Справа №476/362/17 11.01.2018
Провадження №22-ц/784/98/18
Доповідач апеляційної інстанції-Данилова О.О.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 січня 2018 року м. Миколаїв

справа № 476/362/17-ц

Апеляційний суд Миколаївської області в складі колегії суддів:

головуючого Данилової О.О.,

суддів: Коломієць В.В., Шаманської Н.О.,

із секретарем Горенко Ю.В.,

за участю представника позивача ОСОБА_1,

представника відповідачів - ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

представника позивача - приватного сільськогосподарського підприємства «Відродження»

на рішення Єланецького районного суду Миколаївської області, ухвалене суддею Черняковою Н.В. 17 листопада 2017 року в приміщенні того ж суду у цивільній справі за позовом

приватного сільськогосподарського підприємства «Відродження»

до ОСОБА_3,

фермерського господарства «ОСОБА_4В.»

про захист переважного права на укладення договору оренди

У С Т А Н О В И Л А:

У червні 2017 року ПСП «Відродження» звернулось з позовом до ОСОБА_3 та ФГ «ОСОБА_4В.» про захист переважного права на укладення договору оренди на новий строк.

Позивач зазначав, що з 3 жовтня 2005 року перебуває в орендних відносинах з ОСОБА_3, як власницею земельної ділянки площею 5,89 га в межах території Куйбишевської сільської ради Єланецького району Миколаївської області. Договір оренди землі діяв до 18 жовтня 2015 року. У травні 2015 року підприємство направило ОСОБА_3 лист-повідомлення про наміри продовжити дію договору з проектом додаткової угоди про умови подальшої оренди. Повідомлень від ОСОБА_3 про прийняте рішення не надійшло. Вважаючи, що орендодавець бажає самостійно використовувати землю, підприємство припинило оброблення спірної ділянки після збору врожаю 2015 року . Проте згодом позивачу стало відомо, що 10 листопада 2015 року зареєстровано договір оренди землі, укладений на тих же умовах ОСОБА_3 з ФГ «ОСОБА_4В.».

Посилаючись на порушення переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, що передбачено статтею 777 ЦК та статтею 33 Закону «Про оренду землі», ПСП «Відродження» просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 10 листопада 2015 року, укладений між ОСОБА_3 та ФГ «ОСОБА_4В.», та визнати поновленим договір оренди від 3 жовтня 2005 року на новий строк до 19 жовтня 2020 року.

Представник відповідачів (ОСОБА_3 та ФГ «ОСОБА_4В.») позов не визнав, посилаючись на те, що позивач добровільно відмовився від оброблення земельної ділянки з листопада 2015 року, направлені ОСОБА_5 листи не відповідають вимогам до офіційних документів, а запропоновані господарством умови оренди є більш сприятливими для орендодавця.

Рішенням Єланецького районного суду Миколаївської області від 17 листопада 2017 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі представник ПСП «Відродження» просив рішення скасувати та задовольнити позов. Апелянт посилався на те, що суд невірно витлумачив та застосував правила частини 6 статті 33 Закону «Про оренду землі», тоді як підставами позову були обставини, передбачені частинами 1-5 статті 33 цього закону.

Перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про те, що скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що однією з умов застосування правил частини 6 статті 33 Закону щодо переважного права на продовження договору оренди є встановлення факту продовження користування земельною ділянкою носієм переважного права після закінчення дії договору. Оскільки ПСП «Відродження» після збору врожаю 2015 року припинило користування орендованою землею, суд дійшов висновку, що позивач не скористався переважним правом на поновлення договору оренди на новий строк, а тому відсутні підстави для визнання недійсним договору оренди, укладеного 20 листопада 2015 року між ОСОБА_3 та ФГ «ОСОБА_4В.», та поновлення договору оренди з ПСП «Відродження».

Проте не з усіма висновками суду та застосуванням ним норм земельного законодавства можна погодитись.

Так, умови укладення, зміни, припинення та поновлення договорів оренди землі урегульовані Законом «Про оренду землі» та загальними нормами цивільного законодавства щодо правочинів, в тому числі договорів найму.

Статтею 33 Закону «Про оренду землі» (далі Закон) передбачені два різних випадки поновлення договору оренди.

За правилами частини 1 статті 33 Закону орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Обовязкова процедура реалізації переважного права на поновлення договору оренди за частиною 1 статті 33 Закону передбачена частинами 2-5 цієї норми. Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється, якщо при поновленні договору оренди сторони не досягли домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору (пункт 4 ).

Аналіз правил частин 1-5 статті 33 Закону свідчить про те, що орендар має переважне право на поновлення договору оренди землі, якщо він: 1) належно виконує свої обовязки за договором, 2) до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, 3) до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди; 4) орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі. За цих умов договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Обовязковість укладення з власником земельної ділянки у місячний строк додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення передбачались частинами 8,9 статті 33 Закону в редакції, чинній на час виникнення спірних відносин.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною 6 статті 33 Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Аналіз правил статті 33 Закону свідчить про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК, має місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- укладення договору оренди з іншим орендарем на умовах, які не є більш сприятливими ніж запропоновані попереднім орендарем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Така правова позиція щодо застосування правил статті 33 Закону неодноразово висловлювалась Верховним Судом України, зокрема, у постановах від 9 вересня 2015 року (справа № 6-531цс15), від 25 лютого 2015 року (справа № 6-219цс14, № 6-10цс15).

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_3 є власницею земельної ділянки площею 5,89 га в межах території Куйбишевської сільської ради Єланецького району Миколаївської області (а.с. 12).

3 жовтня 2005 року між ПСП «Відродження» та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі, зареєстрований у Єланецькому районному відділі реєстрації Миколаївської філії ДП «Центр ДЗК» (далі Договір), про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 18 жовтня 2005 року №58 (а.с. 9-10).

Відповідно до пункту 8 Договору угоду укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку його дії повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Строк дії договору додатковими угодами продовжувався

до 18 жовтня 2015 року (а.с. 8, 133-136).

13 травня 2015 року ПСП «Відродження» надіслало ОСОБА_3 лист-повідомлення з пропозицією поновити діючий договір оренди землі на той самий строк з підвищенням розміру орендної плати (7185,63 грн.), а також проект Додаткової угоди № 2, якою визначались умови оренди (а.с. 17-19, 115 ).

За умовами Додаткової угоди № 2 договір оренди поновлюється на той самий строк, тобто на пять років, включно до 18 жовтня 2020 року, з орендною платою - 7185,63 грн. та визначеною формою її виплати.

10 листопада 2015 року між ОСОБА_3 та ФГ «ОСОБА_4В.» укладено договір оренди землі строком до 10 листопада 2020 року (а.с. 129, 130-132).

Звертаючись за захистом переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк, ПСП «Відродження» посилалось на те, що належно виконувало умови договору оренди від 3 жовтня 2005 року, своєчасно повідомило орендодавця про намір продовжити орендні відносини, надіслав проект додаткової угоди, а орендодавець протягом місяця не повідомив його про наявність заперечень та своє рішення, тобто підстави, передбачені частинами 1-5 статті 33 Закону.

Протягом дії орендних відносин (2003-2015 роки) ПСП «Відродження» належно виконувало умови Договору, використовувало землю за призначенням, своєчасно та в повному обсязі сплачувало орендну плату (а.с. 116-121).

Представник відповідачів в судовому засіданні апеляційного суду не заперечував факт належного виконання позивачем умов Договору та зазначав, що укладення ОСОБА_3 договору оренди з іншим орендарем було повязане з більш вигідними умовами, запропонованими ФГ «ОСОБА_4В.». Вимог до ПСП «Відродження» в установленому порядку про підвищення орендної плати власниця не заявляла.

Факт отримання листа-повідомлення та проекту Додаткової угоди № 2 представник відповідача ОСОБА_3 не заперечував (а.с. 137-139).

Обовязкових вимог до форми листа-повідомлення та додаткової угоди редакція частини 5 статті 33 Закону не передбачає.

ОСОБА_3 протягом місяця не повідомила ПСП «Відродження» про наявність у неї заперечень та своє рішення.

Отже, колегія суддів вважає встановленим, що ПСП «Відродження», як попередній орендар земельної ділянки, належно виконувало умови оренди; своєчасно повідомило ОСОБА_3 про свій намір продовжити орендні відносини та запропонувало умови оренди на новий строк, тобто виконало передбачену законом та Договором відповідну процедуру; а власниця не висловила своїх заперечень із цього приводу в передбачені законом спосіб і строки.

Встановлені обставини свідчать про наявність у ПСП «Відродження» переважного права на продовження орендних відносин з власником відповідно до частин 1-5 статті 33 ЗК, та порушення цього права укладенням договору оренди з ФГ «ОСОБА_4В.».

Договір, укладений з порушенням правил частин 1 стаття 33 ЗК, є правочином, вчиненим з недодержанням вимог, встановлених частиною 1 статті 203 ЦК, що є підставою для визнання його недійсним за частинами 1,3 статті 215 ЦК.

Такий висновок не суперечить і правовій позиції, викладеній Верховним Судом України у постанові від 23 листопада 2016 року (справа № 6-2540цс16), на яку посилався суд першої інстанції. При розгляді цього спору суд не аналізував умови, передбачені частиною 1 статті 33 Закону, оскільки встановив підстави, передбачені частиною 6 цієї норми, а саме конклюдентні дії орендаря (продовження користування землею та виконання умов договору оренди після закінчення строку його дії).

При цьому суд не може погодитись з твердженням представника відповідача ФГ «ОСОБА_4В.», що права позивача не є порушеними, оскільки умови договору оренди від 10 листопада 2015 року є більш сприятливими для орендодавця.

Так, відповідно до пункту 4 статті 33 закону припинення переважного права попереднього орендаря є наслідком недосягнення між ним та орендодавцем згоди щодо істотних умов наступної оренди, в тому числі і щодо орендної плати. Тобто орендодавець мав повідомити орендаря про незгоду з запропонованими на майбутнє умовами, повідомити свої умови, а орендар оповістити орендодавця про незгоду з такими умовами, або про погодження цих умов.

Проте ОСОБА_3 не повідомила про незгоду з запропонованими умовами та не запропонувала свої умови, внаслідок чого жодних переговорів між сторонами не відбулось.

Сам факт найбільш вигідних умов з новим орендарем, у будь-якому разі, без спроб узгодити такі ж умов з попереднім орендарем, не може свідчити про припинення переважного права попереднього орендаря, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону.

Не має правового значення і лист ПСП «Відродження» від 29 вересня 2014 року (а.с. 15), направлений у відповідь на вимогу ОСОБА_3 повернути ділянку до закінчення строку дії договору.

Повідомлення про можливість повернення землі по закінченню договору, надіслане за рік до його закінчення, не породжує будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону, а переважне право на продовження договору реалізоване позивачем завчасно з дотриманням процедур, передбачених частинами 2,3 цієї норми.

Не можна погодитись і з твердженням представника відповідачів про те, що підставами заявленого позову є правила частини 6 статті 33 Закону, оскільки підставами позову є обставини, з якими повязане виникнення прав та обовязків, а не норма права, зазначена позивачем.

Оскільки суд першої інстанції не звернув належної уваги на норми земельного законодавства та невірно застосував правила статті 33 Закону, судове рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Керуючись статтями 374, 376, 382 ЦПК України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу представника приватного сільськогосподарського підприємства «Відродження» задовольнити частково.

Рішення Єланецького районного суду Миколаївської області від 17 листопада 2017 року скасувати та постановити нове рішення.

Позов приватного сільськогосподарського товариства «Відродження» задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 5,89 га, (кадастровий номер :01:000:0299), розташованої в межах території Куйбишевської сільської ради Єланецького району Миколаївської області, укладений 10 листопада 2015 року між ОСОБА_3 та ФГ «ОСОБА_4В.».

Визнати поновленим договір оренди земельної ділянки площею 5,89 га (кадастровий номер :01:000:0299), розташованої в межах території Куйбишевської сільської ради Єланецького району Миколаївської області, укладений 3 жовтня 2005 року між ОСОБА_3 та приватним сільськогосподарським підприємством «Відродження».

Стягнути з ОСОБА_3 та ФГ «ОСОБА_4В.» на користь приватного сільськогосподарського підприємства «Відродження» по 3260 грн. судового збору.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий О.О.Данилова

Судді: Н.О.Шаманська

ОСОБА_6

--------------------------------

Повний текст постанови складено 15 січня 2018 року.