Постанова

Іменем України

21 листопада 2018 року

м. Київ

справа № 657/2308/15-ц

провадження № 61-303св17

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач),

суддів: Антоненко Н. О., Журавель В. І., Коротуна В. М., Курило В. П.,

учасники справи:

позивач - товариства з обмеженою відповідальністю «Таврида-Плюс»,

відповідачі: ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, товариство з обмеженою відповідальністю «Рис України»,

третя особа - державний реєстратор відділу економічного розвитку Інфраструктури і торгівлі Каланчацької районної державної адміністрації Буря І. В.,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Рис України», яка підписана представником ОСОБА_7, на рішення апеляційного суду Херсонської області від 15 листопада 2017 року у складі колегії суддів: Вейтас І. В., Колісниченка А. Г., Радченка С. В.,

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2015 року ТОВ «Таврида-Плюс» звернулось з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ТОВ «Рис України», третя особа: державний реєстратор відділу економічного розвитку Інфраструктури і торгівлі Каланчацької районної державної адміністрації Буря І. В. (далі - державний реєстратор), про визнання договору оренди недійсним, скасування його державної реєстрації та визнання договору оренди поновленим із попереднім орендарем.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 21 липня 2010 року між ТОВ «Таврида-Плюс» та громадянами ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 було укладено договір оренди землі, загальною площею 37,11 га строком на п'ять років. Згідно пункту 14.1 договору оренди землі він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації і діє до 31 грудня 2015 року. У пункті 14.2 договору оренди землі передбачено, що у разі закінчення дії договору до завершення польових робіт термін оренди земельної ділянки продовжується до повного завершення збору урожаю. Відповідно до пункту 3.1. договору, після закінчення строку його дії, орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.

Позивач вказував, що з 16 червня 2016 року від відповідачів почали надходити листи про небажання поновлювати договори оренди землі в зв'язку з тим, що орендодавці бажають самостійно використовувати свої земельні ділянки для задоволення власних потреб. Після роз'яснення відповідачам нових умов договору, у тому числі і щодо підвищення орендної плати, останні прийняли рішення про продовження строку дії договору на 10 років. Натомість позивачу стало відомо, що земельні ділянки, навіть до закінчення чинного договору оренди землі, були передані в оренду іншому орендарю, причому з меншим розміром орендної плати. Акт прийому-передачі, про повернення земельної ділянки орендодавцю, який є невід'ємною частиною договору оренди, у ТОВ «Таврида-Плюс» також не підписували.

Посилаючись на те, що дії відповідачів є протиправними та направлені на порушення прав ТОВ «Таврида-Плюс», позивач просив суд визнати за ним право на поновлення і продовження терміну дії договору оренди землі від 21 липня 2010 року, укладеного між ним та відповідачами, визнати відновленим і продовженим термін дії договору оренди землі від 21 липня 2010 року, зобов'язати відповідачів підписати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельних ділянок наданих в оренду згідно договору оренди землі від 21 липня 2010 року та визнати недійсними та скасувати договори оренди землі укладені відповідачами з іншим орендарем.

Судом першої інстанції залучено до участі у справі як співвідповідача ТОВ «Рис України», а також залучено як третю особу реєстраційну службу Каланчацького районного управління юстиції, яку в подальшому ухвалою суду замінено на державного реєстратора відділу економічного розвитку інфраструктури і торгівлі Каланчацької районної державної адміністрації Бурю І. В.

Рішенням Каланчацького районного суду Херсонської області від 19 липня 2017 року в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що позивач звернувся до відповідачів поза межами місячного строку, визначеного договором та нормами чинного законодавства. Суд зробив висновок, що строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився 21 липня 2015 року.

Рішенням апеляційного суду Херсонської області від 15 листопада 2017 року рішення Каланчацького районного суду Херсонської області від 19 липня 2017 року скасоване. Позов ТОВ «Таврида-Плюс» задоволено частково. Визнано недійсними договори оренди земельної ділянки від 09 вересня 2015 року, укладені між орендарем - ТОВ «Рис України» та орендодавцями: ОСОБА_3, ОСОБА_5, ОСОБА_2, ОСОБА_4 Визнано поновленим договір оренди землі укладений 21 липня 2010 року між ТОВ «Таврида-Плюс» та ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 У задоволенні інших позовних вимог відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що ТОВ «Таврида-Плюс» до спливу строку договору оренди землі повідомило орендодавців про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. Тому укладення договору оренди цих же земельних ділянок з іншим орендарем, призвело до порушення переважного права ТОВ «Таврида-Плюс», передбаченого договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі». Також апеляційний суд вказав, що суд першої інстанції не взяв до уваги положення пункту 14.1. договору, згідно якого договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації і діє до 31 грудня 2015 року.

У грудні 2017 року ТОВ «Рис України» через представника ОСОБА_7 подало касаційну скаргу на рішення апеляційного суду Херсонської області від 15 листопада 2017 року, в якій просить оскаржене рішення скасувати і залити в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції правильно встановив дату закінчення строку договору і зробив правильний висновок, що позивач не скористався своїм переважним правом до закінчення строку договору. Вказує, що апеляційний суд не надав оцінки листам-повідомленням відповідачів про відсутність наміру продовжувати договір оренди. Договір із позивачем відповідачами був укладений саме на 5 років і право оренди позивача було зареєстроване 21 липня 2010 року на 5 років.

Ухвалою Верховного Суду від 12 лютого 2018 року відкрито касаційне провадження у справі.

Ухвалою Верховного Суду від 10 жовтня 2018 року справу призначено до судового розгляду.

Колегія суддів приймає аргументи, які викладені у касаційній скарзі, з таких мотивів.

Суди встановили, що відповідачі ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на землю серії НОМЕР_1 є власником земельної ділянки 3,14 га, ОСОБА_4 на підставі державного акту на право власності на землю серії НОМЕР_2 є власником земельної ділянки 3,9298 га; ОСОБА_5 на підставі державних актів на право власності на землю серії НОМЕР_3, НОМЕР_3 є власником земельних ділянок 2,64 га, 1,29 га.; ОСОБА_3 на підставі державних актів на право власності на землю серії НОМЕР_4, НОМЕР_5 є власником земельних ділянок 0,65 га, 3,28 га., на підставі державного акту на право власності на землю серії НОМЕР_4 є власником земельної ділянки 3,93 га; ОСОБА_2 на підставі державного акту на право власності на землю серії НОМЕР_6 є власником земельної ділянки 3,93 га. Ці земельні ділянки розташовані на території Каланчацької селищної ради Херсонської області.

21 липня 2010 року між ТОВ «Таврида-Плюс» та громадянами ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 було укладено договір оренди землі, загальною площею 37,11 га, який зареєстровано у Херсонській регіональній філії центру Державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21 липня 2010 року за № 94.

Відповідно до пункту 3.1. договору оренди землі від 21 липня 2010 року договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, та за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

У період строку договору оренди, належної відповідачам-фізичним особам, землі, ТОВ «Таврида-Плюс» належним чином та відповідно умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням, за що сплачувало відповідачам орендну плату, що підтверджено матеріалами справи, в тому числі платіжними відомостями про видачу коштів, сільгосппродукції за період 2010-2014 роки та чеками про переказ готівки в 2015 році.

Згідно частин першої-п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц зроблено висновок, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Суди встановили, що у період з 21 червня до 23 липня 2015 року (ОСОБА_4 - 23 червня 2015 року, ОСОБА_1 - 08 липня 2015 року, ОСОБА_2 - 09 липня 2015 року, ОСОБА_5 - 13 липня 2015 року, ОСОБА_3 - 23 липня 2015 року) відповідачі звернулися до ТОВ «Таврида-Плюс» з листами повідомленнями про небажання поновлювати договір оренди землі.

У листах орендодавці вказали, що відмовляються продовжувати дію договору після його припинення, в зв'язку з бажанням самостійно використовувати власні земельні ділянки. При цьому, відповідачі, посилаючись на положення пункту 14.2 договору, за яким у разі закінчення дії договору до завершення польових робіт термін оренди продовжується до повного завершення збору вражаю, просили надати інформацію, яка культура вирощується на їх земельних ділянках, граничний строк її збирання та повернути земельні ділянки за актом прийому-передачі.

03 серпня 2015 року ТОВ «Таврида-Плюс» листами повідомило відповідачів, що на їхніх земельних ділянках перебувають посіви рису, граничний строк збирання яких - 30 листопада 2015 року. Також товариство повідомило про намір скористатися своїм переважним правом поновлення договору оренди на новий строк, та надіслало на адреси орендодавців проекти додаткових угод. Отримання вказаних документів відповідачами підтверджується рекомендованими повідомленнями про отримання поштового відправлення.

Протягом місяця від орендодавців ОСОБА_1, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_3 та ОСОБА_2 на адресу товариства не надходило листів-повідомлень з запереченнями щодо поновлення договору оренди землі.

09 вересня 2015 року відповідачі ОСОБА_1, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_3 та ОСОБА_2 уклали з ТОВ «Рис України» договори оренди належних їм земельних ділянок.

За таких обставин, з урахуванням факту, що позивач лише 03 серпня 2015 року звернувся до відповідачів листами-повідомленнями та додатковою угодою від 15 червня 2015 року про внесення змін до договору оренди землі від 21 липня 2010 року шляхом внесення змін до пункту 3.1 договору, збільшення строку дії договору, колегія суддів вважає обґрунтованим висновок суду першої інстанції про те, що позивач звернувся до відповідачів поза межами місячного строку, який визначено як умовами самого договору, так і нормами законодавства. Оскільки позивач не реалізував своє право на поновлення договору оренди землі, з дотриманням процедури і строків, які встановлені частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин), суд першої інстанції зробив правильний висновок про відмову задоволенні позову.

Висновок апеляційного суду про те, що ТОВ «Таврида-Плюс» до спливу строку договору оренди землі повідомило орендодавців про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки згідно пункту 14.1. договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації і діє до 31 грудня 2015 року, колегія суддів вважає необґрунтованим.

У постанові Верховного Суду в складі Обєднаної Палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц зроблено висновок про те, що у разі, якщо з'ясувати справжній зміст відповідної умови договору неможливо за допомогою загальних підходів до тлумачення змісту правочину, передбачених у частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України, слід застосовувати тлумачення contra proferentem. Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов'язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party).

Суд першої інстанції встановив, що примірник договору оренди землі від 21 липня 2010 року наданий позивачем до позовної заяви, містить у пункті 14.1 договору відомості про дату «31.12.2015 р.», натомість примірники договору, що були надані відповідачами, таких даних не містять. Відповідно до пункту 14.6 договору оренди землі від 21 липня 2010 року договір укладено в трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у орендодавця, другий - орендаря, третій в органі, який провів його державну реєстрацію. Екземпляр договору, що на вимогу суду був наданий органом, що провів державну реєстрацію, містить дані щодо вказівки дати «31.12.2015р», однак дата має виправлення.

Згідно частини третьої статті 640 ЦК України (у редакції, чинній станом на 21 липня 2010 року) договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

За таких обставин суд першої інстанції зробив правильний висновок про те, що слід брати до уваги дату укладення договору оренди від 21 липня 2010 року і з цього моменту обчислювати строк договору оренди землі в п'ять років.

Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що оскаржене рішення апеляційного суду постановлено без додержання норм матеріального і процесуального права. У зв'язку з наведеним, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити, оскаржене рішення скасувати і залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Керуючись статтями 400, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Рис України», яка підписана представником ОСОБА_7, задовольнити.

Рішення апеляційного суду Херсонської області від 15 листопада 2017 року скасувати.

Рішення Каланчацького районного суду Херсонської області від 19 липня 2017 року залишити в силі.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Н. О. Антоненко

В. І. Журавель

В. М. Коротун

В. П. Курило