Справа № 573/1127/17
Номер провадження 2/573/7/18
17 жовтня 2018 року Білопільський районний суд Сумської області в складі:
головуючого судді Терещенко О.І.,
з участю секретаря Кислої Ю.М.,
розглянув заочно у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Білопілля цивільну справу за позовом Приватного підприємства «Агрофірма «Верес» до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, Фермерського господарства «Коваленко Тетяни Миколаївни», третя особа: приватний нотаріус Білопільського районного нотаріального округу ОСОБА_4 про переведення прав і обовязків покупця за договорами купівлі-продажу, визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, припинення права власності на земельні ділянки, визнання недійсними та скасування записів про право власності та інше речове право,
31 травня 2017 року ПП «АФ «Верес» звернулося з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ФГ «ОСОБА_5М.», в якому вказувало, що 21 січня 2005 року агрофірма уклала з громадянкою РФ ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки площею 4,44 га, розташованої на території Сергіївської сільської ради, який 01 червня 2005 року було зареєстровано в установленому законом порядку. У звязку зі зміною власника та дирекції агрофірми, збільшення розміру орендної плати 28 грудня 2012 року вони уклали додаткову угоду до зазначеного договору оренди, яку цього ж дня також було зареєстровано у Держкомземі.
У січні 2015 року агрофірма повторно уклала з ОСОБА_1 договір оренди зазначеної земельної ділянки, відповідно до умов якого строк дії договору продовжувався до 2025 року, розмір орендної плати складав 5% від нормативної грошової оцінки землі. Проте, зазначений договір зареєстрований не був, оскільки державний реєстратор не бажав його реєструвати через те, що власником земельної ділянки була громадянка РФ.
Зазначає, що 08 квітня 2017 року з газети йому стало відомо про виніс в натурі меж спірної земельної ділянки. А згодом він дізнався, що ОСОБА_1 продала цю земельну ділянку ОСОБА_3, який уклав з ФГ «ОСОБА_5М.» договір оренди.
Ухвалою Білопільського районного суду Сумської області від 12 червня 2017 року відмовлено ПП «АФ «Верес» у задоволенні його заяви про забезпечення позову.
Ухвалою Білопільського районного суду Сумської області від 22 червня 2017 року суд звернувся до компетентного органу Росії із судовим дорученням про надання правової допомоги, зокрема, про вручення ОСОБА_1 позовної заяви, виклику про день судового засідання та документів виконання окремої процесуальної дії, а саме: допиту відповідача ОСОБА_1 з приводу предявленого позову. Провадження у справі зупинено до виконання судового доручення.
Ухвалою Білопільського районного суду Сумської області від 25 січня 2018 року провадження у справі відновлено.
У судове засідання представник ПП «АФ «Верес» ОСОБА_7 не прибув, направив заяву про розгляд справи без його участі, позовні вимоги підтримує повністю, проти винесення заочного рішення не заперечує.
Відповідачі ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 у судове засідання не зявилися, причин свого неприбуття суду не повідомили, хоча належним чином були сповіщені про день, час і місце розгляду справи.
Представник ФГ "Коваленко Тетяна Миколаївна" в судове засідання також не прибув, належним чином був сповіщений про день, час і місце розгляду справи, причин свого неприбуття суду не повідомив.
Третя особа приватний нотаріус Білопільського районного нотаріального округу ОСОБА_4 в судове засідання не прибула, раніше надсилала листа про розгляд справи без її участі.
Суд вважає за можливе розглянути справу без участі сторін за наявними доказами та в заочному провадженні.
Дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.
Як встановлено судом і вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 є громадянкою ОСОБА_8 Федерації (том 1 а. с. 26).
Відповідно до Державного акту на право приватної власності на землю серії ІІ-СМ №029574 ОСОБА_1 на підставі рішення VІ сесії 23 скликання Сергіївської сільської ради народних депутатів від 28 квітня 1999 року було передано у приватну власність земельну ділянку площею 4,44 га, яка розташована на території Сергіївської сільської ради, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (том 1 а. с. 21).
21 січня 2005 року між ОСОБА_1 і ПП «АФ «Верес» було укладено договір оренди земельною ділянки площею 4,44 га, строком на 10 років, який 01 червня 2005 року зареєстрований у Білопільському районному відділі Сумської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №1387 (том 1 а. с. 15-17).
Згодом ОСОБА_1 передала ПП «АФ «Верес» вказану земельну ділянку, про що було складено акт прийому-передачі без дати (том 1 а. с. 19).
21 січня 2015 року між ОСОБА_1 і ПП «АФ «Верес» укладено договір оренди земельною ділянки площею 4,44 га, строком на 10 років з 21 січня 2015 року по 20 січня 2025 року з урахуванням періоду ротації основної сівозміни (том 1 а. с. 24-25). Зазначений договір у встановленому законом порядку зареєстрований не був.
Як вбачається зі змісту оспорюваних договорів купівлі-продажу від 13 лютого 2017 року, оренди земельної ділянки від 16 лютого 2017 року, ПП «АФ «Верес» не було його стороною. У той же час позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цих договорів, оскільки ці правочини порушують його переважне право на придбання у власність спірної земельної ділянки. Саме така правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 25 травня 2016 року №6-605цс16, від 23 листопада 2016 року №594/153/16-ц.
Згідно з абз. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобовязується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ст. 1, ч. 5 ст. 6, ст. 13 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
З огляду на положення ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з ч. ч. 1-3 ст. 9 Закону України «Про оренду землі» орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.
Орендодавець зобовязаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.
У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обовязки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.
З п.п. 9.3 додаткової угоди від 28 грудня 2012 року вбачається, що сторони погодили права орендаря, серед яких є й переважне право на придбання у власність земельної ділянки у разі її продажу (відчуження) орендодавцем, за умови, що орендар сплачує ціну, за якою вона продається. Відмова орендаря від придбання земельної ділянки у орендодавця оформлюється виключно в письмовій формі.
Порядок реалізації орендарем цього права законом не визначений.
З огляду на положення ч. 1 ст. 8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
Частиною 2, абз. 1 ч. 4 ст. 362 ЦК України передбачено, що продавець частки у праві спільної часткової власності зобовязаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.
Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може предявити до суду позов про переведення на нього прав та обовязків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
Оскільки Цивільний кодекс України, інші акти цивільного законодавства та договори оренди спірних земельних ділянок не визначають правових наслідків порушення переважного права орендаря перед іншими особами на придбання земельних ділянок, які є предметом договору оренди, у разі їх продажу, то до даних спірних правовідносин слід застосовувати положення ст. 362 ЦК України в порядку аналогії закону.
З огляду на викладене, ОСОБА_1 зобовязана була письмово повідомити орендаря ПП «АФ «Верес» про намір продати орендовану земельну ділянку, вказавши при цьому ціну та інші умови, на яких вона їх продає.
Позовна вимога щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 16 лютого 2017 року також підлягає задоволенню.
У відповідності з ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
У відповідності з ч. 1 ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Згідно з ч. ч. 1, 2, п. "в" ч. 3 ст. 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю.
Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не повязані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання угоди недійсною.
З огляду на розяснення надані в абз. 1 п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06 листопада 2009 року №6 відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину.
Хоча позивач і користується земельною ділянкою відповідно до договору оренді від 21 січня 2005 року та додаткової угоди до нього від 29 грудня 2012 року, але на момент вчинення оспорюваного правочину 16 лютого 2017 року строк дії договору оренди від 21 січня 2005 року ще не закінчився, що свідчить про порушення прав позивача.
З огляду на викладене, позовні вимоги слід задовольнити та постановити рішення про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного 16 лютого 2017 року між ОСОБА_3 і ФГ «ОСОБА_5М.», та скасувати записи про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №20223823, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень від 03 травня 2017 року.
Задовольняючи позов у зазначеній частині, суд враховує також, що з огляду на положення ч. 1 ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обовязки наймодавця. Тобто, навіть у випадку продажу землі новий власник не мав права укладати договір оренди, доки не закінчиться дія чинного договору оренди, тобто до 20 січня 2025 року з урахуванням періоду ротації основної сівозміни.
Позовна вимога щодо зобовязання приватного нотаріуса Білопільського районного нотаріального округу ОСОБА_4 внести зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме: замість ОСОБА_3 зазначити ПП «АФ «Верес» задоволенню не підлягає, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. З огляду на ч. 2 ст. 264 ЦПК України при ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог.
Враховуючи, що позовні вимоги до приватного нотаріуса Білопільського районного нотаріального округу ОСОБА_4 не заявлялися, тому й не підлягає задоволенню зазначена позовна вимога.
Що стосується позову до ОСОБА_2, то в його задоволенні також слід відмовити, оскільки вимог саме до зазначеного відповідача ПП «АФ «Верес» не заявляло.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, враховуючи, що позов задоволено частково (задоволено 2 вимоги), з ОСОБА_1, ОСОБА_3, ФГ «ОСОБА_5М.» у дольовому порядку на користь ПП «АФ «Верес» слід стягнути по 1066 грн. 67 судового збору, сплаченого позивачем при зверненні до суду.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 258, 264, 265, 280-285 ЦПК України, суд
Перевести права та обовязки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки площею 4,4425 га, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в межах Сергіївської сільської ради, укладеного 13 лютого 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3, посвідченим приватним нотаріусом Білопільського районного нотаріального округу ОСОБА_4 за реєстровим №121, визнавши право власності за Приватним підприємством «Агрофірма «Верес».
Визнати недійсним та скасувати запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №18987282, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень, індексний №33832849 від 13 лютого 2017 року, здійснений приватним нотаріусом Білопільського районного нотаріального округу ОСОБА_4.
Скасувати запис про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №20223823, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень від 03 травня 2017 року, здійснені державним реєстратором Білопільської міської ради ОСОБА_6.
У задоволенні позовних вимог Приватного підприємства «Агрофірма «Верес» до ОСОБА_2 відмовити за безпідставністю.
У задоволенні позовної вимоги Приватного підприємства «Агрофірма «Верес» про зобовязання приватного нотаріуса Білопільського районного нотаріального округу ОСОБА_4 внести зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме: замість ОСОБА_3 зазначити Приватне підприємство «Агрофірма «Верес» відмовити за безпідставністю.
Стягнути з ОСОБА_1, ОСОБА_3, Фермерського господарства «Коваленко Тетяна Миколаївна» з кожного на користь Приватного підприємства «Агрофірма «Верес» по 1066 грн. 67 коп. судового збору.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене в день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Рішення може бути оскаржене позивачем протягом 30 днів з дня його проголошення шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до Апеляційного суду Сумської області.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи рішення може бути оскаржене позивачем до Апеляційного суду Сумської області через Білопільський районний суд шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня його проголошення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, встановленого ЦПК України, якщо таку скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги судове рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після ухвалення рішення судом апеляційної інстанції.

Суддя