Номер провадження: 22-ц/785/1441/18
Номер справи місцевого суду: 522/7131/16-ц
Головуючий у першій інстанції ОСОБА_1
Доповідач Таварткіладзе О. М.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.03.2018 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого Таварткіладзе О.М.

суддів: Вадовської Л.М., Сєвєрової Є.С.,

при секретарі: Гарбуз В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_2 В`ячеслава Вікторовича та представника ОСОБА_3 адвоката ОСОБА_4 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 березня 2017 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_2 В`ячеслава Вікторовича до ОСОБА_5,треті особи: ОСОБА_3, ОСОБА_6 про переведення прав та обовязків покупця за договором купівлі-продажу, -

В С Т А Н О В И Л А:

У квітні 2016 року ОСОБА_2 звернувся до суду до ОСОБА_5 з позовом про переведення прав та обовязків покупця за договором купівлі-продажу (а. с.2-4), мотивуючи це тим, що 25.05.2015 року між ним та ОСОБА_3, який діяв від імені та в інтересах ОСОБА_6,було укладено договір оренди житлового приміщення квартири АДРЕСА_1 строком на 35 місяців до 25.04.2017 року. Однак, 11.04.2016 року зазначену квартиру було продано відповідачу ОСОБА_5 за договором купівлі-продажу, чим порушено право позивача на переважне придбання квартири перед іншими особами в разі її продажу, у звязку з чим позивач звернувся до суду з позовом та просить перевести на нього права та обовязки покупця за договором купівлі-продажу від 11.04.2016 року, укладеного між ОСОБА_6 та ОСОБА_5

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 28 березня 2017 року в задоволенні позову ОСОБА_2 - відмовлено.

Не погоджуючись з таким рішенням суду представник третьої особи без самостійних вимог ОСОБА_3 адвокат ОСОБА_7 та ОСОБА_2 В`ячеслав Вікторович звернулися до суду апеляційної інстанції з апеляційними скаргами, в яких просять рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 березня 2017 року скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити вимоги позивача у повному обсязі, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права.

Заслухавши суддю-доповідача, доводи апеляційних скарг та заперечень на них, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення в межах позовної заяви та доводів апеляційної скарги, судова колегія вважає, що апеляційні скарги підлягають відхиленню на таких підставах.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення суду без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Згідно ст. 263 ЦПК України, рішення суду повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права, з дотриманням норм процесуального права. Обгрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції зазначеним вимогам відповідає.

Судом встановлено, матеріалами справи підтверджується, що:

- 01.06.2011 року ОСОБА_6 видав довіреність, посвідчену приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_8, на імя ОСОБА_3, якою уповноважив останнього здавати в оренду за ціну та на умовах за своїм розсудом квартиру АДРЕСА_2. Довіреність видана строком на три роки та дійсна до 01.06.2014 року;

- 25.05.2014 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, який діяв від імені та в інтересах ОСОБА_6, було укладено договір оренди квартири АДРЕСА_3 строком на 35 місяців до 25.04.2017 року;

- в подальшому, 11.04.2016 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_5 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального ок ругу ОСОБА_9 та зареєстровано в реєстрі за №1724.

Відмовляючи у задоволенні вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_5 про переведення прав та обовязків покупця за договором купівлі-продажу, суд першої інстанції виходив з того, що необхідною умовою для виникнення права на переважне придбання квартири є в розумінні ст. ст. 777, 822 ЦК України належне виконання наймачем обовязків за договором найму. На підтвердження доводів про належне виконання обовязків орендаря, позивачем не надано жодних доказів оплати у встановлені строки орендної плати у період з 25.05.2014 року до 11.04.2016 року. Докази про часткову оплату позивачем вартості комунальних послуг з серпня 2015 року по лютий 2016 року не свідчать про виконання наймачем обовязків за договором найму щодо орендної плати. Під час огляду приміщення покупцем ОСОБА_5, жодних особистих речей позивача ОСОБА_2 та його самого в квартирі виявлено не було, квартира потребувала капітального ремонту, що підтверджено і п. 9 договору купівлі-продажу від 11.04.2016 року. Відсутні жодні відомості щодо діючого та чинного договору іпотеки на спірну квартиру на час її придбання відповідачем.

Такий висновок суду відповідає встановленим у справі обставинам і є правильним.

З матеріалів справи вбачається, що:

- згідно з п. 6.1. договору передбачено обовязок орендаря своєчасно здійснювати орендні платежі. Згідно п. 3.1, 3.2 орендна плата складає 3 000 грн./місяць та сплачується орендарем до пятого числа кожного місяця.

- згідно п. 4.1, 4.2 договору оренди, комунальні послуги та всі витрати за користування телефоном сплачуються орендарем самостійно.

Відповідно до ст. ст. 10, 60 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на обґрунтування своїх доводів або заперечень. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Суд вірно зазначив, що:

- позивачем не надано жодного доказу щодо належного виконання ним п.3.1. та 3.2. договору оренди щодо своєчасності та повноти сплати орендної плати;

- позивач лише частково за період з серпня 2015 року по лютий 2016 року, підтвердив оплату ним комунальних платежів та витрат за користування телефоном, що передбачено п. 4.1., 4.2. договору оренди від 25.05.2014 року;

- документальних доказів про оплату комунальних платежів за березень 2016 року і до дня продажу квартири 11.04.2016 року, позивачем представлено не було.

Обставини, які визначені у п. 9 договору купівлі-продажу від 11.04.2016 року про огляд спірної квартири покупцем ОСОБА_5 та заперечення останнього про відсутність на час огляду будь-яких речей позивача у квартирі, ОСОБА_2 належними доказами не спростовані.

Згідно з п. 4 договору купівлі-продажу від 11.04.2016 року продавець ОСОБА_6 в присутності нотаріуса особисто засвідчив, що спірна квартира на момент відчуження боргами за житлово-комунальні послуги не обтяжена, раніше нікому не продана, в оренду та найм не здана.

У нотаріально посвідченій заяві ОСОБА_6 в тому числі засвідчив, що у випадку звернення його та повязаних з ним чи уповновноважених ним осіб до суду з вимогою про розірвання цього договору або визнання його недійсним, зобовязується повернути грошову суму отриману ним від покупця за договором купівлі-продажу та сплатити штрафні санкції в розмірі еквівалентному 112 500 доларів США (а. с. 63).

Представлений ОСОБА_2 договір оренди у простій письмовій формі, від імені ОСОБА_6 укладав ОСОБА_3, який підтримує заявлений позов ОСОБА_2 про переведення на останнього прав покупця спірної квартири.

Разом з тим, в матеріалах справи відсутні належні документальні докази про оплату ОСОБА_2 щомісячної орендної плати в сумі 3000 грн. та отримання цієї плати орендодавцем ОСОБА_6

Враховуючи, що ОСОБА_6 при укладанні договору купівлі-продажу особисто заперечував існування діючої оренди та найму спірної квартири, що було засвідчено нотаріусом, а позивач документально не довів належне виконання ним своїх обовязків за договором оренди щодо внесення орендної плати та її отримання орендодавцем та повної оплати комунальних платежів,що передбачено умовами договору оренди, суд першої інстанції обґрунтовано, з посиланням на ст.. ст.. 777 ч. 2 та 822 ч.2 ЦК України, відмовив позивачу у задоволенні заявлених вимог про переведення прав та обовязків покупця за договором купівлі-продажу за недоведеністю заявлених вимог.

Доводи апеляційних скарг ОСОБА_2 та представника ОСОБА_3 адвоката ОСОБА_4 про не дослідження районним судом факту належного виконання позивачем умов договору оренди у вигляді проведення капітального поліпшення спірної квартири, зокрема заміну сантехніки, встановлення гратів на вікнах, виконання косметичного ремонту, не можуть бути взятими до уваги, оскільки не підтверджені документальними доказами та не спростовують висновок районного суду про не доведення позивачем обставин належного виконання умов договору оренди в частині внесення орендної плати та її отримання орендодавцем, який взагалі заперечував існування діючої оренди (найму) квартири при її відчуженні відповідачці.

При цьому судова колегія звертає увагу, що за умовами договору оренди проведення поточного ремонту квартири відноситься до обовязку орендаря (п. 6.1.) і не звільняє останнього від внесення щомісячної орендної плати 3000 грн. та плати за комунальні послуги та за користування телефоном.

Доводи апеляційних скарг ОСОБА_2 та представника ОСОБА_3 адвоката ОСОБА_4що закон не зобовязує його зберігати документальні підтвердження внесення ним орендної плати та квитанції за оплату комунальних послуг не можуть бути прийнятими до уваги, оскільки в розумінні ст. ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень. Як вже зазначалося при укладенні договору купівлі-продажу ОСОБА_10 (тодішній власник спірної квартири, орендодавець за договором оренди та продавець за договором купівлі-продажу) заперечував існування оренди (найму) квартири. Тому саме позивач в такому випадку мав довести порушення своїх прав на переважне право купівлі квартири. Зокрема, що договір оренди ним належно виконувався та що орендодавець взагалі був обізнаний з існуванням договору оренди, оскільки цей договір від імені орендодавця та акт прийому передачі обєкту оренди підписувався його представником ОСОБА_3

Доводи апеляційних скарг ОСОБА_2 та представника ОСОБА_3 адвоката ОСОБА_4що сама по собі наявність укладеного договору оренди в особі представника орендодавця ОСОБА_6 ОСОБА_3 і відсутність доказів про розірвання цього договору або принаймні заперечень з боку орендодавця свідчить про належне його виконання орендарем не можуть бути взятими до уваги, оскільки не усувають необхідність доведення у виниклому спорі обставин належного виконання позивачем своїх обовязків орендаря (внесення орендної плати та оплати за комунальні послуги) та порушення переважного права орендаря при продажу спірної квартири орендодавцем у вигляді неповідомлення про її продаж.

Доводи апеляційних скарг ОСОБА_2 та представника ОСОБА_3 адвоката ОСОБА_4, що позивач вселився у спірну квартирц і там були його речі, яких він був позбавлений внаслідок продажу квартири сторонній особі, не можуть бути взятими до уваги, оскільки позивачем не надано будь-яких належних доказів наявності його речей у спірній квартирі та їх захоплення відповідачем (звернення до відповідача з відповідними претензіями, звернення з заявою до правоохоронних органів та прийняте рішення за результатом розгляду заяви тощо).

Доводи апеляційних скарг ОСОБА_2 та представника ОСОБА_3 адвоката ОСОБА_4, що суд не надав належної оцінки запереченням відповідача, яка їх не довела, не можуть бути взятими до уваги, оскільки не узгоджуються з матеріалами справи. Відповідач придбала квартиру на незаборонених законом підставах, оформивши договір купівлі-продажу у встановленній формі з нотаріальним посвідченням. Набуте відповідачем право власності на квартиру було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

При цьому позивач не довів про наявність у нього переважного права на купівлю цієї квартири на час придбання квартири відповідачем.

Інших доводів в апеляційних скаргах не наведено.

Крім того, судова колегія звертає увагу на таке.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обовязки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Згідно із ч. 2 ст. 822 ЦК України у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Оскільки законодавством не визначено механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого ч. 2 ст. 822 ЦК України, то до правовідносин між сторонами за аналогією необхідно застосувати правила ст. 362 ЦК України.

В силу вимог ч. 5 ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Згідно з п. 18 Постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» під час розгляду позову про переведення на підставі статті 362 ЦК України прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним з порушенням переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності, суду слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи. Невнесення одночасно з пред'явленням позову на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець, є підставою для відмови в позові.

З матеріалів справи не вбачається, що позивач вніс одночасно з пред'явленням позову на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен був та в даному випадку сплатив покупець.

Враховуючи вищевикладене, судова колегія вважає, що суд першої інстанції порушень матеріального та процесуального права при вирішенні справи не допустив, а наведені в скаргах доводи правильність висновків суду не спростовують, внаслідок чого апеляційні скарги задоволенню не підлягають.

На підставі викладеного і керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381, 383 ЦПК України, судова колегія

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційні скарги ОСОБА_2 В`ячеслава Вікторовича та представника ОСОБА_3 адвоката ОСОБА_4- залишити без задоволення.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 березня 2017 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складення повного тексту судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 14.03.2018 року.

Головуючий О.М. Таварткіладзе

Судді: Л.М. Вадовська

ОСОБА_11