Номер провадження: 22-ц/785/3863/18
Номер справи місцевого суду: 511/2023/17
Головуючий у першій інстанції ОСОБА_1
Доповідач Погорєлова С. О.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.08.2018 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ апеляційного суду Одеської області у складі:

головуючого судді: Погорєлової С.О.

суддів: Калараш А.А., Заїкіна А.П.

за участю секретаря Драганової Ю.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 у справі за позовом ОСОБА_3 до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (третя особа Відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної державної адміністрації Одеської області) про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації договору оренди, на рішення Роздільнянського районного суду Одеської області, ухваленого під головуванням судді Бобровської І.В. 12 грудня 2017 року в м. Роздільній о 14:29 год.,-

встановила:

ОСОБА_4 звернулася до суду з позовом до відповідача фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 та просила визнати недійсним договору від 27.03.2017 року про оренду земельної ділянки, площею 3,41 га, яка розташована на території Старостинської сільської ради Роздільнянського району Одеської області за цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; зобовязати відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної Державної адміністрації Одеської області скасувати Державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 3,41 га, який було зареєстровано у Реєстраційній службі Роздільнянсього району Одеської області 23.05.2017 року (а. с. 2-7).

В обґрунтування свого позову посилалася на те, що ОСОБА_2 ввів її в оману відносно строку, на який було укладено договір оренди земельної ділянки. ОСОБА_4 вважала, що договір буде укладено на 5-7 років, крім того в договорі оренди не вказано вартість якого саме виду зерна буде прийнята та використана при розрахунку орендаря з орендодавцем, оскільки ціни на різні види зерна відрізняються. Після звернення до ОСОБА_2 щодо розірвання вказаного договору оренди, останній відповів відмовою. Вказані обставини і стали підставою для звернення до суду із цим позовом.

Рішенням Роздільнянського районного суду Одеської області від 12 грудня 2017 позов ОСОБА_4 задоволено повністю. Визнано договір оренди земельної ділянки б/н від 27.03.2017 року укладеного між ОСОБА_3 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_2, який згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 23.02.2017 року та Державного акту на право приватної власності на землю серії Р1 № 468713 належить ОСОБА_4,ІНФОРМАЦІЯ_1, земельна ділянка площею 3,41 га, кадастровий номер земельної ділянки - :01:002:0224, яка розташована на території Степанівської сільської Ради Роздільнянського району Одеської області недійсним. Зобовязано відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної Державної адміністрації Одеської області скасувати Державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 3,41 га., кадастровий номер :01:002:0224, розташованої на території Степанівської сільської ради Роздільнянського району Одеської області між ОСОБА_3 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_2, який було зареєстровано у Реєстраційній службі Роздільнянського району Одеської області 23.05.2017 року. Стягнуто з ФОП ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 судові витрати в розмірі 640,00 гривень (а. с. 96-100).

В апеляційній скарзі фізична особа-підприємець ОСОБА_2просив рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_4М відмовити, посилаючись на його необґрунтованість, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права, а саме: на думку апелянта, дія Договору оренди припиняється шляхом його розірвання у судовому порядку на вимогу однією із сторін унаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, а також з інших підстав, а тому апелянт вважав, що не порушив умови укладеного між ним та позивачкою договору, і підстав для визнання його недійсним немає. Крім того, апелянт вважав що, оскаржуючи укладений Договір оренди, ОСОБА_4фактично намагається привласнити витрачені ОСОБА_2кошти на обробку земельної ділянки та її засівання (а. с. 105-107).

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга фізичної особи-підприємця ОСОБА_2підлягає залишенню без задоволення, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, згідно Витягу з державного земельного кадастру від 23 лютого 2017 року, та Державного акту на право приватної власності на землю серії РІ № 468713, ОСОБА_3, є власником земельної ділянки загальної площею 3,41 га, кадастровий номер :01:002:0224, яка розташована на території Степанівської сільської ради Роздільнянського району Одеської області. Цільове призначення земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. (а.с. 14-18)

27 березня 2017 року між позивачем та відповідачем укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 49 років. (а.с. 8- 12)

За змістом частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу, і, зокрема, коли зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої 632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

За змістом частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі», однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в

натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

З дослідженого в судовому засіданні судом першої інстанції договору оренди вбачається невідповідність його типовій формі Договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 (з доповненнями), недодержанням вимог ст.15 Закону України «Про оренду землі» та інших положень законодавства України, регламентуючих порядок оренди землі, а саме:

- Договір оренди від 27 березня 2017 року, не містить порядкового номеру.

- Даний договір, згідно умовам, необхідно було зареєструвати у Реєстраційної службі Роздільнянського району, але відмітка про реєстрацію у договорі відсутня та копія витягу про реєстрацію,у документах, наданих Орендодавцю, також відсутня.

- До договору, не надано акту прийому - передачі земельної ділянки у оренду, який, згідно п.3.19, є невідємною частиною договору.

- Аркуші договору не підписані сторонами.

- У договорі відсутня умова відповідальності орендаря у разі несвоєчасного повернення орендованої земельної ділянки

- У п.9. даного Договору вказано, що орендна плата за користування даною земельною ділянкою сплачується у грошовий форми в розмірі вартості однієї тонни зерна на момент розрахунку. Розрахунок вартості здійснюється за цінами, що не перевищують офіційно повідомлених органами виконавчої влади середніх біржових цін на таку продукцію на момент її передачі.

Згідно ст. 22 Закону України «Про оренду землі », орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Однак, у договорі від 27 березня 2017 року орендна плата у грошовому еквіваленті тонни зерна за 1 рік здійснюється на рівні середніх біржових цін, яки значно нижче ринкових.

Окрім цього, у договорі не вказано, вартість якого самого виду зерна зернохлібних або зернобобових, та яких саме ( 1 вид - пшениця, ріж, просо, кукурудза та інш., 2 вид горох, квасоля), якого класу або сорту буде прийнята та використана при розрахунку орендаря з орендодавцем, так як ціни на різні види та клас зерна відрізняються одне від одного.

Тому, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що вказана форма розрахунку та розмір орендної плати у даному договорі є фіктивною. Відсутність чітких даних про вид товару (грошовий еквівалент якого, є орендної платою), його якість (клас, сорт), за даних умов договору, заздалегідь передбачає, що орендна плата може бути значно нижче орендної плати встановленої законодавством - 3% від нормативної вартості землі, тобто розмір орендної плати у даному договорі фактично не визначено, що є суттєвим порушенням істотних умов ст.15 Закону України «Про оренди землі». Даними умовами договору орендодавець завідомо був введений в оману та позбавлений права отримувати орендну плату, яка відповідає діючому законодавству України.

- Відсутня відповідальність орендаря за несплату орендної плати (є тільки за прострочення).

- Відсутні дані про порядок и строки проведення індексації орендної плати.

- У Договорі взагалі видсутня умова про передачу у заставу та внесення до статутного фонду орендаря, права оренди земельної ділянки, що є суттєвим порушенням істотних умов ст.15 Закону України «Про оренду землі».

- Відповідно до ч.5 ст.37 Закону України «Про охорону земель», при передачі у власність або надання у користування, в тому числі в оренду земельної ділянки або землекористувача землі, її паспортизація здійснюється в обовязковому порядку незалежно від часу останнього обстеження. Відповідно до ч.1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель», агрохімічна паспортизація земель сільськогосподарського призначення обовязкове агрохімічне обстеження ґрунтів, з видачею агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки, в якому фіксуються початкові та поточні рівні забезпечення поживними речовинами

ґрунтів, рівні із забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами. Відповідачем не забезпечено проведення паспортизації земельної ділянки та не забезпечено відображення відповідних показників в акті приймання передачі.

- У договорі відсутні якісні показники обєкта оренди, що існували на момент передачі землі у оренду, які мають зберігатися орендарем в ході використання земельної ділянки. Тобто фактично (згідно п.20 Договору оренди), умова повернення земельної ділянки орендодавцю у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду - є фіктивною, тому що вказане не розкриває змісту всіх необхідних умов збереження земельної ділянки, що гарантують захист прав та є істотною умовою договору оренди землі згідно абзацу 6 ст.15 ЗУ «Про оренду землі», оскільки дані про якісні показники та первісний стан земельної ділянки в акті приймання-передачі (як і сам акт) відсутні.

Верховний Суд України у своїх висновках, викладених у постановах від 06 лютого 2012 року, № 6-104ц11, від 14 березня 2012 року № 6 7цс12, від 04 квітня 2012 року № 621цс12, від 18 липня 2012 року № 677цс12 вказує, що умова щодо збереження стану обєкта оренди відповідно до абз.6 ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» є істотною умовою договору та її відсутність є підставою для визнання договору оренди недійсним.

- Відсутня умова, яка передбачена у п.8 Типового договору, як то обовязок орендаря за певну кількість днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

- У Договорі оренди відсутні 4 пункти розділу обєкт оренди, тобто повний зміст договору (якісь умови, обовязку, права та інше) до орендодавця не доведено, навіть після надання йому копій документів у липні 2017 року і до цього часу.

Відповідно до ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, яки є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ст.2 Закону України «Про оренду землі» (далі Закон) відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно ст.526 ЦК України, зобовязання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу, інших актів цивільного законодавства. Відповідно до ст.610 ЦК України, порушенням зобовязання є його невиконання або виконання з порушенням умов. За змістом ст.611 ЦК України, правовим наслідком порушення зобовязання є, зокрема, розірвання договору, якщо це передбачено договором або законом. За умовами договору сторони дійшли згоди про те, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яка істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Відповідно до ст.32 Закону, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Одним із основних обовязків орендаря відповідно до ст.24 Закону України «Про оренду землі» є своєчасне внесення орендної плати. Цьому положенню кореспондуються умови щодо внесення орендної плати не пізніше 25 грудня поточного року.

Згідно з п. «а» ч.1 ст. 96 ЗК України, землекористувачі зобовязані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням. У свою чергу, орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди (ст.24 Закону «Про оренду землі»).

Відповідно до ст.141 Земельного кодексу України, серед підстав припинення права користування земельною ділянкою зазначені наступні: використання її не за цільовим призначенням, систематична несплата орендної плати. Згідно зі ст.34 ЗУ «Про оренду землі», у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобовязаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Відповідно до п.12 Типового Договору, після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Судом вірно встановлено, що права орендодавця були істотно порушені, занижена вартість земельної ділянки, що потягло зменшення орендної плати, не проводилась обовязкова нормативна грошова оцінка, тощо.

Зазначене положення ЦК України повністю відповідає захисту права власності, яке гарантується ст.1 Першого Протоколу до Європейської Конвенції з прав людини та основоположних свобод, що у відповідності до ст.9 Конституції України є частиною національного законодавства.

Колегія суддів не приймає до уваги посилання у апеляційній скарзі ФОП ОСОБА_2на те, що дія Договору оренди припиняється ціляхом його розірвання у судовому порядку на вимогу однією із сторін внаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, а також з інших підстав, у звязку із чим апелянт вважав, що не порушив умови укладеного договору і підстав для його розірвання немає, оскільки у даному випадку розглядається спір про визнання договору оренди землі недійсним та скасування його державної реєстрації у звязку із порушенням та відсутністю істотних умов у договорі, які є необхідними для даного виду договорів, а не його розірвання внаслідок невиконання сторонами обов'язків.

Крім того, безпідставним є посилання у апеляційній скарзі ФОП ОСОБА_2на те, що ОСОБА_4шляхом розірвання Договору оренди намагається привласнити витрачені ним кошти на обробку земельної ділянки та її засівання, оскільки дані обставини не стосуються предмета спору у даній справі.

При зазначених обставинах, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно й всебічно дослідив та надав оцінку обставинам по справі, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, що їх регулює. Рішення Роздільнянського районного суду Одеської області від 12 грудня 2017 рокуухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстав для його скасування немає.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 371, 374, ст. 375, 381-384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -

постановила:

Апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Роздільнянського районного суду Одеської області від 12 грудня 2017 року залишити без зміни.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Повний текст судового рішення складений 17 серпня 2018 року.

Головуючий С.О. Погорєлова

Судді А.П. Заїкін

ОСОБА_5