Справа № 638/4713/18
Провадження № 2/642/1106/18
Р І Ш Е Н Н Я

І м е н е м У к р а ї н и

26 грудня 2018 року Ленінський районний суд м. Харкова

у складі головуючого судді Вікторова В.В.

за участю секретаря Самотой М.Є.

розглянувши в порядку спрощеного провадження у відкритому судовому засіданні у місті Харкові цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 міської ради, ОСОБА_3 земельних відносин ОСОБА_2 міської ради про визнання договору оренди землі припиненим, -

В С Т А Н О В И В:

У квітні 2018 року представник позивача ОСОБА_4, яка діє в інтересах ОСОБА_1, звернулася до Дзержинського районного суду м. Харкова з позовом до ОСОБА_2 міської ради в особі ОСОБА_3 земельних відносин, у якому просила визнати договір оренди землі від 02.09.2004 року, укладений між субєктом підприємницької діяльності ОСОБА_1, яка на час звернення до суду припинила свій статус підприємця, та ОСОБА_2 міською радою, зареєстрований у ОСОБА_2 регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при ДК України по земельних ресурсах в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 0.09.2004 № 7242/04 припиненим.

17 квітня 2018 року суддею Дзержинського районного суду м. Харкова постановлено ухвалу про передачу вищевказаної справи на розгляд до Ленінського районного суду м. Харкова (а.с. 20).

Ухвалою Ленінського районного суду м. Харкова від 25 травня 2018 року постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі в порядку загального позовного провадження (а.с. 31-32).

Ухвалою суду від 09.07.2018 до участі у справі у якості співвідповідача залучено ОСОБА_3 земельних відносин ОСОБА_2 міської ради (а.с. 63-64).

Ухвалою суду від 30.07.2018 закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду (а.с. 103-104).

30 липня 2018 року представник позивача надала суду уточнену позовну заяву, у якій просила визнати договір оренди землі від 02.09.2004 року, укладений між суб`єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1 та ОСОБА_2 міською радою, зареєстрований у ОСОБА_2 регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при ДК України по земельних ресурсах в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 0.09.2004 № 7242/04 припиненим з 29.10.2004 року (а.с. 73-79).

В обґрунтування позову зазначено, що між позивачем, яка мала на час укладання договору статус приватного підприємця, та відповідачем ОСОБА_2 міською радою 02.09.2004 року було укладено договір оренди землі земельної ділянки 1, площею 0,0098 га, та площею 0,0037 га ділянки № 2, на яких розташований на праві приватної власності нежитлова будівля літ. «А42-1» (магазин, нежитлове приміщення № 1, 2 в літ. а/37-1 «магазин». Договір укладено строком до 01.03.2029 року. Земельні ділянки передавались в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень. Пунктом 40 вказаного договору оренди передбачено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з іншим власником будинків та споруд. 29 жовтня 2004 року позивач продала нежитлову будівлю літ «А/42-1», загальною площею 55,3 кв. м по вул. Енгельса 33 в місті Харкові, про що свідчить договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, посвідчений 29.10.2004 року приватним нотаріусом ОСОБА_2 міського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстровим № 6164. Вважає, що таким чином, обов`язку по сплаті орендної плати з фізичних осіб за користування земельною ділянкою №1 площею 0,0098 га по вулиці Енгельса, 33, так і правових підстав для продовження дії договору оренди землі у позивача з 29.10.2004 немає, оскільки вона перестала нею користуватися. Стосовно земельної ділянки № 2, на теперішній час позивач припинила свою підприємницьку діяльність, що є підставою для припинення договору оренди землі. Також зазначала, що ухвалою Господарського суду Харківської області по справі № 922/118/15 від 09.02.2015 року по справі за позовом ОСОБА_2 міської ради до ФОП ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі провадження по справі припинено на підставі того, що скасовано державну реєстрацію ОСОБА_1 як суб`єкта підприємницької діяльності. Зміни до договорів оренди землі не вносились. Ухвала суду набрала чинності. Однак, незважаючи на те, що відповідач був обізнаним про наявність підстав для припинення договору оренди землі, ухиляється від виконання свого обовязку з переоформлення договору оренди на нових власників, і продовжує нараховувати орендну плату з позивача.

09.07.2018 року відповідач ОСОБА_2 міська рада надала письмовий відзив по справі до Ленінського районного суду м. Харкова з дотриманням вимог ст. 178 ЦПК України (а.с. 47-53).

У відзиві відповідач просив відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що договір оренди землі припиняється за наявності підстав, передбачених Земельним Кодексом України в тій самій формі, в якій його було укладено, тобто шляхом підписання угоди про розірвання договору та державної реєстрації його припинення. Розірвання договору оренди землі припинить податкові зобов`язання орендаря з плати за землю та призведе до безоплатного використання земельної ділянки власником нежитлової будівлі літ. №А/37-1» ОСОБА_1, що завдасть збитків ОСОБА_2 міській раді у вигляді недоотриманого доходу у вигляді сплати за землю. З приводу твердження про припинення підприємницької діяльності відповідач вважає, що припинення юридичної діяльності і припинення підприємницької діяльності є різними поняттями і не можуть розглядатися як тотожні умови в розумінні п. п. «г» п. 37 Договору. Відсутні правові підстави для визнання припиненим договору оренди землі, оскільки позивач не дотримався порядку розірвання договору та не зазначив у позовній заяві про існування передбачених Законом та договором підстав для припинення (розірвання) договору оренди землі судом. З приводу твердження про припинення договору оренди землі відповідач зазначив, що вирішення питань щодо припинення права користування земельними ділянками є виключним правом ради суб'єкта права власності на землю, і здійснюється з дотриманням загального порядку розірвання господарських договорів, передбаченого ст. 188 ГК України, з урахуванням положень ЗК України. Крім того, відповідно до ч.1., 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором чи законом. Відповідач вважає, що відсутні правові підстави для визнання припиненим договору оренди землі, оскільки позивач не дотримався порядку розірвання договору.

12.09.2018 року відповідач ОСОБА_3 земельних відносин ОСОБА_2 міської ради надав письмовий відзив по справі до Ленінського районного суду м. Харкова з дотриманням вимог ст. 178 ЦПК України (а.с. 109-115).

У відзиві на позовну заяву відповідач ОСОБА_3 земельних відносин ОСОБА_2 міської ради визнав обставину щодо прийняття рішення від 25.02.2004 року № 23/04 « Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам» на підставі якого і було укладено договір оренди землі від 02.09.2004 року № 7242/04 на земельну ділянку. В іншій частині проти заявленого позову заперечують, посилаючись на аналогічні обставини, зазначені іншим відповідачем ОСОБА_2 міською радою.

18 жовтня 2018 року та 26 грудня 2018 року представник позивача надала суду письмові відповіді на відзив ОСОБА_2 міської ради та ОСОБА_3 земельних відносин ОСОБА_2 міської ради (а.с. 129-134, 159-163).

До судового засідання 26.12.2018 позивач та її представник не зявилися. Представник позивача надала суду заяву, у якій просила розглянути справу без її участі та задовольнити позов у повному обсязі.

Представники відповідачів ОСОБА_2 міської ради, а також ОСОБА_3 земельних відносин ОСОБА_2 міської ради до судового засідання 26.12.2018 також не з'явилися. Свої заперечення проти позову виклали у відзивах на позовну заяву.

Суд, дослідивши матеріли справи, оцінивши наявні у справі докази, встановив наступне.

02 вересня 2004 року між ОСОБА_1, яка мала на час укладання договору статус суб'єкта підприємницької діяльності, та ОСОБА_2 міською радою було укладено договір оренди землі: земельної ділянки 1, площею 0,0098 га та ділянки № 2 , площею 0,0037 га, на яких розташований на праві приватної власності нежитлова будівля літ. «А»/42-1» (магазин, нежитлове приміщення № 1, 2 в літ. А/37-1 « магазин» (а.с. 10-12).

29 жовтня 2004 року ОСОБА_1 продала нежитлову будівлю літ «А/42-1» загальною площею 55,3 кв. м по вул. Енгельса 33 в місті Харкові, про що свідчить договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_2 міського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстровим № 6164 (а.с. 9).

Ухвалою Господарського суду Харківської області по справі № 922/118/15 від 09.02.2015 року за позовом ОСОБА_2 міської ради до ФОП ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі провадження по справі припинено на підставі того, що скасовано державну реєстрацію ОСОБА_1 як суб`єкта підприємницької діяльності 22.01.2015 року (а.с. 15-16).

Таким чином, з 2015 року відповідачу ОСОБА_2 міській раді було відомо про те, що земельна ділянка не використовується позивачем і відповідні зміни до договору оренди землі щодо зміни розміру орендної плати сторонами не вносились.

Згідно копії листа за вих. № Т-4-8802/1-15.08-39 від 09.04.2015 вбачається, що ОСОБА_1 зверталась з відповідною заявою до ОСОБА_2 міської ради з проханням припинити дію договору оренди землі. Однак, замість належного переоформлення договору оренди землі на іншого власника, ОСОБА_3 земельних відносин ОСОБА_2 міської ради просив надати позивача документи, зазначені у листі, у тому числі надати акт обстеження земельної ділянки спеціалістами відділу самоврядного контролю за використанням та охороною земель (а.с. 120).

Відповідно до п. 38 договору оренди земельної ділянки від 02.09.2004 року, дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Частиною 1 ст. 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Статтею 124 ЗК України встановлено: Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди), шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Згідно із ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Пунктом 40 договору оренди від 02.09.2004 року передбачено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з іншим власником будинків та споруд.

Згідно із положеннями ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладені правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

При цьому при застосуванні положень ст. 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право користування земельною ділянкою у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об'єкти.

Пунктом «е» ст. 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у ст. 120 ЗК України, до особи, яка набула права власності на будівлю чи споруду, переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом України у постанові від 8 червня 2016 року у справі №21-804а16 та постанові від 12 вересня 2017 року у справі №21-3078а16.

Таким чином, суд вважає, що у зв'язку з переходом права власності на нерухоме майно, яке розташоване за адресою: м. Харків, вул. Енгельса, 33, до третіх осіб, припиняється й право тимчасового користування ОСОБА_1 земельними ділянками, на яких розташовані об'єкти нерухомості та які надавалась їй в оренду на підставі договору оренди земельної ділянки для обслуговування саме цих житлових будівель.

Доводи представника відповідача ОСОБА_2 міської ради щодо недотримання позивачем порядку розірвання договору не спростовують вищевказаних висновків суду. З матеріалів справи вбачається, що позивач намагалась вирішити питання щодо припинення договору за взаємною згодою з орендодавцем та зверталась до ОСОБА_2 міської ради з заявою про припинення договору оренди.

Посилання представника відповідача ОСОБА_2 міської ради на обов'язок нового власника оформити право на користування земельною ділянкою не є підставою для відмови у задоволенні вказаного позову. Таким чином, суд приходить до висновку про наявність підстав для визнання договору оренди припиненим.

В той же час, слід зазначити, що в силу ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, в тому числі, визнання правочину недійсним, зміна правовідношення, припинення правовідношення. Суд також може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Але вказана норма не передбачає захисту прав та інтересів шляхом визнання договору таким, що припинив дію з певного моменту. Не передбачений такий спосіб захисту прав також іншими законодавчими нормами, у тому числі ст. 152 Земельного кодексу України.

Відповідно до ст. 598 ЦК України зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом; припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом. Загальні підстави для зміни або розірвання договору передбачені ст.ст. 651, 652 ЦК України. Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання врегульовано ст. 32 Закону України "Про оренду землі". З аналізу викладених норм вбачається, що розірвання договору в передбаченому законом порядку є одним зі способів його припинення.

З позовної заяви вбачається, що предметом позовних вимог у справі є передбачений п. 7 ч. 2 ст. 16 ЦК України спосіб захисту прав: розірвання спірного договору оренди як один із способів припинення правовідношення, але саме з моменту фактичного припинення користування орендованою земельною ділянкою.

Як вже зазначалось, згідно зі ст. 16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес лише способом, що встановлений договором або законом.

Відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. В силу ч. 3 ст. 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Вказаною нормою чітко визначено момент припинення зобов'язань в разі розірвання договору в судовому порядку.

З викладеного вбачається відсутність у суду підстав для визнання договору оренди припиненим з певного моменту до дня набрання чинності судовим рішенням у справі, оскільки це суперечить вимогам закону, які визначають наслідки розірвання договору.

Таким чином, суд вважає, що відсутні підстави для визнання спірного договору оренди припиненим з 29.10.2004 року та вважає за необхідне частково задовольнити позов та визначити дату припинення договору - з моменту набрання рішенням законної сили.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір підлягає стягненню з відповідачів на користь позивача.

Керуючись ст.ст. 12, 13, 81, 89, 141, 259, 264-265, 268 ЦПК України, ст.16, 598, 651, 652 ЦК України, ст. 120, 122, 124, 125 Земельного Кодексу України, ст.32, 32 Закону України «Про оренду землі», суд, -

У Х В А Л И В:

Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 міської ради, ОСОБА_3 земельних відносин ОСОБА_2 міської ради про визнання договору оренди землі припиненим задовольнити частково.

Визнати договір оренди землі від 02.09.2004 року, укладений між суб`єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1 та ОСОБА_2 міською радою, зареєстрований у ОСОБА_2 регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при ДК України по земельних ресурсах в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 0.09.2004 № 7242/04 припиненим з моменту набрання рішенням законної сили.

В іншій частині позову відмовити.

Стягнути в рівних частках з ОСОБА_2 міської ради (код 04059243, місцезнаходження: м. Харків, майдан Конституції, 7) та ОСОБА_3 земельних відносин ОСОБА_2 міської ради (код26488996, місцезнаходження: м. Харків, вул. Квітки-Основ'яненко, буд. 7) на користь ОСОБА_1 (ІНФОРМАЦІЯ_1, РНОКПП НОМЕР_1, адреса реєстрації: АДРЕСА_1) сплачений судовий збір у сумі 704 (сімсот чотири) грн. 80 коп., тобто з кожного по 352 (триста п'ятдесят дві) грн. 40 коп.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду через Ленінський районний суд м. Харкова, шляхом подачі апеляційної скарги у 30-денний строк з дня оголошення рішення.

Повний текст рішення складено 26 грудня 2018 року.

Суддя В.В. Вікторов