ПОСТАНОВА

Іменем України

02 березня 2018 року м. Кропивницький

справа № 389/983/17

провадження № 22-ц/781/267/18

Апеляційний суд Кіровоградської області в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

Мурашка С.І. (головуючий, суддя-доповідач), Голованя А.М., Карпенка О.Л.

за участі секретаря - Діманової Н.І.

учасники справи:

позивач - ОСОБА_4,

представник позивача - адвокат ОСОБА_5,

відповідач - Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області,

представник відповідача - Куєвда Юлія Сергіївна,

третя особа - Богданівська сільська рада Знам'янського району.

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області на заочне рішення Знам'янського міськрайонного суду Кіровоградської області від 22 травня 2017 року у складі судді Савельєвої О.В. у справі за позовом ОСОБА_4 доГоловного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про визнання договору оренди землі поновленим і

В С Т А Н О В И В :

У квітні 2017 року ОСОБА_4 звернулася до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області та просила визнати поновленим договір оренди землі від 19 березня 2012 року, укладений між нею та Знам'янською районною державною адміністрацією Кіровоградської області, зареєстрований у відділі Держкомзему у Знам'янському районі 29 березня 2012 року за №01329, щодо земельної ділянки загальною площею 20,6 га з кадастровим номером НОМЕР_1, переданої для ведення фермерського господарства та розташованої на території Богданівської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області, на тих самих умовах та на той самий строк, що передбачені договором.

Позовні вимоги мотивовано тим, що пунктом 8 договору оренди землі передбачено переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк.

У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

На початку грудня 2016 року позивач отримала листа від 22 листопада 2016 року в якому управління Держгеокадастру у Знам'янському районі Кіровоградської області просило її звернутися до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області для внесення змін в існуючі договори оренди шляхом укладання додаткової угоди в термін дії (строком до 7 років) та розміру орендної плати на рівні не менше 8% від нормативної грошової оцінки.

З урахуванням п.8 договору оренди землі, ст.33 Закону України «Про оренду землі» та вказаного листа від 22 листопада 2016 року, позивач 19 грудня 2016 року (за 90 днів до закінчення строку дії договору оренди землі), подала до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області лист-повідомлення про намір поновлення договору на запропонованих умовах.

До листа-повідомлення позивачем долучено проект додаткової угоди у трьох примірниках та документи, які підтверджують факт належного виконання з її боку істотних умов договору.

Лист отриманий відповідачем 19 грудня 2016 року проте у місячний строк не розглянутий.

На початку лютого 2017 року позивач отримала лист-повідомлення відповідача від 25 січня 2017 року, в якому їй запропоновано укласти додаткову угоду про поновлення дії договору оренди землі на наступних умовах: продовжити договір оренди строком на 7 років, орендна плата 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Крім того, відповідач посилаючись на п.25 договору оренди землі, рекомендував позивачу долучити агрохімічний паспорт земельної ділянки та повідомив, що у разі недосягнення істотних умов до закінчення терміну дії договору, договір оренди від 19 березня 2012 року буде вважатися таким, що припинив свою дію.

24 лютого 2017 року позивач подала через Центр надання адміністративних послуг Знам'янської районної державної адміністрації лист-повідомлення, який отримано відповідачем 27 лютого 2017 року, про прийняття запропонованих істотних умов, до листа-повідомлення долучено новий проект додаткової угоди у трьох примірниках.

У листі-повідомленні від 15 березня 2017 року, який отриманий позивачем 20 березня 2017 року, відповідач зазначив, що позивач не надала необхідних документів та відмовив у подовженні дії договору оренди землі.

Заочним рішенням Знам'янського міськрайонного суду Кіровоградської області від 22 травня 2017 року позов задоволено.

Суд визнав поновленим договір оренди землі від 19 березня 2012 року, укладений між ОСОБА_4 та Знам'янською районною державною адміністрацією Кіровоградської області, зареєстрований у відділі Держкомзему у Знам'янському районі 29 березня 2012 року за №01329, щодо земельної ділянки загальною площею 20,6 га з кадастровим номером НОМЕР_1, переданої для ведення фермерського господарства та розташованої на території Богданівської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області, на тих самих умовах та на той самий строк, що передбачені договором.

Вирішено питання по судовим витратам.

Рішення суду мотивовано тим, що ОСОБА_4 належно виконувала умови договору, до закінчення строку дії договору і у відповідності до п.8 договору повідомила орендодавця про намір поновити договір, двічі погоджувала з орендодавцем істотні умови договору, розмір яких орендодавцем двічі збільшувався.

Крім того, позивач надала на вимогу орендодавця агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки, продовжує користуватися земельною ділянкою (об'єктом оренди) на визначених договором умовах.

Відповідач, приймаючи рішення про відмову в поновленні договору оренди землі, не мотивував його, зокрема, не вказав у зв'язку з недосягненням яких саме істотних умов договору оренди не бажає його поновити.

В апеляційній скарзі Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області просить скасувати рішення суду першої інстанції з підстав порушення норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Апеляційна скарга мотивована тим, що 15 березня 2017 року листом №І-3351/0-2815/0/6-17 Головне управління повідомило позивача про прийняте рішення щодо заперечення у поновленні договору оренди земельної ділянки № 01329.

Відповідно до змісту проекту додаткової угоди позивач пропонував інші істотні умови щодо поновлення дії договору.

Сам факт надіслання орендарем повідомлення про намір поновити договір оренди не свідчить про його автоматичне поновлення, орендодавець наділений правом на законних підставах заперечувати проти поновлення договору оренди землі.

В судовому засіданні апеляційного суду представник Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області Куєвда Ю.С. підтримала апеляційну скаргу з посиланням на викладені в ній обставини та надала додаткові письмові пояснення .

Представник ОСОБА_4 - адвокат ОСОБА_5 заперечував проти доводів апеляційної скарги та надав до суду відзив на апеляційну скаргу.

Представник Богданівської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області в судове засідання не з'явився про дату час та місце розгляду справи повідомлявся в установленому законом порядку.

На адресу суду від сільської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу з проханням залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Враховуючи положення ч.2 ст.372 ЦПК України, згідно з якою неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, колегія суддів вирішила розглядати справу у відсутності представника Богданівської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників відповідача та позивача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду у встановлених статтею 367 ЦПК України межах, суд вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з огляду на таке.

Судом першої інстанції встановлено, що 19 березня 2012 року між ОСОБА_4 та Знам'янською районною державною адміністрацією укладено договір оренди землі (далі - договір), згідно з яким, ОСОБА_4 для ведення фермерського господарства прийняла в строкове платне користування земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення загальною площею 20,6 га, в тому числі ріллі 19,0 га та 1,6 га пасовищ, з кадастровим номером НОМЕР_1 із земель запасу Богданівської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області.

Даний договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Знам'янському районі 29 березня 2012 року за №01329 (а.с.9-11).

Згідно з п.8 договору, договір укладено на п'ять років.

Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 9 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на розрахунковий рахунок Богданівської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області.

У листі від 22 листопада 2016 року «Про укладення договорів оренди» управління Держгеокадастру у Знам'янському районі Кіровоградської області просило ОСОБА_4 звернутися до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області для внесення змін в існуючі договори оренди шляхом укладання додаткової угоди в термін дії (строком до 7 років) та розміру орендної плати на рівні не менше 8% від нормативної грошової оцінки (а.с.12).

Дотримуючись вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі», 19 грудня 2016 року ОСОБА_4 подала до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області лист-повідомлення про намір поновлення договору на запропонованих умовах шляхом укладання додаткової угоди до діючого договору та внесенням змін до істотних умов договору в частині збільшення розміру орендної плати з 4% до 8% та поновлення дії договору на 7 років.

До даного листа-повідомлення ОСОБА_4 долучила проект додаткової угоди у трьох примірниках та документи, які підтверджують факт належного виконання з її боку істотних умов договору. Лист отриманий відповідачем 19 грудня 2016 року (а.с.13).

Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області не розглянуло надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, не перевірило його на відповідність вимогам закону та не узгодило з орендарем (за необхідності) істотні умови у місячний термін, як це передбачено приписами ч.5 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Лист-повідомлення направлений Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області на адресу ОСОБА_4 лише 25 січня 2017 року.

У даному листі-повідомленні ОСОБА_4 запропоновано укласти додаткову угоду про поновлення дії договору оренди землі на наступних умовах: продовжено договір оренди строком на 7 років, орендна плата складає на рівні 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Також, у даному листі-повідомленні, з посиланням на п.25 договору, ОСОБА_4 рекомендовано долучити агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки. При цьому, повідомлено про те, що у разі недосягнення істотних умов до закінчення терміну дії договору, договір оренди від 19 березня 2012 року буде вважатися таким, що припинив свою дію (а.с.14).

Погоджуючись з повторною зміною, а в частині орендної плати з повторним збільшенням, істотних умов, ОСОБА_4 24 лютого 2017 року направила відповідачу лист-повідомлення, який отримано відповідачем 27 лютого 2017 року, про прийняття запропонованих істотних умов. До листа-повідомлення ОСОБА_4 долучила новий проект додаткової угоди у трьох примірниках (а.с.15).

У листі-повідомленні Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 15 березня 2017 року, який отриманий ОСОБА_4 20 березня 2017 року, вказано, що встановлено факт не надання ОСОБА_4 необхідних документів та підтвердження належного виконання умов договору, викладених у листі-узгодженні істотних умов договору Головного управління від 25 січня 2017 року. З урахуванням викладеного висловлено заперечення щодо поновлення договору (а.с.16).

До закінчення строку дії договору, а саме 27 березня 2017 року, ОСОБА_4 подала до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області лист-повідомлення з документами, що підтверджують належність виконання з її боку умов договору та копію агрохімічного паспорту поля, земельної ділянки (а.с.17).

Довідки від 15 грудня 2016 року та від 27 березня 2017 року, що видані Знам'янською об'єднаною державною податковою інспекцією Головного управління ДФС у Кіровоградській області, свідчать про те, що ОСОБА_4 станом на 15 грудня 2016 року та 27 березня 2017 року не мала заборгованості зі сплати податків, зборів (а.с.21, 22).

Згідно довідок виконавчого комітету Богданівської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області від 09 грудня 2016 року №310 та від 27 березня 2017 року № 40 ОСОБА_4 земельну ділянку площею 20,6 га, в тому числі 19,0 га ріллі та 1,6 га пасовищ, з кадастровим номером НОМЕР_1 використовує за цільовим призначенням - для ведення фермерського господарства, добросовісно виконує всі обов'язки орендаря, своєчасно і в повному обсязі сплачує орендну плату, здійснює обробіток землі з дотриманням сучасних агротехнічних вимог та вимог екологічної безпеки (а.с.23, 24).

У листі-повідомленні Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 30 березня 2017 року, з посиланням на лист від 15 березня 2017 року, ОСОБА_4 повідомлено про те, що у зв'язку з недосягненням згоди щодо істотних умов договору прийнято рішення щодо заперечення в поновленні договору оренди землі.

Оскільки орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку, ОСОБА_4 направлено акт прийому-передачі земельної ділянки для підписання, після чого його необхідно направити до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області (а.с.18).

Висновок суду першої інстанції, що позовні вимоги підлягають задоволенню є законним та обґрунтованим з огляду на таке.

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ч.1, 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі (в редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, встановлені ст. 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбаченого ст.777 ЦК України та ст.33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Пунктом 8 договору оренди землі від 19 березня 2012 року визначено, що договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (а.с.9-11).

Згідно відмітки відділу Деркомзему у Знам'янському районі договір оренди зареєстровано 29.03.2012 року тому строк його дії закінчується 29.03.2017 року.

У визначений договором строк, за 90 днів до закінчення його дії, 19 грудня 2016 року ОСОБА_4 подала до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі та збільшити розмір орендної плати з 4% до 8%, а строк дії до 7 років.

До даного листа-повідомлення позивач долучила проект додаткової угоди у трьох примірниках та документи, які підтверджують факт належного виконання з її боку істотних умов договору.

Факт отримання відповідачем 19.12.2016 року листа-повідомлення підтверджується його відміткою на листі зі штрих-кодом (а.с.13).

25.01.2017 року Головне управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області направило на адресу ОСОБА_4 лист-повідомленні з пропозицією укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди на наступних умовах: продовжити договір оренди строком на 7 років, орендна плата складає на рівні 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с.14).

Крім того позивачу з посиланням на п.25 договору рекомендовано долучити агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки та зазначено, що у разі недосягнення істотних умов до закінчення терміну дії договору, договір оренди від 19 березня 2012 року буде вважатися таким, що припинив свою дію.

24 лютого 2017 року позивач направила відповідачу лист-повідомлення, який відповідач отримав 27 лютого 2017 року, про свою згоду укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на запропонованих умовах, а саме: продовжити строк дії договору на 7 років, а орендна плата щоб складала 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. До листа-повідомлення ОСОБА_4 долучила проект додаткової угоди у трьох примірниках (а.с.15).

15.03.2017 року Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області направило на адресу ОСОБА_4 листа-повідомлення, який остання отримала 20.03.2017 року, про своє заперечення на поновлення договору оренди землі (а.с.16).

У вказаному листі-повідомленні відповідач зазначає, що згідно з поданою заявою та доданими матеріалами встановлено факт ненадання необхідних документів та підтвердження належного виконання умов договору, викладених у листі-узгодженні істотних умов договору Головного управління від 25 січня 2017 року.

27 березня 2017 року ОСОБА_4 подала до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області лист-повідомлення з документами, що підтверджують належність виконання з її боку умов договору та копію агрохімічного паспорту поля, земельної ділянки (а.с.17).

Належне виконання ОСОБА_4 підтверджується довідками від 15 грудня 2016 року та від 27 березня 2017 року, які видані Знам'янською об'єднаною державною податковою інспекцією Головного управління ДФС у Кіровоградській області, що позивач не мала заборгованості зі сплати податків, зборів (а.с.21, 22).

Згідно довідок виконавчого комітету Богданівської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області від 09 грудня 2016 року №310 та від 27 березня 2017 року № 40 ОСОБА_4 орендовану земельну ділянку використовує за цільовим призначенням - для ведення фермерського господарства, добросовісно виконує всі обов'язки орендаря, своєчасно і в повному обсязі сплачує орендну плату, здійснює обробіток землі з дотриманням сучасних агротехнічних вимог та вимог екологічної безпеки (а.с.23, 24).

30.03.2017 року Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області направило на адресу ОСОБА_4 листа-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди землі в зв'язку з недосягненням істотних умов договору (18).

Аналізуючи в сукупності надані сторонами докази суд приходить до висновку про недобросовісність дій з боку Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, яке двічі пропонувало свої істотні умови, на які позивач погоджувалась, але з надуманих підстав управління відмовило у подовженні договору оренди.

Позивач в свою чергу діяла добросовісно, у визначений договором строк, за 90 днів до закінчення його дії, надала відповідачу листа-повідомлення про бажання поновити строк дії договору та надала 3 примірники додаткової угоди.

Крім того, на вимогу відповідача позивач виготовила та надала відповідачу агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки, не зважаючи на те, що для подовження договору оренди надання такого паспорта чинним законодавством не передбачено.

Доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують, оскільки не підтверджуються належними доказами, суперечать фактичним обставинам справи та вимогам закону.

Керуючись ст.ст. 374,375,381-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській областізалишити без задоволення, а заочне рішення Знам'янського міськрайонного суду Кіровоградської області від 22 травня 2017 року без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови в касаційному порядку у випадку, передбаченому ст.389 ЦПК України.

Повний текст постанови складено 12.03.2018 року.

Головуючий суддя С.І.Мурашко

Судді А.М.Головань

О.Л.Карпенко