Житомирський апеляційний суд
Справа №288/1109/17 Головуючий у 1-й інст. Митюк О. В.
Категорія 23 Доповідач Павицька Т. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 листопада 2018 року

Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого Павицької Т. М.,

суддів Трояновської Г.С., Миніч Т.І.,

за участю секретаря Ковальської Я. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Житомирі цивільну справу №288/1109/17 за позовом ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Житомрській області про зобов'язання поновити строк договору оренди землі, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 23 квітня 2018 року, ухвалене під головуванням судді Митюк О.В. в смт Ружині,

в с т а н о в и в :

У вересні 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Житомрській області про зобов'язання поновити строк договору оренди землі. В обгрунтування позову зазначав, що 31.08.2011 між ним та Попільнянською районною державною адміністрацією було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 29,5247 га розташованої на території Паволоцької сільської ради Попільнянського району Житомирської області призначеної для ведення фермерського господарства, строком на 5 років. Відповідно умов договору передбачено, що після закінчення строку, на який був укладений договір, орендар, належним чином виконуючи свої обов'язки згідно умов договору, має переважне право на його поновлення. Він на протязі всього часу користування земельною ділянкою та належним чином виконував умови договору, однак листом Головне управління Держгеокадастру в Житомирській області йому було відмовлено в поновленні договору оренди земельної ділянки у зв'язку з тим, що термін дії договору оренди від 31.08.2011 закінчився, а він не дотримався умов ст.33 ЗУ «Про оренду землі». Дану відмову вважає неправомірною, оскільки орендодавець протягом одного місяця з моменту закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 31.08.2011 не надіслав йому лист-повідомлення із запереченнями проти поновлення цього договору. Враховуючи вищевикладене просив, зобов'язати відповідача поновити строк договору оренди земельної ділянки від 31.08.2011 з укладенням до нього додаткової угоди.

Рішенням Ружинського районного суду Житомирської області від 23 квітня 2018 року відмовлено ОСОБА_1 у задоволенні позову.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1, посилаючись на незаконність та необгрунтованість рішення суду першої інстанції, просить скасувати рішення суду та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги. Зазначає, що для поновлення договору оренди землі з підстав передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Представником позивача в судовому засіданні було надано до суду заяву від 08.07.2016 ОСОБА_1 про намір продовжити дію договору шляхом укладання додаткової угоди, однак суд безпідставно відмовив в прийнятті даного доказу.

В зв'язку з ліквідацією на підставі Указу Президента України №452/2017 від 29 грудня 2017 року Апеляційного суду Житомирської області і утворення Житомирського апеляційного суду, який розпочав роботу з 3 жовтня 2018 року, відповідно до положень п.3 ч.1 ст.31, ч.ч.1-3 ст.33 ЦПК України, п.15.4 Перехідних положень ЦПК України здійснена передача цивільних справ з Апеляційного суду Житомирської області до Житомирського апеляційного суду і автоматизованою системою документообігу суду визначені судді-доповідачі і склади колегій для розгляду цивільних справ.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Об'єктом оренди є земельна ділянка.

Частиною 3 ст.122 ЗК України ( в редакції, що діяла станом на 31.08.2011) передбачено, що районні державні адміністрації на їх території передають земельні ділянки із земель державної власності (крім випадків, визначених частиною сьомою цієї статті) у власність або у користування у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для : а) сільськогосподарсткого призначення.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 31.08.2011 між Попільнянською районною державною адміністрацією Житомирської області (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди землі №201, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Паволоцької сільської ради, загальною площею - 29,5247 га, у тому числі ріллі - 29,5247 га з земель запасу Паволоцької сільської ради. Даний договір був зареєстрований у відділі Держкомзему у Попільнянському районі 27 грудня 2011 року про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №01449.

Пунктом 43 договору передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації ( тобто з 27 грудня 2016 року).

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) починає регулювати правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Отже, строк дії договору оренди землі, що був укладений 31 серпня 2011 року між Попільнянською районною державною адміністрацією Житомирської області та ОСОБА_1, розпочався 27 грудня 2011 року і закінчився 27 грудня 2016 року.

Згідно пункту 8 договору оренди землі від 31 серпня 2011 року договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Між тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Частиною 4 статті 122 ЗК України ( в редакції від 01 січня 2013 року) передбачено, що центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.

Встановлено, що Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області (далі ГУ ДГК) згідно положень ч.4 ст. 122 ЗК України є територіальним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин, який уповноважений здійснювати передачу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.

Позивач ОСОБА_1 14 лютого 2017 року звернувся до Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області із листом про поновлення договору оренди землі, тобто після закінчення строку, передбаченого ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Листом Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області від 21.02.2017 відмовлено ОСОБА_1 у поновленні договору оренди землі та зобов'язано ОСОБА_1 повернути орендодавцеві земельну ділянку площею 29,5247 га (кадастровий номер НОМЕР_1), оскільки договір оренди землі закінчився, а останній не дотримався умов статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Встановлено, що ОСОБА_1 не дотримався вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення цього договору, оскільки орендар у встановлений договором строк не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди. Тому суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність в орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки не дотримано процедури такого поновлення, встановленої ст.33 Закону України «Про оренду землі», а продовження користування орендованою земельною ділянкою орендарем та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди поза межами строку дії цього договору за наявності заперечень орендодавця не є підставою для поновлення договору оренди, оскільки право позивача на переважне поновлення договору оренди землі не порушено.

Звернення ОСОБА_1 08 липня 2016 року із заявою про поновлення договору оренди землі до Попільнянської районної державної адміністрації Житомирської області не має правового значення для вирішення спору по суті, оскільки відповідно до вимог ст. 122 ЗК України із змінами від 01.01.2013 право на укладення (поновлення) договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності перейшло до центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальних органів, яким є Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області. На теперішній час Попільнянська районна державна адміністрація не наділена правом на поновлення договору оренди землі.

Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, а лише зводяться до переоцінки доказів.

За таких обставин, відповідно до ст.375 ЦПК України апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін.

Керуючись статтями 259, 268, 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 23 квітня 2018 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Дата складення повного судового рішення 21 листопада 2018 року.

Головуючий

Судді