АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/1216/18Головуючий по 1 інстанції
Категорія : 19,23 Коцюбинської Ю.Д.
Доповідач в апеляційній інстанції
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 серпня 2018 року

м. Черкаси

Апеляційний суд Черкаської області у складі колегія суддів судової палати у цивільних справах: Гончар Н.І., Сіренко Ю.В., Ювшина В.І.

за участю секретаря: Матюха В.І.

учасники справи:

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси апеляційну скаргу фермерського господарства «Степ» на рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 10 травня 2018 року по справі за позовом фермерського господарства «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_5 про визнання недійсним договору встановлення емфівтезису, визнання укладеною додаткової угоди,

рішення ухвалено під головуванням судді Коцюбинської Ю.Д.

повний текст рішення складено 18.05.2018 року,

в с т а н о в и л а :

ФГ «Степ» звернулося до суду з позовом до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_5 про визнання недійсним договору встановлення емфівтезису, визнання укладеною додаткової угоди, мотивуючи свої вимоги тим, що 21 січня 2008 року між ФГ «Степ» і ОСОБА_5, укладено договір оренди землі загальною площею 4,4507 га. в адміністративних межах Жашківської міської ради.

Додатковою угодою від 1 серпня 2011 року встановлено строк дії договору до 31 грудня 2017 року.

09 квітня 2015 року іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» зареєстровано право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Пунктом 2.4. договору емфітевзису встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 1 січня 2018 року до 1 січня 2025 року.

Позивач вважає, що укладення договору про встановлення емфітевтичного права на земельну ділянку суперечить діючому договору оренди ділянки та є порушенням вимог Закону України «Про оренду землі», так як перешкоджає реалізувати їм своє переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк.

У зв'язку з чим просив суд визнати недійсним договір емфітевзису від 29 квітня 2015 року, укладеного між ОСОБА_5 та іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна». Визнати укладеною між ОСОБА_5 та ФГ «Степ» додаткову угоду.

Рішенням Жашківського районного суду Черкаської області від 10 травня 2018 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням представник ФГ «Степ» подав апеляційну скаргу, вважаючи, що рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 10 травня 2018 року прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права і просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт зазначає, що одночасне використання земельної ділянки різними суб'єктами на підставі різних цивільно-правових титулів не узгоджується з вимогами з цивільного та земельного законодавства.

Відповідно до п. п. 8 п. 1 розділу ХIII Перехідних положень ЦПК України в редакції Закону № 2147-VIII від 03.10.2017 року, ч. 6 ст. 147 та абз. 3 п. 3 розділу ХII Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про судоустрій та статус суддів» від 02.06.2016 року № 1402-VIII апеляційний суд Черкаської області діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Черкаського апеляційного суду в апеляційному окрузі.

Заслухавши сторони, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга підлягає до задоволення виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Статтею 263 ЦПК України передбачено, що законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції не відповідає зазначеним вимогам, оскільки не ґрунтується на повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в сукупності.

Відмовляючи в задоволенні позову фермерському господарству «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_5 про визнання недійсним договору встановлення емфівтезису та визнання укладеною додаткової угоди, суд першої інстанції виходив із того, що відсутні порушення вимог чинного законодавства при укладенні договору емфітевзису, а права позивача цим договором не порушені, так як земельна ділянка передавалась в користування іноземному підприємству «Агро-Вільд Україна» вже після закінчення договору оренди землі.

Проте колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з наступних підстав.

Встановлено, що 21 січня 2008 року між ФГ «Степ» і ОСОБА_5 було укладено договір оренди землі загальною площею 4,4507 га. в адміністративних межах Жашківської міської ради.

Пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що договір укладено на 10 років, початок дії договору 01 липня 2007 року, закінчення 01 липня 2017 року. Після закінчення строку договору орендар має право переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Додатковою угодою від 1 серпня 2011 року встановлено строк дії договору до 31 грудня 2017 року.

09 квітня 2015 року іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» зареєстровано право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Пунктом 2.4. договору емфітевзису встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 1 січня 2018 року до 1 січня 2025 року.

26.07.2017 року ФГ «Степ» направило відповідачці ОСОБА_5 лист-пропозицію щодо поновлення договору оренди від 21.01.2008 року.

01.08.2017 та 18.08.2017 року позивач отримав листи повідомлення від ОСОБА_5 про небажання поновлювати договір оренди без зазначення конкретних та чітких підстав.

Відповідно до поштового штемпеля від 02.10.2017 року позивач ще раз направив відповідачці повідомлення з пропозицією про поновлення договору оренди землі на новий строк із доданим проектом додаткової угоди.

З матеріалів справи вбачається, що предметом судового розгляду є визнання недійсним договору емфітезісу, оскільки земельна ділянка, яка є предметом договору емфітезісу, на момент звернення до суду 29.12.2017 року перебувала в оренді у позивача.

Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Разом з тим, земельна ділянка, яка є предметом спору, під час дії договору3 оренди землі була передана в користування відповідно до договору емфітезісу іншій особі, що є порушенням норм діючого законодавства, оскільки одна і таж земельна ділянка не може бути передана в оренду або в інший спосіб користування - одночасно.

Виходячи із приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» позивач має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, а оскільки спірна земельна ділянка , ще під час дії договору оренди землі передана в користування іншій особі відповідно до договору емфітевзису, то таким чином позивач не в змозі реалізувати своє законне право на продовження договору оренди землі виходячи із приписів частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Враховуючи підстави поданого позову та вищезазначені положення законодавства, суд апеляційної інстанції приходить до висновку про задоволення позову, оскільки ОСОБА_5 не мала права укладати 09 квітня 2015 року договір емфітевзису належної їй земельної ділянки з іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» із огляду на те, що вказана земельна ділянка перебувала в оренді у ФГ «Степ» до 31 грудня 2017 року.

Висновки суду першої інстанції про те, що договір емфітевзису між ОСОБА_5 та іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» не порушує права позивача, так як виконуватиметься з 01 січня 2018 року, тобто після закінчення строку дії договору оренди укладеного з ФГ «Степ», є помилковими, оскільки оспорюваний правочин позбавляє позивача права на пролонгацію договору оренди землі, що передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Аналіз приведених вище обставин та правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 4 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушеним у разі укладання договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Така позиція апеляційного суджу узгоджується з правою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 13.04.2016 року (справа № 6-2027 цс15).

Отже, висновки суду апеляційної інстанції про наявність передбачених підстав для визнання оспорюваного договору емфітевзису недійсним будуть відповідають обставинам справи, які колегією суддів установлені відповідно до вимог процесуального закону, а також узгоджуються з нормами матеріального права, які судом правильно застосовані.

Такі висновки суду апеляційної інстанції про недійсність оспорюваного договору емфітезісу також будуть відповідати правовій позиції Верховного Суду, зробленій ним в своїй постанові від 23 липня 2018 року по справі №390/1736/16-ц.

За таких обставин рішення суду першої інстанції підлягає до скасування, як ухвалене за невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи та ухвалення нової постанови, якою оспорюваний договір емфітевзису підлягає визнанню недійсним з підстав зазначених вище.

Також підлягають до задоволення позовні вимоги ФГ «Степ» про визнання укладеною додаткової угоди.

Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відповідні положення у вказаних частинах зазначеної статті дозволяють продовжувати орендні правовідносини лише при реалізації цього права до спливу договору оренди.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами (до такого висновку прийшов Верховний Суд України у справі №6-2540 цс16 від 23 листопада 2016 року.)

Обставини, встановлені колегією суддів у даній справі, свідчать, що позивачем було ініційовано механізм поновлення строку договору оренди, встановлений саме частинами 1 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», але відповідач ОСОБА_5 не обговорювала запропоновані позивачем умови договору оренди землі, так як більше чим за два роки, ще в 2015 році, уклала договір емфітевзису з іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна».

Сам факт укладання відповідачкою договору емфівтевзизу, в період дії основного договору оренди землі з ФГ «Степ», свідчить про небажання ОСОБА_5 узгоджувати з попереднім орендарем умови оренди або запропонувати свої умови оренди. Тим самим ОСОБА_5 позбавила позивача скористатись своїм переважним правом на продовження оренди земельної ділянки.

В матеріалах справи наявні докази, що ФГ «Степ» належно виконуючи умови та обов'язки договору оренди землі мало намір до закінчення строку договору скористатися переважним правом поновлення його на новий строк, про що орендар і повідомляв орендодавця письмово не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору.Тобто, з'ясування питання, з якої саме конкретно підстави (або непогодження з якими істотними умовами договору) відповідач відмовився від укладення договору оренди на новий строк, є визначальним для даної справи.

При відсутності спроби або конкретних дій сторін для досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору не можна вважати, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Вказане також узгоджується з позицією викладеною в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2018 року у справі №910/12017/17.

У зв'язку з зазначеними обставинами, колегія суддів приходить до висновку, що відмова у продовженні дії договору, без зазначення конкретних та чітких її підстав, порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» було порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною.

Таким чином, вимоги позивача стосовно відновлення його порушеного переважного права на продовження договору оренди земельної ділянки підлягають задоволенню.

Направлення пропозиції та додаткової угоди ОСОБА_5 02.10.2017 року, в перший робочий день жовтня 2017 року, менше чим за 90 днів до закінчення договору оренди на один день, не порушує права ОСОБА_5 та вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі», де передбачено направлення такого повідомлення не пізніше чим за місяць до закінчення строку договору. Строк договору закінчувався 31.12.2017 року.

Позивач у своїх вимогах просив визнати укладеною між ОСОБА_5 та ФГ. «Степ» додаткову угоду до договору оренди землі від 21 січня 2008 року, в якій чітко зазначені всі істотні умови договору оренди землі.

Але судом першої інстанції було зроблено невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, що призвели до неправильного вирішення спру по суті. За таких обставин апеляційна скарга підлягає до задоволення, а рішення суду першої інстанції підлягає до скасування та ухваленням нового рішення, яким позовні вимоги фермерського господарства «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_5 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання укладеною додаткової угоди підлягає до задоволення.

Частинами 1, 13 ст. 141, підпункт д пункту 4 частини 1 статті 382 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Так, апелянтом було подано апеляційну скаргу та сплачено судовий збір в розмірі 4800 грн. та 3200 за подачу позовної заяви, які при задоволенні апеляційної скарги підлягають до стягнення з відповідача ОСОБА_5 та іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» на користь ФГ. «Степ» в рівних розмірах. Понесення витрат на правничу допомогу не підтверджено відповідними бухгалтерським документами про сплату таких витрат.

Керуючись ст. ст. 35, 258, 374, 376, 381 - 382 ЦПК України, колегія суддів судової палати,

п о с т а н о в и л а :

Апеляційну скаргу фермерського господарства «Степ» на рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 10 травня 2018 року задовольнити, а рішення рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 10 травня 2018 року - скасувати.

Ухвалити нову постанову, якою позовні вимоги фермерського господарства «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_5 про визнання недійсним договору встановлення емфівтезису, визнання укладеною додаткової угоди, задовольнити.

Визнати недійсним договір емфітевзису від 29 квітня 2015 року, укладений між іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_5 на використання земельної ділянки площею 4,4507 га, розташованої в адміністративних межах Жашківської міської ради, кадастровий номер НОМЕР_1.

Визнати укладеною між ОСОБА_5 та фермерським господарством «Степ» додаткову угоду до договору оренди землі від 21.01.2008 року, зареєстрованого 17.02.2008 року за № 69 в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА про поновлення Договору оренди земельної ділянки від «21» січня 2008 року

м. Жашків, Жашківський р-н., Черкаська обл. « » 2017 року

Орендодавець: ОСОБА_5, з однієї сторони, та

Орендар: Фермерське господарство «Степ», з іншої сторони, надалі разом за тестом цього

Договору іменуються «Сторони», уклали цю Додаткову угоду (надалі «Додаткова угода») про поновлення Договору оренди земельної ділянки від «21 «січня 2008 року (надалі «Договір оренди землі») про таке:

1.Внести зміни до п.2 договору оренди, виклавши його у наступній редакції:

« В оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,45 га , у тому числі 4,45 га ріллі, що розташована в адміністративних межах Вільшанської сільської ради Черкаської області.

Кадастровий номер НОМЕР_1.

2.Внести зміни до п.5 договору оренди, виклавши його у наступній редакції:

«п.5. Нормативна грошова оцінка Земельної ділянки станом на дату укладення Договору становить 198560 гривень 21 коп. За домовленістю Сторін, для цілей цього Договору, Земельна ділянка має вартість, яка дорівнює зазначеній нормативній грошовій оцінці.»

3.Внести зміни до п.8 договору оренди, виклавши його у наступній редакції:

«п.8. Договір укладено строком на 7 ( сім ) років.

Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 (дев'яносто) календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.»

4.Внести зміни дог п. 9 договору оренди, виклавши його у наступній редакції:

« п.9. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі, що складає 10920 грн., 81 коп. та на дату підписання цього Договору складає 5,5 % від нормативної оцінки земельної ділянки, яка вказана в пункті 5 цього договору».

5.Внести зміни до п.39 договору оренди, виклавши його у наступній редакції:

« п. 39 Перехід права власності на орендовану Земельну ділянку до другої особи, а також інізація юридичної особи-Орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання Договору»

6. Всі інпгі умови Договору залишаються без змін.

7. Ця Додаткова угода набирає чинності з дати її підписання Сторонами та є невідємною частиною Договору оренди землі.

8. Ця Додаткова угода укладена у трьох автентичних примірниках, що мають одинакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, другий - в Орендаря, третій - в органі реєстрації прав.

9. Підписи Сторін

Орендодавець: Від Орендаря:

/ / / / О.М.Сторожук

Стягнути з іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_5 судові витрати по справі на користь ФГ «Степ» по 4000 гривень з кожного.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з часу її проголошення.

Ю.В.Сіренко

Судді: Н.І. Гончар

В.І.Ювшин