Дата документу 30.10.2018 Справа № 312/248/17
ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Є.У.№312/248/17 Головуючий у 1 інстанції: Рогоза А.Ю.
№ 22-ц/807/13/18 Суддя-доповідач: Крилова О.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 жовтня 2018 року м. Запоріжжя

Запорізький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого: Крилової О.В.

суддів: Кухаря С.В.

Полякова О.З.

секретар Ващенко З.С.

розглянувши апеляційну скаргу ОСОБА_3 на рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від 06 лютого 2018 року в справі за позовом Приватного акціонерного товариства «Агрофірма «Гюнівська» до ОСОБА_3, третя особа: Великобілозерська районна державна адміністрація Запорізької області, про визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди,

ВСТАНОВИЛА:

У серпні 2017 року ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди, який в жовтні 2017 року був уточнений позивачем.

В обгрунтування позову зазначено наступне. 16.12.2013 року ПрАТ «Агрофірма Гюнівська» та відповідач уклали договір оренди землі б/н (далі Договір). 05.04.2015 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)», нормами якого передбачено, що строк дії договору оренди не може бути меншим як сім років. 27.04.2017 року позивач з метою приведення змісту договору до вимог ст. 19 Закону України «Про оренду землі» звернувся до відповідача з пропозицією змінити строк дії договору на 7 років, але вказана пропозиція залишена відповідачем без задоволення.

Державна реєстрація за позивачем права оренди земельної ділянки за зазначеним договором проведена 08.02.2014 року. Період дії Договору з 08.02.2014 року по 08.02.2017 року. Протягом одного місяця після закінчення строку дії Договору, тобто з 08.02.2017 року по 08.03.2017 року, відповідач на адресу позивача лист-повідомлення про заперечення у поновленні Договору не направив, а також позивач продовжує користуватись земельною ділянкою та належним чином продовжує виконувати свої обовязки за Договором, обробляє земельну ділянку, нараховує до сплати відповідачу орендну плату. При таких обставинах, в силу приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі» на момент подачі позову, договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах. Однак, умови Договору, навіть поновлені до 08.02.2020 року не відповідають вимогам ст. 19 Закону України «Про оренду землі», оскільки строк дії Договору менше 7 років, що тягне за собою необхідність зміни правовідносин між позивачем та відповідачем за Договором. З урахуванням викладеного, позивач просить суд визнати Договір оренди землі від 16.12.2013 року укладений між ПрАТ «Агрофірма Гюнівська» та ОСОБА_3 поновленим на умовах запропонованої ним додаткової угоди.

Рішенням Великобілозерського районного суду Запорізької області від 06 лютого 2018 року позов задоволено.

Визнано договір оренди землі від 16.12.2013 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «Агрофірма Гюнівська» та ОСОБА_3, поновленим на умовах додаткової угоди наступної редакції:

до Договору оренди землі б/н від 16 грудня 2013 року.

село Гюнівка, Великобілозерського району, Запорізької області

Орендодавець: ОСОБА_3, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1, паспорт громадянина України, серія та номер: НОМЕР_2,виданий 23.11.2000 Великобілозерським РВ УМВС України в Запорізькій області, адреса: АДРЕСА_1, з одного боку, та Орендар: Приватне акціонерне товариство «Агрофірма «Гюнівська», ідентифікаційний код юридичної особи: 00849273, місцезнаходження: 71410, Запорізька область, Великобілозерський район, село Гюнівка,вул.Поштова,буд. 12, в особі директора Корабльова О.В., діючого на підставі Статуту, з другого боку, вирішили внести наступні зміни до договору оренди землі від 16.12.2013 року, номер запису про інше речове право: 4611469, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_3:

1 Пункт 8 розділу «Строк дії договору», викласти у наступній редакції:

Строк дії договору - до 08 лютого 2021 року. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважене право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 кадендарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

2. Пункт 9 розділу «Орендна плата», викласти у наступній редакції:

«Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 23000,00грн (двадцять три тисячі гривень 00 коп.) на рік за обєкт оренди, без утримання податків та зборів».

3. Всі інші умови Договору оренди землі залишаються без змін і Сторони підтверджують по ним свої зобовязання.

4. Дана Додаткова угода складена у двох ідентичних екземплярах, які мають однакову юридичну силу, по одному екземпляру для кожної із Сторін.

5. Дана Додаткова угода є підставою для реєстрації Державним реєстратором Великобілозерської районної державної адміністрації Запорізької області або іншою особою, уповноваженою законодавством України здійснювати реєстраційні дії, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_3, на умовах даної Додаткової угоди.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду ОСОБА_3. подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неповне зясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просив рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає наступне. Орендодавець позбавлений права господарювання на своїй земельній ділянці. Обставини щодо прийняття рішення ОСОБА_3 самостійно господарювати на власній земельній ділянці підтверджуються його заявою від 15.08.2016 р. на адресу ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська», листом ОСОБА_3 від 26.05.2017 року, колективною заявою від 05.08.2017 до поліції, листом-відповіддю відповідача від 28.12.2017 року. Єдиним предметом позову є фактично зміна істотних умов договору оренди землі за затвердженою додатковою угодою. Однак, рішення суду мотивовано нормативними положеннями інституту поновлення договору, а не нормами щодо порядку зміни договору. Неможливо погодитися з позицією суду щодо поновлення договору оренди землі на новий строк внаслідок продовження позивачем користування нею після 08.02.2017 року, оскільки для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у даному випадку відсутня наявність таких юридичних фактів: ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомило орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; у зазначений строк до листа-повідомлення ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» додало проект додаткової угоди; позивач продовжує належно виконувати свої обовязки за договором оренди, що підтверджується відповідними доказами; досягнуто згоди сторін щодо орендної плати за новим договором та щодо інших істотних умов договору; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди (а.с. 133-139).

ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» подало відзив на апеляційну скаргу, в якому просило апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін. В обґрунтування зазначено наступне. Трирічний термін дії Договору закінчився 08.02.2017 року, після якого позивач продовжував користуватися земельною ділянкою відповідача, а відповідач протягом місяця в період з 08.02.2017 по 08.03.2017 року на адресу позивача не направив лист-повідомлення про заперечення проти такого користування, як це передбачено ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», в звязку з чим договір є автоматично поновленим з 08.02.2017 року. Посилання відповідача в апеляційній скарзі на заяву від 15.08.2016 року є необґрунтованим, оскільки вона подана відповідачем та отримана позивачем в період дії договору. Також 02.01.2017 року адвокат позивача підготовив та направив поштою на адресу відповідача лист повідомлення про поновлення Договору разом із відповідною додатковою угодою до Договору, що підтверджується даними звіту про виконання окремих видів послуг за Договором від 12.01.2018 року та даними Журналу реєстрації вихідної кореспонденції за Договором (а.с.145-148).

Вислухавши доповідь судді, пояснення сторін, вивчивши апеляційну скаргу та матеріали справи, колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення є неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Обґрунтованим визнається рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу свої вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що після закінчення строку дії договору оренди землі б/н від 16.12.2013 року, позивач продовжував користуватися земельною ділянкою, яка належить відповідачу, а відповідач протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не повідомив позивача щодо свого небажання поновлювати договір оренди землі.

Однак, колегія не погоджується з таким висновком суду з огляду на таке.

Положеннями частини 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною 1 статті 93 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Стаття 13 Закону України «Про оренду землі» закріплює норму, згідно якої договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно вимог частини 1 статті 210 Цивільного кодексу України, статті 125 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Встановлено, що позивач ОСОБА_3 є власником земельної ділянки загальною площею 11,3019 га, розташованої на території Гюнівської сільської ради Великобілозерського району Запорізької області. Цільове призначення земельної ділянки - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_3.

16 грудня 2013 року між ОСОБА_3 та Приватним акціонерним товариством «Агрофірма «Гюнівська» було укладено договір оренди землі б/н (а.с.5-8).

Державна реєстрація права оренди земельної ділянки була проведена 08 лютого 2014 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.3).

Як вбачається із змісту п. 1 договору оренди землі б/н від 16.12.2013 року, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування обєкт оренди - земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Відповідно до п. 8 вказаного договору оренди землі, договір укладено на три роки, з урахуванням ротації культур, згідно з проектом землеустрою. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк.

Відповідно ж до умов пункту 20 договору оренди землі, передача земельної ділянки орендарю здійснюється в триденний строк після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі обєкта оренди.

На підтвердження того, що позивач після закінчення строку дії договору оренди землі продовжує користуватися земельною ділянкою відповідача, обробляє її та вирощує сільськогосподарські культури, позивачем надано суду довідку, із змісту якої вбачається, що в 2017 році на земельній ділянці, що належить відповідачу, посіяна озима пшениця тритікале, після збору врожаю планується обробіток під ярові культури. Відповідачем вкладено додаткові кошти в обробіток поля по рекультивації - додатково внесено мінеральні добрива та проведено додаткову глибоку культивацію культиватором «Кейс» по знищенню нижніх бурянів (а.с.84).

Позивачем також було нараховано відповідачу орендну плату за землю, в розмірі та в строки, які встановлені в договорі оренди землі.

При апеляційному розгляді позивач посилався на те,що відповідач не бажає отримувати орендну плату, а відповідач зазначав про те, що земельна ділянка нарахі обробляється самим землевласником.

Заперечуючи проти використання земельної дялнки позивачем, відповідач зазначав, що неправомірні дії позивача, позбавили його можливості вільно розпоряджатися, володіти та користуватися належною їй земельною ділянкою, а тому кошти йому мають бути сплачені не як орендна плата, а як відшкодування шкоди, завданої внаслідок фактичного позадоговірного користування земельною ділянкою.

ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» листом на адресу відповідача пропонувала укласти додаткову угоду до договору оренди землі, та надала проект додаткової угоди до договору оренди землі від 16.12.2013 року.

Категорично не погоджуючись з продовженням договору оренди, відповідач зазначав про своє бажання самостійно обробляти земельну ділянку після закінчення строку дії договору. Одночасно землевласники подавали колективну заяву про захист прав землевласників від 05.08.2017 року на імя т.в.о. начальника Великобілозерського відділення поліції Енергодарського відділу поліції Головного управління Національної поліції в Запорізькій області Наливайка В.В.. до якої приєднувався і відповідач, що у сукупності свідчить про небажання відповідача продовжувати договірні відносини з оренди та повідомлення про це орендаря.

Згідно з положеннями ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.

За статтею 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до п. 34 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку.

Згідно із вимогами ст. 41 Конституції України, ст. ст. 316, 319, 373 ЦК України власник самостійно визначає спосіб та порядок користування та розпорядження належною йому власністю, зокрема на свій розсуд обирає контрагента за договором та визначає умови договору з ним.

Відповідно до Закону України "Про оренду землі" укладання договору оренди не може бути примусом і передбачає право, а не обов'язок на переукладання договору оренди, ураховуючи при цьому положення ст. ст. 6, 627 ЦК України щодо свободи договору, укладання його при наявності вільного волевиявлення особи, непорушність права власності та здійснення при цьому права власником відповідно до закону на власний розсуд, за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, необхідності згоди обох сторін при укладенні чи зміні договору

Згідно із статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" визначено, зокрема, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно зі ст. 30 Закону України "Про оренду землі", зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Таким чином, відповідно до ст. ст. 319, 626 ЦК України реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Крім того, ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 4 ЦПК України, буде порушене при дотриманні процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Таким чином, у ПрАТ "Агрофірма Гюнівська" відсутнє переважне право перед іншими особами на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк за встановлених обставин, а тому судова колегія дійшла висновку про те, що відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог.

Крім того, позивачем взагалі не доведено, що відповідач уклав новий договір з іншими орендарями.

У запропонованій позивачем додатковій угоді йдеться не лише про намір продовжити строк дій договору, а й про визначення нових умов договору, які мали б бути узгоджені сторонами, як і взагалі мав бути зясований намір землевласника на передання земельної ділянки в оренду

Вимоги позивача щодо визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди, якими змінюються як строки, так і умови вказаного договору, являються фактично порушенням вимог ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

З наведеного вбачається, що ухвалюючи рішення,суд першої інстанції дійшов хибного висновку про наявність правових підстав для визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди.

Враховуючи вищенаведене, за наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції колегія вважає, що суд першої інстанції неповно з'ясував обставини, що мають значення для справи, ухвалив рішення, яке не відповідає нормам матеріального і процесуального права, а тому наявні підстави для задоволення апеляційної скарги та прийняття нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись ст. ст.141, 376,381-384 ЦПК України, колегія суддів,-

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити.

Рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від 06 лютого 2018 року скасувати.

Ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову Приватного акціонерного товариства «Агрофірма «Гюнівська» до ОСОБА_3, третя особа: Великобілозерська районна державна адміністрація Запорізької області, про визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди відмовити.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Агрофірма «Гюнівська» на користь ОСОБА_3 судові витрати 2400 гр.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повна постанова складена 1 листопада 2018 року

Головуючий: О.В. Крилова

Судді: С.В. Кухар

О.З. Поляков