АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/1330/18Головуючий по 1 інстанції
Категорія: 19,23 Шимчик Р.В. Доповідач в апеляційній інстанції Храпко В.Д.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 жовтня 2018 року м. Черкаси

Апеляційний суд Черкаської області в складі колегії суддів:

Храпка В.Д.,

Бондаренка С.І., Новікова О.М.

за участю секретаря

Чуйко А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу фермерського господарства «Степ» на рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 29 травня 2018 року, постановленого під головуванням судді Шимчика Р.В., у справі за позовом фермерського господарства «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_6 про визнання недійсним договору встановлення емфівтезису, визнання укладеною додаткової угоди, -

в с т а н о в и в :

В січні 2018 року позивач ФГ «Степ» звернувся до суду із позовом до ІП «Агро-Вільд», ОСОБА_6 про визнання недійсним договору встановлення емфівтезису, визнання укладеною додаткової угоди. При цьому зазначив, що за умовами договору оренди землі від 21.01.2008 року, укладеного між ОСОБА_6 та ФГ «Степ», господарству надано у користування строком на 5 років земельну ділянку площею 4,8914 га, розташовану в адміністративних межах Жашківської міської ради за межами населеного пункту, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_1

Вказаний договір зареєстровано у Жашківському районному відділу Черкаської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №59 від 17.02.2008 року.

Додатковою угодою від 01.08.2011 року договір поновлено та встановлено строк його дії до 31.12.2017 року, яка також зареєстрована у відділі Держкомзему у Жашківському районі.

24 квітня 2015 року ІП «Агро-Вільд Україна» зареєстровано право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Відповідно умов договору встановлення емфітевзису від 24.04.2015 року ОСОБА_6 передала ІП «Агро-Вільд Україна» право володіння та право цільового користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Пунктом 2.4. договору емфітевзису встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 1 січня 2018 року до 1 січня 2024 року.

Позивач вважає, що укладення договору про встановлення емфітевтичного права на земельну ділянку суперечить діючому договору оренди ділянки та є порушенням вимог Закону України «Про оренду землі», так як перешкоджає реалізувати їм своє переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк.

З таких підстав ФГ «Степ» просило суд визнати недійсним договір емфітевзису від 24 квітня 2015 року, укладений між ОСОБА_6 та ІП «Агро-Вільд Україна» № 774 та визнати укладеною між ОСОБА_6 та ФГ «Степ» додаткову угоду від 21 січня 2008 року.

Рішенням Жашківського районного суду Черкаської області від 29 травня 2018 року у задоволенні позову відмовлено у повному обсязі.

Сплачений судовий збір залишено за позивачем ФГ «Степ».

Стягнуто з ФГ «Степ» на користь ІП «Агро-Вільд Україна» понесені судові витрати у розмірі 7 000 грн.

В апеляційній скарзі ФГ «Степ» просить рішення суду скасувати як необґрунтоване, висновки суду не відповідають обставинам справи та постановлене з порушенням норм матеріального та процесуального права, а по справі постановити нове рішення , яким позовні вимоги ФГ «Степ» задовольнити повністю.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт вказує, що при ухвалені рішення судом першої інстанції зроблено висновок стосовно недотримання ФГ «Степ» вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в частині вчасного повідомлення власника земельної ділянки про бажання пролонгувати дію договору і є таким, що не відповідає дійсності. Так, ФГ «Степ» направив ОСОБА_6 проект додаткової угоди, що була додатком до листа-повідомлення про намір реалізувати переважне право, проте власником земельної ділянки протягом місяця не надавалась відповідь. Тобто суд безпідставно не вважає порушеним переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк в силу нетотожності правових титулів використання землі на підставі договорів оренди та емфітевзису.

Також не відповідає вимогам матеріального права позиція суду першої інстанції щодо можливості самостійного врегулювання сторонами договору встановлення емфітевзису питання застосування до відносин набуття речових прав на земельну ділянку відкладального строку, поскільки нормами ЦК України не передбачено можливості застосування інституту відкладального строку дії угоди в договорі емфітевзису.

Відзив на апеляційну скаргу на адресу апеляційного суду не надходив.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, судова колегія проходить до висновку про задоволення апеляційної скарги по наступних підставах.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і дотримання норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеного цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повного і всебічного з'ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були дослідженні в судовому засіданні.

Проте таким вимогам закону рішення не відповідає.

Постановляючи рішення про відмову в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що відсутні порушення вимог чинного законодавства при укладенні договору емфітевзису, а права позивача цим договором не порушені, так як земельна ділянка передавалась в користування іноземному підприємству «Агро-Вільд Україна» вже після закінчення договору оренди землі.

Але такі висновки суду не відповідають нормам матеріального і процесуального права.

Судом встановлено, що 21 січня 2008 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_6 укладено договір оренди землі № 73. Предметом договору є строкове платне користування земельною ділянкою 4.8914 га, розташовану в адмінмежах Жашківської міської ради за межами населеного пункту, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Договір оренди зареєстрований у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії центру ДЗК, що підтверджується записом у Державному реєстрі земель від 17.02.2008 року за № 59.

Пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що договір укладено на 5 років, початок дії договору 21 січня 2008 року, закінчення 21 січня 2013 року. Після закінчення строку договору орендар має право переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

01 серпня 2011 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_6 укладено додаткову угоду про поновлення договору оренди землі в адмінмежах Жашківської міської ради, яка також зареєстрована у відділі Держкомзему у Жашківському районі та в якій відсутній кадастровий номер земельної ділянки, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 23 577 грн. 00 коп.

Додатковою угодою від 01 серпня 2011 року встановлено строк дії договору до 31 грудня 2017 року.

24 квітня 2015 року іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» зареєстровано право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Пунктом 2.4. договору емфітевзису встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 01 січня 2018 року до 01 січня 2024 року.

26.07.2017 року ФГ «Степ» на адресу ОСОБА_6 направило лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди від 21.01.2008 року .

01.08.2017 року ФГ «Степ» отримало заяву від ОСОБА_6 про відмову у поновленні договору оренди землі без зазначення конкретних та чітких підстав .

Відповідно до поштового штемпеля від 02.10.2017 року позивач ще раз направив ОСОБА_6 повідомлення з пропозицією про поновлення договору оренди землі на новий строк із доданим проектом додаткової угоди . Додатком до вказаного листа зазначено проект додаткової угоди на 1 арк.

Звертаючись із позовом ФГ «Степ» зазначило, що договір встановлення емфітезісу який є предметом розгляду є недійсним, оскільки земельна ділянка, яка є предметом договору емфітезісу, на момент звернення до суду 29.12.2017 року перебувала в оренді у позивача.

Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Як вбачається із матеріалів справи та наданих позивачем доказів, земельна ділянка, яка є предметом спору, під час дії договору оренди землі була передана в користування відповідно до договору емфітезісу іншій особі, що є порушенням норм діючого законодавства, оскільки одна і таж земельна ділянка не може бути передана в оренду або в інший спосіб користування - одночасно.

Виходячи із приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» позивач має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, а оскільки спірна земельна ділянка , ще під час дії договору оренди землі передана в користування іншій особі відповідно до договору емфітевзису, то таким чином позивач не в змозі реалізувати своє законне право на продовження договору оренди землі виходячи із приписів частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Враховуючи підстави поданого позову та вищенаведені положення законодавства, колегія суддів, приходить до висновку про задоволення позову, оскільки ОСОБА_6 не мала права укладати 24 квітня 2015 року договір емфітевзису належної їй земельної ділянки з іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» із огляду на те, що вказана земельна ділянка перебувала в оренді у ФГ «Степ» до 31 грудня 2017 року.

Посилання суду першої інстанції в рішенні на те, що договір емфітевзису між ОСОБА_6 та іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» не порушує права позивача, так як виконуватиметься з 01 січня 2018 року, тобто після закінчення строку дії договору оренди укладеного з ФГ «Степ», є помилковими, поскільки оспорюваний правочин позбавляє позивача права на пролонгацію договору оренди землі, що передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі», а також умовами укладеного з ОСОБА_6 договору оренди землі від 21.01.2008 року.

Аналіз приведених вище обставин та правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 4 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушеним у разі укладання договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Така позиція апеляційного суду узгоджується з правою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 13.04.2016 року (справа № 6-2027 цс15).

Отже, висновки суду апеляційної інстанції про наявність передбачених підстав для визнання оспорюваного договору емфітевзису недійсним будуть відповідають обставинам справи, які колегією суддів установлені відповідно до вимог процесуального закону, а також узгоджуються з нормами матеріального права, які судом правильно застосовані.

Такі висновки суду апеляційної інстанції про недійсність оспорюваного договору емфітезісу також будуть відповідати правовій позиції Верховного Суду, зробленій ним в своїй постанові від 23 липня 2018 року по справі №390/1736/16-ц.

За таких обставин рішення суду першої інстанції підлягає до скасування, як ухвалене за невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи та ухвалення нової постанови, якою оспорюваний договір емфітевзису підлягає визнанню недійсним з підстав зазначених вище.

Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відповідні положення у вказаних частинах зазначеної статті дозволяють продовжувати орендні правовідносини лише при реалізації цього права до спливу договору оренди.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами (до такого висновку прийшов Верховний Суд України у справі №6-2540 цс16 від 23 листопада 2016 року.)

Обставини, встановлені колегією суддів у даній справі, свідчать, що позивачем було ініційовано механізм поновлення строку договору оренди, встановлений саме частинами 1 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», проте ОСОБА_6 не обговорювала запропоновані позивачем умови договору оренди землі, так як більше чим за два роки, ще в 2015 році, уклала договір емфітевзису з іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна».

Сам факт укладення ОСОБА_6 договору емфітевзису, в період дії основного договору оренди землі з ФГ «Степ» , свідчить про небажання ОСОБА_6 узгоджувати з попереднім орендарем умови оренди або запропонувати свої умови оренди. Тим самим позбавив ФГ «Степ» скористатись своїм переважним правом на продовження оренди земельної ділянки.

В матеріалах справи наявні докази, що ФГ «Степ» належно виконуючи умови та обов'язки договору оренди землі мало намір після закінчення строку договору скористатися переважним правом поновлення його на новий строк, про що орендар і повідомляв орендодавця письмово не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору.

При відсутності спроби або конкретних дій сторін для досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору не можна вважати, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Наведене також узгоджується з позицією викладеною в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17.

У зв'язку з зазначеними обставинами, колегія суддів приходить до висновку, що відмова у продовженні дії договору, без зазначення конкретних та чітких її підстав, порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» і така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною.

Тому вимоги позивача щодо відновлення його порушеного переважного права на продовження договору оренди земельної ділянки підлягають до задоволення.

Направлення ОСОБА_6 пропозиції та додаткової угоди 02 жовтня 2017 року, в перший робочий день жовтня 2017 року, становить 90 днів до закінчення договору оренди, а тому не порушує права ОСОБА_6 та вимоги ст. 33 Закону України «Про оренду землі», якою передбачено направлення такого повідомлення не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору. Строк договору закінчувався 31 грудня 2017 року.

В матеріалах справи містяться докази, що ОСОБА_6 отримала пропозицію та додаткову угоду до договору оренди землі.

Позивач у своїх вимогах просив визнати укладеною між ОСОБА_6 та ФГ «Степ» додаткову угоду до договору оренди землі від 21 січня 2008 року , в якій чітко зазначені всі істотні умови договору оренди землі.

Колегія суддів вважає, що висновки суду першої інстанції , викладені в оскаржуваному рішенні суду не відповідають обставинам справи, що призвело до неправильного вирішення спору по суті. За таких обставин відповідно до положень ст. 376 ЦПК України апеляційна скарга підлягає до задоволення, а рішення суду першої інстанції підлягає до скасування з прийняттям у справі нової постанови про задоволення позовних вимог ФГ «Степ».

Що стосується судових витрат, то апеляційний суд приходить до наступного.

Частинами 1, 13 ст. 141, підпункт д пункту 4 частини 1 статті 382 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Частиною 2 ст. 137 ЦПК України встановлено, що за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Так, апелянтом було подано апеляційну скаргу та сплачено судовий збір в розмірі 4800 грн. та 3200 за подачу позовної заяви і 2000 грн. витрати, що були понесені ФГ «Степ» на професійну правничу допомогу, а разом 10 000 грн., які при задоволенні апеляційної скарги підлягають до стягнення з відповідачів ОСОБА_6 та іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» на користь ФГ «Степ» в рівних розмірах.

Враховуючи наведене, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції підлягає до скасування та ухвалення нового про задоволення позовних вимог ФГ «Степ» в повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 382-384 ЦПК України, судова колегія, -

п о с т а н о в и л а:

Апеляційну скаргу фермерського господарства «Степ» задоволити.

Рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 29 травня 2018 року скасувати.

Визнати недійсним договір емфітевзису від 24 квітня 2015 року, укладений між іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_6 предметом якого є земельна ділянка кадастровий номер НОМЕР_1

Визнати укладеною між ОСОБА_6 та фермерським господарством «Степ» додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року в редакції, викладеній в прохальній частині позову, що є невід'ємною складовою даного судового рішення.

Стягнути з іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_6 на користь фермерського господарства «Степ» по 5 000 грн. з кожного судові витрати .

Постанова апеляційного суду вступає в законну силу з часу прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 30 днів.

Судді:

Повний текст постанови виготовлено 08.10.2018 року