Справа № 661/2313/18
Провадження № 2/661/860/18
Новокаховський міський суд Херсонської області в складі :
судді Матвєєвої Н.В.
за участі секретаря судового засідання Лазор В.М., Антонової В.В.
З участю представника позивачів адвокати ОСОБА_1
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Нова Каховка Херсонської області в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2, ОСОБА_3 до ОСОБА_4, публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору приватний нотаріус ОСОБА_5, товариство з обмеженою відповідальністю «Південенерго» про визнання недійсним договору іпотеки,
В С Т А Н О В И В :
Позивачі звернулися до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що ОСОБА_2 04.09.2009 року згідно умов договору купівлі продажу майнових прав, придбала майнові права на однокімнатну квартиру №43 у 48-квартирному житловому будинку № 38 за адресою: м. Нова Каховка вул. Нова Каховка вул. Піонерська, загальною площею 35 кв.м. вартістю 92 274 грн., що складає 2 636,40 грн. за 1 кв.м. Майнові права на момент здійснення правочину належали ОСОБА_6 на підставі Договору № 617 про участь в будівництві, укладеному з ТОВ «Південенерго» в особі генерального директора ОСОБА_7 Ринкова вартість майнових прав на момент здійснення правочину складала 18 000 доларів США, що еквівалентно 158 400 грн. ОСОБА_2 відповідно до п.1 додаткової тристоронньої угоди від 04 вересня 2009 року до договору № 617 про участь у будівництві від 21.12.2007 року, змінили учасника у зазначеному договорі з ОСОБА_6 на ОСОБА_2, яка набула права та обовязки відповідно до умов первісного договору. Після вводу житлового будинку в експлуатацію позивачка на підставі рішення № 495 від 22.12.2009 року виконавчого комітету Новокаховської міської ради, отримала свідоцтво про право власності на нерухоме майно серія САС № 456589 від 28 грудня 2009 року, а саме квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 33,9 кв.м., житлова площа 16,7 кв.м., згідно якого здійснює право власності.
ОСОБА_3 згідно попереднього договору № 251 від 23.12.2005 року, договору №4 від 16.01.2008 року про участь у будівництві, укладеного з відповідачем ТОВ «Південенерго», придбала майнові права на двокімнатну квартиру № 39, яка розташована на 4 поверсі пятиповерхового житлового будинку №38 по вул. Піонерській м. Нова Каховка за ринковою вартістю 173 659,20 грн., що складає 2631,20 грн. за 1 кв.м. Після вводу в експлуатацію житлового будинку, на підставі рішення № 105 від 23 лютого 2010 року виконавчого комітету Новокаховської міської ради ОСОБА_3 отримала свідоцтво про право власності на нерухоме майно серія САС № 456684 від 01 квітня 2010 року, а саме квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 64,1 кв.м., житловою площею 29 кв.м., згідно якого здійснює право власності.
У серпні 2017 року позивачка ОСОБА_2 звернулася до приватного нотаріуса ОСОБА_8 із заявою про продаж належної їй квартири АДРЕСА_3, де їй було повідомлено, що вказана квартира знаходиться в Єдиному реєстрі заборон відчуження обєктів нерухомого майна, реєстраційний номер обтяження : 4601561 від 06.03.2007 року, реєстратор : приватний нотаріус ОСОБА_5 та в Державному реєстрі іпотек, реєстраційний номер : 4601563 від 06.03.2007 року, реєстратор: ОСОБА_5 на підставі договору іпотеки № 1122 від 06.03.2007 року, укладеного між ОСОБА_4 та акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», що нотаріально посвідчено Приватним нотаріусом ОСОБА_5 Згідно інформаційної довідки від 28.09.2017 року, отриманої з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєктів нерухомого майна було встановлено, що на підставі обтяження договору іпотеки № 1122 від 06.03.2007 року, посвідченого приватним нотаріусом ОСОБА_5 між ОСОБА_4 та акціонерно-комерцінйим банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» обєктом обтяження є квартира № 43, а також квартира АДРЕСА_4, власниками яких є позивачі. Вважають, що зазначений договір іпотеки № 1122 від 06.03.2007 року між ОСОБА_4 та АКБ СР «Украсоцбанк» є недійсним, оскільки на час укладення спірного договору іпотеки № 1122 від 06.03.2007 року ст.5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки, а відповідні зміни до цієї статті були внесені Законом № 800-VI від 25 грудня 2008 року. Тому вважають, що договір іпотеки № 1122 від 06.03.2007 року, укладений між ОСОБА_4 та АКБ СР «Укрсоцбанк» в частині передачі в іпотеку майнових прав на незакінчені будівництвом квартиру № 43 та квартиру АДРЕСА_4 є недійсним та порушує права позивачів як власників нерухомого майна, перешкоджає їм розпорядитися своєї власністю.
Просили суд визнати недійсним договір іпотеки № 1122 від 06.03.2007 року, укладений між ОСОБА_4 та акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» в частині передачі в іпотеку майнових прав на незакінчену будівництвом :
- двокімнатну квартиру № 39 загальною площею 68 кв.м., що знаходиться на 4 поверсі будинку №38 по вул. Піонерська (Затишна) м. Нова Каховка Херсонської області;
- однокімнатну квартиру № 43 загальною площею 36,0 кв.м., що знаходиться на 5 поверсі будинку № 38 по вул. Піонерська (Затишна) м. Нова Каховка Херсонської області. Стягнути з ОСОБА_4, публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» судовий збір в сумі 704,80 грн.
Позивачі в судове засідання не зявилися, їх представник позовні вимоги підтримав, посилаючись на обставини позову.
Представник відповідача ПАТ «Укрсоцбанк» та відповідач ОСОБА_4 в судове засідання не зявилися без поважних причин, відзиву до суду не надали, повідомлені про розгляд справи належним чином.
Треті особи, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору - ТОВ «Південенерго» та приватний нотаріус ОСОБА_5 в судове засідання не зявилися, про розгляд справи повідомлені належним чином, тому у суду є підстави для розгляду справи у їх відсутність.
Відповідно ст. 280-289 ЦПК України, суд за згодою представника позивачів, розглядає справу в заочному порядку, на підставі доказів, наданих сторонами та ухвалює заочне рішення.
Суд заслухавши пояснення представника позивачів, дослідивши письмові докази та оцінивши їх на належність, допустимість, достовірність окремо, а також достатність і взаємний зв'язок у їх сукупності приходить до наступного висновку.
Судом встановлено, що 04.09.2009 року ОСОБА_6 та ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу майнових прав, відповідно до якого ОСОБА_2 придбала майнові права продавця як учасника у будівництві однокімнатної квартири № 43 в 48-квартирному будинку, що будується ТОВ «Південенерго» за адресою : м. Нова Каховка вул. Піонерська, 38 в обсязі і на умовах, що існували на момент продажу цих прав.
Відповідно до договору № 617 про участь у будівництві від 21.12.2007 року, укладеного між ТОВ «Південенерго» та ОСОБА_6, учасник зобовязується надати забудовнику грошові кошти в розмірі і на умовах, передбачених даним договором, на будівництво та придбання квартири в пятиповерховому 48-квартирному будинку, розташованому за адресою: м. Нова Каховка вул. Піонерська, 38, а забудовник зобовязується закінчити будівництво вказаного житлового будинку, ввести його в експлуатацію і передати у власність учаснику квартири (житла) на умовах, визначених даним договором.
Відповідно до додаткових угод від 04.09.2009 року та від 18.02.2008 року до договору про участь у будівництві №617 від 21.12.2007 року, термін закінчення будівництва будинку та введення його в експлуатацію пролонговано до 31.05.2008 року.
23.12.2005 року між ТОВ «Південенерго» та ОСОБА_6 укладено попередній договір № 195, за яким сторони зобовязуються в строк до 21 грудня 2007 року укласти договір дольової участі в будівництві на умовах і в порядку, встановлених цим Договором. Відповідно до п. 2.1.1 цього Договору обєктом дольової участі в будівництві є будівництво квартири в 48 квартирному житловому будинку, розташованому за адресою: м. Нова Каховка вул. Піонерська, 38, яку забудовник побудує та введе в експлуатацію в строк до 31.01.2008 року.
Відповідно до квитанції до прибуткового касового ордеру № 508 від ОСОБА_6 прийнято грошові кошти за дольову участь у будівництві згідно договору № 617 від 21.12.2007 року в сумі 92 074 грн. Згідно акту прийому передачі до договору купівлі продажу майнових прав, ОСОБА_6 передав ОСОБА_2 право вимоги, належне продавцеві на отримання у власність квартири № 43 в житловому будинку за адресою : м. Нова Каховка вул. Піонерська, 38, а продавець ОСОБА_2 передала грошові кошти в сумі 18 000 доларів США представнику ОСОБА_6 - ОСОБА_9 відповідно до розписки.
ОСОБА_2 є власником квартири АДРЕСА_5 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 28.12.2009 року, виданого відповідно до рішення виконавчого комітету Новокаховської міської ради від 22.12.2009 року, витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 29.12.2009 року. З технічного паспорта на квартиру № 43 в житловому будинку № 38 в м. Нова Каховка Херсонської області вул. Піонерська, загальна площа квартира становить 33,9 кв.м., житлова площа квартири 16,7 кв.м. ОСОБА_3 є власницею двокімнатної квартири №39 в житловому будинку № 38 в м. Нова Каховка Херсонської області по вул. Піонерській на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 01.04.2010 року, витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 01.04.2010 року. З технічного паспорту на квартиру № 39 в житловому будинку № 38 по вул. Піонерській в м. Нова Каховка Херсонської області слідує, що зазначена квартира має загальну площу 64,1 кв.м., житлову площу 29 кв.м.
23 грудня 2005 року між ТОВ «Південерго» та ОСОБА_3 укладено попередній договір відповідно до якого сторони зобовязуються в строк до 16 січня 2008 року укласти договір дольової участі в будівництві квартири в 48 квартирному пятиповерховому житловому будинку, розташованому за адресою : Херсонська область м. Нова Каховка вул. Піонерська, 38, яку забудовник побудує та введе в експлуатацію в строк до 28.02.2008 року.
16.01.2008 року між ТОВ «Південенерго» та ОСОБА_3 укладено договір № 4 про участь у будівництві, відповідно до якого учасник зобовязується надати забудовнику грошові кошти в розмірі і на умовах, передбачених даним договором, на будівництво та придбання квартири в пятиповерховому 48-квартирному будинку, розташованому за адресою: м. Нова Каховка вул. Піонерська, 38, а забудовник зобовязується закінчити будівництво вказаного житлового будинку, ввести його в експлуатацію і передати у власність учаснику квартири (житла) на умовах, визначених даним договором.
Згідно додаткової угоди до Договору про участь у будівництві № 4 від 16.01.2008 року від 18.02.2008 року, укладеної між ТОВ «Південенерго» та ОСОБА_3 п.2.1.3 викладено в наступній редакції: "закінчити будівництво будинку і ввести його в експлуатацію в другому кварталі 2008 року, але не пізніше 31.05.2008 року".
Згідно прибуткового касового ордеру № 11 від ОСОБА_3 отримано ТОВ «Південенерго» грошові кошти за договором про участь у дольовій участі в сумі 173 659, 20 грн.
Згідно акту прийому передачі побудованої квартири від 03.02.2010 року ТОВ «Південенерго» передав ОСОБА_3 двохкімнатну квартиру №39 на 4 поверсі загальною площею 64,5 кв.м. в житловому будинку, розташованому по вул. Піонерській, 38 в м. Нова Каховка.
З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна від 08.06.2018 року слідує, що квартира № 43 та квартира АДРЕСА_6 перебувають під забороною відчуження та в іпотеці на підставі договору іпотеки, № 1122, 06.03.2007 року; іпотекодержатель Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк», іпотекодавець ОСОБА_4.
Представник позивачів звертався із запитом до ПАТ «Укрсоцбанк» з приводу обтяжень на нерухоме майно, яке належить ОСОБА_2, на що отримав відмову в наданні зазначеної в запиті інформації.
Ухвалою Новокаховського міського суду від 05.11.2018 року витребувано у приватного нотаріусу ОСОБА_5 нотаріальну справу з приводу укладення договору іпотеки № 1122 від 06.03.2007 року між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_4
З нотаріальної справи наданої суду слідує, що 06.03.2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_4 укладено іпотечний договір № 02-23-Ф070149К-344, за яким іпотекодавець ОСОБА_4 передав в іпотеку Іпотекодержателю у якості забезпечення виконання іпоткодавцем зобовязань за Договром кредиту Ф070149К від 06.03.2007 року, укладеним між іпотекодержавтелем та іпотекодавцем, майнові права на незакінчені будівництвом :
Предмет іпотеки -1 та предмет іпотеки -2 належить іпотекодавцеві на підставі попереднього договору №50 від 23 грудня 2005 року та №357 на часткову участь у будівництві від 05.03.2007 року, укладених між іпотекодавцем та ТОВ «Південенерго», а також документа, який підтверджує фінансування іпотекодавцем будівництва за рахунок власних коштів .
Приватним нотаріусом одночасно з нотаріальним посвідченням іпотечного договору від 06.03.2007 року застосовано заборону відчуження зазначених в договорі майнових прав на незакінчене будівництвом : двокімнатну квартиру № 39 та однокімнатну квартиру АДРЕСА_7.
Відповідно до ст.215,216 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Згідно із ст.319, 321 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до ст. 1,5, 17 Закону України «Про іпотеку» ( в редакції, що діяла станом на час укладення спірного іпотечного договору від 06.03.2007 року), іпотека - вид забезпечення виконання зобовязання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобовязання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом;
обєкт незавершеного будівництва - обєкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства;
Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов:
нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершенного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.
Іпотека припиняється у разі: визнання іпотечного договору недійсним;
Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі і Закону № 898-IV (25 грудня 2008 року).
З доказів наданих суду слідує, що позивачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 є власниками квартир № 43 і № 39 в житловому будинку № 38 по вул. Піонерській в м. Нова Каховка Херсонської області на підставі свідоцтв про право власності на нерухоме майно.
З нотаріальної справи наданої суду слідує, що 06.03.2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_4 укладено іпотечний договір № 02-23-Ф070149К-344, за яким іпотекодавець ОСОБА_4 передав в іпотеку Іпотекодержателю у якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобовязань за Договором кредиту Ф070149К від 06.03.2007 року, укладеним між іпотекодержателем та іпотекодавцем, майнові права на незакінчені будівництвом :
На час укладення спірного договору іпотеки 06.03.2007 року стаття 5 Закону № 898-IV не визначала майнові права як предмет іпотеки, а відповідні зміни до цієї статті були внесені Законом № 800-VІ від 25 грудня 2008 року.
Оскільки оспорюваними договорами передано в іпотеку майнові права на квартири, які належать позивачам, тому вони відповідно до положень статей 15, 16, 215, 216 ЦК України мають право оспорювати зазначені іпотечні договори в судовому порядку, оскільки ці договори стосуються їх прав та інтересів та перешкоджають в реалізації їх прав власності на нерухоме майно.
Таким чином суд вважає, що договір іпотеки, зазначений в забороні відчуження та в Єдиному Державному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна і Держреєстрі іпотек як № 1122 ( № 02-23-Ф070149К-344) від 06.03.2007 року є недійсним в частині передачі в іпотеку майнових прав на двокімнатну квартиру № 39 загальною площею 68 кв.м., що знаходиться на 4 поверсі будинку №38 по вул. Піонерська (Затишна) м. Нова Каховка Херсонської області; -однокімнатну квартиру № 43 загальною площею 36,0 кв.м., що знаходиться на 5 поверсі будинку № 38 по вул. Піонерська (Затишна) м. Нова Каховка Херсонської області, в силу статей 203, 215 ЦК України, та з порушенням вимог ч.2 ст. статті 583 ЦК України та статті 5 Закону № 898-IV в редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки.
При цьому суд враховує правову позицію, викладену у Постанові Верховного Суду України від 17 квітня 2013 року у справі № 6-8цс13, про те, що майнові права на спірні квартири у незавершеному будівництвом житловому будинку, власниками яких на даний час є позивачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 відповідно до положень Закону № 898-IV у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли були предметом іпотеки, а відтак ОСОБА_4 неправомірно передав в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк».
З цих підстав позов підлягає задоволенню.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України з ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_4 на користь позивачів підлягають стягненню судові витрати судовий збір 704,80 грн. в рівних частинах, в сумі 352,40 грн. на користь ОСОБА_2 та в сумі 352,40 грн. на користь ОСОБА_3
Керуючись ст. 1,5,17 Закону України «Про іпотеку»( в редакції станом на час укладення договору іпотеки 06.03.3007 року), ст. 203,215, 317,319, 575,576,583 ЦК України, ст. 6-16, 86,88, 141, 263-265, 280-289 ЦПК України,

У Х В А Л И В :
Позов ОСОБА_2, ОСОБА_3 до ОСОБА_4, публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору приватний нотаріус ОСОБА_5, товариство з обмеженою відповідальністю «Південенерго» про визнання недійсним договору іпотеки задовольнити.
Визнати недійсним договір іпотеки № 1122 від 06 березня 2007 року ( № 02-23-Ф070149К-344), укладений між ОСОБА_4 та акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» в частині передачі в іпотеку майнових прав на незакінчену будівництвом :
- двокімнатну квартиру № 39 загальною площею 68 кв.м., що знаходиться на 4 поверсі будинку №38 по вул. Піонерська (Затишна) м. Нова Каховка Херсонської області;
- однокімнатну квартиру № 43 загальною площею 36,0 кв.м., що знаходиться на 5 поверсі будинку № 38 по вул. Піонерська (Затишна) м. Нова Каховка Херсонської області.
Стягнути з ОСОБА_4, публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на користь ОСОБА_2 судовий збір в рівних частинах в сумі 352,40 грн. по 176,20 грн. з кожного.
Стягнути з ОСОБА_4, публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на користь ОСОБА_3 судовий збір в рівних частинах в сумі 352,40 грн. по 176,20 грн. з кожного.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив за заявою відповідача поданою протягом 30 днів з дня його проголошення.
На рішення суду позивачем може бути подана апеляція до Херсонського апеляційного суду через Новокаховський міський суд протягом 30 днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення суду складене 26.12.2018 року.

Суддя Н. В. Матвєєва