АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
провадження №22-ц/796/394/2018
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 березня 2018 року м.Київ

Колегія суддів Судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду міста Києва в складі:

судді-доповідача Поліщук Н.В.

суддів Білич І.М., Вербової І.М.

за участю секретаря судового засідання Амборської Д.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2, поданою представником ОСОБА_8, на рішення Шевченківського районного суду м.Києва, ухвалене під головуванням судді Маліновської В.М. 01 березня 2017 року о 13 год. 01 хв. у м.Києві, у справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Будівельні проекти», Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Руслани Тарасівни, треті особи - Публічне акціонерне товариство «Банк Кіпру», Товариство з обмеженою відповідальністю «Ікос Фінанс» про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію права власності, визнання права власності,-

ВСТАНОВИЛА:

В червні 2016 року ОСОБА_2 звернулась до суду з позовом, у якому просила:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, укладений між ТОВ «Кредитні ініціативи» та ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» 19 лютого 2016 року;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_2, укладений між ТОВ «Кредитні ініціативи» та ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» 19 лютого 2016 року;

- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності, індексний номер 28429749 від 24 лютого 2016 року про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти», , прийняте приватним нотаріусом Гречаною Р.Т.;

- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності, індексний номер 28429994 від 24 лютого 2016 року про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_2 за ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти», , прийняте приватним нотаріусом Гречаною Р.Т.;

- визнати за ОСОБА_2 право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_1;

- визнати за ОСОБА_2 право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_2.

Вимоги обґрунтовує тим, що 30 серпня 2007 року між нею та ТОВ «Київ-цінні папери» укладено Договір купівлі-продажу облігацій №Д-ПР-578, відповідно до умов якого вона придбала емітовані ТОВ «Виробничий Вектор» облігації. 30 серпня 2007 року між нею та ТОВ «Виробничий Вектор» укладено Договір про участь у будівництві об»єкту нерухомості №0246-П/007. В сукупності ці договори на давали право на отримання у власність у новобудові зазначених вище квартир.

ТОВ «Виробничий Вектор» в свою чергу є інвестором ТОВ «АБС-УКР» (замовник будівництва).

31 серпня 2007 року між нею та Акціонерним банком «АвтоЗАЗбанк» укладено Кредитний договір на споживчі потреби №002-122/2007 в сумі 206379 доларів США, строком по 27 серпня 2027 року.

З метою забезпечення виконання кредитних зобов»язань між його сторонами 31 серпня 2007 року укладені Договір застави цінних паперів.

Окрім того, 31 серпня 2007 року також з метою забезпечення виконання кредитних зобов»язань між його сторонами укладено Іпотечні договори щодо незакінчених будівництвом квартир, вказаних вище, що у майбутньому будуть належати іпотекодавцю, відповідно до яких в іпотеку передані майнові права на них.

ОСОБА_2 зазначає, що свої зобов»язання за Договором купівлі-продажу облігацій №Д-ПР-578 та Договором про участь у будівництві об»єкту нерухомості №0246-П/007 виконала. 05 червня 2013 року ТОВ «Виробничий Вектор» видано довідку, якою підтверджено, що вона є інвестором та має право на оформлення права власності на вказані вище квартири. Такі ж довідки видало і ТОВ «АБС-УКР».

Вказує, що 04 листопада 2015 року від ТОВ «Кредитні ініціативи» отримала лист, в якому повідомлялося, що останнє на підставі Договору факторингу, укладеного 06 червня 2014 року з ПАТ «Банк Кіпру» (правонаступник АБ «АвтоЗАЗбанк»), є новим кредитором за Кредитним договором на споживчі потреби №002-122/2007.

ОСОБА_2 зазначає, що за наслідками двостороннього листування ТОВ «Кредитні ініціативи» не надало належних документів на підтвердження прав нового кредитора та відомостей про кредитну заборгованість.

В березні 2016 року ОСОБА_2 стало відомо, що новим власником квартир є ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» на підставі оспорюваних договорів.

Як на підстави недійсності цих договорів посилається на те, що на момент їх укладення ТОВ «Кредитні ініціативи» не було законним власником майнових прав, оскільки в порушення ст.38 Закону України «Про іпотеку» за 30 днів не повідомило іпотекодавця про їх відчуження.

Окрім того, посилається на те, що оспорювані договори купівлі-продажу майнових прав нотаріально не посвідчені, а відтак є нікчемними.

Також посилається на те, що у відповідності до вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» стягнення не могло відбутися.

Оскільки її майнові права на квартири відповідачами не визнаються, то також просить ухвалити рішення про визнання за нею майнових прав на квартири.

Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 01 березня 2017 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись з ухваленим рішенням, ОСОБА_3 в інтересах ОСОБА_2 подано апеляційну скаргу, у якій просить рішення скасувати та ухвалити нове про задоволення позовних вимог.

Апеляційну скаргу обґрунтовує доводами позовної заяви, посилається на помилковість висновків суду про наявність у позивача іншої квартири, зазначаючи, що вказана у Інформаційній довідці особа є іншою особою.

Відповідно до п.8 ч.1 Розділу XIII Прикінцеві та перехідні положення ЦПК України у редакції Закону № 2147-VIII від 03 жовтня 2017 року, до утворення апеляційних судів в апеляційних округах їхні повноваження здійснюють апеляційні суди, у межах територіальної юрисдикції яких перебуває місцевий суд, який ухвалив судове рішення, що оскаржується.

Відповідно до ч.6 ст.147 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», у разі ліквідації суду, що здійснює правосуддя на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці (відповідних адміністративно-територіальних одиниць), та утворення нового суду, який забезпечує здійснення правосуддя на цій території, суд, що ліквідується, припиняє здійснення правосуддя з дня опублікування в газеті «Голос України» повідомлення голови новоутвореного суду про початок роботи новоутвореного суду.

Відповідно до п.3 Розділу XII Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про судоустрій і статус суддів» від 02 червня 2016 року №1402-VIII апеляційні суди, утворені до набрання чинності цим Законом, продовжують здійснювати свої повноваження до утворення апеляційних судів у відповідних апеляційних округах. Такі апеляційні суди у відповідних апеляційних округах мають бути утворені та розпочати здійснювати правосуддя не пізніше трьох років з дня набрання чинності цим Законом.

У зв'язку із зазначеним справа підлягає розгляду судом у порядку, встановленому ЦПК України у редакції Закону №2147-VІІІ від 03 жовтня 2017 року.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_6 доводи апеляційної скарги підтримав, просив її задовольнити.

Представник відповідача ТОВ "Компанія з управління активами "Будівельні проекти" ОСОБА_7 проти доводів апеляційної скарги заперечував, посилаючись на те, що обов"язкове нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу майнових прав чинним законодавством не вимагається.

Інші учасники цивільного процесу в судове засідання не з"явились, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялись судом належним чином.

Відповідно до ст.372 ЦПК України колегія суддів ухвалила розглянути справу за відсутності осіб, що не з»явились.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, що з"явились в судове засідання, розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого по справі рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом першої інстанції установлено, що 30 серпня 2007 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Київ-цінні папери» укладено Договір купівлі-продажу облігацій №Д-ПР-578, відповідно до п.1.1. якого продавець зобов'язувався передати у власність покупця 14715 шт. іменних безпроцентних (цільових) облігації (емітовані ТОВ «Виробничий вектор», серії F, реєстраційний №332/2/206 від 26 травня 2006 року, код цінного паперу UA102123BF80), а покупець зобов'язується оплатити ці облігації, сплативши за них 1 488 887,02 грн.

Відповідно до додатку №1 до Договору купівлі-продажу облігацій, іменні безпроцентні (цільові) облігації у кількості 14715 шт. були придбані двома лотами, а саме: лот №1 у кількості 7348 шт. іменних безпроцентних (цільових) облігацій, які надавали їх власнику право на отримання у власність квартири №39, що мала бути збудована в м.Києві на території обмеженій АДРЕСА_7; лот №2 у кількості 7367 шт. іменних безпроцентних (цільових) облігацій, які надавали їх власнику право на отримання у власність квартири №54, що мала бути збудована у м.Києві на території обмеженій цими ж вулицями.

30 серпня 2007 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Виробничий вектор» укладено Договір про участь у будівництві об'єкту нерухомості №0246-П/007 про інвестування квартири АДРЕСА_1, територія обмежена АДРЕСА_7, та Договір про участь у будівництві об'єкту нерухомості №02047-П/007 про інвестування квартири №54 за адресою: м.Київ, територія обмежена АДРЕСА_7, за умовами яких Інвестор зобов'язується повністю оплатити вартість Лоту Облігацій (7348 штук та 7367 штук відповідно іменних безпроцентних (цільових) облігацій, код цінних паперів (ISIN) UA102123BF08, випущена ТОВ «Виробничий Вектор» серії F в бездокументарній формі, яка надає право її власнику отримати у власність 0,01 кв.м об'єкта нерухомості в результаті її погашення у відповідності до умов і строків, передбачених цим Договором, Інформацією про випуск облігацій та Договором купівлі-продажу облігацій) за Договором купівлі-продажу облігацій, а також пред'явити такий Лот облігацій до погашення Забудовнику, а Забудовник зобов'язується збудувати об'єкт нерухомості у складі об'єкту будівництва та передати його Інвестору в погашення Лоту облігацій в порядку, строки та на умовах, що визначені цим Договором та Інформацією про випуск.

01 липня 2014 року між ТОВ «Виробничий Вектор» та ОСОБА_2 укладено Додаткові угоди до Договору про участь у будівництві об'єкта нерухомості №0246-П/007 від 30 серпня 2007 року та до Договору про участь у будівництві об'єкта нерухомості №0247-П/007 від 30 серпня 2007 року.

31 серпня 2007 року між ОСОБА_2 та АБ «АвтоЗАЗбанк» укладено Кредитний договір №002-122/2007, за умовами якого банк надає позичальнику кредит на споживчі потреби в розмірі 206379 доларів США строком з 31 серпня 2007 року по 27 серпня 2027 року зі сплатою за користування кредитом 13,49% річних.

Свої зобов'язання за Договором купівлі-продажу облігацій №Д-ПР-578 від 30 серпня 2007 року ОСОБА_2 виконала в повному обсязі та сплатила 1 488 887,02 грн. на рахунок ТОВ «Київ-цінні папери», що підтверджується даними Акту виконання зобов'язань від 31 серпня 2007 року за вказаним Договором.

З метою забезпечення виконання зобов'язань за Кредитним договором, 31 серпня 2007 року між його сторонами укладено Договір застави цінних паперів, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петровою С.М. та зареєстрований в реєстрі за №988, та Договір застави цінних паперів, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петровою С.М. та зареєстрований в реєстрі за №991, за умовами яких ОСОБА_2 передала в заставу іменні безпроцентні (цільові) звичайні облігації в кількості 7348 штук та 7367 штук відповідно.

Окрім того, з метою забезпечення виконання зобов'язань за Кредитним договором між його сторонами 31 серпня 2007 року укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петровою С.М. та зареєстрований в реєстрі за №989, згідно якого Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю майнові права на незакінчену будівництвом однокімнатну квартиру №39 яка стане власністю Іпотекодавця у майбутньому, що знаходиться на восьмому поверсі будинку 2-Б, загальною площею 73,48 кв.м, яка будується за адресою м. Київ, територія обмежена АДРЕСА_7, та Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петровою С.М. та зареєстрований в реєстрі за №992, згідно якого Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю майнові права на незакінчену будівництвом однокімнатну квартиру 54, яка стане власністю Іпотекодавця у майбутньому, що знаходиться на десятому поверсі будинку 2-В, загальною площею 73,67 кв.м, яка будується за адресою м. Київ, територія обмежена АДРЕСА_7.

06 червня 2014 року між ПАТ «Банк Кіпру», правонаступником АБ «АвтоЗАЗбанк», та ТОВ «Кредитні ініціативи» укладено Договір факторингу та Договір про передачу прав за Іпотечними договорами, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Немм О.В., зареєстровано в реєстрі за №2746, відповідно до умов яких банк відступив на користь ТОВ «Кредитні ініціативи» права вимоги до ОСОБА_2 за Кредитним договором №002-122/2007 від 31 серпня 2007 року та передав права за Договорами іпотеки.

01 липня 2014 року між ОСОБА_2 та ПрАТ «АБС-УКР» укладено Акти приймання-передачі документів для оформлення права власності на об'єкт нерухомості і передано їй технічні паспорти на квартири.

В липні 2014 року ТОВ «Кредитні ініціативи» направило на адресу ОСОБА_2 повідомлення про відступлення вимог №000211 від 11 червня 2014 року, в якому зазначило, що між ПАТ «Банк Кіпру» та ТОВ «Кредитні ініціативи» укладено Договір факторингу від 06 червня 2014 року та повідомило про необхідність сплачувати на користь нового кредитора суму щомісячного платежу за новими реквізитами.

З метою переконання у дійсності заміни кредитора, ОСОБА_2 письмово зверталась до ТОВ «Кредитні ініціативи», проте підтверджуючих документів їй надано не було. В подальшому свої зобов»язання не виконувала.

Відповідно до п.4.1 Іпотечних договорів, у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов'язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Пунктом 4.5 Іпотечних договорів визначено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: - на підставі рішення суду; або на підставі виконавчого напису нотаріуса; або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов'язань, в порядку встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст.38 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому ст.6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».

У зв»язку із невиконанням ОСОБА_2 своїх зобов»язань за Кредитним договором, ТОВ «Кредитні ініціативи» направило на її адресу вимогу вих. №3007-34 від 19 січня 2015 року про усунення порушень, в якій зазначено, що в разі невиконання позичальником в тридцятиденний строк з моменту надіслання цієї вимоги вимог щодо дострокового повернення кредиту, сплати нарахованих процентів за користування кредитом та нарахованої неустойки в загальній сумі станом на 19 січня 2015 року 255340,68 доларів США, ТОВ «Кредитні ініціативи» розпочне звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов іпотечних договорів, Закону України «Про іпотеку» шляхом реєстрації ТОВ «Кредитні ініціативи» права власності на предмет іпотеки або шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предметів іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в рахунок виконання.

19 лютого 2016 року між ТОВ «Кредитні ініціативи» (продавець) та ТОВ «Компанія з управлінням активами «Будівельні проекти» (покупець) укладено два окремі Договори купівлі-продажу майнових прав щодо наведених предметів іпотеки.

Згідно Додатку №1 до Договорів купівлі-продажу майнових прав від 19 лютого 2016 року продавець передав, а покупець в свою чергу прийняв майнові права на квартири.

На підставі цих договорів приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р.Т. зареєстровано за ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» право власності на квартиру №39 (номер запису про право власності 13418287, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 28429749 від 24 лютого 2016 року) та право власності на квартиру №54 (номер запису про право власності 13418535, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 28429994 від 24 лютого 2016 року), що підтверджено Інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об"єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №54371433 від 02 березня 2016 року, № 58210554 від 26 квітня 2016 року та №54373288 від 02 березня 2016 року, №58210476 від 26 квітня 2016 року.

Також судом установлено, що станом на час розгляду справи, право власності на квартири зареєстровано за ТОВ «ІКОС ФІНАНС» на підставі Договорів купівлі-продажу від 05 жовтня 2016 року, посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Покальчуком І.М. та зареєстрованих в реєстрі за №1396 та №1395 відповідно.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що оскільки оспорювані договори стосуються майнових прав, то обов»язковість їх нотаріального посвідчення законом не вимагається. Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не підлягає застосуванню, оскільки установлено, що ОСОБА_2 на праві власності належить, зокрема, 1/2 частина квартири АДРЕСА_3.

Проте повністю з такими висновками суду першої інстанції колегія суддів погодитися не може з огляду на таке.

За змістом ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Відповідно до частини 4 ст.203 ЦК України встановлено, що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Відповідно до ч.1 ст.209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Відповідно до ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

З оспорюваних договорів убачається, що 19 лютого 2016 року ТОВ «Кредитні ініціативи» у порядку звернення стягнення відчужило на користь ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» майнові права на квартири як їх іпотекодержатель.

Такий спосіб задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора прямо визначено в іпотечному договорі, зокрема пунктами 4.1, 4.5 передбачено право іпотекодержателя у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов"язання діяти самостійно.

Майнове право «право очікування» - є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому

Як на підставу недійсності цих договорів, позивач вказує, що оспорювані договори нотаріально не посвідчені, а відтак є нікчемними.

Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги в цій частині, оскільки законом не встановлено обов"язкового нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно, відтак є вірним висновок суду першої інстанції про те, що наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору не підлягають застосуванню до вказаних договорів.

Посилання апеляційної скарги як на підставу недійсності договорів від 19 лютого 2016 року на те, що на момент їх укладення ТОВ «Кредитні ініціативи» не було законним власником майнових прав, оскільки в порушення ст.38 Закону України «Про іпотеку» за 30 днів не повідомило іпотекодавця про продаж предмета іпотеки, відхиляються колегією суддів з огляду на таке.

Відповідно до ст.38 Закону України "Про іпотеку" якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов"язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки , про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Відтак, само по собі невиконання вимоги Закону про повідомлення іпотекодавця про продаж предмету іпотеки не є підставою для визнання договору недійсним, а має правовим наслідком відшкодування завданих збитків.

Окрім того, колегія суддів зазначає, що твердження апеляційної скарги про те, що ТОВ «Кредитні ініціативи» не було законним власником майнових прав у зв"язку із недотриманням положень ст.38 Закону України "Про іпотеки" є помилковими, оскільки належність особі прав іпотекодержателя посвідчується договором, зокрема таким є Договір факторингу, укладений 06 червня 2014 року з ПАТ «Банк Кіпру» (правонаступник АБ «АвтоЗАЗбанк»), який не оспорюється.

З огляду на наведене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для визнання недійсними Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, укладений між ТОВ «Кредитні ініціативи» і ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» 19 лютого 2016 року та Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_2, укладений між ТОВ «Кредитні ініціативи» і ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» 19 лютого 2016 року, з мотивів, викладених в позовній заяві.

В частині доводів апеляційної скарги щодо застосування до правовідносин сторін Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», колегія погоджується, що судом першої інстанції зроблено помилковий висновок про належність позивачу на праві власності 1/2 частини квартири АДРЕСА_4, оскільки з матеріалів справи убачається, що власником цього нерухомого майна є особа з іншою датою народження (01 червня 1966 року) та з іншим ідентифікаційним номером (НОМЕР_1), натомість позивач має дату народження - ІНФОРМАЦІЯ_1 та ідентифікаційний номер НОМЕР_2.

Разом з тим, згідно з пунктом 1 Закону України від 03 червня 2014 року № 1304-VII "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (далі - Закон №1304-VII) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов'язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

З матеріалів справи убачається, що іпотекодавцем передано в іпотеку Іпотекодержателю майнові права на незакінчену будівництвом однокімнатну квартиру №39 яка стане власністю Іпотекодавця у майбутньому, що знаходиться на восьмому поверсі будинку 2-Б, загальною площею 73,48 кв.м, яка будується за адресою м.Київ, територія обмежена АДРЕСА_7, та майнові права на незакінчену будівництвом однокімнатну квартиру 54, яка стане власністю Іпотекодавця у майбутньому, що знаходиться на десятому поверсі будинку 2-В, загальною площею 73,67 кв.м, яка будується за адресою м. Київ, територія обмежена АДРЕСА_7.

Тобто, в іпотеку передано майнові права на об"єкти незавершеного будівництва загальною площею 147,15 кв.м, відтак позивач не може бути віднесений до іпотекодавців, які підпадають під дію положень цього Закону.

Окрім того, вимоги в частині визнанняза ОСОБА_2 права власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_1 та на майнові права на квартиру АДРЕСА_2 не підлягають задоволенню, оскільки не установлено підстав для визнання недійсними договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, укладений між ТОВ «Кредитні ініціативи» і ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» 19 лютого 2016 року та договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_2, укладений між ТОВ «Кредитні ініціативи» і ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» 19 лютого 2016 року, з мотивів, викладених в позовній заяві.

Поряд з цим, колегія суддів уважає за доцільне зазначити, що за правилами ст.392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред"явлено , по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

За змістом укладених позивачем 30 серпня 2007 року договорів, остання набула лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно. Відтак, до правовідносин сторін не підлягають застосуванню ст.ст. 331, 392 ЦК України.

Окрім того, колегія суддів зазначає, що майнові права на об'єкт незавершеного будівництва були віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року №800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

У справі, яка переглядається, Договір іпотеки майнових прав на не закінчені будівництвом квартири було укладено 31 серпня 2007 року, проте цей Договір не оспорюється, відтак, ураховуючи диспозитивність цивільного судочинства, колегія суддів не надає правову оцінку такому Договору.

Разом з тим, колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог в частині скасування рішення про державну реєстрацію права власності, індексний номер 28429749 від 24 лютого 2016 року про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти», , прийняте приватним нотаріусом Гречаною Р.Т.; а також скасування рішення про державну реєстрацію права власності, індексний номер 28429994 від 24 лютого 2016 року про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_2 за ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти», , прийняте приватним нотаріусом Гречаною Р.Т.. з наступних підстав.

Відповідно до ч.1 ст.4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", у редакції на момент вчинення приватним нотаріусом ГречаноюР.Т. оспорюваних реєстраційних дій, державній реєстрації прав підлягають:

1) право власності;

2) речові права, похідні від права власності: право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки; іпотека; право довірчої власності; інші речові права відповідно до закону;

3) право власності на об'єкт незавершеного будівництва;

4) заборона відчуження та арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Статтею 5 цього Закону визначено, що :

У державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.

Право власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду, а також їх окремі частини може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності чи інше речове право на земельну ділянку, на якій вони розташовані.

Право власності на квартиру, житлове та нежитлове приміщення може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на житловий будинок, будівлю, споруду, а також їх окремі частини, в яких вони розташовані.

Відповідно до частин 1 та 2 ст.18 цього Закону державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) прийняття документів, що подаються разом із заявою про державну реєстрацію прав, виготовлення їх електронних копій шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та розміщення їх у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв про державну реєстрацію прав, що надійшли на розгляд; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, зупинення державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації; 6) відкриття (закриття) розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав; 7) формування інформації з Державного реєстру прав для подальшого використання заявником; 8) видача документів за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Статтею 27 цього Закону визначено підстави, за наявності яких проводиться державна реєстрація прав.

Відповідно до пункту 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, у редакції на момент вчинення приватним нотаріусом Гречаною Р.Т. оспорюваних реєстраційних дій, визначено, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна подається, зокрема, документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта (крім випадків державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, прибудови до них, побудовані до 5 серпня 1992 р.).

Пунктом 63 цього Порядку визначено, що для державної реєстрації прав на окремий індивідуально визначений об'єкт нерухомого майна (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб або у результаті діяльності житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, подаються:

1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об'єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо), або довідка житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу про членство в кооперативі та внесення таким членом кооперативу пайового внеску в повному обсязі.

У разі участі у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об'єкта будівництва, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування.

У разі придбання безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об'єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснилося закріплення відповідного об'єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).

У разі придбання майнових прав на об'єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об'єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав;

2) довідка (виписка) з переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об'єкта будівництва, видана особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, про участь особи, державна реєстрація права власності якої проводиться, в інвестуванні (фінансуванні) об'єкта будівництва (крім випадків, коли перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування (фінансування) об'єкта будівництва, подано особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідно до пункту 62 цього Порядку, або копію такого переліку подано відповідно до підпункту 4 цього пункту);

3) технічний паспорт на окремий індивідуально визначений об'єкт нерухомого майна;

4) завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідним кооперативом копії документів, передбачених пунктом 62 цього Порядку (у разі, коли такі документи не подано особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідним кооперативом).

Згідно із переліком, передбаченим у пункті 62 Порядку, необхідно надати такі документи:

1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;

2) документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об'єкт нерухомого майна);

3) затверджений особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування (фінансування) об'єкта будівництва, або затверджений загальними зборами кооперативу список членів кооперативу;

4) документ, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об'єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об'єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об'єкт нерухомого майна).

Відповідно до п.64 Порядку для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва подаються:

1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);

2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт;

3) технічний паспорт на об'єкт незавершеного будівництва.

За змістом зазначених правових норм, для реєстрації права власності на квартиру у новозбудованому об"єкті нерухомого майна необхідним є подання реєстратору визначеного переліку документів або наявність у реєстрі відомостей про те, що цей об'єкт є закінченим будівництвом та був прийнятий в експлуатацію.

З реєстраційних справ, які були надані у повному обсязі та досліджені колегією суддів, убачається, що приватному нотаріусу як державному реєстратору подані документи, зміст яких вказує, що ТОВ "Компанія з управління активами "Будівельні проекти" передані за відповідними договорами купівлі-продажу майнові права на квартири, при зверненні до нотаріуса як реєстратора цією особою не подавалось документів про прийняття об"єкту в експлуатацію, визначених зазначеними вище нормативними актами, та реєстр таких даних не містить.

Відтак, приватний нотаріус Гречана Р.Т. не мала законних підстав для вчинення реєстрації за ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» права власності на квартири як об"єкт нерухомого майна, на що суд першої інстанції уваги не звернув та дійшов помилкового висновку про відмову в задоволенні цих вимог.

З огляду на наведене, рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог в частині скасування рішення про державну реєстрацію ухвалено з неповним з"ясуванням обставин справи, відповідно підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового судового рішення про задоволення таких позовних вимог.

В іншій частині підстав для скасування рішення суду з мотивів, викладених в апеляційній скарзі колегія суддів не убачає.

Відповідно до ст.141 ЦПК України з приватного нотаріуса Гречаної Р.Т. та ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» на користь ОСОБА_2 підлягає стягненню у рахунок відшкодування судових витрат за подачу позову до суду першої інстанції 1102,40 грн. та 1212,64 грн. у рахунок відшкодування судових витрат за подачу апеляційної скарги, а всього 2315,04 грн. в рівних частинах, тобто по 1157,52 грн. з кожного.

Керуючись ст.ст. 259, 268, 367, 374, 376, 381, 383, 390 ЦПК України, колегія суддів, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2, подану представником ОСОБА_8, задовольнити частково.

Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 01 березня 2017 року скасувати в частині відмови у задоволенні вимог про скасування рішень про державну реєстрацію та в цій частині ухвалити нове судове рішення наступного змісту.

Скасувати рішення про державну реєстрацію права власності, індексний номер 28429749 від 24 лютого 2016 року про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» (ЄДРЮОФОПГФ 34764782, м.Київ, вул. Десятинна, 4/6), прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Русланою Тарасівною.

Скасувати рішення про державну реєстрацію права власності, індексний номер 28429994 від 24 лютого 2016 року про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_2 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» (ЄДРЮОФОПГФ 34764782, м.Київ, вул. Десятинна, 4/6), прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Русланою Тарасівною.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Стягнути з приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Руслани Тарасівни (АДРЕСА_5) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» (ЄДРЮОФОПГФ 34764782, м.Київ, вул. Десятинна, 4/6)на користь ОСОБА_2 (ІПН НОМЕР_2, АДРЕСА_6) у рахунок відшкодування судових витрат за подачу позову до суду першої інстанції 1102,40 грн. та 1212,64 грн. у рахунок відшкодування судових витрат за подачу апеляційної скарги (всього 2315,04 грн.) в рівних частинах.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, касаційна скарга на постанову може бути подана протягом тридцяти днів з дня її проголошення безпосередньо до Верховного Суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 13 березня 2018 року.

Суддя-доповідач Н.В. Поліщук

Судді І.М. Білич

І.М.Вербова