Житомирський апеляційний суд
Справа №272/365/18 Головуючий у 1-й інст. Брагін В. І.
Категорія 23 Доповідач Галацевич О. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 грудня 2018 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого - судді Галацевич О.М.,

суддів: Борисюка Р.М., Григорусь Н.Й.,

з участю секретаря судового засідання Гарбузюк Ю.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі справу №272/365/18 за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» про визнання недійсними договорів оренди землі та визнання поновленим договору оренди,

за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива»,

на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області, ухвалене 05 вересня 2018 року суддею Брагіним В.І. у м. Андрушівці,

в с т а н о в и в :

У березні 2018 року сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» (далі - СТОВ «Хлібороб») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» (далі - ТОВ «Жива Нива») про визнання недійсними договорів оренди землі та визнання поновленим договору оренди.

В обґрунтування позову позивач зазначав, що 15.06.2007 між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 укладено договір оренди (далі - Договір) двох земельних ділянок загальною площею 2,5125 га та 2,5125 га, що розташовані на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області (кадастрові номери НОМЕР_1, НОМЕР_2), строком на десять років, який зареєстрований 10.10.2007. 06.09.2017 СТОВ «Хлібороб» направило ОСОБА_1 листи-повідомлення із пропозицією продовжити його дію до 10.10.2027 разом з проектами Додаткових угод від 06.09.2017 до нього. Проте, після отримання листів-повідомлень та проектів Додаткових угод ОСОБА_1 повідомила про своє бажання припинити дію Договору та 22.11.2017 уклала договори оренди спірних земельних ділянок з ТОВ «Жива Нива», які зареєстровано згідно рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за номерами 38390281 та 38390425 від 28.11.2017.

Посилаючись на порушення орендодавцем умов Договору та переважного права орендаря на його поновлення, просило: визнати недійсними договори оренди земельних ділянок, укладені 22.11.2017 між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива», загальною площею по 2,5125 га, що розташовані на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастрові номери НОМЕР_1 та НОМЕР_2, зареєстровані згідно рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38390281 та 38390425 від 28.11.2017; скасувати зазначені рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень; визнати поновленим договір оренди землі від 15.06.2007, укладений між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 щодо спірних земельних ділянок; визнати укладеними додаткові угоди від 06.09.2017 до Договору, за умовами яких строк дії Договору продовжено до 10.10.2027 та збільшено розмір орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки, що становить 11106,64 грн (по кожній додатковій угоді).

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 05 вересня 2018 року позов Товариства задоволено. Визнано недійсним договір оренди землі, укладений 22.11.2017 між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива», загальною площею 2,5125 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38390281 від 28.11.2017. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38390281 від 28.11.2017, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Богушем О.В. Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива», загальною площею 2,5125 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2 та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38390425 від 28.11.2017. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38390425 від 28.11.2017, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Богушем О.В. Визнано поновленим договір оренди землі, укладений 15.06.2007 між Товариством та ОСОБА_1 щодо земельних ділянок загальною площею 2,5125 га та 2,5125 га, що розташовані на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастрові номери земельних ділянок НОМЕР_1 та НОМЕР_2, зареєстрованого в державному реєстрі земель 10.10.2007 за № 39. Визнано укладеною додаткову угоду від 06.09.2017 до договору оренди землі від 15.06.2007 між Товариством та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки загальною площею 2,5125 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, за умовами якої строк дії договору продовжено до 10.10.2027 та збільшено розмір орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки, що становить 11106,64 грн. Визнано укладеною додаткову угоду від 06.09.2017 до договору оренди землі від 15.06.2007 між Товариством та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки загальною площею 2,5125 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2, за умовами якої строк дії договору продовжено до 10.10.2027 та збільшено розмір орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки, що становить 11106,64 грн. Вирішено питання розподілу судових витрат.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «Жива Нива», посилаючись на неповне з'ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить скасувати вказане судове рішення, ухвалити нове -про відмову у задоволенні позову Товариства.

На його думку, орендодавець у визначеному законом порядку повідомив орендаря про бажання припинити дію договору оренди, а тому висновок суду про те, що укладенням договору оренди між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» порушено переважне право попереднього орендаря на поновлення договору оренди є помилковим, не відповідає висновкам Верховного Суду, а ухвалене судом рішення обмежує право орендодавця на вільне укладення договору та вільний вибір контрагента у земельних правовідносинах. Крім того, Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації» мала статус третьої особи у справі, а тому рішення суду у частині скасування державної реєстрації речового права оренди ТОВ «Жива Нива», без залучення даного суб'єкта державної реєстрації прав в якості співвідповідача, є незаконним.

ОСОБА_1 надіслала відзив на апеляційну скаргу, у якому підтримала скаргу із зазначених у ній підстав. Послалась на те, що умови, які викладені в оспорених договорах є значно кращими ніж умови запропоновані попереднім орендарем. Вирішальною обставиною для відмови СТОВ «Хлібороб» у поновленні договору став строк, на який укладались договори з ТОВ «Жива Нива» (7 років), оскільки у подальшому вона не виключала можливості самостійно обробляти належні їй земельні ділянки. Відтак, питання строку дії договорів оренди для неї в цьому випадку були принциповими.

Представник СТОВ «Хлібороб» надіслав відзив на апеляційну скаргу, у якому просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. Зокрема, зазначив, що відмова орендодавця від продовження договору оренди з добросовісним орендарем при виконанні останнім всіх передбачених чинним законодавством дій, які спрямовані на використання свого переважного права оренди в розумінні ст. 33 Закону України «Про оренду землі», як спеціального нормативно-правового акту, має бути обґрунтована.

Належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи відповідач ОСОБА_1 та представник третьої особи Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» в судове засідання не з'явились, а тому суд апеляційної інстанції розглянув справу у їх відсутність, що відповідає положенням ч. 2 ст. 372 ЦПК України.

В судовому засіданні представники ТОВ «Жива Нива» Орєхов Р.В. та Дорофєєв Д.О. апеляційну скаргу підтримали, представник СТОВ «Хлібороб» - не визнав, посилаючись на її безпідставність.

Заслухавши пояснення учасників справи, які з'явились у судове засідання, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, враховуючи наступне.

Судом першої інстанції встановлено, що 15.06.2007 між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 укладено договір оренди належних останній на праві власності земельних ділянок загальною площею 2,5125 га та 2,5125 га, що розташовані на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастрові номери НОМЕР_1 та НОМЕР_2 (а.с.39-43). Договір укладено строком на десять років, зі сплатою орендної плати в сумі 1010 грн, обчислення якої здійснюється з урахуванням індексації (п.п. 8, 9, 10 Договору). Державна реєстрація Договору здійснена 10.10.2007 Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» за №39.

Пунктом 8 цього Договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно п. 37 Договору його дія припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Листом від 06.09.2017 СТОВ «Хлібороб» повідомило ОСОБА_1 про намір скористатись своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. Такий лист було направлено 07.09.2017, а отримано орендодавцем 15.09.2017 (а.с.32-34, 37-38). До листа були додані проекти Додаткових угод від 06.09.2017 до договору оренди землі від 15.06.2007, в яких запропоновано ОСОБА_1 продовжити дію договору оренди землі до 10.10.2027 на тих самих умовах, що передбачені Договором та цими Додатковими угодами, якщо інше не передбачено законодавством України. Також, Додатковими угодами було збільшено орендну плату у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106,64 грн за кожну земельну ділянку. Окрім того, п. 4 зазначених Додаткових угод передбачалося, що Орендар протягом трьох банківських днів з моменту державної реєстрації Додаткової угоди до договору оренди землі передає Орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 (три тисячі) грн, в якості винагороди Орендодавцю за підписання даної Додаткової угоди.

Заявами від 25.09.2017, які отримані СТОВ «Хлібороб» 03.10.2017, ОСОБА_1 повідомила про своє бажання припинити дію договору оренди на належні їй земельні ділянки після закінчення строку, на який його було укладено (а.с. 30-31).

22.11.2017 між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» укладені два договори оренди спірних земельних ділянок строком на 7 років, з орендною платою 10 % державної оцінки земельної ділянки (10238,32 грн), яка обчислюється з урахуванням індексації та підлягає перегляду один раз на рік (п.п. 3.1, 4.2, 4.3, 4.6). Державну реєстрацію цих договорів проведено 28.11.2017 (а.с. 28-29, 117- 120).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив із того, що попереднім орендарем, який належно виконує свої обов'язки, дотримана процедура повідомлення орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, останній продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а орендодавець не повідомив про своє рішення у порядку, визначеному ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Разом з тим, такий висновок суду є помилковим з огляду на те, що ОСОБА_1 письмово повідомила СТОВ «Хлібороб» про свою відмову щодо поновлення договору оренди та його припинення у зв'язку із закінченням строку його дії.

Посилання суду та представника СТОВ «Хлібороб» на необґрунтованість відмови орендодавця щодо поновлення договору оренди є безпідставними з огляду на висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, якими суд апеляційної інстанції у відповідності до ч. 4 ст. 263 ЦПК України керувався при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин, а також з огляду на положення ст. 627 ЦК України.

Оскільки орендодавець письмово повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди, необхідної наявності юридичних фактів для поновлення такого договору не було. Крім того, Законом України «Про оренду землі» не передбачена форма волевиявлення орендодавця щодо відмови у поновленні договору.

Отже, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову.

З СТОВ «Хлібороб» на користь ТОВ «Жива Нива» у відповідності до ст. 141 ЦПК України підлягають стягненню судові витрати в сумі 18501 грн.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» задовольнити.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 05 вересня 2018 року скасувати, ухваливши нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Стягнути з Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» судові витрати в сумі 18501 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий Судді

Повний текст постанови складений 28 грудня 2018 року.