майна.

Однак, покупець ОСОБА_7 на повідомлення продавця про прийняття її пропозиції укласти основний договір та погодити дату укладення основного договору не відповіла. 23 жовтня 2015 року до нотаріуса для укладення договору не прибула, і основний договір в строк до 31 грудня 2015 року між сторонами укладений не був.

Згідно з ч. 1 ст. 638, ч. 1 ст. 640 Цивільного кодексу України (в редакції на час виникнення спірних відносин) договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

В силу ст. 657 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних відносин) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває у податковій заставі.

У відповідності до приписів ст. 181 ЦК України житловий будинок належить до нерухомого майна.

Згідно із ч. ч. 1, 3 ст. 635 вказаного Кодексу попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Отже, як вбачається з матеріалів справи продавець ОСОБА_5 виконав всі свої зобов'язання за попереднім договором від 5 серпня 2014 року, основний договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки по АДРЕСА_1 неукладений не з його вини.

За таких обставин відсутні підстави для стягнення з відповідача на користь позивача забезпечувальний платіж в подвійному розмірі, а висновок суду першої інстанції з цих підстав є правильним.

Доводи апеляційної скарги, що позивач повністю виконала умови попереднього договору, відповідач укласти основний договір відмовився з надуманих підстав слід відхилити, оскільки такі твердження апелянта суперечать встановленим обставинам справи та не підтверджені жодними доказами.

В той же час при вирішенні спору стосовно сплаченої суми забезпечувального платежу слід звернути увагу на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 546 Цивільного кодексу України виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно зі ст. 570 цього ж Кодексу завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Таким чином, внесення завдатку як способу виконання зобов'язання може мати місце лише в разі наявності зобов'язання, яке повинно було виникати на підставі договорів купівлі-продажу житлового будинку.

За умовами попереднього договору від 5 серпня 2014 року забезпечувальний платіж в сумі 150469 грн. не є завдатком, при укладенні основного договору сума, яка підлягатиме передачі покупцем продавцю буде зменшена на суму забезпечувального платежу, тобто на 150465 грн.

Договір купівлі-продажу будинку, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону між сторонами у справі після укладення попереднього договору укладений не був,

Умовами договору не визначено чи залишається забезпечувальний платіж в продавця, чи підлягає поверненню покупцю в разі не укладення основного договору з вини покупця.

Отже, приймаючи до уваги вищевикладене, умови та зміст попереднього договору слід прийти до висновку, що передана позивачем ОСОБА_4 відповідачу ОСОБА_5 грошова сума у вигляді забезпечувального платежу за попереднім договором між сторонами в розмірі 150645 грн. є авансом, який підлягає поверненню позивачу.

На вказані обставини справи суд уваги не звернув, прийшов до помилкового висновку про відмову в задоволенні позову в повному обсязі, а тому рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову та стягнення з відповідача на користь позивача 150645 грн., які є авансом.

У відповідності до вимог ст. 141 ЦПК пропорційно до розміру задоволених позовних вимог підлягають стягненню і судові витрати у вигляді судового збору та витрат на професійну правничу допомогу, наданий розрахунок яких відповідає вимогам ст. 137 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 374, 376, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_4 задовольнити частково.

Рішення Волочиського районного суду від 22 січня 2018 року скасувати та ухвалити нове рішення :

Позов ОСОБА_4 задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_5 (проживаючого АДРЕСА_2, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1), на користь ОСОБА_4 (проживаючої АДРЕСА_3, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2) 150 645 грн.

В решті позову відмовити.

Стягнути з ОСОБА_5 (проживаючого АДРЕСА_2, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1), на користь ОСОБА_4 ( проживаючої АДРЕСА_3, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2) судові витрати у вигляді сплати судового збору в сумі 3766 грн. 12 коп. та витрати на професійну правничу допомогу в сумі 2466 грн. 80 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 23 березня 2018 року.

Судді (підпис) А.М. Костенко

(підпис) Л.М. Грох

(підпис) О.І. Ярмолюк

Згідно з оригіналом А.М. Костенко