АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/1430/18Головуючий по 1 інстанції
Категорія : 19 Коцюбинська Ю.Д.
Доповідач в апеляційній інстанції
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 жовтня 2018 року м. Черкаси

Апеляційний суд Черкаської області у складі колегія суддів судової палати у цивільних справах:

Гончар Н.І., Сіренка Ю.В., Храпка В.Д.

секретар: Торопенко Н.М.

учасники справи:

позивачі - фермерське господарство «Степ»;

відповідачі - іноземне підприємство «Агро - Вільд Україна», ОСОБА_5;

особа, що подала апеляційну скаргу - фермерське господарство «Степ»;

розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу фермерського господарства «Степ» на рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 25 червня 2018 року, ухваленого в складі судді Коцюбинської Ю.Д. у справі за позовом фермерського господарства «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_5 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання укладеної додаткової угоди,

в с т а н о в и л а :

ФГ «Степ» звернулося до суду з позовом до ІП «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_5 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання укладеної додаткової угоди, мотивуючи свої вимоги тим, що 21 січня 2008 року між ФГ «Степ» і ОСОБА_5, було укладено договір оренди землі загальною площею 4,31 га. в адміністративних межах Жашківської міської ради.

Додатковою угодою від 01 серпня 2011 року встановлено строк дії договору до 31 грудня 2017 року.

24 квітня 2015 року ІП «Агро-Вільд Україна» зареєстровано право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Пунктом 2.4. договору емфітевзису встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 01 січня 2018 року до 01 січня 2024 року.

Позивач вважає, що укладення договору про встановлення емфітевтичного права на земельну ділянку суперечить діючому договору оренди ділянки та є порушенням вимог ЗУ «Про оренду землі».

Просив суд визнати недійсним договір емфітевзису від 24 квітня 2015 року, укладеного між ОСОБА_5 та ІП «Агро-Вільд Україна». Визнати укладеною між ОСОБА_5 та ФГ «Степ» додаткову угоду.

Рішенням Жашківського районного суду Черкаської області від 25 червня 2018 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням представник ФГ «Степ» подав апеляційну скаргу, вважаючи, що рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 25 червня 2018 року прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права і просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт зазначає, що одночасне використання земельної ділянки різними суб'єктами на підставі різних цивільно-правових титулів не узгоджується з вимогами з цивільного та земельного законодавства. Вважає помилковим висновок суду першої інстанції про недотримання ФГ «Степ» ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в частині вчасного повідомлення власника земельної ділянки про бажання пролонгувати дію договору та в частині відсутності порушення переважного права позивача на укладення договору оренди на новий строк.

Відповідачі не скористалися правом подання відзиву на апеляційну скаргу.

Відповідно до п. п. 8 п. 1 розділу ХIII Перехідних положень ЦПК України в редакції Закону № 2147-VIII від 03.10.2017 року, ч. 6 ст. 147 та абз. 3 п. 3 розділу ХII Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про судоустрій та статус суддів» від 02.06.2016 року № 1402-VIII апеляційний суд Черкаської області діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Черкаського апеляційного суду в апеляційному окрузі.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга підлягає до задоволення виходячи з наступного.

Відповідно до частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Статтею 263 ЦПК України передбачено, що законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції не відповідає зазначеним вимогам, оскільки не ґрунтується на повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в сукупності.

Відмовляючи в задоволенні позову ФГ «Степ» до ІП «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_5 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису та визнання укладеною додаткової угоди, суд першої інстанції виходив із того, що відсутні порушення вимог чинного законодавства при укладенні договору встановлення емфітевзису, а права позивача цим договором не порушені, так як земельна ділянка передавалась в користування ІП «Агро-Вільд Україна» вже після закінчення договору оренди землі. При цьому суд вказує на те, що переважне право орендаря може існувати лише у випадку наявності інших претендентів на укладення саме договору оренди одного й того ж майна, а саме спірної земельної ділянки, а не інших договорів, зокрема договору встановлення емфітевзису.

Проте, колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з наступних підстав.

Встановлено, що 21 січня 2008 року між ФГ «Степ» і ОСОБА_5 було укладено договір оренди землі загальною площею 4,31 га. в адміністративних межах Жашківської міської ради.

Пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що договір укладено на 5 років, початок дії договору 21 січня 2008 року, закінчення 21 січня 2013 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Додатковою угодою від 01 серпня 2011 року встановлено строк дії договору до 31 грудня 2017 року.

24 квітня 2015 року ІП «Агро-Вільд Україна» зареєстровано право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Пунктом 2.4. договору емфітевзису встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 01 січня 2018 року до 01 січня 2024 року.

01 серпня 2017 року ОСОБА_5 направила позивачу лист про небажання поновлювати договір оренди.

27 вересня 2017 року ФГ «Степ» направило ОСОБА_5 лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди від 21 січня 2008 року та додано проект додаткової угоди, яка була отримана відповідачкою особисто під розписку 05 жовтня 2017 року.

04 січня 2018 року відповідач вдруге направила ФГ «Степ» повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі без зазначення конкретних та чітких підстав.

З матеріалів справи вбачається, що предметом судового розгляду є визнання недійсним договору емфітевзису, оскільки останній був укладений в період дії договору оренди землі від 21 січня 2008 року укладений з ФГ «Степ» і земельна ділянка, яка є предметом договору емфітевзису, як на час його укладання так і на момент звернення до суду - 09 січня 2018 року перебувала в оренді у позивача.

Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Однак, із матеріалів справи вбачається, що земельна ділянка, яка є предметом спору у даній справі, під час дії договору оренди землі була передана в користування відповідно до договору емфітевзису іншій особі, що є порушенням норм діючого законодавства, оскільки одна і та ж земельна ділянка не може бути передана в оренду або в інший спосіб користування - одночасно.

Виходячи із приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» позивач має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, а оскільки спірна земельна ділянка, ще під час дії договору оренди землі передана в користування іншій особі відповідно до договору емфітевзису, то таким чином позивач не в змозі реалізувати своє законне право на продовження договору оренди землі виходячи із приписів частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Враховуючи підстави поданого позову та вищезазначені положення законодавства, суд апеляційної інстанції приходить до висновку про задоволення позову, оскільки ОСОБА_5 не мала права укладати 24 квітня 2015 року договір емфітевзису належної їй земельної ділянки з ІП «Агро-Вільд Україна» із огляду на те, що вказана земельна ділянка перебувала в оренді у ФГ «Степ» до 31 грудня 2017 року.

Висновки суду першої інстанції про те, що договір емфітевзису між ОСОБА_5 та ІП «Агро-Вільд Україна» не порушує права позивача, так як виконуватиметься з 01 січня 2018 року, тобто після закінчення строку дії договору оренди укладеного з ФГ «Степ», є помилковими, оскільки оспорюваний правочин позбавляє позивача на очікуване ним право на пролонгацію договору оренди землі, що передбачене статтею 33 ЗУ «Про оренду землі», а також умовами укладеного з ОСОБА_5 договору оренди землі від 21 січня 2008 року.

Аналіз приведених вище обставин та правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 4 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушеним у разі укладання договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Така позиція апеляційного суду узгоджується з правою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року (справа № 6-2027 цс15).

Отже, висновки суду апеляційної інстанції про наявність передбачених підстав для визнання оспорюваного договору емфітевзису недійсним відповідають обставинам справи, які колегією суддів установлені відповідно до вимог процесуального закону, а також узгоджуються з нормами матеріального права, які судом правильно застосовані.

Такі висновки суду апеляційної інстанції про недійсність оспорюваного договору емфітевзису також будуть відповідати правовій позиції Верховного Суду, зробленій ним в своїй постанові від 23 липня 2018 року по справі № 390/1736/16-ц.

За таких обставин рішення суду першої інстанції підлягає до скасування, як ухвалене за невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи та ухвалення нової постанови, якою оспорюваний договір емфітевзису підлягає визнанню недійсним з підстав зазначених вище.

Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відповідні положення у вказаних частинах зазначеної статті дозволяють продовжувати орендні правовідносини лише при реалізації цього права до спливу договору оренди.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами (до такого висновку прийшов Верховний Суд України у справі №6-2540 цс16 від 23 листопада 2016 року.)

Обставини, встановлені колегією суддів у даній справі, свідчать, що позивачем було ініційовано механізм поновлення строку договору оренди, встановлений саме частинами 1 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», але відповідач ОСОБА_5 не обговорювала запропоновані позивачем умови договору оренди землі та не дала відповіді на дану пропозицію, так як більше чим за два роки, ще в 2015 році, уклала договір емфітевзису з іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна».

Сам факт укладання відповідачкою договору емфітевзису, в період дії основного договору оренди землі з ФГ «Степ», свідчить про небажання ОСОБА_5 узгоджувати з попереднім орендарем умови оренди або запропонувати свої умови оренди. Тим самим ОСОБА_5 позбавила позивача скористатись своїм переважним правом на продовження оренди земельної ділянки.

В матеріалах справи наявні докази, що ФГ «Степ» належно виконуючи умови та обов'язки договору оренди землі мало намір до закінчення строку договору скористатися переважним правом поновлення його на новий строк, про що орендар і повідомляв орендодавця письмово не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору. Тобто, з'ясування питання, з якої саме конкретно підстави (або непогодження з якими істотними умовами договору) відповідач відмовився від укладення договору оренди на новий строк, є визначальним для даної справи.

При відсутності спроби або конкретних дій сторін для досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору не можна вважати, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Вказане також узгоджується з позицією викладеною в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17.

У зв'язку з зазначеними обставинами, колегія суддів приходить до висновку, що відмова у продовженні дії договору, без зазначення конкретних та чітких її підстав, порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» було порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною.

Таким чином, вимоги позивача стосовно відновлення його порушеного переважного права на продовження договору оренди земельної ділянки підлягають задоволенню.

Направлення пропозиції та додаткової угоди ОСОБА_5 02.10.2017 року, в перший робочий день жовтня 2017 року, становить 90 днів до закінчення договору оренди, а тому не порушує права ОСОБА_5 та вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі», де передбачено направлення такого повідомлення не пізніше чим за місяць до закінчення строку договору. Строк договору закінчувався 31.12.2017 року.

Відповідачем ОСОБА_5 не заперечується факт отримання пропозиції та додаткової угоди до договору оренди землі, а також факт належного виконання орендарем його зобов'язань за договором оренди землі.

Позивач у своїх вимогах просив визнати укладеною між ОСОБА_5 та ФГ «Степ» додаткову угоду до договору оренди землі від 21 січня 2008 року, в якій чітко зазначені всі істотні умови договору оренди землі.

Колегія суддів вважає, що висновки суду першої інстанції, викладені в оскаржуваному рішенні суду не відповідають обставинам справи, що призвело до неправильного вирішення спору по суті. За таких обставин відповідно до положень статті 376 ЦПК України апеляційна скарга підлягає до задоволення, а рішення суду першої інстанції підлягає до скасування з прийняттям у справі нової постанови про задоволення позовних вимог ФГ «Степ» до ІП «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_5 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису та визнання укладеною додаткової угоди.

Відповідно до положень частин 1, 13 статті 141, підпункт «в» пункту 4 частини 1 статті 382 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Так, апелянтом було подано апеляційну скаргу та сплачено судовий збір в розмірі 4800 грн. та 3200 грн. за подачу позовної заяви, які при задоволенні апеляційної скарги підлягають до стягнення з відповідача ОСОБА_5 та іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» на користь ФГ «Степ» в рівних розмірах.

Відповідно до частини 3 статті 137 ЦПК України для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат необхідних для надання правничої допомоги.

Частиною 8 статті 141 ЦПК України встановлено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв'язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). В матеріали справи міститься розрахунок суми гонорару за надану правову допомогу в розмірі 5 000 гривень(а.с. 209), акт прийому - передачі послуг (виконаних робіт) (а.с.210) та платіжне доручення № 1212 від 28 серпня 2018 року.

Враховуючи викладене загальна сума судових витрат, які підлягають до відшкодування становить (3200 + 4800 = 8000 + 5000 : 2 = 6500 ), що становить по 6500 гривень з кожного відповідача.

Керуючись ст. ст. 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, колегія суддів судової палати, -

п о с т а н о в и л а :

Апеляційну скаргу фермерського господарства «Степ» - задовольнити.

Рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 25 червня 2018 року у справі за позовом фермерського господарства «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_5 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання укладеною додаткової угоди - скасувати.

Прийняти у справі нову постанову, якою позовні вимоги фермерського господарства «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_5 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання укладеною додаткової угоди - задовольнити.

Визнати недійсним договір емфітевзису від 24 квітня 2015 року, укладений між іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_5 на використання земельної ділянки площею 4,31 га, розташованої в адміністративних межах Жашківської міської ради кадастровий номер НОМЕР_1.

Визнати укладеною між ОСОБА_5 та фермерським господарством «Степ» додаткову угоду до договору оренди землі від 21 січня 2008 року, зареєстрованого 15 лютого 2008 року за № 33 в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

про поновлення Договору оренди земельної ділянки від «21» січня 2008 року

м. Жашків, Жашківський р-н., Черкаська обл. « __ »_________ 2017 року

Орендодавець: ОСОБА_5, з однієї сторони, та

Орендар: Фермерське господарство «Степ», з іншої сторони, надалі разом за текстом цього Договору іменуються «Сторони», уклали цю Додаткову угоду (надалі «Додаткова угода») про поновлення Договору оренди земельної ділянки від «21 «січня 2008 року (надалі «Договір оренди землі») про таке:

1.Внести зміни до п.2 договору оренди, виклавши його у наступній редакції:

« В оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,31 га , у тому числі 4,31га ріллі, що розташована в адміністративних межах Жашківської міської ради Черкаської області.

Кадастровий номер НОМЕР_1.

2.Внести зміни до п.5 договору оренди, виклавши його у наступній редакції:

«п.5. Нормативна грошова оцінка Земельної ділянки станом на дату укладення Договору становить 198560 гривень 21 коп. За домовленістю Сторін, для цілей цього Договору, Земельна ділянка має вартість, яка дорівнює зазначеній нормативній грошовій оцінці.»

3.Внести зміни до п.8 договору оренди, виклавши його у наступній редакції:

«п.8. Договір укладено строком на 7 ( сім ) років.

Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 (дев'яносто) календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.»

4.Внести зміни до п. 9 договору оренди, виклавши його у наступній редакції:

« п.9. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі, що складає 10920 грн., 81 коп. та на дату підписання цього Договору складає 5,5 % від нормативної оцінки земельної ділянки, яка вказана в пункті 5 цього договору».

5.Внести зміни до п.39 договору оренди, виклавши його у наступній редакції:

« п. 39 Перехід права власності на орендовану Земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-Орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання Договору»

6. Всі інші умови Договору залишаються без змін.

7. Ця Додаткова угода набирає чинності з дати її підписання Сторонами та є невід»ємною частиною Договору оренди землі.

8. Ця Додаткова угода укладена у трьох автентичних примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, другий - в Орендаря, третій - в органі реєстрації прав.

9. Підписи Сторін

Орендодавець: Від Орендаря:

________/____________ / /___________ / О.М.Сторожук

Стягнути з іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_5 на користь фермерського господарства «Степ» судові витрати по 6500,00 (шість тисяч п'ятсот) гривень з кожного.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до суду касаційної інстанції на протязі тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Судді Н.І. Гончар

Ю.В. Сіренко

В.Д. Храпко

Повний текст постанови складений 16 жовтня 2018 року.