Житомирський апеляційний суд
Справа №291/138/18 Головуючий у 1-й інст. Митюк О.В.
Категорія 23 Доповідач Миніч Т. І.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 жовтня 2018 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого судді: Миніч Т.І.

суддів: Павицької Т.М.,

ОСОБА_1

секретаря

судового засідання ОСОБА_2

з участю представників сторін

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Житомирі апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Олімп-Агро"та Приватного сільськогосподарського підприємства Батьківщина

на рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 11 червня 2018 року під головуванням судді Митюк О.В.

у цивільній справі №291/138/18 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Олімп - Агро" до ОСОБА_3, Приватного сільськогосподарського підприємства Батьківщина, третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Приватного сільськогосподарського підприємства Батьківщина, третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Відділ Державної реєстрації Ружинської районної державної адміністрації Житомирської області про визнання поновленим договору оренди землі, про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації, -

в с т а н о в и в:

У лютому 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Олімп - Агро" звернулось до суду з позовом. З урахуванням поданих уточнень позивач просив визнати недійсним договір оренди землі, скасувати рішення про його державну реєстрацію, визнати договір оренди землі поновленим та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі. В обґрунтування заявлених вимог зазначав, що 06.09.2009 року між СТОВ «Корнин-Агро, правонаступником якого є ТОВ «Олімп-Агро», та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі, за яким передано у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 5,5131 га., призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Роставицької сільської ради Ружинського району Житомирської області, кадастровий №:03:000:0166. Договір був зареєстрований у відділі Держкомзему у Ружинському районі Житомирської області 08.11.2010 року за №11.

Відповідно до п.8 договору оренди землі, договір укладено на 5 років. Згідно з п.43 Договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Строк дії починається з наступного дня після календарної дати або з настанням події, якими визначено його початок. Оскільки договором була визначена дата державної реєстрації, то в даному випадку строк його дії розпочався з наступного дня після державної реєстрації договору оренди землі, тобто з 09.11.2010 року.

Додатковою угодою до договору оренди землі від 06.09.2009 року, що є невідємною його частиною, сторони дійшли згоди що строк дії договору, та відповідно термін оренди земельної ділянки, що орендується, пролонгується до 2018 року. Державна реєстрація зазначеної додаткової угоди була здійснена 08.06.2012 року. У звязку з цим термін дії договору оренди землі закінчувався 01.01.2018 року.

28.11.2017 року на адресу відповідача ОСОБА_3 позивач направив лист-повідомлення №270 про намір продовжити дію договору оренди землі, скориставшись своїм переважним правом оренди, з доданим до нього проектом додаткової угоди (у трьох примірниках). Проте, у місячний термін з моменту вручення відповідачеві листа-повідомлення відповіді на нього позивач не отримав. Відповідач повернув не підписану додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, вимог про повернення орендованої земельної ділянки, повідомлень про передачу зазначеної земельної ділянки в оренду іншому орендареві, скарг або повідомлень про порушення чи неналежне виконання орендарем умов договору оренди землі, тощо від відповідача позивачеві не надходило.

Позивач як сумлінний орендар, що належним чином виконував умови договору оренди землі, після закінчення строку його дії (тобто, після 01.01.2018 року) продовжував користуватися земельною ділянкою, здійснював її обробіток та засіяв її зерновими. Проте, позивачу стало відомо, що у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди земельної ділянки між ПСП «Батьківщина» та ОСОБА_3 13.03.2018 року, тобто, укладено новий договір оренди земельної ділянки. Цей договір був зареєстрований Відділом державної реєстрації Ружинської райдержадміністрації Житомирської області за №116821507 від 13.03.2018 року. Позивач вважає, що його переважне право на поновлення договору оренди, надане йому договором та законом, було порушене відповідачами внаслідок неукладення із позивачем додаткової угоди про поновлення договору оренди та укладення із іншим орендарем договору оренди земельної ділянки. Тому змушений був звернутися до суду за захистом своїх прав.

Рішенням Ружинського районного суду Житомирської області від 11 червня 2018 року позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Олімп - Агро" задоволені частково.

Визнаний недійсним договір оренди землі від 02.01.2018 року, укладений між ОСОБА_3 та ПСП «Батьківщина», на підставі якого зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером: :03:000:0166 Відділом державної реєстрації Ружинської районної державної адміністрації за №40011884 від 06.03.2017 року. Визнаний поновленим договір оренди землі від 06.09.2009 року, укладений між ОСОБА_3 та СТОВ «Корнин Агро» правонаступником якого є ТОВ «Олімп-Агро», та зареєстрований у Державному реєстрі земель 08.11.2010 року за №11.

У задоволенні решти позовних вимог відмовлено. Цим же рішенням стягнуто із ОСОБА_3 на користь ТОВ «Олімп Агро судові витрати по справі в сумі 1762 грн.00 коп. Стягнуто із ПСП Батьківщина на користь ТОВ «Олімп Агро судові витрати по справі в сумі 1762 грн.00 коп.

У поданій апеляційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю "Олімп - Агро" просить скасувати зазначене рішення суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог та ухвалити нове - про задоволення позову. На думку апелянта, рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині постановлене з порушенням норм матеріального та процесуального права, з неповним зясуванням обставин, що мають значення для справи, що призвело до неправильного її вирішення в частині відмови у задоволенні позову. Апелянт вважає, що вимога про скасування державної реєстрації договору є похідною від вимоги про визнання недійсним договору. А тому рішення про його державну реєстрацію має бути скасоване. Така правова позиція відображена в Листі ВС України від 01.04.2014 року «Аналіз практики застосування судами ст.16 ЦК України». Проте, відмова в позові в цій частині створює ситуацію, коли рішення суду в частині задоволених позовних вимог неможливо виконати, а відтак, позивач не зможе реалізувати своє переважне право, оскільки рішення про державну реєстрацію оспорюваного Договору оренди землі, яким зареєстровано право оренди ПСП «Батьківщина», фактично не скасовано.

У поданій апеляційній скарзі Приватне сільськогосподарське підприємство Батьківщина просить скасувати зазначене рішення суду в частині визнання поновленим договору оренди землі та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог. На думку апелянта, рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині постановлене з порушенням норм матеріального та процесуального права, з неповним зясуванням обставин, що мають значення для справи, що призвело до неправильного її вирішення. На думку апелянта, позивачем не надано доказів, що на протязі місяця після закінчення терміну договору оренди (тобто на протязі січня 2018 року) позивач, як орендар, продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою, що є обовязковою умовою для поновлення договору оренди землі відповідно до ст.33 ЗУ «Про оренду землі». Крім того, вважає, що суд першої інстанції однобічно висловив правову позицію щодо застосування судової практики з питань поновлення договору оренди землі. Аналіз судової практики ВС України дозволяє дійти висновку про її неоднаковість та непередбачуваність з цього питання, а тому така ситуація заслуговувала на більш глибоке вивчення. Проте суд першої інстанції на ці обставини уваги не звернув.

Розглянувши справу в межах доводів, викладених в апеляційній скарзі, суд вважає, що апеляційна скарга позивача підлягає частковому задоволенню, а третьої особи - задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

З матеріалів справи вбачається, що 06.09.2009 року між СТОВ «Корнин-Агро, правонаступником якого є ТОВ «Олімп-Агро» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі, за яким передано у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 5.5131 га, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Роставицької сільської ради Ружинського району Житомирської області, кадастровий №:03:000:0166. Даний договір був зареєстрований у відділі Держкомзему у Ружинському районі Житомирської області 08.11.2010 року за №11 (а.с.11-15).

Додатковою угодою до договору оренди землі від 06.09.2009 року, що є невідємною його частиною, сторони дійшли згоди що строк дії договору, та відповідно термін оренди земельної ділянки, що орендується орендарем, пролонгується до 2018 року. Державна реєстрація зазначеної додаткової угоди була здійснена 08.06.2012 року. У звязку з тим, що дія договору була пролонгована наведеною вище додатковою угодою до 2018 року, то термін дії договору оренди землі було закінчено 01.01.2018 року (а.с.16).

Відповідно до п.8 договору оренди землі, вимог ст.ст.764,777 ЦК України, ст.33 Закону України «Про оренду землі» позивач 28.11.2017 року надіслав відповідачу ОСОБА_3 лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки та проект додаткової угоди від 28.11.2017 року до договору оренди землі від 06.09.2009 року, в якій запропонував відповідачу продовжити дію договору оренди землі до 01.01.2024 року на тих самих умовах, якщо інше не передбачене законодавством. Також, зазначеною Додатковою угодою було запропоновано збільшити орендну плату до 9.6% від нормативно-грошової оцінки землі, що складає 22 210 грн.13 коп. (а.с.18).

Судом першої інстанції встановлено та не заперечувалось сторонами, між ПСП «Батьківщина» та ОСОБА_3 13.03.2018 року було укладено новий договір оренди земельної ділянки, який був зареєстрований Відділом державної реєстрації Ружинської райдержадміністрації Житомирської області за №116821507 від 13.03.2018 року(а.с.121-127).

Вирішуючи спір, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про те, що зазначений договір є недійсним, оскільки суперечить вимогам закону, а попередній договір підлягає поновленню.

При цьому судом враховано, що згідно з ч.1 ст.777 ЦК України наймач, що належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право на укладення договору на новий строк.

Відповідно до ст.764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

У відповідності до ст.152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду України у справі № 6-55цс15 (постанова від 15.04.2015 року) в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п.2 ч.2 ст.16 ЦК України.

Вказане узгоджується з судовою практикою, зокрема постановою Верховного Суду у справі №702/624/15-ц від 18.01.2018 року.

Відповідно до ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, згідно зі ст.33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення (поновлення) договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

В даному випадку позивачем дотримана зазначена процедура, що підтверджується матеріалами справи та фактично не заперечується відповідачем (а.с.17-20).

Відмову в поновленні договору оренди відповідач не направляв, про що пояснив в суді його представник.

Про використання позивачем спірної земельної ділянки після закінчення договору оренди свідчать надані останнім до відзиву на апеляційну скаргу третьої особи податкова декларація за 2018 рік та відомості про наявність земельних ділянок за ТОВ «Олімп-Агро».

За наведених обставин суд обгрунтовано поновив порушене право орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди, укладеного з іншим орендарем та поновив попередній договір оренди.

Разом з тим, відмовляючи у скасуванні державної реєстрації оспорюваного договору оренди, суд не врахував, що відповідно до п.46 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141 зміни до записів Державного реєстру прав, записи про скасування державної реєстрації прав, записи про скасування рішення про відмову в державній реєстрації прав вносяться до Державного реєстру прав та записи Державного реєстру прав скасовуються виключно на підставі рішення державного реєстратора.

Згідно з ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав про нерухоме майно та їх обмежень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Тобто, однією із підстав скасування державним реєстратором запису про певне право (в даному випадку оренди) є рішення суду.

За наведених обставин та відповідно до п.3 ч.1 ст.376 ЦПК оскаржуване рішення в цій частині вимог підлягає скасуванню з ухваленням нового про задоволення позову.

Керуючись ст.ст.258,259,367,374,376,381-384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Олімп - Агро" задоволити частково.

Апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства Батьківщина відхилити.

Скасувати рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 11 червня 2018 року в частині вимог про скасування державної реєстрації договору оренди, ухваливши в цій частині вимог нове рішення - про задоволення позову. Скасувати запис за №116821507 від 13.03.2018 року про реєстрацію договору оренди землі від 02.01.2018 року, укладеного між ОСОБА_3 та ПСП «Батьківщина», проведений Відділом державної реєстрації Ружинської райдержадміністрації Житомирської області.

В решті рішення залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.

Головуючий: Судді:

Повний текст постанови складений 01.11.2018 року.