справа №619/4606/18
провадження №2/619/1910/18
Рішення

іменем України

18 грудня 2018 року

м.Дергачі

Дергачівський районний суд Харківської області у складі: головуючого судді Нечипоренко І.М., за участю секретаря судового засідання Носачової І.В.,

розглянув у відкритому підготовчому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу №619/4606/18,

імя (найменування) сторін:

позивач: ОСОБА_1,

відповідачі: ОСОБА_2.

вимоги позивача: про визнання договору дійсним та визнання права власності на житловий будинок.

Виклад позиції позивача.

14.11.2018 ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, в якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, що розташований за адресою: Харківська область Дергачівський район смт Слатине вїзд ОСОБА_3, 3, реєстраційний №Н8-456, підписаний та зареєстрований 19 березня 1998 року на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна», який укладений між ОСОБА_2 та нею; визнати за нею право власності на зазначений вище житловий будинок, посилаючись на те, що 19.03.1998 було укладено вищевказаний договір, який посвідчено на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» через брокера №1 біржевого агентства «Прима» ОСОБА_4 та брокера №2 біржевого агентства «Центр» ОСОБА_5 Договір підписано сторонами, брокерами, що здійснили біржову угоду, а також президентом біржі ОСОБА_6 За вказаним договором нею було придбано житловий будинок з надвірними будівлями, що розташований за адресою: Харківська область Дергачівський район смт Слатине вїзд ОСОБА_3, 3. 20.03.1998 Слатинським КПТІ «Інвентаризатор» було зареєстровано право власності на будинок за нею в цілому, про що проставлено відповідний посвідчувальний штамп реєстраційний запис №13 в реєстровій книзі №14. Вона мала намір в повній мірі реалізувати своє право власності на вказаний житловий будинок, зокрема право розпорядження шляхом його відчуження, для чого звернулась до нотаріуса. Однак, їй відмовлено у посвідченні угоди, оскільки біржовий договір купівлі-продажу житлового будинку не відповідає вимогам чинного законодавства на момент його укладення, бо відповідно до вимог ст.227 ЦКУ PCP, 1963 року, чинного на момент укладення договору договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. В свою чергу, приведення документів у відповідність до вимог чинного законодавства України та нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку, реєстраційний №Н8-456 на даний час не вбачається можливим з причин наявності запису про реєстрацію права власності Слатинським КПТІ «Інвентаризатор», який не скасовано у встановленому чинним законодавством України порядку. Також вона звернулась до Слатинського КРТІ «Інвентаризатор» для того, щоб скасувати наявний запис про реєстрацію за нею права власності на спірний житловий будинок. Однак, отримала відповідь, що у звязку з набуттям чинності з 01 січня 2013 року Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» органи бюро технічної інвентаризації не виконують функцію з проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Таким чином, у звязку з наявністю не скасованого запису про реєстрацію права власності на придбаний нею житловий будинок на підставі договору купівлі-продажу, укладеного на біржі, та втратою можливості органами БТІ у звязку з набуттям змін в законодавстві стосовно проведення державної реєстрації права власності на обєкти нерухомого майна, провести скасування вказаного запису, склалася ситуація, за якої безповоротно втрачено можливість посвідчити договір купівлі-продажу нотаріально. У звязку з чим її право власності на житловий будинок, що розташований за адресою: Харківська область Дергачівський район смт Слатине вїзд ОСОБА_3, 3 може бути захищено виключно в судовому порядку.

Заяви, клопотання, процесуальні дії у справі.

Відповідач у підготовче засідання не зявилася, надавши заяви про розгляд справи без її участі, позовні вимоги визнає в повному обсязі.

Позивач у підготовче засідання не зявилася, в наданій заяві просить справу розглядати за її відсутності, позов підтримує.

Відповідно до ч.3 ст.211 ЦПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності.

Ухвалою суду від 29.11.2018 прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 18.12.2018.

Згідно ч.3 ст.200 ЦПК України, за результатами підготовчого провадження суд ухвалює рішення у випадку визнання позову відповідачем.

Частиною 4 ст.200 ЦПК України встановлено, що ухвалення в підготовчому засіданні судового рішення у разі відмови від позову, визнання позову, укладення мирової угоди проводиться в порядку, встановленому статтями 206, 207 цього Кодексу.

За змістом ч.1 ст.206 ЦПК України відповідач може визнати позов на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві по суті справи або в окремій письмовій заяві.

Як передбачено 4 ст.206 ЦПК України у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову.

Фактичні обставини, встановлені судом, норми права, які застосовував суд, мотиви суду.

Судом установлено, що 19.03.1998 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна», через брокера №1 біржевого агентства «Прима» ОСОБА_4 та брокера №2 біржевого агентства «Центр» ОСОБА_5 було укладено Договір купівлі-продажу житлового будинку №3 по в-ду ОСОБА_3 в смт Слатине Дергачівського району Харківської області, реєстраційний №Н8-456 (а.с.10).

20.03.1998 Слатинським комунальним підприємством технічної інвентаризації «Інвентаризатор» було зареєстровано право власності на вищевказаний будинок за ОСОБА_1 в цілому, про що мається штамп на договорі купівлі-продажу (а.с.10).

З листа приватного нотаріуса Дергачівського районного нотаріального округу Харківської області ОСОБА_3 від 23.10.2018 за вих. 463/01-16 вбачається, що відповідно до ст.15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу житлового будинку, угоди, зареєстровані на біржі, не підлягає нотаріальному посвідченню. Це означає, що, якщо біржовий договір купівлі-продажу нерухомого майна був зареєстрований на біржі в установленому законом порядку до 1 січня 2004 року (до набрання чинності ЦКУ), то він підлягає державній реєстрації прав на нерухоме майно. Це стосується усіх договорів купівлі-продажу нерухомості, крім договорів купівлі-продажу житлового будинку. Адже, згідно із ст. 227 ЦК УРСР 1963 року, якщо хоча б однією із сторін договору купівлі-продажу житлового будинку є громадянин, договір повинен бути нотаріально посвідчений. Отже, якщо договір купівлі-продажу житлового будинку, однією із сторін якого є громадянин, був, незважаючи на вимоги закону посвідчений на біржі, то в силу ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Відповідно до ч.2 ст. 215 ЦК України нікчемним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом. В той же час слід звернути увагу на те, що угоди, зареєстровані на товарній біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, адже до нотаріально посвідчених документів прирівнюються лише документи, складені згідно з вимогами ст.40 Закону України «Про нотаріат». Перелік таких документів є вичерпним і не підлягає розширеному тлумаченню. Згідно глави 2, розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5, правочини щодо відчуження та застави майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується. Тобто, якщо для посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку буде надано у якості правовстановлюючого документа, договір купівлі-продажу, укладений та зареєстрований на товарній біржі, нотаріусом буде відмовлено у посвідченні такого договору, тому що правовстановлюючий документ не відповідає вимогам чинного законодавства України на відміну від договорів купівлі-продажу оформлених на товарній біржі щодо квартир. Порядком та Законом України «Про нотаріат» не передбачено переліку правовстановлюючих документів на житловий будинок - угод, що укладені та зареєстровані на біржах. На сьогоднішній день право власності на нерухоме майно регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Документи, необхідні для відповідної реєстрації, передбачені статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Із аналізу вказаної статті випливає, що згідно вимог чинного законодавства України провести державну реєстрацію права власності на нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу укладеного та зареєстрованого на біржі, якщо при цьому договір не мав нотаріального посвідчення не вбачається можливим, в силу обставин, викладених вище. Тобто, укладення та нотаріальне посвідчення будь-якого договору (угоди) по відчуженню житлового будинку, що розташований за адресою: Харківська область Дергачівський район смт Слатине вїзд ОСОБА_3, 3, зареєстрованого на біржі неможливе. З наданого примірника договору купівлі-продажу, вбачається наявність штампу про проведення державної реєстрації права власності 20 березня 1998 року Слатинським Комунальним підприємством технічної інвентаризації «Інвентаризатор». Нотаріальне посвідчення договору купівлі продажу вказаного житлового будинку між продавцем - ОСОБА_2 Йосип покупцем - ОСОБА_1, також є неможливим, з причин наявності запису про реєстрацію права власності, вказаного вище, який не скасовано у встановленому чинним законодавством України порядку (а.с.18).

Згідно листа Слатинського комунального підприємства технічної інвентаризації «Інвентаризатор» від 19.10.2018 за №61, 01.01.2013 набув чинності ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно якого органи БТІ не виконують функцію з проведення державної реєстрації речових прав на майно. На даний час в них не має повноважень в сфері державної реєстрації, тому скасувати запис про реєстрацію права власності на житловий будинок №3 по в-ду ОСОБА_3 в смт Слатине Дергачівського району Харківської області за ОСОБА_1 та поновити запис про державну реєстрацію на цей будинок за ОСОБА_1 не може (а.с.20).

Відповідно до ч.1 ст.391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно положень ч.1 ст.392 ЦК України власник майна також може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів.

Відповідно до абз.1 п.3 розяснень, викладених в Постанові Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ №5 від 07.02.2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» (далі Постанова) право вибору способу судового захисту належить виключно позивачеві.

Як розяснено в п.5 Постанови, вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК).

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (стаття 334 ЦК) та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (стаття 5 ЦК).

Так, відповідно до ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Згідно з ч.2 ст.16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Разом з тим, право на ефективний засіб правового захисту закріплено і у ст.13 Конвенції, згідно з якою кожен, чиї права і свободи, викладені в цій Конвенції, порушуються, має право на ефективний засіб правового захисту у відповідному національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які діяли як офіційні особи.

Так, у пункті 145 рішення від 15.11.1996 у справі «Чахал проти Об'єднаного Королівства» Європейський суд з прав людини зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни.

Отже, «ефективний засіб правового захисту» у розумінні статті 13 Конвенції повинен забезпечити поновлення порушеного права і одержання особою бажаного результату.

Відповідно до ст. ст. 57, 58 Конституції України, ст.5 ЦК України до застосування підлягають акти цивільного законодавства, що регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Враховуючи, що спірні правовідносини виникли у березні 1998 року, для їх врегулювання слід застосовувати ЦК УРСР в редакції 1963 року.

Відповідно до вимог ч.2 ст.15 Закону України "Про товарну біржу" угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

За положеннями ст.47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

На підставі ч.2 ст.47 ЦК суд може визнати дійсною угоду, що потребує нотаріального оформлення, коли сторони досягли згоди за всіма її істотними умовами і одна зі сторін повністю або частково виконала її, а друга ухиляється від нотаріального оформлення останньої за відсутності передбачених законо давством перешкод для цього, в тому числі шляхом укладення щодо предмета зобов'язань нотаріально оформленої угоди з іншою особою.

Відповідно до ст.227 ЦК УРСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).

Пленум Верховно го Суду України в п. 4 постанови від 28 квітня 1978р. № 3 "Про судову практику в справах про визнання угод недійсними" роз'яснив, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах) міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб.

Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч.2 ст.47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад, статтями 105, 114, ЦК).

Суд враховує, що в договорі купівлі-продажу, укладеному на товарній біржі, сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов договору, виконали ці умови, і у сторін за договором заперечень щодо переходу права власності до ОСОБА_1 не виникло, що дає підстави для застосування вимог ч.2 ст. 47 ЦК УРСР, який діяв на час укладення договору купівлі-продажу, щодо можливості визнання зазначеного договору дійсним.

При цьому, судом враховується, що право власності ОСОБА_1, яке зареєстроване у встановленому порядку, в даний час створилася неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність сумнівів щодо права власності, а саме нотаріусом відмовлено у вчиненні нотаріальної дії щодо розпорядження житловим будинком №3 по в-ду ОСОБА_3 в смт Слатине через нікчемність договору купівлі-продажу від 19.03.1998 та наявність зареєстрованого права власності за позивачем, а Слатинським КПТІ «Інвентаризатор» повідомлено про неможливість скасування такої державної реєстрації права власності.

Таким чином, суд вважає порушене право позивача підлягає захисту на підставі ст.392 ЦК України та позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до ст.259 ЦПК України суди ухвалюють рішення іменем України негайно після закінчення судового розгляду. Рішення суду приймаються, складаються і підписуються в нарадчій кімнаті складом суду, який розглянув справу.

Керуючись ст.ст. 7, 12, 13, 81, 89, 200, 206, 258, 259, 263-265, 273, 354 ЦПК України, суд,

ухвалив:

Позов ОСОБА_1задовольнити повністю.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, що розташований за адресою: Харківська область Дергачівський район смт Слатине вїзд ОСОБА_3, 3, реєстраційний №Н8-456, підписаний та зареєстрований 19 березня 1998 року на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» (), який укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок з надвірними будівлями, що розташований за адресою: Харківська область Дергачівський район смт Слатине вїзд ОСОБА_3, 3.

Апеляційна скарга на рішення суду подається Харківському апеляційному суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення відповідно до п.п.15.5 п.15 Перехідних положень ЦПК України через Дергачівський районний суд Харківської області.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне найменування (імя) сторін:

позивач:ОСОБА_1: ІПН НОМЕР_1, проживає за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_1 вїзд ОСОБА_3, 3.

відповідач: ОСОБА_2, ІПН НОМЕР_2, проживає за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_1 вїзд ОСОБА_3, 3.

Повне рішення суду складено 26.12.2018.

Суддя І. М. Нечипоренко