Справа №: 272/1024/17
Провадження № 2/272/35/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 січня 2018 року

Андрушівський районний суд Житомирської області в складі:

головуючого судді Карповця В.В.,

при секретарі Степанчук Т.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Андрушівка цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Сільськогосподарське підприємство Спіка до приватного підприємства Імпак, ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди та скасування державної реєстрації, суд, -

в с т а н о в и в:

Позивач звернувся до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди та скасування державної реєстрації в якому зазначив, що 29 серпня 2012 року між ним та власником земельної ділянки ОСОБА_2 було укладено та зареєстровано, відповідно до вимог законодавства діючого на той момент, договір оренди земельної ділянки площею 5,6247 га., кадастровий номер :04:000:0078, яка розташована на території Великомошківецької сільської ради Андрушівського району Житомирської області, про що в Державному реєстрі земель зроблено запис від 16.10.2012 року за № 03049, строком дії пять років з моменту державної реєстрації.

Після смерті ОСОБА_2 вказану вище земельну ділянку успадкував ОСОБА_1.

Відповідно до п.35 укладеного між позивачем та ОСОБА_2 договору оренди землі перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для розірвання чи зміни умов або розірвання договору. Всі права та обовязки передбачені укладеним договором перейшли до ОСОБА_1.

За змістом статей 18,20 Закону України Про оренду землі в редакції чинній станом на момент укладення та державної реєстрації: укладений договір оренди землі підлягав державній реєстрації, та набирав чинності після проведення вказаної реєстрації.

Строк дії договору оренди почався після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Протягом дії вказаного вище договору оренди землі позивач використовував орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням, орендна плата сплачувалася вчасно та в повному обсязі, та будь яких спорів позивача та одного з відповідачів ОСОБА_1 стосовно виконання умов договору не було.

10.07.2017 року з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо субєкта позивачу стало відомо, що 28.04.2015 року відповідачі по справі порушуючи діюче законодавство, уклали між собою договір оренди землі та приховавши від державного реєстратора відомості про існування вже зареєстрованого договору оренди між позивачем та відповідачем ОСОБА_1, зареєстрували право оренди землі в органі державної реєстрації.

Уклавши в 2012 році договір оренди земельної ділянки та зареєструвавши його згідно діючого на момент виникнення орендних відносин законодавства позивач набув право володіння та користування орендованою земельною ділянкою на весь строк оренди який визначений умовами договору.

Укладення відповідачем ОСОБА_1 нових договорів оренди землі без припинення попереднього договору оренди з позивачем, та без проведення відповідно їх реєстрації у відповідності до статті 654 ЦК України чи рішення суду, як це передбачено статтею 32 Закону України Про оренду землі є протиправною дією спрямованою на незаконне припинення речових прав на земельну ділянку, яка перебуває у оренді.

Враховуючи вищезазначене позивач вважає, що своїми діями відповідачі порушили його законне право на володіння та користування орендованою ним земельною ділянкою, в звязку з чим вказане право підлягає захисту шляхом визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер :04:000:0078, укладений між ОСОБА_1 та ПП Імпак від 28 квітня 2015 року.

Представник позивача в судове засідання не зявився, оскільки надіслав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримує.

Представник відповідача приватного підприємства Імпак в судове засідання не зявився, проте надіслав до суду заперечення в якому зазначив, що відповідно до положень чинного законодавства право користування виникає на підставі договору оренди земельної ділянки у звязку з реєстрацією договору оренди право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Згідно ст. 16 Закону України Про оренду землі укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набути право оренди на таку земельну ділянку. Таким чином, не може бути обмеженням в укладенні договору оренди землі наявність або відсутність іншого договору оренди. В звязку з чим позивач по справі немає правових підстав для визнання договору недійсним. З огляду на те, що право користування, яке є у позивача по справі не порушується укладенням договору в результаті укладення у відповідача по справі ПП Імпак не виникає право користування, позивач не має правових підстав для подання позову про визнання договору недійсним. В той же час, припинення права користування відбувається у звязку з припиненням реєстрації чи припиненням договору оренди. В запереченні відповідач також вказує, що договір позивача про оренду припинений у звязку з закінченням строків, тому відсутня підстава, що була такою для порушення провадження по справі.

Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не зявився, оскільки надіслав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги визнає, проти задоволення позову не заперечує.

У відповідності до ч.2 ст.247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Оцінивши зібрані по справі докази, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про необхідність задоволення позову з наступних підстав.

У відповідності з статтею 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

У відповідності з ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, є, зокрема, завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; інші юридичні факти, а також договори та інші правочини.

У відповідності з ст. 626, 629, 638 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є обов'язковим для виконання сторонами. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

У відповідності з ст. 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. ( стаття 3, 4 Закону "Про оренду землі").

У відповідності з ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як вбачається з матеріалів справи, а саме договору оренди землі 29 серпня 2012 року між ОСОБА_2 та ТОВ СП Спіка , був укладений договір оренди землі, згідно якого ОСОБА_2 передав у строкове платне користування ТОВ СП Спіка земельну ділянку площею 5,6247 га., кадастровий номер :04:000:0078, яка розташована на території Великомошківецької сільської ради Андрушівського району Житомирської області, зі строком дії договору на 5 (пять) років (а.с.8). Договір про оренду вказаної земельної ділянки був зареєстрований у відділі Держкомзему у Андрушівському районі, про що зроблено відповідний запис у реєстрі від 16 жовтня 2012 року (а.с.9)

Згідно акту приймання передачі земельної ділянки позивач прийняв, а ОСОБА_2 передав в оренду земельну ділянку площею 5,6247 га., яка знаходиться в межах Великомошківецької сільської ради Андрушівського району Житомирської області (а.с.10).

Відповідно до п.5 договору оренди землі укладеного між позивачем ТОВ СПСпіка та ОСОБА_2 від 2012 року передбачено,що строк дії договору становить 5 років. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.(а.с.8)

Після смерті ОСОБА_2 спадщину прийняв його син ОСОБА_1, який є відповідачем по справі.

Згідно п.35 укладеного між позивачем та ОСОБА_2 договору оренди землі перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для розірвання чи зміни умов або розірвання договору. Всі права та обовязки передбачені укладеним договором перейшли до ОСОБА_1.(а.с.9).

В подальшому між власником земельної ділянки ОСОБА_1 та приватним підприємством Імпак був укладений договір оренди землі від 28 квітня 2015 року, у відповідності з яким ОСОБА_1 передав належну йому земельну ділянку площею 5,6247 га., кадастровий номер :04:000:0078 в оренду Приватному підприємству Імпак строком на 15 років, що підтверджується інформаційною довідкою з державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.7).

Враховуючи вищевказане суд вважає, що укладений між ОСОБА_1 та Приватним підприємством Імпак договір оренди земельної ділянки не відповідає вимогам чинного законодавства, виходячи з наступного.

Частиною першою ст. 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1, 3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу.

У відповідності з ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до положень ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Частиною 5 ст. 116 ЗК України передбачено неможливість передачі в користування земельної ділянки без припинення права попереднього користування, в тому числі і орендаря.

Cуд дійшов висновку, що однією з підстав визнання недійсним зазначеного в позові договору оренди, укладеного 28 квітня 2015 року між ОСОБА_1 та приватним підприємством Імпак слід визнати недійсним, оскільки він був зареєстрований до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ СПСпіка, спірна земельна ділянка на момент укладення договору з приватним підприємством Імпак знаходилася в законному користуванні ТОВ СПСпіка.

Окрім того, договір оренди між ОСОБА_2 ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю Сільськогосподарське підприємство Спіка розірваний у встановленому законодавством порядку не був тому вважається продовженим в порядку ст.33 Закону України Про оренду землі та є чинним, оскільки позивач, будучи орендарем за даними договорами, продовжував користуватися земельною ділянкою, а з боку відповідача ОСОБА_1 (орендодавця) були відсутні письмові заперечення протягом одного місяця після закінчення строку договору, а згідно з ст.33 ЗУ «Про оренду землі» в разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договорів, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. В результаті укладення спірних договорів відповідачами порушене переважне право позивача та вимоги ст.33 ЗУ «Про оренду землі».

Разом з тим, задовольняючи позов суд виходить з того, що на момент укладення оспорюваного договору оренди земельної ділянки з Приватним підприємством Імпак попередній договір оренди земельної ділянки з ТОВ СПСпіка не закінчився та був чинним.

Частиною першою ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту з моменту його державної реєстрації відповідно до ч.1 ст. 210 ЦК України.

Відповідно до частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксована умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Аналогічна позиція висловлювалася Верховним судом України у постанові від 27 квітня 2017 року у справі № 6-422цс17, а також у правовому висновку, викладеному у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року.

Таким чином, одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну й ту ж земельну ділянку суперечить вимогам законодавства, та призводить до порушення прав позивача, як орендаря.

У відповідності до приписів п.п. 1 та 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації та рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.10, 12, 76, 81, 213, 258, 259, 264, 265, 266, 273, 354, 355 ЦПК України, ст. ст. 11, 509, 526, 527, 626, 629, 638 ЦК України, ст. 1,13 Закону України Про оренду землі, ст. ст. 215, 203, 792 Цивільного кодексу України, ст. ст. 116, 125, 126 Земельного кодексу України п.п.1, 3 ч. 3 ст. 10, ст. 2, ст. 26, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», суд,-

вирішив:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :04:000:0078 укладений між ОСОБА_1 (місце проживання: ІНФОРМАЦІЯ_1) та Приватним підприємством ІМПАК (, місцезнаходження: м.Андрушівка, вул.Лисенка,25 Житомирської області) від 28 квітня 2015 року.

Cтягнути з ОСОБА_1, на користь ТОВ"СП"СПІКА" (, місцезнаходження: с.Глинівці, пл.Миру,1 Андрушівського району) понесені ним при подачі позову витрати по сплаті судового збору у розмірі 800 гривень.

Стягнути з приватного підприємства Імпак, , на користь ТОВ"СП"СПІКА" (, місцезнаходження: с.Глинівці, пл.Миру,1 Андрушівського району) понесені ним при подачі позову витрати по сплаті судового збору у розмірі 800 гривень.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до апеляційного суду Житомирської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

При цьому, у відповідності до підпункту 15.5. пункту 15 Прикінцевих положень Цивільного процесуального кодексу України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно - телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи до апеляційного суду Житомирської області через Андрушівський районний суд Житомирської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя:ОСОБА_4