22-ц/775/454/2018(м)
Категорія 23 Головуючий у 1-й інстанції Музика О.М.
Суддя-доповідач Мироненко І.П.
П О С Т А Н О В А

І м е н е м У к р а ї н и

02 серпня 2018 року Апеляційний суд Донецької області у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Мироненко І.П.

суддів: Принцевської В.П., Ткаченко В.П.

розглянувши у порядку письмового провадження у місті Маріуполі апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ФПГ «Металпромресурс» на рішення Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області, ухваленого 13 березня 2018 року у місті Маріуполі, у справі за позовом ОСОБА_2 до фізичної особи - підприємця ОСОБА_3, третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «ФПГ «Металпромресурс» про розірвання договору оренди нежитлових приміщень, зобов'язання звільнити орендоване нежитлове приміщення, стягнення заборгованості із орендної плати, -

в с т а н о в и в:

У грудні 2017 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до ФОП ОСОБА_3 про стягнення заборгованості по орендній платі і зобов'язання звільнити орендоване нежитлове приміщення.

Свої вимоги позивач мотивував тим, що 01 січня 2017 року між ним та ФОП ОСОБА_3 було укладено договір оренди нежитлового приміщення (магазин) літ. А-3 за адресою: АДРЕСА_1, а саме: приміщення на третьому поверсі (без приміщення котельні), торгівельний зал площею 233,3 кв. м, кабінет площею 16,3 кв. м, коридор площею 2,9 кв. м, санвузол площею 3,5 кв. м, сходові клітини третього поверху площею 18,6 кв. м та 19 кв. м відповідно, загальною площею 293,6 кв. м., яке перебуває у його власності, на строк до 30 листопада 2020 року. На виконання умов п.3.2 договору між сторонами було підписано акт приймання-передачі майна в оренду. Починаючи з березня 2017 року відповідач припинив вносити орендну плату. 21 квітня 2017 року на адресу ФОП ОСОБА_3 направлена претензія про погашення заборгованості та попередження, в якому повідомлено про припинення договору оренди з 30 червня 2017 року і зобов'язання звільнити займане приміщення. 11 жовтня 2017 року на адресу відповідача направлена друга претензія про погашення заборгованості, яка також залишилась без відповіді.

З урахуванням уточнених позовних вимог, ОСОБА_2 просив розірвати договір оренди від 01 січня 2017 року на підставі ст.651 ЦК України у зв'язку з істотним порушенням договору відповідачем, яке полягає у невиконанні обов'язку щодо сплати орендної плати. У зв'язку із розірванням договору оренди та відсутністю у відповідача правових підстав для продовження користування орендованим приміщенням, просив зобов'язати останнього звільнити займане приміщення та стягнути заборгованість з орендної плати у розмірі 27 000 грн. за період березень - листопад 2017 року.

Рішенням Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 13 березня 2018 року позовні вимоги задоволено. Розірвано договір оренди нежитлових приміщень від 01 січня 2017 року, укладений між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_3 Зобов'язано ФОП ОСОБА_3 звільнити орендоване нежитлове приміщення (магазин) літ. А-3 за адресою: АДРЕСА_1, а саме: приміщення на третьому поверсі (без приміщення котельні), торгівельний зал площею 233,3 кв. м, кабінет площею 16,3 кв. м, коридор площею 2,9 кв. м, санвузол площею 3,5 кв. м, сходові клітини третього поверху площею 18,6 кв. м та 19 кв. м відповідно, загальною площею 293,6 кв. м. Стягнуто з ФОП ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 заборгованість з орендної плати у розмірі 27 000 грн. за період березень-листопад 2017 року. Стягнуто з ФОП ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 витрати зі сплати судового збору у розмірі 1 984,80 грн.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що в результаті порушення відповідачем умов договору оренди, такий договір підлягає розірванню з усуненням перешкод в користуванні нежитловим приміщенням, відповідно до ст.ст. 651, 785 ЦК України, а до стягнення підлягає несплачена відповідачем сума орендної плати.

В апеляційній скарзі ТОВ «ФПГ «Металпромресурс», посилаючись на неповне з'ясування та невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального і процесуального права, просить скасувати оскаржуване рішення суду та прийняти нове, яким у задоволені позовних вимог відмовити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд дійшов помилкового висновку про те, що спірний договір оренди нежитлового приміщення набирає чинності з моменту його підписання, оскільки залишив поза увагою, що договір оренди нежитлових приміщень, укладений між сторонами на строк понад три роки, нотаріально не посвідчений та його державна реєстрація не проводилась. Недотримання вимог ст.ст. 793, 794 ЦК України та ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» свідчить про те, що даний договір не є укладеним та такий, що не створює прав та обов'язків між сторонами.

ТОВ «ФПГ «Металпромресурс» є іпотекодержателем спірного приміщення, заборгованість з орендної плати за користування яким просить стягнути ОСОБА_2 та стягувачом за виконавчим провадженням № 53243894 і товариство ніякої згоди на укладання ОСОБА_2 договору оренди приміщення, яке є предметом іпотеки, не надавало.

03 квітня 2017 року в рамках виконавчого провадження № 53243894 про стягнення боргу за кредитним договором з ОСОБА_2 на користь товариства виконавчою службою винесено постанову про опис та арешт майна боржника: нежитлового приміщення загальною площею 909,00 кв.м. по АДРЕСА_1. Даною постановою для власника приміщення встановлені обмеження у праві володіння, користування, розпорядження майном, а саме: заборонено відчуження, пошкодження, передання третім особам. Приміщення передано на відповідальне зберігання директору стягувача ТОВ «ФПГ «Металпромресурс». Таким чином, позивач в силу вимог закону був позбавлений права здавати в оренду арештоване приміщення.

До того ж, з 03 квітня 2017 року відповідач, після проведення державним виконавцем процесуальних дій щодо опису та арешту майна, у спірному нежитловому приміщенні не знаходиться, тому висновок суду про зобов'язання його звільнити відповідачем є необґрунтованими.

Порушення процесуального права полягає також у тому, що суд безпідставно залучив ТОВ «ФПГ «Металпромресурс» у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог, на стороні позивача, оскільки їх інтереси не співпадають. Даний спір не є малозначним, а тому суд безпідставно розглянув справу у порядку спрощеного провадження.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_2 - ОСОБА_4 зазначає, що оскаржуване рішення прийнято у відповідності до норм матеріального та процесуального права, висновки суду відповідають встановленим у справі обставинам.

Ставить на увагу, що ТОВ «ФПГ «Металпромресурс» будучи обізнаним про розгляд даної справи у спрощеному порядку, не скористалось своїм процесуальним правом і не надало суду письмових пояснень відносно заявлених позовних вимог. Апелянтом не надано доказів того, що оскаржуване рішення суду зачіпає права та майнові інтереси товариства, а йдеться про порушення прав ФОП ОСОБА_3 Про відступлення права вимоги та заміну у виконавчому провадженні стягувача ОСОБА_2 стало відомо лише у квітні 2017 року, тобто вже після укладення договору оренди. Про звільнення відповідачем орендованого приміщення акт прийому-передачі, як це передбачено умовами договору, не укладався. Просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду без змін.

Відповідно до ч.3 Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 02 червня 2016 року №1402-УІІІ «Про судоустрій і статус суддів» апеляційні суди, утворені до набрання чинності цим Законом, продовжують здійснювати свої повноваження до утворення апеляційних судів у відповідних апеляційних округах.

Згідно п.8, п.9 ч.1 Розділу ХІІІ «Перехідні положення» Цивільно-процесуального кодексу України, в редакції Закону від 03 жовтня 2017 року №2147-УІІІ, до утворення апеляційних суддів в апеляційних округах їхні повноваження здійснюють апеляційні суди, у межах територіальної юрисдикції яких перебуває місцевий суд, який ухвалив судове рішення, що оскаржується.

Справи у судах першої і апеляційної інстанцій, провадження у яких відкрито до набрання чинності цією редакцією Кодексу, розглядаються за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду Апеляційним судом Донецької області, у межах територіальної юрисдикції якого перебуває місцевий суд, що ухвалив рішення, в порядку, передбаченому Цивільно-процесуальним кодексом України в редакції Закону від 03 жовтня 2017 року №2147-УІІІ.

Відповідно до положень ч.1 ст.369 ЦПК України апеляційна скарга на рішення суду з ціною позову менше ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, крім тих, які не підлягають розгляду в порядку спрощеного провадження (ч.4 ст.274 ЦПК України), розглядається судом апеляційної інстанції у письмовому провадженні без повідомлення учасників справи.

Заслухавши суддю доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши відповідно до ст.367 ЦПК України наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги з таких підстав.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам рішення суду не відповідає.

З матеріалів справи вбачається, що 01 січня 2017 року між ОСОБА_2 (орендодавець) та ФОП ОСОБА_3 (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення (магазин) літ. А-3 за адресою: АДРЕСА_1, а саме: приміщення на третьому поверсі (без приміщення котельні), торгівельний зал площею 233,3 кв. м, кабінет площею 16,3 кв. м, коридор площею 2,9 кв. м, санвузол площею 3,5 кв. м, сходові клітини третього поверху площею 18,6 кв. м та 19 кв.м відповідно, загальною площею 293,6 кв. м., на строк до 30 листопада 2020 року. На підставі акту прийому-передачі від 01 січня 2017 року нежитлове приміщення передано у фактичне використання ФОП ОСОБА_3 З цього часу останній мав сплачувати орендну плату у розмірі 3000 грн. щомісяця авансовим платежем до 20-го числа поточного місяця (а.с. 7-8,9).

Відповідно до ст.6 ЦК України сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

Згідно з ч.1 ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За змістом ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Так, положеннями ст.ст. 793, 794 ЦК України передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

При цьому, право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно з ч.1 ст.210 та ч.3 ст.640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

За змістом ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст.203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У п.4 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз'яснено, що відповідно до ст.215 ЦК України судам необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом (ч.1 ст. 219, ч.1 ст. 220, ч.1 ст. 224 ЦК України тощо), та оспорювані - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (ч.2 ст. 222, ч.2 ст. 223, ч.1 ст. 225 ЦК України тощо).

Згідно з ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Такий же правовий висновок висловлено у п.п. 8, 13 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними».

Договір оренди нежилого приміщення від 01 січня 2017 року, предметом якого є нежитлове приміщення (магазин) літ.А-3 загальною площею 293,6 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1, укладений між позивачем ОСОБА_2 та відповідачем ФОП ОСОБА_3 строком на 3 роки 11 місяців з моменту прийняття об'єкту, що орендується, за актом прийому-передачі, не містить посвідчувального напису нотаріуса про його нотаріальне посвідчення.

З огляду на викладене та враховуючи, що договір оренди нежитлового приміщення був укладений більше ніж на три роки, але не був нотаріально посвідчений та не відбулася державна реєстрація цього правочину, такий договір, виходячи із приписів ст.ст. 793, 794 ЦК України, не є укладеним (вчиненим).

За фактом неукладеності договору у сторін не виникає жодних цивільних прав та обов'язків, в тому числі щодо можливості його розірвання та стягнення заборгованості.

Відповідно до ст. ст. 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності правочину може бути заявлена як однією із сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Щодо порушення законних прав та майнових інтересів ТОВ «ФПГ «Металпромресурс» колегія суддів зазначає наступне.

04 серпня 2006 року між ЗАТ «Донгорбанк», правонаступником якого є ПАТ «ПУМБ», та ОСОБА_2 було укладено кредитний договір №39, відповідно до умов якого ОСОБА_2 було надано кредит у сумі 1 200 000 доларів США, які останній зобов'язався повернути, сплативши проценти за користування кредитом, в строк до 30 липня 2021 року.

Виконання кредитного договору було забезпечено іпотекою нежилого приміщення, розташованого у АДРЕСА_1, літ.А-3, загальною площею 909,0 кв.м.

У зв'язку з неналежним виконанням ОСОБА_2 зобов'язань за кредитним договором, відповідно до рішення Жовтневого районного суду міста Маріуполя від 26 лютого 2016 року з ОСОБА_2 на користь ПАТ «ПУМБ» стягнуто заборгованість за кредитним договором у розмірі 604 839, 35 доларів США.

Відповідно до договору про відступлення права вимоги від 18 листопада 2016 року №39/2016, укладеного між ПАТ «ПУМБ» та ТОВ «ФК «Алькор Інвест» до фінансової компанії перейшло право вимоги, що належало ПАТ «ПУМБ» на підставі кредитного договору №39 від 04 серпня 2006 року та іпотечного договору №39/1 від 04 серпня 206 року.

18 листопада 2016 року між ТОВ «ФК «Алькор Інвест» та ТОВ «ФПГ Металпромресурс» було укладено договір про відступлення права вимоги №39/2016/1. Відповідно до умов якого до нового кредитора перейшли всі права первісного кредитора - ТОВ «ФК «Алькор Інвест» у зобов'язаннях, що виникли із кредитного договору та договору іпотеки в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, в тому числі, але не обмежуючись, право на отримання основної суми кредиту, процентів за користування кредитом, пені та штрафних санкцій відповідно до кредитного договору (п.2.2 договору).

Тобто, на час укладення договору оренди (01 січня 2017 року), ТОВ «ФПГ «Металпромресурс» був іпотекодержателем спірного нежитлового приміщення, заборгованість з орендної плати за користування яким просить стягнути ОСОБА_2

Вказані обставини підтверджуються інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 29 березня 2018 року. Згідно якого, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Немм О.В., 18 листопада 2016 року о 15:04:34 за № 32432851 було проведено державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відомості про суб'єктів: іпотекодавець - ОСОБА_2, іпотекодержатель - ТОВ «ФПГ «Металпромресурс» (а.с. 78-80).

Згідно п.3.1 договору іпотеки №39/1 від 04 серпня 2006 року іпотеко держатель має право, зокрема, дати згоду іпотекодавцю (ОСОБА_2Є.) на зведення, знищення або проведення капітального ремонту предмету іпотеки (нежитлової будівлі літ.А-3, загальною площею 909 кв.м, яка знаходиться за адресою: місто Маріуполь, вул. Енгельса, 28), відчуження предмету іпотеки, передання предмета іпотеки у спільну діяльність, лізінг, оренду, користування.

Пунктом 3.2 цього договору встановлено, що іпотекодавець має право виключно на підставі письмової згоди іпотекодержателя зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку, відчужувати предмет іпотеки, передавати його у спільну діяльність, лізінг, оренду, користування тощо.

Аналогічні положення закріплено у ст.9 Закону України «Про іпотеку», згідно якої іпотекодавець має право володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. Зокрема встановлено, що іпотекодавець має право передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізінг, оренду, користування виключно на підставі згоди іпотекодержателя.

ТОВ «ФПГ «Металпромресурс», як іпотекодержатель, не надавав згоду ОСОБА_2 (іпотекодавцю) на укладення договору оренди нежитлового приміщення, яке є предметом іпотеки.

При цьому колегія суддів не приймає до уваги посилання сторони позивача на те, що про заміну кредитора ТОВ «ФГП «Металпромресурс» йому стало відомо вже після укладення договору оренди, оскільки матеріали справи не містять даних про те, що така згода надавалась попереднім іпотекодержателем і на наявність таких обставин у відзиві на апеляційну скаргу не посилалась.

Ухвалою Жовтневого районного суду міста Маріуполя від 10 лютого 2017 року замінено стягувача у виконавчому провадженні з виконання виконавчих листів по справі за позовом ПАТ «ПУМБ» до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за кредитним договором від 04 серпня 2006 року в сумі 604 839,35 доларів США, з ПАТ «ПУМБ» на правонаступника ТОВ «ФПГ «Металпромресурс».

06 березня 2017 року державним виконавцем ВПВР Управління державної виконавчої служби ГУЮ у Донецькій області прийнято постанову про заміну сторони виконавчого провадження №53243894 та замінено стягувача з ПАТ «ПУМБ» на ТОВ «ФПГ «Металпромресурс».

03 квітня 2017 року в рамках виконавчого провадження №53243894 про стягнення боргу за кредитним договором з ОСОБА_2 на користь ТОВ «ФПГ «Металпромресурс», прийнято постанову про опис та арешт майна боржника, а саме: нежитлового приміщення загальною площею 909 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1. Власнику приміщення ОСОБА_2 встановлено обмеження права користування ним: не відчужувати, не пошкоджувати, не передавати третім особам. Приміщення передано на відповідальне зберігання стягувачу ТОВ «ФПГ «Металпромресурс».

Будь-яких доказів на підтвердження того, що з 03 квітня 2017 року відповідач ОСОБА_3 продовжував користуватись арештованим нежитловим приміщенням, про зобов'язання звільнення якого просив позивач, суду надано не було.

Згідно п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково та ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Судове рішення не відповідає вимогам ст.263 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, зазначені вище порушення призвели до неправильного вирішення спору, що в силу ст.376 ЦПК України є підставою для скасування судового рішення і ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог. У зв'язку з цим апеляційна скарга представника третьої особи підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ФПГ «Металпромресурс» задовольнити.

Рішення Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області, ухваленого 13 березня 2018 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_2 про розірвання договору оренди нежитлових приміщень, зобов'язання звільнити орендоване нежитлове приміщення, стягнення заборгованості із орендної плати, відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених ст.389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повне судове рішення складено 02 серпня 2018 року.

Головуючий І.П. Мироненко

Судді: В.П. Принцевська

Т.Б. Ткаченко