ПОСТАНОВА

Іменем України

30 січня 2018 року м. Кропивницький

справа № 395/167/17

провадження № 22-ц/781/124/18

Апеляційний суд Кіровоградської області в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:головуючої судді Авраменко Т.М.

суддів Суровицької Л.В., Чельник О.І.

за участю секретаря Бодопрост М.М.

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт Н»

представник позивача -

відповідачі - ОСОБА_1, Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Агролан»

представник відповідача ОСОБА_2 товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» адвокат ОСОБА_3

представник відповідача ОСОБА_1 за довіреністю ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 02 листопада 2017 року у складі судді Орендовського В.А. у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_1, ОСОБА_2 товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,

В С Т А Н О В И В:

Відповідно до положень частини 3 статті 3 ЦПК України, в редакції Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» № 2147-VIІІ від 03.10.2017 року який набрав чинності з 15.12.2017 року, провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з підпунктами 11, 13 пункту 1 розділу 13 Перехідних положень ЦПК України в редакції Закону № 2147-VІІІ заяви і скарги, подані до набрання чинності цією редакцією Кодексу, розглядаються за правилами, що діють після набрання чинності цієї редакції Кодексу.

У лютому 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» (далі ТОВ) звернулось в суд з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2 товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» (далі СТОВ) про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Зазначало, що ОСОБА_1 на підставі Державного акту належить земельна ділянка кадастровий номер :02:000:0593, площею 3,25 га, розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району, з цільовим призначенням ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_1 та позивачем укладено договір оренди земельної ділянки строком на пять років. Земельну ділянку позивач орендував разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

В порушення умов договору оренди ОСОБА_1 не повідомила позивача за шість місяців до закінчення строку договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін.

27 березня 2013 року та 06 березня 2014 року позивачем на адресу ОСОБА_1 направлені листи-повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди. Жодних відповідей на пропозицію про поновлення договору оренди ОСОБА_1 не надано.

У 2015 році позивачу стало відомо, що між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 товариством з обмеженою відповідальністю «Агролан» укладено договір оренди земельної ділянки, яка перебувала в користуванні позивача відповідно до договору оренди від 09 жовтня 2008 року. При укладенні цього договору оренди встановлення меж земельної ділянки не здійснювалось, закріплення межовими знаками земельної ділянки в натурі (на місцевості) не здійснювалося.

Просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан», визнати договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:0593, укладений 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н» поновленим, стягнути з відповідача судові витрати.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 02 листопада 2017 року у задоволенні позову відмовлено. Суд дійшов висновку, що права позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки не порушені, оскільки позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди.

В апеляційній скарзі позивач просить скасувати рішення суду першої інстанції, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі. Зазначає, що в ході судового розгляду встановлено, що позивач є добросовісним орендарем, належним чином виконував свої обовязки орендаря, сплачував ОСОБА_1 орендну плату, яку вона отримала за весь 2014 рік в березні 2015 року, фактично визнавши факт продовження користування позивачем земельною ділянкою. Земельна ділянка за актом приймання-передачі відповідачу не поверталась. Відсутність цього акту беззаперечно свідчить про продовження користування земельною ділянкою позивачем. Висновок суду про те, що ОСОБА_1 до закінчення строку дії договору звернулась до позивача з листом про заперечення у поновленні договору оренди, не відповідає дійсності, оскільки вказаний лист не був предметом дослідження в судовому засіданні. В рішенні суду не зазначено підстави, з яких ОСОБА_1 заперечувала у поновленні договору оренди. Докази того, що вказаний лист стосувався заперечення ОСОБА_1 у поновленні договору оренди, відсутні. Вказані обставини спростовують висновок суду щодо належного повідомлення ОСОБА_1 позивача про заперечення у поновленні договору оренди.

Апеляційне провадження відкрито 07 грудня 2017 року (а.с.139), розгляд справи призначено на 10 січня 2018 року (а.с.141), 10 січня 2018 року розгляд справи відкладено за клопотанням позивача на 24 січня 2018 року та оголошена перерва до 30 січня 2018 року (а.с.188).

У відзивах на апеляційну скаргу відповідачі просять залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін, оскільки між позивачем та власником земельної ділянки не досягнуто домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору на новий строк і переважне право позивача є припиненим (а.с.155-163,173-178).

В засіданні апеляційного суду представник позивача підтримав доводи апеляційної скарги, а представники відповідачів просили відхилити апеляційну скаргу, оскільки рішення суду є законним та справедливим.

Колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Згідно зі ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

09 жовтня 2008 року між ОСОБА_1, як орендодавцем та ТОВ «Агроконтракт-Н», як орендарем, було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на пять років. Державна реєстрація договору здійснена 21 вересня 2009 року у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00297 та скріплено печаткою вказаного органу (а.с.7-8).

Пунктом 3.1, укладеного з позивачем договору передбачено, що договір укладено на пять років, починаючи з дати його державної реєстрації. Пунктом 9.3.4 договору оренди землі визначено, що орендар після закінчення строку договору має переважне право на його поновлення на новий строк.

Сторони погодились, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний в пункті 3.1. цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (п.3.2 договору оренди).

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, встановлені ст.777 ЦК Ураїни є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

Переважне право це встановлене законом або договором право учасника цивільних відносин на переважне перед іншими особами вчинення дій (правочинів), спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків, тобто переважне право на поновлення договору оренди виникає лише в разі подальшого перебування земельної ділянки в оренді та при наявності інших осіб, які претендують на оренду цієї ж земельної ділянки.

За загальним правилом встановленим ст.31 Закону України «Про оренду землі»(далі Закон), договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Разом з тим, за положеннями статті 33 Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Відповідно до умов укладеного договору орендар повинен був повідомити орендодавця про поновлення договору за два місяці.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Наведене свідчить, що у випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

Суд першої інстанції на підставі наданих позивачем та досліджених в судовому засіданні доказів, встановив, що позивач до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, з метою скористатися своїм переважним правом щодо поновлення договору оренди , двічі направляв орендодавцю ОСОБА_1 листи-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди № 1, а саме від 08 лютого 2014 року лист за № 57 ( а.с.106-107), що підтверджується квитанцією про відправлення поштою рекомендованого листа ( а.с.13). Факт отримання орендодавцем такого листа не заперечувався ні в суді першої інстанції, ні в засіданні апеляційного суду.

Таким чином, у встановленому законом та договором порядку позивач належно та своєчасно повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та надіслав йому проект додаткової угоди.

Відповідно до ч.5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у місячний термін орендодавець зобовязаний був розглянути надіслані орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди і у випадку наявності у нього наміру в подальшому здавати земельну ділянку в оренду узгодити з орендарем істотні умови договору або за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі направити орендарю лист-повідомлення про прийняте ним рішення.

В суді першої інстанції надано докази про направлення ОСОБА_1 позивачу листів-повідомлень від 11 березня 2014 року з квитанцією про відправлення № 15/35 та від 26 квітня 2014 року з квитанцією про відправлення № 4/5 (а.с.95,98).

Копією журналу реєстрації вхідної кореспонденції ТОВ «Агроконтракт-Н» за 2014 рік підтверджується, що за вхідним № 90 зареєстровано 29 квітня 2014 року лист ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі ( а.с.84).

У наданих ОСОБА_1 листах відсутнє повідомлення про результати розгляду істотних умов, запропонованих в проекті додаткової угоди № 1 до договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року, відсутні будь-які обґрунтування відмови у продовженні орендних відносин.

В обох листах орендодавець повідомив лише про те, що він користуючись правом, передбаченим пунктом 3.2 договору оренди, попереджає про те, що він не має наміру після закінчення терміну дії договору оренди, тобто після 21 вересня 2014 року, продовжувати з ТОВ дію договору чи укладати новий договір. Зазначив, що вимагає після збору врожаю 2014 року не здійснювати посів сільськогосподарських та інших культур на належній йому земельній ділянці та повернути йому земельну ділянку, вільну від посівів у стані, придатному для подальшого використання. (а.с.95-96).

Суд, надаючи оцінку цим листам, дійшов висновку, що між сторонами не досягнуто домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, тому переважне право позивача на укладення оренди землі є припиненим, проте погодитися з таким висновком суду не можна, оскільки він не відповідає фактичним обставинам справи та не ґрунтується на нормах матеріального права, якими врегульовано спірні правовідносини.

Оскільки підставою позову позивачем зазначено порушення його переважного права, як орендаря на укладання договору на новий строк, необхідним та суттєвим для вирішення спору є зясування питання з якою метою буде використовуватись земельна ділянка, що є предметом договору.

У цих листах ОСОБА_1 не повідомила орендаря про свій намір укласти договір оренди з іншим орендарем, не зазначила умови, на яких планує укласти договір з новим орендарем. Крім того, представник ОСОБА_1 в засіданні апеляційного суду пояснила, що власник земельної ділянки і не повинен повідомляти попереднього орендаря про умови, на яких він має намір укласти договір оренди з іншим орендарем.

Судом встановлено і підтверджується матеріалами справи, що після закінчення 21 вересня 2014 року строку дії договору оренди з позивачемвже 01 жовтня 2014 року ОСОБА_1 уклала договір оренди землі № 64 з іншим орендарем СТОВ «Агролан», за умовами якого передала в оренду товариству спірну земельну ділянку строком на десять років зі сплатою орендної плати не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Державну реєстрацію договору здійснено 09 грудня 2014 року (а.с.204-212).

Виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду землі» відповідно до яких права і обовязки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, та статті 33 Закону України «Про оренду землі», направлення орендодавцем до закінчення строку дії договору оренди, укладеного з ТОВ «Агроконтракт-Н» листа з проханням не використовувати належну йому земельну ділянку після збирання врожаю 2014 року, не створює будь-яких прав та обовязків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Зазначена позиція висловлена у постановах Верховного Суду України від 18 березня 2015 року у справі № 6-3 цс15, від 18 березня 2015 року у справі № 6-4цс15, від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15.

Орендодавець втрачає переважне право на укладення оговору оренди землі на новий строк лише у випадках, коли між ним і орендодавцем не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору (ч.4 ст.33 Закону), або коли власник землі в подальшому використовує земельну ділянку особисто, тобто не передає її в оренду.

Проте, у справі встановлено, що власник земельної ділянки не звертався до орендаря з пропозиціями щодо істотних умов договору, попередньо не повідомив орендаря про намір укладання договору оренди з новим орендарем та на яких умовах, разом з тим земельна ділянка знову ним була передана в оренду, але іншій особі, що свідчить про порушення власником землі вимог, передбачених ст.777 ЦК України та ст.33 Закону України «Про оренду землі».

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбаченого статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Такого висновку дійшов Верховний Суд України у справі № 6-2539цс16, який викладено у постанові від 6 вересня 2017 року.

Такий висновок підтверджено і постановою Верховного Суду від 18 січня 2018 року у справі №910/12017/17, в якій конкретизовано, що порушенням переважного права орендаря буде також укладення договору з новим орендарем на умовах, які були б прийнятними для попереднього орендаря.

Доводи відповідачів, що поновлення договору оренди з попереднім власником, є обмеженням права вибору власника здавати майно в оренду на власний розсуд, є безпідставними, оскільки за наявності наміру передати майно в оренду та наявності попереднього орендаря, який належно виконував свої обовязки за договором оренди, за інших рівних умов право вибору орендаря прямо обмежено ч.1 ст.777 ЦК України переважним правом такого попереднього орендаря, що узгоджується із загальним положенням ч.2 ст.319 ЦК України, відповідно до якої власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

У додатковій угоді до договору оренди земельної ділянки від 09 жовтня 2008 року, орендарем запропоновано орендодавцю встановити розмір орендної плати 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з безкоштовною оранкою та культивацією городів до 0,25 га, безкоштовно 500 кг соломи та допомогу на поховання у розмірі 700 грн..

Із змісту укладеного 01 жовтня 2014 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» договору оренди землі № 64 вбачається, що цим договором передбачено орендну плату у розмірі не менше 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є меншим від запропонованого ТОВ «Агроконтракт-Н» розміру орендної плати 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки .

За таких обставин доводи відповідачів про те, що умови укладеного спірного договору між орендодавцем та СТОВ «Агролан» були більш сприятливішими для орендодавця, є безпідставними.

Матеріалами справи підтверджується, що позивач належно виконував умови договору оренди землі, в період дії договору орендну плату відповідач отримував у передбачені договором строки,один випадок затримки сплати орендної плати, а саме орендна плата за 2014 рік сплачена у березні 2015 року, не є підтвердженням недобросовісного виконання позивачем умов договору та підставою для його припинення.

Крім того, захист прав власника землі в цьому разі врегульовано пунктом 13.3. договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року, яким передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,01 % від несплаченої вчасно суми за кожний день прострочення.

Оскільки позивач, як орендар, належно виконував умови договору оренди; дотримався строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; орендодавець не повідомив про намір укласти договір оренди з іншим орендарем та не довів до відома позивача умови нового договору; уклав договір оренди з іншим орендарем на умовах, що не є рівними або кращими у порівнянні з запропонованими попереднім орендарем, тому у позивача на підставі ст.33 Закону України «Про оренду землі» є переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк і це право було порушено у звязку з укладенням орендодавцем договору оренди із іншим орендарем.

Зазначені обставини підтверджують наявність правових підстав для визнання укладеного з позивачем договору оренди землі поновленим, тому рішення суду першої інстанції відповідно до п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України підлягає скасуванню в частині відмови в позові про визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем з ухваленням нового рішення про задоволення цього позову та визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, площею 3.25 га, кадастровий номер :02:000:0593, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району, укладений 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н» оскільки права позивача є порушеними та підлягають захисту у спосіб, передбачений п.п.1,3 ч.2 ст.16 ЦК України.

Рішення суду в частині відмови в позові про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного 01 жовтня 2014 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан», є правильним, оскільки встановлено, що він є розірваним в установленому законом порядку і він не створює жодних юридичних наслідків (п.7 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 року).

Між відповідачами 31 липня 2017 року укладено договір емфітевзису (а.с.60-61,62). Наявність договору емфітевзису, який було укладено відповідачами під час розгляду справи в суді першої інстанції, не є підставою для відмови в захисті порушеного права.

Керуючись п.2 ч.1 ст.374, ст.ст.376,381,382,384 ЦПК України, суд,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» задовольнити частково.

Скасувати рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 02 листопада 2017 року в частині відмови в позові про визнання поновленим договору оренди.

Визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:0593, укладений 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_1 (м.Мала Виска, вул. Стаханова,57 Кіровоградської області, ідентифікаційний код НОМЕР_1) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» (, м.Кропивницький, вул. Генерала Родімцева,89),

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови у випадку, передбаченому ст.389 ЦПК України .

Повний текст постанови складено 2 лютого 2018 року.

Головуюча суддя Т.М.Авраменко

Судді: Л.В.Суровицька

ОСОБА_5