ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 645/9624/15-ц Головуючий суддя І інстанції Алфьорова Т. М.
Провадження № 22-ц/818/1050/18 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: Спори, що виникають із договорів найму (оренди)
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 листопада 2018 року м. Харків.

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого судді - Яцини В.Б.

суддів: - Бурлака І.В., Кіся П.В.,

за участю секретаря : Колесник О.Е.,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_3 на рішення Фрунзенського районного суду м.Харкова від 15 березня 2016 року в складі головуючого судді Алфьорової Т.М. по цивільній справі за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_4, третя особа ОСОБА_3 про внесення змін до договору оренди землі,

встановив:

27 листопада 2015 року Харківська міська рада звернулась до суду з позовом до ОСОБА_4 про внесення змін до договору оренди землі.

Позовна заява мотивована тим, що 27.01.2005 року з відповідачем було укладено договір оренди землі за адресою: м. Харків, вул. Краснодарська, б.181 строком до 24 червня 2021 року, розмір орендної плати з 2007р. становить 1789,16 грн. на місяць, або 21469,92 грн. на рік виходячи з нормативної грошової оцінки у сумі 447290 грн. Рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року. Згідно даного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у розмірі 291,18 гривень. Дане рішення вводиться в дію з 01 січня 2014 року (п.2).

На підставі викладеного, Харківська міська рада просить змінити розмір орендної плати за землю внаслідок збільшення грошової оцінки землі, встановити його у розмірі 5798,68 грн. на місяць шляхом затвердження відповідної додаткової угоди, де також передбачено зміна орендної плати внаслідок зміни нормативної грошової оцінки землі.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги та дав пояснення про обставини викладені вище, а також пояснив, що ОСОБА_4 звертався до Харківської міської ради з заявою про розірвання договору оренди і йому були направлені листи де вказувалося які документи треба було надати для підготовки рішення про припинення права користування земельною ділянкою, але відповідачем не були надані необхідні документи.

Відповідач ОСОБА_4 позов не визнав та пояснив, що дійсно 27.01.2005 року ним був укладений договір оренди на земельну ділянку, яка розташована за адресою м. Харків, вул. Краснодарська, б.181, але 21.08.2009 року він продав будівлю за вказаною адресою ОСОБА_3, у зв'язку з чим неодноразово звертався до Харківської міської ради з заявою про розірвання договору оренди землі, але питання радою не було вирішено. Після продажу будівля йому не належить, і тому у нього немає обов'язку укладення додаткової угоди на земельну ділянку та сплачувати орендну плату.

Залучена судом третя особа ОСОБА_3 про день і час слухання справи сповіщався належним чином, правом на участь у судовому засіданні не скористався.

Рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова від 15 березня 2016 року позовну заяву задоволено.

Внесено зміни до договору оренди землі від 27.01.2005 № 8518/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі, у новій редакції.

Стягнуто з ОСОБА_4 на користь Харківської міської ради судовий збір у сумі 1218 грн. 00 коп.(одна тисяча двісті вісімнадцять грн.).

В апеляційній скарзі ОСОБА_3 просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом неповно з'ясовано обставини, що мають значення для справи, висновки суду не відповідають обставинам справи, порушено та неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права.

Вказав, що відповідно до журналу судового засідання від 12.02.2016 року він був залучений до участі у справі в якості третьої особи, однак він не був повідомлений про розгляд справи, матеріали справи не містять доказів направлення на його адресу як судових повісток, так і копії рішення суду. Про оскаржуване рішення дізнався 03 жовтня 2018 року під час ознайомлення з матеріалами справи.

Зазначив, що задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції з посиланням на ст. 30 Закону України «Про оренду землі» та п. 13 договору оренди землі від 27.01.2005 року виходив із того, що зміна до умов договору землі здійснюється за згодою сторін, а умовами договору передбачені умови перегляду розміру орендної плати, у тому числі зміни земельного податку та в інших випадках, передбачених законом. При цьому, суд першої інстанції відхилив доводи відповідача стосовно того, що він не повинен укладати додаткову угоду до договору оренди у зв'язку з продажем будівлі та надання заяви до Харківської міської ради про розірвання договору оренди, оскільки, як зазначив суд, договір оренди не припинений, відповідачем не були надані документи, зазначені в листі Харківської міської ради для вирішення питання щодо припинення права користування.

Вказав, що відповідно до копії договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 21.08.2009 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_3, згідно якого Продавець (ОСОБА_4.) продав, а Покупець (ОСОБА_3.) прийняв у власність нежитлову будівлю літ. «А-2» загальною площею 1682,5 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1. Вказана нежитлова будівля знаходилася на земельній ділянці загальною площею 0,0924, наданій в користування ОСОБА_4 на підставі договору оренди землі від 21.01.2005 року, укладеного між Харківською міською радою та ОСОБА_5 (пункт 3 договору оренди землі). Після набуття права власності на зазначену вище будівлю, ОСОБА_3 було здійснено реконструкцію нежитлової будівлі та переобладнано в індивідуальний житловий будинок без отримання дозволу ДАБК м. Харкова.

Зазначив, що відповідно до рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 17.09.2010 по справі № 2- 5063/10 за позовом ОСОБА_3 до Харківської міської ради за ОСОБА_3 буловизнано право власності на самочинно переобладнаний житловий будинок літ. "А-2". повул. АДРЕСА_1. В цьому рішенні Фрунзенського районного суду м. Харкова також зазначено, що ОСОБА_3 є власником нежитлової будівлі літ. "А-2", по АДРЕСА_1 відповідно до договору купівлі - продажу від 21.08.2009, під експлуатацію якої було відведено земельну ділянку відповідно до договорів оренди земельних ділянок від 27.01.2005 року та 07.04.2006 року. Право власності на житловий будинок було зареєстровано в КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації", що підтверджується Витягом про реєстрацію права власності № 28012746 від 16.11.2010 р.

У відзиву на апеляційну скаргу представник відповідача ОСОБА_4 - ОСОБА_6 просить апеляційну скаргу задовольнити, скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким відмовити Харківській міській раді повністю.

Послався на те, що діючим законодавством не передбачена можливість внесення змін до договору оренди, який є припиненим.

Вказав, що відповідно до ч. 2 ст. 120 ЗК України (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин) якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Пунктом 37 договору оренди землі, укладеної між сторонами, було передбачено, що договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Згідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» (в ред., чинній на момент продажу нежитлової будівлі) договір оренди припиняється, зокрема у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Зазначив, що відповідно до вказаних приписів закону, у зв'язку із відчуженням ОСОБА_4 нерухомого майна до набувача - ОСОБА_3 перейшло право користування земельною ділянкою, на якій воно розташовано. До такого ж висновку дійшов Харківській окружний адміністративний суд в постанові від 09.07.2014 по справі № 820/6335/14, яка є чинною, що згідно норм Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» від 05.11.2009р. № 1702-VI, дія договору оренди землі від 27.01.2005р., укладеного між Харківською міською радою та гр. ОСОБА_4, зареєстрованого у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 27.01.2005р. за № 8518/05, та договору оренди землі від 07.04.2006р. припинена.

Частина третя статті 3 ЦПК України передбачає, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, лише якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.

Відповідно до ст. 368 ЦПК України суд апеляційної інстанції розглянув справу за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими для апеляційного провадження, з повідомленням учасників справи.

Вислухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з'явилися у судове засідання, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.

У статті 263 ЦПК України визначені наступні вимоги до законності і обґрунтованість судового рішення:

1. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

2. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

3. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

4. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

5. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам рішення суду у повній мірі не відповідає.

Задовольняючи позов суд першої інстанції виходив з того, що позовні вимоги обґрунтовані та підлягали задоволенню. Доводи відповідача стосовного того, що він не повинен укладати додаткову угоду до договору оренди від 2005 року у зв'язку з продажем будівлі та надання до Харківської міської ради заяви про розірвання договору оренди, судом не було прийнято до уваги, так як на теперішній час договір оренди не припинений, відповідачем не були надані відповідні документи зазначені в листі Харківської міської ради для вирішення питань щодо припинення права користування.

Суд апеляційної інстанції не погоджується з такими висновками суду.

Так, за змістом ст.1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 21 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) встановлено випадки обов'язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок, зокрема, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7 років (ст. 18 Закону України «Про оцінку земель»).

Згідно зі ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, установлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення такої згоди спір вирішується в судовому порядку.

Пунктом 13 Договору оренди від 27.01.2005 року, укладеного між сторонами, встановлено, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції - щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 27.01.2005 року сторони уклали договір оренди землі за адресою: м. Харків, вул. Краснодарська, б.181 строком до 24 червня 2021 року. Розмір орендної плати з 2007р. становить 1789,16 грн. на місяць, або 21469,92 грн. на рік виходячи з нормативної грошової оцінки у сумі 447290 грн. Рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року. Згідно даного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у розмірі 291,18 гривень. Дане рішення вводиться в дію з 01 січня 2014 року (п.2).

Відповідно до п.5 цього договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно довідкою № 2913/04 від 09.12.2004р. становить 447290 гривень. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить 1789,16 гривень; на рік 21469,92 грн.

Договір оренди зареєстровано в Харківській регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27 січня 2005 року № 8518 /05.

Рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01 січня 2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.

На підставі вказаних документів Департаментом підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, який разом із листами-пропозиціями від 18.12.2013 № 1364/0/30-13 та від 18.12.2013 № 1403/0/30-13 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача.

Направлення вказаних листів відповідачу підтверджується копією відповідного поштового відправлення, що додано до матеріалів справи.

Відповідно до листа-пропозиції Харківська міська рада направила на адресу відповідача на розгляд та підписання три примірника додаткової угоди до договору оренди землі від 27 січня 2005р. та три примірника розрахунку орендної плати в зв'язку зі зміною розміру орендної плати.

Відповіді на вказану пропозицію Харківська міська рада від ОСОБА_4 не одержала.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 516/14 станом на 01.01.2013 року на рік становить 6,4 % від її нормативної грошової оцінки і складає 69584,13 грн. на рік , або в місяць 5798,68 грн.

Відповідно до пунктів 9, 13 договору оренди розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: у 2004 році 751,75 грн, у 2005 році -948,25 грн., у 2006 році - 1234,52 грн.; з 2007 року - 1789,16 грн. Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 38 договору оренди передбачено, що його дія припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Як вбачається з акта приймання-передачі земельної ділянки від 27 січня 2005 року орендарю ОСОБА_4 передано земельну ділянку в оренду строком до 24 червня 2021 року.

Відповідно до пункту 16.4 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого Рішенням Харківської міської ради від 19 грудня 2012 року № 960/12 зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку також зміни нормативної грошової оцінки землі.

Як вбачається з матеріалів справи Департамент земельних відносин Харківської міської ради Харківської області підготував додаткову угоду до договору оренди від 27 січня 2005 року, за умовами якої змінено нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розмір орендної плати й зазначено, що ця оцінка відповідно до витягу з технічної документації від 17 жовтня 2013 року № 360 становить 1087252 грн. 00 коп., а розмір орендної плати складає 6,4 % від її нормативної грошової оцінки й складає 69584,13 грн. на рік або 5798,68 грн. на місяць.

На підставі вказаних документів Департаментом підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, який разом із листами-пропозиціями від 18.12.2013 № 1364/0/30-13 та від 18.12.2013 № 1403/0/30-13 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача.

18 грудня 2013 року Департамент земельних відносин Харківської міської ради направив ОСОБА_4 листи-пропозиції від 18.12.2013 № 1364/0/30-13 та від 18.12.2013 № 1403/0/30-13 про зміну договору оренди землі з додатковою угодою до договору оренди землі та розрахунком орендної платипро державну реєстрацію договору оренди землі та додаткової угоди до цього договору рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача .

Однак, ОСОБА_4 цю додаткову угоду не підписав.

Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно частини 3 статті 6 ЦК України сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Частиною 1 статті 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктами 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку.

Системний аналіз норм законодавства України дає підстави для висновку про те, що орендна плата за земельну ділянку, яка перебуває в державній або в комунальній власності, має подвійну правову природу, оскільки, з одного боку, є передбаченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (частина перша статті 21 Закону України «Про оренду землі», підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України), з іншого - є однією з форм плати за землю як загальнодержавного податку нарівні із земельним податком (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Згідно з положеннями статті 288 ПК України (у редакції на час пред'явлення позову) підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки, та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки, крім випадків визначення орендаря на конкурентних засадах.

За змістом пункту 289.1 статті 289 ПК України і частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Положеннями пункту 2 частини 1 статті 13, частини 1 статті 15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 271 ПК України базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ ПК України.

Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки землі, яка є базою оподаткування для плати за землю, змінюється річна сума податкового зобов'язання по земельному податку та орендній платі за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Таким чином, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.

Однак суд першої інстанції всупереч вимог ст. 263 ЦПК України щодо законності та обґрунтованості рішення не надав належної оцінки запереченням відповідача ОСОБА_4 та третьої особи ОСОБА_3 проти позову, і не звернув уваги, що земельна ділянка за діючим законодавством України наслідує долю нерухомості, яка на ній розташована. Суд помилково не застосував норми матеріального права, якими передбачено припинення права оренди земельної ділянки внаслідок відчуження орендарем належної йому нерухомості, яка на ній розташована, внаслідок чого безпідставно застосував до спірних правовідносин наведені норми матеріального права, які надають право власнику земельної ділянки на збільшення орендної плати, що пов'язано зі збільшенням нормативної оцінки вартості землі.

Суд першої інстанції не з'ясував, що пунктом 37 договору оренди землі, укладеного між сторонами 27.01.2005 року, передбачено, що договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом (а.с. 11 на звороті).

Так, відповідно до ч. 2 ст. 120 ЗК України (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин) якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Згідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» (в ред., чинній на момент продажу нежитлової будівлі) договір оренди припиняється, зокрема у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Суд не звернув уваги, що відповідно до укладеного 21.01.2009 у нотаріальній формі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі відповідач ОСОБА_4 продав третій особі ОСОБА_3 нежитлову будівлю літ. «А-2» загальною площею 1682,5 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, тобто на орендованій продавцем відповідно до вказаного договору оренди від 27.01.2005 у Харківській міській раді земельній ділянці (а.с. 51).

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_4 після продажу вказаної нерухомості звертався до Харківської міської ради з заявою щодо розірвання договору оренди землі, однак ця заява не була розглянута.

Суд також не з'ясував, що відповідно до заочного рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 17.09.2010 по справі № 2- 5063/10 за позовом ОСОБА_3 до Харківської міської ради за ОСОБА_3 було визнано право власності на самочинно переобладнаний житловий будинок літ. "А-2". по вул. АДРЕСА_1. В цьому рішенні Фрунзенського районного суду м. Харкова також зазначено, що ОСОБА_3 є власником нежитлової будівлі літ. "А-2", по АДРЕСА_1 відповідно до договору купівлі - продажу від 21.08.2009, під експлуатацію якої було відведено земельну ділянку відповідно до договорів оренди земельних ділянок від 27.01.2005 року та 07.04.2006 року. Право власності на житловий будинок було зареєстровано в КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації", що підтверджується Витягом про реєстрацію права власності № 28012746 від 16.11.2010 р. (а.с. 79-81).

Тому, відповідно до наведених норм ч. 2 ст. 120 ЗК України та ст. 31 Закону України «Про оренду землі» (в ред., Закону України № 1702-VI від 05.11.2009, чинної на день виникнення спірних правовідносин), слід дійти висновку, що укладений між сторонами договір оренди земельної ділянки припинив свою дію в силу закону і право користування перейшло до нового власника вказаної нерухомості, що не потребує вчинення додаткових правочинів з цього приводу. При цьому власник земельної ділянки не позбавлений права укласти договір оренди земельної ділянки з новим власником нерухомості.

Наведене не було враховано судом першої інстанції. Оскільки суд не повно з'ясував обставини, що мають значення для справи; суд неправильно застосував норми матеріального права, то відповідно до п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України суд апеляційної інстанції скасовує рішення суду повністю та ухвалює нове рішення про відмову у задоволення позову.

Керуючись ст.ст. 268, 367,368, п. 2 ч.1 ст.374, ст.ст. 376, 381-384, 388-392 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 - задовольнити.

Рішення Фрунзенського районного суду м.Харкова від 15 березня 2016 року -скасувати.

У задоволені позову Харківської міської ради до ОСОБА_4, третя особа ОСОБА_3 про внесення змін до договору оренди землі- відмовити.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст судового рішення складено 22 листопада 2018 року.

Головуючий В.Б.Яцина.

Судді І.В.Бурлака.

П.В.Кісь.