Роздільнянський районний суд Одеської області
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 511/1877/17

Номер провадження: 2/511/53/18

15 березня 2018 року Роздільнянський районний суд Одеської області в складі:

головуючого судді - Іванова О. В.,

секретаря Кирилової І.В.,

представника позивача ОСОБА_1,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Роздільна Одеської області цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Степове", третя особа: державний реєстратор КП Центр державної реєстрації Хлібодарської селищної ради ОСОБА_3 про визнання недійсним договору земельної ділянки,-

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2017 року ОСОБА_2 звернувся до Роздільнянського районного суду з позовною заявою про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки до ТОВ "Степове" відповідно до якої просить суд: визнати недійсним договір оренди землі № 318 від 20.12.2015 року, укладений між ним та відповідачем, зареєстрований 07.08.2017 року державним реєстратором КП Центр державної реєстрації Хлібодарської селищної ради ОСОБА_3, номер запису про інше речове право 21821474 та скасувати державну реєстрацію договору оренди землі №318 від 20.12.2015 року, укладеного між ним та ТОВ "Степове", зареєстрований 07.08.2017 року державним реєстратором КП Центр державної реєстрації Хлібодарської селищної ради ОСОБА_3, номер запису про інше речове право 21821474 від 07.08.2017 року.

Свої вимоги позивач обґрунтував тим, що йому на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 7,6952 га, кадастровий помер :01:001:0391, яка розташована за адресою: Одеська область, Роздільнянський район, с/рада Степова, згідно свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 19.08.2015 року, індексний номер: 42484395. В 2015 році ТОВ «Степове» запропоновано йому укласти договір оренди землі та підписати проект договору. 20.12.2015 року проект договору був підписаний та з моменту підписання ТОВ «Степове» приступило до використання його ділянки, однак від сплати орендної плати відмовились з огляду на відсутність державної реєстрації договору та неможливості її провести та з огляду на невідповідність договору вимогам чинного законодавства. В серпні 2017 року позивачу стало відомо, що вказаний проект договору ТОВ «Степове» зареєстрували. Однак, як вважає позивач, зареєстрований договір не може свідчити про домовленість між ним та ТОВ «Степове», так як укладений договір оренди землі містить значну кількість недоліків та невідповідностей чинному законодавству України, що свідчить про його недійсність, а саме:

- пункт 8 договору, який регламентує строк дії договору та умови поновлення договору суперечить вимогам ст. 22 Закону України «Про оренду землі» як щодо строків повідомлення про намір поновлення договору оренди, так і щодо обсягів юридично значущих дій, які мають бути вчинені орендарем для поновлення договору (необхідність направлення проекту додаткової угоди, необхідність підписання додаткової угоди про поновлення договору тощо);

- пункт 9 договору оренди землі встановлює, що: «орендна плата вноситься Орендарем грошовій формі та розмірі, що складає 1809,50 гривень». В той же час з умов договору незрозуміло, що в даному випадку мається на увазі: орендна плата за весь час дії договору чи сума, яка підлягає сплаті щорічно. Тобто в договорі оренди не зазначено розмір орендної і лати за користування земельною ділянкою;

- пункт 11 договору оренди землі встановлює, що: «орендна плата вноситься у такі строки до 31 грудня». Фактично за таких обставин є підстави вважати, що в укладеному договорі не визначено спосіб та умови розрахунків, строки, порядок внесення орендної плати. Орендар має право взагалі не вносити орендну, так як в договорі не зазначається, що орендна плата вноситься щорічно і виходячи з умов договору незрозуміло до 31 грудня якого року має вноситись орендна плата. За таких обставин, виходячи зі змісту договору, сторони де дійшли згоди щодо способу та умов розрахунків, строків, порядку внесення орендної плати;

- пункт 17 договору оренди землі встановлює, що: «умови збереження стану об'єкта оренди нормальні». Вказане формулювання взагалі є незрозумілим і не спрямоване на реальний захист законних прав та інтересів власника земельної ділянки від імовірного не рушення з боку орендаря;

- пункт 18 договору оренди землі встановлює, що: «підставою розроблення проекту відведення земельної ділянки є: державний акт. Організація розроблення проекту відведення земельної ділянки і витрати, повязані з цим, покладаються на орендодавця». Виходячи з умов договору незрозуміло щодо якої саме земельної ділянки орендодавець має зобовязання стосовно організації та фінансування відведення земельної

так як в даному випадку не може йти мова про земельну ділянку, що є предметом договору оренди землі(ця земельна ділянка вже відведена і на неї оформлені правовстановлюючі документи);

- пункт 19 договору оренди землі встановлює, що: «інші умови передачі земельної ділянки в оренду після державної реєстрації». Вказане формулювання є незрозумілим і не спрямоване на реальний захист законних прав та інтересів сторін договору;

- пункт 20 договору оренди землі встановлює, що: «передача земельної ділянки орендарю здійснюється у строк 5 днів після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі». Цей пункт суперечить пункту 43 договору, який встановлює, що невідємною частиною договору є акт приймання-передачі об'єкта оренди. Однак не може невідємною частиною договору акт приймання-передачі, який має бути підписаний сторонами через 5 днів після державної реєстрації договору. При тому, що строк проведення - державної реєстрації договору взагалі не визначений. Наслідком стало те, що державна реєстрація договору оренди була проведена через 2 роки після укладення договору, а акт приймання - передачі земельної ділянки не підписаний і досі;

- пункт 28 договору оренди землі встановлює, що: «права орендодавця: використання за цільовим призначенням згідно з договором оренди». Вказаний пункт закріплює саме за власником земельної ділянки (орендодавцем) право використовувати земельну ділянку. За таких обставин, виходячи з умов договору, право па використання земельної ділянки закріплюється, як за орендодавцем, так і за орендарем, однак не зрозуміло яким чином таке використання має відбуватись, а результати господарської діяльності на ділянці отримуватись;

- в п. 43 укладеного договору передбачено, що невідємними частинами договору є: план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. Зареєстрований договір оренди землі взагалі не містить відповідних додатків, що мають бути його невідємною частиною, виходячи з його умов. Таким чином на думку позивача зміст укладеного і зареєстрованого договору оренди землі суперечить чинному законодавству України, а укладений правочин за своїм змістом не може бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені орендними відносинами.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позовні вимоги позивача підтримав у повному обсязі, надав пояснення аналогічні позовним вимогам та суду пояснив, що зазначений договір між позивачем та товариством був укладений з порушенням істотних умов, перелічених вище. При цьому зазначав, що в порушення ст.. 15 Закону України «Про оренду землі» в договорі не зазначено рік строків сплати орендної плати; не зрозуміло орендна плата складає суму за весь період дії договору або тільки один рік; відсутній акт прийому-передачі земельної ділянки; реєстрація договору відбулася тільки в 2017 році, тоді як земельна ділянка оброблялася з 2015 року; кадастрові схеми позивачу не надані, що є безумовною причиною для визнання вказаного договору недійсним. Крім того, зазначалося, що орендну плату позивач не отримав тільки за 2017 рік, всі інші отримував.

Представник відповідача ОСОБА_4 в наданих суду письмових запереченнях (а.с.31-33) та в судовому засіданні просив відмовити в задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 посилаючись на те, що у Договорі не міститься жодного положення, яке б суперечило актам законодавства, інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. За Договором земельна ділянка площею 7,6952га (кадастровий № :01:001:0391) сільськогосподарського призначення передана в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, тобто для використання за її цільовим призначенням, що і здійснюється ТОВ «Степове» і таке використання не створює ніяких суперечностей ні інтересам держави в суспільства ні власнику. Власник земельної ділянки ОСОБА_2 на час укладення Договору(не проекту, як зазначив позивач у позовній заяві) мав повний обсяг цивільної дієздатності, підписав Договір, засвідчивши вільне волевиявлення. Протягом дії Договору ТОВ «Степове», як орендар добросовісно виконує його умови, а також вимоги ст.25 Закону України «Про оренду землі» щодо обовязків орендаря земельної ділянки, а тому вважають, що у позивача не має ніяких підстав, передбачених Договором або законом вимагати визнання Договору недійсним. В подальшому представник відповідача ОСОБА_4 в судові засідання не зявився двічі, поважних причин суду не повідомив.

Суд на місці вирішив у відповідності до п.2 ч. 3 ст. 223 ЦПК України, розглядати справу за відсутності представника відповідача.

Третя особа державний реєстратор КП «Центр державної реєстрації Хлібодарської селищної ради» ОСОБА_3 з позовними вимогами ОСОБА_2 не погодився, надавши до суду письмові пояснення, відповідно до яких зазначив, що рішення про державну реєстрацію договору оренди номер запису про інше речове право: 21821447 від 07.08.2017 року було прийнято з дотриманням вимог законодавства, ща наявності достатніх на те правових підстав та документів, які підтверджували право заявника на звернення до державного реєстратора із відповідною заявою, а обставини викладені позивачем у позовній заяві в частині неналежного виконання державним реєстратором покладеного на нього законом обовязку не знаходять свого підтвердження.(а.с. ).

Заслухавши пояснення представника позивача, представника відповідача, врахувавши письмові пояснення третьої особи, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши і оцінивши надані докази в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Згідно ст.4 ЦПК України особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 5 ЦПК України встановлює способи захисту, які застосовуються судом та визначає, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Згідно ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим кодексом.

Стаття 13 ЦПК України визначає, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог, і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Статті 19 та 20 ЦПК України передбачають право на захист цивільних прав та інтересів та захист цивільних прав та інтересів судом.

Судом встановлено, що позивачу ОСОБА_2 належить земельна ділянка сільськогосподарського призначення, площею 7,6952 га (кадастровий № :01:001:0391), на підставі свідоцтва про право власності на земельну ділянку № 42484395 від 19.08.2015 року, яка розміщена на території Степової сільської ради Роздільнянського району Одеської області.(а.с.8).

Вказана земельна ділянка використовується ТОВ «Степове» відповідно до договору оренди №318 від 20.12.2015 року (далі - Договір), укладеного особисто із ОСОБА_2 та ТОВ, акта прийому-передачі земельної ділянки від 20.12.2015 року.(а.с.9-12; 35-36;37).

Договір зареєстровано державним реєстратором КП Центр державної реєстрації Хлібодарської селищної ради ОСОБА_3 (номер запису 21821474 від 07.08.2017 року.(а.с.34).

З видаткового касового ордера від 09.09.2016 року вбачається, що ОСОБА_5 отримав від ТОВ «Степове» 13000грн. «підстава: пай за 2016 рік» за власним підписом позивача.(а.с.38).

З бухгалтерських довідок ТОВ «Степове» від 06.11.2017 року №36,37 нормативна грошова оцінка землі в 2016 році становила 182247,73грн., що складає 7700,00грн., та в2017 році нормативна грошова оцінка землі становила 182247,73грн., що складає 9940,00грн.(а.с.39;40).

Стаття 626 ЦК України встановлює, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Відповідно до ч.3 ст. 640 ЦК України, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Як зазначено в статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст. 93 Земельного Кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ст. 1 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року N 161-XIV (надалі - Закон) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 Закону визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч.1 ст. 14 Закону договір оренди укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Відповідно до ст. 15 цього ж Закону (станом на 20.12.2015 року) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування)..

Обєкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (ст.. 17 Закону).

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6,11,17,19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 Закону укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Згідно ст. ст.14,17 Закону договір оренди землі укладається у письмовій формі; об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

У відповідності до ст. 27 Закону орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

З тексту оспорюваного договору оренди вбачається, що договір укладений у простій письмовій формі, підписаний сторонами та зареєстрований у встановленому законом порядку. В ньому передбачені всі істотні умови такого виду договору відповідно до вимог законодавства, чинного на час укладання договору.

Волевиявлення позивача на укладення договору було вільним та відповідало його внутрішній волі, оскільки питання про припинення договірних відносин він не ставив, договір ним не оспорювався, орендна плата протягом всього періоду дії договору систематично нараховувалася та сплачувалася відповідно до умов договору та положень законодавства. Систематичності несплати орендної плати судом не встановлено..

Відповідач на протязі всього часу свої зобовязання по договору виконував, користувався земельною ділянкою, сплачував орендну плату й доказів того, що будь-яким чином порушував умови договору, суду не надано.

Посилання представника позивача на доводи про те, що в оспорюваному договорі оренди відсутні істотні умови договору оренди землі у розумінні ст. 15 Закону України "Про оренду землі", не свідчить про те, що при укладені договору оренди землі були порушені права та охоронювані законом інтереси позивача.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 25 грудня 2013 року N 6-94 цс 13, предметом якої був спір про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними. При розгляді цієї справи Верховний Суд України зробив правовий висновок, відповідно до якого однією з обов'язкових умов визнання договору недійсним є порушення у зв'язку з його укладенням прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, а позивач посилається на формальне порушення закону у суду немає правових підстав для задоволення позову.

Суд вважає, що обставини, на які посилається позивач, обґрунтовуючи позов про визнання договору оренди недійсним, не підтверджені матеріалами справи, договір оренди містить усі істотні умови, передбачені ст. 15 Закону України "Про оренду землі", діючої на час укладання договору, і підстави для визнання його недійсним відсутні.

Крім того, відповідно до ч.1 ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Згідно ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити Цивільному Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників правочину має бути вільним і відповідати їх внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин був спрямований на реальне настання наслідків, що обумовлені ним.

Ст. 204 СК України визначає, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Частина 1 ст.209, частина 1 ст.210 ЦК України встановлюють, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 і 6 статті 203 цього кодексу.

Таким чином, і інших підстав для визнання вказаного договору недійсним, як зазначено в позові, судом також не встановлено.

Що стосується скасування державної реєстрації вищевказаного спірного договору, суд вважає, що дана вимога задоволенню також не підлягає, з наступних підстав.

Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", в редакції, яка чинна на час розгляду справи, у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Аналіз зазначеного положення закону дозволяє зробити висновок, що в судовому порядку може бути скасоване: рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права, документ, на підставі якого проведено державну реєстрацію права, записи про проведену державну реєстрацію права.

Оскільки вказані вимоги є похідними від первісних вимог, а в задоволенні позову в частині визнання недійсним договору оренди, відмовлено, тому підстави для задоволення вказаних вимог, також відсутні.

Керуючись ст. ст. 3,12,76-83,354 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Степове", третя особа: державний реєстратор КП Центр державної реєстрації Хлібодарської селищної ради ОСОБА_3 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки № 318 від 20.12.2015 року - відмовити у повному обсязі.

На рішення суду може бути подано апеляційну скаргу на протязі 30 днів з дня його проголошення, а у випадку оголошення вступної та резолютивної частки на протязі 30 днів з дня складення повного судового рішення до апеляційного суду Одеської області.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Відповідно до п.п.15.5п.15ч.1 Розділу ХШ Перехідних Положень ЦПК України в новій редакції, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди.

Повний текст рішення виготовлений 22.03.2018 року.

Суддя: О. В. Іванова