Справа № 183/5215/18
№ 2/183/3059/18
05 грудня 2018 року Новомосковський міськрайонний суд Дніпропетровської області, у складі:
головуючої судді Сороки О.В.,
секретаря Пономаренко О.О.,
розглянувши, в порядку загального позовного провадження, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариство з обмеженою відповідальністю «Мєсан» в особі генерального директора ОСОБА_2, треті особи: Меліоративнівська сільська рада Новомосковського району Дніпропетровської області, Фізична особа-підприємець ОСОБА_3, ОСОБА_4, Дніпропетровська обласна рада, про визнання договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності, -

28 серпня 2018 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мєсан» в особі генерального директора ОСОБА_2, в якому просив суд:
- визнати дійсним договір купівлі-продажу магазину А, площею 828,6 кв.м., сараю Б, які розташовані по вул. Молодіжна, 4а в смт. Меліоративне Новомосковського району Дніпропетровської області, укладений 11 березня 2003 року на товарній біржі «Новомосковська», за реєстровим номером 000028;
- визнати за ним право власності на 39/100 частин магазину А, площею 828,6 кв.м., та сараю Б, розташованих по вул. Молодіжна, 4а в смт. Меліоративне Новомосковського району Дніпропетровської області.
В обґрунтування своїх позовних вимог позивач зазначає, що 11 березня 2003 року між ним та Товариством з обмеженою відповідальністю «Мєсан» в особі генерального директора ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу магазину А, площею 828,6 кв.м., сараю Б, які розташовані по вул. Молодіжна, 4а в смт. Меліоративне Новомосковського району Дніпропетровської області. Вказаний договір купівлі-продажу нотаріально не посвідчувався, а був зареєстрований на Новомосковській товарній біржі, за реєстровим номером 000028.
У відповідності до умов зазначеного договору позивач передав, а відповідач прийняв грошові кошти у розмірі 20 000,00 грн., а останній передав позивачу у користування, володіння та розпорядження обєкт нерухомого майна, розташованого по вул. Молодіжна, 4а в смт. Меліоративне Новомосковського району Дніпропетровської області, право власності на який було зареєстровано за позивачем в Новомосковському районному комунальному підприємстві бюро технічної інвентаризації «Інвентаризатор», за реєстровим номером 548749.
Однак, на теперішній час, згідно ст.657 ЦК України, позивач не може розпорядитися своїм майном, у звязку з тим, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Між тим, позивач вказує, що всі зобовязання за договором сторонами були виконані в повному обсязі, а тому договір купівлі-продажу може бути визнаний дійсним в судовому порядку, що передбачено ст. 47 ЦК України в редакції 1963 року, згідно якої якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального посвідчення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне посвідчення не потребує.
В свою чергу, окремо в позові ОСОБА_1 зазначив, що при укладенні вищевказаного договору купівлі-продажу на товарній біржі «Новомосковська» була допущена помилка, та вказано, що він купує цілу частину магазину, але згідно із відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, йому від загального складу нерухомого майна, розташованого по вул. Молодіжна 4а в смт. Меліоративне належить 39/100 частин вказаного нежитлового приміщення.
У звязку з вищевикладеним, позивач посилаючись на вимоги ст.ст.49,224 ЦК України від 1963 року, ст.ст.220,640,657, ч.4 ст.656 ЦК України від 2003 року, ст. 5 Закону України «Про реєстрацію речових прав та їх обтяжень» змушений був звернутися до суду з даним позовом.
Ухвалою від 30 серпня 2018 року відкрите провадження у справі.
На вимогу суду Комунальним підприємством «Новомосковське міське бюро технічної інвентаризації» ДОР» надано архівну справу на громадський центр, що розташований за адресою: Дніпропетровська область, Новомосковський район, смт. Меліоративне, вул. Молодіжна, 4а, для огляду в судовому засіданні.
Відповідною ухвалою суду в якості третіх осіб у справі було залучено Меліоративнівську сільську раду Новомосковського району Дніпропетровської області, Фізичну особу-підприємця ОСОБА_3, ОСОБА_4, Дніпропетровську обласну раду.
В судове засідання позивач не зявився, надавши суду заяву про розгляд справи у його відсутність, одночасно позовні вимоги підтримав, просив задовольнити їх у повному обсязі та не заперечував проти заочного розгляду справи.
Представник відповідача в судове засідання не з'явився, повідомлений належним чином про час та місце розгляду справи, причину неявки суду не повідомив, у встановлений судом строк відзив на позов не подав, а тому у відповідності до ст. 280 ЦПК України, суд з погодження позивача, провів заочний розгляд справи.
Треті особи та їх представники в судове засідання також не зявилися, про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, причини неявки суду не повідомили.
Згідно з ч.4 ст. 223 ЦПК України, у разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення).
На підставі ч.2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється, у звязку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи.
Суд, дослідивши подані докази з точки зору належності та допустимості, а у своїй сукупності з точки зору достатності, приходить до наступного висновку.
Судом по справі встановлено, що 11 березня 2003 року позивач придбав у Товариства з обмеженою відповідальністю «Мєсан» в особі генерального директора ОСОБА_2 за 20 000 грн. цілий магазин №1, 828,6 кв.м. загальної площі, що складається з: магазину А та сараю Б, що знаходиться за адресою: смт. Меліоративне Новомосковського району, вул. Молодіжна, про що свідчить копія договору купівлі-продажу, зареєстрованого на товарній біржі «Новомосковська», за реєстровим номером 000028 (а.с.15), про що також свідчить копія витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно (а.с.11).
Поряд з цим, при дослідженні наданої до суду архівної справи на громадський центр, що розташований за адресою: Дніпропетровська область, Новомосковський район, смт. Меліоративне, вул. Молодіжна, 4а, судом встановлено, що право власності за ОСОБА_1 на вказаний обєкт нерухомості дійсно зареєстровано в реєстрі прав власності та їх обтяжень, однак останньому на праві приватної спільної часткової власності належить лише 39/100 частин вказаного нежитлового приміщення, а не цілий магазин №1, як вказано у договорі купівлі-продажу від 11 березня 2003 року, про що також позивач вказує у своєму позові.
Матеріали архівної справи свідчать, що окрім позивача, право власності на конкретно визначені частки обєкту нерухомості Громадського центру, що розташований за адресою: Дніпропетровська область, Новомосковський район, смт. Меліоративне, вул. Молодіжна, 4а, зареєстроване також за Приватним підприємцем ОСОБА_3 (приватна спільна часткова); ОСОБА_4 (приватна спільна часткова); Дніпропетровською обласною радою (комунальна), у звязку з чим, суд вважає, що вказані особи є третіми особами у даній справі, а також територіальна громада на території якої розташований спірний обєкт нерухомості.
Серед матеріалів, що містяться в архівній справі наявні копії правовстановлюючих документів третіх осіб на належні їм частки обєкту нерухомості, зокрема це нотаріально посвідчені договори купівлі продажу, Свідоцтва про право власності. Реєстрація права власності за вказаними особами здійснювалася НРКП БТІ «Інвентаризатор» за заявами таких осіб у відповідності до Тимчасового положення про реєстрацію прав власності на нерухоме майно, що діяло на момент їх звернення.
Між тим, суду подано лист державного реєстратора Орлівщанської сільської ради № 389 від 01.11.2018 року, яким позивачу було відмовлено у проведені державної реєстрації права власності на нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу від 11.03.2003 року посвідченого на товарній біржі «Новомосковська», оскільки вказаний договір не відповідає вимогам діючого законодавства (а.с.23).
До таких правовідносин, суд вважає за необхідне застосувати наступні норми права.
Відповідно до ч. 1 ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків коли вони помякшують або скасовують відповідальність особи.
Відповідно до п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року, чинного на час їх виникнення.
Відповідно до ст. 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлене судом.
За змістом ст. ст. 128, 153 ЦК УРСР, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоду по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорі даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно буди досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобовязується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобовязується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Так, право укладати договори купівлі-продажу і реєструвати їх на товарній біржі передбачено ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу» №1956-ХІІ від 10 грудня 1991 року згідно ч. 2 якої угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Міністерство юстиції України за №17-12-44 від 10 квітня 1998 року розяснило, що угоди, укладені на біржі не прирівняні до нотаріально посвідчених, а тільки підлягають подальшому нотаріальному посвідченню.
Положеннями ст. 47 ЦК УРСР (в ред. 1963 року) передбачено, що нотаріальне посвідчення угод обовязкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу.
Договір купівлі-продажу квартири повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 Кодексу). Договір купівлі-продажу квартири підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
Відповідно з п. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому випадку нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України №3 від 28 квітня 1978 року, зі змінами № 15 від 15 травня 1998 року «Про судову практику по справам про визнання угод недійсними», з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обовязковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу. Якщо така угода виконана повністю або частково однією зі сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд, на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною.
Правила державної реєстрації обєктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 13 грудня 1995 року, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19 січня 1996 року за № 31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, зареєстрованих біржею.
Відповідно до п. 5 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01 липня 2004 року за № 1952-1 право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.
Тобто, у період укладання спірного договору купівлі-продажу існував пробіл у чинному законодавстві, тому що, згідно ст. ст. 227, 242 ЦК України (1963 року) договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна із сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Тим часом, у відповідності зі ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу», біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч. 1 ст. 128 ЦК УРСР), а у відповідності до ст. 153 ЦК УРСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Як вбачається з положень укладеного договору купівлі-продажу нерухомого майна, сторони за договором уклали даний договір, здійснили купівлю-продаж належної продавцю на праві власності нерухомого майна. Позивачем у справі усі умови за договором виконані. Згідно з п. 3 вищевказаного договору відчужувана нерухомість продана позивачу за 20 000,00 грн., які отримані Продавцем від Покупця до підписання угоди. Доказів того, що сторони заперечували укладений договір, згідно до вимог ст. 237 ЦК України, суду не було надано, тому, суд вважає укладений договір дійсним.
Оскільки покупець повністю виконав умови договору купівлі-продажу, сплатив за придбане майно грошові кошти, фактично володіє обєктом нерухомості, угода купівлі-продажу не визнавалась недійсною, позивач, на підставі ст. ст. 128, 153 ЦК УРСР і ст. 49 ЗУ «Про власність» набув право власності на спірний обєкт нерухомості і правомірно володіє ним. Передбачених законом підстав для невизнання дійсним неоспореного договору купівлі-продажу нерухомого майна в судовому порядку немає.
Одним із доказів виконання умов підписаного договору являється витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно, який міститься в матеріалах архівної справи на громадський центр, що розташований за адресою: Дніпропетровська область, Новомосковський район, смт. Меліоративне, вул. Молодіжна, 4а, у відповідності до якого ОСОБА_1 на праві приватної спільної часткової власності належить 39/100 частин вказаного нежитлового приміщення, право власності зареєстровано за останнім на підставі Договору купівлі-продажу/р.№0000028.
Статтею 392 діючого ЦК України передбачено право власника майна на предявлення позову про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.
Таким чином, суд вважає, що сторони домовилися про усі істотні умови договору купівлі-продажу обєкту нерухомості, виконання договору відбулося.
Дані обставини підтверджуються також зведеним актом вартості будинків, допоміжних будинків та споруд, де зазначені дані про зміну власника (а.с. 12).
Аналізуючи викладене суд вважає, що позовні вимоги обґрунтовані та мають бути задоволені, договір купівлі-продажу обєкту нерухомого майна визнається судом дійсним, а за позивачем слід визнати право власності на 39/100 частин нежитлового приміщення, розташованого за адресою: вул. Молодіжна, 4а, смт. Меліоративне Новомосковського району Дніпропетровської області.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12,76,81,89, 263, 265 ЦПК України, суд, -
Позов ОСОБА_1, - задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі - продажу магазину А, площею 828,6 кв. м., сараю Б, які розташовані по вул. Молодіжна, 4-а в смт. Меліоративне Новомосковського району Дніпропетровської області, укладений 11 березня 2003 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Мєсан» в особі генерального директора ОСОБА_2 та ОСОБА_1, зареєстрований на товарній біржі «Новомосковська», за реєстровим номером 000028.
Визнати за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1) право власності на 39/100 частин нежитлового приміщення, розташованого за адресою: вул. Молодіжна, 4а, смт. Меліоративне Новомосковського району Дніпропетровської області.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом 30 днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Суддя Сорока О.В.