Справа № 357/5737/17
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 лютого 2018 року Білоцерківський міськрайонний суд Київської області у складі:

головуючого судді - Цуранова А. Ю. ,

при секретарі - Солом'яна Л. М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні суду м. Біла Церква справу за позовом ОСОБА_1 до 1) ОСОБА_2, 2) Приватного підприємства «Спеціалізоване підприємство «Юстиція», 3) Відділу примусового виконання рішень управління Державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Київській області про визнання недійсними результатів прилюдних торгів,

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду із даним позовом, мотивуючи його тим, що 15.05.2006 року між ним та ТОВ «Екобуд» було укладено договір №2/05 на участь фізичних осіб у частковому будівництві 95-кваритирного житлового будинку по вул. Семашко в м. Біла Церква. В лютому 2015 року позивачу стало відомо про наявність кримінальної справи стосовно керівника ТОВ «Екобуд», ознайомившись з якою йому стало відомо, що секції «В» та «Г» недобудованого будинку «Олександрійський замок», що розташований по вул. Семашко в м. Біла Церква були продані 02.08.2013 року з прилюдних торгів, переможцем торгів став відповідач ОСОБА_2 Позивач вважає, що дані торги відбулись з порушенням норм законодавства, яке діяло на момент їх проведення. Реалізація майна за цінами які значно нижчі від ринкових та порушення правил проведення прилюдних торгів привело до порушення прав позивача як інвестора на отримання квартири у вказаних секціях. За таких обставин позивач просить суд визнати недійсними прилюдні торги з реалізації майнових прав на нерухомість, що є об'єктом будівництва - багатоповерховий житловий будинок «Олександрійський замок», секції «В», «Г» розташований за адресою: м. Біла Церква Київська область, які відбулися 02.08.2013 року та оформлені протоколом №1-180/13/ПР-і/1, стягнути з відповідачів сплачений судовий збір.

У судовому засіданні представник позивача надав письмові пояснення щодо своїх позовних вимог, позовні вимоги підтримав, вважає їх обґрунтованими і правомірними та такими, що підлягають задоволенню з підстав, зазначених в позовній заяві.

Відповідачі в судове засідання не з'явились, про час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином.

Представник Відділу примусового виконання рішень управління Державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Київській області надіслав до суду заперечення проти позову, в яких зазначив, що позивач пропустив строк на оскарження результатів прилюдних торгів, просив суд відмовити в задоволенні позову повністю та вказав, що сторонами виконавчого провадження, а ні іншими особами процесуальні документи складені державним виконавцем, а також експертний висновок вартості реалізованого майна не оскаржені та не скасовані. Експертний висновок на момент підготовки та направлення заявки на примусову реалізацію манна боржнка був чинним, строк дії якого залишався чинним на весь період примусової реалізації майна, що передбачено ст.. 58 ЗУ «Про виконавче провадження», оскільки оцінка майна проведена 25.01.2013 року, який має чинність протягом шести місяців, а заявку на примусову реалізацію державний виконавець подав 06.06.2013 року. Після чого у відповідності до Тимчаслового положення між Головним управлінням юстиції в Київській області та ПП «СП»Юстиція» укладено договір про надання послуги з реалізації арештованого майна від 09.07.2013 року. Оскільки згідно ЗУ «Про іпотеку» учасник торгів №6 не сплатив кошти за придбаний лот, інших учасників було письмово повідомлено про право бути оголошеним переможцем прилюдних торгів, з усіх інших учасників виявив бажання лише учасник №2 - ОСОБА_2 Інші учасники прилюдних торгів бажання про придбання майна не виявили та результати прилюдних торгів не оскаржували.

Суд, заслухавши пояснення представника позивача, вивчивши письмові матеріали справи, дійшов висновку, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

15.05.2006 року між позивачем та ТОВ «Екобуд» укладено договір №2/05 на участь фізичних осіб у частковому будівництві 95-кваритирного житлового будинку по вул. Семашко в м. Біла Церква, що підтверджується копією договору (а.с. 7.) Відповідно до розділу 1 договору ТОВ «Екобуд» взяв на себе зобов'язання виконати будівництво 95-квартирного житлового будинку по вул. Семашко в м. Біла Церква та після закінчення будівництва передати ОСОБА_1 2-кімнатну квартиру на 4 поверсі загальною площею 77,02 м.кв. (секція «В»).

В 2014 році стосовно керівника ТОВ «Екобуд» Роман М.П. відкрито кримінальне провадження за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 4 ст. 191 КК України, а в 2015 році позивачем було подано заяву про визнання його потерпілим по вказані кримінальній справі (а.с. 6), ознайомившись з якою йому стало відомо, що секції «В» та «Г» недобудованого будинку «Олександрійський замок», що розташований по вул. Семашко в м. Біла Церква були продані 02.08.2013 року з прилюдних торгів.

В судовому засіданні представник позивача зазначив, що в 2015 році позивача було визнано потерпілим по вищевказаній кримінальній справі та в цьому ж році він ознайомився з матеріалами справи.

Судом встановлено, що 30.09.2009 року Господарським судом Київської області у справі №9/053-09 задоволено позов Акціонерного комерційного банку «Трансбанк» про стягнення боргу з ТОВ «Екобуд». Постановою Підрозділу примусового виконання рішень Відділу Державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Київській області від 18.12.2009 р. відкрито виконавче провадження № 16514250 з примусового виконання наказу № 9/053-09, виданого Господарським судом Київської області 30.09.2009 р. про стягнення з ТОВ „Екобуд" на користь АКБ „Трансбанк" суми боргу у розмірі 5 852 609,06 грн. (а.с. 67-68).

Постановою Підрозділу примусового виконання рішень Відділу Державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Київській області від 25.01.2013 р. призначено ТОВ „Українська експертна група" експертом, суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання у виконавчому провадженні з примусового виконання наказу № 9/053-09, виданого господарським судом Київської області 30.09.2009 р. та доручено останньому надати письмовий висновок, звіт про оцінку майна (акт оцінки майна).

Згідно Висновку з незалежної оцінки майна: майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва - багатоповерховий житловий будинок „Олександрійський замок" секція „В", „Г", розташований за адресою: вул. Семашко, м. Біла Церква, Київська область, складеного ТОВ „Українська експертна група", ринкова (початкова ціна на прилюдних торгах, аукціоні) вартість об'єкту оцінки, станом на 25.01.2013 р. становить 588 294, 10 грн. (а.с. 13).

У червні 2013 р. відділом примусового виконання рішень Управління Державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Київській області подано ПП „Спеціалізоване підприємство юстиція" заявку на реалізацію арештованого майна згідно з Актом опису й арешту майна від 22.01.2013 р. та висновком з незалежної оцінки майна (а.с. 69).

Як встановлено судом, 02.08.201 3р. ПП „Спеціалізоване підприємство юстиція" проведено прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна, на яких були присутні учасники торгів (а.с. 9). За результатами торгів переможцем було визначено учасника під №6 - ПБК «ЕКО» в особі ген. Директора - Роман М.П. із запропонованою продажною ціною 7 000 000 грн., про що за наслідками проведення вказаних прилюдних торгів було складено протокол №1-180/13/ПР-і від 02.08.2013р. проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна. (а.с. 10).

У зв'язку із тим, що переможцем прилюдних торгів, що відбулись 02.08.2013 р., а саме учасником № 6 не було внесено всієї належної до сплати суми, 10.09.2013 р. складено та підписано протокол № 1-180/13/ПР-і/1 проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, виданий в порядку ч. 3 ст. 46 Закону України „Про іпотеку", згідно з яким визначено переможця прилюдних торгів учасника №2 - ОСОБА_2 із запропонованою продажною ціною 590 000 грн. (а.с. 11).

В рамках вищезазначеного кримінального провадження 10.06.2014 року було винесено постанову про призначення судово-будівельної експертизи та призначено експертизу. Згідно висновку за результатами проведення комісійної судової будівельно-технічної експертизи № 6947/6948/14-42 від 07.11.2014 року ринкова вартість об'єкту оцінки, станом на 25.01.2013 року становить 2603903,97 грн. (а.с. 17-23).

Згідно рецензії на звіт незалежної оцінки майна від 30.12.2015 року висновок з незалежної оцінки майна від 25.01.2013р. складений ТОВ „Українська експертна група" визнаний таким, що не відповідає вимогам нормативно-правових аків з оцінки майна, є неякісним та непрофесійним і не може бути використаний (а.с. 15-16).

Згідно з ч.1, 2, 3, 4, 5 ст.43 Закону України "Про іпотеку" прилюдні торги проводяться в двомісячний строк з дня одержання організатором прилюдних торгів заявки державного виконавця на їх проведення. Початкова ціна продажу предмета іпотеки встановлюється рішенням суду або за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем, а якщо вони не досягли згоди, - на підставі оцінки, проведеної відповідно до законодавства про оцінку майна і майнових прав та професійну оціночну діяльність, при цьому початкова ціна продажу майна не може бути нижчою за 90 відсотків його вартості, визначеної шляхом його оцінки. Організатор прилюдних торгів не пізніше ніж за 15 днів до дня початку прилюдних торгів публікує за місцезнаходженням предмета іпотеки принаймні в двох місцевих друкованих засобах масової інформації повідомлення про проведення прилюдних торгів. У повідомленні зазначається інформація про день, час, місце проведення прилюдних торгів, опис предмета іпотеки, що підлягає продажу, місце, де можна отримати додаткову інформацію про умови проведення прилюдних торгів та іншу необхідну інформацію. Організатор прилюдних торгів забезпечує будь-якій зацікавленій особі доступ до інформації про умови проведення прилюдних торгів та про предмет іпотеки, що підлягає продажу. Не пізніше дня публікації повідомлення про проведення прилюдних торгів у засобах масової інформації організатор прилюдних торгів письмово сповіщає державного виконавця, іпотекодавця, іпотекодержателя та всіх осіб, що мають зареєстровані у встановленому законом порядку права та вимоги на предмет іпотеки, про день, час і місце проведення прилюдних торгів та про початкову ціну продажу майна.

Відповідно до ч.1, 3 ст.46 Закону України "Про іпотеку" переможець прилюдних торгів протягом десяти робочих днів з дня підписання протоколу перераховує кошти за придбане на торгах майно на зазначений у протоколі банківський рахунок органу державної виконавчої служби. Якщо покупець не внесе всієї належної до сплати суми в десятиденний строк, гарантійний внесок йому не повертається, а наступний учасник, що запропонував найвищу ціну, не нижчу за початкову ціну продажу, оголошується переможцем прилюдних торгів. За його відсутності або відмови прилюдні торги оголошуються такими, що не відбулися. Гарантійний внесок не повертається також учаснику торгів, який став переможцем торгів, але відмовився підписати протокол.

Відповідно до ч.3 ст.58 Закону України "Про виконавче провадження" (у редакції на час існування спірних відносин) державний виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки, вони мають право подати державному виконавцю заперечення в десятиденний строк з дня надходження повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна рекомендованим листом за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим державним виконавцем.

Згідно з ч.4 ст.58 Закону України "Про виконавче провадження" у разі заперечення однією із сторін проти результатів оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, державний виконавець призначає рецензування звіту про оцінку майна. Витрати, пов'язані з рецензуванням звіту, несе сторона, яка заперечує проти результатів оцінки. У разі незгоди з оцінкою, визначеною за результатами рецензування, сторони мають право оскаржити її в судовому порядку в десятиденний строк з дня отримання відповідного повідомлення.

Відповідно до ч.5 ст.58 Закону України "Про виконавче провадження" звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні вважається чинним протягом шести місяців з дня його підписання суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно.

Відповідно до п.3.2 Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна", затвердженого наказом Міністерства юстиції України №68/5 від 27.10.1999р., спеціалізована організація проводить прилюдні торги за заявкою державного виконавця, в якій зазначається початкова вартість майна, що виставляється на торги, за експертною оцінкою, та інші відомості, передбачені Інструкцією.

Як вбачається з матеріалів справи спірні прилюдні торги з реалізації нерухомого майна, всупереч ст.58 Закону України „Про виконавче провадження" були проведені після спливу чинності (шести місяців) висновку з незалежної оцінки майна від 25.01.2013р., складеного ТОВ „Українська експертна група".

Судом не приймаються доводи позивача про те, що у експертному висновку від 25.01.2013 р. занижено початкову вартість реалізованого майна і це є порушенням процедури реалізації майна позивача, оскільки для визначення такої вартості державний виконавець діяв у межах визначених законодавством України повноважень, даний висновок не оскаржувався та не скасований.

Заперечення позивача щодо неправомірного визначення організатором торгів - ПП „Спеціалізоване підприємство юстиція" переможця торгів є необґрунтованими та не відповідають фактичним обставинам, оскільки з протоколу проведення прилюдних торгів вбачається, що з усіх інших учасників виявив бажання придбати лот лише учасник №2 - ОСОБА_2 (а.с. 11 ).

Разом з тим, відповідач у своїх запереченнях зазначив, що станом на час подання даного позову до суду, пропущено строк на оскарження прилюдних торгів.

Як встановлено судом, у спірних відносинах звернення стягнення відбувалось на майно, яке знаходилось в іпотеці за іпотечним договором б/н від 16.05.2008 р.

Відповідно до ст. 48 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель, іпотекодавець, боржник та будь-який учасник прилюдних торгів вправі протягом трьох місяців з дня проведення торгів оскаржити їх результати в суді за місцезнаходженням нерухомого майна.

Отже, законом встановлений спеціальний строк на оскарження торгів з реалізації іпотечного майна у три місяці, який обчислюється з дня проведення торгів. Даний висновок підтверджується також правовим висновком Верховного суду України, викладеним у постанові від 05.04.2017р. у справі №6-1375цс16, що у справах про визнання недійсними прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, що перебуває в іпотеці, підлягає застосуванню спеціальна позовна давність, передбачена ст.48 Закону України «Про іпотеку»

Як вбачається з матеріалів справи, спірні торги відбулися 02.08.2013р. та 10.09.2013р., а строк встановлений ст.48 Закону України "Про іпотеку" минув відповідно 02.11.2013р. та 10.12.2013 р., при цьому з позовом у цій справі позивач звернувся до суду лише в травні 2017 р., тобто з пропуском строку, встановленого ст. 48 Закону України "Про іпотеку".

За змістом ст. 48 Закону України "Про іпотеку" спеціальний строк на оскарження спірних торгів з реалізації іпотечного майна у три місяці обчислюється саме з дня проведення торгів, і не містить інших посилань на момент можливості звернення позивача з таким позовом до суду.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про необхідність відмови в задоволенні позову.

Керуючись статтями 12, 13, 81, 258,259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_1, ідентифікаційний код: НОМЕР_1) - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов'язки, мають право оскаржити рішення суду до Апеляційного суду Київської області, в порядку встановленому законом, повністю або частково протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Суддя А. Ю. Цуранов