АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/1320/18Головуючий по 1 інстанції
Категорія: 19,23 Коцюбинська Ю.Д. Доповідач в апеляційній інстанції Храпко В.Д.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 жовтня 2018 року м.Черкаси

Апеляційний суд Черкаської області в складі колегії суддів:

Храпка В.Д.,

Бондаренка С.І., Новікова О.М.

за участю секретаря

Чуйко А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу фермерського господарства «Степ» на рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 30 травня 2018 року, постановленого під головуванням судді Коцюбинської Ю.Д., у справі за позовом фермерського господарства «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_6 про визнання недійсним договору встановлення емфівтезису, визнання укладеною додаткової угоди, -

в с т а н о в и в :

В січні 2018 року позивач ФГ «Степ» звернувся до суду із позовом до ІП «Агро-Вільд», ОСОБА_6 про визнання недійсним договору встановлення емфівтезису, визнання укладеною додаткової угоди. При цьому зазначив, що за умовами договору оренди землі віл 21.01.2008 року, укладеного між ОСОБА_7 та ФГ «Степ», господарству надано у користування строком на 5 років земельну ділянку площею 4,4506 га, розташовану в адміністративних межах Жашківської міської ради за межами населеного пункту, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_1

Вказаний договір зареєстровано у Жашківському районному відділу Черкаської регіональної філії Центру ДЗК.

Додатковою угодою від 01.08.2011 року договір поновлено та встановлено строк його терміном до 31.12.2017 року, яка також зареєстрована у відділі Держкомзему у Жашківському районі.

07 травня 2015 року ІП «Агро-Вільд Україна» зареєстровано право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Відповідно умов договору встановлення емфітевзису від 07.05.2015 року ОСОБА_7 передала ІП «Агро-Вільд Україна» право володіння та право цільового користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Пунктом 2.4. договору емфітевзису встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 01 січня 2018 року до 01 січня 2025 року.

Згідно свідоцтва на право на спадщину 1-456 від 17.10.2017 року, виданого Жашківської нотаріальною конторою Черкаської області на даний момент власником земельної ділянки є ОСОБА_6

Позивач вважає, що укладення договору про встановлення емфітевтичного права на земельну ділянку суперечить діючому договору оренди ділянки та є порушенням вимог Закону України «Про оренду землі», так як перешкоджає реалізувати їм своє переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк.

З таких підстав, ФГ «Степ» просило суд визнати недійсним договір емфітевзису від 07 травня 2015 рок, укладений між ОСОБА_7 та ІП «Агро-Вільд Україна» № 887 та визнати укладеною між ОСОБА_6 та ФГ «Степ» додаткову угоду від 21 січня 2008 року.

Рішенням Жашківського районного суду Черкаської області від 30 травня 2018 року у задоволенні позову відмовлено у повному обсязі.

Сплачений судовий збір залишено за позивачем ФГ «Степ».

Стягнуто з ФГ «Степ» на користь ІП «Агро-Вільд Україна» понесені судові витрати у розмірі 7 000 грн.

В апеляційній скарзі ФГ «Степ» просить рішення суду скасувати як необґрунтоване, висновки суду не відповідають обставинам справи та постановлене з порушенням норм матеріального та процесуального права, а по справі постановити нове рішення, яким позовні вимоги ФГ «Степ» задовольнити повністю.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт вказує, що при ухвалені рішення судом першої інстанції зроблено висновок стосовно недотримання ФГ «Степ» вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в частині вчасного повідомлення власника земельної ділянки про бажання пролонгувати дію договору і є таким, що не відповідає дійсності. Так, ФГ «Степ» направив ОСОБА_7 проект додаткової угоди, що була додатком до листа-повідомлення про намір реалізувати переважне право, проте власником земельної ділянки протягом місяця не надавалась відповідь. Тобто суд безпідставно не вважає порушеним переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк в силу нетотожності правових титулів використання землі на підставі договорів оренди та емфітевзису.

Також не відповідає вимогам матеріального права позиція суду першої інстанції щодо можливості самостійного врегулювання сторонами договору встановлення емфітевзису питання застосування до відносин набуття речових прав на земельну ділянку відкладального строку, поскільки нормами ЦК України не передбачено можливості застосування інституту відкладального строку дії угоди в договорі емфітевзису.

Відзив на апеляційну скаргу на адресу апеляційного суду не надходив.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, судова колегія проходить до висновку про задоволення апеляційної скарги по наступних підставах.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і дотримання норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеного цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повного і всебічного з'ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були дослідженні в судовому засіданні.

Проте таким вимогам закону рішення не відповідає.

Постановляючи рішення про відмову в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що відсутні порушення вимог чинного законодавства при укладенні договору емфітевзису, а права позивача цим договором не порушені, так як земельна ділянка передавалась в користування іноземному підприємству «Агро-Вільд Україна» вже після закінчення договору оренди землі.

Але такі висновки суду не відповідають нормам матеріального і процесуального права.

Судом встановлено, що 21 січня 2008 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_7 укладено договір оренди землі № 33. Предметом договору є строкове платне користування земельною ділянкою 4.45 га, розташовану в адмінмежах Жашківської міської ради за межами населеного пункту, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адмінмежах Жашківської міської ради.

Договір оренди зареєстрований у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії центру ДЗК, що підтверджується записом у Державному реєстрі земель від 15.02.2008 року за № 30.

Пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що договір укладено на 5 років, початок дії договору 21 січня 2008 року, закінчення 21 січня 2013 року. Після закінчення строку договору орендар має право переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

01 серпня 2011 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_7 укладено додаткову угоду про поновлення договору оренди землі в адмінмежах Жашківської міської ради, яка також зареєстрована у відділі Держкомзему у Жашківському районі та в якій відсутній кадастровий номер земельної ділянки, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 23 577 грн. 00 коп.

Додатковою угодою від 01 серпня 2011 року встановлено строк дії договору до 31 грудня 2017 року.

Вказана додаткова угода підписана сторонами та зареєстрована у відділі Держкомзему у Жашківському районі Черкаської області, про що в реєстрі земель вчинено запис за № 002464 від 05.08.2011 року.

07 травня 2015 року іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» зареєстровано право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Пунктом 2.4. договору емфітевзису встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 01 січня 2018 року до 01 січня 2025 року.

Згідно до свідоцтва про право на спадщину 1-456 від 17 жовтня 2017 року, виданого нотаріальної конторою Черкаської області , ОСОБА_6 успадкував від ОСОБА_7 земельну ділянку, кадастровий номер НОМЕР_1, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована в адміністративних межах Жашківської міської ради Черкаської області.

Також позивачем додано до позову заяву ОСОБА_7 про відмову в поновленні договору оренди землі від 01.08.2017 року.

Така заява ОСОБА_7 не відповідає дійсності. В матеріалах справи відсутнє свідоцтво про смерть ОСОБА_7 Представнику відповідачів в апеляційній інстанції надавався час для надання такої копії свідоцтва про смерть. Але копія свідоцтва про смерть не була надана. Але із виписки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а/с 20) вбачається, що свідоцтво про право на спадщину на вказану земельну ділянку видано 17.10.2017 року. Із цього випливає, що ОСОБА_7 померла не пізніше 17.04.2017 року (стаття 1298 ЦК України).

Як вбачається із матеріалів справи, предметом судового розгляду є визнання недійсним договору емфітезісу, оскільки земельна ділянка, яка є предметом договору емфітезісу, на момент звернення до суду 29.12.2017 року перебувала в оренді у позивача.

Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч.ч. 1-3, 5-6 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Як вбачається із матеріалів справи та наданих позивачем доказів, земельна ділянка, яка є предметом спору, під час дії договору оренди землі була передана в користування відповідно до договору емфітезісу іншій особі, що є порушенням норм діючого законодавства, оскільки одна і таж земельна ділянка не може бути передана в оренду або в інший спосіб користування - одночасно.

Висновки суду першої інстанції щодо ненадання позивачем належних і допустимих доказів, які свідчать , що при укладенні договору встановлення емфітевзису відповідачами порушено вимоги, які встановлені ЦК України не ґрунтуються на нормах матеріального права.

При подачі позовної заяви позивач надав суду в якості доказу копію договору оренди земельної ділянки № 33 від 21.01.2008 року укладений між ОСОБА_7 і ФС «Степ», додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 01 серпня 2011 року, відповідно умов якого ОСОБА_7 передала господарству в оренду строком до 31 грудня 2017 року вказану земельну ділянку.

А висновок суду першої інстанції про те, що договір емфітевзису, укладений між ОСОБА_7 та ІП «Агро-Вільд Україна» не порушує права позивача, поскільки виконання вказаного договору починається з 01 січня 2018 року, тобто після закінчення строку дії договору оренди є помилковим, оскільки вказаний правочин позбавляє позивача права на пролонгацію договору оренди землі, що передбачена ст. 33 Закону України «Про оренду землі»

Виходячи із приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» позивач має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, а оскільки спірна земельна ділянка , ще під час дії договору оренди землі передана в користування іншій особі відповідно до договору емфітевзису, то таким чином позивач не в змозі реалізувати своє законне право на продовження договору оренди землі виходячи із приписів частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, в матеріалах справи є докази, що позивач ФГ «Степ» належним чином виконує умови договору оренди землі та мало намір після закінчення строку дії договору оренди скористатися переважним правом поновлення його на новий строк, про що позивач повідомляв орендодавця письмово.

Не врахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк, свідчить про і ігнорування практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

При цьому, у рішенні Європейського суду з прав людини по справі "Пайн Велі Девелопмент Лтд" та інші проти Ірландії" від 23.10.1991 Європейський суд з прав людини зазначив, що ст. 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Крім того, згідно додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки внеслися зміни до п. 9 договору оренди землі і орендна плата, що вноситься орендарем у грошовій формі на момент підписання додаткової угоди збільшилася і була визначена в розмірі 4,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Тоді як за попередніми умовами, договору вона складала 1,5 %.

Відповідно до договору встановлення емфітевзису від 07 травня 2015 року вартість емфітевтичного права визначена сторонами також у розмірі 4,5 % від вартості земельної ділянки (паю).

Із наведеного вбачається, що умови договору емфітевзису від 07 травня 2015 року не є кращими для власника земельної ділянки за умови договору оренди земельної ділянки від 21 серпня 2008 року.

Враховуючи наведене, колегія суддів, приходить до висновку про задоволення позову, оскільки ОСОБА_7 не мала права укладати 07 травня 2015 року договір емфітевзису належної їй земельної ділянки з іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» із огляду на те, що вказана земельна ділянка перебувала в оренді у ФГ «Степ» до 31 грудня 2017 року.

Посилання суду першої інстанції в рішенні на те, що договір емфітевзису між ОСОБА_7 та іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» не порушує права позивача, так як виконуватиметься з 01 січня 2018 року, тобто після закінчення строку дії договору оренди укладеного з ФГ «Степ», є помилковими, поскільки оспорюваний правочин позбавляє позивача права на пролонгацію договору оренди землі, що передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Аналіз приведених вище обставин та правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 4 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушеним у разі укладання договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Така позиція апеляційного суду узгоджується з правою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 13.04.2016 року (справа № 6-2027 цс15).

Отже, висновки суду апеляційної інстанції про наявність передбачених підстав для визнання оспорюваного договору емфітевзису недійсним будуть відповідають обставинам справи, які колегією суддів установлені відповідно до вимог процесуального закону, а також узгоджуються з нормами матеріального права, які судом правильно застосовані.

Такі висновки суду апеляційної інстанції про недійсність оспорюваного договору емфітезісу також будуть відповідати правовій позиції Верховного Суду, зробленій ним в своїй постанові від 23 липня 2018 року по справі №390/1736/16-ц.

За таких обставин рішення суду першої інстанції підлягає до скасування, як ухвалене за невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи та ухвалення нової постанови, якою оспорюваний договір емфітевзису підлягає визнанню недійсним з підстав зазначених вище.

Також підлягають до задоволення позовні вимоги ФГ «Степ» в частині визнання укладеною додаткової угоди.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами (до такого висновку прийшов Верховний Суд України у справі № 6-2540 цс 16 від 23 листопада 2016 року.)

Обставини, встановлені колегією суддів у даній справі, свідчать, що позивачем було ініційовано механізм поновлення строку договору оренди, встановлений саме частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», але ОСОБА_7 не обговорювала запропоновані позивачем умови договору оренди землі, так як більше чим за два роки, ще в 2015 році, уклала договір емфітевзису з іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна».

При відсутності спроби або конкретних дій сторін для досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору не можна вважати, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Вказане також узгоджується з позицією викладеною в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2018 року у справі №910/12017/17.

Крім того, направлення пропозиції та додаткової угоди ОСОБА_7 02.10.2017 року, в перший робочий день жовтня 2017 року, менше чим за 90 днів до закінчення договору оренди на один день, не порушує права ОСОБА_7 та вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі», де передбачено направлення такого повідомлення не пізніше чим за місяць до закінчення строку договору. Строк договору оренди землі закінчувався 31.12.2017 року.

Таким чином, виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких права і обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, та статті 33 Закону України «Про оренду землі»слід дійти висновку про те, що направлення орендодавцем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього, як власника земельної ділянки, наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії договору не створює будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Вказаний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 18 жовтня 2017 року у справі № 6-1634 цс 17 та відповідно до ч.4 ст.263 ЦПК України має враховуватись судом при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин.

Позивач у своїх вимогах просив визнати укладеною між ОСОБА_7 та ФГ «Степ» додаткову угоду до договору оренди землі від 21 січня 2008 року, в якій чітко зазначені всі істотні умови договору оренди землі.

У зв'язку з зазначеними обставинами, колегія суддів приходить до висновку, що відмова у продовженні дії договору, без зазначення конкретних та чітких її підстав, порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» було порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною.

Таким чином, вимоги позивача стосовно відновлення його порушеного переважного права на продовження договору оренди земельної ділянки підлягають до задоволення, шляхом визнання укладеною між ОСОБА_6 та ФГ «Степ» додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року в редакції, викладеній в прохальній частині позову.

Також позивач у своїх вимогах просив визнати укладеною між ОСОБА_6 та ФГ. «Степ» додаткову угоду до договору оренди землі від 21 січня 2008 року, в якій чітко зазначені всі істотні умови договору оренди землі.

Проте на зазначене суд першої інстанції не звернув уваги та прийшов до помилкового висновку про відмову у задоволенні позову.

Що стосується судових витрат, то апеляційний суд приходить до наступного.

Частинами 1, 13 ст. 141, підпункт д пункту 4 частини 1 статті 382 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Так, апелянтом було подано апеляційну скаргу та сплачено судовий збір в розмірі 4800 грн. та 3200 за подачу позовної заяви, і 2000 грн. витрати, що були понесені ФГ «Степ» на професійну правничу допомогу, а разом 10 000 грн., які при задоволенні апеляційної скарги підлягають до стягнення з відповідачів ОСОБА_6 та іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» на користь ФГ «Степ» в рівних розмірах.

Враховуючи наведене, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції підлягає до скасування та ухвалення нового про задоволення позовних вимог ФГ «Степ» в повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 382-384 ЦПК України, судова колегія, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу фермерського господарства «Степ» задоволити.

Рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 30 травня 2018 року скасувати.

Позов ФГ «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_6 про визнання недійсним договору емфітевзису та про визнання укладеною додаткової угоди - задоволити.

Визнати недійсним договір емфітевзису від 07 травня 2015 року, укладений між іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_7 предметом якого є земельна ділянка кадастровий номер НОМЕР_1

Визнати укладеною між ОСОБА_6 та фермерським господарством «Степ» додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року в редакції, викладеній в прохальній частині позову, що є невід'ємною складовою даного судового рішення.

Стягнути з іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_6 на користь Фермерського господарства «Степ» по 5000 грн. з кожного судові витрати.

Постанова апеляційного суду вступає в законну силу з часу прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 30 днів.

Судді: