Провадження № 3/522/4071/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 травня 2018 року Приморський районний суд м. Одеси

у складі: головуючого судді Загороднюка В.І.

при секретарі: Смоковій А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Одесі цивільну справу за позовом Компанії з обмеженою відповідальністю компанія САДІРА до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфа-Аркадія» та ОСОБА_1 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок та будинків,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з вищевказаним позовом, в якому посилаючись на невідповідність спірних договорів купівлі-продажу обєктів нерухомого майна положенням чинного законодавства України та статуту ТОВ «Альфа-Аркалія», просив суд визнати їх недійсними.

Зокрема позивач зазначив, що Компанії з обмеженою відповідальністю компанія САДІРА є єдиним учасником першого відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬФА-АРКАДІЯ", яке в свою чергу є власником житлового будинку загальною площею 80,6 кв.м., житлова площа 42,9 кв.м., що розташований за адресою: Одеська область, м. Одеса, вулиця Педагогічна, будинок 30В; домоволодіння загальною площею 73,9 кв.м., житлова площа: 43,7 кв.м., що розташоване за адресою: Одеська область, м. Одеса, вулиця Педагогічна, будинок 32Б; земельної ділянки кадастровий номер :49:001:0013, площею 0,1344га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Педагогічна, будинок 32Б, земельної ділянки площею 0,0495га, що розташована за адресою: Одеська область, м. Одеса, вулиця Педагогічна, земельна ділянка 30в.

В порушення передбачених підпункту «ї» пункту 7.3.6 п. 7.11 Статуту першого відповідача, а також ст.ст. 92, 145 ЦК України, директор ТОВ «Альфа-Аркадія» без отримання попередньої згоди загальних зборів учасників товариства, уклала з другим відповідачем з перевищенням наданих їй повноважень спірні договори та тим самим протиправно позбавила очолювану нею юридичну особу права власності на обєкти нерухомого майна.

В судове засідання представник позивача не зявився, надав суду заяву про розгляду справи за його відсутністю, позов підтримує та проти ухвалення заочного рішення суду не заперечує.

Відповідачі в судове засідання не зявилися, про час та місце розгляду справи судом повідомлялися належним чином, причина неявки суду не відома.

Тому згідно ст.280 ЦПК України суд вважає за можливе, зі згоди позивача, розглянути позов за відсутністю відповідачів та ухвалити по справі заочне рішення.

Дослідивши матеріали справи суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що позивач Компанія з обмеженою відповідальністю компанія САДІРА є єдиним учасником ТОВ «Альфа-Аркадія» та відповідно до Статуту товариства має право приймати рішення щодо управління його справами.

31.05.2007р. відповідно до умов Договорів купівлі-продажу, посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_2 за реєстровим № 2777 та № 2774, ТОВ «Альфа-Аркадія» придбало у власність будинок за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Педагогічна, буд. 30-В та земельну ділянку площею 0,0495га, що розташована за адресою: м. Одеса по вулиці Педагогічній, 30-В, а також домоволодіння, що розташоване за адресою: Одеська область, м. Одеса, вулиця Педагогічна, будинок 32Б та земельну ділянку, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Педагогічна, 32Б.

В подальшому 20.02.2013р. ТОВ «Альфа-Аркадія» в особі її директора ОСОБА_3, уклало спірні договори купівлі-продажу, що були посвідчені третьою особою за №№ 686, 690, 698 та 694, відповідно до яких право власності на перелічені вище обєкти нерухомого майна було передано другому відповідачеві ОСОБА_1.

Вирішуючи питання щодо обґрунтованості заявлених позовних вимог суд виходить з наступного.

Згідно до статті 92 ЦК України, юридична особа набуває цивільних прав та обов'язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону. Орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов'язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.

Відповідно до статті 145 Цивільного кодексу України, вищим органом товариства з обмеженою відповідальністю є загальні збори його учасників. У товаристві з обмеженою відповідальністю створюється виконавчий орган (колегіальний або одноособовий), який здійснює поточне керівництво його діяльністю і є підзвітним загальним зборам його учасників. Виконавчий орган товариства може бути обраний також і не зі складу учасників товариства. Компетенція виконавчого органу товариства з обмеженою відповідальністю, порядок ухвалення ним рішень і порядок вчинення дій від імені товариства встановлюються цим Кодексом, іншим законом і статутом товариства.

Статутом товариства і законом до виключної компетенції загальних зборів може бути також віднесене вирішення інших питань. Питання, віднесені до виключної компетенції загальних зборів учасників товариства, не можуть бути передані ними для вирішення виконавчому органу товариства.

Статтею 62 Закону України «Про господарські товариства», передбачено, що дирекція (директор) вирішує усі питання діяльності товариства, за винятком тих, що належать до виключної компетенції загальних зборів учасників.

Відповідно до підпункту «ї» пункту 7.3.6 Статуту ТОВ «Альфа-Аркадія» до виключної компетенції Зборів Учасників ТОВ «Альфа-Аркадія» належить попереднє затвердження правочинів, що укладаються від імені Товариства щодо купівлі-продажу чи відчуження будь-яким іншим чином нерухомості та/або земельних ділянок та/або інших основних засобів, надання будь-якого майна чи майнових прав Товариства, в заставу чи використання їх іншим чином в якості засобу забезпечення виконання зобовязань, отримання будь-яких позик, кредитів, надання будь-яких порук, гарантій.

Згідно до п. 7.11. статуту ТОВ «Альфа-Аркадія» ні директор, ні головний бухгалтер товариства не мають права укладати від імені Товариства правочини, для укладання яких необхідне попереднє погодження або Рішення Загальних Зборів Учасників, або документи, направлені на їх виконання, без попереднього погодження чи отримання відповідних рішень, виданих у звязку з такими правочинами зборами учасників.

Відповідно до наявної в матеріалах справи заяви директора позивача, жодних погоджень на відчуження вищезазначених обєктів нерухомого майна Компанія Садіра першому відповідачеві не надавала.

Витребуваними судом та наданими третьою особою матеріалами нотаріальної справи підтверджено, що під час посвідчення спірних договорів, нотаріусом ОСОБА_4 на виконання вимог пункту 4 глави 7 Положення про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 N 296/5 ( у редакції від 26.12.2012р.) було отримано та перевірено Статут ТОВ «Альфа-Аркадія».

Наявна в матеріалах нотаріальної справи редакція статуту відображає обмеження повноважень директора, що викладені в підпункту «ї» пункту 7.3.6, п. 7.11 Статуту ТОВ «Альфа-Аркадія». При цьому нотаріальна справа не містить будь-яких попередніх погоджень на укладення спірних правочинів з боку загальних зборів учасників товариства.

За таких обставин, суд приходить до висновку про те, що укладаючи спірні договори без отримання попередньої згоди загальних зборів товариства на відчуження спірних обєктів нерухомості та укладення спірних правочинів, директор ТОВ «Альфа-Аркадія» ОСОБА_3 діяла з перевищенням наданих їй повноважень та порушила положення ст.ст. 92, 145 ЦК України, ст. 62 Закону України «Про господарські товариства», а також положення підпункту «ї» пункту 7.3.6 7.3.6. та п. 7.11. статуту ТОВ «Альфа-Аркадія».

Не дивлячись на вищевказане, а також на відсутність у директора ТОВ «Альфа-Аркадія» ОСОБА_3 необхідних повноважень, нотаріус ОСОБА_4 посвідчила спірні правочини та тим самим порушила вимоги ст. 92, ч. 3 ст. 209 ЦК України.

Згідно із ч.1 ст. 241 Цивільного кодексу України правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання.

Судом перевірено та матеріалами справи підтверджено, що після укладення спірних правочинів ТОВ «Альфа-Аркадія» не було вчинено дій, які б вказували на подальше схвалення спірних правочинів. Наявними в матеріалах справи виписками з банківських рахунків ТОВ «Альфа-Аркадія» підтверджено, що другий відповідач ні до, ні після укладення спірних договорів не сплачував на користь ТОВ «Альфа-Аркадія» вартості придбаних ним обєктів нерухомого майна, а ТОВ «Альфа-Аркадія» не отримувало від другого відповідача будь-яких коштів в рахунок оплати відчужених обєктів нерухомості. Зазначені матеріали спростовують зміст спірних правочинів щодо отримання продавцем вартості відчужених обєктів нерухомості.

Оцінюючі дії другого відповідача щодо укладення спірних правочинів та правові наслідки для нього обмежень повноважень директора першого відповідача, суд враховує правові висновки Верховного Суду України, що були викладені в Постанові від 27.04.2016р. в справі N 6-62цс16.

Зокрема усуваючи розбіжності в застосуванні судам положень ч. 3 ст. 92 ЦК України, Верховний Суд України зазначив про те, що, обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи набуває юридичної сили для третьої особи в тому випадку, якщо саме вона, ця третя особа, вступаючи у відносини з юридичною особою та укладаючи договір, діяла недобросовісно або нерозумно, зокрема, достеменно знала про відсутність у виконавчого органу товариства необхідного обсягу повноважень або повинна була, проявивши принаймні розумну обачність, знати про це.

Крім того Верховним Судом України було зазначено, що питання про добросовісність та розумність третьої особи має вирішуватись з огляду на те, чи були виконані третьою особою умови спірного правочину та чи не була участь третьої особи у спірному договорі суто формальною.

З врахуванням вищевказаної позиції вищої судової інстанції, суд звертає увагу на те, що у другого відповідача ОСОБА_1 як до так і під час укладення спірних правочинів, існувала можливість перевірити повноваження директора ТОВ «Альфа-Аркадія» ОСОБА_3 та переконатись в існуванні прямих обмежень, які унеможливлюють укладення спірних правочинів щодо відчуження нерухомого майна. Вказана обставина підтверджується матеріалами, що були надані приватним нотаріусом ОСОБА_4 на адресу суду, серед яких є в наявності статут ТОВ «Альфа-Аркадія», який подавався директором першого відповідача ОСОБА_3 для оформлення спірних правочинів.

Вирішуючи питання про добросовісність дій другого відповідача, суд бере до уваги факт відсутності будь-яких розрахунків відповідача з продавцем обєктів нерухомості за спірними правочинами. Всупереч заявам представника відповідача про повний розрахунок, наявними в матеріалах справи доказами доведено відсутність повного, або часткового розрахунку за придбані обєкти з боку ОСОБА_1 Зокрема наданими на адресу суду банківськими виписками про рух коштів по рахунках ТОВ «Альфа-Аркадія» підтверджується відсутність будь-яких оплат з боку ОСОБА_1 на користь ТОВ «Альфа-Аркадія». Сам відповідач ОСОБА_1 та його представники будь-яких належних доказів фактів розрахунку за придбані обєкти нерухомості суду не надали.

Виходячи з вказаного, суд приходить до висновку про те, що укладаючи спірні договори, відповідач ОСОБА_1 діяв недобросовісно, а його участь у спірних правочинах була суто формальною, оскільки всупереч змісту договорів, до моменту їх укладення, будь-яких розрахунків з продавцем ОСОБА_1 не здійснював.

З врахуванням наявної можливості зясувати відсутність достатніх повноважень у директора ТОВ «Альфа-Аркадія» щодо укладення спірних правочинів, ОСОБА_1 не виявив розумної обачності та не утримався від їх укладення, а тому виходячи з усіх вищевказаних обставин суд визнає, що обмеження повноважень директора першого відповідача в справі, що розглядається мають силу для другого відповідача та тягнуть наслідки їх порушення.

З огляду на все вищенаведене, суд дійшов висновку про те, що спірні правочини були укладені з порушеннями вимог чинного законодавства, а саме положень ст.ст. 92, 207, 203, 209, Цивільного кодексу України, що відповідно до положень ст. 215 ЦК України є підставою для визнання їх недійсними.

За вказаних обставин, суд визнає заявлені Компанією САДІРА позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. ст. ст. 263-265, 280-282 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позовну заяву Компанії з обмеженою відповідальністю компанія САДІРА до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфа-Аркадія» та ОСОБА_1 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок та будинків задовольнити повністю.

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу (земельної ділянки кадастровий номер :49:001:0013) від 20.02.2013 року номер 686, посвідчений 20.02.2013 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_4, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альфа-Аркадія» і ОСОБА_1 та вилучити з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності № 182833 від 20.02.2013 року.

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу (земельної ділянки кадастровий номер :49:001:0004) від 20.02.2013 року номер 690, посвідчений 20.02.2013 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_4, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альфа-Аркадія» і ОСОБА_1 та вилучити з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності № 183095 від 20.02.2013 року.

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу (будинку за адресою: Одеська обл, м. Одеса, вул. Педагогічна, будинок 32Б) номер 698 посвідчений 20.02.2013 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_4, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альфа-Аркадія» і ОСОБА_1 та вилучити з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності №183559 від 20.02.2013 року,

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу (будинку за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Педагогічна, будинок 30В) номер 694 посвідчений 20.02.2013 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_4, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альфа-Аркадія» і ОСОБА_1 та вилучити з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності №183559 від 20.02.2013 року.

Заочне рішення суду може бути переглянуте за заявою відповідачів, які не приймали участі при розгляді справи, поданої протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Позивач має право оскаржити заочне рішення до апеляційного суду Одеської області шляхом подання апеляційної скарги через Приморський районний суду міста Одеси протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Заочне рішення суду набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Суддя

14 травня 2018 року