Справа № 322/287/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 жовтня 2018 року смт. Новомиколаївка

НОВОМИКОЛАЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

в складі: головуючого судді Шиш А.Б.

при секретарі Вишняк Т.В.

з участю представника позивача ОСОБА_1

відповідача ФОП ОСОБА_2

представника відповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Новомиколаївка цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Софіївка" до ОСОБА_4 та фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про визнання договору оренди землі пролонгованим, зобов'язання укласти додаткову угоду, визнання договору оренди землі з іншою особою недійсним,

в с т а н о в и в:

ТОВ "Софіївка" звернулося з позовом до суду, в якому вказує, що на підставі державного акту на право власності на землю, серії НОМЕР_1, виданого головою Новомиколаївської районної державної адміністрації Запорізької області 10 січня 2006 року, зареєстрованого за № 41, ОСОБА_4 на праві приватної власності належить земельна ділянка, цільове призначення якої ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 6,36 гектарів, кадастровий номер НОМЕР_2, яка розташована на території Софіївської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області.

02 серпня 2007 року між ТОВ "Софіївка" та ОСОБА_4 було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, строком на десять років. Вказаний договір було зареєстровано в Запорізькій регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 15 липня 2008 року за № 05.

Ч. 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі". Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Згідно ч. 1 ст. 6 ЗУ "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 ЗУ "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України (у редакції, яка була чинною на момент підписання договору) встановлено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Ч. 2 ст. 126 Земельного кодексу України (у редакції, яка була чинною на момент підписання договору) регламентує, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

За змістом ст. 18, 20 ЗУ "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Відповідно до п. 43 укладеного між сторонами договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Ч. 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоди встановленої форми. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Цього висновку дійшов Верховний Суд України у постанові від 07 березня 2018 року № 702/764/16-ц. Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року № 2777цс16.

Таким чином договір оренди землі між ТОВ "Софіївка" та ОСОБА_4 розпочав свою дію з моменту його державної реєстрації, а саме з 15 липня 2008 року.

Згідно умов договору його термін дії 10 (десять) років, отже договір діє з 15 липня 2008 року по 14 липня 2018 року.

Пунктом 8 вищевказаного договору передбачалося, що якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то, за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору письмових заперечень орендодавця, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 ЗУ "Про оренду землі".

Так, у ч. 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, ст. 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у ч. 1 - 5 ст. 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист- повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів ст. ст. 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із ч. 1 - 5 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених ст. 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

У серпні 2017 року директор ТОВ "Софіївка" Парахін В.В. особисто звернувся до ОСОБА_4 з пропозицією поновити договір оренди землі та запропонував йому на розгляд додаткову угоду, в якій, крім умов щодо поновлення дії договору, також були запропоновані інші зміни.

ОСОБА_4 угоду отримав, але позитивної відповіді одразу не надав.

Факт звернення директора ТОВ "Софіївка" з пропозицією щодо поновлення договору оренди землі з наданням відповідного проекту додаткової угоди ОСОБА_4 підтвердив особисто в кабінеті юрисконсульта ТОВ "Софіївка" ОСОБА_1, про що свідчить відеозапис цієї розмови, записаний ОСОБА_1 на мобільний телефон.

Крім того, ТОВ "Софіївка" двічі надсилало лист-пропозицію з додаванням проекту додаткової угоди ОСОБА_4 - 08 червня 2018 року та 15 серпня 2018 року.

Ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" (ч. 3 ст. 33 в редакції, яка діяла на час укладення спірного договору) передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ч. 8, 9 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Як зазначалося вище останнім днем дії вищевказаного договору є 14 липня 2018 року.

У жовтні 2017 року до ТОВ "Соіївка" надійшов лист-повідомлення від ОСОБА_4, від 20 вересня 2017 року, про заперечення щодо поновлення договору, та з вимогою про повернення земельної ділянки.

Оскільки ця заява була направлена землевласником не в строк, встановлений законом, а під час дії договору, ТОВ "Софіївка" вважає, що ця заява не має юридичного змісту.

14 листопада 2017 року ТОВ "Софіївка" отримало від ОСОБА_4 лист - повідомлення, в якому останній повідомив, що він не бажає поновлювати договір оренди землі, та просив повернути йому земельну ділянку.

Виходячи з положень ст. 11 ЦК України, ст. 2 ЗУ "Про оренду землі", відповідно до яких права і обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства та укладеного договору, ст. 18, 20 ЗУ "Про оренду землі" (що діяли на момент укладення), ст. 125, 126 Земельного кодексу України та п. 43 договору, ТОВ "Софіївка" вважає, що направлення відповідачем заяви з проханням повернути йому земельну ділянку, у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди, є незаконною, оскільки строк закінчення договору оренди ще не настав, а отже лист не створював будь-яких прав і обов'язків для сторін.

ТОВ "Софіївка", починаючи з 14 липня 2018 року і по цей день, продовжує користуватися належною відповідачу земельною ділянкою, в тому числі здійснювало обробіток земельної ділянки, що є предметом договору, посів соняшнику, тощо.

Відповідач, в строк до 15 серпня 2018 року, письмове повідомлення позивачу про заперечення у поновленні договору оренди землі не подав.

Відповідно, повернення цієї земельної ділянки землевласнику не здійснювалося, акт прийому - передачі не складався.

Крім того ТОВ "Софіївка" є добросовісним орендарем, який належним чином виконував свої обов'язки за договором оренди землі від 20 серпня 2007 року, завжди в повному обсязі та без порушення строків сплачував орендну плату орендодавцеві.

Таким чином, із врахуванням вищевказаних нормативно-правових актів, договір оренди землі, укладений 02 серпня 2007 року між ТОВ "Софіївка" та ОСОБА_4 позивач вважає поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

З метою встановлення всіх можливих обставин справи, та залучення учасників у повному обсязі, ТОВ "Софіївка" здійснило запит про надання інформації з Державного реєстру речових правна на нерухоме майно, щодо прав на оспорювань земельну ділянку.

Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, від 03 травня 2018 року, номер інформаційної довідки 122660040, 01 листопада 2017 року відповідач ОСОБА_4 уклав договір оренди землі із ОСОБА_2 Договір був зареєстрований 29 листопада 2017 року, номер запису про інше речове право 23685974.

Разом з тим ОСОБА_4, на думку ТОВ "Софіївка", не мав права укладати договір оренди землі із третьою особою, так як ця земельна ділянка перебуває в користуванні ТОВ "Софіївка", а договір від 02 серпня 2007 року не припинений аж до 14 липня 2018 року, а на сьогоднішній день є пролонгованим.

Тобто договір оренди землі між відповідачем ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_2, укладений під час дії договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_4 та ТОВ "Софіївка".

Таким чином ТОВ "Софіївка" вважає, що відмова ОСОБА_4 в укладенні додаткової угоди про поновлення договору оренди землі являється незаконною, і порушує права ТОВ "Софіївка" як орендаря земельної ділянки.

В позові ТОВ "Софіївка" просила визнати укладений 02 серпня 2007 року між ТОВ "Софіївка" та ОСОБА_4 договір оренди земельної ділянки, площею 6,36 га., кадастровий номер НОМЕР_2, розташованої на території Софіївської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, визнати договір оренди землі від 01 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_4, з однієї сторони, та ФОП ОСОБА_2, з другої сторони, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29 листопада 2017 року, номер запису про інше речове право 23685974, недійсним, та зобов'язати ОСОБА_4 укласти з ТОВ "Софіївка" додаткову угоду до вказаного договору оренди землі про його поновлення на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У відзиві на позов ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_2 зазначили, що 02 серпня 2007 року між ОСОБА_4 та ТОВ "Софіївка" дійсно було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 6,36 га., кадастровий № НОМЕР_2, розташованої на території Софіївської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, яка належить ОСОБА_4 на праві приватної власності на підставі Державного акту на право приватної власності на землю, серії НОМЕР_1. Договір було укладено на 10 років. Позовна заява ТОВ "Софіївка" ґрунтується на обов'язку ОСОБА_4 повідомити про незгоду на укладення договору на новий термін, але за нормами ЗУ "Про оренду землі" (ч. 1, 2, 3 ст. 33), обов'язок повідомляти про намір продовження терміну дії договору лежить саме на орендареві, а не на власнику землі. Коли, у встановлений Законом термін, ОСОБА_4 не надійшов лист від ТОВ "Софіївка", ним було домовлено з іншою бажаючою особою - ФОП ОСОБА_2 про укладення договору оренди вищевказаної земельної ділянки. І на даний час між ним та ФОП ОСОБА_2 укладено договір оренди, який зареєстровано належним чином. На підставі вищевказаного просили суд відмовити в задоволенні позовних вимог повністю.

У відзивах на уточнену позовну заяву відповідачі ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_2 зазначали, що 02 серпня 2007 року між ОСОБА_4 та ТОВ "Софіївка" було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 6,36 га., кадастровий НОМЕР_2, розташованої на території Софіївської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, яка належить ОСОБА_4 на праві приватної власності на підставі Державного акту на право приватної власності на землю, серії НОМЕР_1. Договір було укладено на 10 років. Сторони у даній справі дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди землі, в тому числі щодо строку його дії з 02 серпня 2007 року, скріпивши договір своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Позивачем та відповідачем не передбачено умову, відповідно до якої строк договору розпочинається з моменту його державної реєстрації, тому безпідставним є посилання позивача на правовий висновок зроблений в постанові Верховного Суду України від 07 березня 2018 року по справі № 702/764/ 16-ц та від 18 січня 2017 року № 2777цс16. Відповідно до ст. 631 ЦК України з моментом укладення договору пов'язується початок дії договору. В разі коли договором оренди землі не передбачено умови про початок строку його дії з моменту державної реєстрації, строк такого договору має обчислюватися з моменту його укладення, тобто з дати його підписання сторонами, а саме з 02 серпня 2007 року. Під час укладення договору оренди земельної ділянки від 02 серпня 2007 року не було погоджено умови, відповідно до якої строк цього договору має обчислюватися з моменту його державної реєстрації, тому закінчення строку дії цього договору оренди земельної ділянки настає 03 серпня 2017 року. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору, що узгоджується з правовою позицією ВСУ № 6-162ц13. У випадку, якщо сторонами в договорі оренди землі спеціально передбачено умову, відповідно до якої строк договору розпочинається з моменту його державної реєстрації, обчислення строку договору оренди, в такому разі, має здійснюватися з моменту його державної реєстрації (правова позиція ВСУ № 532/129/16-ц). Аналогічні правові висновки зроблено Верховним Судом України та викладено в постановах від 19 лютого 2014 року по справі № 6-162ц13 (реєстраційний номер рішення в ЄДРСР 37520393), від 06 березня 2013 року по справі № 6-5пс13 (реєстраційний номер рішення в ЄДРСР 30112967), від 18 грудня 2013 року по справі № 6-127цс13 (реєстраційний номер рішення в ЄДРСР 36475633), від 18 січня 2017 року по справі № 532/129/16-ц (реєстраційний номер рішення в ЄДРСР 64224578), від 07 червня 2017 року по справі № 634/769/15-ц (реєстраційний номер судового рішення у ЄДРСР 67319628), в яких Верховний Суд України прийшов до висновку про те, що строк дії договору оренди почався з моменту укладення договору, якщо в договорі не передбачено умову, щодо початку дії договору з моменту державної реєстрації. Такої ж юридичної практики дотримується і Новомиколаївський районний суд Запорізької області, прийнявши рішення від 06 грудня 2017 року по аналогічній справі за № 322/1178/17 (реєстраційний номер судового рішення у ЄДРСР 71213428). Вказане Рішення набрало законної сили 05 березня 2018 року.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позовні вимоги підтримала з підстав, викладених у позовній заяві.

Відповідач ФОП ОСОБА_2 та представник відповідача ОСОБА_4 - адвокат ОСОБА_3 позов не визнали з підстав, викладених у відзивах.

Представник відповідача ФОП ОСОБА_2 - ОСОБА_6 в судове засідання не з'явився, до суду подав клопотання про відкладення розгляду справи, мотивоване його перебуванням на лікарняному з 17 жовтня 2018 року.

При вирішенні вказаного клопотання суд виходив із наступного.

Пунктом 1 частини 3 статті 223 ЦПК України встановлено, що якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Пунктом 3 частини 3 статті 223 ЦПК України встановлено, що якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки представника в судове засідання, якщо в судове засідання з'явилася особа, яку він представляє, або інший її представник;

Враховуючи те, що до клопотання представника відповідача ОСОБА_6 не було додано доказів, підтверджуючих поважність причин його неявки в судове засідання (наприклад довідки медичної установи та ін.), а також враховуючи те, що в судове засідання з'явилася особа, яку він представляє - відповідач ФОП ОСОБА_2, суд розглянув справу у відсутність представника відповідача -ОСОБА_6

Вислухавши пояснення представника позивача ТОВ "Софіївка", відповідача ФОП ОСОБА_2, та представника відповідача ОСОБА_3, а також вивчивши матеріали справи, суд вважає позов підлягаючим задоволенню.

На підставі державного акту на право власності на землю, серії НОМЕР_1, виданого головою Новомиколаївської районної державної адміністрації Запорізької області 10 січня 2006 року, зареєстрованого за № 41, ОСОБА_4 на праві приватної власності належить земельна ділянка, цільове призначення якої ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 6,36 гектарів, кадастровий номер НОМЕР_2, яка розташована на території Софіївської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області.

02 серпня 2007 року між ТОВ "Софіївка" та ОСОБА_4 було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, строком на десять років.

Вказаний договір було зареєстровано в Запорізькій регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 15 липня 2008 року за № 05.

Ч. 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі". Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Згідно ч. 1 ст. 6 ЗУ "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 ЗУ "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України (у редакції, яка була чинною на момент підписання договору) встановлено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Ч. 2 ст. 126 Земельного кодексу України (у редакції, яка була чинною на момент підписання договору) регламентує, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

За змістом ст.18 та 20 Закону України "Про оренду землі", які підлягають застосуванню до договору оренди земельної ділянки згідно з вимогами ст. 792 ЦК України та ст. 93 ЗК України, укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації та набирає чинності після такої реєстрації, що узгоджується з положеннями ч. 1 ст. 210 ЦК України.

В п. 43 укладеного між ОСОБА_7М. та ТОВ "Софіївка" договору оренди землі, також передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Таким чином сторони не домовлялися про початок дії договору з дати його підписання.

Ч. 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоди встановленої форми. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 15 серпня 2018 року № 532/384/16-ц.

Таким чином початком строку дії договору оренди землі між ТОВ "Софіївка" та ОСОБА_4 необхідно рахувати з моменту державної реєстрації договору - з 15 липня 2008 року.

Вищевказаний договір укладено на десять років, отже він діяв по 14 липня 2018 року, включно.

Пунктом 8 вищевказаного договору передбачалося, що якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то, за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору письмових заперечень орендодавця, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 ЗУ "Про оренду землі".

Так, у ч. 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, ст. 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у ч. 1, 5 ст. 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист- повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів ст. ст. 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із ч. 1, 5 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених ст. 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року № 594/376/17-ц, висловлена правова позиція, відповідно до якої для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Судом встановлено, що орендар за договором оренди землі від 02 серпня 2007 року - ТОВ "Софіївка" належно виконувало свої обов'язки за договором, оскільки доказів іншого, суду надано не було.

В серпні 2017 року директор ТОВ "Софіївка" Парахін В.В. особисто звертався до ОСОБА_4 з пропозицією поновити договір оренди землі та запропонував йому на розгляд додаткову угоду, в якій, крім умов щодо поновлення дії договору, також були запропоновані інші зміни. ОСОБА_4 угоду отримав, але позитивної відповіді одразу не надав.

Факт звернення директора ТОВ "Софіївка" з пропозицією щодо поновлення договору оренди землі, з наданням відповідного проекту додаткової угоди, ОСОБА_4 підтвердив особисто в кабінеті юрисконсульта ТОВ "Софіївка" ОСОБА_1, про що свідчить відеозапис цієї розмови, записаний ОСОБА_1 на мобільний телефон.

Крім того, ТОВ "Софіївка" двічі надсилало листи - пропозиції з додаванням проекту додаткової угоди ОСОБА_4 - 08 червня 2018 року та 15 серпня 2018 року, які останній відмовився отримувати.

Ч. 8, 9 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Як зазначалося вище останнім днем дії договору оренди землі між ТОВ "Софіївка" та ОСОБА_4 є 14 липня 2018 року.

У жовтні 2017 року до ТОВ "Софіївка" надійшов лист-повідомлення від ОСОБА_4, підписаний ним 20 вересня 2017 року, про заперечення щодо поновлення договору та вимогу про повернення земельної ділянки. Оскільки ця заява була направлена землевласником не в строк, встановлений законом, а під час його дії договору, суд вважає, що ця заява не має юридичної сили.

14 листопада 2017 року ТОВ "Софіївка" отримало від ОСОБА_4 лист - повідомлення, в якому останній повідомив, що він не бажає поновлювати договір оренди землі, та просив повернути йому земельну ділянку.

Виходячи з положень ст. 11 ЦК України, ст. 2 ЗУ "Про оренду землі", відповідно до яких права і обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства та укладеного договору, ст. 18, 20 ЗУ "Про оренду землі" (що діяли на момент укладення), ст. 125, 126 Земельного кодексу України та п. 43 договору, суд дійшов висновку про те, що направлення відповідачем заяви з проханням повернути йому земельну ділянку, у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди, є незаконною, оскільки строк закінчення договору оренди ще не настав, а отже лист не створював будь-яких юридичних наслідків для сторін договору.

ТОВ "Софіївка", починаючи з 14 липня 2018 року продовжує користуватися належною відповідачу земельною ділянкою, у тому числі здійснювало обробіток земельної ділянки, що є предметом договору, посів соняшнику, тощо.

Відповідач ОСОБА_4, в період з 14 липня 2018 року по 15 серпня 2018 року, письмове повідомлення позивачу про заперечення у поновленні договору оренди землі не подав.

Відповідно, повернення цієї земельної ділянки землевласнику не здійснювалося, а акт прийому - передачі не складався.

Таким чином, із врахуванням вищевказаних нормативно-правових актів, договір оренди землі, укладений 02 серпня 2007 року між ТОВ "Софіївка" та ОСОБА_4 суд вважає поновленим на той самий строк, і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Судом встановлено, що 01 листопада 2017 року відповідач ОСОБА_4 уклав договір оренди землі із ФОП ОСОБА_2 Вказаний договір було зареєстровано 29 листопада 2017 року за № 23685974.

Ч. 3 ст. 215 ЦК України встановлено, що, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорювальний правочин).

Суд зазначає, що договір оренди землі, укладений 01 листопада 2017 року між ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_2, укладено під час дії договору оренди землі, укладеного 02 серпня 2007 року між ОСОБА_4 та ТОВ "Софіївка", а тому він є недійсним.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленого цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Ст. 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить засадам цивільного законодавства.

У зв'язку із вищевказаним позовні вимоги ТОВ "Софіївка" є обґрунтованими, та такими, що підлягають задоволенню.

У зв'язку із задоволенням позовних вимог із відповідачів, в солідарному порядку, підлягають стягненню судові витрати, понесені позивачем, а саме витрати на оплату судового збору в сумі 3524 гривні 00 копійок.

Керуючись ст. 12, 81, 263, 265 ЦПК України, суд

в и р і ш и в:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Софіївка" до ОСОБА_4 та фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про визнання договору оренди землі пролонгованим, зобов'язання укласти додаткову угоду, визнання договору оренди землі з іншою особою недійсним, - задовольнити.

Визнати договір оренди землі від 01 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_4 та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29 листопада 2017 року, номер запису про інше речове право 23685974, недійсним.

Визнати укладений 02 серпня 2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Софіївка" та ОСОБА_4 договір оренди земельної ділянки, площею 6,36 гектарів, кадастровий номер НОМЕР_2, розташованої на території Софіївської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зобов'язати ОСОБА_4 укласти з Товариством з обмеженою відповідальністю "Софіївка" додаткову угоду до вказаного договору оренди землі про його поновлення на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Стягнути солідарно з ОСОБА_4 та фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Софіївка" понесені ним судові витрати в сумі 3524 гривні 00 копійок.

Рішення може бути оскаржено до Запорізького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його складення у повному обсязі.

Рішення суду в повному обсязі складене 26 жовтня 2018 року.

Суддя А.Б.Шиш