Справа № 369/7784/18
Провадження № 2/369/3014/18
РІШЕННЯ

Іменем України

26.11.2018 року Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:

головуючої судді: Дубас Т.В.,

при секретарі Ріпка Л.Ю.,

за участю представника позивача ОСОБА_1,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Європейка» про зміну договору та відшкодування штрафу,

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_2 звернулась до Києво-Святошинського районного суду Київської області з даним позовом, мотивуючи свої вимоги тим, що 18 січня 2017 року між ТОВ " Європейка" та ОСОБА_2 було укладено договір № С103/11/165/153 про купівлю-продажу майнових прав, згідно якого ТОВ "Європейка" продає Покупцю майнові права на обєкт нерухомості, яким згідно Специфікації - Додаток № 1, що є невідємною частиною договору, є двохкімнатна квартира за адресою: АДРЕСА_1.

Покупець сплатила вартість майнових прав, що складає 253165 гривень 00 копійок.

Згідно додатку 1 - Специфікація до Договору термін введення в експлуатацію - 30 червня 2017 року.

Згідно п.6.10 Договору зазначено, що у випадку, якщо Продавець, з урахуванням п.2.10 цього Договору, порушить термін введення Обєкту будівництва в експлуатацію, він зобовязаний сплатити на користь Покупця пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від вартості майнових прав за цим Договором за кожен день прострочення.

Згідно п. 2.10 Договору зазначено, що термін введення Обєкта будівництва може бути перенесено на строк, що не перевищує 4 (чотирьох) календарних місяців, за умови обовязкового повідомлення про це Покупця.

Позивач надіслала Відповідачу претензію від 28.12.2017 року, копія якої додається до позову, про що була відповідь Відповідача від 18.01.2018 року, якою було зазначено, що Відповідача неодноразово шантажували, вимагали гроші, тиснули шляхом скасування дозвільної документації, кожні два тижні перевіряли різні державні органи та через блокування роботи Відповідач вимушений був відкладати проведення робіт і тим самим затримувались терміни введення в експлуатацію.

Відповіддю від 18.01.2018 року Відповідач зазначив наявність порушення зі свого боку зобовязання по відношенню до Позивача щодо введення обєкту нерухомості за адресою: вул. Соборна 103/11 с. Софіївська Борщагівка, Києво- Святошинський р-н, Київська область, також, відповіддю Відповідач зазначив про перенесення введення в експлуатацію обєкту нерухомості та нові терміни здачи - третій квартал 2018 року, що було встановлено без дня та місяця.

Таким чином, Відповідач, підтверджуючи відсутність введення в експлуатацію обєкту нерухомості, підтвердив обставину на підставі якої Позивачем було надано претензію - порушення зобовязання згідно Договору купівлі-продажу майнових прав № С103/11/165/153 від18.01.2017 року щодо введення в експлуатацію обєкту нерухомості за адресою: вул. Соборна 103/11 с. Софіївська Борщагівка, Києво- Святошинський р-н, Київська область.

Позивач надала претензію повторно, про що свідчить копія, додана до позову та разом з претензією направила заяву, в якій просила Відповідача надати підтвердження, що Відповідачу перешкоджали органи влади для закінчення зазначеного будівництва в терміни, але Відповідач не надав підтвердження про перешкоди в будівництві.

Порушуючи зобовязання щодо введення в експлуатацію обєкту нерухомості згідно Договору збільшується розмір пені за кожний день прострочення.

21.02.2108 року Позивач звернулась до Експертно-дослідної служби України щодо проведення економічного дослідження, на вирішення чого поставлено було питання: Чи підтверджується документально заявлений у претензії Покупця від 28.12.20167 року ОСОБА_2 до Продавця ТОВ "Європейка", розмір нарахованої пені - 30310,10 (тридцять тисяч триста десять) гривень 00 копійок за період з 30.06.20176 року по 27.12.2017 рік за договором купівлі- продажу майнових прав № С103/11/165/153 від 18.01.2017 р. за умови, що обєкт будівництва (а саме: житловий будинок, адреса якого згідно Специфікації: Київська область, Києво - Святошинський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Соборна 103/11) не введено в експлуатацію станом на 28.12.2017 рік?

23.03.2018 року Позивач направила до Відповідача ОСОБА_3 з новими вимогами щодо сплати пені, яку відповідач отримав 04.04.2018 року, про що свідчить рекомендоване повідомлення, яке додається до позову, але відповідач не відреагував та не надав відповіді на пред'явлену вимогу щодо сплати пені.

26.04.2018 року Позивач надіслала Відповідачу ОСОБА_3 з новими розрахунками та звернулась до зазначеної експертної установи з новим питанням: Чи підтверджується документально заявлений у претензії Покупця від 26.04.2018 року ОСОБА_2 до Продавця ТОВ "Європейка", розмір нарахованої пені - 51215,63 (пятдесят одна тисяча двісті пятнадцять) гривень 63 копійки за період з 30.06.20176 року по 23.03.2018 рік за договором купівлі-продажу майнових прав № С103/11/165/153 від 18.01.2017 р. за умови, що обєкт будівництва (а саме: житловий будинок, адреса якого згідно Специфікації: Київська область, Києво - Святошинський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Соборна 103/11) не введено в експлуатацію станом на 23.03.2018 рік?

Відповіді від Відповідача не надійшло, а експертна установа надала висновок, яким зазначила, що документально підтверджується розмір пені, заявлений у ОСОБА_3 Покупця від 26.04.2018 року ОСОБА_2 до Продавця ТОВ Європейка" за договором купівлі-продажу майнових прав № С103/11/165/153 від 18.01.2017 р. за умови, що обєкт будівництва ( а саме: житловий будинок, адреса якого згідно Специфікації: Київська область, Києво - Святошинський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Соборна 103/11) не введено в експлуатацію станом на 23.03.2018 рік? Завірена копія зазначеного висновку додається до позову.

Таким чином, Відповідач порушив терміни введення в експлуатацію житлового будинку, адреса якого згідно Специфікації: Київська область, Києво - Святошинський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Соборна за договором купівлі-продажу майнових прав № С103/11/165/153 від 18.01.2017 р. згідно п.6.10 Договору.

На момент предявлення ОСОБА_3 від 26.04.2018 року Відповідач прострочив терміни введення в експлуатацію зазначеного обєкту нерухомості на 267 днів та згідно п.6.10 Договору зобовязаний сплатити Позивачу пеню в розмірі подвійної ставки НБУ за кожен день прострочки, що складає в сумі розмір пені згідно висновку експертної установи -51215,63 (пятдесят одна тисяча двісті пятнадцять) гривень 63 копійки, яку Відповідач на момент предявлення позову не сплатив.

Але з часом зясувалось, що згідно ст.549 ЦК пеня нараховується на прострочення грошового зобовязання, а на прострочення негрошового зобовязання нараховується штраф. Таку ж позицію щодо нарахування пені виключно за прострочення грошового зобовязання висловив Верховний Суд України.

Таким чином, п.6.10 Договору не відповідає законодавству, а згідно ЦК умови договору не повинні суперечить законодавству.

Отже, з огляду на зазначене є всі підстави для зміни умов договору.

Тому позивач просила змінити п.6.10 договору купівлі-продажу майнових прав № С103/11/165/153 від 18.01.2017 р. та викласти в такий редакції: якщо продавець, з урахуванням п.2.10 Договору купівлі-продажу майнових прав № С103/11/165/153 від 18.01.2017 р. порушить термін введення в експлуатацію обєкту нерухомості за адресою: Київська область, Києво - Святошинський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Соборна 103/11,то продавець ТОВ "Європейка" зобовязаний сплатити на користь Покупця штраф в розмірі 0,07 відсотків від вартості майнових прав за кожен день прострочки, що складає 177 гривень 21 копійка. Штраф може бути нараховано за період прострочення строку введення в експлуатацію обєкту нерухомості не більше 6 місяців. За порушення строку введення в експлуатацію обєкту нерухомості за адресою: Київська область, Києво-Святошинський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Соборна 103/11 Продавець сплачує Покупцю крім штрафу збитки, які зазнав Покупець у звязку з простроченням Продавцем строку введення в експлуатацію обєкту нерухомості за адресою: Київська область, Києво - Святошинський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Соборна 103/11. Зобовязати ТОВ " Європейка" сплатити на користь ОСОБА_2 штраф в розмірі 32606 (тридцять дві тисячі шістсот шість) гривень 64 копійки. Стягнути витрати на експертне дослідження в розмірі 4000 гривень.

Представник відповідача подав до суду відзив згідно якого було зазначено що, TOB «Європейка» є замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку за адресою: Київська область, Києво-Святошинський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Соборна, 103/11 (далі - «Об'єкт»).

Декларація про початок будівельних робіт зареєстрована Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції України в Київській області 05 грудня 2016 року № КВ КС 39 (далі - «Декларація»).

18 січня 2017 року між Позивачем та ТОВ «Європейка» було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав №С103/11/165/153 (далі - «Договір»), предметом якого є купівля-продаж майнових прав на двокімнатну квартиру в Об'єкті під будівельним номер №165 загальною площею 46,03 кв.м.

28 грудня 2017 року Позивач надіслав ТОВ «Європейка» претензію з вимогою сплатити пеню в розмірі 3 310, 00 грн. до 10.01.2018 р.

18 січня 2018 року ТОВ «Європейка» було надано Відповідь на ОСОБА_3.

01 березня 2018 року Позивачем було надіслано повторну претензію з вимогою сплатити пеню в розмірі 40 450,00 грн. до 15.03.2018 р.

23 березня 2018 року Позивачем було надіслано претензію з вимогою сплатити пеню в розмірі 51 214,00 грн. до 05.04.2018 р.

26 квітня 2018 року Позивачем було надіслано претензію з вимогою сплатити пеню в розмірі 51 215,00 грн. до 10.05.2018 р.

05 червня 2018 року Позивачем було надіслана Пропозицію щодо зміни договору та викладення п.6.10 Договору у іншій редакції.

Спірний Договір, укладений між ТОВ «Європейка» та ОСОБА_2 є правомірним, оскільки його недійсність прямо не встановлена законом та він не визнаний судом недійсним.

Сторони вправі передбачити у договорі застосування такої відповідальності як пеня за невиконання зобов'язань, що не мають грошового характеру, оскільки це прямо не заборонено законом та не суперечить наведеним вище положенням законодавства.

Висновок Позивача щодо неможливості застосування такого виду відповідальності як пеня за невиконання зобов'язання, що не мають грошового характеру, є безпідставними та суперечать зазначеним нормам, а також порушують принцип презумпції правомірності правочину, викладений у статті 204 ЦК України.

У Позовній заяві Позивачем не доведений факт одночасного існування всіх чотирьох умов, необхідних для внесення змін до спірного Договору у зв'язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися під час укладення договору, передбачених частинами другою та четвертою статті 652 ЦК України, та наявності додаткової умови, а тому вважаємо, що у даному випадку відсутні правові підстави для внесення змін до Договору .

Отже, вимога Позивача про зміну п.6.10 Договору є необґрунтованою та недоведеною.

Вини «ТОВ Європейка» у порушенні строків введення Об'єкта будівництва в експлуатацію немає

Відповідно до п.3.1 Договору Продавець зобовязаний передати Покупцю майнові права на Об'єкт нерухомості, визначений в Додатку №1 до цього Договору.

Відповідно до п.2.10 Договору термін введення Об'єкта будівництва в експлуатацію може бути перенесено на строк, що не перевищує 4 (чотирьох) календарних місяців, за умови обовязкового повідомлення про це Покупця. Таке перенесення не вважається порушенням Продавцем умов цього Договору.

Відповідно до п. 6.11 Договору Продавець звільняється від відповідальності за невиконання п.3.1 цього Договору з урахуванням п.2.10 цього Договору, якщо затримка відбулася з вини: органів виконавчої влади, місцевого самоврядування, експлуатуючих організацій, органів дозвільної системи.

Будівництво Об'єкта здійснювалось на підставі зареєстрованої Декларації та містобудівних умов та обмежень земельної ділянки № 269/2016 від 01.12.2016 р., виданих Відділом містобудування та архітектури Києво-Святошинської Районної державної адміністрації (далі - «МБУ № 269/2016 від 01.12.2016 р.)

27 вересня 2017 року головним інспектором будівельного нагляду Інспекційного відділу Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області ОСОБА_4 було проведено позапланову перевірку на об'єкті нагляду - у Відділі містобудування та архітектури Києво-Святошинської Районної державної адміністрації.

На підставі Перевірки прийнято наступні рішення: Рішення № 3 від 10.10.2017 року про скасування МБУ № 269/2016 від 01.12.2016 р ; Рішення № 4 від 10.10.2017 року про скасування МБУ № 270/2016 від 01.12.2016 р.; Рішення № 5 від 10.10.2017 року про скасування МБУ № 313/2016 від 20.12.2016 р.; Рішення № 6 від 10.10.2017 року про скасування МБУ № 314/2016 від 20.12.2016 р..

Окрім того, керуючись вказаними вище Рішеннями 13 листопада 2017 р. Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області було винесено Рішення № 412 від 13.11.2017 р. та Наказ № 479 від 13.11.2017 року «Про скасування реєстрації декларацій про початок виконання будівельних робіт», якими було скасовано реєстрацію Декларації про початок будівельних робіт КС 39.

Відповідно до п.10.1 Договору сторони звільняються від відповідальності за повне або часткове невиконання своїх зобовязань за цим Договором, якщо таке невиконання є наслідком обставин непереборної сили, які виникли після укладення цього Договору, які Сторони не могли ні передбачити, ні попередити розумними заходами. Такі надзвичайні обставини включають: повінь, пожежу, землетрус і інші стихійні лиха, а також війну, військові дії, акти і дії органів влади, а також будь-які інші обставини поза контролем Сторін.

Відповідно до п. 10.2 Договору у разі виникнення обставин, зазначених у п.10.1 Договору, Сторона, що потерпіла, повинна негайно повідомити іншу Сторону.

Відповідно до п.10.5 Договору у випадках передбачених в п.10.1 Договору, термін виконання Сторонами своїх зобовязань за цим Договором продовжується пропорційно часу, впродовж якого діють обставини та їх наслідки.

Позивачка була належним чином повідомлена про перенесення строків введення Об'єкту в експлуатацією Листом вих. № 18/01-1вщ 18 січня 2018 року з наведенням причин такого переносу.

Тому відповідач просив відмовити в позові в повному обсязі.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав та просив позов задоволити в повному обсязі.

Представник відповідача проти вимог заперечувала та просила в позові відмовити в повному обсязі.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін по справі, перевіривши матеріали справи та зібрані в ній письмові докази, приходить до висновку що позовна вимоги не підлягають до задоволення, виходячи з наступного.

Як встановлено в судовому засіданні, 18 січня 2017 між ТОВ «Європейка» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № С103/11/165/153.

Згідно п. 2.1. даного договору ТОВ "Європейка" продає Покупцю майнові права на обєкт нерухомості, яким згідно Специфікації - Додаток № 1, що є невідємною частиною договору, а саме на двохкімнатна квартира за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, вул. Соборна, буд. номер 103/11, буд. номер квартири 165.

Відповідно до п. 2.10. договору термін введення обєкта будівництва в експлуатацію встановлений у Специфікації (Додаток№ 1 до Договору). Термін введення обєкта будівництва може бути перенесено на трок, що не перевищує 4 (чотирьох) календарних місяців, за умови обовязкового повідомлення про це покупця. Таке перенесення не вважається порушенням Продавцем умов цього договору.

Відповідно до специфікації термін введення обєкта будівництва в експлуатацію є 30 червня 2017 року.

У відповідності до п. 6.10. договору у випадку, якщо продавець, з урахуванням п. 2.10. цього договору, порушить термін введення обєкту будівництва в експулатаціцю, він зобовязаний сплатити на користь покупця пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від вартості майнових прав за цим Договором за кожен день прострочення.

Пункт 6.11. договору передбачає що продавець звільняється від відповідальності за невиконання п. 3.1. цього договору, з урахуванням п. 2.10. цього договору якщо затримка відбулася з вини: органів виконавчої влади, місцевого експлуатуючих організацій, органів дозвільної системи.

Згідно п. 11.1. договору будь-які зміни або доповнення до цього договору повинні бути викладені у письмовій формі і належним чином підписані сторонами.

Будь-які зміни і доповнення до цього договору, виконані відповідно до вимог п. 11.1., складають невідємну частину цього Договору (п. 11.2. договору).

Станом на 30 червня 2017 року обєкта будівництва в експлуатацію не був введений.

Стаття 549 ЦК України визначає що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання.

Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання.

Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Право на неустойку виникає незалежно від наявності у кредитора збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання (ст. 550 ЦК України).

Відповідно до ст. 551 ЦК України предметом неустойки може бути грошова сума, рухоме і нерухоме майно.

Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

Згідно ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

В силу ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

З матеріалів справи вбачається, що між сторонами не було погоджено внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав.

Позивачем були направлені претензії відповідачу щодо виплати пені у відповідності до п. 6.10. договору. Згідно з наявної відповіді ТОВ «Європейка» від 18.01.2018 р. Вих. № 18/01-1, вбачається що відповідач не може виконати претензію позивача, оскільки на його думку є підстави для перенесення строку введення в експлуатацію будівництва.

Разом з тим у відповідній відповіді ТОВ «Європейка» в обґрунтуваннях відмови відсутні посилання на те, що сторонами було невірно визначено вид неустойки, у звязку з чим неможлива сплата пені.

Тобто, в даному випадку, враховуючи предмет спору та спосіб захисту свої прав обраним позивачем, відсутнє істотне порушення договору з боку відповідача, оскільки позивач не позбавлений того, на що вона розраховувала при укладенні договору, а саме на отримання пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від вартості майнових прав за договором за кожен день прострочення, адже відповідна відмова ТОВ «Європейка» не ґрунтувалась на невірному визначенні в договорі значення виду забезпечення виконання зобовязання

Таким чином, суд не знаходить відповідних правових підстав визначених ст. 651 ЦК України для зміни умов договору, та необхідності відмови у даних вимогах позову.

Крім того, суд відмовляє у вимогах позову щодо стягнення штрафу у розмірі 32 606 грн., оскільки відповідним договором передбачено стягнення пені а не штрафу.

Стаття 13 ЦПК України передбачає що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Стаття 81 ЦПК України визначає що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події суд може зобовязати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об'єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв'язок у сукупності, з'ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про необхідність відмови у вимогах позову.

Відповідно до ст.ст. 15, 16, 549. 551, 638, 651 ЦК України, та керуючись ст.ст. 4, 5, 12, 76-82, 141, 258-259, 263-265 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

В позові ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Європейка» про зміну договору та відшкодування штрафу - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення, до Київського апеляційного суду або через Києво-Святошинський районний суд Київської області.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення суду складено 4 грудня 2018 року.

Суддя: Дубас Т.В.