Постанова

Іменем України

24 жовтня 2018 року

м. Київ

справа № 344/8552/16-ц

провадження № 61-22334св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Стрільчука В. А.,

суддів: Кузнєцова В. О., Погрібного С. О.,

Ступак О.В. (суддя-доповідач), Усика Г. І.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_3,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Свіча»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_3 на рішення Апеляційного суду Івано-Франківської області від 15 березня 2017 року у складі колегії суддів: Малєєва А. Ю., Васильковського В. М., Девляшевського В. А.,

ВСТАНОВИВ:

У липні 2016 року ОСОБА_3 звернулася до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Свіча» (далі -ТОВ «Свіча») про визнання права власності на нежитлове приміщення.

Свої вимоги позивач обґрунтовувала тим, що 09 липня 2013 року на виконання умов договору купівлі-продажу цокольного приміщення вона сплатила 243 000,00 грн, що підтверджується прибутковим касовим ордером. Проте відповідач у визначений договором строк, до 31 грудня 2013 року не передав вказане приміщення у власність. Вважає, що порушено її право на набуття у власність зазначеного приміщення.

Посилаючись на викладене, позивач, із урахуванням уточнених вимог, просила визнати за нею право власності на нежитлове приміщення площею 100 кв. м, що розташоване по АДРЕСА_1

Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 10 листопада 2016 року позов ОСОБА_3 задоволено частково. Визнано за ОСОБА_3 право власності на нежитлове (цокольне) приміщення площею 100 кв. м, що розташоване по АДРЕСА_1 Вирішено питання судових витрат.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що приміщення вже існує в натурі, а відповідач не визнає право позивача на набуття у власність зазначеного приміщення і право не реєструється відповідним чином, позивач опинилася з ризиками, які при такому збігу обставин унеможливлють захист порушеного права інакше як через звернення до суду з позовом про визнанням права власності на приміщення, що є об'єктом фактично укладеного між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав від 09 липня 2013 року.При цьому між сторонами 09 липня 2013 року фактично укладений договір купівлі-продажу майнових прав, за яким позивач отримує у власність майнові права на ще не існуюче майно, яке повинно було стати нерухомим майном при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин.

Рішенням Апеляційного суду Івано-Франківської області від 15 березня 2017 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_3

Апеляційний суд, скасовуючи рішення, виходив із того, що застосування судом першої інстанції приписів статті 331 ЦК України як підстави виникнення права власності у позивача не може бути визнано правильним, оскільки згідно з матеріалами справи саме відповідач здійснював будівництво і всі документи щодо створення цього майна належать відповідачеві. Позивач посилається на виконання нею умов договору, який є нікчемним у силу закону.

У березні 2017 року ОСОБА_3. подала до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу на рішення Апеляційного суду Івано-Франківської області від 15 березня 2017 року, в якому просила скасувати зазначене судове рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції, обґрунтовуючи свої вимоги порушенням судом апеляційної інстанції норм процесуального права та неправильним застосування норм матеріального права. Вказує на те, що нe витримує жодної критики помилкове твердження суду апеляційної інстанції про те, що між сторонами нібито укладений попередній договір купівлі-продажу майна, строк виконання за яким закінчився, а тому право позивача не є порушеним. Це абсолютно не відповідає дійсності і спростовується письмовими доказами у справі та обставинами справи, а також тією обставиною, що на момент оплати вказане вище нежитлове (цокольне) приміщення уже було побудовано. При цьому рішення суду про захист порушеного права та визнання за позивачем прав на спірне майно є підставою для реєстрації такого права. Правомірне набуття нею права власності на спірне нежитлове приміщення як новоствореного майна, у зв'язку з належним виконанням нею умов договору купівлі-продажу майнових прав, і це право підлягає захисту, оскільки ТОВ «Свіча» його не визнає. Визнання ТОВ «Свіча» факту отримання коштів до завершення будівництва спірного майна підтверджує факт укладання між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав від 09 липня 2013 pоку за яким вона, отримала у власність не індивідуально визначене нерухоме майно (приміщення) з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на майно, яке може ним стати за передбачених будівельною документацією обставин.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 20 квітня 2017 року відкрито касаційне провадження в указаній справі та надано строк на подання заперечення на касаційну скаргу.

Ухвалою від 18 жовтня 2017 року справу призначено до судового розгляду.

15 грудня 2017 року набув чинності Закон України від 03 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів», за яким судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд (стаття 388 ЦПК України).

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

У травні 2018 року Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ зазначену справу передано до Верховного Суду.

Станом на час розгляду справи у Верховному Суді від інших учасників справи не надходило відзивів на касаційну скаргу.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400цього Кодексу.

За змістом статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої та апеляційної інстанцій скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_3

Судом установлено, що 07 березня 2008 ТОВ «Свіча», отримала дозвіл на виконання будівельних робіт із будівництва групи багатоквартирних житлових будинків із приміщеннями громадського призначення (АДРЕСА_3 відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт № 22.

09 липня 2013 між сторонами укладений попередній договір купівлі-продажу відповідно до якого відповідач зобов'язався передати у власність ОСОБА_3 цокольне приміщення площею 100 кв. м, що розташоване за будівельною адресою: АДРЕСА_2, який буде створений у майбутньому, а позивач зобов'язувався прийняти і оплатити вартість об'єкта.

Відповідно до пункту 1.4 вказаного договору право власності ОСОБА_3 на об'єкт, що продається за цим договором, підлягає реєстрації. При цьому право власності на об'єкт виникає у покупця з моменту завершення будівництва (створення майна) та прийняття його до експлуатації.

Згідно з квитанцією до прибуткового касового ордера від 09 липня 2013 року № 109 позивач сплатила відповідачу суму вартості об'єкта у розмірі 243 000,00 грн.

Відповідно до Декларації ІФ 31, зареєстрованої 11 липня 2014 року Інспекцією держарбудконтролю в Івано-Франківській області будівельні роботи з будівництва групи багатоквартирних житлових будинків із приміщеннями громадського призначення (АДРЕСА_3 закінчено, а об'єкт готовий до експлуатації.

Рішенням Івано-Франківської міської ради від 10 вересня 2015 року № 509 (пункт 1.2) тридцятидвоквартирному житловому будинку з приміщеннями громадського призначення (замовник ТОВ «Свіча») присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_4.

25 квітня 2016 року ОСОБА_3 надіслала відповідачу претензію з пропозицією передати належне їй цокольне приміщення по АДРЕСА_5 із необхідною для оформлення за нею права власності технічною документацією, а також сплатити пеню і штрафні санкції.

Звертаючись до суду із цим позовом, ОСОБА_3 просила суд визнати за нею право власності на нежитлове (цокольне) приміщення площею 100 кв. м, що розташоване по АДРЕСА_1, оскільки відповідач порушив умови договору купівлі-продажу та в обумовлений цим договором строк не передав їй необхідні документи для реєстрації права власності.

Суд апеляційної інстанції, ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову виходив із того, що укладений між сторонами попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна є нікчемним, оскільки він не посвідчений нотаріально, а тому такий правочин не створює для його сторін жодних прав та обов'язків.

Разом з тим Верховний Суд не погоджується з таким висновком суду апеляційної інстанції з огляду на таке.

Згідно з вимогами статті 629 ЦК Українидоговір є обов'язковим для виконання сторонами.

Частиною першою статті 635 ЦК Українивстановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Необґрунтоване ухилення однієї зі сторін від укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, може бути підставою для відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (частина друга статті 635 ЦК України).

Попередній договір має бути укладеним у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі. Він повинен містити умови, які б дозволили визначити його предмет й інші істотні умови основного договору, строк, протягом якого сторони зобов'язані укласти основний договір.

Вирішуючи спір між сторонами, суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку про те, що укладений між сторонами договір є попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна, який не посвідчено нотаріально.

Разом з тим суд не звернув уваги на те, що предметом укладеного між сторонами договору є нежитлове (цокольне) приміщення яке буде створено в майбутньому. При цьому ОСОБА_3 на виконання цього договору сплатила відповідачу 243 000,00 грн вартості цього приміщення, що не є авансом чи завдатком. Крім того, умовами цього договору передбачено, що він вступає в силу з моменту його підписання сторонами та втрачає свою силу після виконання сторонами своїх зобов'язань.

Так, серед таких зобов'язань є передача у власність ОСОБА_3 цього нежитлового приміщення на підставі двостороннього акта після оплати його вартості.

Таким чином, незважаючи на те, що укладений між сторонами договір має назву попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, цей договір не є попереднім, оскільки у цьому договорі викладені всі істотні умови, що притаманні договору купівлі-продажу майнових прав (інвестиційний договір), оскільки предмет цього договору є нежитлове приміщення, яке відповідно до пункту 1.1 буде створене у майбутньому.

Крім того, цей договір не відповідає вимогам статті 635 ЦК України, а саме у ньому відсутня умова про те, що протягом певного строку (у певний термін) буде укладено основний договір.

Договір купівлі-продажу майнових прав (інвестиційний договір) не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню чи державній реєстрації, а тому висновки суду про те, що він нікчемний, є помилковими.

Відповідно до статей 526, 527, 530-532 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (частина перша статті 190 ЦК України).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість - об'єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав є не «чуже майно», а також не відносяться до прав власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги, визнаються майновими.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Разом з тим частиною першою статті 328 ЦК Українипередбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК Українивстановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК Українипозов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою статті 331 ЦК Українине передбачено.

Указаними Законами визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації.

Отже, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК Українинабуття права власності - це певний юридичний склад, із яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

ОСОБА_3 виконала свої грошові зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену вказаним договором, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва.

Однак у позивача право власності на спірне нежитлове приміщення не виникло. Порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»та Законом України «Про інвестиційну діяльність». За змістом укладеного між сторонами договору позивач отримала лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що між сторонами у справі укладений інвестиційний договір, але з урахуванням того, що судом визнано за ОСОБА_3 право власності на вказане приміщення, що суперечить вимогам норм матеріального права, таке рішення суду підлягає скасуванню.

Узагальнюючи викладене, Верховний Суд дійшов висновку про скасування рішення суду першої й апеляційної інстанцій та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову з інших підстав, ніж ті, що вказані у рішенні суду апеляційної інстанції.

Керуючись статтями 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_3задовольнити частково.

Рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 10 листопада 2016року та рішення Апеляційного суду Івано-Франківської області від 15 березня 2017 року скасувати та ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Свіча» про визнання права власності на нежитлове приміщення відмовити.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. А. Стрільчук

Судді: В. О. Кузнєцов

С.О. Погрібний

О.В. Ступак

Г. І. Усик