Справа №: 398/1973/17
провадження №: 2/398/238/18
РІШЕННЯ

Іменем України

"21" березня 2018 р. Олександрійський міськрайонний суд Кіровоградської області в складі:

головуючого судді Крімченко С.А.

при секретарі Кулікової В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Олександрії цивільну справу за позовом ОСОБА_1 Зіновієвича до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку,-

Встановив:

Позивач ОСОБА_3 звернувся в суд з позовом до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі - продажу житлового будинку №23 по вул.. Жовтневій с.Червона Камянка Олександрійського району Кіровоградської області з надвірними будівлями та земельною ділянкою , укладеного між продавцем ОСОБА_2 та покупцем ОСОБА_1 Зіновієвичем

Позов мотивує тим, що 23 березня 2012 року він уклав з відповідачем договір оренди з викупом.Предметом договору визначено житловий будинок № 23 по вул.. Жовтневій в с. Червона Камянка Олександрійського району Кіровоградської області. Зазначений будинок належав відповідачу на підставі договору дарування від 06.09.1995 р., який посвідчений нотаріально і зареєстрований на праві приватної власності за ОСОБА_2 в Олександрійському МБТІ 03.01.2003 р. за № 744/3. Даний будинок глинобитний, обкладений цеглою,жилою площею 26,5 м2, до якого примикають надвірні будівлі: сарай, погріб, вбиральня, огорожа, літня кухня. Земельна ділянка загальною площею 3400,8 м2.Сторони договору взяли на себе зобовязання за якими, він, позивач, має право вселитися в будинок, проживати в ньому і проводити в ньому будь-які ремонтні роботи, сплачувати за користування електроенергією, газом, землею, а також має право на викуп. Відповідач, згідно договору, виготовляє необхідні документи для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будинку. Договір передбачав і розрахунки між сторонами. Ціна будинку визначена за домовленістю сторін в 10 000 грн., вказану суму покупець повинен сплатити рівними долями в 500 грн. щомісячно продавцю. Він, позивач, повністю виконав умови договору, сплативши 17 квітня 2012 року ОСОБА_2 1500 (одну тисячу пятсот) грн. в рахунок оплати купівлі будинку, що підтверджується розпискою відповідача, яка посвідчена секретарем Червонокам'янської сільської ради. 21 квітня 2016 року він, позивач, передав ОСОБА_2 10 000 грн., повністю розрахувавшись за будинок. Зазначений факт підтверджується розпискою відповідача. До теперішнього часу він, позивач, постійно проживає та користується будинком № 23 вулиці Жовтневій в с. Червона Камянка. 09 липня 2012 року уклав договір про користування електричною енергією даного будинку від власного імені та оплачує відповідні послуги. 04 листопада 2015 року уклав аналогічний договір про надання послуг газопостачання. Крім того, він взяв на себе підготовку документів для нотаріального оформлення договору купівлі-продажу з відповідачем: заказав і оформив технічну документацію із землеустрою на земельну ділянку за адресою вул. Жовтнева, 23 в с. Червона Камянка, зробив витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, оформив витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про належність будинку ОСОБА_2, провів оцінку житлового будинку, що підтверджується відповідними документами і квитанціями про оплату. Весь час, майже пять років, відповідач не мав до нього претензій і запевняв, що буде оформляти договір купівлі-продажу будинку нотаріально. На даний час ОСОБА_2 категорично відмовляється оформляти договір купівлі-продажу нотаріально з невідомих причин, а він, позивач, не має можливості зареєструвати своє право власності у встановленому законом порядку, що змусило його звернутися до суду з даним позовом.

Позивач ОСОБА_1 та представник позивача ОСОБА_4 у судовому засіданні підтримали заявлені вимоги у повному обсязі та просили їх задовольнити. Позивач в судовому засіданні пояснив, що був складений договір оренди з викупом житлового будинку, який належав позивачу. Будинок був в занедбаному стані. Нежилий. Він відремонтував будинок, оформив необхідні документи, сплатив кошти за будинок 1500 грн. та 10000 грн. Крім того він сплачував за газ, електроенергію. Відповідач спочатку погоджувався укласти з ним договір купівлі-продажу, але потім передумав.

Відповідач ОСОБА_2 та представник відповідача ОСОБА_5 у судовому засіданні позовні вимоги не визнали та просили відмовити у їх задоволенні. Відповідач в судовому засіданні пояснив, що він являється власником спірного будинку. Позивач орендує у нього будинок, так як йому не було де жити. Орендна плата складає 500 грн. в місяць Позивач спочатку дав йому 1500 грн. для погашення заборгованості за газопостачання , а через 4 роки позивач йому дав 10000 грн. за оренду будинку. Письмовий договір оренди він не підписував, на договорі стоїть не його підпис. ОСОБА_1 він з будинку не виганяв. Зазначив, що позивач спочатку збирався придбати в 2012 році його будинок , але потім зазначив , що у нього немає коштів. Він йому дозволив проживати в будинку.Отримав кошти від позивача за будинок в якості квартплати. Визнає, що позивач пропонував йому укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, але він відмовився переоформлювати будинок, так як не має наміру його продавати.

Суд, заслухавши пояснення сторін,представників сторін, показання свідків, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази у справі в їх сукупності, вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

В судовому засіданні встановлено, що житловий будинок з надвірними будівлями №23 по вул. Жовтневій в с.Червона Камянка Олександрійського району Кіровоградської області належить ОСОБА_2 на підставі договору дарування від 06.09.1995 року, посвідченого Другою Олександрійською державною нотаріальною конторою , що підтверджується копією договору дарування та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно , № витягу 25326230 ( а. с. 12,25)

Позивачем зазначено та не спростовано відповідачем, що з березня 2012 року в даному будинку проживає позивач по справі ОСОБА_1, який зробив ремонт в даному будинку, відновив електропостачання та газопостачання будинку, сплачує за комунальні послуги.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 зазначив , що 23 березня 2012 року між ним та відповідачем ОСОБА_2 по справі був укладений договір оренди з викупом , предметом якого являвся спірний будинок №23 по вул.. Жовтневій с.Червона Камянка Олександрійського району Кіровоградської області.

До матеріалів справи був долучений договір оренди з викупом від 23.03.2012 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_6 Предметом даного договору зазначений будинок №27, а не №23 по вул..Жовтневій с.Червона Кам»янка Олександрійського району Кіровоградської області.Невірно зазначено і прізвище власника будинку «Линник» замість вірного « Ліннік». В договорі зазначено, що його склали орендодавець ОСОБА_6 та орендар ОСОБА_1Під даними прізвищами містяться підписи. Крім того, даний договір підписаний 24.03.2012 року свідком ОСОБА_7 та 26.03.2017 року свідком ОСОБА_8

В судовому засіданні відповідач ОСОБА_2 зазначив, що він не підписував даний договір оренди з викупом. Ухвалою Олександрійського міськрайонного суду від 09.11.2017 року за клопотання позивача по даній справі була призначена судово-почеркознавча експертиза для вирішення питання чи ОСОБА_2 чи іншою особою підписаний договір оренди з викупом від 23.03.2012 року. Але 06.02.2018 року в Олександрійський міськрайонний суд направлено повідомлення експерта № 1463/1464/17-27 про неможливість проведення експертизи , так як ОСОБА_2 не надані вільні зразки його підписів, які містилися в оригіналах різних документів.

Свідок ОСОБА_8 в судовому засіданні зазначив, що йому дали підписати договір, коли вже на ньому стояли підписи сторін. Не пам»ятає змісту договору і чи були присутні сторони, коли він підписував договір в сільраді. Зазначив, що в 2012 році будинок ОСОБА_2 був непридатним для проживання. Позивач зробив в будинку ремонт, підключив до будинку електро- та газопостачання. Не було розмов про оренду будинку, а мова йшла про укладення договору купівлі-продажу після виплати позивачем всіх обумовлених коштів.

Свідок ОСОБА_9 в судовому засіданні пояснила, що вона проживає по сусідству з позивачем. Будинок належить відповідачу, але останній в ньому не проживав. Будинок був непридатний для проживання. Позивач зробив ремонтні роботи, навів порядок на подвір»ї.Але їй невідомо, яка була домовленість між сторонами.

Свідок ОСОБА_4, яка працює на посаді голови Червонокам»янської сільської ради, в судовому засіданні пояснила, що будинок відповідача тривалий час стояв в занедбаному стані без світла та газу. Відповідач в ньому не проживав. Позивач відремонтував будинок, відновив документи на будинок за свої кошти.Їй відомо, що сторони домовлялися про продаж будинку.

В матеріалах справи є розписка відповідача ОСОБА_2 від 17.04.2012 року , в якій зазначено, що ОСОБА_2 прийняв від ОСОБА_1 1500 грн. в рахунок сплати за будинок №23 по вул. Жовтневій. Підпис ОСОБА_2 на розписці завірений секретарем Червонокамянської сільської ради .

Крім того, є розписка від 21.04.2016 року , в якій зазначено, що ОСОБА_2 прийняв від ОСОБА_1 10000 грн. в рахунок оплати за будинок по вул. Жовтневій.

В судовому засіданні відповідач ОСОБА_2 визнав, що писав дані розписки, на них стоїть його підпис і кошти, які зазначені в даних розписках він отримував.

Позивач звернувся до суду з вимогою про визнання дійсним договору купівлі - продажу житлового будинку №23 по вул.. Жовтневій с.Червона Кам»янка Олександрійського району Кіровоградської області з надвірними будівлями та земельною ділянкою від 17 квітня 2012 року , який укладений між продавцем ОСОБА_2 та покупцем ОСОБА_1 Зіновієвичем .

Згідно ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Договір купівлі-продажу житлового будинку від 17 квітня 2012 року оформлений у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення в формі розписки , тому в силу положень ст.ст. 640, 657 ЦК України не був укладеним, тому не може бути визнаний дійсним на підставі ч. 2ст. 220 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно із ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 розяснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України повязується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обовязків для сторін.

Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Судом встановлено, що між сторонами укладено договір купівлі-продажу будинку №23 по вул. Жовтневій в с. Червона Камянка Олександрійського району Кіровоградської області, договір в простій письмовій формі укладено 17 квітня 2012 року, тобто після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року N 1878-VI, яким державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомого майна скасовано.

Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Відповідно до п. 13 постанови пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Така ж позиція висловлена і в постанові ВСУ від 06.09.2017 року по справі № 6-1288цс17.

Так , в судовому засіданні встановлено , що між сторонами існувала певна домовленість про безстрокове користування позивачем будинком відповідача №23 по вул. Жовтневій в с. Червона Камянка Олександрійського району Кіровоградської області. Позивач зазначив, що був укладений в письмовому вигляді договір оренди з викупом 23.03.2012 року між ним та відповідачем, в якому передбачалася сплата за будинок коштів по 500 грн. щомісячно до повного погашення ціни будинку - 10000 грн. Але на підтвердження укладення такого договору надав письмовий договір від 23.03.2012 року, в якому предметом договору являвся будинок №27, а не 23 по вул.. Жовтневій в с. Червона Камянка Олександрійського району Кіровоградської області. Відповідач заперечив, що ним укладався такий договір і зазначив, що між ними існував усний договір оренди будинку зі сплатою квартплати по 500 грн. щомісячно.

В судовому засіданні і позивач і свідки зазначали , що спірний будинок відповідача був занедбаний , непридатний для проживання і відповідач в ньому не проживав. Також було встановлено, що саме позивач за власні кошти зробив ремонтні роботи в будинку, сплачував кошти за відновлення електропостачання будинку та газопостачання, виготовляв документація на житловий будинок та земельну ділянку , на якій знаходиться жилий будинок. Дані обставини не були спростовані відповідачем в судовому засіданні.

17.04.2012 року ОСОБА_2 була складена розписка про отримання ним від ОСОБА_1 1500 грн. в рахунок сплати за будинок по вул.. Жовтневій №23 в с.Червона Камянка Олександрійського району Кіровоградської області.

Саме цю розписку позивач вважає укладеним договором купівлі-продажу спірного будинку, заявивши вимогу про визнання дійсним договору купівлі-продажу будинку від 17.04.2012 року. А суд згідно ст.13 ЦПК України розглядає справи в межах заявлених вимог.

Позивач в судовому засіданні зазначав, що протягом 5 років він проживає в будинку відповідача і останній претензій до нього не предявляв. Відповідач також зазначив, що не казав позивачу, щоб він звільнив його будинок. Але в даний час не має наміру продавати будинок.

З огляду на встановлені судом фактичні обставини, досліджені докази в судовому засіданні, позивачем не доведено, що 17.04.2012 року був укладений договір купівлі продажу житлового будинку за 1500 грн ., по якому сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору та має місце безповоротне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення даного правочину та з чого вбачається втрата можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обовязковими умовами для визнання правочину дійсним згідно зі ст. 220 ЦК України. Тому в задоволенні позову необхідно відмовити.

Але позивач, зважаючи на встановлені в судовому засіданні обставини, не позбавлений можливості звернутися до суду з позовом до відповідача про стягнення з нього як матеріальної так і моральної шкоди.

Так як в задоволені позову відмовлено, то судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 5,13, 263,265, 268 ЦПК України , суд,-

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову ОСОБА_1 Зіновієвича (ІНФОРМАЦІЯ_1, РНОКПП НОМЕР_1, зареєстрований: ІНФОРМАЦІЯ_2 вул Паркова, 37) до ОСОБА_2 (ІНФОРМАЦІЯ_3, РНОКПП НОМЕР_2, зареєстрованого: ІНФОРМАЦІЯ_4 (Жовтнева), 23) про визнання дійсним договору купівлі-продажду житлового будинку - відмовити.

Повний текст рішення буде складено 28 березня 2018 року.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом 30 днів з дня його складення до апеляційного суду Кіровоградської області через Олександрійський міськрайонний суд Кіровоградської області. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Головуючий