Провадження № 2/761/2924/2018
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 червня 2018 року Шевченківський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді Юзькової О.Л.,

при секретарі Голопич Н.Р. ,

за участі

представника позивача ОСОБА_1

представника ПАТ «Альфа Банк» Левчук О.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в приміщенні суду за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Публічного акціонерного товариства «Альфа Банк», ОСОБА_4, треті особи: ОСОБА_5, Товариство з обмеженою відповідальністю «Центр Енергогаз України», Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевчук Зоя Миколаївна про визнання недійсним договору іпотеки ,-

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_3 звернувся до Шевченківського районного суду м. Києва з даним позовом про визнання недійсним п. 1.2, п. 3.1. та п. 3.2. Іпотечного договору № 800003540-И від 02.04.2008 року в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру, яка розміщена за адресою: АДРЕСА_2, визначена у Іпотечному договорі як «Об'єкт будівництва № 10, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 90, 26 кв.м. та житловою 46,49 кв.м.», що укладений між ОСОБА_8 та ПАТ «Альфа банк», виключення запису про право власності № 13970323 від 31.03.2016 року про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 за ПАТ «Альфа-банк» та зняття заборони відчуження на квартиру АДРЕСА_2 та виключення з Державного реєстру іпотек записів про обтяження. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що між ним, ОСОБА_5 та ТОВ «Центр «Енергогаз України» 03 червня 2008 року було укладено договір про уступку права вимоги, відповідно до умов якого сторони домовилися про уступку ОСОБА_5, ОСОБА_3 права вимоги за Договором від 11 січня 2006 року № Б-3-78 дольової участі у будівництві житлового будинку по АДРЕСА_2 та Договору про уступку права вимоги від 03 червня 2008 року. У подальшому, на виконання умов Договору про відступлення права вимоги, Довідки про стовідсоткове інвестування загальної площі Об'єкту дольової участі від 29.05.2009 року № 05/1 та акту приймання-передачі квартири від 03.06.2008 року, за Позивачем було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_2, загальною площею 90,10 кв.м., житловою площею 46,40 кв.м., згідно свідоцтва про право власності від 30 червня 2009 року, яке видане Головним управлінням житлового забезпечення У 2016 році позивачу стало відомо, що 02.04.2008 року між ОСОБА_4 та ЗАТ «Альфа Банк», правонаступником якого є ПАТ «Альфа Банк», було укладено Кредитний договір № 800003540, згідно умов якого ОСОБА_4 було надано у кредит грошові кошти у розмірі 7 805 700,00 грн. із сплатою 17% річних. З метою забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором між банком та ОСОБА_4 02.04.2008 року був укладений іпотечний договір №800003540-И, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевчук З.М., предметом якого є майнові права на об'єкт будівництва № 10, що знаходиться по АДРЕСА_1, загальна проектна площа 90, 23 кв.м., житлова площа 46, 69 кв.м. Наявність Іпотечного договору, на думку позивача, порушує його права та охоронювані законом інтереси, на володіння, користування та розпорядження належною йому на праві власності квартири. Позивач вважає, що ОСОБА_4 та ПАТ «Альфа-банк» здійснили дії, що призводять до втрати права власності на проінвестовану нерухомість, та що укладений іпотечний договір, порушують його право власності на квартиру. На підставі чого, ОСОБА_3 просив визнати частково недійсним Іпотечний договір в частині передачі в іпотеку майнових прав на вищезазначену квартиру; зняти заборону на відчуження квартири та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою та запис про реєстрацію за ПАТ «Альфа-Банк» права власності на вказану вище квартиру.

Ухвалою Шевченківського районного суд м. Києва від 19 липня 2016 у справі відкрито провадження.

Розпорядженням Шевченківського районного суду м. Києва № 01-08-1403 від 28.11.2017 року у відповідності до п. 2.3.50 Положення про автоматизовану систему документообігу суду призначено повторний автоматичний розподіл справи.

Ухвалою суду від 27.02.2018 року, у зв'язку з набранням чинності 15 грудня 2017 року змін, внесених до ЦПК України в судовому засіданні вирішено питання про розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

У встановлений судом строк, відповідачі будучи повідомлений належним чином, відзив на позов не подали.

У судовому засіданні представник позивача пред'явлені позовні вимоги підтримала, просить задовольнити.

Представник Відповідача ПАТ «Альфа Банк» заперечив проти пред'явленого позову та просив відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Відповідач ОСОБА_4 у судове засідання, будучи належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, не з'явився та не забезпечив участь своїх представників.

Треті особи ОСОБА_5 та представник ТОВ «Центр Енергогаз України» будучи належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, у судове засідання не також не з'явились.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевчук З.М. направила в адресу суду заяву про розгляд справи у її відсутності.

Суд вислухавши пояснення учасників процесу, дослідивши письмові докази, всебічно перевіривши обставини, вважає встановленим наступне.

Встановлено, що 11 січня 2006 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Центр «Енергогаз України» та ОСОБА_4 було укладено договір № Б-3-78 дольової участі у будівництві житлового будинку по АДРЕСА_1 з подальшими доповненнями, відповідно до умов якого ОСОБА_4 взяв участь в інвестуванні будівництва житлового будинку, розташованого по АДРЕСА_1, а ТОВ «Центр «Енергогаз України» зобов'язалося після закінчення будівництва та введення будинку в експлуатацію передати йому документи для оформлення права власності на частину новозбудованого житла, а саме трикімнатної квартири № 78 на третьому поверсі.

02 квітня 2008 року між ЗАТ «Альфа-Банк» та ОСОБА_4 було укладено Кредитний договір № 800003540, відповідно до умов якого банк надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання, кредит у розмірі 7 800 705 грн., під - 17,00% річних з датою остаточного повернення кредиту - 02.04.2018 року.

В цей же день між ЗАТ «Альфа-Банк», правонаступником якого є ПАТ «Альфа-Банк» та ОСОБА_4 було укладено Іпотечний договір № 800003540-И, відповідно до умов якого, ОСОБА_4, як іпотекодавець у забезпечення виконання ним зобов'язання, визначеного у статті 2 цього договору, передав позивачу, як іпотекодержателю в іпотеку майнові права на об'єкт дольової участі, будівництво якого не завершено та який стане власністю іпотекодавця в майбутньому, а іпотекодержатель прийняв його в іпотеку та набув право одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки у повному обсязі переважно перед іншим кредиторами іпотекодавця, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до п. 2.1 Іпотечного договору, Іпотекою забезпечується кожна та всі із вимог іпотекодержателя, що випливають із основного договору із всіма змінами та доповненнями до нього , або можуть виникнути на підставі нього у майбутньому за умовами якого іпотекодавець зобов'язується перед іпотекодержателем повернути наданий йому кредит не пізніше 02.04.2018 року в розмірі 7 800 705,00 грн., сплатити проценти за користування кредитом згідно умов основного договору, сплатити пеню за простроченім повернення кредиту та/або сплати процентів за користування кредитом, а також здійснювати всі інші платежі в порядку та на умовах, що визначені основним договором та законом.

Згідно п. 3.1 Іпотечного договору, предметом іпотеки за цим договором є майнові права на об'єкт дольової участі, будівництво якого не завершене та який є власністю іпотекодавця в майбутньому.

03 червня 2008 року між ОСОБА_4, ОСОБА_5 та ТОВ «Центр «Енергогаз України» було укладено договір про уступку права вимоги, відповідно до умов якого сторони домовилися про уступку ОСОБА_4 ОСОБА_5 права вимоги за Договором від 11 січня 2006 року № Б-3-78 дольової участі у будівництві житлового будинку по АДРЕСА_1, укладеного між ОСОБА_4 та ТОВ «Центр «Ннергогаз України» .

За цим договором ОСОБА_5 набув всі права та обов'язки ОСОБА_4 за основним договором, в тому числі права вимоги від ТОВ «Центр «Енергогаз України» передачі частини новозбудованого житла.

03 червня 2008 року між ОСОБА_5,ОСОБА_3 та ТОВ «Центр «Енергогаз України» було укладено договір про уступку права вимоги, відповідно до умов якого сторони домовилися про уступку ОСОБА_5 ОСОБА_3 права вимоги за Договором від 11 січня 2006 року № Б-3-78 дольової участі у будівництві житлового будинку по АДРЕСА_1 та Договору про уступку права вимоги від 03 червня 2008 року.

Після завершення будівництва, позивач отримав свідоцтво про право власності на квартиру АДРЕСА_1, яка складається з 3 кімнат, житловою площею 46,40 кв.м., загальною площею 90,10 кв.м, видане йому Головним управлінням житлового забезпечення 30.06.2009 року та зареєстрованого КП «КМБТІ та РПВ на ОНМ» 02.07.2009 р. за реєстровим №9921 в реєстровій книзі д. 2086-261.

Як свідчить Інформаційна довідка з Державного реєстр речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкту нерухомого майна № 92833877 від 25.07.2017 року, що наявна у матеріалах справи, на підставі укладеного між відповідачами Іпотечного договору від 02.04.2008 року № 800003540-И, внесено записи до Державного реєстр іпотек та заборон відчуження.

Як свідчить довідка, записи про державну реєстрацію іпотек та заборони відчуження внесено 02.12.2011 року за реєстраційним номером іпотеки 11919728 та реєстраційний номер обтяження 11919391 від 02.12.2011 року.

В забезпечення виконання зобов»язань ОСОБА_4 за Договором кредиту було укладено Іпотечний договір від 02.04.2008 року № 800003540-И, за яким в іпотеку передано майнові права на незавершену будівництвом об'єкт будівництва № 10, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною проектною площею 90,23 кв.м.

На час укладення спірного Іпотечного договору стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об»єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст.190 ЦК України майном як особливим об»єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість, що є об»єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна, як об'єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом Іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Аналогічний правовий висновок міститься в постанові Верховного Суду України від 17.04.2013 р. по справі №6-8цс13 та постанові від 25.09.2013 р. у справі №6-91цс13.

У Постанові від 17.04.2013 р. №6-8цс13 Верховний Суд України дійшов висновку про те, що предметом правового регулювання Закону України від 19.06.2003 р. №979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» є відносини, що виникають з приводу іпотечного боргу внаслідок невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не з приводу забезпечення кредитного договору, що був укладений між сторонами.

Під час укладення Іпотечного договору були порушені положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на час укладення спірного договору, оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки.

У постанові від 25.09. 2013 р. у справі №6-91цс13 Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що майнове право, яке є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Враховуючи викладене, не можна вважати майнові права, які є предметом спірного Іпотечного договору від 02.04.2008 р. - нерухомим майном.

Частиною1 ст. 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до положень ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, що діяла на момент укладення Іпотечного договору, предметом іпотеки могли бути один або декілька об'єктів нерухомого майна; об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю Іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що Іпотекодавець може документально підтвердити право набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому; частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом; предметом іпотеки могли бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти чи відчужувати об'єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.

За приписами ст.ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

В той же час, відповідно до вимог ст.16 Закону України «Про іпотеку» передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Згідно ст.3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

За ч. 1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» - іпотечний договір повинен містити таку істотну умову, як опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення. При цьому ч. 2 ст. 18 Закону окремо передбачала, що у разі відсутності в іпотечному договорі однієї із вказаних вище істотних умов, він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що Іпотечний договір від 02.04.2008 року № 800003540-И, було укладено з порушенням ст.5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час укладання оспорюваного договору, а тому відповідно до вимог ч.1 ст.215 та ч.1 ст.203 ЦК України його слід визнати недійсним, задовольнивши в цій частині позовні вимоги

За змістом статей 215, 216 Цивільного кодексу України вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності можуть бути заявлені як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

Оскільки оспорюваним Іпотечним договором передано в іпотеку майнові права на квартиру, яка належать ОСОБА_3, то позивач відповідно до положень статей 15, 16, 215, 216 ЦК України, має право оспорити зазначений іпотечний договір в судовому порядку, оскільки указані договори стосуються його прав та інтересів. Вказана позиція наведена у постанові Верховного суду України у справі № 6-2994цс15 від 20.04.2016 року.

Приписами п. 5 статті 3 Закону України «Про іпотеку» визначено, що Іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов»язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

На підставі Іпотечного договору, що був укладений між відповідачами було накладено заборону на відчуження предмету іпотеки, а також, у відповідності до вимог ст.4 Закону України «Про іпотеку», оспорюваний договір було зареєстровано в державному реєстрі іпотек за № 11919728 від 02.12.2011 року.

Разом з тим, відповідно ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. Тому обґрунтованою є похідною від основної, вимога про вилучення з реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та з державного реєстру іпотек записів зроблених на підставі оспорюваного договору.

Статтею 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV , визначено, що у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 1 січня 2013 року, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується.

З огляду на викладене підлягає задоволенню і вимога позивача щодо вилучення записів про заборону відчуження та в державному реєстрі іпотек за № 11919728 від 02.12.2011 року.

Виходячи з наведеного, керуючись ст.ст. 2-5,11-13,76-81,141,279,280,284,287,352,354 ЦПК України, ст.ст. 203,215 ЦК України, Законом України «Про іпотеку», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» суд, -

ВИРІШИВ

Позов ОСОБА_3 до Публічного акціонерного товариства «Альфа Банк», ОСОБА_4, треті особи: ОСОБА_5, Товариство з обмеженою відповідальністю «Центр Енергогаз України», Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевчук Зоя Миколаївна про визнання недійсним договору іпотеки задовольнити.

Визнати недійсним п. 1.2, п. 3.1. та п. 3.2. Іпотечного договору № 800003540-И від 02.04.2008 року в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру, котра розміщена за адресою: АДРЕСА_2, визначена у Іпотечному договорі як «Об'єкт будівництва № 10, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 90, 26 кв.м. та житловою 46,49 кв.м.»

Виключити з державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності № 13970323 від 31.03.2016 року про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 за ПАТ «Альфа-банк».

Зняти заборону відчуження на квартиру АДРЕСА_2 та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Апеляційного суду м. Києва, в порядку ст.ст. 353-357 ЦПК України з урахуванням п. 15.5. Перехідних положень ЦПК України (в редакції від 03.10.2017 р.) протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту рішення через Шевченківський районний суд м. Києва.

Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя: