АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/1663/18Головуючий по 1 інстанції
Категорія : 39 Середа Л. В.
Доповідач в апеляційній інстанції
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 жовтня 2018 року м. Черкаси

Апеляційний суд Черкаської області в складі суддів:

Новікова О.М.,

Храпка В.Д., Фетісової Т.Л.

за участю секретаря Матюхи В.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси апеляційну скаргу Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Струмок» на рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 13 серпня 2018 року у справі за позовом Сільськогосподарського виробничого кооперативу (СВК) «Струмок» до ОСОБА_5, Товариства з обмеженою відповідальністю ( ТОВ) «Гранекс-Черкаси» про визнання недійсним договору оренди землі, скасування його державної реєстрації та визнання договору оренди землі поновленим з попереднім орендарем , -

в с т а н о в и в :

В квітні 2018 року СВК «Струмок» звернувся до суду з позовом до ОСОБА_5, ТОВ «Гранекс-Черкаси» про визнання недійсним договору оренди землі, скасування його державної реєстрації та визнання договору оренди землі поновленим з попереднім орендарем.

Свої вимоги мотивує тим, що 30.04.2010 року між СВК «Струмок» та ОСОБА_5 був укладений договір оренди земельної ділянки, площею 2,5289 га, що розташована в адміністративних межах Кропивнянської сільської ради Золотоніського району Черкаської області. В подальшому до договору оренди земельної ділянки були внесені зміни та строк його дії продовжено до 31.12.2017 року. Умовами договору було передбачено, що орендар має переважне право на його поновлення на новий строк.

18.11.2017 року позивач повідомив ОСОБА_5, шляхом направлення йому відповідного поштового повідомлення, про свій намір скористатися своїм переважним правом на укладення нового договору оренди землі на новий строк та направив відповідний проект додаткової угоди. Проте, відповідачка надіслала СВК «Струмок» лист в якому зазначила, що не бажає продовжувати договірні відносини із позивачем.

02.03.2018 року від ОСОБА_5 на адресу позивача надійшло повідомлення, про те, що вона 02.01.2018 року уклала договір оренди земельної ділянки із ТОВ «Гранекс-Черкаси» та просила не чинити перешкод у розпорядженні нею земельною ділянкою та передати її для обробітку новому орендарю.

Позивач стверджує, що договір оренди землі від 02.01.2018 року є незаконним, а дії ОСОБА_5 - недобросовісними стосовно позивача та такими, що порушують його права, зокрема стосовно переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк.

У зв'язку з чим СВК «Струмок» просив суд визнати недійсним договір оренди землі укладений 02.01.2018 року між ТОВ «Гранекс-Черкаси» та ОСОБА_5 Визнати недійсним та скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 2,5289 га. Визнати поновленим договір оренди землі від 30.04.2010 року з додатками , укладений між СВК «Струмок» та ОСОБА_5 на той же строк та на тих же умовах, на яких він був укладений.

Рішенням Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 13 серпня 2018 року у задоволенні позову СВК «Струмок» відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням, позову СВК «Струмок» оскаржив його в апеляційному порядку.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що ОСОБА_5 порушила його переважне право на укладення нового договору оренди землі, незважаючи на те що він вчинив всі необхідні дії, які передбачені законом та договором. Скаржник вважає, що суд першої інстанції, при розгляді справи не врахував вищезазначеного, неправильно застосував норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, що призвело до ухвалення незаконного рішення.

Апелянт просить рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

На апеляційну скаргу надійшов відзив від ТОВ «Гранекс-Черкаси», в якому відповідач, вважаючи рішення законним та обґрунтованим, просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення.

Відмовляючи в задоволенні позову СВК «Струмок» суд першої інстанції прийшов до висновку, що ТОВ «Гранекс-Черкаси» запропонувало вигідніші умови договору оренди землі.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Статтею 263 ЦПК України передбачено, що законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Зазначені правовідносини регулюються Конституцією України, ЦК України, ЗК України та Законом України «Про оренду землі».

Статтею 41 Конституції України закріплено принцип непорушності права приватної власності, тобто права власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України "Про оренду землі" ( в редакції на час виникнення даних правовідносин) визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Матеріалами справи встановлено, що ОСОБА_5 є власником земельної ділянки площею 2,5289 га., яка розташована в адміністративних межах Кропивнянської сільської ради Золотоніського району Черкаської області.

30.04.2010 року між СВК «Струмок» та ОСОБА_5 був укладений договір оренди земельної ділянки.

02.01.2013 року було внесено зміни до договору оренди землі від 30.04.2010 року, відповідно до яких п. 8 договору викладено в такій редакції: «цей договір укладено строком до 31 грудня 2017 року для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.»

Відповідно ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.

Згідно ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

18 листопада 2017 року СВК «Струмок» направив повідомлення ОСОБА_5 про те, що кооператив має намір продовжити дію договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди землі та внесення змін до нього. Проект додаткової угоди до договору оренди землі додавався до повідомлення. Крім того, в своєму листі-повідомленні СВК «Струмок» запропонував орендодавцю одну з умов, яка передбачає рівні умови із запропонованими третіми особами по орендній платі за землю.

30 листопада 2017 року ОСОБА_5 направила позивачу лист-повідомлення про те, що відмовляється поновлювати договір оренди землі з позивачем.

Після припинення, 31 грудня 2017 року, договору оренди землі з СВК «Струмок» 02 січня 2018 року ОСОБА_5 та ТОВ "ГРАНЕКС-ЧЕРКАСИ" уклали договір оренди спірної земельної ділянки.

Аналіз приведених вище обставин та правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 4 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушеним у разі укладання договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Така позиція апеляційного суду узгоджується з правою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 13.04.2016 року (справа № 6-2027 цс15).

Сам факт укладання ОСОБА_5 договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Гранекс-Черкаси» без повідомлення про його умови першому орендарю свідчить про небажання узгоджувати з попереднім орендарем умови оренди або запропонувати свої умови оренди. Тим самим ОСОБА_5 позбавила позивача скористатись своїм переважним правом на продовження оренди земельної ділянки.

Що стосується повідомлення ОСОБА_5 на адресу СВК «Струмок» у листопаді 2017 року та лютому 2018 року про небажання продовжувати орендні відносини, то колегія суддів звертає увагу на те, що в них не вказані причини відмови, незгода з існуючими умовами договору та намір укласти договір оренди з іншим орендарем та на яких умовах.

На підставі встановлених обставин справи, змісту поданих повідомлень, виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких права та обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, колегія суддів вважає, що ці повідомлення не створюють будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що даний спір стосується захисту переважного права одного орендаря перед іншим орендарем на продовження дії договору оренди і на підставі вказаних вище доводів вважає, що таке право СВК «Струмок» порушене, а рішення суду в цій частині не відповідає закону.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами (до такого висновку прийшов Верховний Суд України у справі №6-2540 цс16 від 23 листопада 2016 року.)

Отже, у випадку виявлення наміру у орендодавця на укладення нового договору оренди, реалізація переважного права попереднього орендаря можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

Сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, має право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Це право прямо передбачено ч. 1 ст. 777 ЦК України.

Але ці нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі попередньому орендарю, щоб останній міг зробити такий же чіткий та конкретний вибір: прийняти ці умови і скористатися своїм переважним правом на укладення нового договору або відмовитися від таких умов і на цьому його переважне право припиняється.

Баланс захисту прав орендодавця та орендаря в тому і полягає, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати свою земельну ділянку в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк, а орендар, в свою чергу, який належно виконував обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами.

По справі встановлено, що позивач на виконання умов укладеного договору оренди землі, а саме п. 8, з метою реалізації свого переважного права, письмово повідомив орендодавця про намір укладення договору оренди на новий строк, проте відповідач, у заяві-повідомленні про відмову у поновленні (укладенні) договору оренди землі не зазначив жодної підстави такої відмови.

Тобто, з'ясування питання з якої саме конкретно підстави (або непогодження з якими істотними умовами договору) відповідач відмовився від укладення договору оренди на новий строк є визначальним для даної справи.

При відсутності спроби або конкретних дій сторін для досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору не можна вважати, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Вказане також узгоджується з позицією викладеною в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2018 року у справі №910/12017/17.

У зв'язку з зазначеними обставинами, колегія суддів приходить до висновку, що відмова у продовженні дії договору, без зазначення конкретних та чітких її підстав, порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною.

Таким чином, вимоги позивача стосовно відновлення його порушеного переважного права на продовження договору оренди земельної ділянки підлягають задоволенню.

На підставі викладеного, у зв'язку з неправильним застосуванням судом норм матеріального права, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового про задоволення позову.

Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Разом з тим, колегія суддів звертає увагу на те, що позивач у своїх вимогах просив визнати поновленим договір оренди землі від 30 квітня 2010 року, укладений між СВК «Струмок» та ОСОБА_5 на той самий строк та на тих же умовах. Тобто визначив умови договору, які відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» відносяться до істотних умов договору.

На думку колегії суддів це є неприпустимим, оскільки порушує принцип свободи договору, визначений п. 3 ст. 3 ЦК України.

Більше того, частинами 8, 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачений термін укладання додаткових угод та право орендаря оскаржувати дії орендодавців у разі відмови або зволіканні від укладання таких угод.

Отже поновлення переважного права позивача в запропонованій ним формі не може бути здійснене, оскільки не ґрунтується на законі. В цій частині позовних вимог в задоволенні необхідно відмовити.

На підставі викладеного, у зв'язку з неправильним застосуванням судом норм матеріального права, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового.

Керуючись ст. ст. 35, 258, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, апеляційний суд, -

постановив:

Апеляційну скаргу Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Струмок» -задовольнити частково.

Рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 13 серпня 2018 року у даній справі - скасувати.

Ухвалити нове рішення.

Позов Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Струмок» до ОСОБА_5, Товариства з обмеженою відповідальністю «Гранекс-Черкаси» про визнання недійсним договору оренди землі, скасування його державної реєстрації та визнання договору оренди землі поновленим з попереднім орендарем - задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 02 січня 2018 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Гранекс-Черкаси» та ОСОБА_5, зареєстрований виконавчим комітетом Новодмитрівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області 15 січня 2018 року за № 24428380.

Скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію іншого речового права право оренди земельної ділянки площею 2,5289 га, кадастровий номер НОМЕР_1 на підставі договору оренди землі, укладеного 02 січня 2018 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Гранекс-Черкаси» та ОСОБА_5, зареєстрований виконавчим комітетом Новодмитрівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області 15 січня 2018 року за № 24428380.

Визнати поновленим договір оренди землі від 30 квітня 2010 року, укладений між Сільськогосподарським виробничим кооперативом «Струмок» та ОСОБА_5, що зареєстрований у Золотоніському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 23 липня 2010 року за №127, з додатками (змінами до договору).

В іншій частині позову - в задоволенні відмовити

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з часу складання повного тексту постанови.

Судді