Провадження № 2/344/1268/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 січня 2018 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський міський суд Івано-Франківської області в складі:

головуючого-судді Татарінової О.А.,

секретаря Бухвак І.С.,

представників позивачів ОСОБА_1, ОСОБА_2,

представника відповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у м. Івано-Франківську цивільну справу за позовом ОСОБА_4 «Каменяр 1» до ОСОБА_5, ОСОБА_6 недержавного пенсійного фонду Національного банку України, ОСОБА_7 про переведення прав та обовязків покупця, визнання договору дарування недійсним, -

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_4 «Каменяр 1», з урахуванням уточненої позовної заяви (а.с.70-76) звернувся з позовом до ОСОБА_5, ОСОБА_6 недержавного пенсійного фонду Національного банку України, ОСОБА_7 про переведення прав та обовязків покупця, визнання договору дарування недійсним. В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 01.01.2017 року між позивачем та ОСОБА_6 недержавним пенсійним фондом Національного банку України було укладено договір оренди нерухомості № 250О-3/3, згідно якого було передано позивачу в стровокове платне користування нежитлову будівлю (їдальню) загальною площею 656,9кв.м., яка розташована за адресою: вул. Макухи, 41-а в м. Івано-Франківськ, зі строком оренди 31.12.2017 року. Зазначений об'єкт нерухомості винаймався з 2011 року, договори найму постійно переукладались. Позивачу стало відомо, що вказану нежитлову будівлю, яка перебуває у його користуванні, ОСОБА_6 недержавним пенсійним фондом Національного банку України було продано ОСОБА_5 згідно договору купівлі-продажу нерухомого майна від 07.06.2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_8 та зареєстрованого в реєстрі № 333, за результатами електронних торгів. Про свій намір продати зазначений об'єкт нерухомості ОСОБА_6 недержавний пенсійний фонд Національного банку України позивача не повідомляв. Позивач мав і має намір скористатись переважним правом наймача на придбання майна у разі його продажу наймодавцем. Позивачу також стало відомо про те, що ОСОБА_5 було відчужено ОСОБА_7 спірне нерухоме майно на підставі договору дарування від 06.09.2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_9 та зареєстровано в реєстрі за № 562. Вважає цей договор дарування недійсним, оскільки спочатку ОСОБА_6 недержавним пенсійним фондом Національного банку України було відчужено ОСОБА_5 без відома позивача спірне нерухоме майно, яке на момент його відчуження перебувало в користуванні позивача як наймача, чим порушено його право, закріплене в ст. 777 ЦК України. Позивачем у спірній будівлі, яке перебуває у його володінні та користуванні, ведеться господарська діяльність налагоджене виробництво дитячих меблів з 2001 року. Як слідує з тексту договору купівлі-продажу нерухомого майна від 07.06.2017 року, ОСОБА_5 було достеменно відомо про перебування спірного майна в користуванні позивача як наймача. Потім ОСОБА_5 було безоплатно відчужено (подаровано) ОСОБА_7 спірне нерухоме майно, яке на момент його відчуження наймав позивач та в судовому порядку заявив про свій намір реалізувати право шляхом подання позову про переведення прав та обовязків. У звязку з цим у позивача є підстави вважати, що відповідач ОСОБА_5 не мав бажання використовувати спірне нерухоме майно для власних потреб за його призначенням, тобто отримувати вигоди з цього майна як нерухомості, оскільки менш ніж за три місяці після цього придбання подарував його відповідачу ОСОБА_7 з цього вбачається, що оспорюваний договір дарування носить фіктивний характер, оскільки його вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим договором дарування, так як ОСОБА_5 не міг подарувати ОСОБА_7, а вона прийняти у ОСОБА_5 майно, яким той не володів та не користувався на момент укладання договору дарування. На підставі наведеного просив суд визнати недійсним договір дарування від 06.09.2017 року, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_10, посвідчений приватним нотаріусом Київського МНО ОСОБА_11 та зареєстрованого за № 562, перевести на ОСОБА_4 «Каменяр 1» права та обов'язки покупця по договору купівлі-продажу нерухомого майна від 07.06.2017 року, укладеному між ОСОБА_6 недержавним пенсійним фондом Національного банку України як продавцем та ОСОБА_5 як покупцем, посвідченому приватним нотаріусом Київського МНО ОСОБА_8 та зареєстрованого в реєстрі за № 333, стягнути з відповідачів судові витрати.

ОСОБА_4 позивача голова кооперативу ОСОБА_1та адвокат ОСОБА_2 в судовиму засіданні заявлені вимоги підтримали з мотивів, викладених в позовній заяві, просив позов задовольнити.

ОСОБА_4 відповідача ОСОБА_6 недержавного пенсійного фонду Національного банку України ОСОБА_3 в судовому засіданні позов заперечила, посилаючись на письмове заперечення (а.с.81-83), що договір оренди нерухомості від 01.01.2017 року має термін дії до 31.12.2017 року, а обєкт нерухомого майна за цим договором було передано позивачу у платне строкове користування, та відповідно до вимог Господарського кодексу України, орендар має право на викуп оренди, якщо таке передбачено умовами договору. Переважне право на викуп предмета договору найму перед іншими покупцями наймач має лише за рівних інших умов договору купівлі-продажу, тобто норма статті 777 ЦК України не передбачає безумовного права наймача на привілейоване придбання орендованого майна. Вказаний договір оренди від 01.01.2017 року не містить будь-яких застережень про те, що у разі продажу обєкта нерухомого майна орендар має переважне та /або першочергове право на придбання обєкту нерухомого майна. Відповідачем було розміщено оголошення про продаж обєкту нерухомого майна через електронний майданчик www.zakupki.prom.ua, що є загальнодоступною інформацією, при цьому ОСОБА_6 недержавний пенсійний фонд Національного банку України намагався відчужити даний обєкт неодноразово, у тому числі позивачу, однак позивач з невідомих причин не брав участі в електронних торгах, хоча обєктивно мав таку можливість. Крім цього, ОСОБА_6 недержавний пенсійний фонд Національного банку України декілька разів безпосередньо пропонував позивачу укласти договір за ціною не нижче оцінки, встановленої фаховим експертом, проте позивач відмовлявся від укладення відповідного договору посилаючись на відсутність коштів. Вважає вимоги позивача необґрунтованими та безпідставними, просив в задоволенні позову відмовити.

Відповідачі ОСОБА_5 та ОСОБА_10 в судове засідання не з'явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Причину неявки суду не повідомлено.

Згідно зі ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства.

Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. суд розглядає цивільні справи в межах заявлених вимог і на підставі представлених сторонами доказів.

Відповідно до ч.3 ст.12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ст. ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Відповідно до копії витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, ОСОБА_6 недержавному пенсійному фонду Національного банку України на підставі договору купівлі-продажу від 05.07.2010 року на праві приватної власності належить нерухоме майно Їдальня за адресою: Івано-Франківська область, м. Івано-Франківськ, вул. Макуха І. (вул. Порайка), будинок 41 а (а.с.24).

01.01.2017 року між ОСОБА_6 недержавним пенсійним фондом Національного банку України (орендодавцем), від імені якого на підставі Договору про управління активами ОСОБА_6 недержавного пенсійного фонду Національного банку України №3/3 від 27.12.2007 року виступає Департамент з управління діяльністю ОСОБА_6 недержавного пенсійного фонду Національного банку України в особі директора Департаменту з управління діяльністю ОСОБА_6 недержавного пенсійного фонду Національного банку України ОСОБА_12 та КООП «Каменяр 1» в особі голови ОСОБА_1, що діє на підставі статуту, укладено Договір оренди нерухомості № 250О-3/3, у відповідності до якого в порядку та на умовах, визначених цим договором, орендодавець передає, а орендар зобовязується прийняти в платне користування нежитлові будівлі та сплачувати орендодавцеві орендні платежі. Об'єкт оренди - нежиле приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Макухи, 41-а, площа нежилого приміщення складає 656,9 кв.м., балансова вартість обєкту становить 1619000,00грн. Строк оренди з моменту підписання договору по 31 грудня 2017 року (а.с.6-10,106-110).

Зазачене нежиле приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Макухи, 41-а, площа нежилого приміщення складає 656,9 кв.м. перебуває в оренді позивача з 05.08.2010 року, що підтверджується копіями договорів оренди ( а.с.127-137).

Відповідно до картки рахунку та платіжних доручень позивачем вчасно та в повному обсязі вносилася орендна плата за договором оренди ( а.с.141-147).

Відповідно до ст. ст. 759, 793 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 ЦК України). Отже, наведені норми ЦК України, які регулюють порядок укладення договору найму (оренди), також передбачають тимчасове та оплатне користування майном, письмову форму договору й нотаріальне його посвідчення договорів щодо нерухомого майна строком на три роки і більше.

Судом встановлено, що при поданні позовної заяви до суду Договір оренди № 250О-3/3 від 01.01.2017 року є діючим та не розірваним Сторонами. Його укладено в письмовій формі та передбачено сплату орендної плати.

Позивачем також надано до суду Акт № 1 прийому-передачі нежилого приміщення в оренду від 01.01.2017р. (а.с.11).

07.06.2017 року між ОСОБА_6 недержавним пенсійним фондом Національного банку України та ОСОБА_5 було укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського МНО ОСОБА_8, зареєстрований в реєстрі № 333 (а.с.12-14, 27-30,102-105), що також підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.31-33).

Згідно ч. 1 ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

У відповідності до умов Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 07.06.2017 року, ОСОБА_6 недержавний пенсійний фонд Національного банку України (продавець) передає у власність ОСОБА_5 (покупцеві) (як переможцю електронних торгів з продажу активів ОСОБА_6 недержавного пенсійного фонду Національного банку України, проведеного 25.05.2017 року згідно протоколу електронних торгів № UA-PS-2017-05-04-000003, складеного оператором через електронний майданчик якого було заведено інформацію про лот: ТОВ «ЗАКУПКИ.ПРОМ.УА»), а покупець приймає у власність належне продавцю на праві власності нерухоме майно, яке за правовстановлюючим документом значиться як Їдальня, загальною площею 656,9 кв.м. позначена на плані літерою А, розташована за адресою: Івано-Франківська область, місто Івано-Франківськ, вулиця Макухи І., будинок 41а, та сплачує за нього передбачену цим договором грошову суму.

Листом від 19.06.2017 року ОСОБА_13 "Каменяр1" просив ОСОБА_6 недержавний пенсійний фонд Національного банку України повідомити про намір відчуження орендованого нежитлового приміщення за адресою: місто Івано-Франківськ, вулиця Макухи І., будинок 41а ( а.с.122-124).

Позивач зазначав, що має переважне право перед іншими особами на придбання цього нерухомого майна та право власності на це нерухоме майно підлягає визнанню за ним.

Згідно ч.1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

У відповідності до ч. 2 ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Згідно пункту 3.3. рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням приватного підприємства "Автосервіс" щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), справа N 1-46/2009 від 10.12.2009р., N 31-рп/2009, за частиною другою статті 777 Кодексу (435-15) "наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання". Зазначена норма міститься у параграфі 1 "Загальні положення про найм (оренду)" глави 58 Кодексу (435-15), отже її положення поширюються на всі види орендованого майна. У законі можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (частина друга статті 759 Кодексу) (435-15). Крім того, Кодексом (435-15) та іншим законом можуть встановлюватися особливості найму окремих видів майна (частина третя статті 760 Кодексу) (435-15).

П.3.5. рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням приватного підприємства "Автосервіс" щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), справа N 1-46/2009 від 10.12.2009р., N 31-рп/2009 передбачено, що у статті 777 Кодексу (435-15) визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній в рішенні у справі "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, заява N 8793/79" від 21.02.1986р. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві, як складової публічного інтересу, може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна.

Конституційний Суд України виходить з того, що держава при управлінні належним їй майном повноважна допускати цивільно-правові обтяження такого майна з метою залучення коштів до суспільних фондів (наприклад, передавати майно в заставу для отримання кредитів, в оренду для одержання орендних платежів тощо) або утримуватися від цього. Проте, встановлюючи відповідні обтяження, вона має враховувати, що у майбутньому право відчуження відповідного майна може бути обмежене цими обтяженнями.

Конституційний Суд України вважає, що положення частини другої статті 777 ЦК України щодо переважного права наймача на придбання майна, у разі його продажу, не порушує майнових прав власників.

Статтею 11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Так, положеннями ч. 2 ст. 777 ЦК України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Враховуючи, що чинне цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об'єкта оренди, передбаченого ч. 2 ст. 777 ЦК України, до спірних правовідносин застосовуються положень ст. 362 ЦК України, як до подібних правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності.

Аналогічна позиція викладена в Постанові Вищого господарського суду України від 05.03.2014р. № 5002-22/2388-2012.

З урахуванням того, що законодавчо не врегульовано питання щодо переведення прав та обов'язків покупця на підставі ст. 777 ЦК України, місцевим господарським судом застосовано аналогію закону, відповідно до ст. 8 ЦК України, якою визначено, що якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).(Постанова Вищого господарського суду України від 14.12.2010р. № 7/807).

Відповідно до ч. 1 ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Про проведення електронних торгів нежитлового приміщення, переобладнаного під меблевий цех, площею 656,90кв.м. за адресою: Івано-Франківська область, м. Івано-Франківськ, вул. Макухи, 41а, ОСОБА_6 недержавним пенсійним фондом Національного банку України було розміщене оголошення про продаж данного об'єкту нерухомого майна (а.с.91,92), та відповідно до копії протоколу електронних торгів № UA-PS-2017-05-04-000003 від 25.05.2017 року, зазначений спірний об'єкт нерухомості власником ОСОБА_6 недержавним пенсійним фондом Національного банку України було продано ОСОБА_5 як переможцю електронних торгів з продажу активів ОСОБА_6 недержавного пенсійного фонду Національного банку України (а.с.84-85), який згідно копій банківських виписок перерахував за нього грошові кошти передбачені договором (а.с.86-90).

Відповідно до ч.1 ст.283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно ч.1 ст.289 ГК України орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.

Отже, законодавець визначив конкретний спосіб судового захисту порушеного переважного права співвласника щодо купівлі частки у майні іншого співвласника, який не може бути змінений особою, переважне право якої було порушено та умови, за яких ця особа може звернутись до суду за захистом свого порушеного права.

За таких обставин, суд вважає, що право позивача не є порушеним та позивач не мав переважного права на викуп даного майна, оскільки договір оренди від 01.01.2017 року не містить будь-яких застережень про те, що у разі продажу обєкта нерухомого майна орендар має переважне право на придбання обєкту нерухомого майна, а в даних правовідносинах підлягають застосуванню саме спеціальні норми ст.289 ГК України. Крім того, ч.1 ст.362 ЦК України передбачене переважне право на купівлю за виключенням продажу з публічних торгів, а продаж відбувся ОСОБА_5 як переможцю електронних торгів з продажу активів ОСОБА_6 недержавного пенсійного фонду Національного банку України.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Статтею 717 ЦК України передбачено, що за договором дарування одна сторона передає або зобов'язується передати у майбутньому другій стороні безоплатно майно у власність.

Дарування майна іншим особам належить до виключного права власника майна, що є предметом договору дарування.

Як вбачається з копії Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.77-78), та копії договору дарування від 06.09.2017 року ( а.с.202-203) власником об'єкту нерухомого майна - Ідальні, загальною площею 656,9кв..м за адресою м. Івано-Франківськ, вул. Макухи , 41а, на підставі договору дарування від 06.09.2017 року, посвідченому приватним нотаріусом Київського МНО ОСОБА_9, зареєстрованого за № 562, є ОСОБА_10.

Ст. 203 ЦК України визначає загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Стаття 215 ЦК України визначає, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до постанови Пленуму Верховного Суду України N 9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» цивільні відносини щодо недійсності правочинів регулюються Цивільним кодексом України та іншими актами законодавства. При розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову застосовують норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішують справи . Згідно зі статтями 4, 10 та 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства. Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України). Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Посилання позивача на те, що відповідач ОСОБА_5 не мав бажання використовувати спірне нерухоме майно для власних потреб за його призначенням, оскільки менш ніж за три місяці після цього придбання подарував його відповідачу ОСОБА_7, оспорюваний договір дарування носить фіктивний характер, належними доказами не підтверджені. Крім того, оскільки судом не встановлено порушення прав позивача при укладенні договору купівлі-продажу, суд не вбачає підстав для визначення позивача заінтересованою особою, права якої порушені укладеним договором дарування.

Отже, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_13 «Каменяр 1» до ОСОБА_5, ОСОБА_6 недержавного пенсійного фонду Національного банку України, ОСОБА_7 про переведення прав та обовязків покупця, визнання договору дарування недійсним не знайшли свого підтвердження та не підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 2,4,12, 13, 81, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд-

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову ОСОБА_13 «Каменяр 1» до ОСОБА_5, ОСОБА_6 недержавного пенсійного фонду Національного банку України, ОСОБА_7 про переведення прав та обовязків покупця, визнання договору дарування недійсним відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено до апеляційного суду Івано-Франківської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Суддя: Татарінова О.А.

Повний текст рішення складено 25.01.2018 року.