Номер провадження: 22-ц/785/5685/18
Номер справи місцевого суду: 522/1029/18
Головуючий у першій інстанції Бойчук А. Ю.
Доповідач Сегеда С. М.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.12.2018 року м. Одеса

Апеляційний суд Одеської області, у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого Сегеди С.М.,

суддів: Гірняк Л.А.,

Кононенко Н.А.,

за участю:

секретаря Ющак А.Ю.,

представника ОСОБА_3 - адвокатів: ОСОБА_4, ОСОБА_5,

представника ТОВ «Добробуд ЛТД» - адвоката ОСОБА_6,

представника ОСОБА_9 - адвоката ОСОБА_7.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_3 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 02 травня 2018 року у цивільній справі за позовомОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Добробуд ЛТД», ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12 про визнання недійсними договорів, визнання права власності на квартири, витребування із чужого незаконного володіння шляхом зобов'язання не чинити перешкод у здійснені права власності, виселення та вселення,

встановив:

ПРОЦЕДУРА, ВИМОГИ І ЗАПЕРЕЧЕННЯ.

18 січня 2018 року ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «Добробуд ЛТД», ОСОБА_7, ОСОБА_10, ОСОБА_11, у якому просила:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав №1/22-23-176/1 від 19.03.2010р., укладений між ТОВ «Добробуд ЛТД»» і ОСОБА_11, на підставі якого ТОВ «Добробуд ЛТД» продало майнові права на квартиру будівельний номер 176/1 (нині квартира №237/1), розрахунковою площею 115,5 кв.м. (нині фактична площа квартири складає 115,5 кв.м.), яка розташована на 22-23 поверхах будинку АДРЕСА_2;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав №1/21-175/1 від 18.11.2010р., укладений між ТОВ «Добробуд ЛТД»» та ОСОБА_10, на підставі якого ТОВ «Добробуд ЛТД» продало майнові права на квартиру будівельний номер 175/1 (нині квартира №237), розрахунковою площею 74,0 кв. м. (нині фактична площа квартири складає 76,1 кв.м.), яка розташована на 21 поверсі будинку АДРЕСА_2;

- визнати за ОСОБА_3, право власності на квартиру №237/1 в будинку АДРЕСА_2 загальною площею 115,5 кв.м., житловою площею - 82,2 кв.м.;

- визнати за ОСОБА_3, право власності на квартиру №237 в будинку АДРЕСА_2 загальною площею 76,1 кв.м., житловою площею - 59,0 кв.м.;

- витребувати із чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_3 квартиру №237/1 в будинку АДРЕСА_2;

- зобов'язати ОСОБА_7 усунути та не чинити перешкоди ОСОБА_3 у користуванні квартирою, шляхом виселення ОСОБА_7 із квартири №237/1 в будинку АДРЕСА_2 та вселення ОСОБА_3 в квартиру №237/1 в будинку АДРЕСА_2;

- витребувати із чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_3 квартиру №237 в будинку АДРЕСА_2:

- зобов'язати ОСОБА_10 усунути та не чинити перешкоди ОСОБА_3 у користуванні квартирою, шляхом виселення ОСОБА_10 із квартири №237 в будинку АДРЕСА_2 та вселення ОСОБА_3 в квартиру №237 в будинку АДРЕСА_2;

- стягнути солідарно з відповідачів на користь позивача суму понесених судових витрат.

У подальшому позивачем було подано заяву про часткову зміну предмету позову, яка була прийнята судом, залучено до справи ОСОБА_12 в якості співвідповідача та змінено наступну позовну вимогу:

-витребувати із чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_3 квартиру №237 в будинку АДРЕСА_2, шляхом зобов'язання ОСОБА_12, усунути та не чинити перешкоди ОСОБА_3 у користуванні квартирою, виселення ОСОБА_12 із квартири №237 в будинку АДРЕСА_2 та вселення ОСОБА_3 в квартиру №237 в будинку АДРЕСА_2.

Підставою подання заяви про часткову зміну предмету позову було відчуження ОСОБА_10 квартири №237 в будинку АДРЕСА_2 на користь ОСОБА_12

Судом було задоволено клопотання позивача та забезпечено позов шляхом накладення арешту на квартири № 237 та № 237/1 в будинку АДРЕСА_2.

Позивач та її представник у судовому засіданні позовні вимоги підтримали та просили суд їх задовольнити в повному обсязі.

Представник ТОВ «Добробуд ЛТД» позов не визнав, надав до суду відзив на позовну заяву та додаткові пояснення (т.2, а.с.149-158).

Відповідачі ОСОБА_7, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12 про судові засідання повідомлялись судом, шляхом направлення судових повісток на останні відомі суду адреси їх проживання, однак матеріали справи не мають доказів про належне їх сповіщення про час і місце судових засідань.

ОСКАРЖУВАНЕ СУДОВЕ РІШЕННЯ.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 02 травня 2018 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 було відмовлено в повному обсязі.

Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 12 лютого 2018 року, а саме: арешт на квартиру № 237/1 в будинку АДРЕСА_2 загальною площею 115,5 кв.м., яка належить на праві власності ОСОБА_7, та арешт на квартиру № 237 в будинку АДРЕСА_2 загальною площею 76,1 кв.м., яка належить на праві власності ОСОБА_10

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, ОСОБА_3 подала до суду апеляційну скаргу, в якій просить суд скасувати рішення Приморського районного суду м. Одеси від 02 травня 2018 рокута ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_3 задовольнити в повному обсязі, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

ВИКЛИКИ І ПОВІДОМЛЕННЯ.

До суду апеляційної інстанції з'явились позивач ОСОБА_3, її представники, представники відповідачів: ТОВ «Добробут ЛТД», ОСОБА_7 Відповідачі ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, будучи належним чином повідомленими про час і місце судового засідання (т.4, а.с.6-9, 24-26), у тому числі ОСОБА_10 і ОСОБА_11, в порядку, передбаченому ч.3 ст. 130 ЦПК України, оскільки їх не виявлено в місці постійного проживання, до суду апеляційної інстанції не з'явились.

Перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного судового рішення, заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги, заперечень проти неї, колегія суддів дійшла висновку про необхідність часткового задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступних підстав.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ.

Як вбачається з матеріалів справи, 28.03.2008 року між ТОВ «Паралелі», що діяло від імені, за дорученням, та в інтересах ТОВ «Компанія з управління активами «Юг-Інвест», що в свою чергу, діяло від імені, в інтересах, та за рахунок пайового закритого не диверсифікованого венчурного Інвестиційного фонду «Перспективний» ТОВ «КУА «Юг-Інвест» та ОСОБА_3 був укладений договір купівлі-продажу облігацій ТОВ «Добробуд ЛТД» №Б-234/03;184-П.

У відповідності до п.2.1 вказаного договору купівлі-продажу облігацій ТОВ «КУА «Юг-Інвест» зобов'язалось передати у власність ОСОБА_3 облігацію, а ОСОБА_3 зобов'язалась оплатити облігацію та прийняти її у власність на умовах цього договору, номінальною вартістю 293 987,48 грн., базовий актив облігації - квартира №176 загальною проектною площею 128,22 кв.м. у будинку №1 багатоповерхового житлового комплексу із вбудованими приміщеннями обслуговування й підземним паркінгом, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2.

За змістом п.2.4. та п. 2.5. договору купівлі-продажу облігації, продавець здійснює передачу права власності на облігацію за умови 100% оплати ціни облігації покупцем. Перехід, перереєстрація та облік прав власності на облігацію буде здійснюватись тільки у ВАТ «Морський транспортний банк» (зберігач).

31.03.2008 року між ОСОБА_3 та ВАТ «Морський транспортний банк» (далі - «МТБ») був укладений договір про відкриття рахунку у цінних паперах №1243/Д, відповідно до умов якого ОСОБА_3 доручила ВАТ «МТБ» відкрити їй рахунок у цінних паперах та здійснювати його обслуговування.

25.05.2008 року між ТОВ «Паралелі», що діяло від імені, за дорученням, та в інтересах ТОВ «Компанія з управління активами «Юг-Інвест», що в свою чергу, діяло від імені, в інтересах, та за рахунок пайового закритого не диверсифікованого венчурного Інвестиційного фонду «Перспективний» ТОВ «КУА «Юг-Інвест» та ОСОБА_3 була укладена додаткова угода до договору купівлі-продажу облігацій ТОВ «Добробуд ЛТД» №Б-234/03;184-П від 28.03.2008 року. Згідно умов даної додаткової угоди було змінено строк оплати ОСОБА_3 облігації, вказаний в п.3.3 договору купівлі-продажу, та визначено його до 01.12.2008 року.

28.01.2009 року між ТОВ «Паралелі», та ОСОБА_3 була укладена додаткова угода до договору купівлі-продажу облігацій ТОВ «Добробуд ЛТД» №Б-234/03;184-П від 28.03.2008 року. Згідно умов даної додаткової угоди було змінено ціну облігації, яка має бути сплачена ОСОБА_3, вказану в п.3.1 договору купівлі-продажу, та визначено вартість облігації у розмірі 744 000,00 грн.

Згідно виписки про стан рахунку у цінних паперах №007919 від 17.03.2009 року, наданої ВАТ «МТБ», на рахунок у цінних паперах ОСОБА_3 була зарахована іменна безпроцентна облігація номінальною вартістю 293 987,48 грн., емітент - ТОВ «Добробуд ЛТД».

В подальшому, на виконання п.3.3. договору купівлі-продажу облігації, в період з квітня по жовтень 2008 року, ОСОБА_3, сплатила на користь ТОВ «КУА «Юг-Інвест» за іменну безпроцентну (цільову) облігацію, згідно договору купівлі-продажу облігації №Б-234/03;184-П від 28.03.2008 року, грошові кошти в сумі 744 000,00 грн., що підтверджується квитанціями №53-11214/1 від 04.04.2008 року; №114-13057/1 від 07.04.2008 року; №65-11219/1 від 09.04.2008 року; №44-11215/1 від 05.06.2008 року; №42-1121D/1 від 13.06.2008 року; №75-1121J/1 від 19.06.2008 року; №40-11218/1 від 08.07.2008 року; №131-1121Т/1 від 29.07.2008 року; №26-11218/1 від 08.08.2008 року; №165-1305F/1 від 15.08.2008 року; №46-1121J/1 від 19.08.2008 року; №75-1121L/1 від 21.08.2008 року; №58-1121R/1 від 27.08.2008 року; №48-11214/1 від 04.09.2008 року; №44-1121М/1 від 22.10.2008 року, з відмітками банку про проведення платежу.

Таким чином, ОСОБА_3 набула право власності на вказану облігацію, оскільки, у відповідності до умов договору купівлі-продажу облігації, сплатила на користь ТОВ «КУА «Юг-Інвест» ціну облігації у сумі 744 000,00 грн. та вказана облігація була зарахована на рахунок ОСОБА_3 у цінних паперах.

ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ МАЙНОВИХ ПРАВ.

Із матеріалів справи вбачається, що 28.03.2008 року між ТОВ «Добробуд ЛТД» та позивачем ОСОБА_3 був укладений договір про пайову участь у будівництві об'єкта нерухомого майна №Г1/Д-181 (т.1, а.с.45-47).

Відповідно до п.п.3.1-3.3 вказаного договору про пайову участь у будівництві ТОВ «Добробуд ЛТД» зобов'язалось передати у власність ОСОБА_3 пай (безумовне майнове право на квартиру будівельний №176 розрахунковою площею 128,22 кв.м., розташовану на 21-22-23 поверхах жилого будинку №1 багатоповерхового житлового комплексу із вбудованими приміщеннями обслуговування й підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_2), а ОСОБА_3 зобов'язалась прийняти пай і передати ТОВ «Добробуд ЛТД» в обмін на пай облігацію у власність. Облігація передається в обмін на пай за номінальною вартістю, що становить 293 987,48 грн., а пай передається в обмін на облігацію за вартістю 293 987,48 грн., у т.ч. ПДВ 20%. Оскільки ТОВ «Добробуд ЛТД» є емітентом облігації, то укладаючи цей договір і отримуючи облігацію у власність на умовах цього договору, ТОВ «Добробуд ЛТД» здійснює її викуп.

У відповідності до п.п. 5.3., 5.4 договору про пайову участь у будівництві сторони встановили, що про прийняття об'єкту будівництва в експлуатацію ТОВ «Добробуд ЛТД» письмово сповіщає ОСОБА_3 цінним листом або телеграмою на адресу, вказану в договорі, протягом п'яти робочих днів з дати надання ТОВ «Добробуд ЛТД» рішення відповідного державного органу влади та управління про затвердження Акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту будівництва. В свою чергу ОСОБА_3 протягом десяти днів після вищевказаного письмового повідомлення ТОВ «Добробуд ЛТД» зобов'язалась передати облігацію ТОВ «Добробуд ЛТД» у власність, у тому числі здійснити всі дії, необхідні для переказу зберігачем облігації з рахунку у цінних паперах ОСОБА_3 та зарахування облігації на рахунок у цінних паперах ТОВ «Добробуд ЛТД». Також зобов'язалась надати зберігачу наказ про переказ цінних паперів з рахунку у цінних паперах ОСОБА_3 на рахунок у цінних паперах ТОВ «Добробуд ЛТД».

Крім того, пунктами 6.1.-6.3. договору про пайову участь у будівництві встановлено, що після передачі ОСОБА_3 облігації ТОВ «Добробуд ЛТД» у власність протягом 35 робочих днів з дати надання ТОВ «Добробуд ЛТД» рішення про закінчення будівництва об'єкта будівництва і прийняття його в експлуатацію, ТОВ «Добробуд ЛТД» зобов'язується передати ОСОБА_3 пай та документи, що підтверджують прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію, а ОСОБА_3 зобов'язується прийняти пай та документи по Акту приймання-передачі. Пай передається ОСОБА_3 в момент підписання акту приймання-передачі паю. Пай має бути не обтяжений забороною щодо передання паю ОСОБА_3 Оформлення права власності на новозбудоване майно ОСОБА_3 здійснюється з видачею свідоцтва про право власності на це майно, як на об'єкт нерухомого майна, на підставі цього договору, акту приймання-передачі паю та відповідного рішення (розпорядження) місцевих органів влади про затвердження акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта будівництва.

Додатком №1 до договору про пайову участь у будівництві об'єкта нерухомого майна №Г1/Д-181 від 28.03.2008 року, а також згідно поверхового плану будинку, виготовленого КП «ОМБТІ та РОН» 05.02.2013 року, квартира будівельний №176 складалась з 3-х рівнів, загальною площею 128,22 кв.м. Загальна площа першого рівня складала 67,26 кв.м., загальна площа другого рівня - 35,34 кв.м., а загальна площа третього рівня - 23,97 кв.м.

Крім того, 25.05.2008 року між ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_3 була укладена додаткова угода до договору про пайову участь у будівництві об'єкта нерухомого майна №Г1/Д-181 від 28.03.2008 року. Даною додатковою угодою сторони змінили п.3.1 вказаного договору про пайову участь у будівництві та виклали його в наступній редакції: «В порядку, передбаченому цим договором, ТОВ «Добробуд ЛТД» зобов'язалось передати у власність ОСОБА_3 пай (безумовне майнове право на квартиру будівельний №176 розрахунковою площею 128,22 кв.м., розташовану на 21-22-23 поверсі жилого будинку №1 багатоповерхового житлового комплексу із вбудованими приміщеннями обслуговування й підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_2), а ОСОБА_3 зобов'язалась прийняти пай і передати ТОВ «Добробуд ЛТД» облігацію у власність в обмін на пай».

29.03.2010 року ОСОБА_3, як розпорядник рахунку у цінних паперах, на виконання умов договору викупу емітентом цільових облігацій №1/21-22-23-176/о від 21.01.2010 року, підписала розпорядження про списання цінних паперів №1. Відповідно до даного розпорядження, ОСОБА_3 наказала зберігачу - ВАТ «МТБ» списати вищевказану облігацію з її рахунку у цінних паперах та зарахувати облігацію на рахунок у цінних паперах ТОВ «Добробуд ЛТД» №301818. Як вбачається з відмітки управління депозитарної діяльності ВАТ «МТБ», зберігач прийняв на виконання розпорядження ОСОБА_3

17.03.2010 року ОСОБА_3 звернулась до ТОВ «Добробуд ЛТД» із заявою про здійснення контрольних замірів площі її квартири в її присутності.

В той же день інженером технічного відділу ТОВ «Добробуд ЛТД» ОСОБА_14 та ОСОБА_3 був складений акт, відповідно до якого площа квартири №176 в будинку №1 склала 139,40 кв.м. (т.1, а.с.53).

У зв'язку з цим, 25.03.2010 року між ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_3 був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно № 1/21-22-23-176, відповідно до п.3.1 якого, ТОВ «Добробуд ЛТД» зобов'язалось передати у власність ОСОБА_3 об'єкт інвестування (безумовне майнове право на квартиру будівельний №176 розрахунковою площею 139,40 кв.м., розташовану на 21-22-23-му поверхах жилого будинку №1 багатоповерхового житлового комплексу із вбудованими приміщеннями обслуговування й підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_2, ЖК «Гагарін Плаза - 1»), а ОСОБА_3 зобов'язалась прийняти об'єкт інвестування і сплатити за нього ТОВ «Добробуд ЛТД» інвестицію.

Згідно до п.4.2. вищевказаного договору купівлі-продажу майнових прав, передача ТОВ «Добробуд ЛТД» об'єкту інвестування ОСОБА_3 по акту прийому-передачі мала відбутись на пізніше 4 кварталу 2011 року.

Пунктом 5.3. договору купівлі-продажу майнових прав передбачено, що інвестиція, яку ОСОБА_3 зобов'язана сплатити ТОВ «Добробуд ЛТД», з урахуванням ПДВ становить 427 308,98 грн. які ОСОБА_3 зобов'язана сплатити до 15.11.2010 року.

Крім того, пунктами 5.5.-5.10 вказаного договору купівлі-продажу майнових прав встановлено, що про введення об'єкту будівництва в експлуатацію ТОВ «Добробуд ЛТД» зобов'язано письмово сповістити ОСОБА_3 цінним листом або телеграмою за її адресою, зазначеною у розділі 9 цього договору, протягом 5 робочих днів з дати одержання ТОВ «Добробуд ЛТД» зареєстрованого свідоцтва про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил. Розмір інвестиції підлягає зміні при настанні умов прямо передбачених цим договором або за згодою сторін. Інвестор зобов'язаний своєчасно сплатити інвестицію у порядку, передбаченому цим договором.

Згідно до п.6.1. вказаного договору, після введення об'єкта будівництва в експлуатацію, але не раніше завершення повного розрахунку між сторонами за цим договором, ТОВ «Добробуд ЛТД» зобов'язано передати ОСОБА_3 об'єкт інвестування та новозбудоване майно, а ОСОБА_3 зобов'язана прийняти його за актом прийому-передачі (т.1, а.с.55-звор.).

За змістом п.п. 8.18., 8-20. договору купівлі-продажу майнових прав передбачено, що будь-які повідомлення за цим договором повинні бути здійснені у письмовій формі і спрямовані іншій стороні поштовими відправленнями у вигляді рекомендованих листів з повідомленням про вручення по адресам, зазначеним у цьому договорі, або вручені особисто. Зміни, що вносяться до умов договору, здійснюються за письмовим погодженням сторін.

Пунктами 8.24., 8-26. встановлено, що до цього договору додається Додаток №1 «Викопіювання з плану 21-22-23-го поверху жилого будинку №1 об'єкту будівництва», який є невід'ємною частиною цього договору. З моменту набуття чинності цього договору, Договір про пайову участь у будівництві об'єкта нерухомого майна від 28.03.2008 року №Г1/Д-181, укладений між цими ж сторонами, втрачає свою силу (припиняється) за згодою сторін.

ПРАВО ВЛАСНОСТІ ПОЗИВАЧА НА НОВОСТВОРЕНЕ МАЙНО.

У відповідності до Додатку №1 до договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно № 1/21-22-23-176 від 25.03.2010 року, квартира будівельний №176 складалась з 3-х рівнів, загальною площею 139,40 кв.м. Загальна площа першого рівня складала 75,50 кв.м., загальна площа другого рівня - 33,37 кв.м., а загальна площа третього рівня - 30,53 кв.м.

25.03.2010 року між ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_3 був укладений договір про припинення зобов'язань заліком зустрічних вимог № 1/21-22-23-176/з. В свою чергу, ОСОБА_3 29.03.2019 року сплатила на користь ТОВ «Добробуд ЛТД» 133 321,50 грн., що підтверджується банківською квитанцією №174-111Т/1.

Таким чином, станом на 29.03.2010 року, ОСОБА_3 повністю виконала свої зобов'язання, передбачені договором купівлі-продажу майнових прав № 1/21-22-23-176 від 25.03.2010 року, сплатила на користь ТОВ «Добробуд ЛТД» 427 308,98 грн. шляхом передачі у власність цільової облігації вартістю 293 987,48 грн. та шляхом сплати грошових коштів у сумі 133 321,50 грн.

У зв'язку з цими обставинами та у відповідності до п.6.1 договору купівлі-продажу майнових прав № 1/21-22-23-176 від 25.03.2010 року, у ТОВ «Добробуд ЛТД» виникло зобов'язання передати у власність ОСОБА_3 об'єкт інвестування та новозбудоване майно за актом прийому-передачі, після введення об'єкта будівництва в експлуатацію.

Відповідно до ст.ст. 526, 529, 530 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином у відповідності з умовами договору і вимогами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а при відсутності таких умов і вимог - у відповідності зі звичаями ділового обороту або іншими вимогами, що звичайно ставляться. Договір є обов'язковим для виконання сторонами. Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Крім того, у відповідності до ст.ст. 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Також слід зазначити, що згідно до ч.1 ст.328 та ст. 331 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Новостворене нерухоме майно стає об'єктом цивільних правовідносин з моменту завершення будівництва, прийняття до експлуатації або державної реєстрації без урахування того, яким суб'єктом правовідносин здійснено такі дії та на якого суб'єкта цивільних правовідносин або сторону договору зареєстроване новостворене майно.

Захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства, зокрема на підставі ст. 392 ЦК України, про що буде вказано далі.

При цьому рішення суду про захист порушеного права та визнання за позивачем прав на спірне майно є підставою для реєстрації такого права.

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Виходячи з пунктів 3.1., 6.1.-6.2. договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно № 1/21-22-23-176, позивач повинен був отримати у власність закріплені за ним майнові права після введення об'єкту будівництва до експлуатації та актом приймання-передачі і отримання свідоцтва про право власності на нестворене майно.

Разом з тим, до завершення будівництва проінвестованого об'єкта нерухомого майна та прийняття його до експлуатації інвестору належить не право власності на цей об'єкт, а майнові права на нього.

Колегія суддів зазначає, що виходячи з умов договору купівлі-продажу майнових прав від 25.03.2010 року №1/21-22-23-176 та реєстром інвесторів, ОСОБА_3 купила майнові права на квартиру будівельний №176, розрахунковою площею 139,40 кв.м. на 21-22-23 поверхах в житловому будинку АДРЕСА_2 та була внесена в реєстр власників майнових прав на квартиру №237 вказаного житлового будинку, під № 73 (т.1, а.с.112, т.2, а.с.139).

Тобто, оскільки п.5.8. договору купівлі-продажу майнових прав від 25.03.2010 року передбачено зміну розміру інвестиції пропорційно розрахункової площі новозбудованого майна лише в порядку, передбаченому даним Договором, то колегія суддів дійшла висновку про те, що ОСОБА_3 набула права власності на обидві квартири №237 та №237/1 (будівельний номер 176) площею 76,1 кв.м. та 115,50 кв.м. - відповідно, в будинку АДРЕСА_2

Однак, ТОВ «Добробуд ЛТД», порушуючи свої зобов'язання по договору, без згоди ОСОБА_3, незаконно розділило її квартиру на дві квартири та продало ці дві квартири позивача іншим особам, а не передало її ОСОБА_3 в порядку, передбаченому договором купівлі-продажу майнових прав.

ЗАПЕРЕЧЕННЯ ЩОДО НЕСПЛАТИ КОШТІВ ЗА ДОДАТКОВУ ПЛОЩУ.

Ухвалюючи оскаржуване судове рішення, суд першої інстанції виходив із того, що 05.02.2013 року ТОВ «Добробуд ЛТД» направило ОСОБА_3 лист, в якому зазначило, що фактична розрахункова площа квартири №176 в будинку АДРЕСА_2 становить 161,20 кв.м., а тому відповідно до п.5.8. договору купівлі-продажу майнових прав ОСОБА_3 повинна доплатити 32700 доларів США протягом 7 днів з дня отримання цієї вимоги. Оплата заборгованості має бути здійснена в гривнях, по курсу на момент оплати.

Однак, матеріали справи не мають доказів отримання цього листа ОСОБА_3

Разом з тим, як зазначила ОСОБА_3 в своїй позовній заяві та в апеляційній скарзі на рішення суду, вона даний лист отримала лише у липні 2014 року в офісі ТОВ «Добробуд ЛТД» від менеджера ОСОБА_16

Зазначені обставини безспірно свідчать про те, що в липні 2014 року ТОВ «Добробут ЛТД» визнавало право позивача ОСОБА_3 на отримання у власність квартири № 176 в будинку АДРЕСА_2.

Більше того, після введення будинку в експлуатацію - 01.04.2014 року, ТОВ «ДобробудЛТД» подало до реєстраційної служби реєстр інвесторів будинку АДРЕСА_2 та зазначило в ньому, що квартира №237 (будівельний №176) є власністю ОСОБА_3 При цьому, квартири №237/1 в даному реєстрі, станом на 2014 рік, взагалі не існувало (т.1, а.с.110-120, т.2, а.с.138-147).

Також, будь-яких інших інвесторів, які б придбали майнові права на вищевказані квартири в 2010 році, а саме: ОСОБА_11, ОСОБА_10 і ОСОБА_17 в реєстрі інвесторів, станом на 2014 рік, не було зазначено.

Крім викладеного, колегія суддів вважає за необхідне вказати, що матеріали справи не мають доказів того, що відповідачі ОСОБА_10 і ОСОБА_11, а також ОСОБА_17 сплачували грошові кошти за договорами купівлі-продажу майнових прав, та за договором про переуступку права вимоги.

З підстав викладеного, п 5.3 спірних договорів купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 19.03.2010 року і 18.11.2010 року, в якому вказано, що інвестиція на момент підписання договору сплачена у повному обсязі (т.2, а.с.14-18, 99-103), свідчить про відсутність будь-якої оплати за цими договорами.

ЗАПЕРЕЧЕННЯ ЩОДО ІСНУВАННЯ ІНШОГО НОВОСТВОРЕНОГО МАЙНА.

Заперечуючи проти апеляційної скарги, представник ТОВ «Добробут ЛТД» - адвокат Чукітова В.В. і представник ОСОБА_7 - адвокат ОСОБА_7 зазначили, що договори купівлі-продажу майнових прав № 1/22-23-176/1 від 19.03.2010 року та № 1-21-175/1 від 18.11.2010 року, які були укладені між ТОВ «Добробут ЛТД» і ОСОБА_11, а також ОСОБА_17, яка переуступила своє право ОСОБА_10, відповідно, були укладені на інші квартири, які на даний час складаються із двох квартир: №237 та №237/1, ніж квартира з будівельним номером 176, яка мала бути передана у власність позивачу ОСОБА_3

Однак, жодного доказу даних доводів вказані адвокати суду апеляційної інстанції не надали.

При цьому представник ТОВ «Добробут ЛТД» адвокат Чукітова В.В. посилалась на те, що відповідні документи і акти, які б свідчили про вищевикладене, знищені пожежею, що підтверджується Актом про пожежу від 25.03.2015 року (т.2, а.с.5).

Разом з тим, доводи заявника апеляційної скарги ОСОБА_3 про те, що загальна площа квартири з будівельним номером 176, порівняно з додатком №1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 25.03.2010 року, не змінилась і залишилась такою ж самою, підтверджується наявними у справі доказами, а саме: технічним паспортом від 24.07.2014 року, виготовленого ОМБТІ, та згідно якого загальна площа квартири №176 в будинку АДРЕСА_2, становить 155,4 кв.м., а не 161,20, як вказувало у своїй вимозі про внесення додаткових коштів ТОВ «Добробуд ЛТД» (т.1, а.с.61-62).

При цьому, збільшення площі на 21,8 кв.м. відбулось за рахунок того, що ТОВ «Добробуд ЛТД», в порушення умов договору купівлі-продажу майнових прав, в односторонньому порядку змінило планування квартири №176 шляхом зменшення площі балкону та переміщення зовнішньої стіни 2-го та 3-го рівней квартири.

Суд першої інстанції дійшов висновку про те, що вищевказаний технічний паспорт є неналежним доказом у справі, однак колегія суддів не погоджується з цим висновком, так як у відповідності до ст.ст. 76, 77 ЦПК України вказаний технічний паспорт є належним доказом, оскільки він містить інформацію щодо предмету доказування та в ньому відображена площа та планування спірної квартири станом на 24.07.2014 року.

НАЛЕЖНІСТЬ ВИСНОВКУ ЕКСПЕРТА.

06.08.2014 року ОСОБА_3 звернулась до експерта ОСОБА_19, який дії на підставі свідоцтва на право проведення будівельно-технічної експертизи №1389, із заявою про проведення будівельно-технічного експертного дослідження вищевказаної квартири.

Згідно висновку будівельно-технічного експертного дослідження №017/14 від 18.08.2014 року, на момент проведення візуально-інструментального обстеження трирівневої квартири №176, розташованої на 21-му, 22-му і 23-му поверхах багатоповерхового житлового комплексу з вбудованими приміщення обслуговування і підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_2 (ЖК «Гагарін Плаза - 1») експертом виявлені розбіжності між договором купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно № 1/21-22-23-176 від 25.03.2010 року та фактично виконаними роботами по вказаній квартирі (т.1, а.с.63-69).

Так, загальна площа досліджуваної трирівневої квартири №176 становить 155,2 кв.м., що на 15,8 кв.м. більше, аніж зазначено в договорі купівлі-продажу. Загальна площа вказаної квартири збільшена за рахунок переміщення зовнішньої стіни по осі Б на 2-му та 3-му рівнях квартири в бік балкону.

В результаті розширення приміщень 2-го і 3-го рівней, глибина балкону 2-го рівня квартири №176 зменшена. Найменша глибина балкону складає 0,32 м. Улаштування балконів такої глибини є неприпустимим, оскільки, навіть, в готелях, згідно п.6.2.10 ДБН В.2.2-20:2008 «Будівлі та споруди. Готелі», глибина балконів повинна бути не меншою, аніж 1,2 м, а лоджій - 1,4 м.

В приміщеннях 2-го та 3-го рівней квартири №76 встановлені металеві колони в осях 1Б та 2/Б, встановлені металеві підкоси - безпосередньо перед панорамним склінням, які значно погіршують естетичний облік елітного житла. Таке рішення не було передбачено договором № 1/21-22-23-176 від 25.03.2010 року.

За рахунок улаштування балок перекриття в приміщеннях 2-го та 3-го рівней квартири зменшена висота до 2,95 м та 2,92 м - відповідно, в той час як договором купівлі-продажу майнових прав передбачена висота приміщень 3м.

В даному висновку експерта також йдеться про ряд суттєвих недоліків квартири № 176 стосовно виконання будівельних робіт.

На думку колегії суддів вказаний висновок є належним доказом у справі, оскільки згідно ч. 3 ст.102 ЦПК України висновок експерта може бути підготовлений на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи.

Крім того, відповідно до ч.1 ст.106 ЦПК України, учасник справи має право подати до суду висновок експерта, складений на його замовлення.

Разом з тим, в оскаржуваному рішенні суд першої інстанції прийшов до висновку, що вищевказаний висновок будівельно-технічного експертного дослідження №017/14 від 18.08.2014 року, складений експертом ОСОБА_19, є неналежним та недопустимим доказом, оскільки в ньому не зазначено, що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок і про те, що висновок підготовлено для подання до суду. Також відповідач зазначає, що він виготовлений до набрання чинності новою редакцією ЦПК, а тому не міг бути виготовлений в той час.

Однак, з даними висновками суду погодитись неможливо, оскільки відповідно до п. 1.3. Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень і Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої Наказом Міністерства юстиції України №53/5 від 08.10.1998 року в редакції, яка була чинною на момент виготовлення висновку експертом ОСОБА_19, було передбачено, що відповідно до чинного законодавства за дорученням правоохоронних органів, посадових осіб Державної податкової адміністрації України, Державної митної служби України, Державної виконавчої служби, на замовлення адвокатів, захисників та осіб, які самостійно захищають свої інтереси, та їх представників, нотаріусів банківських установ, страхових компаній, а також інших юридичних і фізичних осіб виконуються експертні дослідження, що потребують спеціальних знань та використання методів криміналістики і судової експертизи. Результати експертних досліджень викладаються в письмових висновках експертних досліджень згідно з чинним законодавством України.

Згідно до п.1.8. вказаної Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень і Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, підставою для проведення експертного дослідження є письмова заява (лист) замовника (юридичної або фізичної особи) з обов'язковим зазначенням його реквізитів, з переліком питань, які підлягають розв'язанню, а також об'єктів, що надаються.

Крім того, відповідно до п.2.4. цієї Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень і Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, за надання завідомо неправдивого висновку, за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов'язків, а також за розголошення даних, що стали йому відомі під час проведення експертизи, експерт несе кримінальну відповідальність згідно з чинним законодавством.

Виходячи з викладеного, слід дійти висновку про те, що експерт ОСОБА_19 мав право 18.08.2014 року не зазначити у своєму висновку про те, що він обізнаний про кримінальну відповідальність та про те, що даний висновок готується для подання до суду.

Таким чином, викладені обставини в своїй сукупності безспірно свідчать про те, що станом на 18.08.2014 року ТОВ «Добробуд ЛТД» самовільно, в односторонньому порядку, в порушення п.5.8., п.8.20., п.8.24. та Додатку №1 договору купівлі-продажу майнових прав від 25.03.2010 року, змінило умови договору щодо планування квартири та її технічних характеристик. При цьому, фактично, загальна площа квартири, по периметру, не змінилась, а лише зменшились площі балконів та збільшилась внутрішня площа.

Оскільки позивач ОСОБА_13 своєї згоди на вказані зміни площі квартири не давала, то у ТОВ «Добробуд ЛТД» не було жодних правових підстав вимагати у ОСОБА_3 додаткової доплати за квартиру в розмірі 32700 доларів США.

ЗАПЕРЕЧЕННЯ ЩОДО ПРОПУСКУ СТРОКУ ПОЗОВНОЇ ДАВНОСТІ.

Заява адвоката ОСОБА_7. про можливість застосування до спірних правовідносин строку позовної давності в суді апеляційної інстанції, з посиланням на те, що відповідач ОСОБА_7 був позбавлений можливості заявити про це в суді першої інстанції, є обгрунтованими, однак, колегія суддів вважає, що строк позовної давності для захисту своїх прав позивачем ОСОБА_3 не пропущений, виходячи з наступних підстав.

Так, виявивши всі вищевказані порушення умов договору з боку ТОВ «Добробуд ЛТД», ОСОБА_3 31.03.2015 року, в порядку досудового врегулювання спору, звернулась до ТОВ «Добробуд ЛТД» із вимогою про виконання зобов'язань за договором, яку ТОВ «Добробуд ЛТД» отримало 31.03.2015 року, що підтверджується підписом менеджеру відділу супроводження ОСОБА_21 для передачі ОСОБА_22 (т.1, а.с.67).

Однак, ТОВ «Добробуд ЛТД» жодним чином на дало відповіді на вказану вимогу.

Після цього позивач ОСОБА_3 дізналась від ТОВ «Добробуд ЛТД», що квартири №176, яку вона придбала, в даному будинку не існує, а тому ТОВ «Добробуд ЛТД» не може передати їй неіснуюче майно.

Тобто лише після цього, а саме після 31.03.2015 року, позивач ОСОБА_3 в межах трирічного строку позовної давності, а саме: 18.01.2018 року звернулась з позовом до суду за захистом своїх порушених прав.

З цих підстав, доводи представника відповідача ОСОБА_7 - адвоката ОСОБА_7. про пропуск позивачем ОСОБА_3 строку позовної давності для захисту своїх прав є безпідставними.

При цьому колегія суддів враховує, що матеріали справи не мають жодного доказу того, що позивач ОСОБА_3 дізналась або могла дізнатись про порушення своїх прав 01.04.2014 року, тобто на момент введення будинку в експлуатацію, а є лише припущеннями адвоката ОСОБА_7. та його довірителя, які в силу ч. 6 ст.81 ЦПК України не можуть бути покладені в основу судового рішення.

Додатковим доказом того, що до березня 2015 року позивач ОСОБА_3 не знала про порушення своїх прав, є лист ДАБІ України №40-303-600 від 29.10.2015 року та витяг з реєстру дозвільних документів ДАБІ України, згідно яких ОСОБА_3 було повідомлено, що 01.04.2014 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю України був виданий ТОВ «Добробуд ЛТД» сертифікат за № ІУ 94, відповідно до якого багатоповерховий житловий комплекс з паркінгом за адресою: АДРЕСА_2 був визнаний таким, що відповідає проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил та готовий до експлуатації (т.1, а.с.80, 83).

16.06.2014 року Розпорядженням Приморської районної адміністрації Одеської міської ради №343 багатоповерховому житловому комплексу з паркінгом, який розташований в АДРЕСА_2 (будівельний номер), загальною площею 70088,5 кв.м., замовником будівництва якого є ТОВ «Добробуд ЛТД», було присвоєно поштову адресу - АДРЕСА_2 (т.1, а.с.82).

Однак, не дивлячись на те, що будинок було введено в експлуатацію 01.04.2014 року, ТОВ «Добробуд ЛТД», в порушення п.5.5. договору купівлі-продажу майнових прав №1/21-22-23-176 від 25.03.2010 року, жодним чином не повідомило ОСОБА_3 про це та в порушення п.6.1. даного договору не передало ОСОБА_3 її квартиру, за яку було сплачено повну суму грошових коштів, по акту приймання-передачі.

Разом з тим, продовжуючи порушувати права ОСОБА_3, ТОВ «Добробуд ЛТД», без погодження з ОСОБА_3, в односторонньому порядку, здійснило реконструкцію квартири, під будівельним номером 176, за яку ОСОБА_3 здійснила оплату, розділило її на дві квартири: будівельний номер 175/1 (нині квартира №237) площею 76,1 кв.м., розташовану на 21 поверсі та квартиру з будівельним номером 176/1 (нині квартира №237/1) площею 115,50 кв.м., розташовану на 22-23 поверхах.

НЕДІЙСНІСТЬ ПРАВОЧИНІВ.

Всі вищевикладені обставини свідчать про недійсність договорів купівлі-продажу майнових прав № 1/22-23-176/1 від 19.03.2010 року та № 1-21-175/1 від 18.11.2010 року, які були укладені між ТОВ «Добробут ЛТД» і ОСОБА_11, а також ОСОБА_17, яка переуступила своє право ОСОБА_10

При цьому слід виходити із змісту ч.1 ст.203 ЦК України, відповідно до якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Згідно до вимог ч.1 ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.

Частиною 1 ст.216 ЦК України встановлено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Відповідно до ч.1 ст.236 ЦК України, нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Таким чином, з цих же підстав є недійсними і договори купівлі-продажу квартири, укладені 14.06.2016 року між ОСОБА_11 та ОСОБА_7, а також 02.02.2018 року - між ОСОБА_10 та ОСОБА_12, оскільки правовстановлюючий документ продавця був недійсним на той момент і він не мав права відчужувати спірну квартиру.

ЗАПЕРЕЧЕННЯ ЩОДО ЗБІЛЬШЕННЯ ПЛОЩІ КВАРТИР.

Щодо збільшення площі квартир, на що посилається представник ТОВ «Добробут ЛТД», заперечуючи проти апеляційної скарги, як на підставу відмови в позові, то колегія суддів зазначає наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, площа квартири №237 (будівельний №176) була самовільно, без погодження з ОСОБА_3, збільшена ТОВ «Добробуд ЛТД» до 155,2-155,4 кв.м., чим були порушені п.5.8., п.8.20., п.8.24. та Додаток №1 договору купівлі-продажу майнових прав від 25.03.2010 року, що в свою чергу підтверджується поверховим планом будинку, складеним 05.02.2013 року КП «ОМБТІ та РОН», технічним паспортом від 24.07.2014 року та висновком експертного дослідження.

Зазначені обставини призвели до того, що після розділу квартири №237 на дві квартири №237 та №237/1, їх сумарна площа була збільшена більше ніж на 52 кв.м., порівняно із площею 2010 року, так як ТОВ «Добробут ЛТД» здійснило поділ квартири №237 шляхом закладання клітинних сходів між 21 та 22 поверхом, а також у зв'язку з тим, що ТОВ «Добробуд ЛТД» збільшило внутрішню площу квартири за рахунок балконів 22-го та 23-го поверхів.

При цьому, заперечуючи проти позовних вимог ОСОБА_3, яка наполягала на тому, що квартира під будівельним №176 (загальною площею 139,40 кв.м.), яка розташована на 21-22-23 поверхах будинку АДРЕСА_2 є тією ж самою квартирою, яка була розділена на 2 квартири і була вдруге продана іншим особам - відповідачам у справі, представник відповідача ТОВ «Добробут ЛТД» послались на Акт про пожежу від 25.03.2015 року (т.2, а.с.5), як на підставу відсутності доказів того, що це зовсім інші квартири.

Однак, на думку колегії суддів, зазначені обставини свідчать про те, що квартира під будівельним №176, на яку виникло право власності у позивача після введення житлового будинку до експлуатації, є ні чим іншим, як квартири № 237/1 і № 237 в будинку АДРЕСА_2 які на даний час належать ОСОБА_7 і ОСОБА_12

Тобто, колегія суддів дійшла висновку, що вищевказані квартири № 237/1 і № 237 були збудовані за грошові кошти позивача ОСОБА_3, котра в подальшому була незаконно позбавлена права власності на них, а також грошових коштів, зі які було збудовано новостворене майно.

Однак, зазначених обставини не було враховано судом першої інстанції при ухваленні оскаржуваного судового рішення, а тому останнє підлягає скасуванню, як таке, що не відповідає засадам Верховенства права, законності, обгрунтованості і справедливості судового рішення.

Крім викладеного колегія суддів зазначає, що на даний час в СВ Шевченківського ВП Приморського ВП в м. Одесі ГУНП в Одеській області ведеться досудове розслідування по факту заволодіння грошовими коштами інвесторів у великих розмірах, до кола яких входить також позивач ОСОБА_23 В ході досудового розслідування на квартири інвесторів, всього 14 квартир, у тому числі спірні квартири № 237/1 і № 237, ухвалою слідчого судді Приморського районного суду м. Одеси від 02 листопада 2018 року було накладено арешт (т.4, а.с.3-4).

ЗАПЕРЕЧЕНЯ ЩОДО РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ.

Заперечуючи проти апеляційної скарги, представник ОСОБА_7 адвокат ОСОБА_7 зазначав, що договір купівлі-продажу майнових прав №1/21-222-23-176 від 25.03.2010 року є розірваним (припиненим) з 03.04.2015 року в односторонньому порядку у зв'язку з невиконанням ОСОБА_3 вимог п.7.3 вказаного договору, а тому сплачені грошові кошти не підлягають поверненню їй.

Однак, на думку колегії суддів, дане положення договору є нікчемним, направлене на безпідставне порушення прав ОСОБА_3, оскільки цим положенням фактично невілюються всі інші права ОСОБА_3, передбачені цим договором, на придбання у власність квартири.

Більше того, на думку колегії суддів факт несплати інвестором ОСОБА_3 щомісячних членських внесків до громадської організації «Асоціація інвесторів «Гагарін Плаза», жодним чином не може вплинути на права та обов'язки сторін по договору купівлі-продажу майнових прав №1/21-222-23-176 від 25.03.2010 року, в якому ГО «Асоціація інвесторів «Гагарін Плаза» участі не приймала.

Крім того, слід зазначити, що з червня 2012 року ОСОБА_3 не є членом вищевказаної громадської організації та не сплачує членські внески, а тому станом на 03.04.2015 року вона не повинна була сплачувати ніяких членських внесків (т.2, а.с.206).

Разом з тим, факт розірвання договору купівлі-продажу майнових прав №1/21-222-23-176від 25.03.2010 року з 03.04.2015 року в односторонньому порядку ТОВ «Добробут ЛТД» додатково свідчить про те, що договори купівлі-продажу майнових прав № 1/22-23-176/1 від 19.03.2010 року та № 1-21-175/1 від 18.11.2010 року, між ТОВ «Добробут ЛТД» і ОСОБА_11, а також ОСОБА_17, яка переуступила своє право ОСОБА_10, були укладені не раніше 03.04.2015 року, а тому є недійсними.

ЗАПЕРЕЧЕННЯ ЩОДО ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА КВАРТИРИ ВІДПОВІДАЧІВ.

Заперечуючи проти апеляційної скарги, представник відповідача ОСОБА_7 адвокат ОСОБА_7 посилався на те, що позивач ОСОБА_3 не вправі вимагати визнання права власності на квартири № 237 та № 237/1, оскільки вказані квартири належать на праві власності відповідачам ОСОБА_7 та ОСОБА_12, які є добросовісними набувачами цих квартир.

З цих підстав, колегія суддів зазначає, що вказані квартири, на які вона набула права власності після прийняття будинку в експлуатацію, незаконно не були передані позивачу ОСОБА_3, а тому подальша продаж вказаних квартир відповідачам ОСОБА_7 та ОСОБА_12 є незаконною.

Проте, враховуючи, що ОСОБА_3 не є учасником вказаних договорів купівлі-продажу, вона має право витребувати у них ці квартири, в порядку, передбаченому ст. 388 ЦК України і на зазначені правовідносини строк позовної давності не розповсюджується.

ЗАСТОСУВАННЯ СТ. 392 ЦК УКРАЇНИ.

Статтею 392 ЦК України встановлено, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Як вбачається з матеріалів справи, право власності позивача ОСОБА_3 на вказані квартири не визнається всіма відповідачами у справі, а тому в даному випадку діють вимоги ст. 392 ЦК України.

Таких правових позицій дотримується Верховний Суд України в своїй постанові від 12 листопада 2014 року у справі № 6-129цс14, а також Верховний Суд в постанові від 18.07.2018 року у справі № 761/23860/15-ц, провадження № 61-21875св18.

АНАЛІЗ ПРАВОВИХ ПОЗИЦІЙ ВСУ ТА ВС.

Заперечуючи проти апеляційної скарги ОСОБА_3 представники відповідачів: адвокати Чукітова В.В. і ОСОБА_7 посилались на практику Верховного Суду України і Верховного Суду, як на підставу відмови в позові ОСОБА_3

З цього приводу колегія суддів зазначає, що вказана практика є неоднозначною і згідно практики Верховного Суду, яка викладена в постанові від 18.07.2018 року у справі № 761/23860/15-ц, про яку вказано вище, позовні вимоги ОСОБА_3 є обгрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

Так, як було вказано вище, спірні квартири були збудовані за грошові кошти ОСОБА_3, а тому вона набула на них права власності, що передбачено п.п.6.1-6.3 договору купівлі-продажу майнових прав №1/21-222-23-176 від 25.03.2010 року.

Разом з тим, згідно правових позицій Верховного Суду України та Верховного Суду, на які посилаються адвокати Чукітова В.В. і ОСОБА_7, то в них мова йде про захист права власності позивачів на майнові права, тобто коли об'єкт власності ще не створений, не прийнятий в експлуатацію, у зв'язку з чим у позивача не виникло права власності на об'єкт незавершеного будівництва, а лише виникло право на набуття права власності в майбутньому.

Однак, в даному випадку об'єкт права власності створений 01.04.2014 року, будинок, в якому розміщені спірні квартири прийнятий в експлуатацію, а тому на підставі договору купівлі-продажу майнових прав №1/21-222-23-176 від 25.03.2010 року, позивач ОСОБА_3 набула права власності на створені квартири № 237 та № 237/1 в будинку АДРЕСА_2 яке не визнається відповідачами у справі.

З цих підстав, позивач ОСОБА_3 не може реалізувати своє право власності на вказані квартири. При цьому слід зазначити, що у відповідності до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №110528029 від 13.01.2018 року, підставою для цієї реєстрації стали:

договір купівлі-продажу майнових прав № 1/22-23-176/1 від 19.03.2010 року та договір купівлі-продажу квартири, укладений 14.06.2016 року між ОСОБА_11 та ОСОБА_7, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Адамець О.І., зареєстрований в реєстрі за № 781, а також договір купівлі-продажу майнових прав № 1/21-175/1 від 18.11.2010 року, укладений 18.11.2010 року, та договір купівлі-продажу квартири, укладений 02.02.2018 року між ОСОБА_10 та ОСОБА_12, посвідчений, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С.С., зареєстрований в реєстрі за № 54.

Тобто, при наявності договорів купівлі-продажу майнових прав, укладених відповідно 19.03.2010 року і 18.11.2010 року, позивач ОСОБА_3 позбавлена можливості захистити свої права.

Однак, враховуючи, що вказані договори слід визнати недійсними з підстав, викладених вище, та враховуючи, що вони протирічать вимогам ст.41 Конституції України а також статтям 319 та 658 ЦК України, у ОСОБА_3 виникають всі підстави для визнання за собою права власності на вказані квартири і витребування їх у власників, які є добросовісними набувачами, як то передбачено ст. 392 та ст. 388 ЦК України.

Що стосується посилання адвоката ОСОБА_7. на Постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.07.2018 року у справі № 761/23860/15-ц, то вони є безпідставними, оскільки Велика Палата вказаної постанови не приймала. Зазначена Постанова винесена Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, під головуванням судді-доповідача Луспеника Д.Д. стосовно визнання недійсним інвестиційного контракту.

Разом з тим, у вказаній Постанові зазначено, що суди безпідставно не врахували правову позицію, висловлену Верховним Судом України у постанові від 12 листопада 2014 року у справі № 6-129цс14, згідно з якою захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства, зокрема на підставі статті 392 ЦК України.

Висновок судів про відмову у задоволенні вимог про визнання оспорюваних правочинів недійсними, у зв'язку із неможливістю одночасного застосування статей 216 і 338 ЦК України, є безпідставними, оскільки позивач не заявляв вимог про застування наслідків недійсності оспорюваних правочинів.

Тобто, численна практика Верховного Суду України і Верховного Суду свідчить про можливість захисту майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно, на підставі ст. 392 ЦК України.

Аналогічних правових позицій дотримується Верховний Суд в постановах від 25 квітня 2018 року, справа №201/13156/14-ц, провадження №61-2553св18, від 04 липня 2018 року, справа № 522/6789/15-ц, провадження № 61-808св18.

Більше того, у вищевказаній постанові від 25 квітня 2018 року Верховний Суд посилається на практику Європейського суду з прав людини, яка у відповідності до ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» підлягає застосуванню судами як джерела права.

Так, Верховний Суд вказав, що у Рішенні Європейського суду з прав людини від 20 жовтня 2011 року у справі «Рисовський проти України» суд підкреслив особливу важливість принципу «належного урядування». Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб («Беєлер проти Італії», «Онер'їлдіз проти Туреччини», «Megadat.com S.r.l. проти Молдови», «Москаль проти Польщі»), Зокрема, на державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок («Лелас проти Хорватії» від 20 травня 2010 року, і «Тошкуце та інші проти Румунії» від 25 листопада 2008 року) і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси («Онер'їлдіз проти Туреччини» та «Беєпер проти Італії»).

Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам.

Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків («Лелас проти Хорватії»),

Втручання у право на мирне володіння майном є сумісним з вимогами статті 1 Першого протоколу, коли воно законне і не свавільне («Ятрідіс проти Греції»), Зокрема, друге речення першого пункту дозволяє позбавлення майна лише «на умовах, передбачених законом», а другий пункт визнає, що держави мають право здійснювати контроль за користуванням майном шляхом введення в дію «законів» («Україна-Тюмень проти України»).

ДОВОДИ СТОСОВНО ЗАСТОСУВАННЯ ВІНДИКАЦІЙНОГО І НЕГАТОРНОГО ПОЗОВІВ.

Доводи адвоката ОСОБА_7. про те, що суд не має права застосовувати до спірних правовідносин віндикаційний позов і негаторний одночасно, то колегія суддів погоджується з даними доводами. Разом з тим, в даному випадку маються всі підстави для застосування віндикаційного позову про витребування майна від добросовісного набувача, як то перебачено ст. 388 ЦК України.

Таких правових позицій дотримувався Верховний Суд України в п.п.5,10 своєї постанови Пленуму від 6 листопада 2009 р. №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними».

Разом з тим, матеріали справи не мають доказів того, що на теперішній час відповідачі ОСОБА_12 та ОСОБА_7 чинять перешкоди ОСОБА_3 в користуванні спірними квартирами. Крім того, матеріли справи також не мають доказів того, що вказані особи вселялись у спірні квартири і проживають в них, перешкоджаючи вселенню в них позивача ОСОБА_3

Так, як вбачається з матеріалів справи, апеляційної скарги і викликів до суду, відповідач ОСОБА_12 проживає за адресою: АДРЕСА_3, а відповідач ОСОБА_7 - за адресою: АДРЕСА_1.

Тому вимоги позивача (негаторний позов) ОСОБА_3 про усунення їй перешкод у користуванні спірними квартирами, виселення із них відповідачів ОСОБА_12 і ОСОБА_7 та вселення до них позивача ОСОБА_3, є передчасними, а тому задоволенню не підлягають.

ВИСНОВКИ КОЛЕГІЇ СУДДІВ.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає за необхідне оскаржуване судове рішення скасувати і прийняти постанову, якою позовні вимоги ОСОБА_3 задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав №1/22-23-176/1 від 19.03.2010 року;

визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав №1/21-175/1 від 18.11.2010 року;

визнати за ОСОБА_3 право власності на квартири №237/1 та №237 в будинку АДРЕСА_2;

витребувати із чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_3 квартиру №237/1 в будинку АДРЕСА_2;

витребувати із чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_3 квартиру № 237 в будинку АДРЕСА_2;

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні вказаними квартирами, шляхом виселення із них ОСОБА_12 і ОСОБА_7 та вселення до них ОСОБА_3 слід відмовити, як заявлених передчасно.

Згідно ч.ч. 1,5,6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Колегія суддів зазначає, що заявник апеляційної скарги частково надав суду достатні, належні і допустимі докази існування обставин, на які вона посилається як на підставу своїх заперечень проти оскаржуваного рішення суду та доводів апеляційної скарги.

Згідно ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає судові рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції.

За змістом ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотримання норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданням цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення суду не відповідає зазначеним вимогам, доводи апеляційної скарги його частково спростовують, оскільки рішення ухвалено не у повній відповідності до вимог матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим апеляційну скаргу слід задовольнити частково, оскаржуване рішення суду скасувати і прийняти постанову про часткове задоволення позовних вимог ОСОБА_3, про що вказано в мотивувальній частині рішення.

РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ.

Як вбачається з матеріалів справи, в суді першої інстанції позивач ОСОБА_3 сплатила судовий збір у розмірі 4273,10 грн. за вимоги майнового характеру, по 704,80 грн. за кожну із 4-х вимог немайнового характеру, що складає 7092,30 грн., а також по 352,40 грн. за заяву про забезпечення позову і за заяву про витребування доказів (т.1, а.с.2-8), які були задоволені ухвалами суду від 12.02.2018 року (т.1, а.с.137-139, 140-142). Всього ОСОБА_3 сплатила 7797,10 грн.

Таким чином, за подання апеляційної скарги ОСОБА_3 мала сплатити і сплатила 10638,45 грн., що складає 1,5% від 7092,30 грн.

У зв'язку з цим, та враховуючи, що позовні вимоги ОСОБА_3 майнового характеру та 4 позовні вимоги немайнового характеру задовольняються колегією суддів, то з відповідачів: ТОВ «Добробуд ЛТД», ОСОБА_11, ОСОБА_7, ОСОБА_10 та ОСОБА_12 на користь ОСОБА_3 слід стягнути в рівних частках сплачений судовий збір за розгляд справи в суді першої інстанції в сумі 7797,10 грн. та в суді апеляційної інстанції - в сумі 10638,45 грн., як то передбачено ст. 141 ЦПК України.

Крім викладеного, колегія суддів зазначає, що апелянт ОСОБА_3 подала до суду заяву про повернення їй надмірно сплаченого судового збору за подання апеляційної скарги у сумі 10638,49 грн. Надмірно сплачений судовий збір дійсно підлягає поверненню їй ухвалою суду, що перебачено ст. 7 Закону України «Про судовий збір».

Однак, зазначені вимоги ОСОБА_3 підлягають задоволенню лише частково, оскільки колегія суддів вважає за необхідне відмовити у поверненні їй судового збору за 2 вимоги немайнового характеру: усунення перешкод, шляхом 2-х виселень і вселення до 2-х квартир, оскільки в задоволенні позовних вимог і апеляційної скарги ОСОБА_3 в цій частині відмовлено.

Таким чином, ОСОБА_3 ухвалою суду слід повернути судовий збір у розмірі 8 524,09 грн. (10638,49 грн. - 1057,20 грн. - 1057,20 грн.).

Керуючись ст.ст. 141, 367, 368, п.2 ч.1 ст. 374, п.4 ч.1 ст. 376, ст.ст. 381 - 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 02 травня 2018 рокускасувати.

Прийняти постанову, якою позовні вимоги ОСОБА_3 задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав №1/22-23-176/1 від 19.03.2010 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_11, на підставі якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Добробуд ЛТД» продало майнові права на квартиру будівельний номер 176/1 (нині квартира №237/1), розрахунковою площею 115,5 кв.м., яка розташована на 22-23 поверхах будинку АДРЕСА_2.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав №1/21-175/1 від 18.11.2010 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_10, на підставі якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Добробуд ЛТД» продало майнові права на квартиру будівельний номер 175/1 (нині квартира №237), розрахунковою площею 74,0 кв.м. (нині фактична площа квартири складає 76,1 кв.м.), яка розташована на 21 поверсі будинку АДРЕСА_2.

Визнати за ОСОБА_3, реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1, право власності на квартиру №237/1 в будинку АДРЕСА_2, загальною площею 115,5 кв.м., житловою площею - 82,2 кв.м.

Визнати за ОСОБА_3, реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1, право власності квартиру №237 в будинку АДРЕСА_2, загальною площею 76,1 кв.м., житловою площею - 59,0 кв.м.

Витребувати із чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_3, реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1, квартиру №237/1 в будинку АДРЕСА_2 у ОСОБА_9.

Витребувати із чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_3, реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1, квартиру №237 в будинку АДРЕСА_2 у ОСОБА_12.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Добробуд ЛТД», ОСОБА_11, ОСОБА_9, ОСОБА_10 та ОСОБА_12 на користь ОСОБА_3 в рівних частках сплачений судовий збір за розгляд справи в суді першої інстанції в сумі 7797,10 грн. (сім тисяч сімсот дев'яносто сім гривень 10 копійок) та в суді апеляційної інстанції - 1063845 грн. (десять тисяч шістсот тридцять вісім гривень 45 копійок.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції України протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

У зв'язку з перебуванням судді Кононенко Н.А. у відпустці, та відкликанням її з відпустки, повне судове рішення складено 26.12.2018 року.

Судді апеляційного суду Одеської області: С.М. Сегеда

Л.А. Гірняк

Н.А. Кононенко