ЧУГУЇВСЬКИЙ МІСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 636/900/18
Провадження № 2/636/886/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

24 липня 2018 року Чугуївський міський суд Харківської області

у складі: головуючого судді - Гуменного З.І.,

за участю секретаря судового засідання - Шикової К.Р.,

представників позивача: ОСОБА_1, ОСОБА_2,

представника відповідача - Куриленка В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Чугуєві цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_4 до СК «Вітязь» в особі голови ОСОБА_5 про розірвання договору оренди земельної ділянки, -

в с т а н о в и в:

ОСОБА_4 звернувся до суду з даним позовом, в якому просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки № НОМЕР_2, площею 3,8821 га, кадастровий номер НОМЕР_1, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Коробочкинської сільської ради Чугуївського району Харківської області, укладеного 03.01.2008 та зареєстрованого 27.02.2017 у Державному реєстрі речових прав за № НОМЕР_3.

В обґрунтування позову ОСОБА_4 посилається на те, що у 2008 році він передав в оренду СК «Вітязь» строком на 15 років з щорічною виплатою орендної плати у формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі: земельну ділянку площею 3,8821 га, кадастровий номер НОМЕР_1, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Коробочкинської сільської ради Чугуївського району Харківської області. На даний час, його як власника не влаштовує обумовлений розмір орендної плати. Позивач вважає, що орендна плата має становити не менше 11% від нормативної грошової оцінки землі, з урахуванням добутку коефіцієнтів індексації за попередні роки. У зв'язку з цим, на початку листопада 2017 року, позивач звернувся до відповідача з письмовою вимогою про збільшення розміру орендної плати з 3% на 11%, шляхом оформлення додаткових угод про внесення змін до п. 9 договору оренди земельної ділянки № НОМЕР_2, укладеного 03.01.2008 між позивачем та СК «Вітязь» в особі ОСОБА_5 До вимоги було додано 3 примірники Додаткових угод. Однак, згідно з відповіддю, наданою СК «Вітязь» 29.11.2017, у збільшенні орендної плати до 11 % від нормативної грошової оцінки землі, з урахуванням добутку коефіцієнтів індексації за попередні роки, позивачу відмовлено. З огляду на те, що сторони не дійшли згоди стосовно змін істотних умов договору оренди земельної ділянки в частині збільшення розміру орендної плати, позивач просить розірвати достроково договір оренди земельної ділянки, укладений між ним та СК «Вітязь», з підстав невиконання умов договору, а саме: орендна плата за користування належною позивачу земельною ділянкою повинна сплачуватися відповідачем щорічно протягом дії договору, не пізніше як у термін до 31 грудня, до цього часу частина орендної плати за 2017 рік відповідачем не виплачена; позивач не має можливості отримати документально підтверджену інформацію щодо розміру, методу нарахування та виплати йому орендної плати з урахуванням щорічної індексації; передавши фактично в оренду земельну ділянку у 2008 році, відповідач зареєстрував її лише у 2017 році, про що не повідомив власника; в договорі оренди землі не міститься конкретної дати закінчення терміну дії договору; акт приймання-передачі вищезазначеної земельної ділянки датований 06.05.2009, хоча, самого факту передачі земельної ділянки на місцевості не відбулося, позивач не має відомостей про її місцезнаходження та стан; відповідач не конкретизував умови використання земельної ділянки, у зв'язку з чим, у позивача є сумніви щодо розумного і належного цільового її використання, оскільки, в договорі не зазначено, які саме насадження чи посіви будуть здійснюватися на земельній ділянці, їх тривалість, не зазначені заходи, спрямовані на покращення стану землі, що дає можливість ефективного її використання, тому, після закінчення терміну дії договору оренди, задля відновлення родючості землі, позивачу необхідно буде вкладати немалі кошти, які він не зможе накопичити з таким розміром орендної плати, яку на даний час виплачує орендар; відповідач не надав позивачу проект землеустрою щодо забезпечення еколого-економічного обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, як того вимагає чинне законодавство, такий проект і досі не розроблений та відсутній у орендаря.

Не визнаючи заявлені позовні вимоги, головою СК «Вітязь» ОСОБА_6 подано до суду відзив, в якому викладені заперечення проти позову, обґрунтовані тим, що договір оренди з позивачем абсолютно законний, є діючим, і тому має виконуватись сторонами з огляду на те, що між СК «Вітязь» та позивачем 03.01.2008 укладений договір оренди земельної ділянки строком на 15 років. Договір був підданий державній реєстрації, і з дати держреєстрації набув чинності. Термін дії договору починає спливати з дати державної реєстрації. Додатками до договору є: схема розташування земельної ділянки, кадастровий план ділянки, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі земельної ділянки до договору оренди. В договорі оренди були визначені всі істотні умови договору. В додатку до договору (акт визначення меж земельної ділянки в натурі) було підтверджено сторонами, що земельна ділянка визначена в натурі на підставі проекту організації території земельних часток (паїв), виділених із земель колективної власності реформованого СГК «Вітязь» на території Коробочкинської сільради. Як і сам спірний договір, так і всі додатки до договору, у тому числі, акт приймання-передачі земельної ділянки, мають власний підпис позивача, що свідчить про його добровільне волевиявлення при укладенні договору оренди на виконання досягнутих істотних умов договору. Відповідач звертає увагу на те, що зміна істотних умов договору, до яких відноситься розмір орендної плати, може відбутися виключно при взаємній згоді сторін, крім того, такого рівня орендної плати на землю (11% НГО) на цей час не склалось, ані в Чугуївському районі, ані в Харківській області. Щодо стверджень позивача про порушення СК «Вітязь» умов договору, відповідач зазначає: орендар не порушував умови сплати орендної плати, орендна плата фактично сплачується навіть у більшому розмірі, ніж передбачено договором, а саме - 7% від нормативної грошової оцінки (індексація орендної плати проводиться щорічно, на підставі даних органу земельних ресурсів про нормативну грошову оцінку станом на 1 січня кожен рік), тобто, у даному випадку 7 725,83 грн., замість 3 219,09 грн. В суборенду спірна ділянка не передавалася. Крім того, законодавство не встановлює імперативного обов'язку зазначати в договорі оренди землі сільськогосподарського призначення, які саме культури має вирощувати орендар. Встановлено лише обов'язок використовувати орендовану ділянку за цільовим призначенням, а вид культур, які вирощується, має бути сільськогосподарським, який змінюється кожен рік у відповідності до внутрішнього плану сівозмін орендаря. Сам проект землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозмін, про який згадує позивач, не є обов'язковим додатком до договору оренди і такий проект не відноситься до істотних умов договору, і відповідач не повинен надавати копії цієї документації орендодавцю. Більш того, така документація (проект) є внутрішньогосподарським документом, що містить комерційну таємницю, та призначений для якнайефективнішого використання сільськогосподарських земель, що є в користуванні підприємства, і його розголошення може привести підприємство до комерційних збитків. Численними перевірками підприємства не встановлено за весь час його існування фактів порушення правил сівозмін чи використання будь-яких земель не за цільовим призначенням. На підставі викладеного, відповідач стверджує, що жодних порушень при виконанні договору оренди з позивачем з боку підприємства не виявлено, і тому, позивачу потрібно очікувати закінчення дії договору.

Представники позивача: ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в судовому засіданні підтримали заявлені позовні вимоги, просили суд задовольнити їх у повному обсязі, посилаючись на обставини і факти, викладені у позові.

Представник відповідача - Куриленко В.В. проти задоволення позову заперечував, обґрунтовуючи це відсутністю правових підстав, про що зазначено у відзиві.

Вислухавши думку сторін, оцінивши письмові докази, що містяться в матеріалах справи, суд приходить до наступних висновків.

Судом встановлено, що позивачеві на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 3,8821 га, кадастровий номер НОМЕР_1, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Коробочкинської сільської ради Чугуївського району Харківської області, що підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю серії НОМЕР_5, виданим 27.05.2002 Коробочкинською сільською радою Харківської області на підставі розпорядження Чугуївської районної державної адміністрації Харківської області від 04.04.2002 № 78, зареєстрованим в Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 11578 (а.с. 17). Право власності за землю зареєстроване у ДРРП 27.02.2017 за № НОМЕР_4 (а.с. 18).

Відповідно до Договору оренди земельної ділянки № НОМЕР_2, укладеному 03.01.2008 між сторонами, позивач передав відповідачеві в оренду строком на 15 років з щорічною виплатою орендної плати в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельну ділянку площею 3,8821 га, кадастровий номер НОМЕР_1, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Коробочкинської сільської ради Чугуївського району Харківської області, що визначено в п.п. 8, 9 спірного договору (а.с. 11-13).

Підписання даного договору є прямою і безумовною згодою позивача щодо прийняття умов, визначених у договорі.

При укладанні договору складено акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та акт приймання-передачі земельної ділянки до договору оренди від 06.05.2009, які також містять підписи сторін (а.с. 14, 16).

Таким чином, сторонами укладено правочин, за яким позивач передав у платне користування відповідачеві належну йому на праві приватної власності земельну ділянку на умовах, визначених сторонами спірним договором.

В 2017 році позивач звернувся до відповідача з письмовою вимогою щодо внесення змін до договору оренду земельної ділянки, в частині збільшення розміру орендної плати з 3% на 11% від нормативної грошової оцінки землі з урахуванням добутку коефіцієнтів індексації за попередні роки, шляхом оформлення додаткової угоди про внесення змін до п. 9 спірного договору оренди земельної ділянки (а.с. 19).

Згідно з листом-відповіддю СК «Вітязь» на вказану вимогу за № 39 від 29.11.2017, позивачеві було відмовлено у збільшенні розміру орендної плати за спірним договором у зв'язку з економічно необґрунтованим та неприйнятним для підприємства розміром орендної плати (а.с. 20).

У зв'язку з вказаною відмовою, позивачем запропоновано відповідачу дострокове розірвання за взаємною згодою укладеного договору оренди земельної ділянки (а.с. 21). Дана пропозиція відповідачем прийнята не була.

Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 792 ЦК України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Правовідносини з оренди земельних ділянок регулює Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до положень ст. 2 Закону України «Про оренду землі», відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Стаття 31 Закону України «Про оренду землі» регламентує загальний порядок розірвання договору оренди землі, зокрема: ч. 3 та ч. 4 статті встановлюють, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. За вимогою однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішення суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Обов'язки орендаря визначені у ст. 25 Закону України «Про оренду землі», до яких належить: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, реєстраційного та історико-культурного призначення; у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.

Відповідно до ст. 27 Закону України «Про оренду землі», орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

За змістом ч. 1, ч. 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, в пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Аналізуючи зазначені положення законодавства та враховуючи врегулювання відносин, пов'язаних з орендою землі, зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Судом досліджено письмові докази, які підтверджують оплату орендної плати за спірним договором у повному обсязі, що вказано у наданих відповідачем копіях відомості на виплату грошей № 7 від 01.11.2017 та видаткового касового ордеру (а.с. 39-41).

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що орендна плата за спірним договором сплачена відповідачем позивачу в повному обсязі, відповідно до умов договору.

Крім цього, суд також зазначає, що доводи позивача щодо невиконання орендарем вимог закону в частині невиготовлення та нерозроблення проекту землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни, не знайшли свого підтвердження під час судового розгляду справи, оскільки жодних доказів, які б свідчили про порушення прав позивача у зв'язку із цим, суду не надано. Також, позивачем не надано доказів про зниження та втрату родючості, погіршення корисних властивостей земельної ділянки, належній їй.

Відповідно до п. «г» ст. 141 ЗК України, підставою для припинення права користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам.

Згідно з актом № 721/01-04/07-09 Державної екологічної інспекції у Харківській області, під час перевірки СК «Вітязь» на дотримання вимог природоохоронного законодавства в галузі охорони атмосферного повітря, водних і земельних ресурсів щодо поводження з відходами та небезпечними хімічними речовинами, будь-яких порушень екологічних вимог не виявлено (а.с. 33-38).

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених ЦПК України.

Враховуючи вищевикладене та приймаючи до уваги, що відповідно до ст. 81 ЦПК України, позивач не надав суду належних та допустимих доказів на підтвердження позовних вимог щодо порушення відповідачем вимог договору, раціонального та цільового використання земельної ділянки, не доведено наявність обмежень орендованої земельної ділянки чи порушення відповідачем порядку сівозмін, крім того, посилання позивача на те, що відповідач повинен був розробити проект землеустрою, що забезпечує еклого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь щодо вказаної земельної ділянки, не ґрунтуються на вимогах законодавства, а тому, суд вважає, що в задоволенні позову слід відмовити.

Керуючись ст. ст. 3, 4, 10, 133, 141, 259, 263, 265, 268, 272, 273, 352, 354 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в:

В задоволені позову ОСОБА_4 до СК «Вітязь» в особі голови ОСОБА_5 про розірвання договору оренди земельної ділянки № НОМЕР_2, площею 3,8821 га, кадастровий номер НОМЕР_1, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Коробочкинської сільської ради Чугуївського району Харківської області, укладеного 03.01.2008р. та зареєстрованого у ДРРП 27.02.2017р. за № НОМЕР_3, - відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської області через суд першої інстанції шляхом подачі в 30-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя -

Повний текст рішення виготовлений 27.07.2018р.