_____________________________________________________________________________________________________________________
Справа № 520/9352/18
Провадження № 2/520/5485/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.12.2018 року

Київський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді Салтан Л.В.,

при секретарі Дідур В.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою АТ «ОСОБА_1 Аваль» до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, треті особи: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, ТОВ «РЕМСТРОЙ-Україна», про відновлення порушеного права іпотекодержателя шляхом визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування реєстрації права власності, визнання права власності, зобовязання приватного нотаріуса внести до державного реєстру іпотек та до Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна запису про реєстрацію обтяження іпотекою нерухомого майна, за позовною заявою ОСОБА_2 до КП «Департамент державної реєстрації», ОСОБА_4, ТОВ «РЕМСТРОЙ-Україна», треті особи: державний реєстратор ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_3, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_8, про визнання недійсним договору та акту приймання-передачі нерухомого майна, визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення права власності, витребування майна, визнання права власності на квартиру, за зустрічною позовною заявою ОСОБА_9 до АТ «ОСОБА_1 Аваль», ОСОБА_2, третя особа ТОВ «РЕМСТВОЙ-Україна», про визнання недійсним іпотечного договору, -

ВСТАНОВИВ:

24 липня 2018 року представник позивача АТ «ОСОБА_1 Аваль» звернувся до Київського районного суду м. Одеси з позовною заявою до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, після уточнення якої, просить: відновити порушене право АТ ОСОБА_1 Аваль», як іпотекодержателя за договором іпотеки від 12 травня 2006 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_10, який зареєстрований в реєстрі за № У-55, шляхом: визнання недійсним договору купівлі-продажу від 16 травня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_11, зареєстрованого в реєстрі за номером 542; скасування реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1; визнання недійсним договору купівлі-продажу від 10 липня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом ОСОБА_8; скасування права власності на зазначену квартиру за ОСОБА_4; визнання права власності на квартиру за ОСОБА_2; зобовязання приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 внести до Державного реєстру іпотек реєстрацію обтяження іпотекою нерухомого майна та запис про відчуження нерухомого майна спірної квартири, яка є предметом договору іпотеки від 12 травня 2006 року.

В обґрунтування позовних вимог, представник позивача АТ «ОСОБА_1 Аваль» посилається на те, що 12 травня 2006 року між АППБ «Аваль», правонаступником якого є АТ «ОСОБА_1 Аваль», та ОСОБА_2 укладений кредитний договір № 014/0077/74/52939, згідно з яким банк надав позичальнику кредит у вигляді не відновлювальної кредитної лінії з лімітом - 60500 доларів США, строком до 12 травня 2026 року, зі сплатою відсотків за користування коштів у розмірі 13,25 %.

В забезпечення виконання зобовязань, 12 травня 2006 року між банком та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки, за яким ОСОБА_2 передала в іпотеку майнові права на квартиру № 172, загальною площею 109,34 кв. м, що розташована на другому поверсі секції 2, за адресою: м. Одеса, вул. Львівська, буд. 15.

29 травня 2018 року банку стало відомо, що 16 травня 2018 року предмет іпотеки був проданий за договором купівлі-продажу від 16 травня 2018 року ОСОБА_3

Надалі, 13 липня 2018 року квартира АДРЕСА_1 була продана за договором купівлі-продажу ОСОБА_4

Оскільки зазначене майно було реалізоване без згоди банку, представник позивача вимушений звернутися до суду з відповідною позовною заявою для захисту своїх прав.

Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 23 листопада 2018 року, обєднано в одне провадження цивільну справу за № 520/9352/18 за позовною заявою АТ «ОСОБА_1 Аваль» до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, треті особи: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, ТОВ «РЕМСТРОЙ-Україна», про відновлення порушеного права іпотекодержателя шляхом визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування реєстрації права власності, визнання права власності, зобовязання приватного нотаріуса внести до державного реєстру іпотек та до Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна запису про реєстрацію обтяження іпотекою нерухомого майна, та цивільну справу за № 520/10728/18 за позовною заявою ОСОБА_2 до КП «Департамент державної реєстрації, ОСОБА_4, ТОВ «РЕМСТРОЙ-Україна», треті особи: державний реєстратор ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_3, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_8, про визнання недійсним договору та акту приймання-передачі нерухомого майна, визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення права власності, витребування майна, визнання права власності на квартиру.

17 серпня 2018 року ОСОБА_2 звернулась до Київського районного суду м. Одеси з позовною заявою до КП «Департамент державної реєстрації», ОСОБА_4, ТОВ «РЕМСТРОЙ-УКРАЇНА», в якому просить: визнати недійсним договір № ЛВ/РО-186 купівлі-продажу майнових прав на обєкт нерухомого майна від 26 лютого 2013 року, який укладений між ТОВ «РЕМСТРОЙ-УКРАЇНА» та ОСОБА_2, додаткової угоди від 16 лютого 2015 року про відступлення майнових прав за договором № ЛВ/РО-186 від 26 лютого 2013 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_7 та акт приймання-передачі нерухомого майна від 16 лютого 2015 року до договору № ЛВ/РО-186 від 26 лютого 2013 року купівлі-продажу майнових прав на обєкт нерухомості, що був укладений між ТОВ «РЕМСТРОЙ-УКРАЇНА» та ОСОБА_7; визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11 травня 2018 року, ідентифікаційний номер 41052445, прийняте державним реєстратором ОСОБА_12 (КП «Департамент державної реєстрації») про реєстрацію права власності на квартиру № 186, загальною площею 110 кв. м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Макаренка, буд. 2-А; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 липня 2018 року індексний номер 41981688, прийняте приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_8 про реєстрацію права власності на квартиру № 186, загальною площею 110 кв. м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Макаренка, буд. 2-А, за ОСОБА_9 та припинити право власності ОСОБА_4 на зазначену квартиру; витребувати у ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 спірну квартиру; визнати за ОСОБА_2 право власності на зазначену квартиру, посилаючись на те, що ОСОБА_2 уклала з ТОВ «Прогрес-Строй СУ № 2» договір № ЛВ/С-2-8 від 05 січня 2006 року про інвестування будівництва квартири, будівельний номер № 172, розрахунковою площею 109, 34 кв. м, що розташована на другому поверсі секції 2, у житловому комплексі за адресою: м. Одеса, вул. Львівська, буд. 15.

Відповідно до 5.1 зазначеного договору інвестування, розмір її інвестиції склав 384881 грн. 45 коп.

Згідно з декларацією про готовність обєкта до експлуатації № ОД00 від 22 січня 2013 року, зазначений житловий будинок був зданий в експлуатацією ТОВ «РЕМСТРОЙ-УКРАЇНА» та ТО «Паляниця».

Відповідно до розпорядження КРА ОМР за № 98 від 26 лютого 2013 року, 2-му пусковому комплексу, в частині секції № 2 за будівельною адресою: м. Одеса, вул. Львівська, буд. 15, присвоєно адресу: м. Одеса, вул. Макаренка, буд. 2-А.

Після введення будинку в експлуатацію, ОСОБА_2 дізналась, що площа спірної квартири збільшилась до 124,3 кв. м.

При цьому, ОСОБА_2 посилається на те, що вона зверталася до ТОВ «РЕМСТРОЙ-УКРАЇНА» з пропозицією укласти договір купівлі-продажу майнових прав на обєкт нерухомого майна, та їй було повідомлено, що їй необхідно доплатити суму, еквівалентну приблизно 10000 доларів США.

20 травня 2018 року ОСОБА_2 стало відомо, що зазначена квартира 11 травня 2018 року була продана ОСОБА_3 за 245000 грн. 00 коп.

ОСОБА_2 вважає зазначені дії протиправними та шахрайськими, через що вона звернулась до органів МВС України та Київським ВП у м. Одесі ГУНП в Одеській області порушено кримінальну справу за ч. 190 КК України.

Надалі, 10 липня 2018 року ОСОБА_3 продав зазначену квартиру ОСОБА_4, що підтверджується договором купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_8

При цьому, ОСОБА_2 вважає, що ОСОБА_4 не може бути визнаний добросовісним набувачем, оскільки правочин, за яким він набув у володіння спірну квартиру, не відповідає усім ознакам дійсності правочину, за винятком того, що він вчинений при відсутності у продавця права на відчуження.

Також, на думку ОСОБА_2, ані ОСОБА_4, ані ОСОБА_3, не може бути добросовісним набувачем, ОСОБА_3 оскільки знав про те, що за фактом незаконного заволодіння квартирою відкрите кримінальне провадження, що підтверджується його допитом як свідка в рамках кримінальної справи.

У своєму позові, ОСОБА_2 також посилається на те, що вона не згодна доплачувати ТОВ «РЕМСТРОЙ-УКРАЇНА» 10000 доларів США за 14,96 кв. м прибудованої тераси, що не була передбачена ані проектом будівництва житлового будинку, ані договором, що був укладеним між нею та ТОВ «Прогрес-строй СУ №2», оскільки будь-якого обґрунтованого розрахунку даної суми забудовник позивачеві не надав.

У свою чергу, 28 листопада 2018 року, ОСОБА_4 звернувся до Київського районного суду м. Одеси з зустрічною позовною заявою до АТ «ОСОБА_1 Аваль», ОСОБА_2,в якому просить: визнати недійсним іпотечний договір віл 12 травня 2006 року, укладений між АППБ «Аваль», правонаступник якого є АТ «ОСОБА_1 Аваль» та ОСОБА_2, що зареєстрований в реєстрі за № У-55, та посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_10, посилаючись на те, що спірний договір був укладений з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що була чинним на час укладання цього договору), оскільки на той час майнові права не могли бути предметом іпотеки.

Також, на думку ОСОБА_4, ОСОБА_2 не мала права передавати майнові права на зазначену квартиру, оскільки згідно діючого на момент такої передачі законодавства майнові права не могли бути предметом іпотеки.

Крім того, зазначений договір порушує права ОСОБА_4Г як власника майна,тому він вимушений звернутися до суду з відповідним позовом.

У судовому засіданні представник позивача АТ «ОСОБА_1 Аваль» підтримав первісний позов, у задоволенні зустрічної позовної заяви ОСОБА_4 просив відмовити, посилаючись на його безпідставність.

Відповідач за первісним позовом та відповідач за другим позовом та за зустрічною позовною заявою ОСОБА_2 та її представник у судовому засіданні підтримали первісний позов, у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_4 просили відмовити, оскільки вважають, що його права за цим договором не порушуються.

Представник третьої особи ТОВ «РЕМСТРОЙ-Україна» у судовому засіданні не заперечував проти задоволення позовної заява АТ «ОСОБА_1 Аваль» частково, а саме просив задовольнити позовні вимоги щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу від 16 травня 2018 року, скасування реєстрації права власності на зазначену квартиру за ОСОБА_3 Також, представник третьої особи просив позовну заяву ОСОБА_2 задовольнити частково: визнати недійсним договір № ЛВ/РО-186 купівлі-продажу майнових прав на обєкт нерухомого майна від 26 лютого 2013 року, додаткову угоду від 16 лютого 2015 року про відступлення майнових прав за цим договором та актом приймання-передачі нерухомого майна від 16 лютого 2015 року; визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень від 11 травня 2018 року; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 липня 2018 року; в іншій частині позовних вимог просив відмовити., у задоволенні позовних вимог ОСОБА_4 просив відмовити, оскільки вважає його надуманим та таким, що не ґрунтується на нормах закону.

Відповідач ОСОБА_3 у судове засідання не зявився, повідомлявся належним чином, про причини неявки суд не сповістив, до суду надав відзив на позовну заяву АТ «ОСОБА_1 Аваль», в якій просить відмовити у задоволнні зазначеного позову, оскільки представник позивача обрав неналежний спосіб захисту, оскільки власником спірного майна є ОСОБА_4

Представник третьої особи приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 у судове засідання не зявилась, повідомлялась належним чином, до суду надала заяву про розгляд справи за її відсутності.

Представник відповідача КП «Департамент державної реєстрації», треті особи: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_8, державний реєстратор ОСОБА_6 у судове засідання не зявились, повідомлялись належним чином, про причини неявки суд не сповістили.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення. Судове рішення проголошується публічно, але преса і публіка можуть бути не допущені в зал засідань протягом усього судового розгляду або його частини в інтересах моралі, громадського порядку чи національної безпеки в демократичному суспільстві, якщо того вимагають інтереси неповнолітніх або захист приватного життя сторін, або - тією мірою, що визнана судом суворо необхідною, - коли за особливих обставин публічність розгляду може зашкодити інтересам правосуддя.

При цьому, у справі Смірнова проти України вказано, що обов'язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції.

Вислухавши пояснення сторін, присутніх у судовому засіданні, допитавши свідків, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що слід відмовити у задоволенні позовної заяви АТ «ОСОБА_1 Аваль», позовної заяви ОСОБА_2, а зустрічну позовну заяву ОСОБА_4 слід задовольнити, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що, 12 травня 2006 року між АППБ «Аваль», правонаступником якого є АТ «ОСОБА_1 Аваль», та ОСОБА_2 укладений кредитний договір № 014/0077/74/52939, згідно з яким банк надав позичальнику кредит у вигляді не відновлювальної кредитної лінії з лімітом - 60500 доларів США, строком до 12 травня 2026 року, зі сплатою відсотків за користування коштів у розмірі 13,25 %.

В забезпечення виконання зобовязань, 12 травня 2006 року між банком та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки, за яким ОСОБА_2 передала в іпотеку майнові права на квартиру № 172, загальною площею 109,34 кв. м, що розташована на другому поверсі секції 2, за адресою: м. Одеса, вул. Львівська, буд. 15.

Згідно з декларацією про готовність обєкта до експлуатації № ОД00 від 22 січня 2013 року, зазначений житловий будинок був зданий в експлуатацією ТОВ «РЕМСТРОЙ-УКРАЇНА» та ТО «Паляниця».

Відповідно до розпорядження КРА ОМР за № 98 від 26 лютого 2013 року, 2-му пусковому комплексу, в частині секції № 2 за будівельною адресою: м. Одеса, вул. Львівська, буд. 15, присвоєно адресу: м. Одеса, вул. Макаренка, буд. 2-А.

Після введення будинку в експлуатацію, площа спірної квартири збільшилась до 124,3 кв. м.

Відповідно до договору купівлі-продажу від 11 травня 2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстрований в реєстрі за № 542, ОСОБА_7 передав у власність ОСОБА_3 квартиру за адресою: АДРЕСА_2.

Згідно з договором купівлі-продажу від 10 липня 2018 року ОСОБА_3 продав зазначену квартиру ОСОБА_4

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі державна реєстрація прав) офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно зі ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав є обовязковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав.

Пункт 2 ч. 1 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус.

Згідно з ч. 1 ст. 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», на кожний обєкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер обєкту нерухомого майна.

Згідно з ч. 1 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) прийняття документів, що подаються разом із заявою про державну реєстрацію прав, виготовлення їх електронних копій шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та розміщення їх у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв про державну реєстрацію прав, що надійшли на розгляд; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, зупинення державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації; 6) відкриття (закриття) розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про обєкти та субєктів цих прав; 7) формування інформації з Державного реєстру прав для подальшого використання заявником; 8) видача документів за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

Статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначені підстави для державної реєстрації прав. Зокрема, відповідно до п. 14 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

05 січня 2006 року між ТОВ «Прогрес-Строй СУ № 2» та ОСОБА_2 був укладений договір про інвестування № ЛВ/С-2-8, згідно умов якого ТОВ «Прогрес-Строй СУ № 2» зобовязується передати у власність ОСОБА_2 обєкт інвестування безумовне майнове право на новозбудоване майно, а саме квартиру за будівельним номером № 172, розрахунковою площею 109,34 кв. м, розташовану на 2 поверсі секції 2 житлового будинку з офісними приміщеннями за адресою: м. Одеса, вул. Львівська, 15, яка після державної реєстрації стає правом власності інвестора.

Відповідно до п. 1.2. вказаного договору, за своїм правовим змістом він є договором купівлі-продажу майнових прав відповідно до Цивільного кодексу України.

Згідно з розділу 2 зазначеного договору, ТОВ «Прогрес-Строй СУ № 2» має право укладати договори щодо продажу (відчуженню) обєкта інвестування відповідно до інвестиційного договору № ИД-07 від 07 жовтня 2003 року, укладеного з ТОВ «Паляниця».

29 квітня 2011 року між ТОВ «Паляниця» та ТОВ «Ремстрой-Україна» був укладений договір № ЛВ-29/04-11 про пайову участь у будівництві обєкта нерухомого майна, предметом якого є спільна діяльність без створення юридичної особи з метою завершення будівництва 2-секційного багатоповерхового житлового будинку з офісними приміщеннями та напівпідземним гаражем за адресою: м. Одеса, вул. Львівська, 15 (будівельна адреса).

У відповідності до п. 1.1. вказаного договору, за своїм правовим змістом він є договором про спільну діяльність без створення юридичної особи для досягнення мети, що зазначена в цьому договорі та не суперечить законові.

Згідно з п. 5.1. договору, ТОВ «Паляниця» та ТОВ «Ремстрой-Україна», відповідно до умов цього договору сумісно виконують функції замовника будівництва житлового комплексу.

Відповідно до п. 6.10. договору, сторони погодились, що частки сторін визначаються в наступному розмірі:

- безумовне майнове право на окремі приміщення, як новозбудоване майно, що розташовані в Житловому комплексі, розрахунковою площею 8200,20 кв. м, що зазначені в додатку до цього договору, що в процентному (частковому) вираженні дорівнює частці ТОВ «Паляниця» в майні житлового комплексу, як в результаті будівельних робіт на будь-якій стадії будівництва (в тому числі як обєкту незавершеного будівництва) та становить 24,97 %;

- безумовне майнове право на окремі приміщення, як новозбудоване майно, що розташовані в Житловому комплексі, розрахунковою площею 8200,20 кв. м, що зазначені в додатку до цього договору, що в процентному (частковому) вираженні дорівнює частці ТОВ «Ремстрой-Україна» в майні житлового комплексу, як в результаті будівельних робіт на будь-якій стадії будівництва (в тому числі як обєкту незавершеного будівництва) та становить 75,03 %.

Відповідно до протоколу № 12/49/1 про ведення аукціону з реалізації арештованого рухомого майна, яке належить ТОВ «Паляниця» від 18 лютого 2013 року та акту державного виконавця про проведення аукціону від 07 березня 2013 року ТОВ «Ремстрой-Україна» набуло право власності на майнові права на приміщення в житловому комплексі, що належали ТОВ «Паляниця», а саме на 5463,28 кв. м (43 квартири, загальною площею 3928,31 кв. м та 6 офісних приміщень, загальною площею 1534,87 кв. м).

26 лютого 2013 року між ТОВ «Паляниця» та ТОВ «Ремстрой-Україна» була укладена додаткова угода до договору № ЛВ-29/04-11 про пайову участь у будівництві обєкта нерухомого майна від 29 квітня 2011 року, згідно умов якої між сторонами було поділено у натурі майнові права (паї) на квартири та нежитлові приміщення у 2-му та 3-му пускових комплексах 2-секційного багатоповерхового житлового будинку з офісними приміщеннями та напівпідземним гаражем за адресою: м. Одеса, вул. Львівська, 15 в наступному порядку:

- майнові права на квартири та нежитлові приміщення, загальною площею 4166,40 кв. м, що належать на праві власності ТОВ «Паляниця», за результатами поділу спільного майна в натурі, відповідно до додатку до цієї додаткової угоди;

- майнові права на квартири та нежитлові приміщення, загальною площею 26082,20 кв. м, що належать на праві власності ТОВ «Ремстрой-Україна», за результатами поділу спільного майна в натурі, відповідно до додатку до цієї додаткової угоди.

26 лютого 2013 року між ТОВ «Ремстрой-Україна» та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на обєкт нерухомого майна № ЛВ/РО-186, згідно умов якого ТОВ «Ремстрой-Україна» зобовязується передати у власність ОСОБА_2 безумовне майнове право на новозбудоване майно (після прийняття обєкту будівництва в експлуатацію) квартиру № 186, розташовану в 2-секційному багатоповерховому житловому будинку з офісними приміщеннями та напівпідземним паркінгом за адресою: м. Одеса, вул. Макаренка 2-А (будівельна адреса: м. Одеса, вул. Львівська, 15), що після державної реєстрації стає правом власності покупця.

Згідно п. 1.1. цей договір, є договором купівлі-продажу майнових прав відповідно до Цивільного кодексу України.

16 лютого 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_7 була укладена додаткова угода про відступлення майнових прав за договором купівлі-продажу майнових прав на обєкт нерухомого майна № ЛВ/РО-186 від 26 лютого 2013 року, згідно умов якої ОСОБА_2 передає, а ОСОБА_7 приймає на себе права та обовязки ОСОБА_2 і стає стороною за договором купівлі-продажу майнових прав на обєкт нерухомого майна № ЛВ/РО-186 від 26 лютого 2013 року, укладеного між ТОВ «Ремстрой-Україна» та ОСОБА_2

При цьому, посилання сторін, стосовно того, що зазначені документи ОСОБА_2 не підписувались, не знайшли свого підтвердження, оскільки, станом на цей час судом не проголошено вирок суду за розглядом кримінальної справи за фактом шахрайських дій, та сторонами не було проведено почеркознавчої експертизи.

У відповідності до п. 2 вказаної додаткової угоди, за цією угодою ОСОБА_7 зобовязується здійснювати (замість ОСОБА_2І.) усі прав та обовязки сторони за договором купівлі-продажу майнових прав на обєкт нерухомого майна № ЛВ/РО-186 від 26 лютого 2013 року.

16 лютого 2015 року між ТОВ «Ремстрой-Україна» та ОСОБА_7 був укладений акт приймання-передачі до договору купівлі-продажу майнових прав на обєкт нерухомого майна № ЛВ/РО-186 від 26 лютого 2013 року, згідно якого з моменту його підписання, майнове право на окрему квартиру за адресою: АДРЕСА_2 передано ОСОБА_7 у власність, у звязку з чим, останній отримав безумовне право на новозбудоване майно, що після державної реєстрації стає правом власності.

10 липня 2018 між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 був укладений договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_8, зареєстрований в реєстрі за № 882, згідно умов якого ОСОБА_3 передав у мою власність квартиру за адресою: АДРЕСА_2.

При цьому, житловий комплекс по вул. Макаренка, 2-А, у м. Одесі, приймався до експлуатації окремими частинами в три пускових комплекси, згідно із декларацією про готовність до експлуатації від 29 серпня 2011 року, від 22 січня 2013 року та від 04 лютого 2013 року.

Квартира № 186, за адресою: м. Одеса, вул. Макаренка, 2-А, відносилась до 2-го пускового комплексу, прийнятого до експлуатації 22 січня 2013 року.

В позовній заяві ОСОБА_2 зазначає, що після здачі житлового комплексу в експлуатацію, в супереч п. 6.1. укладеного між нею та ТОВ «Прогрес-Строй СУ № 2» договору інвестування, їй не передали за актом прийому-передачі спірну квартиру, у звязку з чим вона і звернулась до суду за захистом своїх порушених прав.

Відповідно до ст. 256 ЦК України, позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

За загальним правилом перебіг позовної давності починається з дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (ч. 1 ст. 261 ЦК України).

З урахуванням особливостей конкретних правовідносин початок перебігу позовної давності повязаний з певними юридичними фактами та їх оцінкою управомоченою особою.

Так, за зобовязаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання (ч. 5 ст. 261 ЦК України).

Для обчислення позовної давності застосовуються загальні положення про обчислення строків, що містяться у ст. ст. 252-255 ЦК України.

При цьому початок перебігу позовної давності повязується не стільки зі строком дії (припинення дії) договору, як з певними моментами (фактами), які свідчать про порушення прав особи (ст. 261 ЦК України).

За змістом цієї норми початок перебігу позовної давності співпадає з моментом виникнення у зацікавленої сторони права на позов, тобто можливості реалізувати своє право в примусовому порядку через суд.

Загальна позовна давність установлюється тривалістю в три роки (стаття 257 ЦК України).

Позовна давність, встановлена законом не збільшувалась, договір про збільшення позовної давності не укладався.

Тобто, з 22 січня 2013 року та до теперішнього часу спірна квартира у власність ОСОБА_2 передана не була, хоча й була прийнята в експлуатацію.

Отже, права ОСОБА_2 на отримання спірної квартири були порушені з моменту прийняття цього майна в експлуатацію, тобто з 22 січня 2013 року.

Жодних перешкод в отриманні цієї інформації, тобто інформації про стан своїх прав та про їх порушення в ОСОБА_2 не існувало.

В своїй позовній заяві ОСОБА_2 зазначає, що вона зверталась до ТОВ «Ремстрой-Україна» з проханням укласти договір купівлі-продажу майнових прав на обєкт нерухомого майна, однак ніякої письмової відповіді вона не отримала, а усно представники ТОВ «Ремстрой-Україна» повідомили її про необхідність доплатити грошову суму у звязку із збільшенням розрахункової площі квартири.

Договір купівлі-продажу майнових прав на обєкт нерухомого майна № ЛВ/РО-186, додаткова угода до нього та акт прийому-передачі, які просить визнати недійсними ОСОБА_2 були укладені 26 лютого 2013 року та 16 лютого 2015 року відповідно.

Стаття 261 ЦК України встановлює презумпцію можливості та обовязку особи знати про стан своїх майнових прав.

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд України в постанові від 16 листопада 2016 року у справі № 6-2469цс16 Верховний Суд України та висловив наступну правову позицію: порівняльний аналіз термінів «довідався» та «міг довідатися», що містяться в статті 261 ЦК України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обовязку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо.

Позивач повинен також довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права, що також випливає із загального правила, встановленого статтею 60 ЦПК України, про обовязковість доведення стороною спору тих обставин, на котрі вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Відповідач, навпаки, мусить довести, що інформацію про порушення можна було отримати раніше.

Отже, як було зазначено вище, передбачений ст. 257 ЦК України трирічний строк позовної давності підлягає обрахуванню від дати укладення договору купівлі-продажу майнових прав на обєкт нерухомого майна № ЛВ/РО-186, тобто з 26 лютого 2013 року та від дати укладення додаткової угоди до нього та акту прийому-передачі, тобто з 16 лютого 2015 року.

ОСОБА_2 звернулась до суду з позовною заявою 17 серпня 2018 року, тобто більше ніж через 3 роки після порушення своїх прав.

Таким чином, позовна давність до вимог про визнання недійсними договору купівлі-продажу майнових прав на обєкт нерухомого майна № ЛВ/РО-186 від 26 лютого 2013 року, додаткової угоди від 16 лютого 2015 року до вказаного договору та акту прийому-передачі від 16 лютого 2015 року, укладеного між ТОВ «Ремстрой-Україна» та ОСОБА_7 спливла.

Відповідно до ч. 4 ст. 267 ЦК України, сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Позовні вимоги про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11 травня 2018 року щодо реєстрації права власності на спірну квартиру за ОСОБА_7 є похідними від вимог про визнання договору купівлі-продажу майнових прав на обєкт нерухомого майна № ЛВ/РО-186 від 26 лютого 2013 року, додаткової угоди від 16 лютого 2015 року до вказаного договору та акту прийому-передачі від 16 лютого 2015 року недійсними, а відтак у разі застосування судом строку позовної давності, задоволенню не підлягають, оскільки підстави для державної реєстрації права власності, якими є зазначені правочини, не скасовані.

Відповідно до ч. 1 ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

В постанові Верховного ОСОБА_2 України від 02 вересня 2015 року у справі № 6-639цс15, була висловлена наступна правова позиція.

Стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обовязки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.

Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за цим договором, повинні здійснюватися, а створені обовязки підлягають виконанню.

Аналогічні висновки містяться в постанові Верховного ОСОБА_2 України від 13 травня 2015 року у справі № 6-11цс15, в постанові від 13 травня 2015 року у справі № 6-53цс15, в постанові від 13 травня 2015 року у справі № 6-63цс15, в постанові від 27 травня 2015 року у справі № 6-332цс15, в постанові від 10 червня 2015 року у справі № 6-449цс15, в постанові 16 вересня 2015 року у справі № 6-495цс15, та в постанові від 16 вересня 2015 року у справі № 6-1193цс15.

В узагальненнях практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 24 листопада 2008 року, Верховний Суд України зазначає, що презумпція правомірності правочину закріплена у ст. 204 ЦК та може бути спростована насамперед нормою закону, яка містить відповідну заборону. Так, наприклад, якщо правочин про заставу нерухомого майна укладений письмово, але не посвідчений нотаріусом, то його правомірність спростовується ст. 577 ЦК. Якщо особа склала заповіт, але не виділила частини спадщини тому, хто має право на обовязкову частку, правомірність заповіту частково заперечується відповідним приписом ст. 1241 ЦК. У випадках, прямо не передбачених у законодавстві, презумпція правомірності правочину може бути спростована судом.

Договір купівлі-продажу від 10 липня 2018 року недійсним в судовому порядку не визнавався, у даній справі позовні вимоги про визнання його недійсним заявлені не були.

Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10.07.2018 року щодо реєстрації за ОСОБА_4 права власності на спірну квартиру було прийнято державним реєстратором саме на підставі вищевказаного договору.

Таким чином, жодних підстав для скасування зазначеного рішення державного реєстратора не існує.

В свою чергу, позовні вимоги про припинення права власності на спірну квартиру є похідними від позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 липня 2018 року, а відтак задоволенню не підлягають.

Статтею 346 ЦК України передбачено, що право власності припиняється у разі:

- відчуження власником свого майна;

- відмови власника від права власності;

- припинення права власності на майно, яке за законом не може належати цій особі;

- знищення майна;

- викупу памяток культурної спадщини;

- примусового відчуження земельних ділянок приватної власності, інших обєктів нерухомого майна, що на них розміщені, з мотивів суспільної необхідності відповідно до закону;

- звернення стягнення на майно за зобовязаннями власника;

- реквізиції;

- конфіскації;

- припинення юридичної особи чи смерті власника.

З яких саме підстав, передбачених ст. 346 ЦК України, ОСОБА_2 вважає необхідним припинити право власності ОСОБА_4 на спірну квартиру, в позовній заяві не вказала, та на ст. 346 ЦК України взагалі не посилалась.

Згідно ч. 1 ст. 392 ЦК України, власник майна може предявити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

У відповідності до ч. 1 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Власник це особа, якій належить право володіння, користування і розпорядження майном у межах, визначених законом.

Згідно з ч. 4 ст. 344 ЦК України, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

ОСОБА_2, згідно з договором про інвестування № ЛВ/С-2-8 від 05 січня 2006 року придбала майнові права на спірну квартиру.

Відповідно до ст. 190 ЦК України, майном як особливим обєктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обовязки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майновими визнаються будь-які права, повязані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як обєкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна необхідними й достатніми для засвідчення правомочності його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

В постанові від 15 травня 2013 у справі № 6-36цс13 Верховний Суд України висловив наступну правову позицію.

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим обєктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обовязки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, повязані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону).

Майнові права на нерухомість, що є обєктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, тому що обєктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки обєкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як обєкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Правовий аналіз положень ЦК України дозволяє дійти висновку про те, що майнове право це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Отже, майнове право на обєкт незавершеного будівництва є правом на набуття права власності, а не самим правом власності на нерухоме майно.

Відтак, ОСОБА_2 ніколи не була власником квартири АДРЕСА_3, її права на вказане майно зареєстровані не були.

Однак, в своїй позовній заяві ОСОБА_2 просить суд визнати за нею право власності на спірну квартиру.

Верховний Суд України в постанові від 16 березня 2016 у справі № 6-290цс16 року висловив наступну правову позицію.

У справі, яка переглядається, за змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно. Отже, підстав для визнання за ним права на майнові права на обєкт інвестування на підставі статей 331, 392 ЦК України немає.

Аналогічна правова позиція була висловлена Верховним Судом України в постанові від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1732цс15.

В постанові від 05 липня 2018 року у справі № 761/9140/15-ц (касаційне провадження № 61-19682св18) Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду на підставі ч. 2 ст. 416 ЦПК України висловив такий висновок про застосування норми права.

У справі, яка переглядається, позивач виконав свої грошові зобовязання за договорами пайової участі у фінансуванні будівництва, повністю сплативши вартість обєкта будівництва, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги щодо переходу права власності на обєкт будівництва або для набуття майнових прав на цей обєкт.

Проте право власності на спірну квартиру у позивача не виникло. Порядок оформлення права власності на обєкт інвестування після прийняття такого обєкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договорів резервування приміщення та комісії щодо купівлі цінних паперів Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність».

Оскільки позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно, тому підстав для визнання за ним майнових прав на обєкт інвестування відповідно до статей 331, 392 ЦК України немає.

Ідентичний висновок про застосування норми права був висловлений Верховним Судом в постанові від 01 серпня 2018 року у справі № 367/3060/16-ц (касаційне провадження № 61-21342св18), в постанові від 20 червня 2018 року у справі № 447/3065/15-ц (касаційне провадження № 61-2106св18), в постанові від 06 червня 2018 року у справі № 761/4669/15-ц (касаційне провадження № 61-18542св18).

Отже, оскільки ОСОБА_2 отримала лише право на набуття права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2, а не саме право власності на це нерухоме майно, підстав для визнання за нею права власності на вказаний обєкт нерухомості немає.

Крім цього, як визначено ст. 392 ЦК України, власник майна може предявити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

В постанові від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15 Верховний Суд України висловив наступну правову позицію.

За правилами статті 392 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) позов про визнання права власності може бути предявлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Крім цього, в постанові від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15 Верховним Судом України була визначена така правова позиція.

За правилами статті 392 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) позов про визнання права власності може бути предявлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Отже, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності це певний юридичний склад, з яким закон повязує виникнення в особи субєктивного права власності на певні обєкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний обєкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом України в постанові від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15.

Оскільки ОСОБА_2 не є та ніколи не була власником спірного майна, то оскарження чи невизнання його права власності не існувало, що виключає можливість застосування ст. 392 ЦК України.

Згідно ч. 5 ст. 11 ЦК України, цивільні права і обовязки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства.

В постанові від 07 жовтня 2015 року у справі № 1622цс15 Верховний Суд України зазначив таке.

Відповідно до частини пятої статті 11 ЦК України цивільні права і обовязки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства.

Можливість виникнення права власності за рішенням суду ЦК України передбачає лише у ст.ст. 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (ч. 1. ст. 328 ЦК України).

Стаття 392 ЦК України, у якій йдеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне в позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, у тому випадку, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює наявне в позивача право власності, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд України в постанові від 30 березня 2016 року у справі № 6-1851цс15.

Також в своїй позовній заяві ОСОБА_2 просить суд витребувати спірну квартиру з мого незаконного володіння.

Однак, вказані позовні вимоги не ґрунтуються на законі та задоволенню не підлягають з наступних підстав.

Згідно зі ст. 387, п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

В постанові Верховного ОСОБА_2 України у справі № 6-3090цс15 від 02 березня 2016 року висловлена наступна правова позиція.

Відповідно до закріпленого в статті 387 ЦК України загального правила власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.

Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.

Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.

За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.

Норма статті 388 ЦК України може застосовуватись як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.

В постанові від 18 липня 2018 року у справі № 761/23860/15-ц (касаційне провадження № 61-21875св18) ОСОБА_13 Верховного ОСОБА_2 на підставі ч. 2 ст. 416 ЦПК України висловила такий висновок про застосування норми права.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Разом з тим статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК України визначає загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути предявлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Указаними нормами права визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на обєкт інвестування після прийняття такого обєкта до експлуатації.

Оскільки відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон повязує виникнення в особи субєктивного права власності на певні обєкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний обєкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

Вказана правова позиція висловлена Верховним Судом України у постановах: від 05 лютого 2014 року у справі № 6-131цс13, від 18 лютого 2015 року у справі № 6-244цс14, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15.

Порядок оформлення права власності на обєкт інвестування після прийняття такого обєкта до експлуатації врегульовано Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність».

Таким чином, встановивши, що позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно, тобто права власності на спірне нерухоме майно у нього в встановленному законом порядку не виникло, суди попередніх інстанцій правильно застосували норми статей 331, 392 ЦК України й дійшли обґрунтовано висновку про відмову в задоволенні вимог про витребування майна і визнання права власності за позивачем на обєкт інвестування.

Згідно з ч. 4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного ОСОБА_2.

Відповідно до ч. 6 ст. 13 ЗУ «Про судоустрій і статус суддів», висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного ОСОБА_2, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

Як було зазначено вище, ОСОБА_2 ніколи не була власником спірної квартири, а лише набула майнові праві на неї за договором інвестування, а відтак положення ст. 387 та 388 ЦК України застосування не підлягають, оскільки вони є підставою позову про повернення майна виключно його власника, яким ОСОБА_2 не являється.

У звязку з чим, суд вважає, що позовні заяви АТ «ОСОБА_1 Аваль», ОСОБА_2 є безпідставними та задоволенню не підлягають.

Що стосується зустрічної позовної заяви ОСОБА_4, слід вказати наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка була чинна на час укладання спірного договору іпотеки), предмети іпотеки можуть бути один або декілька обєктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі обєкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути обєкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладання іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина обєкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як окремий обєкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладання іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий обєкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому законі, на час виникнення спірного договору, були відсутні.

Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки, згідно з Законом України № 800-VІ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25 грудня 2008 року, яким були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку».

Аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд України в постанові від 17 квітня 2013 року у справі № 6-8цс13 та визначив наступну правову позицію.

У справі, яка переглядається судами вирішувався спір щодо недійсності іпотечного договору з тих підстав, що на момент укладення спірного договору майнові права на обєкти незавершеного будівництва не могли бути предметом іпотеки.

Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки, згідно з Законом України № 800-VІ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25 грудня 2008 року, яким були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку».

З огляду на наведене суди дійшли правильного висновку про те, що при укладенні договору іпотеки були порушені положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, станом на 01 жовтня 2007 року), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки.

Спірний договір був укладений 12 травня 2006 року, а відтак він був укладений з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладання цих договорів), оскільки на той час майнові права не могли бути предметом іпотеки.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України, застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, є іпотекою.

Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави (ч. 2 ст. 583 ЦК України).

Згідно зі ст. 5 Закону України «Про іпотеку», предметом іпотеки можуть бути один або декілька обєктів нерухомого майна, зокрема, за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення.

Відповідно до ст.. 4 Закону України «Про іпотеку», обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Державна реєстрація застави повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних обєктів проводиться у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Постановою Верховного ОСОБА_2 України від 14 травня 2014 року у справі № 6-42цс14 визначена наступна правова позиція.

Передача в іпотеку нерухомого майна, яке іпотекодавцю не належить, законом не передбачена, оскільки тільки власнику належить право розпорядження майном (ст. 316, 319 ЦК України, ст. 5 Закону України «Про іпотеку»).

У зязку з чим, у ОСОБА_2 не мала права передавати майнові права на спірне нерухоме майно в іпотеку банку, оскільки майнові права на час укладання договору іпотеки предметом іпотеки бути не могли, тому спірний іпотечний договір підлягає визнанню недійсним на підставі ст. 203 та 215 ЦК України.

Доводи сторін, стосовно того, що спірний іпотечний договір не порушує права ОСОБА_4 не знайшли свого підтвердження, оскільки він є власником спірної квартири, майнові права на яку перебувають в іпотеці за цим договором і така ситуація призводить до правової невизначеності ,яка має бути усунута судом.

Відповідно ч. 3 ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

У відповідності до п. 4 ч 2 ст. 43 ЦПК України, учасники справи зобовязані подавати усі наявні у них докази в порядку та строки, встановлені законом або судом, не приховувати докази.

Відповідно до ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Статтею 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.

Згідно зі ст. 80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Частиною 1 ст. 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до п. 27 Постанови Пленуму Верховного ОСОБА_2 України № 14 від 18 грудня 2009 року «Про судове рішення у цивільній справі», під час судового розгляду предметом доказування є факти, якими обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше юридичне значення для вирішення справи і підлягають встановленню при ухваленні рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно з ч. 2 ст. 89 ЦПК України, жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до рішення Європейського суду з прав людини в справі Ващенко проти України від 26 червня 2008 року, принцип змагальності полягає в тому, що суд уважно досліджує зауваження заявника, виходячи з сукупності наявних матеріалів в тій мірі, в якій він є повноважним вивчати заявлені скарги. Отже, у суду відсутні повноваження на вихід за межі принципу диспозитивності і змагальності та збирання доказів на користь однієї із зацікавлених сторін.

Згідно з ч. 4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного ОСОБА_2.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно зясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

ОСОБА_4 сплатив судовий збір у розмірі 704 грн. 80 коп.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, повязані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З позовної заяви вбачається, що відповідачами у зустрічній позовній заяві є: АТ «ОСОБА_1 Аваль», ОСОБА_2, у звязку з чим слід стягнути з них сплачений судовий збір у розмірі по 352 грн. 40 коп.

Керуючись ст. 2, 4-6, 76-83, 141, 263-265, 354-355 ЦПК України, ст. 319, 376, 391, 526, 590, 599, ЦК України, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовної заяви АТ «ОСОБА_1 Аваль» до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, треті особи: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, ТОВ «РЕМСТРОЙ-Україна», про відновлення порушеного права іпотекодержателя шляхом визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування реєстрації права власності, визнання права власності, зобовязання приватного нотаріуса внести до державного реєстру іпотек та до Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна запису про реєстрацію обтяження іпотекою нерухомого майна відмовити.

У задоволенні позовної заяви ОСОБА_2 до КП «Департамент державної реєстрації», ОСОБА_4, ТОВ «РЕМСТРОЙ-Україна», треті особи: державний реєстратор ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_3, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_8, про визнання недійсним договору та акту приймання-передачі нерухомого майна, визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення права власності, витребування майна, визнання права власності на квартиру відмовити.

Зустрічну позовну заяву ОСОБА_9 до АТ «ОСОБА_1 Аваль», ОСОБА_2, третя особа ТОВ «РЕМСТРОЙ-Україна», про визнання недійсним іпотечного договору задовольнити.

Визнати недійсним іпотечний договір від 12 травня 2006 року, укладений між АТ «ОСОБА_1 Аваль» та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального окргу ОСОБА_10, зареєстрований в реєстрі за № У-55.

Стягнути з ОСОБА_2, ідентифікаційний податковий номер НОМЕР_1, яка зареєстрована за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_1, на користь ОСОБА_9, ідентифікаційний податковий номер НОМЕР_2, який зареєстрований за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_2, судовий збір у розмірі 352 (триста пятдесят дві) грн. 40 коп.

Стягнути з АТ «ОСОБА_1 Аваль», код за , що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Лєскова, буд. 9) на користь ОСОБА_9, ідентифікаційний податковий номер НОМЕР_2, який зареєстрований за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_2, судовий збір у розмірі 352 (триста пятдесят дві) грн. 40 коп.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Одеської області шляхом подання до Київського районного суду м. Одеси апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення суду.

Повний текст рішення складено 27 грудня 2018 року.

Головуючий Салтан Л. В.