Справа № 322/288/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 жовтня 2018 року смт. Новомиколаївка

НОВОМИКОЛАЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

в складі: головуючого судді Шиш А.Б.

при секретарі Вишняк Т.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Новомиколаївка цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Софіївка" до ОСОБА_1 та фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про визнання договору оренди землі недійсним,

в с т а н о в и в:

ТОВ "Софіївка" звернулося з позовом до суду, в якому вказувало, що на підставі державного акту на право власності на землю, серії НОМЕР_2, виданого головою Новомиколаївської районної державної адміністрації Запорізької області 10 січня 2006 року, зареєстрованого за № 40, ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 6,36 гектарів, кадастровий номер НОМЕР_1, розташована на території Софїївської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області.

02 серпня 2007 року між ТОВ "Софіївка" та ОСОБА_1 було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, строком на десять років. Вказаний договір було зареєстровано в Запорізькій регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 23 жовтня 2008 року за № 42.

Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі". Вказаним законом визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Згідно ч. 1 ст. 6 Закон України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України (у редакції, яка була чинною на момент підписання договору) встановлено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Ст. 126 (частина 2) Земельного кодексу України (у редакції, яка була чинною на момент підписання договору) регламентує, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

За змістом ст. 18, 20 ЗУ "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Відповідно до п. 43 укладеного між сторонами договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Ч. 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоди встановленої форми. Разом із тим, цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Цього висновку дійшов Верховний Суд України у постанові від 07 березня 2018 року № 702/764/16-ц. Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року № 2777цс16.

Таким чином договір оренди землі між ТОВ "Софіївка" та ОСОБА_1 розпочав свою дію з моменту його державної реєстрації, а саме з 23 жовтня 2008 року.

Згідно умов договору його термін дії 10 (десять) років, отже договір діє з 23 жовтня 2008 року по 22 жовтня 2018 року.

З метою встановлення всіх можливих обставин справи, та залучення учасників у повному обсязі, ТОВ "Софіївка" здійснило запит про надання інформації з Державного реєстру речових правна на нерухоме майно, щодо прав на оспорювану земельну ділянку.

Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових правна на нерухоме майно від 03 травня 2018 року, номер інформаційної довідки 122661109, 01 листопада 2017 року відповідач ОСОБА_1 уклала договір оренди землі з ОСОБА_2, який був зареєстрований 01 грудня 2017 року, номер запису про інше речове право 23680454.

В ході підготовчого засідання до справи було долучено вище зазначений договір оренди землі та з'ясовано, що цей договір укладено між ОСОБА_1 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2

Разом з тим, ОСОБА_1, на думку ТОВ "Софіївка", не мала права укладати договір оренди землі із третьою особою, так як ця земельна ділянка перебуває в користуванні ТОВ "Софіївка", а договір від 02 серпня 2007 року не припинений аж до 22 жовтня 2018 року.

Тобто договір оренди землі між відповідачем ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 укладений під час дії договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Софіївка".

В позові ТОВ "Софіївка", із врахуванням уточнених позовних вимог, просить суд визнати договір оренди землі від 01 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01 грудня 2017 року, номер запису про інше речове право 23680454, недійсним.

У відзиві на позов відповідачі ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 вказують, що 02 серпня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Софіївка" дійсно було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 6,36 га., кадастровий № НОМЕР_1, розташованої на території Софіївської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, яка належить їй на праві приватної власності на підставі Державного акту на право приватної власності на землю НОМЕР_2. Договір було укладено на 10 років. Позовна заява ТОВ "Софіївка" ґрунтується на обов'язку ОСОБА_1 про повідомлення її незгоди на укладення договору на новий термін, але за нормами Закону України "Про оренду землі" ч. 1, 2, 3 ст. 33, обов'язок повідомляти про намір продовження терміну дії договору лежить саме на орендареві, а не на власнику землі. Коли, у встановлений законом термін, ОСОБА_1 не надійшов лист від ТОВ "Софіївка", нею було домовлено з іншою бажаючою особою - ФОП ОСОБА_2 про укладення договору оренди земельної ділянки, яка належить їй на праві приватної власності. І на даний час між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 укладено договір оренди, який зареєстровано належним чином. Тому, зважаючи на вищевикладене, вважають, що позовні вимоги ТОВ "Софіївка" є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, тому просять суд відмовити в задоволенні позовних вимог повністю.

Після уточнення позовних вимог відповідачі ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 у відзиві на позовну заяву зазначили, що 02 серпня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Софіївка" було укладено договір оренди земельної ділянки площею 6,36 га., кадастровий № НОМЕР_1, розташованої на території Софіївської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, та яка належить ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі Державного акту на право приватної власності на землю НОМЕР_2. Договір було укладено на 10 років. Сторони у даній справі дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди землі, в тому числі щодо строку його дії з 02 серпня 2007 року, скріпивши договір своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Позивачем та відповідачем не передбачено умову, відповідно до якої строк договору розпочинається з моменту його державної реєстрації, тому безпідставним є посилання позивача на правовий висновок, зроблений в постанові Верховного Суду України від 07 березня 2018 року по справі № 702/764/16-ц, та від 18 січня 2017 року № 2777цс16. Відповідно до ст. 631 ЦК України з моментом укладення договору пов'язується початок дії договору. В разі коли договором оренди землі не передбачено умови про початок строку його дії з моменту державної реєстрації, строк такого договору має обчислюватися з моменту його укладення, тобто з дати його підписання сторонами, а саме з 02 серпня 2007 року. Під час укладення договору оренди земельної ділянки від 02 серпня 2007 року його сторонами не було погоджено умови, відповідно до якої строк цього договору має обчислюватися з моменту його державної реєстрації, тому закінчення строку дії цього договору оренди земельної ділянки настає 03 серпня 2017 року. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору, що узгоджується з правовою позицією ВСУ № 6-162ц13. У випадку, якщо сторонами в договорі оренди землі спеціально передбачено умову, відповідно до якої строк договору розпочинається з моменту його державної реєстрації, обчислення строку договору оренди в такому разі має здійснюватися з моменту його державної реєстрації (правова позиція ВСУ № 532/129/16-ц). Аналогічні правові висновки зроблено Верховним Судом України, які викладені в постановах від 19 лютого 2014 року по справі № 6-162ц 13 (реєстраційний номер рішення в ЄДРСР 37520393), від 06 березня 2013 року по справі № 6-5цс13 (реєстраційний номер рішення в ЄДРСР 30112967), від 18 грудня 2013 року по справі № 6-127цс 13 (реєстраційний номер рішення в ЄДРСР 36475633), від 18 січня 2017 року по справі № 532/129/16-ц (реєстраційний номер рішення в ЄДРСР 64224578), від 07.06.2017 по справі № 634/769/15-ц (реєстраційний номер судового рішення у ЄДРСР 67319628), в яких Верховний суд України прийшов до висновку, що строк дії договору оренди почався з моменту укладення договору, якщо в договорі не передбачено умову щодо початку дії договору з моменту державної реєстрації. Такої ж юридичної практики дотримується і Новомиколаївський районний суд Запорізької області, прийнявши рішення від 06 грудня 2017 року по аналогічній справі за № 322/1178/17 (реєстраційний номер судового рішення у ЄДРСР 71213428). Вказане рішення набрало законної сили 05 березня 2018 року.

Представник позивача ТОВ "Софіївка", відповідач ФОП ОСОБА_2 та представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат ОСОБА_3 в судове засідання не з'явилися, в адресованих суду заявах просять справу розглянути у їх відсутність, у зв'язку з чим суд розглядає справу у їх відсутність.

Представник відповідача ФОП ОСОБА_2 - ОСОБА_4 в судове засідання не з'явився, до суду подав клопотання про відкладення розгляду справи, мотивоване його перебуванням на лікарняному з 17 жовтня 2018 року.

При вирішенні вказаного клопотання суд виходив із наступного.

Пунктом 1 частини 3 статті 223 ЦПК України встановлено, що якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Враховуючи те, що до клопотання представника відповідача ОСОБА_4 не було додано доказів, підтверджуючих поважність причин його неявки в судове засідання (наприклад довідки медичної установи та ін.), а також враховуючи думку відповідача ФОП ОСОБА_2, викладену ним у заяві від 18 жовтня 2018 року, який просив справу розглядати у його відсутність, і не просив про відкладення розгляду справи, суд розглянув справу у відсутність його представника - ОСОБА_4

Вивчивши матеріали справи, суд вважає позов підлягаючим задоволенню.

Судом встановлено, що на підставі державного акту на право власності на землю, серії НОМЕР_2, виданого головою Новомиколаївської районної державної адміністрації Запорізької області 10 січня 2006 року, зареєстрованого за № 40, ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка, площею 6,36 гектарів, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_1, розташована на території Софїївської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області.

02 серпня 2007 року між ТОВ "Софіївка" та ОСОБА_1 було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, строком на десять років.

Вказаний договір було зареєстровано в Запорізькій регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 23 жовтня 2008 року за № 42.

Ч. 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі". Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Згідно ч. 1 ст. 6 Закон України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України (у редакції, яка була чинною на момент підписання договору) встановлено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Ст. 126 (частина 2) Земельного кодексу України (у редакції, яка була чинною на момент підписання договору) регламентує, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

За змістом ст. 18 та 20 Закону України "Про оренду землі", які підлягають застосуванню до договору оренди земельної ділянки згідно з вимогами ст. 792 ЦК України та ст. 93 ЗК України, укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації та набирає чинності після такої реєстрації, що узгоджується з положеннями ч. 1 ст. 210 ЦК України.

В п. 43 укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Софіївка" договору оренди землі, від 02 серпня 2007 року, також передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Таким чином сторони не домовлялися про початок дії договору з дати його підписання.

Ч. 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоди встановленої форми. Разом із тим, цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 15 серпня 2018 року № 532/384/16-ц.

Таким чином початком строку дії договору оренди землі між ТОВ "Софіївка" та ОСОБА_1 необхідно рахувати з моменту державної реєстрації договору - з 23 жовтня 2008 року.

Вищевказаний договір укладено на десять років, отже він діє по 22 жовтня 2018 року, включно.

Судом встановлено, що 01 листопада 2017 року. тобто до закінчення терміну дії вищевказаного договору 2007 року, відповідач ОСОБА_1 уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки з ФОП ОСОБА_2 Вказаний договір було зареєстровано 01 грудня 2017 року, номер запису про інше речове право 23680454. Ч. 3 ст. 215 ЦК України встановлено, що, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорювальний правочин).

Суд зазначає, що договір оренди землі, укладений 01 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2, укладено під час дії договору оренди землі, укладеного 02 серпня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Софіївка", а тому він є недійсним.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленого цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Ст. 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить засадам цивільного законодавства.

У зв'язку із вищевказаним позовні вимоги ТОВ "Софіївка" є обґрунтованими, та такими, що підлягають задоволенню.

У зв'язку із задоволенням позовних вимог із відповідачів, в солідарному порядку, підлягають стягненню судові витрати, понесені позивачем, а саме витрати на оплату судового збору в сумі 1762 гривні 00 копійок.

Керуючись ст. 12, 81, 263, 265 ЦПК України, суд

в и р і ш и в:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Софіївка" до ОСОБА_1 та фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про визнання договору оренди землі недійсним, - задовольнити.

Визнати договір оренди землі від 01 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01 грудня 2017 року, номер запису про інше речове право 23680454, недійсним.

Стягнути солідарно з ОСОБА_1 та фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Софіївка" понесені ним судові витрати в сумі 1762 гривні 00 копійок.

Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду Запорізької області протягом тридцяти днів з дня його складення у повному обсязі.

Рішення суду в повному обсязі складене 26 жовтня 2018 року.

Суддя А.Б.Шиш