Справа № 390/433/18
Провадження № 2/390/397/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" липня 2018 р. Кіровоградський районний суд Кіровоградської області в складі:

головуючої - судді Бойко І.А.,

при секретарі - Губанові М.М.,

за участю представника позивача - ОСОБА_1,

представника відповідача приватного підприємства «Наукова селекційно-націнницька фірма «Соєвий вік» -ОСОБА_2,

представника відповідача ОСОБА_3 районної державної адміністрації Кіровоградської області - ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницький цивільну справу за позовом ОСОБА_5 (25006, м. Кропивницький, вул.Толстого, 13а) до Приватного підприємства «Наукова Селекційно-насінницька фірма «Соєвий вік» (25006, м. Кропивницький, вул. Мурманська, 29Г), ОСОБА_3 районної державної адміністрації Кіровоградської області (вул.Дарвіна, 25, м.Кропивницький, 25014) про припинення договору оренди землі № б/н від 29.12.2015 року,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернулась до суду з позовом, в якому просить припинити дію, шляхом розірвання, договору оренди землі № б/н від 29.12.2015 року, укладеного між приватним підприємством «Наукова селекційно-насінницька фірма «Соєвий вік» та ОСОБА_6 і скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, зареєстроване приватним підприємством. Позовні вимоги обґрунтовує тим, що 29.12.2015 року між приватним підприємством «Наукова селекційно-насінницька фірма «Соєвий вік» та ОСОБА_6 укладено договір оренди землі, за яким належна останній земельна ділянка надана в користування відповідачу. 31.03.2016 року здійснено державну реєстрації права оренди за вказаним договором. 25.05.2017 року позивач уклала з ОСОБА_6 договір міни (обміну), після чого, до позивача перейшло право власності на земельну ділянку, що належала ОСОБА_6 та яка перебувала в оренді. Після звернення позивача 07.07.2017 року до приватного підприємства «Наукова селекційно-насінницька фірма «Соєвий вік», в яких вона повідомила зміну власника земельної ділянки та просила визначитись із подальшими відносинами щодо оренди та виплати орендної плати, а також після звернення 28.02.2018 року з пропозицією припинення договірних відносин, через порушення умов договору оренди землі вказаним відповідачем, вона отримала відмову. Позивач зазначає, що відповідачем-стороною договору оренди порушені істотні умови договору, а саме: їй, як власнику та орендодавцю не виплачена орендна плата за 2017 рік. Крім того, договір оренди суперечить вимогам закону, оскільки не містить такі істотні умови, як кадастровий номер земельної ділянки щодо якої він укладений, порядок перегляду та зміни орендної плати, порядок індексації орендної плати. Відсутність зазначених істотних умов в договорі оренди землі, його державна реєстрація всупереч вимогам законодавства, непідписання договору однією зі сторін, а також не отримання позивачем орендної плати за 2017 рік, на думку позивача, свідчить про наявність підстав для припинення дії договору шляхом його розірвання із скасуванням державної реєстрації права оренди відповідача, тому вона звернулась до суду.

Представник позивача адвокат ОСОБА_1 позовні вимоги підтримав, з підстав, зазначених в позові, просив їх задовольнити. Суду пояснив, що позивачка на момент укладення договору міни (обміну) земельної ділянки була обізнана про наявне у третьої особи право оренди на спірну земельну ділянку. Вимоги ст.148-1 ЗК України нею виконані частково, - шляхом направлення відповідачу - приватному підприємству «Наукова селекційно-насінницька фірма «Соєвий вік» повідомлення про зміну власника, до якого долучався відповідний витяг з Державного реєстру нерухомого майна.

Представник відповідача приватного підприємства «Наукова селекційно-насінницька фірма «Соєвий вік» - ОСОБА_2 в поданому відзиві на позов та в судовому засіданні позов заперечив та зазначив, що єдиною обставиною, на яку посилається позивач, як на підставу розірвання договору оренди землі, це порушення виконання умов договору оренди з боку орендаря, а саме: не отримання позивачкою, як орендодавцем, орендної плати за 2017 рік. Позивачкою, як особою, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, обовязки, встановлені ст.148-1 ЗК України не виконані належним чином, приватному підприємству «Наукова селекційно-насінницька фірма «Соєвий вік» на час здійснення виплати орендної плати відомості та реквізити нового власника земельної ділянки в її листі від 07.07.2018 року, повідомлені не були. Підприємством на вказаний лист 07.08.2018 року ОСОБА_5 повідомлено, що в силу ст.32 ЗК України та договору оренди до неї перейшли права та обовязки орендодавця землі та проінформовано про її обовязок повідомити підприємство необхідні реквізити для виплати орендної плати. Проте, цього листа ОСОБА_5 за своїм місцем проживання не отримала, а тому орендну плату за 2017 рік сплачено особі, з якою укладено договір ОСОБА_6, згідно відомості від 27.12.2017 року. Зазначене свідчить про відсутність істотного порушення умов договору оренди землі з боку орендаря. В частині підстав позову, щодо відсутності в договорі оренди землі істотних умов, зазначених позивачем, відсутність її підпису в договорі, і щодо державної реєстрації з порушенням вимог законодавства, представник зазначеного відповідача вказав, що оспорений договір містить всі необхідні істотні умови для його виконання і реєстрації. Зауважив, що обставини щодо наявності або відсутності істотних умов, підписання договору та його державної реєстрації стосуються питань дійсності договору, проте вимоги щодо визнання недійсним договору оренди землі позивачем не ставились.

Представник відповідача ОСОБА_3 районної державної адміністрації Кіровоградської області - ОСОБА_4 позов не визнала з тих підстав, що ОСОБА_3 районна державна адміністрація не є правонаступником реєстраційної служби, якою здійснено державну реєстрацію спірного правочину.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові матеріали справи, відзив на позов, проаналізувавши наведені в них доводи та обґрунтування, встановив наступні фактичні обставини справи та відповідні їм правовідносини.

Судом встановлено, що 29.12.2015 року між ОСОБА_6 та приватним підприємством «Наукова селекційно-насінницька фірма «Соєвий вік» строком на 20 років укладено договір оренди земельної ділянки, площею 1,9325 га, кадастровий номер :02:000: 0513, яка належала ОСОБА_6 на підставі державного акта на право приватної власності на землю. До договору додано акт приймання - передачі обєкта оренди від 29.12.2015 року. Відомості щодо права оренди внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 31.03.2015 року, згідно Інформаційної довідки № 56636593 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна з реєстраційним номером 25 (а.с.12-17).

Отже,оспорюваний договір оренди земельної ділянки укладений у письмовій формі та пройшов відповідну державну реєстрацію.

За умовами зазначеного договору, в п.4.1 та п. 4.2 орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3 (три) відсотки від грошової оцінки земельної ділянки, обумовленої в п.2.2. цього договору 41,577,67 грн. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата може проводитись в грошовій, натуральній, відробітковій формі та вноситься не пізніше 30 грудня кожного року.

Відповідно до п.12.5 договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

25.05.2017 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_5 укладено договір міни (обміну), посвідчений приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу ОСОБА_7 та зареєстрований в реєстрі за № 634 (а.с.8-10). Відповідно до договору ОСОБА_6 та ОСОБА_5 міняють (обмінюють), передають у власність один одному належне їм на праві власності нерухоме майно, а саме: ОСОБА_6 - земельну ділянку площею 1,9325 га, кадастровий номер :02:000:1513, реєстраційний номер обєкта нерухомого майна 25, що розташована на території Обознівської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області, цільове призначення якої: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а ОСОБА_5 - земельну ділянку, площею 0,05 га, кадастровий номер :02:000:2568, що розташована на території Обознівської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області, цільове призначення якої: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Право власності на земельну ділянку ОСОБА_6, що є предметом цього договору, підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ІІ-КР № 024068, виданим ОСОБА_3 районною державною адміністрацією 21.05.2002 року, зареєстрованим в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 141. Вказане право власності 04.04.2016 року зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - номер запису 14014673.

Право власності на земельну ділянку ОСОБА_5, що є предметом цього договору, підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 18863218 від 06.02.2017 року.

Згідно договору міна (обмін), за домовленістю сторін, проводиться без доплати. Такий обмін земельними ділянками визначений сторонами за взаємним погодженням, за відсутності примусу як будь-якої із сторін, так і з боку третіх осіб, а також збігу будь-яких важких обставин. Експертна грошова оцінка земельної ділянки, належної ОСОБА_6 становить 40739,00 грн., експертна грошова оцінка земельної ділянки, належної ОСОБА_5, становить 1070,00 грн. (а.с.8-10).

Інформація щодо укладення договору підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 88356665 від 30.05.2017 року (а.с.11).

07.07.2017 року ОСОБА_5 на адресу приватного підприємства «Наукова селекційно-насінницька фірма «Соєвий вік» направлено листа, в якому повідомлено, що вона є власницею земельної ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :02:000:1513, яка перебуває в обробці вказаного підприємства. Оскільки між колишнім власником та підприємством виникли правовідносини з договору оренди землі, ОСОБА_5 запропонувала повідомити їй про наміри орендаря продовжувати використовувати вказану земельну ділянку, та яким чином між ними будуть врегульовані правовідносини (а.с.18).

Згідно листа №137 від 07.08.2017 року директор приватного підприємства «Наукова селекційно-насінницька фірма «Соєвий вік» ОСОБА_8, адресованого ОСОБА_5, останній повідомлено про необхідність виконання вимог ст.148-1 ЗК України, - підтвердити своє право власності на земельну ділянку відповідними правовстановлюючими документами та проінформовано, що у разі набуття права власності на земельну ділянку, до нового власника переходять права та обовязки за договором оренди (а.с. 45).

Зазначений лист направлений на адресу перебування ОСОБА_5: вул.Толстого, 13-А, м.Кіровоград, проте, згідно інформації про відстеження поштових пересилань, він позивачкою не отриманий (а.с. 46-47).

28.02.2018 року ОСОБА_5 направила до приватного підприємства «Наукова селекційно-насінницька фірма «Соєвий вік» листа, в якому зазначила, що через порушення підприємством умов договору оренди, просила підписати долучений договір про розірвання договору оренди землі від 29.12.2015 року (а.с.20).

На вищезазначене звернення директором приватного підприємства «Наукова селекційно-насінницька фірма «Соєвий вік» 23.03.2018 року надано відповідь, в якому повідомлено, що відповідно до укладених договорів оренди власником (орендодавцем) земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:1513 зазначена ОСОБА_6 Повідомлено, що умовами укладеного договору передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Умови договорів оренди виконуються, орендна плати орендодавцям виплачується, заборгованість по її виплаті відсутня. Для підтвердження своїх прав, заявниці як власнику, запропоновано надати відповідні правовстановлюючі документи (а.с.21).

Згідно відомості № НОМЕР_1 на видачу готівки згідно заключених договорів пайовикам за 2017, від 27.12.2017 року, ОСОБА_6 отримала нараховану їй суму в розмірі 3750,00 грн, про що вона поставила свій підпис (а.с. 48).

Позивач та її представник вважають, що договір оренди землі від 29.12.2015 року укладений з порушенням вимог законодавства, він не підписаний позивачем, умови договору порушені орендарем, що зашкодило її майновим правам, що є підставою для розірвання вказаного договору та скасування його державної реєстрації. Проте, суд не погоджується з такими висновками з наступних підстав.

Відповідно до ст.627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ч. 1 ст.628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно із ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору та умови, що визначені законодавством, як істотні.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частиною 1 ст.14 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір укладається у письмовій формі, а ч.5 ст.6 Закону встановлено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі», в редакції, що діяла на час укладання договору оренди землі від 29.12.2015 року істотними умовами договору оренди землі є: обєкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення обєкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи. Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).

Відповідно до ст.ст. 4, 10 та 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обовязковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.

Стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину, згідно якої правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Як вбачається, позивачем в якості підстав позовних вимог зазначено: відсутність окремих істотних умов договору оренди землі від 29.12.2015 року та його державна реєстрація всупереч вимогам закону. У разі невизнання відповідності укладеного договору вимогам закону, способом захисту є предявлення позовних вимог щодо визнання недійсним відповідного договору, що не може бути обєднано з позовними вимогами про розірвання договору оренди з підстав порушення його умов. Зазначені способи захисту порушеного права є взаємовиключними.

Згідно п.5 Постанови Пленуму Верховгого Суду України № 9 від 6 листопада 2009 року

«Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» наслідком визнання правочину (договору) недійсним не може бути його розірвання, оскільки це взаємовиключні вимоги.

На підставі чого, суд не бере до уваги підстави позову, в яких позивач посилається на відсутність окремих істотних умов договору, оскільки позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди землі від 29.12.2015 року нею не заявлялись.

Згідно ст.ст. 213, 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 цього Кодексу У разі тлумачення умов договору можуть враховуватися також типові умови (типові договори), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови. При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з'ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.

Представником позивача зазначено на те, що за договором оренди землі від 29.12.2015 року ОСОБА_6 передала в оренду земельну ділянку з кадастровим номером :02:000: 0513, а обмін з позивачем здійснено земельною ділянкою з кадастровим номером :02:000:1513, проте, враховуючи норми ст.ст.213, 637 ЦК України дає суді підстави вважати, що, як обєктом оренди за договором оренди землі між ОСОБА_6 від 29.12.2015 року, так і предметом договору міни (обміну) між ОСОБА_6 та ОСОБА_5 від 25.05.2017 року є одна і таж земельна ділянка, - земельна ділянка, площею 1,9325 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером :02:000:1513, реєстраційний номер обєкта нерухомого майна 25. Реквізити зазначеної земельної ділянки, містяться у відповідних державних реєстрах.

Згідно ч.1 ст.2 Закону України «Про оренду землі», в редакції, що діяла на часи укладання договору оренди від 29.12.2015 року, відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно ч.1 ст.148 ЗК України, в редакції що діяла, станом на 29.12.2015 року, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Аналогічне положення визначено сторонами договору оренди землі, укладеного 29.12.2015 року ОСОБА_6 та приватним підприємством «Наукова селекційно-насінницька фірма «Соєвий вік» в п.3.4 договору, а саме, що при переході права власності на землю від власника землі до іншої особи договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Отже, після укладення договору міни (обміну) 25.05.2017 року ОСОБА_6 з ОСОБА_5 відбулась зміна власника земельної ділянки, що раніше належала ОСОБА_6 та яка передана нею в оренду, а тому в силу ч.1 ст.148 ЗК України та п.3.4 договору оренди землі, укладеного ОСОБА_6 зміст цього договору зберігає свою чинність для нового власника - ОСОБА_5 і до неї переходять усі права і обовязки орендодавця. Підписання раніше укладеного договору оренди землі, новим власником діючим земельним законодавством не вимагається.

Згідно ч.4 ст.148-1 ЗК України за згодою сторін, зокрема договору оренди, до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки, проте, як вбачається з матеріалів справи, зазначеним правом, новий власник земельної ділянки не скористався та у своїх зверненнях до орендаря не ініціював розгляд зазначеного питання, хоча і фактично визнав, що є новим орендодавцем за договором оренди землі.

Згідно вимог ч.3 ст.148-1 ЗК України особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов'язана повідомити про це її користувачів із зазначенням:

кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки;

найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім'я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника;

місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси;

платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

З матеріалів справи вбачається, що договір міни (обміну) вступив в силу з моменту нотаріального посвідчення - 25.05.2017 року, з цього часу на позивачку покладався обовязок, передбачений ч.3 ст.148-1 ЗК України, а саме: протягом одного місця повідомити орендаря про зміну власника земельної ділянки та повідомити йому свої платіжні реквізити для надання йому можливості виконати належним чином свої обовязки по виплаті орендної плати.

Вищезазначені обовязки позивач виконала неналежним чином, оскільки відповідний лист нею надісланий на адресу приватного підприємства «Наукова селекційно-насінницька фірма «Соєвий вік» 07.07.2017 року, поважних причин пропуску встановленого законом місячного строку вона в листі не зазначила, її представник суду їх також не зазначив. Крім того, як в листі від 07.07.2017 року, так і листі від 28.02.2018 року позивач своїх платіжних реквізитів не повідомила, хоча була обізнана, що за користування земельної ділянки, власником якої вона стала, передбачена плата, зокрема і у грошовій формі. Часткове виконання позивачем обовязкових вимог ч.3 ст.148-1 ЗК України підтвердив представник позивача під час розгляду справи. Крім того, після надсилання підприємством листа ОСОБА_5, в якому зазначалось про необхідність підтвердження набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренди, вона за адресою свого проживання не отримала, вимоги ст.148-1 ЗК України, станом на грудень 2017 року, залишились нею не виконані.

У звязку з чим, здійснення 27.12.2017 року виплати орендної плати приватним підприємством «Наукова селекційно-насінницька фірма «Соєвий вік» колишньому власнику земельної ділянки ОСОБА_6, що підтверджується дослідженою судом відомістю, суд не вважає порушенням умов договору з боку орендаря, за зазначених обставин дії орендаря правомірні та спрямовані на добросовісне виконання договору оренди землі відповідно до його умов.

Таким чином, обставини, на які посилається позивач, як на підставу своїх позовних вимог не підтвердились дослідженими судом доказами, а тому суд приходить до висновку, що в задоволенні позову слід відмовити в повному обсязі.

Правовідносини, що виникли між сторонами регулюються ст.ст. 6, 93, 148, 148-1 ЗК України, ст.ст. 14, 15 Закону України «Про оренду землі», ст.ст.203, 204, 205, 627, 628, 637, 38, 792 ЦК України (в редакції, що діяли на час виникнення спірних правовідносин).

Керуючись ст.ст. 4, 5, 11, 13, 77-81, 89, 235, 259, 263-265 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовної заяви ОСОБА_5 (25006, м. Кропивницький, вул.Толстого, 13а) до Приватного підприємства «Наукова Селекційно-насінницька фірма «Соєвий вік» (25006, м. Кропивницький, вул. Мурманська, 29Г), ОСОБА_3 районної державної адміністрації Кіровоградської області (вул.Дарвіна, 25, м.Кропивницький, 25014) про припинення договору оренди землі № б/н від 29.12.2015 року, - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до апеляційного суду Кіровоградської області через Кіровоградський районний суд Кіровоградської області. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення виготовлений 19.07.2018 року.

Суддя