Справа № 172/317/18
Провадження № 2/172/301/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12.11.2018 року Васильківський районний суд Дніпропетровської області в складі: головуючого судді Битяка І.Г.

за участі: секретаря судового засідання Глушко О.М.

представників відповідача - ОСОБА_1, ОСОБА_2

представника третьої особи ОСОБА_3, розглянувши у відкритому судовому засіданні в сел. Васильківка цивільну справу за позовом Фермерського господарства «Агрофірма «ОСОБА_1» до ОСОБА_4, Товариства з обмеженою відповідальністю «Садове» Васильківського району третя особа Васильківська районна державна адміністрація Дніпропетровської області про визнання недійсним договору оренди землі та про визнання поновленим (продовженим) договору оренди землі, -

В С Т А Н О В И В

Позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_4, Товариства з обмеженою відповідальністю «Садове» Васильківського району, третя особа Васильківська районна державна адміністрація Дніпропетровської області про визнання недійсним договору оренди землі та про визнання поновленим (продовженим) договору оренди землі. В обґрунтування посилається на те, що 28 березня 2007 року між ОСОБА_4Б та ФГ «Агрофірма «ОСОБА_1» було укладено договір оренди землі без номера. Відповідно до умов даного договору в оренду було передано земельну ділянку загальною площею 12,723 га, що перебуває у власності ОСОБА_4 на підставі державного акту на право власності на землю №083553 серії VI-ДП, виданого Васильківською райдержадміністрацією Васильківського району Дніпропетровської області.

Договір зареєстровано у Васильківському відділі Дніпропетровської регіональної філії ДП «ЦДЗК», про що у Державному реєстрі вчинено запис від 22.01.2008 року за № 83.

В подальшому земельній ділянці було присвоєно кадастровий номер :02:001:0041.

18 травня 2012 року між ОСОБА_4 та ФГ «Агрофірма «ОСОБА_1» було укладено додаткову угоду до вищевказаного договору, якою визначено строк дії договору до 31.12.17. Додаткова угода зареєстрована у відділі Держкомзему у Васильківському районі Дніпропетровської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.12.2012 року за №003236.

Вважає, що договір оренди укладений між ФГ «Агрофірма «ОСОБА_1» та ОСОБА_4 від 28.03.07 є поновлений оскільки господарство направило на адресу орендодавця проект додаткової угоди про продовження строку дії договору. Оскільки відповідь на лист не надійшла, то відповідно до вимог ст. 638 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» договір вважається продовженим та з урахуванням додаткової угоди від 18.05.12 діє до 31.12.24.

Однак 26.04.18 між ОСОБА_4 та ТОВ «Садове» укладено договір оренди землі, який створює перешкоди у користуванні господарством спірною земельною ділянкою. Згідно з уточненими позовними вимогами просив суд визнати недійсним договір оренди землі від 26.04.18 укладений між ТОВ «Садове» та ОСОБА_4, а також визнати поновленим (продовженим) з 01.01.18 по 31.12.24 договір оренди землі від 28.03.07 укладений між ФГ»Агрофірма «ОСОБА_1» та ОСОБА_4 стосовно спірної земельної ділянки.

У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала, просила їх задовольнити, дебати проводити за її відсутності. Пояснила, що господарство завчасно, до закінчення строку дії договору оренди землі з ОСОБА_4 надіслало їй підписаний примірник додаткової угоди про продовження строку дії договору та зміну інших його умов. У місячний термін відповідь від орендодавця не надійшла, а тому позивач продовжує користуватись земельною ділянкою так як договір вважається продовженим на тих же умовах, але на строк 7 років так як згідно зі змінами до законодавства це мінімальний строк оренди землі. Додаткова угода не була зареєстрована у встановленому чинним законодавством порядку так як не підписана однією зі сторін. Про наявність волевиявлення власника землі на продовження орендних відносин свідчить факт отримання у 2018 році орендної плати.

Представник ТОВ «Садове» проти задоволення позову заперечував оскільки спірний договір оренди землі укладено з власницею земельної ділянки, підписано її донькою на прохання самої ОСОБА_4 у присутності свідків так як вона через хворобу не може самостійно виконати підпис. Земельна ділянка використовується ТОВ «Садове», яким сплачуються податкові та орендні платежі.

Представник відповідача ОСОБА_4 ОСОБА_5 заперечував проти задоволення позовних вимог та будучи допитаний у якості свідка пояснив суду, що ОСОБА_4 є його матірю. У неї у власності є земельна ділянка площею 12,723 га на території Васильківського району, яку використовувало ФГ «Агрофірма «ОСОБА_1». У 2016 році він приїжджав до господарства та попереджав про небажання продовжувати орендні відносини. Однак голова господарства сказав, що строк дії оренди до 31.12.17. Однак навесні 2017 року виявилося, що земельна ділянка вже засіяна господарством пшеницею. За місцем проживання ОСОБА_4 23.11.17 укладено договір оренди землі з ТОВ «Садове». Однак вказаний договір був розірваний сторонами так як не закінчив свою дію договір оренди з позивачем та 26.04.18 укладено новий договір оренди спірної земельної ділянки. При укладенні цього договору були присутні ОСОБА_6, ОСОБА_2, він та його сестра. Договір на прохання матері підписала її донька так як мати через хворобу не може виконати підпис. Заперечує факт отримання листа з додатковою угодою від ФГ «АФ «Віктор». Він особисто попереджав ОСОБА_7 щоб той не обробляв земельну ділянку з 2018 року. Однак було встановлено, що той вже засіяв її озимою пшеницею. У звязку з цим він звертався до правоохоронних органів. За взаємною домовленістю між ФГ «АФ «Віктор», ТОВ «Садове» та ним було вирішено дати можливість господарству зібрати урожай, сплатити орендну плату за фактичне використання землі після чого земельну ділянку передати ТОВ «Садове». Орендна плата отримана ним за довіреністю матері. На даний час земельну ділянку обробляє ТОВ «Садове» що відповідає волевиявленню власника.

Вислухавши сторони та вивчивши матеріали справи суд встановив таке.

На підставі Державного акта на право приватної власності на землю серії IV-ДП № 083553 ОСОБА_4, яка мешкає у м. Синельникове по вул. Севастопольській 86-А має у власності земельну ділянку на території Васильківської селищної ради площею 12,723 га, яка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

28.03.2007 року між ОСОБА_4 та ФГ «Агрофірма «ОСОБА_7» укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на пять років, який 22.01.2008 року зареєстровано у Васильківському відділі Дніпропетровської регіональної філії ДП «ЦДЗК» за № 83.

18.05.12 сторонами вказаного договору укладена додаткова угода до цього договору якою змінено дані щодо вартості земельної ділянки, орендної плати, доповнено розділами, наявність яких вимагається чинним на час укладення законодавством. Крім того викладено розділ 2 договору у новій редакції в частині того, що договір укладено на 5 років починаючи з дати державної реєстрації договору оренди земельної ділянки. З урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою, договір оренди є чинним до 31 грудня останнього року оренди. Після закінчення строку договору Орендар, за умови належного виконання обовязків відповідно до умов цього договору, має за інших рівних умов переважне право поновити його на новий строк, або продовжити термін дії договору. Поновлення договору оренди земельної ділянки здійснюється у порядку, визначеному ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Продовження терміну дії договору оренди відбувається у порядку, визначеному діючим законодавством, за умови письмового повідомлення про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 2 місяці до закінчення строку дії договору. Зазначену додаткову угоду зареєстровано у відділі Держкомзему у Васильківському районі Дніпропетровської області 29.12.2012 року за № 03236.

За інформацією ГУ Держгеокадастру у Дніпропетровській області від 03.03.18 з урахуванням дати реєстрації додаткової угоди вказаний договір оренди земельної ділянки діє до 30.12.17.

Разом з тим, зазначена додаткова угода повязує початок строку дії договору оренди землі від 28.03.07 з датою реєстрації саме цього договору, а не додаткової угоди. Умови додаткової угоди не містять положень про поновлення чи продовження строку дії договору оренди землі. Таким чином, з урахуванням внесених додатковою угодою змін, договір оренди землі від 28.03.07, враховуючи дату його державної реєстрації (22 січня 2008 року) діє до 01.01.14 року.

Відповідно до первинних бухгалтерських документів орендодавець протягом строку дії договору оренди землі у повному обсязі отримував визначену договором орендну плату. В тому числі за 2018 рік у звязку з фактичним використанням земельної ділянки позивачем та домовленістю між сторонами.

23.11.2017 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Садове» укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на 7 років, який за домовленістю сторін розірвано 11.04.18.

26.04.2018 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Садове» укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на 9 років та 10.05.18 здійснено його державну реєстрацію.

Позивач вважає договір оренди землі від 28.03.07 продовженим відповідно до приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі» оскільки у грудні 2016 року направив орендодавцю лист-повідомлення про поновлення (продовження) договору оренди з додатковою угодою де встановлено положення про те, що угоду укладено на 7 років та не отримав відповідь із запереченнями. При цьому не заперечує факт відсутності реєстрації цієї додаткової угоди у встановленому чинним законодавством порядку.

Відповідно до статті 41 Конституції України та ст. 371 ЦК України право приватної власності є непорушним. Виключно власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно зі статтею 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він помякшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обовязків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка була чинна на момент укладення та реєстрації оспорюваного договору оренди землі до суттєвих умов договору відносилось наступне: обєкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Статтею 19 вказаного Закону встановлено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Стаття 6 зазначеного Закону встановлює вимоги щодо обовязкової державної реєстрації право оренди земельної ділянки.

В силу частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є, в тому числі і умови, що визначені законом як істотні.

Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (ч. 3 ст. 640 ЦК України).

Укладений договір визнається недійсним на підставі статті 215 ЦК України при недодержанні сторонами вимог, встановлених частинами першою-третьою, пятою та шостою статті 203 ЦК України, якою визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

За змістом ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, виходячи з аналізу норм чинного законодавства поновлення (продовження) строку договору оренди землі за відсутності повідомлення орендодавця про погодження чи відмову такого рішення, можливе лише на тих самих умовах і на той самий строк. При цьому укладення письмової додаткової угоди здійснюється в обовязковому порядку. Оскільки договір оренди землі між ФГ «Агрофірма «ОСОБА_7» та ОСОБА_4 від 28.03.2007 року не містить всіх визначених законом обовязкових умов (не зазначено повні дані про обєкт оренди, а саме кадастровий номер та місце розташування земельної ділянки), а також указано строк оренди, який менший ніж мінімальний строк встановлений законом, то суд не вбачає правових підстав для задоволення позовних вимог в частині визнання цього договору поновленим.

Крім того, суду не надано належних і допустимих доказів отримання відповідачкою ОСОБА_4 листа ФГ «Агрофірма «ОСОБА_7» з проектом додаткової угоди, а факт відмови від укладення додаткової угоди чи зволікання у її укладенні не оскаржено у судовому порядку. Сама ж додаткова угода не може бути визнана чинною так як не зареєстрована у встановленому чинним законодавством порядку.

Також суд зважає на те, що так як власниця земельної ділянки через фізичний стан не здатна виконати підпис то договір підписано у присутності свідків її донькою на її прохання, а тому достатніх доказів того, що укладений договір не відповідає волевиявленню сторони суд не вбачає.

Отримання представником орендодавця орендної плати за 2018 рік не може розглядатись судом як факт схвалення продовження строку дії договору оренди так як здійснено як компенсація за фактичне використання землі позивачем за взаємною домовленістю сторін з метою мінімізації збитків ФГ «Агрофірма «ОСОБА_7», яке встигло засіяти на спірній земельній ділянці озиму пшеницю.

З урахуванням встановлених судом обставин у задоволенні позову слід відмовити.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 5, 203,215, 371, 638, 640 ЦК України, 6, 15, 19, 33 Закону України «Про оренду землі», 10, 11, 88, 209, 213-215 ЦПК України суд, -

У Х В А Л И В

1. У задоволенні позову Фермерського господарства «Агрофірма «ОСОБА_7» до ОСОБА_4, Товариства з обмеженою відповідальністю «Садове» Васильківського району третя особа Васильківська районна державна адміністрація Дніпропетровської області про визнання недійсним договору оренди землі та про визнання поновленим (продовженим) договору оренди землі відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги до Дніпровського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення через Васильківський районний суд.

Повний текст рішення виготовлено 13 листопада 2018 року.

Суддя І.Г. Битяк