Справа № 386/600/17
Провадження № 2/386/16/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 січня 2018 року смт. Голованівськ

Голованівський районний суд Кіровоградської області

В складі головуючого судді Гарбуз О. С.

з участю: секретаря судового засідання Фенюшиної Ю.Ю.,

представника позивача ОСОБА_1,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_2 «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_3 та ОСОБА_4 про визнання недійсним договору про встановлення емфітевзису та визнання укладеною додаткової угоди,

встановив:

ОСОБА_2 «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю звернулась до суду з позовом до ОСОБА_3 та ОСОБА_4 про визнання недійсним договору про встановлення емфітевзису та визнання укладеною додаткової угоди, посилаючись на те, що 21 квітня 2010 року між товариством з обмеженою відповідальністю ОСОБА_2 «Зоря», правонаступником якого є позивач, та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі №728, за яким остання передала товариству в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 2,72 га., яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області, строком на 5 років з дня набрання чинності цим договором. Державну реєстрацію договору оренди землі №728 було проведено 01.04.2011 року. 22 грудня 2011 року між товариством з обмеженою відповідальністю ОСОБА_2 «Зоря» та ОСОБА_3 була укладена додаткова угода до договору оренди землі №728, за якою було продовжено строк оренди земельної ділянки до 31 серпня 2016 року. Додаткова угода до договору оренди землі №728 була зареєстрована 30.03.2012 року. Позивач зазначає, що пунктом 3.2. договору оренди землі №728 погоджено, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у звязку з чим орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, що узгоджується з нормами ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Позивач належним чином виконує умови договору оренди землі, вчасно розраховується, виплачує орендну плату та 14.07.2016 року направив ОСОБА_3 лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі, до якого було долучено Додаткову угоду в якій прописувались основні пункти договору та запропоновано збільшити орендну плату, відносно договору оренди землі №728 до рівня 7% від нормативної грошової оцінки землі, а також визначити строк дії договору до 31 грудня 2026 року. В даний час ОСОБА_3 відповідь на лист-повідомлення не надала.

Позивач в позові вказує, що він звернувся до суду оскільки дізнався про те, що 27.09.2016 року державним реєстратором приватним нотаріусом ОСОБА_5 було проведено реєстрацію договору встановлення емфітевзису від 27.09.2016 року укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_4, тієї самої землі, яку вже орендує позивач, що призвело до порушення його переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Договір встановлення емфітевзису укладений між відповідачами на той самий обєкт нерухомості, який орендує позивач, а тому має бути визнаний недійсним. Позивач зазначає, що відповідачами було порушено його переважне право на поновлення договору та посилаючись на ст. 33 Закону України «Про оренду землі», вважає, що має бути визнана укладеною додаткова угода між позивачем та ОСОБА_3, направлена останній листом-повідомленням.

У звязку з наведеним, позивач просить визнати недійсним договір встановлення емфітевзису від 27.09.2016 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4; визнати укладеною між позивачем та ОСОБА_3 додаткову угоду до договору оренди землі №728 від 21.04.2010 року з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених цією додатковою угодою; судові витрати покласти на відповідачів.

Представником відповідача ОСОБА_4 ОСОБА_6 подано заперечення на позов, в якому зазначив, що у відповідача відсутнє волевиявлення на продовження зазначеного договору оренди землі, укладення договору оренди земельної ділянки на умовах запропонованих орендарем не є обовязком орендодавця, а зміст запропонованої позивачем додаткової угоди не є таким, що відповідає будь-якому типовому договору, який набув юридично обовязкового значення в силу дії актів цивільного законодавства. Між відповідачами укладено договір емфітевзису, який є самостійним видом права користування чужим майном та не є тотожним договору оренди землі, а тому обраний позивачем спосіб захисту прав та законних інтересів не відповідає правовідносинам, що склалися між сторонами. Просить в задоволенні позову відмовити (а.с. 90-92).

Ухвалою суду від 17.07.2017 року у Кіровоградської дирекції ПАТ «Укрпошта» було витребувано повідомлення про отримання ОСОБА_3 цінного листа, направленого на адресу останньої 14.07.2016 року.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримав повністю та просив визнати недійсним договір встановлення емфітевзису від 27.09.2016 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4М; посилаючись на ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» - визнати укладеною між позивачем та ОСОБА_3 додаткову угоду до договору оренди землі №728 від 21.04.2010 року з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених цією додатковою угодою; судові витрати покласти на відповідачів. Пояснив, що після закінчення строку договору оренди землі, починаючи з 01.09.2016 року позивач не використовує земельну ділянку ОСОБА_3

Відповідачі ОСОБА_3 та ОСОБА_4 в судове засідання не зявились, про час та місце розгляду справи повідомлені своєчасно та належним чином, відповідно до ст.ст. 128, 130 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), заяв про відкладення розгляду справи не подавали.

Представник відповідача ОСОБА_3 ОСОБА_7М в судове засідання не зявився, про час та місце розгляду справи повідомлений своєчасно та належним чином, відповідно до ст.ст. 128, 130 ЦПК України, надав суду заяву, в якій позов не визнав, просить в задоволенні позову відмовити та справу розглянути в його відсутність (а.с. 109).

Представник відповідача ОСОБА_4 ОСОБА_6 в судове засідання не зявився, про час та місце розгляду справи повідомлений своєчасно та належним чином, відповідно до ст.ст. 128, 130 ЦПК України, надав суду заяву, в якій позов не визнав, просить в задоволенні позову відмовити та справу розглянути в його відсутність.

Заслухавши пояснення представника позивача, вивчивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов задоволенню не підлягає з таких підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одними із способів захисту цивільних прав, передбачених ч. 2 ст. 16 ЦК України є визнання права та визнання правочину недійсним.

Судом встановлено, що ОСОБА_3 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії КР №063506, належить земельна ділянка площею 2,72 га., кадастровий номер :02:000:0254, яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області (а.с. 18).

21 квітня 2010 року між ТОВ ОСОБА_2 «Зоря» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі №728, який зареєстрований у ВДПЗ у Голованівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01.04.2011 року за №00003, за умовами якого, ОСОБА_3 передала орендарю в оренду земельну ділянку загальною площею 2,72 га., яка належить їй на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії КР №063506 на строк 5 років, зі сплатою орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 8-10).

22 грудня 2011 року між ТОВ ОСОБА_2 «Зоря» та ОСОБА_3 було укладено додаткову угоду до договору оренди землі №728 від 21 квітня 2010 року, яка зареєстрована у ВДКЗ у Голованівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.03.2012 року за №01165, за умовами якої, було визначено дію договору оренди землі №728 до 31 серпня 2016 року (а.с. 11).

Відповідно до п.3.2. договору оренди землі №728 після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Позивач є правонаступником ТОВ ОСОБА_2 «Зоря», що підтверджується витягом зі статуту позивача, затвердженого 15.08.2016 року протоколом загальних зборів учасників (а.с. 21-24).

Надані позивачем довідка від 27.03.2017 року №875 та копії відомостей видачі орендної плати продукцією/послугами за 2014-2016 роки, підтверджують факт належного виконання позивачем умов договору оренди землі, укладеного з ОСОБА_3 (а.с. 7, 51-86).

Як вбачається з копій проекту додаткової угоди від 2016 року, листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 12.07.2016 року, опису вкладеного у цінний лист та фіскального чеку Укрпошти від 14.07.2016 року №053, які наявні у позивача, останнім на адресу ОСОБА_3, зазначену в договорі оренди землі №728 в с. Грузьке Голованівського району Кіровоградської області, цінним листом було направлено додаткову угоду до договору оренди землі №728 від 21.04.2010 року та повідомлено про намір позивача скористатися переважним правом на продовження договору оренди землі (а.с. 11-16).

Згідно повідомлення Кіровоградської дирекції ПАТ «Укрпошта» поштове відправлення за №053 від 14.07.2016 року було повернуто 11.08.2017 року за зворотною адресою у зв'язку з відсутністю одержувача ОСОБА_3 (а.с. 112).

Враховуючи наявність у позивача фіскального чеку, опису вкладеного у цінний лист на імя ОСОБА_3 про направлення їй повідомлення на адресу, яка значиться в договорі оренди землі №728, суд вважає, що позивач належним чином повідомив ОСОБА_3 про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії цього договору.

Вирішуючи спір щодо визнання укладеною додаткової угоди суд виходить зі слідуючого.

При виборі і застосуванні правової норми до спірних правовідносин суд враховує висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 25.02.2015 року №6-219цс16 та від 23.03.2016 року №6-146цс16.

Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Стаття 41 Конституції України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Відповідно до ч. 4 ст. 373 ЦК України, власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Частиною другою статті 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі».

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обовязки.

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обовязки відповідно до умов договору, на його поновлення по закінченню строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, частинами першою-пятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Право орендаря на продовження договору оренди землі при користуванні земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору, підлягає захисту відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Законодавець чітко визначив два види пролонгації договору оренди землі, за ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», який застосовується по закінченню строку дії договору оренди землі та за ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», який застосовується після закінчення строку дії договору оренди землі, в той час перший вид може бути реалізований лише за згодою як орендаря так і орендодавця, тоді як другий вид реалізовується незалежно від згоди орендодавця, а лише за відсутності його заперечень, і лише на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Визнання ж укладеною додаткової угоди до договору оренди землі на інших умовах та на інший строк, при відсутності волевиявлення орендодавця, призведе до порушення його майнового права, як власника своєї земельної ділянки.

Судом встановлено, що позивач належним чином виконував умови договору оренди землі, укладеного з ОСОБА_3; не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомив останню про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, однак після закінчення строку дії договору не користується земельною ділянкою. В той час ОСОБА_3 після того, як позивач належним чином по закінченню договору оренди землі (не пізніше ніж за місяць до закінчення) повідомив про намір поновлення договору, згоди на укладення договору на новий строк та на нових умовах не надавала.

Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Враховуючи вищевикладене, суд прийшов до переконливого висновку про те, що дії позивача були направлені на укладення договору оренди землі на новий строк на нових умовах за нормами частин 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», однак враховуючи відсутність згоди ОСОБА_3 на укладення додаткової угоди до договору оренди, таке право позивача не може бути реалізовано, і така додаткова угода не може бути визнана судом укладеною, оскільки зміни, запропоновані позивачем, стосуються істотних умов - орендної плати, строку дії договору, що є абсолютним правом на вільне волевиявлення ОСОБА_3

В той час позивач мав право очікувати у поновленні договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк згідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у випадку продовження користування орендованою земельною ділянкою протягом місяця після закінчення строку договору оренди землі, при дотриманні порядку, визначеного цією нормою. Однак таке право у позивача не виникло, у звязку з тим, що земельна ділянка після закінчення строку договору оренди землі ним не використовувалась, що підтверджується поясненнями представника позивача наданими під час розгляду справи.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, позивач посилався на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором оренди землі та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останньою було укладено договір встановлення емфітевзису цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем, а саме: ОСОБА_4

Згідно копії договору встановлення емфітевзису від 27.09.2016 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_4, ОСОБА_3 передала в право володіння та право цільового користування земельною ділянкою загальною площею 2,7215 га, кадастровий номер :02:000:0254, яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області (а.с. 93-94).

Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження обєктів нерухомого майна обєкта нерухомого майна за №79335610 від 01.02.2017 року, станом на дату такої довідки в реєстрі були відомості про реєстрацію 27.09.2016 року державним реєстратором приватним нотаріусом Голованівського районного нотаріального округу Кіровоградської області ОСОБА_5 договору встановлення емфітевзису за кадастровим номером :02:000:0254, укладеного 27.09.2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 строком на 80 років (номер запису про інше речове право 16589561) (а.с. 19-20).

Отже, враховуючи те, що підстави для поновлення договору оренди землі між позивачем та ОСОБА_3 відсутні, спірний договір встановлення емфітевзису між відповідачами укладений після закінчення строку дії договору оренди, а тому не порушує права позивача, і підстави для визнання такого договору недійсним відсутні.

Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи відмову в задоволенні позовних вимог, судові витрати слід покласти на позивача.

Підстави для допущення до негайного виконання судового рішення та для скасування заходів забезпечення позову відсутні.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 4, 5, 12, 13, 76-89, 141, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд -

вирішив:

Відмовити в задоволенні позову ОСОБА_2 «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_3 та ОСОБА_4 про визнання недійсним договору про встановлення емфітевзису та визнання укладеною додаткової угоди.

Місцезнаходження позивача ОСОБА_2 «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю: с. Наливайка Голованівського району Кіровоградської області; ідентифікаційний код 30702633.

Місце проживання відповідача ОСОБА_3: с. Красна Зборівського району Тернопільської області; ідентифікаційний номер НОМЕР_1.

Місце проживання відповідача ОСОБА_4: с. Грузьке Голованівського району Кіровоградської області, вул. Лесі Українки, 13; ідентифікаційний номер НОМЕР_2.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подачі протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Апеляційного суду Кіровоградської області апеляційної скарги. Учасник справи, якому рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження , якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи до або через Голованівський районний суд Кіровоградської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 26 січня 2018 року.

Суддя Гарбуз О. С.