РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.11.2018 року м. Житомир

Богунський районний суд м. Житомира

в складі : головуючого судді Лєдньова Д.М.

при секретарі Зубрицькій Т.Л.

розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до державного реєстратора філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві ОСОБА_2, за участю третьої особи Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», про визнання дій протиправними та скасування рішення про державну реєстрацію,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся в суд із позовом, де зазначив, що 11.04.2007 року між Акціонерним-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено договір кредиту, за умовами якого банк надав позичальнику ОСОБА_1 в тимчасове користування грошові кошти в сумі 66 500,00 доларів США зі сплатою 12.5 % річних з кінцевим терміном погашення до 10.04.2022 року. Кредит надавався для придбання нерухомого майна трьохкімнатної квартири за адресою: АДРЕСА_1.

Також 11.04.2007 року між вказаними сторонами укладено іпотечний договір, відповідно до якого в забезпечення належного виконання умов кредитного договору ОСОБА_1 передав в іпотеку вищевказане нерухоме майно.

Державним реєстратором філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м.Києві ОСОБА_2 12.12.2017 року було зареєстровано право власності на трьохкімнатну квартиру за адресою: м. Житомир, вул. М.Грушевського (Котовського), 60, кв.1 за Публічним акціонерним товариством «Укрсоцбанк».

Позивач вважає рішення державного реєстратора протиправним за зауважує, що згідно ч.1 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотеко держателю. Права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов»язання.

Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (ч.1 ст. 1) визначено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобовязань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є обєктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (обєкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Позивач посилається на ту обставину, що спірна квартира підпадає під ознаки, наведені Законом, оскільки виступає предметом іпотеки за кредитом в іноземній валюті, що був наданий на споживчі цілі, використовується як місце постійного проживання позичальника, загальна площа квартири не перевищує 140 кв.м.

Відповідач не дотримався положень п. 4 ч.1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно якої у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо: подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

На думку позивача дії реєстратора підлягають визнанню протиправними, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень скасуванню.

Третьою особою по справі - Публічним акціонерним товариством «Укрсоцбанк», надано пояснення на позовну заяву, де зазначено на хронологію укладених між сторонами договорів та змін до таких договорів, зауважено на нормативне регулювання спору. Так, положення ст. 36 Закону України «Про іпотеку» передбачають право сторін іпотечного договору вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання може здійснюватись згідно застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі. Укладеним сторонами іпотечним договором п.п. 4.5.3., передбачено положення, де сторони погодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов»язань.

У передбачений чинним законодавством строк (ч.1 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку») до початку процедури звернення стягнення позичальнику ОСОБА_1 26.07.2017 року рекомендованим листом з повідомленням направлено повідомлення про виконання зобов»язань за кредитним договором із застереженням, в якому вказувалось на те, що у разі не погашення заборгованості по кредитному договору банком буде звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.

Оскільки положення ч.3 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» передбачають набуття предмету іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб»єктом оціночної діяльності, 13.09.2017 року суб»єктом оціночної діяльності ТОВ «Бізнес Ассіст» було проведено оцінку предмету іпотеки, яка станом на 04.09.2017 року становила 914 018,00 грн. Заборгованість по тілу кредиту та відсотках станом на 01.05.2017 року становила 3 141 941,23 грн.

Також ПАТ «Укрсоцбанк» звертає увагу, що положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не повинні застосовуватись до виниклого спору, оскільки звернення стягнення не відбувалось у примусовому порядку.

З врахуванням наведеного третя особа просить відмовити у задоволенні позову.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав з вищевикладених підстав. Додав, що позивач, хоча і був зареєстрований за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_1, фактично проживав за адресою розташування спірної квартири АДРЕСА_2.

Також зауважив, що пункт договору, на який посилається представник третьої особи ПАТ «Укрсоцбанк», як на виявлену згоду сторін про порядок звернення стягнення, не може тлумачитись як згода на передачу у власність. Інший окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя між сторонами не укладався.

Відповідач в судове засідання не з»явився, про час розгляду справи повідомлявся належним чином.

Заслухавши пояснення учасників, дослідивши матеріли справи, суд приходить до наступного висновку.

11.04.20007 року між АТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір №280/21-1600, за умовами якого позивач отримав кредит в сумі 66500 доларів США зі сплатою 12,5 % річних.

Укладеною 30.10.2008 року додатковою угодою № 1 про внесення змін до договору кредиту від 11.04.2007 року сторони погодили збільшення відсоткової ставки за користування кредитом до 14 % річних.

Згідно додаткової угоди № 2 від 31.03.2009 року про внесення змін до договору кредиту від 11.04.2007 року сторони дійшли згоди щодо надання відстрочки по погашенню тіла кредиту, визначивши основний борг станом на 31.03.2009 року в сумі 57990 доларів США.

Іпотечним договором від 11.04.2007 року в забезпечення належного виконання зобов»язань за укладеним кредитним договором сторони визначили передачу іпотекодавцем ОСОБА_1 в іпотеку іпотекодержателю АТ «Укрсоцбанк», трьохкімнатної квартири № 1, загальною площею 65,7 кв.м., житловою 38,8 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Житомир, вул. Котовського (ОСОБА_3), 60, кв.1.

Договором від 31.03.2009 року про внесення змін та доповнень до іпотечного договору сторони визначили редакцію п.1.4.1. пункту 1.1 іпотечного договору та визначили розмір кредиту в сумі 57 990,00 доларів США.

Повідомленням від 25.07.2017 року, направленого ОСОБА_1 ПАТ «Укрсоцбанк» на адресу: Житомирська обл., Малинський р-н, с. Ворсівка, 26.07.2017 року, позичальника проінформовано про розмір заборгованості в 3 860 591,62 грн., який виник станом на 01.05.2017 року, попереджено про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» в разі невиконання вимоги. Також повідомлено, що в разі задоволення вимог іпотекодержателя в порядку, передбаченому ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», залишок заборгованості буде анульовано.

Суб»єктом оціночної діяльності ТОВ «Бізнес Ассіст», 13.09.2017 року складено висновок про вартість майна, згідно якого ринкова вартість квартири № 1 за адресою: м. Житомир, вул. М.Грушевського (Котовського), 60, складає 914 018 грн.

Державним реєстратором Філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві ОСОБА_2 на підставі звіту про незалежну оцінку вартості квартири, серія та номер: ВА 170904-014, виданий 13.09.2017 року, видавник: ТОВ «Бізнес Ассіст; рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 709, виданий 03.08.2017 року, видавник: Укрпошта; іпотечного договору, договору про внесення змін та доповнень, серія та номер: 5156/5157, видавник: Приватний нотаріус ОСОБА_4; листа-повідомлення, серія та номер: ю/н, видавник: ПАТ «Укрсоцбанк»; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, серія та номер: 85474, виданий 25.07.2017 року, видавник: ПАТ «Укрсоцбанк»; відправки рекомендованої кореспонденції, серія та номер: 837, виданий 25.07.2017 року, видавник: Укрсоцбанк; довідки про розрахунок заборгованості, серія та номер: 10.1/87/16654, виданий 04.09.2017 року, видавник: ПАТ «Укрсоцбанк»; договору кредиту, додаткових угод, серія та номер: 280/21-1600, видавник: сторони, 12.12.2017 року зареєстровано право власності за ПАТ «Укрсоцбанк» на трьохкімнатну квартиру № 1, загальною площею 65,7 кв.м., житловою 38,8 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Житомир, вул. М. Грушевського (Котовського), 60, кв.1.

У відповідності до ч.ч. 1, 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобовязання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобовязанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону... Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з ч.ч. 1, 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки… Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобовязання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

З дослідженого в судовому засіданні змісту іпотечного договору від 11.04.2007 року (п.п. 4.5.3) вбачається, що сторони погодили право іпотекодержателя за своїм вибором звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов»язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

У відповідності до ч.1 ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Суд приходить до висновку про досягнуту згоду між сторонами про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі.

Згідно зі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобовязання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки субєктом оціночної діяльності.

У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобовязаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Як зазначалось вище, оцінка предмету іпотеки була проведена, за наслідком чого складено висновок про вартість майна.

Судом також встановлено, що іпотекодержателем ПАТ «Укрсоцбанк», дотримано положень ст. 35 Закону України «Про іпотеку», що визначають порядок повідомлення про порушення основного зобовязання та/або іпотечного договору.

Так, відповідно до ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобовязання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобовязань, вимога про виконання порушеного зобовязання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно дослідженого в судовому засіданні поштового повідомлення (а.с.65) направлена банком кореспонденція була вручена за адресою: Житомирська обл., Малинський р-н, с. Ворсівка.

Відповідно до п.1 ч.1 ст. 1 Закону протягом дії цього Закону: не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобовязань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є обєктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (обєкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

З аналізу вказаної норми є необхідним висновок про те, що її положення застосовуються в разі примусового звернення стягнення та не підлягають до застосування в разі добровільного погодження на таке стягнення.

В своїх висновках суд прийшов до переконання про добровільне досягнення згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Юридична ознака примусового звернення стягнення відсутня.

За таких обставин фактичне проживання позичальника за адресою спірної квартири, на що звернуто увагу в поясненнях представником позивача, не є вирішальним.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Згідно ч.4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У своїй Постанові по справі № 372/977/16-ц від 12.07.2018 року Верховний Суд зазначив, що вимоги указаного Закону («Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті») розповсюджуються на примусову реалізацію майна.

Положеннями ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»визначено випадки, коли у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено.

Суд приходить до висновку про відсутність таких обставин, дії державного реєстратора узгоджувались із вимогами чинного законодавства.

Враховуючи вищенаведене, суд відмовляє у задоволенні позову.

Керуючись ст.ст. 258-279 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ :

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до державного реєстратора філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві ОСОБА_2, за участю третьої особи Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», про визнання дій протиправними та скасування рішення про державну реєстрацію.

Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду через Богунський районний суд міста Житомира шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення.

Повний текст судового рішення буде виготовлено 09.11.2018 року.

Суддя: Д.М.Лєдньов