Постанова

Іменем України

17 жовтня 2018 року

м. Київ

справа № 395/1425/16-ц

провадження № 61-7772св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є.,

суддів: Антоненко Н. О., Журавель В. І., Коротуна В. М., Курило В. П. (суддя-доповідач),

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н»,

відповідачі: ОСОБА_1, сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Агролан»,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення сторін касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення апеляційного суду Кіровоградської області від 29 листопада 2017 року у складі колегії суддів: Суровицької Л. В., Кіселика С. А., Чельник О. І.,

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю

«Агроконтракт-Н» (далі - ТОВ «Агроконтракт-Н») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1, сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» (далі - СТОВ «Агролан») про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1 на підставі державного акта на право приватної власності належить земельна ділянка кадастровий номер :02:000:0323 площею 3,34 га, розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району, з цільовим призначенням - ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

09 жовтня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н» укладено договір оренди земельної ділянки строком на п'ять років. Земельну ділянку позивач орендував разом із земельними ділянками інших власників без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

У порушення умов договору оренди ОСОБА_1 не повідомила позивача за шість місяців до закінчення строку договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін.

08 квітня 2013 року та 02 квітня 2014 року позивачем на адресу відповідача направлені листи-повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди. Жодних відповідей на пропозицію про поновлення договору оренди відповідачем не надано.

У 2015 році ТОВ «Агроконтракт-Н»стало відомо, що між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» укладено договір оренди земельної ділянки, яка перебувала в користуванні ТОВ «Агроконтракт-Н»відповідно до договору оренди від 09 жовтня 2008 року.

Посилаючись на порушення переважного права на поновлення договору оренди на новий строк, ТОВ «Агроконтракт-Н»просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан», визнати договір оренди земельної ділянки, укладений 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н» поновленим, стягнути з відповідача судові витрати.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від

28 вересня 2017 року в задоволенні позовних вимог ТОВ «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_1, СТОВ «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що договір оренди від 09 жовтня 2008 року не зареєстрований в установленому порядку та є неукладеним, тому не може бути поновленим.

Рішенням апеляційного суду Кіровоградської області від 29 листопада

2017 року апеляційну скаргу ТОВ «Агроконтракт-Н» задоволено частково.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від

28 вересня 2017 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання договору оренди землі поновленим, скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення.

Визнано поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н та ОСОБА_1

В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Рішення апеляційного суду мотивовано тим, що у встановленому законом та договором порядку позивач належно та своєчасно повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та надіслав йому проект додаткової угоди.

06 грудня 2017 року ОСОБА_1 подала до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення апеляційного суду Кіровоградської області від 29 листопада 2017 року та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ТОВ «Агроконтракт-Н» про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим - відмовити.

В іншій частині рішення апеляційного суду не оскажується, тому не перевіряється судом касаційної інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд дійшов помилкового висновку про те, що до закінчення строку дії договору орендарем ТОВ «Агроконтракт-Н» дотримано встановленої процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі на підставі частин першої-п'ятої, а також шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки відсутні докази направлення та отримання доданих до позовної заяви листа від 05 квітня 2013 року та проекту додаткової угоди (без номера та дати).

Також апеляційний суд не врахував листи-повідомлення орендодавця

ОСОБА_1 від 04 січня 2014 року та від 26 квітня 2014 року про небажання продовжувати строк дії договору, укладеного з

ТОВ «Агроконтракт-Н».

Відзив на касаційну скаргу не надходив.

Підпунктом 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» передбачено, що касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

У березні 2018 року справа надійшла до Верховного Суду.

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що усуді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, другої та п'ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону рішення апеляційного суду в оскаржуваній частині не відповідає.

Судом установлено, що ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею 3,34 га, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку.

09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець передала товариству в оренду зазначену вище земельну ділянку строком на 5 років.

07 липня 2009 року зареєстровано вищевказаний договір оренди земельної ділянки у Новомиргородському районному відділенні Кіровоградської районної філії державного підприємства «Центр земельного державного кадастру», про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі зроблено запис.

05 липня 2014 року на підставі договору оренди землі ОСОБА_1 передала СТОВ «Агролан» в оренду земельну ділянку площею 3,34 га, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області.

Обґрунтовуючи позов, ТОВ «Агроконтракт-Н» посилалося на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Апеляційний суд дійшов висновку, що позивач, як орендар, належно виконав умови договору оренди; дотримався строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; орендодавець не надіслав у встановлений законом строк відмову у поновленні договору на новий строк, не повідомив про намір укласти договір оренди з іншим орендарем; уклав договір оренди з іншим орендарем на умовах, що не є рівними або кращими у порівнянні з запропонованими попереднім орендарем, та дійшов висновку, що позивач скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі та в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» має переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Проте з таким висновком погодитись не можна з наступних підстав.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

У справі № 594/376/17-ц Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що правовий аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Звертаючись до суду з позовом про визнання договору оренди землі поновленим, позивач посилався на те, що до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, з метою реалізації свого переважного права щодо поновлення договору оренди, він двічі направляв орендодавцю ОСОБА_1 листи-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди № 1, а саме: 08 квітня 2013 року та 02 квітня 2014 року, але докази направлення листів-повідомлень від 08 квітня 2013 року та 02 квітня 2014 року позивач суду не надав.

За змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

04 січня 2014 року та 26 квітня 2014 року ОСОБА_1 направляла позивачу листи-повідомлення.

У журналі вхідної кореспонденції 29 квітня 2014 року за вхідним №184 зареєстрована заява ОСОБА_1 - повідомлення про розірвання договору оренди. Факт отриманння позивачем листа повідомлення ОСОБА_1 від 26 квітня 2014 року підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення від 28 квітня 2014 року.

В обох листах орендодавець повідомила про те, що вона, користуючись правом, передбаченим пунктом 3.2 договору оренди, попереджає про те, що не має наміру після закінчення терміну дії договору оренди продовжувати з товариством дію договору чи укладати новий договір. Зазначила, що вимагає після збору врожаю 2014 року не здійснювати посів сільськогосподарських та інших культур на належній їй земельній ділянці та повернути земельну ділянку, вільну від посівів у стані, придатному для подальшого використання. У листі від 26 квітня 2014 року зазначила , що має намір самостійно розпорядитись та використовувати земельну ділянку.

Посилання позивача на те, що після закінчення строку дії договору оренди він продовжував користуватися земельною ділянкою спростовуються податковою звітністю, яка була витребувана у державній фіскальній службі, та свідчить про відсутність виплати ОСОБА_1 орендної плати після закінчення терміну дії договору оренди землі.

Отже наявність порушення процедури повідомлення орендодавця про намір реалізувати переважне право, відсутність у попереднього орендаря продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

Відповідно до статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Оскільки суди неправильно застосували норми матеріального права і ухвалення нового судового рішення не потребує встановлення фактичних обставин справи, ухвалене апеляційним судом рішення в оскаржуваній частині підлягає скасуванню з прийняттям у цій частині нового рішення про відмову в позові.

Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд, ухвалює нове рішення, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки судом касаційної інстанції задоволено касаційну скаргу ОСОБА_1,скасовано рішення апеляційного суду в частині визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем та у цій частині ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні цих вимог, судові витрати покладаються на позивача.

У зв'язку із наведеним із ТОВ «Агроконтракт-Н» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір, сплачений за подачу касаційної скарги 3 840,00 грн відповідно.

Керуючись статтями 400, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення апеляційного суду Кіровоградської області від 29 листопада 2017 року в частині задоволення вимог про визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем скасувати.

Відмовити товариству з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_1, сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на користь ОСОБА_1судовий збір у розмірі 3 840,00 грн (три тисячі вісімсот сорок гривень) за подачу касаційної скарги.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий М. Є. Червинська

Судді: Н. О. Антоненко

В. І. Журавель

В. М. Коротун

В.П. Курило