Справа №473/4413/17 04.06.2018
Провадження №22-ц/784/853/18
Справа № 473/4413/ 17
Провадження № 22-ц/784/853/18 Головуюча першої інстанції Лузан Л.В.
Категорія-23 Доповідач апеляційного суду: ОСОБА_1І
П О С Т А Н О В А
Іменем України

04 червня 2018 р. м. Миколаїв
Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Миколаївської області в складі:
головуючого: Галущенка О.І.
суддів: Лисенка П.П.
ОСОБА_2
із секретарем Гавор В.Б.
з участю:
прокурора - Цвікілевич Н.В.
відповідача - ОСОБА_3
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за
першого заступника прокурора Миколаївської області на рішення Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 22. 03. 2018 р., ухвалене суддею Лузан Л.В. о 16 год 25 хв. в приміщенні того ж суду за
позовом
керівника Вознесенської місцевої прокуратури ( далі прокурор) в інтересах держави в особі Вознесенської місцевої районної державної адміністрації (далі- Вознесенська РДА) та Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області (далі- ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області) до ОСОБА_4 про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки,
29.12.2017 р. керівник Вознесенської місцевої прокуратури звернувся з позовом в інтересах держави до ОСОБА_4 про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки.
Прокурор зазначав, що відповідно до умов договору оренди земельної ділянки, укладеного 08.05.2009 р. Вознесенською РДА з відповідачем, останньому була передана у користування земельна ділянка площею 143,33 га. пасовищ для сінокосіння та випасання худоби.
За умовами договору орендар зобовязався використовувати земельну ділянку виключно за цільовим призначенням.
Дане порушення є істотним, оскільки сторони заздалегідь при укладенні договору встановили обмеження щодо використання землі виключно за цільовим призначенням.
Посилаючись на те, що орендар порушив умови угоди оренди земельної ділянки в частині цільового використання землі, прокурор просив про задоволення позову.
Рішенням Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 22. 03. 2018 р. ухвалено про відмову у задоволенні позову.
В апеляційній скарзі прокурор ставить питання про скасування рішення та ухвалення нового про задоволення позову, посилаючись на невідповідність висновків суду вимогам закону та дійсним обставинам справи.
Від ОСОБА_4 через представника надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому висловлені заперечення щодо доводів апеляційної скарги, зміст яких зводиться до того, що порушення, яке допустив орендар не є істотним.
Крім того, він усунув порушення договору у встановлені строки.
Перевіряючи законність та обгрунтованість рішення в межах оскарження, визначених ст. 367 ЦПК України, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з таких підстав.
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову прокурора, суд виходив з того, що орендар порушив умови договору, але усунув порушення.
Крім того, суд вважав, що порушення не є істотним, що не дає підстав для розірвання договору оренди в судовому порядку.
Але з такими висновками суду погодитись неможливо, оскільки вони не відповідають дійсним обставинам справи та суперечать вимогам закону.
Так, відносини найму (оренди) врегульовані главою 58 Цивільного кодексу України.
В той же час, частина 2 ст. 759 ЦК України відсилає до інших законів, якими можуть бути встановлені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Зокрема ч. 8 ст. 93 ЗК України передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі» № 161 XIV від 06.10.1998 р., далі Закон №161 XIV)
Згідно із положеннями ст. 15 цього ж Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки.
Відповідно до п. «а» ч. 1 ст. 96 ЗК України землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.
Статтею 35 Закону України «Про охорону земель» передбачено, що власники і землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності зобов'язані: дотримуватися вимог земельного та природоохоронного законодавства України; забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням та дотримуватися встановлених обмежень (обтяжень) на земельну ділянку.
Відповідно до ч. 1-3 ст. 37 цього ж закону власники та землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок зобов'язані здійснювати заходи щодо охорони родючості ґрунтів, передбачені цим Законом та іншими нормативно-правовими актами України.
Використання земельних ділянок способами, що призводять до погіршення їх якості, забороняється.
На землях сільськогосподарського призначення може бути обмежена діяльність щодо: вирощування певних сільськогосподарських культур, застосування окремих технологій їх вирощування або проведення окремих агротехнічних операцій; розорювання сіножатей, пасовищ.
В силу ч. 1 ст. 24 Закону №161 XIV орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.
Орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі (ч. 1 ст. 25 Закону №161 XIV).
Відповідно до ч. 2 ст. 25 Закону №161 XIV орендар земельної ділянки зобов'язаний виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.
Згідно із ст. 1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 18 ЗК України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії.
Категорії земель України мають особливий правовий режим.
Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення (ст. 19 ЗК України).
Частиною 5 ст. 20 ЗК України передбачено, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених статтями 31, 33-37 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 1-4 ст. 22 ЗК України землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.
До земель сільськогосподарського призначення зокрема, належать сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги). Землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування: а) громадянам - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Відповідно до положень ст. 34 ЗК України, громадяни можуть орендувати земельні ділянки для сінокосіння і випасання худоби. Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування можуть створювати на землях, що перебувають у власності держави чи територіальної громади, громадські сіножаті і пасовища.
Системний аналіз положень вищевказаних норм дозволяє дійти висновку, що земельні ділянки, віднесені до однієї і тієї ж категорії, можуть використовуватися за різними видами цільового призначення, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності тощо, та визначені у Класифікації.
Підстави та умови розірвання договору регулюється наступними нормами законодавства.
Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно з п. «ґ» ч.1 ст. 141, ст. 143 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Згідно із частинами 3, 4 ст. 31 Закону №161 XIV договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Як передбачено ч. 1 ст. 32 Закону №161 XIV, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Судом встановлено, що згідно умов п. 1, 15 Договору земельна ділянка передана відповідачу в оренду для сінокосіння та випасання худоби. Відповідно до змісту цього Договору та даних ГУ Держгеокадастру ( а. с.-170) земельна ділянка відноситься до категорії земель - землі сільськогосподарського призначення.
При цьому, умовами договору передбачено, що земельна ділянка має використовуватися виключно як пасовище для сінокосіння, вирощування багаторічних трав, випасання худоби.
З даних вихідної земельно-кадастрової документації ( а.с.- 44, 45) видно, що спірна земельна ділянка загальною площею 143,33 га за категорією земель відноситься до земель сільськогосподарського призначення, вид використання - для сінокосіння і випасання худоби.
Отже, за приписами ч. 5 ст. 20, ст. 34 ЗК України земельна ділянка для сінокосіння і випасання худоби може використовуватися лише у межах вказаного виду використання, тобто відповідач зобовязаний був використовувати земельну ділянку виключно як пасовище, тобто в межах виду користування, передбаченого умовами договору.
В той же час, з протоколу огляду місця події, актів обстеження земельної ділянки та перевірки дотримання вимог законодавства ( а. с. 14-19, 24, 25) вбачається, що спірна земельна ділянка використовувалася відповідачем як рілля, шляхом розорювання та засіювання земельної ділянки ячменем та соняшником у вказаному періоді, тобто без зміни категорії цільового призначення земельної ділянки, однак, з порушенням (зміною) виду її цільового використання в межах однієї категорії.
Встановлене свідчить про порушення відповідачем умови п. 15 Договору, яким обумовлено використання земельної ділянки орендарем виключно як пасовища для вирощування багаторічних трав, випасання худоби, а також умови п. 30 Договору, який кореспондується з приписами ст. 25 Закону №161 XIV та закріплює обов'язок орендаря земельної ділянки виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження в обсязі, передбаченому законом та договором.
При цьому, матеріали перевірки, а саме акти перевірки, протокол про адміністративне правопорушення, припис про усунення порушень підписані ОСОБА_4 без зауважень та застережень, що свідчить про визнання викладених в документах фактів.
Пунктом 37 договору оренди землі сторони узгодили, що підставою припинення договору шляхом розірвання є зокрема, невиконання однією з сторін обовязків, передбачених договором.
Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд не врахував належним чином встановлених обставин справи та наведених положень закону та договору.
Не можуть вважатися обгрунтованими висновки суду щодо безумовного виконання вимог припису про усунення порушень договору.
Адже з припису посадової особи ГУ Держгеокадастру та акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 27.07.2017 р. та від 06.10.2017 р.( а.с.-150,113) вбачається що порушення було усунуте лише після збирання урожаю зернових та соняшнику.
Крім того, безпідставно суд посилався на відсутність ознак істотності порушення.
Так, відповідно до приписів ст. 651 ЦК істотним є таке порушення умов договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона позбавляється значною мірою того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
З матеріалів справи вбачається, що орендар без погодження з орендодавцем фактично змінив вид використання сільськогосподарських земель, тим самим порушив вимоги раціонального землекористування та одного з основних принципів державної політики у сфері охорони земель, передбаченого ст.3 Закону України «Про охорону земель» - забезпечення охорони земель, як основного національного багатства Українського народу.
Саме цим, перш за все, завдано шкоди власнику землі і саме за цим критерієм порушення договору є істотним.
Крім того, з положень ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» вбачається, що розмір орендної плати прямо пропорційно залежить від величини нормативної грошової оцінки земель.
Так, з наданої органом Держгеокадастру інформації від 21.03.2018 р. ( а. с. 170-171) вбачається, що нормативна грошова оцінка ріллі в декілька разів перевищує відповідні показники пасовищ та сіножатей.
А це, в свою чергу, свідчить про те, що внаслідок фактичного використання орендованої землі в якості ріллі, орендодавець фактично недоотримав значних коштів в якості орендної плати.
Встановлене, відповідно до приписів ч. 1 ст.376 ЦПК України, є підставою для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового про задоволення позову прокурора.
Ухвалюючи нове рішення колегія виходить з того, що в ході судового розгляду доведено належними доказами факт істотного порушення орендарем умов договору оренди, передбаченого ст. 651 ЦК України, ст. 32 ЗК України, а за таких обставин договір оренди землі підлягає розірванню достроково, з поверненням земельної ділянки, згідно з приписами ст. 34 Закону України «Про оренду землі», орендодавцеві на умовах, визначених договором.
Встановлене дає підстави для, задоволення позову про дострокове розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки в розпорядження держави.
Згідно з приписами ст. 141 ЦПК України підлягають стягненню з ОСОБА_4 на користь прокуратури Миколаївської області 8000 грн. в рахунок відшкодування сплаченого судового збору в обох судових інстанціях.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381-382 ЦПК України, колегія суддів
постановила: Апеляційну скаргу першого заступника прокурора Миколаївської області - задовольнити.
Рішення Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 22. 03. 2018 р. скасувати.
Постановити у справі нове рішення.
Позов керівника Вознесенської місцевої прокуратури задовольнити.
Зобовязати ОСОБА_4 повернути земельну ділянку площею 143, 33 га., що розташована в межах території Прибужанської сільської ради Вознесенського району Миколаївської області, у розпорядження держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня прийняття, але на протязі тридцяти днів з дня складення повного рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.
Головуючий О.І. Галущенко
Судді П.П. Лисенко
Повний текст постанови складено 08.06.2018 р.