Березівський районний суд Одеської області
Справа № 494/469/18
Провадження № 2/494/255/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 липня 2018 р. м. Березівка

Березівський районний суд Одеської області у складі:

Головуючого судді Лебединського С.Й.,

за участю секретаря судових засідань ОСОБА_1,

у присутності:

представника позивача - адвоката ОСОБА_2,

представника відповідача - ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю Науково-виробничої фірми «Славянка» «Про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними», -

в с т а н о в и в:

Позивач, звернувшись до суду із цим позовом просив визнати недійсними договори оренди земельних ділянок укладені 20 липня 2015 р. між нею, ОСОБА_4, з одного боку та відповідачем, Товариством з обмеженою відповідальністю Науково-виробничою фірмою «Славянка» з другого, за кадастровими номерами :01:002:0431, :01:002:0432, :01:002:0435, що розташовані на території Анатолівської сільської ради Березівського району Одеської області.

На обґрунтування поданого позову позивач посилався на те, що є власником вказаних у позові земельних ділянок. До неї надійшла пропозиція від керівника підприємства відповідача укласти договори оренди земельних ділянок. При цьому її запевнили, що строк дії договорів буде 5-ть років, розмір орендної плати становитиме 3% від нормативної грошової оцінки землі з урахуванням індексу інфляції, орендна плата буде виплачуватись у вересні-жовтні кожного року. Погодившись на вказані умови вона підписала чисті бланки договорів. Також, позивач зазначала, що у укладених нею договорах оренди відсутні належні і чіткі посилання на проведення індексації орендної плати та була значна занижена нормативна грошова оцінка належних їй земельних ділянок.

Відповідач позов не визнав. Посилався на те, що договори укладені із дотриманням усіх умов необхідних для укладення договорів оренди земельної ділянки. Всі посилання вказані у своїх вимогах позивачем відображені у договорах, а тому підстави для визнання їх недійсними відсутні.

У судовому засіданні встановлено наступне.

Позивач по справі є власницею земельних ділянок за кадастровими номерами :01:002:0431, :01:002:0432, :01:002:0435, що розташовані на території Анатолівської сільської ради Березівського району Одеської області /а.с.6-8/.

20 липня 2015 р. були укладені договори оренди між ОСОБА_4, з одного боку та відповідачем, Товариством з обмеженою відповідальністю Науково-виробничою фірмою «Славянка» з другого, за кадастровими номерами :01:002:0431, :01:002:0432, :01:002:0435, що розташовані на території Анатолівської сільської ради Березівського району Одеської області /а.с.12-19/.

Як зазначено у п.2.2 кожного з укладених договорів строк дії договорів оренди 10 років, замість запропонованих позивачу до укладення договорів 5-ти років.

В укладених договорах п.1.1 зазначена нормативно грошова оцінка земельної ділянки значно нижче реальної нормативно грошової оцінки. Так, згідно довідки з відділу Держгеокадастру у Березівському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області за №324/104-18 від 08 червня 2018 р.:

по земельній ділянці кадастровий номер :01:002:0431 грошова оцінка складає 61834 гривні 27 коп. замість 45200 гривень вказаних у договорі;

по земельній ділянці кадастровий номер :01:002:0435 грошова оцінка складає 148503 гривні 45 коп. замість 110000 гривень вказаних у договорі;

по земельній ділянці кадастровий номер :01:002:0432 грошова оцінка складає 90234 гривні 99 коп. замість 67800 гривень вказаних у договорі.

Після підписання договорів оренди позивач за 2015-2017 р. отримувала орендну плату /а.с.43-45, 68-70/.

Вивчивши матеріали цивільної справи, заслухавши пояснення учасників судового розгляду на підставі наданих доказів і доведення перед їхньої переконливості суд дійшов до наступного висновку.

Згідно до ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Положеннями ч.1 ст.638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї сторони має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою ст.14 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди укладається у письмовій формі.

Отже, учасники правочину дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.

Своє волевиявлення на укладання договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документу, в якому фіксується правові наслідки.

Відповідно до ч.1ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатись інші умови.

У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення обєкта оренди, то до договору додається угода щодо відшкодування витрат на такі заходи.

Також, цією нормою визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорення.

З урахуванням цих норм, правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорення саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, а залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Отже, у справі про визнання недійсним договорів оренди землі з підстав відсутності в них істотних умов, суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавця у звязку з відсутністю в договорах таких умов, передбачених ст.15 вказаного Закону, визначити істотність цих умов, а також зясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.

Такої правової позиції у своїй постанові від 09 грудня 2015 року № 6-849цс15 дійшов Верховний Суд України, що має бути врахована судом під час прийняття рішення у відповідності до ст.417 ЦПК України і є обовязковим для всіх судів України.

Аналізуючи та перевіряючи вищевказані договори оренди вимогам діючого законодавства України, суд дійшов висновку про те, що сторонами не досягнуто згоди щодо такої істотної умови як розмір орендної плати, виходячи з наступного.

Як вбачається з договорів оренди земельних ділянок у п.2.3 зазначено , що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі не менше 3% від нормативно грошової оцінки, тощо.

Проте, у судовому засіданні було ставновлено, що нормативно грошові оцінки земельних ділянок вказані у укладених між сторонами договорах суттєво менші ніж фактичні нормативні грошові оцінки.

Відповідно до ст.22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Проте, як встановлено вище, вказані умови у договорах оренди не дотримані, оскільки сума орендної плати зазначена виходячи із значно меншої грошової оцінки.

На думку суду посилання представника відповідача на сплату орендної плати, не є підставою для визнання укладеного договору дійсним, а може бути тільки розглядом питання щодо розірвання укладених договорів. Позивачем заявлено вимогу саме щодо визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок.

Таким чином, при укладанні договорів оренди земельної ділянки між позивачем та відповідачем нормативна грошова оцінка земельних ділянок не була приведена до реальної та записана безпідставно. У договорах орендна плата визначена менше 3%, а тому вказане свідчить щодо не досягнення між сторонами істотних умов договору.

Виходячи з принципу процесуальної рівності сторін і враховуючи обовязок кожної сторони довести ті обставини, на які вона посилається, судом досліджено кожний доказ, наданий сторонами, який відповідає вимогам належності та допустимості доказів (п.27постанови Пленуму Верховного суду України від 12.06.2009 року №2 «Про практику застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції»), при цьому жодна із сторін не була поставлена судом у менш сприятливе становище, порівняно з іншою стороною, на чому наголошується у практиці Європейського суду з прав людини.

Так, у п.24 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Надточій проти України», та в п.23 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гурепка проти України №2» наголошується на принципі рівності сторін одному із складників ширшої компетенції справедливого судового розгляду, який передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість відстоювати свою позицію у справі в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище, порівняно з опонентом.

Згідно з п.6 ч.1 ст.3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

При вирішенні даного спору суд враховує, що одним із проявів верховенства права є положення про те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори. Справедливість одна з основних засад права і є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальнолюдських вимірів права. Ця позиція суду ґрунтується, в тому числі, на рішенні Конституційного Суду України від 02.11.2004 року №15-рп/2004 у справі №1-33/2004.

Відповідно до ч.1 ст.9 Конституції України чинні міжнародні договори, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України.

Відповідно до ст.1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Підписання договорів оренди земельних ділянок із завідомим недодержанням істотних умов необхідних для укладення таких договорів є фактичним протиправним позбавлення власника своєї власності, що як було вищевказано є неприпустимим.

Відповідно до ст.ст.319,321 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, має право вчиняти будь-які дії щодо свого майна. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно із ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5,6 ст. 203 ЦК України.

Частиною першою ст.203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

В правових позиціях Верховного Суду України, викладених у Постанові від 18.07.2012 року по справі № 6-77цс12, також зазначено , що відсутність у договорах оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених у ч.1 ст.15 Закону України "Про оренду землі", є підставою для визнання недійсними таких договорів оренди.

Приймаючи рішення по справі суд критично оцінює посилання представника відповідача на сплату позивачу орендної плати у розмірі 30 000 (тридцять тисяч) гривень, по видатковому касовому ордеру від 12 серпня 2015 р., як на підставу чинності оспорюваних позивачем договорів.

Як свідчить з наданої представником відповідача копії видаткового касового ордеру від 12 серпня 2015 р., у ньому зазначено, що це платіж за оренду землі по земельним ділянкам за кадастровими № :01:002:0431, :01:002:0432, :01:002:0435, належних позивачу за 2013 р., 2014, та 2015 р., але договори оренди були підписані тільки 20 липня 2015 р..

Таким чином, суду є не зрозумілим на підставі чого проводився вказаний платіж і чи дійсно він є підтвердженням орендних правовідносин між сторонами.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає за необхідне визнати вищевказані договори оренди земельних ділянок недійсними.

Керуючись ст.ст. 10-13, 81, 89, 263-265, 268 ЦПК України -

у х в а л и в:

Позов ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю Науково-виробничої фірма «Славянка» «Про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними» - задовольнити.

Договори оренди земельних ділянок укладені 20 липня 2015 р. між ОСОБА_4 з одного боку та Товариством з обмеженою відповідальністю Науково-виробничою фірмою «Славянка» з другого, за кадастровими номерами :01:002:0431, :01:002:0432, :01:002:0435, що розташовані на території Анатолівської сільської ради Березівського району Одеської області - визнати недійсними.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Науково-виробничої фірма «Славянка», що розташоване по вул. Центральна, 17, с. Анатолівка, Березівського району Одеської області, індекс 67323, на користь ОСОБА_4, що мешкає по вул. Чапаєва, 10 м. Одеса, РНОКПП НОМЕР_1 сплачений нею судовий збір в сумі 2 114 гривень 80 коп..

Згідно до пункту 15 підпункту 15.5 частини 1 Перехідних положень та ст. 352, 354 ЦПК України редакції від 15 грудня 2017 року, рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Одеської області на протязі 30 днів з дня його проголошення шляхом подання апеляційної скарги до суду першої інстанції.

Суддя:____________________________________________-