Справа № 524/9647/16-ц
Провадження №2/524/51/18
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.11.2018 року Автозаводський районний суд м. Кременчука у складі:
головуючого судді Кривич Ж.О.,
секретаря судового засідання Коваль Т.М.,
за участі ОСОБА_1, представника ОСОБА_2,
розглянувши у порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3, треті особи: Фонд гарантування вкладників фізичних осіб, приватний нотаріус Кременчуцького міського нотаріального округу ОСОБА_4, приватний нотаріус Кременчуцького міського нотаріального округу ОСОБА_5, про зобовязання повернути виконане за недійсним правочином,
У грудні 2016 року ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «АКБ БАНК» (далі по тексту рішення Фонд) ОСОБА_6 про зобовязання виконати умови попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку від 24 грудня 2013 року. У подальшому ОСОБА_1 позовні вимоги доповнив вимогами до іншого відповідача ОСОБА_3 (т. 2, а.с. 2-9), а також просив суд частину заявлених позовних вимог залишити без розгляду (т. 2, а.с. 92-93). Остаточно ОСОБА_1 просив зобовязати відповідача ОСОБА_3 повернути уповноваженій особі Фонду виконане за недійсним правочином нерухоме майно житловий будинок № 140-Б по вул. Чкалова у м. Кременчуці.
В судовому засіданні позивач та його представник ОСОБА_2 суду пояснили, що 24 грудня 2013 року між ПАТ «АКБ БАНК» та ОСОБА_1 було укладено попередній договір купівлі-продажу спірного житлового будинку. Відповідно до умов цього договору сторони зобовязалися укласти і належним чином оформити основний договір купівлі-продажу будинку. У звязку з тим, що 29 серпня 2014 року було розпочато процедуру ліквідації банку, основний договір укладений не був. 03 січня 2017 року з відкритих торгів будинок було продано покупцю ОСОБА_3 Позивач вважав, що на день проведення торгів, всупереч статті 51 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» та пункту 26 ОСОБА_7 оцінки майна, затвердженої Постановою КМУ від 10 грудня 2003 року за № 1891, вартість майна не визначалася. Оскільки аукціон проведений без оцінки майна, позивач вважав договір купівлі-продажу не укладеним і просив суд застосувати наслідки неукладеного договору зобовязати покупця повернути будинок продавцю як такий, що набутий без достатньої правової підстави.
ОСОБА_1 також зазначав, що продаж майна відбувся за явно заниженою ціною і, посилаючись на висновок експертного оціночно-будівельного дослідження № 10-18 від 02 березня 2018 року, вважав, що ринкова вартість будинку становить 3 105 577,00 грн.
ОСОБА_3 проти позову заперечував. Зазначав, що 03 січня 2017 року за результатами відкритих торгів (аукціону), оформлених протоколом про проведення аукціону № 534 від 03 січня 2017 року, він придбав житловий будинок по вул. Чкалова, 140-Б у м. Кременчуці. 02 лютого 2017 року між ним та ПАТ «АКБ БАНК» в особі уповноваженої особи ОСОБА_6 був укладений договір купівлі-продажу зазначеного будинку. Результати аукціону та подальший договір купівлі-продажу ніким не оскаржені. Посилаючись на частину першу статті 377 ЦК України та частину першу статті 120 ЗК України, ОСОБА_3 вважав, що до нього, як до особи, яка набула право власності на жилий будинок, перейшло і право власності на земельну ділянку, на якій цей будинок розташований.
Уповноважена особа Фонду ОСОБА_6 проти позову заперечував. Зазначав, що продаж спірного будинку на аукціоні відбувся на виконання вимог Закону «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб». Банк з серпня 2014 року перебуває у стані ліквідації. Будинок, який належав банку, був включений до ліквідаційної маси і оцінений у відповідності до вимог Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», який є спеціальним законом і має пріоритет по відношенню до інших нормативних актів (т. 1, а.с. 40-45).
Представник третьої особи приватного нотаріуса ОСОБА_5 ОСОБА_7 вважав, що підстав для задоволення позову немає.
Третя особа приватний нотаріус ОСОБА_8 - свого представника в судове засідання не направив. Про розгляд справи повідомлявся належним чином.
Провадження у справі було відкрито ухвалою судді від 23.12.2016 року (т. 1, а.с. 34). За клопотаннями позивача суд витребував докази (т. 1, а.с. 53, 210). За заявою позивача ухвалою суду від 10 квітня 2017 року було забезпечено позов шляхом накладення арешту на спірний житловий будинок (т. 1, а.с. 91). Ухвалою суду від 03 липня 2018 року (т.2, а.с. 147) було відмовлено у задоволенні заяви ОСОБА_1 про забезпечення позову шляхом заборони державному реєстратору вносити відомості про припинення юридичної особи ПАТ «АКБ БАНК». Ухвалою суду від 08 травня 2018 року (т. 2, а.с. 110) за клопотанням позивача позовні вимоги в частині зобовязання ОСОБА_6, як особи, уповноваженої на ліквідацію банку, виконати умови попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку та позовні вимоги про стягнення з ОСОБА_1 грошових коштів в сумі 500 000,00 грн. на користь банку залишено без розгляду. Ухвалою суду від 08 травня 2018 року відмовлено у задоволенні клопотання позивача про обєднання справи в одне провадження з іншою цивільною справою за позовом ОСОБА_1 про стягнення витрат на приріст ринкової вартості будинку (т. 2, а.с. 109). Ухвалою суду від 08 травня 2018 року підготовче провадження у справі було закрито (т. 2, а.с. 111).
Суд, вислухавши пояснення учасників судового розгляду та дослідивши надані ними докази, встановив такі фактичні обставини справи:
10 серпня 2010 року іпотекодавець ОСОБА_1 на підставі нотаріально посвідченого договору про задоволення вимог іпотекодержателя передав у власність іпотекодержателю ПАТ «АКБ БАНК» належний йому будинок № 140-Б по вул. Чкалова в м. Кременчуці (т.1, а.с. 215). Договір було укладено у звязку з неналежним виконанням ОСОБА_1 зобовязань за Договором про кредитну лінію №33 від 17 червня 2008 року.
Згідно висновку ФОП ОСОБА_9 від 22 лютого 2008 року вартість предмету іпотеки оцінено у 1 313 000,00 грн. ( п.2 Договору).
24 грудня 2013 року між ОСОБА_1 та ПАТ «АКБ БАНК» було укладено попередній договір купівлі-продажу житлового будинку № 140-Б по вул. Чкалова в м. Кременчуці (т. 1, а.с. 8-10). Згідно умов зазначеного договору у строк до 15 грудня 2015 року сторони зобовязались укласти та належним чином посвідчити договір купівлі-продажу будинку, погодивши ціну продажу в сумі 800 000,00 грн. На виконання умов договору 24 грудня 2013 року ОСОБА_1 сплатив банку 250 000,00 грн., а 06 травня 2014 року ще 50 000,00 грн. Решту грошових коштів у сумі 500 000,00 грн. ОСОБА_1 мав перерахувати окремими траншами у строк до 15 грудня 2015 року.
30 травня 2014 року виконавчою дирекцією Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на підставі постанови Національного банку України від 30 травня 2014 року № 320 «Про віднесення ПАТ «Автокразбанк» до категорії неплатоспроможних, прийнято рішення № 40 «Про виведення з ринку та здійснення тимчасової адміністрації», яким в ПАТ «Автокразбанк» запроваджено тимчасову адміністрацію. На підставі рішення дирекції Фонду № 76 від 29 серпня 2014 року розпочато процедуру ліквідації банку.
ОСОБА_1 звертався до банку з вимогою про виконання умов попереднього договору купівлі-продажу від 24 грудня 2014 року. Банк письмово повідомив позивача про те, що рішенням виконавчої дирекції Фонду «Протокол № 259/14 від 15 грудня 2014 року» було затверджено формування ліквідаційної маси банку, до якої був включений спірний будинок. ОСОБА_1 було запропоновано з метою придбання будинку прийняти участь в торгах з продажу активів банку.
Зазначені обставини встановлені рішенням Автозаводського районного суду м. Кременчука від 20 квітня 2015 року у справі № 524/877/15ц, яке набрало законної сили 08 червня 2015 року (т.1, а.с. 14). Цим рішенням суд задовольнив частково позовні вимоги ОСОБА_1 до уповноваженої особи Фонду на ліквідацію ПАТ «АКБ БАНК» ОСОБА_6 та стягнув з банку на користь ОСОБА_1 сплачені ним за будинок на виконання умов попереднього договору від 24.12.2013 року грошові кошти в сумі 300 000,00 грн. Як повідомив у судовому засіданні позивач, рішення суду залишається невиконаним.
Рішенням Автозаводського районного суду м. Кременчука від 20 липня 2016 року було відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та про визнання за ним права власності на спірний будинок. Рішення суду набрало законної сили 08 грудня 2016 року (т.2, а.с. 26-35).

03.01.2017 року товарною біржею «Катеринославська» був проведений аукціон в електронній формі по лоту № 534 будинку №146-Б по вул. Чкалова у м. Кременчуці. Згідно протоколу про проведення аукціону №534, затвердженого 03.01.2017 року в.о. Уповноваженої особи Фонду ОСОБА_10, переможцем торгів став ОСОБА_3, ціна продажу лота склала 572 670, 00 грн. (т.1, а.с. 188).

02.02.2017 року відповідно до результатів відкритих торгів уповноважена особа Фонду та ОСОБА_3 уклали нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу спірного будинку. Згідно п.2.4 Договору оціночна вартість обєкта нерухомості станом на 31.01.2017 року згідно зі звітом про оцінку майна, виконаним субєктом оціночної діяльності ТОВ «Супра Лексіс», становить 578 614,00 грн. (т.1, а.с. 189 зворот).

На час вирішення спору у будинку продовжує проживати ОСОБА_1 з родиною.

Порядок продажу майна банку, що ліквідується, передбачений положеннями спеціального Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб». Так, відповідно до частини 6 статті 51 цього Закону майно (активи) банку або кількох банків (пули активів) може бути реалізоване у такий спосіб: 1) на відкритих торгах (аукціоні); 2) шляхом продажу безпосередньо юридичній або фізичній особі. Продаж майна (активів) банку у спосіб, передбачений цією частиною, може проводитися в електронній формі (на електронних майданчиках).

15.12.2014р. було затверджено ліквідаційну масу ПАТ «АКБ Банк» на підставі рішення виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб № 259/14. Будинок було оцінено у 1 209 680,00 грн. відповідно до висновку ТОВ «Експертна компанія «Професіонал» від 25.11.2014р.

Відповідно до пункту 26 ОСОБА_7 оцінки майна, затвердженої постановою КМУ від 10 грудня 2003 року за № 1891 (в редакції, яка була чинною на момент проведення аукціону), висновок про вартість об'єкта приватизації, у тому числі разом із земельними ділянками, на яких такий об'єкт розташований, шляхом викупу, продажу одному покупцю або продажу способами, що передбачають загальнодоступність та конкуренцію покупців, у тому числі повторного продажу, дійсний протягом дев'ятимісячного строку після дати оцінки. При цьому висновок про вартість об'єкта приватизації повинен бути дійсним на дату укладення договору купівлі-продажу такого об'єкта (у разі викупу або продажу одному покупцю) або на дату проведення торгів (у разі його продажу способами,що передбачають загальнодоступність та конкуренцію покупців, у тому числі повторного продажу). Отже, висновок ФОП ОСОБА_9 від 22.02.2008 р. щодо вартості спірного будинку не підлягав застосуванню під час проведення аукціону в січні 2017 року, оскільки строк дії такого висновку сплинув у листопаді 2008р.

Висновок про вартість будинку, що виконаний ТОВ «Супра Лексіс» від 31.01.2017 року, замовив переможець аукціону ОСОБА_3 для цілей укладення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу.

Посилання позивача на те, що ціна продажу будинку у 572 670,00 грн. була нижчою ніж вартість, яка зазначена у висновку ТОВ «Супра Лексіс» від 31.01.2017 р. -578 614,00 грн.- спростовується тим, що цей висновок було зроблено майже на місяць пізніше ніж було проведено аукціон. Продаж будинку відбувся на тринадцятих відкритих електронних торгах; перші дванадцять не відбулися. На перших торгах початкова ціна продажу становила 1 250 000,00 грн.

Законом України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» не передбачено обов'язку Уповноваженої особи проводити оцінку вартості активів банку, що ліквідується. щоразу у випадку визнання торгів такими, що не відбулися. Слід зауважити, що продаж будинку за 572 670,00 грн. здійснено на виконання протоколу відкритих електронних торгів від 03.01.2017 р., які не скасовані, не визнані такими, що не відбулися та результати яких ніким не оскаржені. Позивач також мав право приймати участь у аукціоні.

Вартість майна, визначена висновком ТОВ «Супра Лексіс» несуттєво - на 6 000,00 грн. відрізняється від ціни продажу на аукціоні і тому не може слугувати доказом порушень прав чи інтересів позивача.

Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Пленум Верхвоного Суду України у пункті 8 Постанови №9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» розяснив, що не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Згідно із статтями 210 та 640 ЦК ( 435-15 ) не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації. Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено.

Істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет і ціну. Такі умови у договорі купівлі-продажу спірного будинку чітко визначені. У пункті 1.2 договору також зазначений кадастровий номер земельної ділянки, на якій будинок розташований (т.1, а.с. 189).

За встановлених обставин суд не має підстав дійти висновку, що договір купівлі-продажу не є укладеним. Позов ОСОБА_1 задоволенню не підлягає.

Відповідно до частини 9 статті 158 ЦПК України вжиті судом заходи забезпечення позову підлягають скасуванню.

Керуючись ст.ст. 263-265 ЦПК України,-

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про зобовязання повернути уповноваженій особі фонду гарантування вкладників фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «Автокразбанк» ОСОБА_6 виконане за недійсним правочином нерухоме майно: житловий будинок, що знаходиться за адресою: Полтавська область, м. Кременчука, вул. Чкалова, 140-Б, загальною площею 366,3 кв.м, житловою площею 150,0 кв.м, розташований на земельній ділянці приватної власності площею 0,0663 га залишити без задоволення.

У відповідності до ч. 9 ст. 158 ЦПК України скасувати заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою суду від 10.04.2017 року (справа № 524/9647/16-ц; провадження № 2-з/524/33/17), а саме: арешт на житловий будинок, що знаходиться за адресою: Полтавська область, м. Кременчук, вул. Чкалова, 140-Б, загальною площею 366, 3 кв.м., житловою площею 150, 0 кв.м.

Стягувач: ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, зареєстрований за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_2.

Боржник: ОСОБА_3,ІНФОРМАЦІЯ_3, ідентифікаційний номер НОМЕР_2, зареєстрований за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_4.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається до Полтавського апеляційного суду через Автозаводський районний суд м. Кременчука.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Дата складення повного судового рішення 12.11.2018 року.

Суддя