РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" жовтня 2018 р.

Київський районний суд міста Харкова у складі:

головуючого судді Нев'ядомського Д.В.

при секретарі Гончарові О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкова цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3, Треті особи: ОСОБА_4, Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Васікова Лариса Євгенівна про визнання договору купівлі - продажу частково недійсним, переведення прав покупця на орендаря, визнання права власності та стягнення коштів, -

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_3, Третя особа: Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Васикова Лариса Євгенівна про визнання договору купівлі - продажу недійсним. Надалі, ОСОБА_1 уточнила та доповнила свій позов та просила визнати договір купівлі - продажу частково недійсним, перевести права покупця на неї, як орендаря, визнати за нею право власності на житловий будинок та земельну ділянку та стягнути кошти.

В обґрунтування свого уточненого та доповненого позову ОСОБА_1 вказала, що у травні 2014 року вона та власниця житлового будинку АДРЕСА_1 ОСОБА_2 домовились про купівлю-продаж даного будинку. Оскільки ОСОБА_2, 1930 р.н. є мешканкою РФ та людиною похилого віку, її інтереси за довіреністю від 04.12.2013 р., представляла її донька ОСОБА_3

Під час оформлення документів на будинок та земельну ділянку з'ясувалося, що в будинку зареєстрований неповнолітній правнук власниці ОСОБА_8, ІНФОРМАЦІЯ_2, який фактично там ніколи не проживав.

Підтвердженням серйозності наміру власниці продати саме позивачці будинок стало укладення між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 06.05.2014 р. договору оренди житла, після підписання якого ОСОБА_2 там оселилася. Почалася підготовка до укладення правочину. 04.09.2014 для надання нотаріусу була отримана довідка з КП ХМБТІ, 17.09.2014 здійснена реєстрація права власності на житловий будинок у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а 24.06.2015р. Харківська міська рада прийняла рішення №1917/15 про передачу ОСОБА_2 земельної ділянки по АДРЕСА_1. Усю підготовку та фінансування приватизації землі здійснювала позивачка. Посилаючись на конкретні підготовчі дії, відповідачки стали постійно просити у позивачки кошти в рахунок майбутнього продажу.

У червні 2014 р. мати неповнолітньої дитини ОСОБА_8 звернулася з позовом до ОСОБА_1, як орендаря, із залученням третьої особи ОСОБА_2, як власниці будинку, про вселення в будинок. Провадження за даним позовом було закрито ухвалою Київського районного суду від 21.01.2015 р. У цей же ж день ОСОБА_1 передала ОСОБА_3 13000 доларів США в рахунок майбутнього продажу. Враховуючи, що ОСОБА_3 була представником власниці будинку, яка перебувала у РФ, передачу цих коштів оформили договором позики.

В подальшому, 12.03.2015 між ОСОБА_2 та ОСОБА_2 був укладений попередній договір купівлі-продажу цього житлового будинку, за яким позивачка знов таки передала ОСОБА_3, як представнику відчужувача, ще 13500 доларів США. ОСОБА_2 вважає, що це фактично був укладений договір купівлі-продажу з розстроченням платежу і до нього необхідно застосовувати положення ч.2 ст. 235 ЦК України. При цьому, ОСОБА_3 передала ОСОБА_1 і оригінали усіх документів на будинок та землю. Остаточно розрахуватися з продавцем ОСОБА_1 могла тільки після вирішення питання з правом на житло дитини.

03.06.2015 р. рішенням Київського районного суду м. Харкова від 03.06.2015 р. був задоволений позов ОСОБА_2 про усунення перешкод у здійсненні нею права власності шляхом зняття з реєстраційного обліку ОСОБА_8, ІНФОРМАЦІЯ_2., в житловому будинку АДРЕСА_1. Цим рішенням було встановлено, що реєстрація дитини перешкоджає позивачу в розпорядженні своїм майном, що свідчить про намір ОСОБА_2 здійснити відчуження спірного житлового будинку. Однак дане рішення було скасовано рішенням Апеляційного суду Харківської області від 30.07.2015 р., у задоволенні позову ОСОБА_2 було відмовлено. Права дитини таким чином були поновлені. З цього часу виникла необхідність придбати для неповнолітнього ОСОБА_8 житло. Узгодивши свої дії з відповідачами, ОСОБА_1 підшукала таке житло і знайшла варіант, що влаштовував опікуна дитини. Оскільки відповідачі припинили спілкування з ОСОБА_1, 27.01.2016 р. вона звернулася до Київського районного суду м. Харкова з позовом про стягнення з ОСОБА_2 подвійного завдатку і в забезпечення даного позову, ухвалою суду на спірний житловий будинок було накладено арешт. Дізнавшись про існування такого позову, відповідачі одразу ж поновили усі домовленості щодо продажу будинку. 02.02.2016 р. позивачка придбала для неповнолітнього ОСОБА_8 житло за 10500 доларів США, що, згідно домовленостей із відповідачами, було черговим внеском в розрахунок за будинок.

У зв'язку з поновленням домовленостей із відповідачами, позивачка подала заяву про залишення її позову без розгляду та зняття арешту з будинку, які були судом задоволені. За наполегливим проханням ОСОБА_10, 30.05.2016 ОСОБА_1 передала ОСОБА_3 ще 10500 доларів США. Це підтверджується власноручно складеною ОСОБА_3 розпискою, де ОСОБА_3 вказала, що зобов'язується повернути ОСОБА_1 ці гроші до 1 вересня 2016 року. Саме до цієї дати сторони планували оформити договір купівлі-продажу.

У червні 2016 р. неповнолітній ОСОБА_8 був відкріплений від спірного житла і перепон для здійснення остаточного розрахунку та оформлення договору купівлі-продажу будинку не залишалось. ОСОБА_1 передала ОСОБА_2 залишок суми за будинок, про що була складена розписка за її підписом. Договір купівлі-продажу, по суті, відбувся. Усі істотні умови були сторонами виконані. Позивачка володіла будинком, за який повністю розрахувалася згідно досягнутої у попередньому договорі домовленості.

05.08.2016р. ОСОБА_2 оформила продаж свого будинку, але не на користь ОСОБА_1, а на користь своєї дочки ОСОБА_3 Таким чином, юридична власниця спірного житлового будинку, отримавши за нього повну плату, у тому числі і через свою дочку, розпорядилась нерухомістю, яка вже їй не належала. Цей правочин вочевидь був фіктивним, створеним «про людське око», без відповідних правових наслідків, з метою позбавити позивачку її законних прав. Після цього ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом про виселення ОСОБА_1 зі спірного будинку.

Проте, позивачка мала переважне право на придбання спірного житлового будинку ще як орендатор житлового приміщення на підставі ч.2 ст. 777, ч.2 ст. 822 ЦК України, оскільки відповідно до положень ст. 764 ЦК України її строковий договір оренди був продовжений, оскільки відповідачі ніяких заперечень проти цього не висували.

Враховуючи, що за предмет правочину позивачка розрахувалася з відповідачем у повному обсязі, то просить суд перевести на неї права покупця за договором купівлі-продажу. Згідно ч.1 ст.8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Станом на 2016 р. ринкова вартість спірного житлового будинку з земельною ділянкою по АДРЕСА_1 складала 461500грн. Ця ж сума вказана як сума продажу в договорі від 05.08.2016р. Оскільки позивачка сплатила власниці будинку 1080000 грн. При переведенні на неї прав покупця за договором від 05.08.2016р., вона також просить стягнути переплачену суму 618500 грн., стягнувши її з ОСОБА_2

В судовому засіданні позивачка свій уточнений та доповнений позов підтримала в повному обсязі та просила суд його задовольнити.

Відповідач ОСОБА_3 та її представник подали відзив на позов, в якому проти позову заперечували у повному обсязі з наступних підстав:

1) позивачка не мала переважного права на придбання житлового будинку, оскільки неналежно виконувала свої обов'язки орендаря, всупереч договору оренди уклавши договір суборенди без згоди власника, робила ремонт та переобладнання, не узгодивши свої дії з власником. Крім того, мав місце короткостроковий договір оренди, за яким орендар, згідно ч.2 ст. 822 ЦК України, не набуває переважного права на придбання орендованого житла. Крім того, наймач зобов'язаний був заздалегідь, до закінчення строку оренди повідомити власника про намір придбати орендоване житло.

2) Позивачка не підтвердила належними та допустимими доказами фактів сплати повної вартості житлового будинку і земельної ділянки. Належним чином підтверджено тільки передання 13500 доларів США під час підписання попереднього договору купівлі-продажу. Надана позивачкою розписка про отримання ОСОБА_2 від ОСОБА_1 є недопустимим доказом, оскільки складена самою ОСОБА_1, а підпис від імені ОСОБА_2 вчинений не ОСОБА_2, а невідомою особою. Сама ОСОБА_2 до суду не з'явилася, проте надала нотаріально засвідчену заяву, в якій зазначила, що гроші за цією розпискою не отримувала. Крім того, ксерокопія розписки, роздрукована з телефону ОСОБА_1 і підписана ОСОБА_3 також не є допустимим доказом, оскільки позивачкою не наданий оригінал цієї розписки, а за самою розпискою гроші не передавалися. Крім того, ОСОБА_1 придбала квартиру для неповнолітнього ОСОБА_8 з власної ініціативи і такі її дії не узгоджувалися ні з ОСОБА_2, ні з ОСОБА_3 Крім того, отримані ОСОБА_3 від ОСОБА_1 в борг 13000 доларів США були того ж дня повернуті ОСОБА_1, про що також свідчить нотаріально посвідчена розписка.

В судовому засіданні відповідачка ОСОБА_3 доводи відзиву підтримала та додатково пояснила, що вона та її матір ОСОБА_2 у зв'язку з переїздом до Бєлгорода РФ вирішили продати належний матері будинок, розташований по АДРЕСА_1. Проте, земельна ділянка не була приватизована, документи на будинок не були оформлені належним чином і сам будинок не був внесений до Державного реєстру. Крім того, з'ясувалося, що у будинку зареєстрований правнук ОСОБА_2 - малолітній ОСОБА_8, 2007 р.н., що унеможливлювало продаж будинку без придбання дитині іншій нерухомості для проживання. На все це були потрібні великі кошти, яких у ОСОБА_3 та ОСОБА_2 не було. Тоді вони вирішили взяти ці кошти у раніше незнайомої ОСОБА_1, пообіцявши їй продати саме їй цей будинок. Після цього з ОСОБА_1 був укладений договір оренди і ОСОБА_1 переїхала до цього будинку. Але, після того, як між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений попередній договір купівлю-продажу і ОСОБА_1 передала їм 13500 доларів США, вони вирішили не продавати їй будинок і не повертати гроші. Оскільки оригінали документів на будинок були у ОСОБА_1, то ОСОБА_3 зробила нові оригінали документів. В подальшому, ОСОБА_2 продала цей будинок ОСОБА_3, яка подала до суду позов про виселення ОСОБА_2, який був судом задоволений.

Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з'явилася, в матеріалах справи міститься нотаріально засвідчена заява про слухання справи за її відсутності.

Третя особа ОСОБА_4 в судове засідання не з'явився, пояснень суду не надав, повідомлений своєчасно та належним чином про дату та час судового засідання.

Третя особа Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Васікова Лариса Євгенівна в судове засідання не з"явилась, на адресу суду надіслала клопотання про слухання справи за її відсутності.

Вислухавши сторони, дослідивши надані сторонами докази, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню в частині переведення на ОСОБА_1 прав покупця за договором купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки по АДРЕСА_1, посвідченим приватним нотаріусом ХМНО Васиковою Ларисою Євгенівною від 05.08.2016 року, за яким ОСОБА_2 здійснила продаж ОСОБА_3 житловий будинок та земельну ділянку по АДРЕСА_1, визнання заОСОБА_1 права власності на вказані житловий будинок та земельну ділянку та стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 надмірно сплачених за договором коштів.

Такого висновку суд прийшов з наступних підстав.

Так, Україна є правовою державою, в якій визнається і діє принцип верховенства права, Конституція України має найвищу юридичну силу, закони приймаються на її основі і повинні відповідати їй. Рішення суду має бути не тільки законним та обґрунтованим, а й головне - справедливим. В судовому засіданні встановлено, що власницею спірного будинку була ОСОБА_2 (т.1. а.с.12-16). Між позивачкою ОСОБА_1 з одного боку та власницею житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 - ОСОБА_2 і її донькою ОСОБА_3, яка діяла за довіреністю від ОСОБА_2, була досягнута усна домовленість про купівлю-продаж вказаного житлового будинку та земельної ділянки, на якій він розташований. Оскільки будинок не був зареєстрований у Державному реєстрі нерухомого майна, а земельна ділянка взагалі не була приватизована та не належала ОСОБА_2 для здійснення правочину необхідно було оформити правовстановлюючі документи на будинок та отримати право власності на земельну ділянку. 06.05.2014 р. сторони уклали договір оренди житла (т.1 а.с.8), після підписання якого ОСОБА_1 там оселилася. Термін оренди був встановлений в один рік, тобто, по 06.05.2015 рік. Відповідно до п. 6.1 Договору оренди, термін його дії може бути продовжений за домовленістю сторін.

Згідно ч.2 ст. 822 ЦК України, у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Згідно ч. 3 ст. 825 ЦК України: Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Враховуючи, що на час закінчення терміну дії Договору оренди, власниця ОСОБА_2 або особа, що діяла за довіреністю ОСОБА_3 жодним чином та у встановлений законом строк не повідомили наймача ОСОБА_1 про розірвання договору оренди або про небажання його продовжувати, Договір оренди продовжив термін дії на той же строк, що був укладений, тобто ще на рік, тобто до 06.05.2016. Крім того, не можна вважати, що цей договір є короткостроковим, оскільки він укладався з метою наступного продажу будинку, на термін один рік, а не до одного року і в подальшому був продовжений за відсутності запре речень сторін.

В своїх запереченнях відповідачі посилалися на порушення ОСОБА_1 умов договору оренди, зокрема, невнесення останньою передбаченої у Договорі оренди орендної плати, проте, як пояснила сама ОСОБА_3 в судовому засіданні із позовом про стягнення цієї плати до ОСОБА_1 вона не зверталася і взагалі вважала, що ці кошти ОСОБА_1 компенсує підтримуючи будинок у нормальному стані та проводячи поточний ремонт. Крім того, ОСОБА_1 уклала Договір суборенди із іншими жильцями, що не передбачено Договором оренди, проте, з матеріалів справи вбачається, що ці дії були здійснені ОСОБА_1 лише після того, як відповідачі порушили умови попереднього договору та домовленостей щодо подальшого продажу їй спірного будинку та розпочали активні дії з її виселення (т.2 21-31, 38-48). Так, хоча сам Договір суборенди укладений 05.05.2015 року (т.2 л.д.35-37), з листа ГТУ юстиції у Харківській області вбачається, що факт проживання суборендарів встановлений лише 01.12.2017 року (т.2, а.с. 46), тобто, після набрання чинності рішення суду про виселення ОСОБА_1 зі спірного будинку. Судом встановлено, що усі скарги і заяви ОСОБА_2 та ОСОБА_3 щодо порушення ОСОБА_1 договору оренди подані ними після того, як вони отримали кошти від ОСОБА_1 та уклали Договір купівлі-продажу будинку між собою. Отже, суд приходить до висновку, що ОСОБА_1 не порушувались умови Договору оренди, вона добросовісно користувалась будинком, робила поточний ремонт, що не заперечують сторони, сплачувала власниці будинку кошти, обґрунтовано вважаючи, що має переважне право на придбання цього будинку, а претензії наймодавця ОСОБА_2 пов'язані із небажанням виконувати умови попереднього договору купівлі-продажу та повертати отримані у ОСОБА_1 кошти.

Що стосується посилання відповідачів на рішення Київського районного суду м. Харкова від 18.01.2017 року про виселення ОСОБА_1, якою позов був задоволений (т.1, а.с. 59) та ухвалу апеляційного суду Харківської області від , якою рішення залишено без змін (т.2, а.с. 49-52), стосовно встановлення того факту, що договір оренди закінчився, отже підстави для подальшого проживання в цьому будинку орендаря ОСОБА_1 відсутні, то суд приходить до наступних висновків

. Так, згідно вказаних судових рішень, предметом судового розгляду не був факт укладення попереднього договору купівлі-продажу між сторонами, не досліджувався факт передання грошей ОСОБА_1 ОСОБА_2 та ОСОБА_3, не надавалася оцінка правомірності набуття ОСОБА_3 права власності на спірний будинок, не надавалися та не досліджувалися докази щодо продовження дії договору оренди. Так, з мотивувальної ухвали апеляційного суду (т.2 а.с. 51-52) вбачається, що розгляд справи про виселення та про визнання договору купівлі-продажу недійсним та визнання права власності (тобто цієї справи) не пов'язані між собою.

В подальшому, з метою підготовки до укладення правочину купівлі-продажу ОСОБА_1 та ОСОБА_3, яка діяла за довіреністю та в інтересах ОСОБА_2 (т.1, а.с.20-21), розпочали збір і оформлення документів. Так, 04.09.2014 року для надання нотаріусу була отримана довідка з КП ХМБТІ (т.1, а.с. 227), 17.09.2014 здійснена реєстрація права власності на житловий будинок у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (т.1, а.с.13, т.2, а.с. 228), а 24.06.2015 р. Харківська міська рада прийняла рішення №1917/15 про передачу ОСОБА_2 земельної ділянки по АДРЕСА_1. Усю підготовку та фінансування приватизації землі здійснювала позивачка, що не заперечували сторони. Одночасно, позивачка поступово передавала відповідачам кошти в рахунок продажу будинку і земельної ділянки. Так, ще 12.03.2015 року, навіть у період, вказаний у Договорі оренди, ОСОБА_2, від імені якої діяла ОСОБА_3 уклала попередній договір купівлі-продажу будинку по АДРЕСА_1, за яким ОСОБА_2 зобов'язалась передати ОСОБА_1 у власність спірний будинок, а ОСОБА_1 сплатити його вартість (т.1, а.с. 9-10). При цьому ОСОБА_3, згідно абз. 2 п.2.2 Договору стверджувала, зокрема, що вказаний будинок не обтяжений правами третіх осіб, в тому числі малолітніх та неповнолітніх. При цьому, ОСОБА_3 отримала для передачі ОСОБА_2 13500 доларів США, що на той час в екв. становило 243000 гривень. Вказані твердження ОСОБА_3 були очевидно неправдивими, оскільки вона та ОСОБА_2 достовірно знали, що на той час в будинку був зареєстрований та мав право проживання малолітній ОСОБА_8, 2007 р.н. (т.1, а.с. 121). Вказані факти були підтверджені і викладені у рішенні Апеляційного суду Харківської області від 30.07.2015, яким права малолітнього були поновлені. Таким чином, ОСОБА_3 та ОСОБА_2 умисно вели в оману покупця ОСОБА_1 стосовно відсутності перешкод у укладенні договору купівлі-продажу в передбачений попереднім договором термін. Враховуючи, що укласти договір купівлі-продажу можливо було тільки з дозволу органу опіки та піклування, надавши дитині за згодою опікуна та органу опіки та піклування інше житлове приміщення, ОСОБА_1, узгодивши свої дії із опікуном, органом опіки та піклування, ОСОБА_3, фактично придбала 02.02.2016 року для ОСОБА_8 16/10 (гостинку) квартири АДРЕСА_2. Юридично вказаний договір був оформлений, як договір дарування (т.1, а.с.117) від власниці ОСОБА_13 малолітньому ОСОБА_8

Судом встановлено і не заперечується сторонами, що ОСОБА_13 не є родичем або близькою особою ОСОБА_8 і підстав безоплатно передавати йому свою власність не мала. Факт здійснення прихованого правочину, а саме оплатного придбання цієї кімнати для малолітнього ОСОБА_8, підтверджується окрім пояснень ОСОБА_1, також і розпискою ОСОБА_14 - опікуна малолітнього ОСОБА_8, яка вказала, що усі кошти на придбання кімнати для підопічного, в тому числі, оплата послуг агенції нерухомості, нотаріальні послуги, оплати податку були надані ОСОБА_1 в повному обсязі, а також підтверджується договорами, укладеними агенцією нерухомості «Альянс» та ОСОБА_1 на підшукання варіанту для придбання кімнати малолітньому ОСОБА_8, а також розпискою ОСОБА_15 щодо отримання 02.02.2016 від ОСОБА_1 за вищевказану кімнату 10500 доларів США (т.1, а.с. 120, 218-224).

Відповідно до ч. 2 ст.235 ЦК передбачено: Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили. Рішеннями Харківської міської ради №562 від 16.09.2015, №28 від 04.02.2015, №87 від 18.02.2015 за малолітнім ОСОБА_8 була закріплена вказана кімната. Рішенням Харківської міської ради №794 від 23.12.2015 був наданий дозвіл на продаж спірного будинку (т.2, а.с. 31-32). Отже, судом на підставі досліджених доказів встановлено, що з метою реалізації домовленості між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 щодо купівлі-продажу будинку, задля усунення перешкод, які виникли не з вини ОСОБА_1, останньою в рахунок придбання будинку була придбана кімната для правнука ОСОБА_2 - ОСОБА_16, оскільки без здійснення цього, права малолітнього були б порушені, а здійснення будь-якого правочину з відчуження спірного будинку неможливим.

В подальшому, отримавши від ОСОБА_1 екв. 24 000 доларів США (13500 доларів на руки та 10500 доларів США в рахунок надання житла правнуку ОСОБА_2.), ОСОБА_2 та ОСОБА_3 стали уникати спілкування із ОСОБА_1, яка для захисту свого права звернулася до суду із позовом про стягнення з відповідачів подвійного завдатку. Крім того, ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 05.02.2016 був накладений арешт на спірний будинок (т.1., а.с.18) Після цього, ОСОБА_3 поновила спілкування із ОСОБА_1, внаслідок чого остання подала до суду заяву про залишення позову без розгляду та скасування арешту на будинок, яка ухвалою суду від 16.05.2016 була задоволена (т.1, а.с. 232).

Таким чином, судом встановлено, що оформивши за рахунок і з допомогою ОСОБА_1 документи на будинок, приватизувавши земельну ділянку, на якій він розташований, отримавши від ОСОБА_1 екв. 24 000 доларів США (13500 доларів на руки та 10500 доларів США в рахунок надання житла правнуку ОСОБА_2.), ОСОБА_2 та ОСОБА_3 замість того, щоб оформити із нею договір купівлі-продажу, оформили 05.08.2016 договір купівлі-продажу між собою (т.1, а.с.95). При цьому внесли у договір неправдиві відомості у п.5 Договору щодо відсутності на момент підписання цього договору прав третіх осіб. Згідно Договору та Заяви, продаж вчинено за 461500 гривень, які ОСОБА_2 отримала від ОСОБА_3

Таким чином, судом встановлено, що саме відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3, отримавши кошти за будинок від ОСОБА_1 порушили домовленості і вчинили між собою правочин, порушивши права ОСОБА_1, яка мала законні сподівання стати власницею спірного будинку та земельної ділянки, задля яких передавала продавцю кошти і здійснювала дії щодо належного оформлення документів на будинок і земельну ділянку.

Згідно ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації, а порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість і підстави відмови в ній установлюються законом.

Згідно ч.2 ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Згідно п.3.3 Рішення Конституційного суду України у справі за конституційним зверненням приватного підприємства "Автосервіс" щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 Цивільного кодексу України (справа про переважне право наймача

на придбання військового майна) у справі N 1-46/2009 від 10 грудня 2009 року від 3.3. За частиною другою статті 777 Кодексу "наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання". Зазначена норма міститься у

параграфі 1 "Загальні положення про найм (оренду)" глави 58

Кодексу. Її положення поширюються на всі види

орендованого майна.

Згідно п. 3.5 - У статті 777 ЦК України визначено два переважних

права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором

найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму

на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Обмеження законодавцем права власника майна, переданого у

найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на

розумних та справедливих критеріях. Це відповідає і позиції

Європейського суду з прав людини, викладеній в рішенні у справі

"Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, заява N 8793/79"

від 21 лютого 1986 року. За його змістом національний законодавець

з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві як

складової публічного інтересу може допустити захист інтересів

орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо

визначення ними умов продажу орендованого майна.

Конституційний Суд України вважає, що положення частини

другої статті 777 ЦК України щодо переважного права

наймача на придбання майна у разі його продажу не порушує майнових

прав власників.

Норма ч.2 ст. 777 ЦК Україникореспондується із ч.2 ст. 822 ЦК України.

Таким чином, оскільки судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 є добросовісним наймачем (орендарем) спірного будинку і земельної ділянки, вона має переважне право на придбання спірного будинку і земельної ділянки. Оскільки відповідачі таке її право порушили, суд вважає справедливим таке її право відновити і на підставі ст. 8 ЦК України щодо застосування аналогії закону, перевести на неї права покупця з усіма правами і обов'язками за купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки по АДРЕСА_1, посвідченим приватним нотаріусом ХМНО Васиковою Ларисою Євгенівною від 05.08.2016 року, за яким ОСОБА_2 здійснила продаж ОСОБА_3 житловий будинок та земельну ділянку по АДРЕСА_1. Оскільки саме такий спосіб захисту прав позивача є достатнім та відповідним, то не має підстав для визнання спірного договору недійсним.

Така позиція суду відповідає позиції Верховного Суду України, викладеної у Постанові №6-105цс12 від 31 жовтня 2012 року, та у Постанові №6-107цс16 від 30 березня 2016 року.

В своїх запереченнях відповідачі посилалися на порушення ОСОБА_1 умов договору оренди, проте у своєму позові ОСОБА_1 стверджує, що перед оформленням попереднього договору також передавала ОСОБА_3 13000 доларів США в рахунок купівлі-продажу будинку, при цьому оформили це договором позики від 21.01.2015, оскільки на той час у ОСОБА_3 закінчилася довіреність (т.1, а.с.225-226). Проте, з наданої суду заяви, засвідченої нотаріусом, ці кошти були повернені ОСОБА_1 12.03.2015 р. (т.2, а.с. 64), тому таке зобов'язання є виконаним.

У своєму позові ОСОБА_1 стверджує, що також 19.07.2016 року передала ОСОБА_2 через свою сестру ОСОБА_17 в рахунок купівлі-продажу будинку ще 12500 доларів США, що підтвердили у своїх поясненнях в судовому засіданні як ОСОБА_1 так і ОСОБА_17 Проте, з розписки, наданої суду вбачається, що вона написана особисто ОСОБА_1, а підписана ОСОБА_1 і, начебто, ОСОБА_2 (т.2 а.с. 87). Проте, згідно наданої ОСОБА_2 заяви, посвідченої нотаріусом, ОСОБА_2 ці гроші не отримувала, а підпис їй не належить (т.2 а.с.112). Візуально визначити чи належить підпис у розписці ОСОБА_2 суд не в змозі, а позивач не заявляв клопотання про проведення судової почеркознавчої експертизи, тому суд визнає даний доказ недопустимим, а факт передачі цих коштів ОСОБА_2 - недоведеним.

Крім того, ОСОБА_1 надала суду ксерокопію розписки від 30.05.2016, згідно якої ОСОБА_3 отримала від неї 10500 доларів США в позику (т.1 а.с. 231). В судовому засіданні ОСОБА_3 пояснила, що дійсно писала таку розписку, проте грошей по неї не отримувала, оскільки це був лише проект, який виконаний не був. Оскільки суду не наданий оригінал вказаної розписки, суд визнає даний доказ недопустимим.

Отже, надані ОСОБА_1 в якості доказів розписка від 19.07.2016 та ксерокопію розписки від 30.05.2016 є недопустимими доказами в розумінні ч.2 ст. 78 ЦПК України і суд, приймаючи рішення, не бере їх до уваги.

Таким чином, оскільки відповідач продавець ОСОБА_2 отримала за спірним договором від відповідача продавця ОСОБА_3, то, суд, перевівши права покупця зі ОСОБА_3 на ОСОБА_1 покладає на ОСОБА_1 обов'язок оплати на користь ОСОБА_2 вартості будинку і земельної ділянки в розмірі 461500 гривень, проте, ураховуючи, що ОСОБА_1 вже сплачена сума на користь ОСОБА_2 в розмірі 509700 гривень (243000 гривень за попереднім договором та 266700 гривень, що екв.10500 доларів США в рахунок придбання житлового помешкання правнуку ОСОБА_2 - малолітньому ОСОБА_8.), то зобов'язання покупця є виконаним, а решта коштів, сплачених надмірно в розмірі 48200 гривень підлягає стягненню з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1

На підставіч. 1 ст. 328 ЦК право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Статтею 657 ЦК передбачено, що договір купівлі-продажу житлового будинку укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державної реєстрації, покупець, який придбав річ, стає її власником.

Отже, суд визнає за ОСОБА_2 право власності за договором купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки по АДРЕСА_1, посвідченим приватним нотаріусом ХМНО Васиковою Ларисою Євгенівною від 05.08.2016 року.

Судові витрати підлягають стягненню на підставі ст. 141 ЦПК України з відповідачів в рівних частках на користь позивача.

Враховуючи вищевикладене, керуючись ст. 8, 328, 657, 777, 822 ЦК України, 7, 10, 76, 141, 244-245 ЦПК України, -

В и р і ш и В:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3, Треті особи: ОСОБА_4, Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Васікова Лариса Євгенівна про визнання договору купівлі - продажу частково недійсним, переведення прав покупця на орендаря, визнання права власності та стягнення коштів - задовольнити частково.

Перевести на ОСОБА_1 ІПН НОМЕР_1 права покупця за договором купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки по АДРЕСА_1, посвідченим приватним нотаріусом ХМНО Васіковою Ларисою Євгенівною від 05.08.2016 року, за яким ОСОБА_2 здійснила продаж ОСОБА_3 житловий будинок та земельну ділянку по АДРЕСА_1.

Визнати заОСОБА_1 ІПН НОМЕР_1 право власності на житловий будинок та земельну ділянку розміром 0,0614 га, що розташовані по АДРЕСА_1.

Стягнути з ОСОБА_2 ІПН НОМЕР_2 на користь ОСОБА_1 ІПН НОМЕР_1 суму коштів, переплачених ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки по АДРЕСА_1, посвідченим приватним нотаріусом ХМНО Васіковою Ларисою Євгенівною від 05.08.2016 рокув розмірі 48200 гривень.

Стягнути з ОСОБА_2 ІПН НОМЕР_2 та ОСОБА_3 ІПН НОМЕР_3 на користь ОСОБА_1 ІПН НОМЕР_1 витрати по сплаті судового збору у розмірі 8000 ( вісім) тисяч гривень, по 4000 ( чотири) тисячі гривень з кожного відповідача.

В решті позовних вимог відмовити.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання ) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного тексту рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складений 26.10.2018 року.

Суддя Д.В. Нев'ядомський