КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 379/396/18 Головуючий у суді першої інстанції: Зінкіна В.І.
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/4303/2018 Доповідач у суді апеляційної інстанції: Волошина В.М.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 грудня 2018 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого Волошиної В.М.

Суддів Слюсар Т.А., Панченка М.М.

Секретаря судового засідання Маличівській Н.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві справу за апеляційною скаргою Турлуковського Сергія Володимировича - представника Товариства з обмеженою відповідальністю « Агро-Проперті» на рішення Таращанського районного суду Київської області від 21 вересня 2018 року за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Проперті» до ОСОБА_4, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Мрія» про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки.

Заслухавши доповідь судді Волошиної В.М., перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи скарги, колегія суддів, -

в с т а н о в и в:

У квітні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агро-Проперті» звернулось в суд з позовом до ОСОБА_4, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Мрія», та з урахуванням уточнених вимог, просив визнати недійсним договір оренди землі б/н від 22 грудня 2017 року, укладений між ОСОБА_4 та СТОВ «Агрофірма Мрія» на земельну ділянку площею 3,5101 га, кадастровий номер НОМЕР_1, зареєстровану державним реєстратором, номер запису про інше речове право 25222168; визнати поновленим договір оренди земельної ділянки № 94/1 від 08.10.2007 року, укладений між ТОВ «Агро-Проперті» та ОСОБА_5 (спадкоємець ОСОБА_4) на земельну ділянку площею 3,5101 га, кадастровий номер НОМЕР_1, обгрунтовуючи свої вимоги тим, що 08 жовтня 2007 року між позивачем та ОСОБА_6, правонаступником якої є відповідач ОСОБА_4, був укладений договір оренди землі № 94/1 строком на 10 років, договір був зареєстрований Таращанським відділом Київської філії Державного підприємства УДЗК №24 15.05.2008 року. Відповідно до умов укладеного договору строк оренди земельної ділянки закінчується 15 травня 2018 року. З інформаційної довідки з Державного реєстру від 30 березня 2018 року з'ясовано, що 09 березня 2018 року державним реєстратором зареєстровано право власності за ОСОБА_4 на зазначену земельну ділянку на підставі державного акту на право приватної власності на земельну ділянку від 01 серпня 2011 року та 22 грудня 2017 року між ОСОБА_4 та СТОВ «Агрофірма Мрія» був укладений договір оренди б/н, який зареєстрований державним реєстратором, номер запису про інше речове право 25222168. Посилаючись на те, що договір оренди б/н від 22 грудня 2017 року укладений між ОСОБА_4 та СТОВ «Агрофірма Мрія» порушує переважне право позивача, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», просив на підставі частини 1 статті 203, частини 1 статті 215 ЦК України визнати вказаний договір недійсним.

Рішенням Таращанського районного суду Київської області від 21 вересня 2018 року в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Проперті» до ОСОБА_4, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Мрія» про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки відмовлено.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням суду першої інстанції, представник позивача подав апеляційну скаргу.

В апеляційній скарзі порушує питання про скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі мотивуючи тим, що суд першої інстанції не застосував закон, який підлягає застосуванню, а при обґрунтуванні відмови в поновленні договору № 94/1 від 08.10.2007, суд порушив норми процесуального права щодо оцінки доказів, а саме взяв до уваги пояснення відповідача ОСОБА_4 щодо неналежного виконання умов договору оренди, які не були підтверджені жодними докази. Водночас, судом не враховані пояснення позивача, з цього ж самого питання, щодо належного виконання договірних зобов'язань по виплаті орендної плати.

В обгрунтування апеляційної скарги зазначив, що суд першої інстанції недостатньо приділив уваги дослідженню питання виконання спірного договору та його дії. Вважає, що встановлення обставин виконання спірного договору, визначення моменту початку реального виконання зобов'язання та моменту припинення є важливими для цієї справи, але суд в мотивувальній частині рішення про це не зазначив. Вказав, що після розірвання спірного договору, який попередньо унеможливив реалізацію механізму поновлення переважного права оренди, повернення майна не відбувалося, а фактичне виконання зобов'язань не виникало. Стосовно відмови в поновленні договору оренди № 94/1 від 08.10.2007 у доводах скарги зазначив про те, що судом першої інстанції не взято до уваги, що під час реалізації наміру поновити договір оренди діяв інший договір оренди, що призвело до порушення прав позивача. Вважає, що укладення в цей час нового договору оренди суперечить вимогам законодавства щодо заборони наявності декількох прав оренди на одну й ту ж саму земельну ділянку. Просив врахувати, що судом першої інстанції до цивільних правовідносин застосовано постанови ВСУ господарської палати, що ґрунтувалися на застосуванні статті 207 ГК України, яка втратила чинність.

У поданому відзиві на апеляційну скаргу представник відповідачів - ОСОБА_7 просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю « Агро-Проперті» та залишити без змін рішення суду першої інстанції, посилаючись на те, що апелянт неправильно розуміє сутність договору оренди земельної ділянки і порядок реалізації переважного права на поновлення договору оренди.

У судовому засіданні представник позивача Стаценко О.Д. підтримав доводи апеляційної скарги. Представник відповідачів ОСОБА_7 - заперечував, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Заслухавши доповідь судді, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

З матеріалів справи вбачається, що на підставі рішення 13 сесії 23 скликання Чернинської сільської ради народних депутатів від 27 лютого 2001 року ОСОБА_6 передано у приватну власність земельну ділянку площею 3,5101 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується державним актом на право приватної власності на землю Серії НОМЕР_2 від 30 березня 2001 року (а.с. 8). Земельній ділянці площею 3,5101 га, що перебувала власності ОСОБА_6, присвоєно кадастровий номер НОМЕР_1 (а.с.10).

08 жовтня 2007 року між ТОВ «Агро-Проперті» та ОСОБА_6 був укладений договір № 94/1 оренди земельної ділянки площею 3,5101 га, кадастровий номер НОМЕР_1 для сільськогосподарських потреб, строком на 10 років (а.с.6).

Актом приймання-передачі об'єкту оренди за договором оренди землі від 08 жовтня 2007 року орендар прийняв в строкове платне користування зазначену земельну ділянку(а.с.7).

Договір зареєстрований Таращанським відділом Київської філії Державного підприємства УДЗК № 24 15 травня 2008 року, про що свідчить відмітка на договорі (а.с. 6). Відповідно строк оренди земельної ділянки мав закінчитися 15 травня 2018 року.

За умовами пункту 40 договору сторонами визначено, що у разі закінчення дії даного договору до закінчення польових робіт, термін оренди земельної ділянки і термін дії даного договору продовжується до повного завершення збирання врожаю.

Відповідач ОСОБА_4 набула право власності на земельну ділянку площею 3,5101 га, кадастровий номер НОМЕР_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину. Державний акт на право власності на земельну ділянку НОМЕР_3, виданий 01 серпня 2011 року Таращанською райдержадміністрацією Київської області (а.с. 9).

За умовами договору оренди у разі переходу права власності на земельну ділянку спадкоємців орендодавця або будь-яких інших третіх осіб, даний договір не припиняє своєї дії для орендаря, умови даного договору стають обов'язковими для виконання третьою особою до якої перейшло право власності на земельну ділянку - пункт 40 договору.

Судом першої інстанції встановлено та учасниками справи не заперечувалось, що на день розгляду справи вказана земельна ділянка засіяна цукровим буряком, урожай не зібраний, польові роботи не закінчені. За умовами, визначеними пунктом 40 договору від 08 жовтня 2007 року, цей договір продовжує свою дію до повного збирання урожаю в 2018 році.

04 квітня 2018 року орендодавець ОСОБА_4 (відповідач у справі) письмово повідомила орендаря ТОВ «Агро-Проперті» (позивачем у справі) про те, що не має наміру продовжувати термін договору оренди земельної ділянки площею 3,5101 га, кадастровий номер НОМЕР_1 (а.с. 77, 78).

13 квітня 2018 року орендарем ТОВ «Агро-Проперті» (позивачем у справі) направлено ОСОБА_4 лист, із долученням проекту додаткової угоди до договору оренди землі № 94/1 від 08 жовтня 2007 року, про поновлення договору оренди шляхом підписання додаткової угоди, який вручено останній 16 квітня 2018 року (а.с. 47, 48-50, 51).

У відповідь на пропозицію укласти договір оренди землі на новий строк орендодавець ОСОБА_4 листом від 14 квітня 2018 року повідомила орендаря ТОВ «Агро-Проперті» про небажання продовжувати договірні відносини на новий строк з проханням не використовувати належну їй земельну ділянку та повернути їй, як того вимагає чинне законодавство України (а.с. 65). Позивачем отримано лист 20 квітня 2018 року (а.с.64).

Повторно, 05 червня 2018 року та 27 серпня 2018 року орендодавець ОСОБА_4 направила орендарю листи-повідомлення про відмову в поновленні договору оренди з проханням утримуватися від вчинення дій, які б перешкоджали їй відразу після закінчення строку дії договору використовувати належну їй земельну ділянку. Рекомендовані листи отримані позивачем 05 червня 2018 року, 27 серпня 2018 року (а.с.63, 66, 86, 87).

Також судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що у період дії договору оренди № 94/1 оренди земельної ділянки площею 3,5101 га, кадастровий номер НОМЕР_1 від 08 жовтня 2007 року правонаступником ОСОБА_4 укладено 22 грудня 2017 року договір оренди земельної ділянки площею 3,5101 га, кадастровий номер НОМЕР_1 з іншим орендарем СТОВ «Агрофірма Мрія», державна реєстрація якого проведена 09 березня 2018 року, номер запису 225222168. (а.с. 9, 21- 22).

В подальшому, а саме 11 травня 2018 року, між СТОВ «Агрофірма Мрія» та ОСОБА_4 укладено угоду про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки від 22 грудня 2017 року, про що проведена державна реєстрація 12 травня 2018 року (а.с.34, 62).

Відмовляючи в задоволенні позову ТОВ «Агро-Проперті», суд першої інстанції виходив із того, що правові підстав для задоволення вимог позивача про визнання недійсним договору оренди б/н від 22 грудня 2017 року, укладеного між ОСОБА_4 та СТОВ «Агрофірма Мрія», та про визнання поновленим договору оренди № 94/1 земельної ділянки від 08 жовтня 2007 року відсутні.

Перевіряючи доводи сторін, надаючи оцінку зібраним у справі доказам, додержання судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія виходить з такого.

У справі, яка переглядається, позивач у судовому порядку оспорює договір оренди б/н від 22 грудня 2017 року, укладений між ОСОБА_4 та СТОВ «Агрофірма Мрія», просить визнати вказаний договір недійсним з підстав порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди № 94/1 земельної ділянки від 08 жовтня 2007 року на новий строк, у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем - СТОВ «Агрофірма Мрія».

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

За положеннями статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Вирішуючи цей спір, необхідно брати до уваги положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", дотримання передбаченої наведеними нормами процедури поновлення договору оренди землі та встановити наявність чи відсутність порушення переважного права цієї особи на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

За положеннями статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, що орендар ТОВ «Агро-Проперті» з моменту передачі об'єкту оренди за договором № 94/1 земельної ділянки від 08 жовтня 2007 року постійно користується земельною ділянкою, виконує свої обов'язки за договором та ним за процедурою визначеною частиною 1 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» повідомлено орендодавця про свій намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди на новий строк.

За укладеним, у період дії договору оренди № 94/1 земельної ділянки від 08 жовтня 2007 року, правонаступником ОСОБА_4 договором оренди земельної ділянки площею 3,5101 га, кадастровий номер НОМЕР_1 від 22 грудня 2017 року з іншим орендарем СТОВ «Агрофірма Мрія», об'єкт оренди у користування СТОВ «Агрофірма Мрія» не передавався. На час розгляду справи в суді відповідачами документально підтверджено розірвання договору оренди землі від 22 грудня 2017 року.

Встановлені у справі обставини свідчать про те, що оспорюваний договір оренди від 22 грудня 2017 року не порушив право позивача на використання земельною ділянкою, у тому числі, реалізацію переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки об'єкт оренди у фактичне користування СТОВ «Агрофірма Мрія» не передавався та позивачем вчинялись дії щодо реалізації переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Ураховуючи те, що оспорюваний договір розірвано між сторонами, тому суд першої інстанції дійшов правльного висновку про те, що визнати його у судовому порядку недійсним є неможливим, так як предмет спору припинив існування.

Правильним є також висновок суду першої інстанції в частині вирішення вимог позивача про визнання поновленим договору оренди землі № 94/1 від 08 жовтня 2007 року між ТОВ «Агро-Проперті» та правонаступником ОСОБА_5 - ОСОБА_4

Частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Згідно з частиною 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Як встановлено частиною 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі", при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена частиною 1 статі 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін.

Так, для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі відповідно до частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендареві про наявність заперечень та своє рішення.

Разом із цим частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому разі закон також вимагає обов'язкового укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк (частина 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Встановлені судом першої інстанції фактичні обставини у справі на підставі наданих сторонами доказів, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість свідчать про те, що орендар ТОВ «Агро-Проперті» ( позивач у справі) до спливу строку договору оренди землі направив орендодавцю ОСОБА_4 пропозицію про поновлення договору оренди землі № 94/1 від 08 жовтня 2007 року. Після отримання пропозиції орендодавець ОСОБА_4 повідомила ТОВ «Агро-Проперті» про наявність заперечень щодо належного виконання орендарем умов договору оренди та своє рішення про відмову у його поновленні. Також із встановлених судом першої інстанції та не оспорених відповідачем ОСОБА_4 обставин вбачається, що урожай з зазначеної земельної ділянки ще не зібраний, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою та договір оренди землі № 94/1 від 08 жовтня 2007 року укладений з ТОВ «Агро-Проперті» ще діє. Таким чином, підстави поновлення договору оренди за частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у позивача на час розгляду справи ще не настали.

Відмовляючи в задоволенні позову ТОВ «Агро-Проперті» в цій частині вимог, суд першої інстанції враховував положення Закону України «Про оренду землі» та дійшов обґрунтованого висновку про те, що переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Колегія суддів вважає, що висновки суду першої інстанції зроблені на підставі повного та об'єктивного дослідження наданих сторонами доказів та в повній мірі відповідають вимогам закону.

Доводи апеляційної скарги позивача про те, що після розірвання спірного договору оренди землі від 22 грудня 2017 року, укладено між ОСОБА_4 та СТОВ «Агрофірма Мрія», повернення майна ( земельної ділянки) не відбулося спростовуються встановленими судом першої інстанції обставинами у справі. Як свідчать подані докази та визнані учасниками обставини, що об'єкт оренди у фактичне користування СТОВ «Агрофірма Мрія» не передавався, позивач з моменту укладення договору оренди землі № 94/1 від 08 жовтня 2007 року постійно користується земельною ділянкою та продовжував користуватися і на час розгляду справи в суді.

Посилання позивача у доводах апеляційної скарги щодо помилкового застосування судом першої інстанції до цивільних правовідносин постанови Верховного Суду України господарської палати, що ґрунтується на застосуванні статті 207 ГК України, яка втратила чинність, є безпідставним, оскільки норма статті 207 ГК України кореспондується зі статтею 236 ЦК України, при цьому висновки у справах № 3-1071гс17 від 04.10.2017, № 918/144/15, 5011-31/17917-2012 Верховний Суд України стосувалися правовідносин у яких спірний договір оренди на момент звернення до суду з позовом про визнання його недійсним вже було розірвано, а відтак визнавати їх недійсним на майбутнє немає підстав, оскільки сторони розірвали цей договір і на момент винесення судового рішення він уже не діяв. Саме ці висновки враховані судом першої інстанції при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин у справі, що переглядається.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, оскільки суд першої інстанції правильно встановив обставини справи та ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права. Відповідно до п.2 ч.2 ст. 141 ЦПК України судові витрати, пов'язані з розглядом апеляційної скарги не відшкодовуються та покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 382, 384 ЦПК України, колегія суддів,

п о с т а н о в и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 - представника Товариства з обмеженою відповідальністю « Агро-Проперті» відхилити.

Рішення Таращанського районного суду Київської області від 21 вересня 2018 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. При оголошенні вступної та резолютивної частин судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 14 січня 2019 року.

Головуючий

Судді: