Провадження № 522/7528/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 вересня 2018 року Приморський районний суд м. Одеси

у складі: головуючого судді Загороднюка В.І.

при секретарі: Смоковій А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Одесі цивільну справу за позовом Компанії з обмеженою відповідальністю компанія САДІРА до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфа-Аркадія» та ОСОБА_3 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок та будинків, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів та просить визнати недійсним Договір купівлі-продажу (земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_2) від 20.02.2013 року номер 686, посвідчений 20.02.2013 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою Іриною Вікторівною, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альфа-Аркадія» і ОСОБА_3 та вилучити з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності № 182833 від 20.02.2013 року; визнати недійсним Договір купівлі-продажу (земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1) від 20.02.2013 року номер 690, посвідчений 20.02.2013 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою Іриною Вікторівною, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альфа-Аркадія» і ОСОБА_3 та вилучити з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності № 183095 від 20.02.2013 року; визнати недійсним Договір купівлі-продажу (будинку за адресою: АДРЕСА_1) номер 698 посвідчений 20.02.2013 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою Іриною Вікторівною, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альфа-Аркадія» і ОСОБА_3 та вилучити з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності №183559 від 20.02.2013 року; визнати недійсним Договір купівлі-продажу (будинку за адресою: АДРЕСА_1) номер 694 посвідчений 20.02.2013 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою Іриною Вікторівною, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альфа-Аркадія» і ОСОБА_3 та вилучити з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності №183559 від 20.02.2013 року.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на невідповідність спірних договорів купівлі-продажу об'єктів нерухомого майна положенням чинного законодавства України та статуту ТОВ «Альфа-Аркадія», просив суд визнати їх недійсними.

Зокрема позивач зазначив, що Компанія з обмеженою відповідальністю компанія САДІРА є єдиним учасником першого відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЬФА-АРКАДІЯ", яке, в свою чергу, до 2013 року було власником житлового будинку загальною площею 80,6 кв.м., житлова площа 42,9 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1; домоволодіння загальною площею 73,9 кв.м., житлова площа: 43,7 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1; земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_2, площею 0,1344га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, земельної ділянки площею 0,0495га, що розташована за адресою: Одеська область, АДРЕСА_1.

У 2013 році директор ТОВ «Альфа-Аркадія» ОСОБА_5 уклала із ОСОБА_3 договори купівлі-продажу вказаних об'єктів нерухомості чим, на думку Позивача, протиправно позбавила очолювану нею юридичну особу права власності на об'єкти нерухомого майна.

В судове засідання представник позивача з'явився та підтримував заявлені позовні вимоги у повному обсязі.

Відповідач ТОВ «Альфа-Аркадія» у судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи судом повідомлявся належним чином, причина неявки суду не відома.

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання з'явився, проти задоволення позовної заяви заперечував.

Після всебічного, повного дослідження й оцінки наявних матеріалів, доказів та обставин справи, з урахуванням пояснень осіб, які брали участь у справі, суд приходить до висновків щодо необхідності відмови в повному обсязі у задоволенні позовних вимог позивача з огляду на наступне:

Так, Правовідносини між сторонами по справі є цивільно-правовими та урегульовані положеннями ЦК України.

Судом встановлено, що позивач Компанія з обмеженою відповідальністю компанія САДІРА є єдиним учасником ТОВ «Альфа-Аркадія» та відповідно до Статуту товариства має право приймати рішення щодо управління його справами.

(а.с. 31 - 49 т. 1)

31.05.2007р. відповідно до умов Договорів купівлі-продажу, посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_6 за реєстровим № 2777 та № 2774, ТОВ «Альфа-Аркадія» придбало у власність будинок за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Педагогічна, буд. 30-В та земельну ділянку площею 0,0495га, що розташована за адресою: м. Одеса по вулиці Педагогічній, 30-В, а також домоволодіння, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Педагогічна, 32Б.

(а.с. 27 - 28, 153 - 154 т. 1)

В подальшому 20.02.2013р. ТОВ «Альфа-Аркадія» в особі її директора ОСОБА_5, уклало спірні договори купівлі-продажу, що були посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І.В. за №№ 686, 690, 698 та 694, відповідно до яких право власності на перелічені вище об'єкти нерухомого майна передано другому відповідачеві ОСОБА_3

(а.с. 1, 88 - 89, 90 - 91, 181 т. 2)

Позивач, звертаючись до суду посилається на те що директор ТОВ «Альфа-Аркадія» ОСОБА_5 у період часу укладення договорів щодо відчуження нерухомого майна не мала відповідних повноважень, не погодила власні дії із засновником, чим порушила права Позивача, як єдиного засновника товариства.

Суд критично ставиться до наведених посилань та на підставі доказів, що містяться в матеріалах цивільної справи зазначає наступне.

Згідно частини 3 статті 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до частини 1 статті 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

З частини 1 статті 81 ЦПК України випливає, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цих Кодексом.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч. 1 ст. 317 ЦК України).

Згідно з ч. 1-3 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Пунктом 22 Постанови пленуму ВССУ від 07.02.2014 № 5 «Про судову практику у справах про захист права власності та інших речових прав» передбачено, що якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати це майно з незаконного володіння набувача (статті 387, 388 ЦК). У зв'язку із цим суди повинні розмежовувати, що коли майно придбано за договором в особи, яка не мала права його відчужувати, то власник має право на підставі статті 388 ЦК звернутися до суду з позовом про витребування майна у добросовісного набувача, а не з позовом про визнання договору про відчуження майна недійсним. Це стосується не лише випадків, коли укладено один договір із порушенням закону, а й випадків, коли спірне майно відчужено на підставі наступних договорів.

Статтею 388 ЦК України передбачене право власника витребувати майно від добросовісного набувача у випадку, якщо майно вибуло з володіння власника не з його волі.

Згідно ч. 1 п. 2 ст. 399 ЦК України право володіння припиняється у разі витребування майна від володільця власником або іншою особою.

У відповідності до п.5 постанови пленуму ВССУ від 07.02.2014 № 5 «Про судову практику у справах про захист права власності та інших речових прав», вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суди повинні враховувати положення ч. 2 ст. 328 ЦК, якою встановлюється презумпція правомірності набуття права власності, котра означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше не встановлено в судовому порядку або незаконність набуття права власності прямо не випливає із закону.

Таким чином, факт неправомірності набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності включає в себе законність і добросовісність такого набуття.

Враховуючи наведені норми законодавства вбачається, що Позивач обрав не вірний спосіб захисту власних прав. Вважаючи, що його права порушені Позивач мав би звернутися до суду із позовною заявою про витребування майна із чужого незаконного володіння та вже доводити у судовому порядку неправомірність вибуття із власності Позивача нерухомого майна.

Натомість, всупереч усталеної судової практики, яка склалась на території України, Позивач вирішив звернутися до суду із позовною заявою про визнання договорів купівлі-продажу недійсним.

Згідно зі ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Статтею 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору.

Важливо зазначити, що відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Стаття 203 ЦК України визначає, що 1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам . 2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. 3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. 5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. 6. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Проаналізувавши вимоги ЦК України, звертаючись до суду із позовною заявою про визнання правочинів недійними Позивач має обов'язок у встановленому законом порядку довести існування обставин, визначених у ст.203 ЦК України.

Натомість, відповідних доказів Позивачем до суду надано не було.

Судом встановлено, що Відповідач ОСОБА_3 є добросовісним набувачем майна та власником останнього починаючи із 2013 року. Із укладених договорів купівлі-продажу від 2013 року вбачається, що ТОВ «Альфа-Аркадія» отримало від покупця ОСОБА_3 повністю, до нотаріального укладення та посвідчення договорів, розрахунок за придбане майно.

Суд приймає до уваги наведені обставини та розцінює вказаний доказ як доведений факт здійснення розрахунку між сторонами правочину.

Інших доказів, які б свідчили про порушення порядку укладення договорів та відсутність проведених розрахунків між сторонами Позивачем до суду надано не було.

Окрім того, в матеріалах справи відсутні належні докази, які б підтверджували неотримання директором ТОВ «Альфа-Аркадія» ОСОБА_5 згоди на відчуження об'єктів нерухомості.

Позивачем надається до суду у якості доказу ненадання згоди Компанії з обмеженою відповідальністю «Садіра» на відчуження майна ТОВ «Альфа-Аркадія» у 2013 року копія Заяви Анни Колоунті (директора компанії «Садіра Лімітед» у період з 09.11.2011 по 07.08.2013 року) та копія Письмової резолюції Ради Директорів компанії «Садіра Лімітед».

Суд критично ставить до наведених доказів та зазначає, що заява Анни Колоунті та Письмова резолюція Ради Директорів компанії «Садіра Лімітед» не можуть бути прийняті судом та розцінюватися у якості належного доказу неотримання згоди ТОВ «Альфа-Аркадія» на вчинення її директором нотаріальних дій.

Із тексту наданих Позивачем заяв не вбачається та не можливо прийти до висновку про наявність у вказаних осіб повноважень щодо надання або ненадання відповідної згоди ТОВ «Альфа-Аркадія», відсутні статутні документи Позивача, із яких суд мав би можливість прийти до висновків про повноважність вищезазначених осіб на надання або ні згоди керівництву ТОВ «Альфа-Аркадія».

Суд зазначає, та жодною стороною не оскаржено вказане питання, що під час вчинення правочину сторонами ТОВ «Альфа-Аркадія» та ОСОБА_3 дотримано вимог щодо форми та змісту укладення договорів купівлі-продажу, зазначено про добровільних характер вчинюваних дій щодо укладення цивільно-правових договорів ТОВ «Альфа-Аркадія» та ОСОБА_3

Відповідно до п.25 Постанови ВССУ з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» Набувач визнається добросовісним, якщо при вчиненні правочину він не знав і не міг знати про відсутність у продавця прав на відчуження майна, наприклад, вжив усіх розумних заходів, виявив обережність та обачність для з'ясування правомочностей продавця на відчуження майна. При цьому в діях набувача не повинно бути і необережної форми вини, оскільки він не лише не усвідомлював і не бажав, а й не допускав можливості настання будь-яких несприятливих наслідків для власника.

До вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (пункт 3 частини першої статті 388 ЦК) відносяться, зокрема, такі випадки, як вчинення правочину під впливом обману, насильства, зловмисної домовленості представника власника з другою стороною, тобто у всіх випадках, коли майно вибуло з володіння поза волею власника (або законного володільця).

Набувач не може бути визнаний добросовісним, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстроване не за відчужувачем або у цьому реєстрі був запис про судовий спір відносно цього майна (обтяження). Водночас запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності відчужувача не є безспірним доказом добросовісності набувача.

Відповідач може бути визнаний добросовісним набувачем за умови, що правочин, за яким він набув у володіння спірне майно, відповідає усім ознакам дійсності правочину, за винятком того, що він вчинений при відсутності у продавця права на відчуження.

Власник має право спростувати заперечення набувача про його добросовісність, довівши, що під час вчинення правочину набувач повинен був засумніватися у праві відчужувача на відчуження майна.

Враховуючи вищенаведене та недоведеність Позивачем обставин необхідності визнання правочинів недійсним, суд приходить до висновків про правомірність та законність набуття ОСОБА_3 права власності на спірні об'єкти нерухомості як добросовісним набувачем.

Згідно зі статтею 2 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

Згідно із ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

У правовій позиції у справі № 6-1203цс15 від 16 вересня 2015 року Верховний Суд зазначив наступне. Стаття 41 Конституції України проголошує, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

У статті першій Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованого Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97ВР «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції», зазначено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Правомочність володіння розуміють як передбачену законом (тобто юридично забезпечену) можливість мати (утримувати) в себе певне майно (фактично панувати над ним, зараховувати на свій баланс і под.).

Зазначені принципи сформульовано і в рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Спорронг і Лоннрот проти Швеції" (23 вересня 1982 р.), відповідно до якого суд повинен визначити, чи було дотримано справедливий баланс між вимогами інтересів суспільства і вимогами захисту основних прав людини. Забезпечення такої рівноваги є невід'ємним принципом Конвенції в цілому і також відображено у структурі ст. 1 Першого протоколу (Лист Верховного Суду України від 01.07.2013 р. "Аналіз деяких питань застосування судами законодавства про право власності при розгляді цивільних справ").

Згідно з усталеною практикою Суду стаття 1 Першого протоколу до Конвенції містить три окремі норми: перша, що виражається в першому реченні першого абзацу та має загальний характер, закладає принцип мирного володіння майном. Друга норма, що міститься в другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності та обумовлює його певними критеріями. Третя норма, що міститься в другому абзаці, визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друга та третя норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, повинні тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див., серед інших джерел, рішення у справах "Іммобіліаре Саффі проти Італії" [ВП], заява N 22774/93, п. 44, ECHR 1999-V, та "Вістіньш і Перепьолкінс проти Латвії" [ВП], заява N 71243/01, п. 93, від 25 жовтня 2012 року).

Європейський Суд також наголошує на тому, що перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного у право на мирне володіння майном повинно бути законним (рішення у справі "Іатрідіс проти Греції" [ВП], заява N 31107/96, п. 58, ECHR 1999-II). Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля (див. рішення у справі "Антріш проти Франції", від 22 вересня 1994 року, Series А N 296-А, п. 42, та "Кушоглу проти Болгарії", заява N 48191/99, пп. 49 - 62, від 10 травня 2007 року).

За вказаних обставин, суд не визнає заявлені Компанією САДІРА позовні вимоги обґрунтованими та вважає їх такими, що не підлягають задоволенню.

Окрім того, керуючись ст.264 ЦПК України суд вирішує питання щодо наявності підстав для скасування заходів забезпечення позову застосованих по справі та має право скасувати останні під час винесення рішення по справі.

На підставі викладеного та керуючись 55, 124 Конституції України, ст.. 11, 15, 16, ч.2 ст.203, 215, 234, 316, 317, 319, 321, 369, 388, 392, ЦК України, ст.ст. 1, 2, 3- 13, 19, 23, 42, 43,48, 49, 72, 76-81, 89 , 95, 102, 107,108, 110, 174,175, 209 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог Компанії з обмеженою відповідальністю компанія САДІРА до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфа-Аркадія» та ОСОБА_3 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок та будинків відмовити у повному обсязі.

Скасувати заходи забезпечення позову встановлені судом на підставі ухвали Приморського районного суду м. Одеси від 05 листопада 2015 року, а саме накладений арешт на:

1) земельну ділянку площею 0,1344 га, кадастровий номер НОМЕР_2, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, що належить ОСОБА_3, заборонивши провадити її відчуження, передачу під заставу, у користуванні;

2) земельну ділянку площею 0,0495 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, що належить ОСОБА_3, заборонивши провадити її відчуження, передачу під заставу, у користуванні;

3) житловий будинок загальною площею 73,9 кв.м., житловою площею 43,7 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_1, що належить ОСОБА_3, заборонивши провадити його відчуження, передачу під заставу, у користуванні;

4) житловий будинок загальною площею 80,6 кв.м., житловою площею 42,9 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1, що належить ОСОБА_3, заборонивши провадити його відчуження, передачу під заставу, у користуванні.

Рішення може бути оскаржено протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення шляхом подачі апеляційної скарги до апеляційного суду Одеської області через Приморський районний суд м. Одеси.

Повний текст судового рішення складено 03.10.2018 року.

Суддя В.І.Загороднюк

27 вересня 2018 року