Справа № 379/327/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.08.2018 року Таращанський районний суд Київської області в складі:

головуючого: судді Зінкіна В.І.

з участю секретаря: Різник Н.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про визнання недійсними договорів оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

Позивач 22.03.2018 року звернувся до суду з позовом, в обґрунтування зазначив, що 20.02.2012 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 підписано договори оренди земельних ділянок НОМЕР_10 від 20.02.2012 року, площею 1,9816 га з кадастровим номером НОМЕР_4, що належить ОСОБА_2 на підставі державного акту НОМЕР_5 та НОМЕР_11 від 20.02.2012 року, площею 1,9906 га з кадастровим номером НОМЕР_6, що належить ОСОБА_2 на підставі державного акту НОМЕР_7, що знаходиться на території Лісовицької сільської ради Таращанського району Київської області терміном на 10 років зі сплатою орендної плати в розмірі, встановленому договором. Дані договори зареєстровані в управлінні Держкомзему в Таращанському районі Київської області 29.12.2012 року, отже термін дії договору має закінчитися 29.12.2022 року. В лютому 2018 року ОСОБА_2 повідомила позивача, що уклала договори оренди щодо зазначених земельних ділянок з іншим орендарем. Так, 28.02.2018 року реєстратором КП «Пріоритет» ОСОБА_4 в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були зареєстровані договори оренди № 1 від 22.02.2018 року та № 2 від 22.02.2018 року, укладені між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 строком на 25 років. Отже, при укладанні оспорюваних договорів був відсутній сам предмет договору: земельні ділянки, оскільки щодо них на момент укладення оспорюваних договорів діяли договори оренди земельних ділянок НОМЕР_12 та НОМЕР_13 від 20.02.2018 року, які є чинними на даний момент. На даний час, позивач продовжує користуватись зазначеними земельними ділянками та між позивачем та ОСОБА_2 не укладалися будь-які додаткові угоди щодо розірвання чи припинення існуючих договорів. На підставі наведеного прохав визнати недійсним договори оренди землі № 1 та № 2 від 22.02.2018 року, укладені між ОСОБА_2 та ОСОБА_3

Позивач ОСОБА_1 у судове засідання не з'явився, подав клопотання про розгляд справи у відсутність позивача, позовні вимоги підтримує у повному обсязі. (а.с.24).

Представник позивача ОСОБА_5 у судовому засіданні позов підтримав у повному обсязі, вказавши доводи, зазначені у позовній заяві, підкреслив, що договори оренди № 9 та НОМЕР_11 від 20.02.2012 року були належним чином зареєстровані у відповідності з діючим на той період порядком - у електронній перехідній системі реєстрації. Земельні ділянки на час підписання оспорюваних договорів та, на даний час, перебувають у користуванні ОСОБА_1 Подав письмові пояснення (а.с.67), в яких зазначив, що не погоджується з твердженнями представника ОСОБА_2 - адвоката ОСОБА_6 про те, що оскільки в договорах оренди, що укладені між ОСОБА_2 та ОСОБА_1, останній зазначений як фізична особа-підприємець, тому через такий статус відсутнє порушення прав, як фізичної особи. Представник позивача не погодився з такими міркуваннями, на спростування такої позиції зазначив наступні аргументи. Правовий статус фізичної особи є набагато ширшим, ніж правовий статус ФОП. Ці поняття співвідносяться як загальне та спеціальне. Наказом Державного комітету з питань технічного регулювання та споживчої політики від 28.05.2004 року № 97 визначено, що підприємцем є фізична особа, яка є громадянином України, іноземним громадянином, особою без громадянства, що здійснює підприємницьку діяльність. Тобто підприємцем є фізична особа. Статус ФОП надає фізичній особі нових прав, але ніяким чином не обмежує права фізичної особи, які випливають з її цивільно-правової дієздатності. Фізична особа - підприємець під час здійснення господарської діяльності реалізує свої права та виконує обов'язки як підприємець. Водночас, решта прав та обов'язків фізичної особи набувається поза межами здійснення господарської діяльності, в порядку реалізації нею її цивільної дієздатності, передбаченої ЦК України. Отже, права по договорам оренди, що укладені між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 носять виключно цивільно-правовий характер, набуті позивачем в межах цивільної дієздатності. Права володіння та користування, що порушуються через укладення спірних договорів носять виключно цивільних характер та належать позивачу як фізичній особі. Статус позивача як фізичної особи-підприємця, що зазначений в договорах оренди не має значення для можливості звернення в суд як фізичної особи, оскільки наділяє останнього використовувати орендоване майно під час здійснення підприємницької діяльності. Право користування та володіння, зокрема, оренда, реєструються виключно за фізичною особою, навіть у випадку, якщо така особа має статус ФОП. Відповідь з Держгеокадастру чітко зазначає, що права оренди зареєстровані за позивачем як за фізичною особою, що повністю відповідає законодавству. Укладення договорів оренди між відповідачами на ті ж самі земельні ділянки, якими користується позивач, порушує такі права позивача: неможлива реалізація переважного права орендаря на отримання орендаря; порушені права володіння і користування, порушено право самостійно господарювати на земельній ділянці, порушене право на отримання продукції і доходів. На підставі наведеного прохав визнати недійсними договори оренди землі №1 та № 2 від 22.02.2018 року.

Відповідач ОСОБА_2 у судове засідання не з'явилась, була належним чином повідомлена про час та місце розгляду справи.

Представник відповідача ОСОБА_2 - адвокат ОСОБА_6 у судовому засіданні позов не визнав у повному обсязі, зазначив, що договори оренди № 9 та НОМЕР_11 від 20.02.2012 року є нікчемними, оскільки вони не зареєстровані належним чином. Так, до 2013 року договори оренди мали реєструватися у паперових носіях, а саме у книзі записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, а також у поземельній книзі. В даному випадку договори зареєстровані у електронній перехідній системі реєстрації, тобто у комп'ютерній програмі. Крім того, прохав відмовити у задоволенні позову ще й на тій підставі, що договори оренди №9 та НОМЕР_11 від 20.02.2012 року укладені ОСОБА_1 як фізично особою-підприємцем, а позов поданий ОСОБА_1 - як фізичною особою. Отже, на підставі наведеного прохав відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

Відповідач ОСОБА_3 у судовому засіданні позов не визнав у повному обсязі, пояснив, що 22.02.2018 року він уклав два договори оренди землі №1 та №2 з ОСОБА_2, які зареєстрували 28.02.2018 року. Він знав, що у 2012 році його мати ОСОБА_2 уклала договори оренди землі з ОСОБА_1, однак свої екземпляри договорів мати отримала лише після спливу чотирьох років, в 2016 році. Договори від 2012 року не читав. Вважали, що договори з ОСОБА_1 укладені на п'ять років, тому на п'ятий рік сказали ОСОБА_1, що мають намір особисто обробляти свої земельні ділянки. Знав, що мати отримує орендну плату за земельні ділянки. Перед укладенням нових договорів не перевіряли, чи діють договори від 2012 року. Прохав відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

Заслухавши пояснення представника позивача ОСОБА_5, представника відповідача ОСОБА_2 - адвоката ОСОБА_6, відповідача ОСОБА_3, дослідивши письмові матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню в повному обсязі з наступних підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 1,9816 га з кадастровим номером НОМЕР_4, на підставі державного акту НОМЕР_5 що знаходиться на території Лісовицької сільської ради Таращанського району (а.с. 7).

Також ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 1,9906 га з кадастровим номером НОМЕР_6 на підставі державного акту НОМЕР_7, що знаходиться на території Лісовицької сільської ради Таращанського району. (а.с. 8).

20.02.2012 року між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 підписано договори оренди земельних ділянок НОМЕР_10 від 20.02.2012 року, площею 1,9816 га з кадастровим номером НОМЕР_4, та НОМЕР_11 від 20.02.2012 року, площею 1,9906 га з кадастровим номером НОМЕР_6, терміном на 10 років зі сплатою орендної плати в розмірі, встановленому договором. (а.с. 5,6).

Дані договори зареєстровані в управлінні Держкомзему в Таращанському районі Київської області 29.12.2012 року, отже термін дії договору має закінчитися 29.12.2022 року. (а.с. 5,6, 61).

Згідно відповіді начальника Міжрайонного управління у Ставищенському та Таращанському районах Головного Управління Держгеокадастру у Київській області №227/118-18 від 13.06.2018 року, вбачається, що відповідно постанови Кабінету Міністрів України від 20.07.2011 року № 791 запроваджено електронний обіг документів між територіальними органами земельних ресурсів та ДП «Центр державного земельного кадастру» при проведенні державної реєстрації земель. Тому у паперовому вигляді реєстрація не проводилась. У книгах реєстрації державних актів на право власності на землю та право постійного користування землею, договорів оренди землі, які велись у паперовому вигляді було припинено реєстрацію з 05.08.2011 року. Договори оренди земельних ділянок між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 зареєстровані 29.12.2012 року за номерами НОМЕР_8 та НОМЕР_9 у електронній перехідній системі реєстрації, тобто у комп'ютерній програмі. (а.с.61).

22.02.2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладений договір оренди землі № 1 щодо земельної ділянки площею 1,9906 га з кадастровим номером НОМЕР_6 строком на 25 років. (а.с. 32-35).

22.02.2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладений договір оренди землі № 2 щодо земельної ділянки площею 1,9916 га з кадастровим номером НОМЕР_4 строком на 25 років. (а.с. 38-41).

Згідно витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права зазначені договори № 1 та № 2 були зареєстровані 28.02.2018 року державним реєстратором комунального підприємства «ПРІОРІТЕТ» ОСОБА_4

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 626, ст. 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони також регулюються актами земельного законодавства, Законом України «Про оренду землі».

22.02.2018 року ОСОБА_3 були укладені з ОСОБА_2 договори оренди земельних ділянок за тими же кадастровими номерами, які були предметом оренди за договорами, укладеними з ФОП ОСОБА_1 (а.с.32-41).

Зібрані по справі докази безспірно свідчать про факт укладення орендодавцем ОСОБА_2, оспорюваних позивачем договорів оренди в період дії раніше укладених ОСОБА_2 з ОСОБА_1 договорів оренди.

Таким чином, при укладенні оспорюваних договорів оренди земельних ділянок орендодавцем не було виконано умови раніше укладених договорів оренди землі щодо дотримання строків їх дії, підстав їх припинення, врахування наявності волевиявлення сторін.

Під час розгляду справи в суді окрім факту відсутності спливу строку дії раніше укладених сторонами договорів оренди земельних ділянок від 20.02.2012 року, також було встановлено, що на час укладення та державної реєстрації нових договорів оренди з ОСОБА_3 від 22.02.2018 року земельні ділянка перебували та станом на цей час перебувають в користуванні ОСОБА_1, яким виконуються покладені за договорами оренди обов'язки.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Зі змісту ст. 93 ЗК України, Закону України «Про оренду землі», вбачається, що передача в оренду земельної ділянки в один і той же час може бути здійснена лише одному орендарю за одним договором оренди. Можливість передачі однієї земельної ділянки в оренду відразу кільком орендодавцям одночасно вказаними нормативними актами не передбачена.

Крім того, можливість передачі земельної ділянки в оренду відразу кільком орендарям виключається, виходячи зі змісту права орендаря на використання земельної ділянки для ведення сільськогосподарського виробництва.

Оскільки договори оренди землі № 1 та № 2, укладені між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 22.02.2018 року в порушення вимог ст.ст. 15, 18, 20, 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 93, 124 ЗК України, ст.ст. 626, 638, 770 ЦК України та під час дії попереднього договору із ОСОБА_1, то є правові підстави для визнання їх недійсними. Крім того, законодавством України не передбачено порядку подвійної реєстрації договорів оренди земельних ділянок - в даному випадку подвійна реєстрація є незаконною, та в цьому вбачається порушення законних прав орендаря в користуванні земельних ділянок, переданих йому відповідно до договорів оренди.

Судом не може бути взяті до уваги заперечення представника відповідача ОСОБА_2 - адвоката ОСОБА_6 щодо неналежної реєстрації договорів оренди землі, тобто не у відповідності з Порядком ведення Поземельної книги та Порядком ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 №1021, оскільки факт належної державної реєстрації договору НОМЕР_10 оренди земельної ділянки під кадастровим номером НОМЕР_4 укладеного 20.12.2012 між ФОП ОСОБА_1 та власником земельної ділянки ОСОБА_2 терміном на 10 років було встановлено безпосередньо в судовому засіданні на підставі довідки Міжрайонного управління у Ставищенському та Таращанському районах ГУ Держгеокадастру у Київській області від 13.06.2018 року №227/118-17, з якої вбачається, що відповідно постанови Кабінету Міністрів України від 20.07.2011 року № 791 запроваджено електронний обіг документів між територіальними органами земельних ресурсів та ДП «Центр державного земельного кадастру» при проведенні державної реєстрації земель. Тому у паперовому вигляді реєстрація не проводилась. У книгах реєстрації державних актів на право власності на землю та право постійного користування землею, договорів оренди землі, які велись у паперовому вигляді було припинено реєстрацію з 05.08.2011 року. Договори оренди земельних ділянок між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 зареєстровані 29.12.2012 року за номерами НОМЕР_8 та НОМЕР_9 у електронній перехідній системі реєстрації, тобто у комп'ютерній програмі. Крім того, даний факт встановлено із вказаних договорів, копії яких міститься в матеріалах справи, на яких є записи такого змісту: договір зареєстровано в управлінні Держкомзему в Таращанському районі Київської області про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.12.2012 року за №03628, та договір зареєстровано в управлінні Держкомзему в Таращанському районі Київської області про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.12.2012 року за №03629, які засвідчені підписом реєстратора та відбитком печатки вказаного управління.

Крім того, відповідачами державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок НОМЕР_10 та НОМЕР_11, укладених 20.12.2012 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та у встановленому законом порядку не оспорена.

Та обставина, що відомості щодо реєстрації договорів оренди земельних ділянок НОМЕР_10 та НОМЕР_11, укладених 20.12.2012 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не були перенесені з Перехідної реєстраційної системи до Національної кадастрової системи, не є правовою підставою для висновку, що реєстрація даного договору оренди земельної ділянки не відбулася, оскільки на період його реєстрації державним реєстратором були виконані дії по внесенню даних до діючої на той момент Перехідної реєстраційної системи.

Аналогічна позиція висловлена Апеляційним судом Київської області в ухвалах №379/638/17 від 27.09.2017 року та 382/1020/13-ц від 17.07.2014 року.

Щодо доводів представника відповідача ОСОБА_2 - адвоката ОСОБА_6 щодо неможливості звернення ОСОБА_1 в суд з цим позовом в якості фізичної особи і таким чином наявності так званого «неналежного позивача» суд зазначає наступне.

Відповідно до статті 50 ЦК України «Право фізичної особи на здійснення підприємницької діяльності» право на здійснення підприємницької діяльності, яку не заборонено законом, має фізична особа з повною цивільною дієздатністю. Фізична особа здійснює своє право на підприємницьку діяльність за умови її державної реєстрації в порядку, встановленому законом. Інформація про державну реєстрацію фізичних осіб - підприємців є відкритою. Якщо особа розпочала підприємницьку діяльність без державної реєстрації, уклавши відповідні договори, вона не має права оспорювати ці договори на тій підставі, що вона не є підприємцем.

Відповідно до статті 52 ЦК України фізична особа - підприємець відповідає за зобов'язаннями, пов'язаними з підприємницькою діяльністю, усім своїм майном, крім майна, на яке згідно із законом не може бути звернено стягнення.

Відповідно до ч.2 ст. 52 ЦК України фізична особа - підприємець, яка перебуває у шлюбі, відповідає за зобов'язаннями, пов'язаними з підприємницькою діяльністю, усім своїм особистим майном і часткою у праві спільної сумісної власності подружжя, яка належатиме їй при поділі цього майна.

Відповідно до ст. 53 ЦК України фізична особа, яка неспроможна задовольнити вимоги кредиторів, пов'язані із здійсненням нею підприємницької діяльності, може бути визнана банкрутом у порядку, встановленому законом.

Таким чином, цивільне законодавство чітко визначає, що фізична особа має право на зайняття підприємницькою діяльністю, і, у разі зайняття підприємницькою діяльністю, несе відповідальність всім своїм особистим майном, у тому числі часткою у праві спільної сумісної власності подружжя, тобто, підкреслює єдність фізичної особи та фізичної особи-підприємця, отже, неможливо відокремити фізичну особу та ту ж саму особу-підприємця, вони дійсно співпадають в одній особі.

Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду 725/3212/16-ц від 21.03.2018 року набуття статусу підприємця не позбавляє людину як учасника суспільних відносин статусу фізичної особи. Цивільні права й обов'язки фізичної особи, зокрема, право власності та право оренди на земельну ділянку, набуваються та здійснюються у порядку реалізації цивільної дієздатності цієї особи.

Отже, доводи представника відповідача ОСОБА_2 - адвоката ОСОБА_6 про необхідність винесення рішення про відмову у позові на тій підставі, що договір оренди укладений фізичною особою-підприємцем, а позов поданий фізичною особою - є неспроможними.

На підставі ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на відповідачів у разі задоволення позову.

Керуючись статтями 52, 53, 215, 626, 627, 792 ЦК України, ст. 93 ЗК України, ст. 13 Закону України «Про оренду землі», статтями 3, 4, 12, 13, 19, 81, 141, 200, 206, 258, 259, 263-265, 268, 352, 354-355 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір оренди землі № 1, укладений 22 лютого 2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, щодо земельної ділянки площею 1,9906 га, кадастровий номер НОМЕР_6, розташованої на території Лісовицької сільської ради Таращанського району Київської області.

Визнати недійсним договір оренди землі № 2, укладений 22 лютого 2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, щодо земельної ділянки площею 1,9816 га, кадастровий номер НОМЕР_4, розташованої на території Лісовицької сільської ради Таращанського району Київської області.

Стягнути з ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_1, РНОКПП НОМЕР_1, проживаючої за адресою: АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_3, РНОКПП НОМЕР_2, проживаючого за адресою: АДРЕСА_2 судовий збір в розмірі 704 грн.

Стягнути з ОСОБА_3, ІНФОРМАЦІЯ_5, РНОКПП НОМЕР_3, проживаючого за адресою: АДРЕСА_3 на користь ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_3, РНОКПП НОМЕР_2, проживаючого за адресою: АДРЕСА_2 судовий збір в розмірі 704 грн.

Повне рішення складено 10.08.2018 року.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Апеляційного суду Київської області.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивні частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У відповідності до п.п. 15.5) п. 15 розділу ХІІІ Перехідних положень ЦПК України в редакції, яка набрала чинності з 15.12.2017, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається до Апеляційного суду Київської області через Таращанський районний суд Київської області.

Головуючий:В. І. Зінкін