АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/61/18Головуючий у 1-й інстанції ОСОБА_1 Доповідач в апеляційній інстанції ОСОБА_2
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 січня 2018 року колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Черкаської області в складі:

головуючого Фетісової Т.Л.

суддів Карпенко О.В., Нерушак Л.В.

за участю секретаря

ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Силікат-1» на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 23 жовтня 2017 року у цивільній справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Силікат-1» до ОСОБА_4 та до товариства з обмеженою відповідальністю «Лєтол» про визнання недійсним договору оренди землі,:

в с т а н о в и в :

ТОВ «Силікат-1» звернулося до суду з даним позовом, яким просило, після послідуючого уточнення та заміни неналежного відповідача (ТОВ «Зелена Нива») на належного ТОВ «Лєтол», згідно ухвали суду від 20.07.2017, визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 07.03.2017, укладений між ОСОБА_4 та ТОВ «Лєтол», мотивуючи про те, що 11.03.2004 між позивачем та ОСОБА_5 укладено договір оренди земельної ділянки, площею 2,64 га, кадастровий №:04:000:2913, зі строком дії до 31.12.2013, який зареєстровано у Чорнобаївському РВ Черкаської філії Центру ДЗК 01.04.2004. Користуючись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченим ст.33 ЗУ «Про оренду землі», 20.11.2012 позивач і ОСОБА_5 уклали угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі. Однак 02.06.2013 ОСОБА_5 уклала з ТОВ «Зелена Нива 2013» договір оренди належної їй земельної ділянки, яка перебувала в оренді позивача. Цей договір оренди землі є недійсним, оскільки його укладено до закінчення строку дії попереднього договору оренди, що створило перешкоди в реалізації переважного права позивача на продовження орендних правовідносин та стало фактичною підставою для звернення з цим позовом до суду. Також позивач вказав, що на даний час власником спірної земельної ділянки є спадкоємець ОСОБА_5 ОСОБА_4

Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 23.10.2017 позов у справі залишено без задоволення.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, позивач подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог. В обґрунтування вказує на те, що спірний договір оренди укладено до закінчення строку дії договору, укладеного з позивачем, та під час дії (хоч і не зареєстрованої з вини державного реєстратора) додаткової угоди до цього договору. Після закінчення строку дії договору оренди землі, укладеного з позивачем, орендодавець не повідомив позивача про укладення договору оренди уже з іншим субєктом. При цьому позивач продовжував користуватися земельною ділянкою, яка є предметом оренди за спірним договором після закінчення строку дії договору, укладеного з позивачем.

Заслухавши доповідь судді, пояснення осіб, які зявилися у судове засідання, вивчивши та обговоривши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з таких підстав та мотивів.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що посилання позивача на порушення його переважного права на продовження дії договору оренди землі, як на підставу для визнання недійсним оспореного договору оренди земельної ділянки від 07.03.2017, є безпідставним, оскільки орендарем спірної земельної ділянки за оспореним договором було ТОВ «Зелена Нива 2013», а не ТОВ «Лєтол» до якого заявлено позовні вимоги у цій справі, отже вказане товариство прав позивача порушити не могло.

Однак погодитися з правильністю таких висновків суду першої інстанції колегія суддів не може, виходячи з наступного.

При розгляді справи встановлено, що ОСОБА_4 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,6432 га, розташованої на території Чорнобаївської селищної ради, кадастровий №:04:000:2913, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна від 19.12.2016. Ця земельна ділянка належить ОСОБА_4 на підставі рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 02.02.2016 у справі №709/1627/15-ц як спадкове майно після смерті ОСОБА_5

Крім цього, 11.03.2004 між ТОВ «Силікат-1», як орендарем, та ОСОБА_5 (попереднім власником спірної земельної ділянки), як орендодавцем, укладено договір оренди землі, за яким остання передала в оренду позивачу належну їй земельну ділянку строком на 10 років з 11.03.2004 по 31.12.2013. Згідно з актом прийому-передачі земельної ділянки від 11.03.2004 ОСОБА_5 передала позивачу земельну ділянку за договором оренди землі. Вищевказаний договір оренди землі зареєстрований за №304 у книзі реєстрації договорів оренди земельних ділянок районного відділу Черкаської регіональної філії Центру ДЗК.

Також між ТОВ «Силікат-1», як орендарем, та ОСОБА_5 (попереднім власником спірної земельної ділянки), як орендодавцем, 20.11.2012 укладено угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі, якою, зокрема, продовжено його строк на 10 років (п.8 цієї угоди). Вказана угода державну реєстрацію не проходила.

В період дії основного договору оренди землі, укладеного з позивачем, а саме 02.06.2013 ОСОБА_5, як орендодавець, уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою - ТОВ «Зелена Нива 2013», який був зареєстрований 27.02.2014 державним реєстратором реєстраційної служби Чорнобаївського РУЮ Черкаської області, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна від 19.12.2016.

Із інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна від 05.07.2017 вбачається, що 07.03.2017 між ОСОБА_4 і ТОВ «Лєтол» укладено договір оренди спірної земельної ділянки (оспорюваний у цій справі договір).

Колегія суддів враховує, що у матеріалах справи відсутні докази неналежного виконання умов договору оренди землі ТОВ «Силікат-1».

Указані фактичні обставини учасниками справи не оспорюються.

За первісними позовними вимогами позивач просив визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_5 (правонаступником якої є ОСОБА_4І.) та ТОВ «Зелена Нива 2013», посилаючись на порушення свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк.

Однак під час розгляду справи предмет позову змінено і позивач просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 07.03.2017 між ОСОБА_4 та ТОВ «Лєтол» з тих же підстав.

Згідно ч.1 ст.11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, що становить принцип диспозитивності цивільного судочинства.

Отже суд має розглядати позовні вимоги, заявлені до ТОВ «Лєтол» про визнання недійним договору оренди землі від 07.03.2017.

Відносини, повязані з орендою землі, регулюються нормами Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України та ЗУ «Про оренду землі».

Згідно ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до ч.ч. 1, 5 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Отже, чинним законодавством визначено, що договір може бути визнаний недійсним лише з підстав, передбачених законом.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 631 ЦК України встановлено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обовязки відповідно до договору.

Чинність цього Договору припиняється внаслідок, зокрема, - закінчення строку, на який його було укладено, достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду.

Приписи статті 629 ЦК України визначають, що договір є обовязковим для виконання сторонами. У силу вимог ст. 526 ЦК України, зобовязання повинні виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону та договору. Одностороння відмова від виконання зобовязань не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Крім того, ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст.93 ЗК України).

Частиною 1 статті 27 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

У частинах першій-п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Фактично існують два випадки пролонгації договору оренди.

Для застосування ч.1 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 статті 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у випадку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Отже, з урахуванням викладених вище фактичних обставин справи, норм законодавства, колегія суддів вважає, що у даному випадку спірний договір порушує переважне право позивача на продовження орендних правовідносин щодо земельної ділянки, адже позивач фактично продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою після закінчення строку дії основного договору оренди від 2004 року протягом двох місяців, а її власник не заявляв у встановленому порядку про припинення орендних правовідносин із позивачем, що в силу вимог ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» свідчить про поновлення на той самий строк і на тих самих умовах попереднього договору оренди землі, укладеного із позивачем у 2004 році.

Більш того, між сторонами договору було укладено угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі, зокрема, і в частині строку його дії, від 20.11.2012 року, дійсність якої ніким не оспорено та не спростовано в установленому законом порядку. На виконання умов якої власник землі ОСОБА_5 31.10.2013 року особисто звернулася до компетентного органу держави з заявою про проведення державної реєстрації договору.

При цьому, колегія суддів враховує, що угода про продовження орендних правовідносин, яка укладена між позивачем та ОСОБА_5 20.11.2012 не зареєстрована у встановленому порядку в звязку з неправомірними діями держаного реєстратора, про що є підтвердження в матеріалах даної справи (а.с.,76-78) а не через відсутність вільного волевиявлення сторін чи порушення порядку її укладення та невчинення дій, передбачених законом, спрямованих на здійснення державної реєстрації прав оренди землі, згідно до цієї додаткової угоди.

При цьому, та обставина, що договір оренди стосовно спірної земельної ділянки укладено також із ТОВ «Зелена Нива 2013», про що вказав суд першої інстанції, правильності наведених висновків не спростовує, оскільки не свідчить про те, що оспорений у даній справі правочин не порушує право орендаря на продовження орендних правовідносин. Крім того, ця обставина не стосується предмета спору у цій справі про визнання недійсним договору оренди, укладеного з ТОВ «Лєтол» 07 березня 2017 році.

При, цьому колегія суддів відхиляє доводи відповідача про пропущення позивачем строку позовної давності на звернення до суду з даним позовом до ТОВ «Лєтол» , оскільки з матеріалів справи вбачається, що позивач дізнався про порушення її прав відповідачем вже у ході судового розгляду даної справи по суті, тому жодним чином не міг попустити строк на звернення з даними позовом до суду.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставою для зміни чи скасування рішення суду першої інстанції є: 1) неповне зясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Отже, рішення Придніпровського районного суду міста Черкаси від 10.10.2017 у даній справі належить скасувати у звязку з порушенням судом норм матеріального права ст. 33 «Про оренду землі», та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог у справі.

На підставі ч. 13 ст. 141 ЦПК України у звязку із задоволенням апеляційної скарги до перерозподілу належать судові витрати сторін у справі по сплаті судового збору за розгляд судами першої та апеляційної інстанцій. Апеляційний суд враховує, що в суді першої інстанції сплачено 1600,00 грн. судового збору, а в суді апеляційної інстанції 1760,00 грн. судового збору. Отже по 1 / 2 частині вказаних коштів має бути стягнуто із кожного з відповідачів на користь позивача у справі.

Керуючись ст. ст. 141, 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, колегія суддів ,

п о с т а н о в и в :

апеляційну скаргу задовольнити.

Рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 23 жовтня 2017 року у цивільній справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Силікат-1» до ОСОБА_4 та до товариства з обмеженою відповідальністю «Лєтол» про визнання недійсним договору оренди землі - скасувати.

Позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю «Силікат-1» до ОСОБА_4 та до товариства з обмеженою відповідальністю «Лєтол» - задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий №:04:000:2913, укладений 07.03.2017 між ОСОБА_4 та товариством з обмеженою відповідальністю «Лєтол», право оренди за який зареєстроване в Державному реєстрі речових прав АН нерухоме майно та їх обтяжень 19.05.2017.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Силікат-1» 1680,00 грн. судового збору.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Лєтол» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Силікат-1» 1680,00 грн. судового збору.

Постанова апеляційного суду набирає чинності з моменту прийняття і може бути оскаржена до суду касаційної інстанції протягом 30 днів з дня проголошення, в порядку та за умов, визначених цивільним процесуальним законодавством.

Повну постанову складено 10.01. 2018.

Головуючий

Судді