КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа №378/319/18

провадження № 22-ц/824/2209/2018

22 листопада 2018 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:

судді-доповідача Кирилюк Г. М.,

суддів: Рейнарт І. М., Семенюк Т. А.,

при секретарі Дуці В. В.,

сторони :

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Інтерагроінвест»

відповідач - ОСОБА_1,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерагроінвест» до ОСОБА_1 про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерагроінвест» на рішення Ставищенського районного суду Київської області від 24 липня 2018 року у складі судді Скороход Т.Н.,

встановив:

У квітні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Інтерагроінвест» (далі - ТОВ " Інтерагроінвест") звернулося до суду з вказаним позовом, в якому просило визнати поновленим договір оренди земельної ділянки НОМЕР_1 від 2 липня 2012 року, укладений між ТОВ " Інтерагроінвест" та ОСОБА_1., яка є спадкоємцем померлої ОСОБА_2., кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2 договір укладено на 5 років з дати державної реєстрації та зареєстрований у Ставищенському районному відділі земельних ресурсів №03083 від 27.11.2012 року, номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 21527825 від 19.07.2017 р.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 2 липня 2012 року між ТОВ "Інтерагроінвест" та ОСОБА_2 терміном на 5 років укладено договір оренди земельної ділянки НОМЕР_1 під кадастровим номером НОМЕР_2 площа 2,7116 га.

Договір оренди земельної ділянки НОМЕР_1 від 02.07.2012 р. був зареєстрований в управлінні Держкомзему у Ставищенському районі Київської області 27.11.2012 р. Термін дії договору оренди земельної ділянки, з урахуванням дати реєстрації договору, завершився 27.11.2017 року.

ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 року.

09 січня 2018 року від ОСОБА_1 надійшла заява про виплату їй, як спадкоємцю, орендної плати за попередні роки у грошовій формі.

22.01.2018 позивачем видано відповідачу орендну плату починаючи з 2013 по 2017 роки включно.

ТОВ "Інтерагроінвест", як орендар, маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, 17.01.2018 року направив лист-повідомлення відповідачу, який вона отримала 19.01.2018 р., з пропозицією продовжити дію договору на умовах визначених у направленій додатковій угоді.

Станом на 01.04.2018 р. до позивача листів-повідомлень від відповідача не надходило, як і звернень щодо повернення вказаної земельної ділянки, тому позивач надалі продовжує використовувати дану земельну ділянку за її цільовим призначенням визначеним у договорі оренди земельної ділянки НОМЕР_1 від 02.07.2012 року.

Рішенням Ставищенського районного суду Київської області від 24 липня 2018 року в задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ «Інтерагроінвест» просить вказане рішення суду скасувати та ухвалити нове про задоволення позову.

Посилається на порушення норм матеріального та процесуального права, що призвели до неправильного тлумачення закону та незастосування закону, який підлягав застосуванню, невідповідність висновків суду обставинам справи.

Так, судом першої інстанції не враховано той факт, що ТОВ «Інтерагроінвест» стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку від спадкоємця ОСОБА_2. до спадкоємця ОСОБА_1 з заяви останньої від 09.01.2018 р. На протязі місяця позивачем було направлено лист-повідомлення з пропозицією про поновлення договору оренди земельної ділянки з додатковою угодою. 19.01.2018 року відповідач отримала лист-повідомлення та лише 18.06.2018 звернулася із заявою про повернення їй земельної ділянки.

Позивач зазначає, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки не передбачає його припинення у разі смерті орендодавця, в тому числі і в разі переходу права власності на земельну ділянку.

Згідно ст. 32 Закону України «Про оренду землі» та п.12.4 договору, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору.

Відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Таким чином, строк припинення договору оренди пролонгується до дати оформлення права власності на земельну ділянку власником та безпосередньо повідомлення новим власником орендаря про перехід права, що в свою чергу суперечить висновкам суду та призвело до неправильного тлумачення закону та незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Позивач ТОВ «Інтерагроінвест» добросовісно виконує свої обов'язки по договору оренди, сплачує податки за землю та нараховує орендну плату відповідачу ОСОБА_1. за 2018 рік.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд не врахував висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постанові Верховного Суду у справі № 922/2159/17; постановах Верховного Суду України у справі № 6-146цс16 та №6-2540цс16.

Відзиву на апеляційну скаргу не надходило.

В судовому засіданні представник ТОВ «Інтерагроінвест» - Якименко І.В. апеляційну скаргу підтримав та просив її задовольнити.

Представник ОСОБА_1 - ОСОБА_3 просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що в матеріалах справи відсутні докази укладення відповідачем договору оренди із новим орендарем, отже право на поновлення договору фактично відсутнє, права орендаря ТОВ «Інтерагроінвест» не підлягають захисту у спосіб, передбачений ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 2 липня 2012 року між ОСОБА_2 (орендодавець) та ТОВ «Інтерагроінвест» (орендар) був укладений договір НОМЕР_1 оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_2 площа 2,7116 га, в тому числі ріллі 2,7116 га, що розташована на території Ясенівської сільської ради, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а. с. 8 - 12).

Договір укладено на 5 років ( п. 3.1 договору).

Вказаний договір зареєстровано в Управлінні Держкомзему у Ставищенському районі Київської області 27 листопада 2012 р.

Відповідно до копії свідоцтва про смерть, ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 року (а.с.14).

Відповідно до ч.7 ст.19 Закону України "Про оренду землі" якщо строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився в день або після смерті орендодавця, але до державної реєстрації права власності на земельну ділянку за новим власником (спадкоємцем), такий договір вважається продовженим (поновленим) до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця або територіальної громади на таку земельну ділянку.

Відповідно до копії свідоцтва про право на спадщину за законом від 1 грудня 2017 року, спадкоємцем земельної ділянки площею 2,7060 га, яка розташована на території Ясенівської сільської ради Ставищенського району Київської області, є ОСОБА_1 (а.с. 17).

Таким чином, договір оренди земельної ділянки вважається продовженим (поновленим) лише до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку.

09 січня 2018 року ОСОБА_1 звернулася до ТОВ «Інтерагроінвеест» з заявою про видачу орендної плати за померлу ОСОБА_2 земельну ділянку якої вони успадкувала. До заяви надала копію свідоцтва про право на спадщину (а.с.16).

Відповідно до видаткових касових ордерів від 22 січня 2018 року ОСОБА_1 отримала орендну плату за період з 2013 по 2017 роки включно (а.с. 18-22).

Листом-повідомленням від 17 січня 2018 року ТОВ «Інтерагроінвест» повідомило ОСОБА_1. про свій намір продовжити дію договору оренди на новий строк. До вказаного листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додав проект додаткової угоди (а.с. 24).

18 червня 2018 року відповідач звернулася до ТОВ «Інтерагроінвест» з вимогою про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння. Зазначила, що має намір особисто використовувати земельну ділянку для задоволення власних потреб та про відсутність намірів щодо передачі земельної ділянки в орендне або інше користування товариству (а.с.49).

У справі №237/143/16-ц Верховний Суд України в постанові від 18 жовтня 2017 року зробив наступний правовий висновок.

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, частинами першою-п'ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких права і обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, та частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» слід дійти висновку про те, що направлення відповідачем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього, як власника земельної ділянки, наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії договору не створює будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, між сторонами не було укладено додаткової угоди про поновлення договору оренди.

Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного суду від 10 квітня 2018 року у справі №14-65 цс18, відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмового не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушено в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Як вбачається з матеріалів справи, лист-повідомлення містить пропозицію укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки НОМЕР_1 від 02 липня 2012 року на інших умовах договору, а тому отримані від позивача пропозиції стосуються внесення змін до чинного договору, а не його поновлення.

Доказів досягнення між сторонами домовленості щодо орендної плати та інших умов договору матеріали справи не містять.

За змістом частини третьої статті 33 Закону України "Про оренду землі" договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

В даному випадку на той самий строк договір оренди земельної ділянки продовжений бути не може, оскільки відповідно до частини третьої статті 19 Закону України "Про оренду землі" при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва,фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ "Інтерагроінвест" був укладений строком на 5 років. У додатковій угоді , яку направлено відповідачу ОСОБА_1., були змінені істотні умови договору - термін його дії збільшено з 5 до 10 років.

У разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Оскільки між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Згідно з постановою Верховного Суду України у справі № 6-146цс16 від 23.03.2016 р., переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Як вбачається з пояснень представника відповідача, які позивачем не спростовано, ОСОБА_1 не має наміру продовжувати орендні відносини з будь-якою особою та бажає використовувати земельну ділянку для задоволення власних потреб.

Таким чином направлення відповідачу листа-повідомлення від 17.01.2018 р. з пропозицією укласти договір оренди на новий строк (поновлення договору оренди землі), так само й продовження користування землею після закінчення терміну оренди, за умови небажання продовження оренди та вимоги повернення землі, не може слугувати підставою для поновлення дії орендних відносин між сторонами.

Інші доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції і не дають підстав вважати, що при ухваленні оскаржуваного рішення суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права чи порушив норми процесуального права.

Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судове рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому останнє відповідно до ч.1 ст.375 ЦПК України підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга - без задоволення.

Керуючись ст. 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерагроінвест» залишити без задоволення.

Рішення Ставищенського районного суду Київської області від 24 липня 2018 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з для її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 26 листопада 2018 року.

Суддя-доповідач: Г. М. Кирилюк

Судді: І. М. Рейнарт

Т. А. Семенюк