Справа № 368/572/18
Рішення

Іменем України

"26" липня 2018 р. Кагарлицький районний суд

Київської області в складі:

головуючого судді Кириченка В.І.

при секретарі Марчук Н.М.

розглянувши у підготовчому судовому засіданні в м. Кагарлику справу за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства «Мирівське» до ОСОБА_1, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог: ОСОБА_2, Сектор державної реєстрації відділу адміністративних послуг Кагарлицької районної державної адміністрації про визнання недійсним договору, визнання поновленим договору оренди, визнання укладеною додаткову угоду,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду та просив визнати недійсним Договір оренди землі № б/н від 28.03.2018 року укладеного між ОСОБА_1, як орендодавцем, та ОСОБА_2, як орендарем, відповідно до якого в оренду передавалася земельна ділянка кадастровий НОМЕР_2, загальною площею 2,5066 га, розташована на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області строком на 7 років.

Скасувати рішення державного реєстратора Мовчана Ігоря Анатолійовича Кагарлицька районна державна адміністрація, Київська область, індексний номер: 40456086 від 03.04.2018 року про реєстрацію іншого речового права (права оренди) номер запису 25560366 від 29.03.2018 року.

Визнати поновленим договір оренди землі від 03 січня 2012 року, укладений між ПРИВАТНИМ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИМ ПІДПРИЄМСТВОМ «МИРІВСЬКЕ» () та ОСОБА_1, державна реєстрація якого проведена 29.02.2012 року Управлінням Держкомзему у Кагарлицькому районі Київської області.

Додаткову угоду до договору оренди землі від 03 січня 2012 року, укладеного між ПРИВАТНИМ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИМ ПІДПРИЄМСТВОМ «МИРІВСЬКЕ» () та ОСОБА_1, державна реєстрація якого проведена 29.02.2012 року Управлінням Держкомзему у Кагарлицькому районі Київської області, визнати укладеною в новій редакції.

Мотивували позов тим, що «03» січня 2012 року між ПРИВАТНИМ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИМ ПІДПРИЄМСТВОМ «МИРІВСЬКЕ» та ОСОБА_1, як орендодавцем, був укладений Договір оренди землі, відповідно до якого в оренду передавалася земельна ділянка кадастровий НОМЕР_2, загальною площею 2,5066 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області строком на 5 років з дати державної реєстрації. Державна реєстрація договору проведена 29.02.2012 року Управлінням Держкомзему у Кагарлицькому районі Київської області.

Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 19 Цивільного Кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Тобто, вказана норма визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Як стало відомо з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна між відповідачем - ОСОБА_1, як орендодавцем, та - ОСОБА_2, як орендарем, укладено Договір оренди землі № б/н від 28.03.2018 року, право оренди за яким було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29.03.2018 року за номером запису 25560366 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40456086 від 03.04.2018 р. - Мовчаном Ігорем Анатолійовичем, Кагарлицька районна державна адміністрація, Київська область.

На момент укладення оспорюваного договору та реєстрації права оренди за ОСОБА_2, договір оренди № б/н від 03.01.2012 року укладений між позивачем та відповідачем вважався поновленим.

Такими діями орендодавець грубо порушив умови договору оренди та норми чинного законодавства України щодо оренди землі. Ці дії відповідача перешкоджають позивачу користуватися орендованою земельною ділянкою та створили перешкоди в реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі.

Згідно ст.152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Одним із способів захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки є визнання правочину (угоди) недійсним (ч.2 ст.16 ЦК України та ч.3 ст.152 ЗК України).

Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Також не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (частини 1-3 ст.13 ЦК України).

При здійсненні своїх прав власник не може використовувати право власності на шкоду правам та свободам громадян, інтересам суспільства. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Власність зобов'язує (ст.319 ЦК України).

Частиною 1 статті 27 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов'язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, а також не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Згідно із пунктом 26 Договору оренди «Орендодавець зобов'язується не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою».

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як зазначено в Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна відповідач уклав договір оренди землі від 28.03.2018 року стосовно спірної земельної ділянки з ОСОБА_2, строком на 7 років. Позивач не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує права позивача, як належного (первинного) орендаря, а також переважне право ПСП «МИРІВСЬКЕ» на продовження права оренди спірної земельної ділянки.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Одна й та сама земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями та не може бути передана в користування без припинення права попереднього користувача (орендаря).

Укладення спірного договору оренди землі створило позивачу перешкоди у користуванні даною земельною ділянкою та в реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі. При укладенні спірного договору оренди землі були порушені також норми ст.24 Закону України «Про оренду землі» та ст.ст.13, 525 ЦК України.

Відповідно до правової позиції Верховного суду України, викладеній у постанові від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15, в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого ст.33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п.2 ч.2 ст.16 ЦК України.

Таким чином на час укладення оспорюваного договору оренди право оренди земельної ділянки, власником якої є відповідач, належало позивачу, та відповідач не мав права передавати її в оренду - ОСОБА_2, тому цей договір підлягає визнанню недійсним на підставі п.2 ч.2 ст.16, ст. 203, ст. 215 Цивільного кодексу України, як такий, що укладений з порушенням вимог законодавства та порушенням прав позивача на поновлення договору оренди.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч.1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Відповідно до ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

03.01.2012 року між ПРИВАТНИМ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИМ ПІДПРИЄМСТВОМ «МИРІВСЬКЕ» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди (договір) належної відповідачу на праві власності земельної ділянки площею 2,5066 га, що розташована на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, кадастровий номер НОМЕР_2, терміном дії на 5 років з дати державної реєстрації.

Державна реєстрація договору проведена 29.02.2012 року Управлінням Держкомзему у Кагарлицькому районі Київської області.

Відповідно до п. 7 Договору «після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити або припинити його дію.» Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» також закріплює за орендарем переважне право на поновлення на новий строк та визначає процедуру реалізації такого права, а саме:«По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Позивач є добросовісним орендарем, згідно вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі»: на період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної відповідачеві, та після закінчення строку дії такого, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконував свої обов'язки орендаря, використовував земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачував відповідачу орендну плату.

Керуючись положеннями договору та нормами чинного законодавства України, користуючись переважним правом на поновлення договору на новий строк, 27.01.2017 року позивач направив на адресу відповідача лист-повідомлення про намір поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, що підтверджується фіскальним чеком та описом вкладення.

Проте, відповідач не повідомив про прийняте ним рішення щодо поновлення вказаного договору оренди землі. Протягом одного місяця після закінчення строку договору позивач продовжував користуватися земельною ділянкою. Окрім того, відповідач не звернулася до позивача протягом одного місяця після закінчення строку дії договору з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні.

Також звертають увагу суду на те, що станом на дату подання позову позивач продовжує користуватися земельною ділянкою взятою в оренду на підставі договору оренди землі від 03.01.2012 р. укладеного між ПСП «МИРІВСЬКЕ» та ОСОБА_1. За користування вищезазначеною ділянкою відповідач продовжує отримувати орендну плату.

Враховуючи зазначене, вважають, що конклюдентні дії позивача, а саме: продовження користування спірною земельною ділянкою та направлення на адресу відповідача листа-повідомлення про намір поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, свідчать про намір позивача скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчувався, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди землі від 03.01.2012 року укладеного між ПСП «МИРІВСЬКЕ» та ОСОБА_1 поновленим.

Дана позиція узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду України, викладеній в Постанові від 12.10.2016 року по справі № 6-1282 цс 16, а також у Постанові від 23.11.2016 року у справі №6-2540цс16.

Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Заявляючи вимогу про визнання додаткової угоди укладеною позивач, таким чином, просить суд змінити умови договору. Позивач не заперечує, що зміни, запропоновані в додатковій угоді, стосуються істотних умов договору, що є абсолютним правом на вільне волевиявлення відповідача. Однак ці зміни обумовленні змінами в законодавстві, що відбулися за час дії договору оренди землі та є імперативними, а саме: законодавець чітко встановив обмеження щодо строку дії договору, а саме:

«Стаття 19. Строк дії договору оренди землі Закону України «Про оренду землі» . Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років».

Законодавець чітко встановив обмеження щодо розміру орендної плати, а саме:

«Стаття 1 Указу Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 02.02.2002 р. № 92/2002 (далі - Указ № 92) визначено, що одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки є забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря».

Представник позивача в підготовчому судовому засіданні позов підтримав та просив суд питання про стягнення судового збору з відповідача не розглядати.

Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з'явився, подав заяву про визнання позову, позовні вимоги що стосується вимог позивача визнає в повному обсязі та не заперечує проти їх задоволення.

Третя особа, яка не заявляють самостійних вимог в судове засідання не з'явилась і подала заява, що не заперечує проти позову і розгляд проведено у її відсутність.

Відповідач позов визнав і є законні підстави для задоволення позову у підготовчому судовому засіданні відповідно до ст.206 ч.4 ЦПК України.

Судом встановлено, що відповідач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,5066 га з кадастровим номером НОМЕР_2 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, на підставі свідоцтва про право власності на земельну ділянку від 25.04.2007 р. Серії НОМЕР_3.

03 січня 2012 року між Приватним сільськогосподарським підприємством «Мирівське» і ОСОБА_1 укладено договір оренди землі № б/н, згідно якого ОСОБА_1 передав товариству в оренду належну їй земельну ділянку площею 2,5066 га строком на п'ять років.

Даний договір було зареєстровано у Управлінні Держкомзему у Кагарлицькому районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 29.02.2012 року.

Відповідно до додатку № 1 передбачено розрахунок по договору.

Актом приймання - передачі відповідач ОСОБА_1 передала земельну ділянку площею 2,5066 га, кадастровий номер НОМЕР_2 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, а позивач ПСП «Мирівське» прийняв цю земельну ділянку, згідно договору оренди і зобов'язувався її використовувати відповідно до визначеної у договорі мети.

Актом про визначення меж земельної ділянки на передачу орендарю на зберігання межових знаків в межах Мирівської сільської ради відповідач ОСОБА_1 передав, а ПСП «Мирівське» прийняло.

Стаття 125 ЗК України встановлює, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав.

Статтею 6 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" встановлено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Статтею 16 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" встановлено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Відповідно до статей 17 та 18 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" в редакції, яка діяла на час укладення договору оренди від 02.02.2010 року, передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Тобто, з 29.02.2012 року ПСП «Мирівське» відповідно до статей 6, 13, 17 та 18 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" набуло право оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_2, яка знаходиться на території Мирівської сільської ради, загальною площею 2,5066 га.

Згідно видаткового касового ордера відповідач ОСОБА_1 отримав орендну плату за 2017 р. в сумі 11 000 грн. 00 коп.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Згідно з ч. 1 ст. 626, ч. 1 ст. 627 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 2 ст. 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Виходячи з приписів ст.ст. 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

За статтями 24, 27 цього Закону орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Обов'язковою умовою для поновлення договору оренди землі, в порядку передбаченому ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», є факт продовження користування земельною ділянкою після закінчення договору.

Статтею 19 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.

Згідно ст.31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Частинами першою-п'ятою ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

27 січня 2017 року «Мирівське» надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір поновлення Договору оренди землі з проектом Додаткової угоди, що підтверджується фіскальним чеком та описом вкладення.

За наявності будь-яких пропозицій щодо змін умов Додаткової угоди або Договору для проведення переговорів просили звертатись відповідача ОСОБА_1 в усному порядку, або письмово, за адресою вказаною на бланку цього повідомлення. В свою чергу взяли на себе зобов'язання розглянути та за можливості задовольнити його пропозиції та зауваження якщо такі матимуть місце.

Проте, ОСОБА_1 не повідомив про прийняте ним рішення щодо поновлення вказаного договору оренди землі, тож позивач продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна відповідач уклала договір оренди землі від 28.03.2018 року стосовно спірної земельної ділянки з ОСОБА_2, строком на 7 років. Позивач не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує права позивача, як належного (первинного) орендаря, а також переважне право ПСП «МИРІВСЬКЕ» на продовження права оренди спірної земельної ділянки.

Укладаючи незаконний договір, відповідач ОСОБА_1 фактично не визнає та порушує переважне право ПСП «Мирівське» на оренду спірної земельної ділянки.

Порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

Відповідно до п/п 1 частини 1 Закону України від 01.07.2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції Закону №834-VIII від 26.11.2015 року) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п. 9 частини 1 ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст. 311 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" реєстраційні дії на підставі рішень судів проводяться виключно на підставі рішень, отриманих у результаті інформаційної взаємодії Державного реєстру прав та Єдиного державного реєстру судових рішень, без подання відповідної заяви заявником.

Стаття 152 ЗК України визначено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Відповідно до ст. 27 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об'єднаннями та організаціями.

Тобто, ст. 27 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" передбачені спеціальні способи захисту прав орендаря на орендовану земельну ділянку, серед яких такий спосіб захисту, як визнання права оренди на земельну ділянку за діючим договором, який зареєстрований відповідно до законодавства, що діяло на момент виникнення цього права оренди, в судовому порядку, не передбачений.

Відповідно до ст. 33 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина друга статті 33 із змінами, внесеними згідно із Законом № 1533-VIII від 20.09.2016 року).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Пунктом 8 договору оренди від 03.01.2012 року передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію договору.

Тому позовну заяву задоволити.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 319,626,792 ч.2 ЦК України , ст.ст.124 ч.4,152 ЗК України, ст.ст.27, 31,33 Закону України від "Про оренду землі", п.9 ч.1 ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", ст.ст.206 ч.4,200 ч.4 ЦПК України суд, -

вирішив:

Позовну заяву задоволити.

Визнати недійсним Договір оренди землі № б/н від 28.03.2018 року укладеного між ОСОБА_1, як орендодавцем, та ОСОБА_2, як орендарем, відповідно до якого в оренду передавалася земельна ділянка кадастровий НОМЕР_2, загальною площею 2,5066 га, розташована на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області строком на 7 років.

Скасувати рішення державного реєстратора Мовчана Ігоря Анатолійовича Кагарлицька районна державна адміністрація, Київська область, індексний номер: 40456086 від 03.04.2018 року про реєстрацію іншого речового права (права оренди) номер запису 25560366 від 29.03.2018 року.

Визнати поновленим договір оренди землі від 03 січня 2012 року, укладений між ПРИВАТНИМ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИМ ПІДПРИЄМСТВОМ «МИРІВСЬКЕ» () та ОСОБА_1, державна реєстрація якого проведена 29.02.2012 року Управлінням Держкомзему у Кагарлицькому районі Київської області.

Додаткову угоду до договору оренди землі від 03 січня 2012 року, укладеного між ПРИВАТНИМ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИМ ПІДПРИЄМСТВОМ «МИРІВСЬКЕ» () та ОСОБА_1, державна реєстрація якого проведена 29.02.2012 року Управлінням Держкомзему у Кагарлицькому районі Київської області, визнати укладеною в такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА №1

до Договору оренди землі №___б/н__ від ___03.01.2012__р.

с. Мирівка _________________ р.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОСОБА_1, з одного боку, та

ОРЕНДАР: ОРЕНДАР: Приватне сільськогосподарське підприємство «МИРІВСЬКЕ», в особі директора ОСОБА_5, що діє на підставі Статуту, з другого боку,

разом надалі іменуються - «Сторони», а кожна окремо - «Сторона», уклали цю Додаткову угоду №1 до Договору оренди землі №___б/н___ від ___03.01.2012__р. (надалі за текстом - «Договір») про наступне:

1.Змінити п.7 Договору та викласти його у такій редакції: «Сторони продовжують строк дії Договору на новий строк - 7 (сім) років, що починає свій відлік дати державної реєстрації Додаткової угоди №1 Договору.

2.Додати п.7.1. Договору, який визначає наступне: «Після закінчення строку дії Договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити або припинити його дію».

3.Змінити п.8 Договору та викласти його у такій редакції: «Щорічна орендна плата за користування земельною ділянкою становить 11 000,00 (одинадцять тисяч) гривень.

4.Всі інші умови Договору залишаються без змін.

5.Дана додаткова угода вступає в силу з дати її підписання Сторонами та є невід'ємною частиною Договору.

6.Дана додаткова угода складена в трьох оригінальних примірниках, з яких один примірник залишається у Орендаря, другий - в Орендодавця, а третій примірник надається органу (особі), що проводить державну реєстрацію даної додаткової угоди.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОСОБА_1 Місце проживання: АДРЕСА_1 Паспорт: НОМЕР_4 виданий Обухівським РВГУ МВС України в Київській області 25 травня 2000 року Ідентифікаційний номер: НОМЕР_1 _________________ ОСОБА_1ОРЕНДАР: Приватне сільськогосподарське підприємство «МИРІВСЬКЕ» 09241, Київська обл., Кагарлицький р-н., с. Мирівка, вул. Гагаріна Код р/р №3274 в ПАТ АБ "УКРГАЗБАНК", МФО 320478 ІПН 23 Директор ____________________ОСОБА_5

Повне ім'я - ОСОБА_1 , проживає за адресою: м. Обухів, Паспорт: НОМЕР_4 виданий Обухівським РВГУ МВС України в Київській області 25 травня 2000 року, РНОКПП: НОМЕР_1.

Повне найменування: Приватне сільськогосподарське підприємство «МИРІВСЬКЕ», 09241, Київська обл., Кагарлицький р-н., с. Мирівка, вул. Гагаріна, Код .

Апеляційна скарга подається протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення. Рішення суду набирає законної сили відповідно до ст. 273 ЦПК України. Повний текст рішення виготовлено 06.08.2018 року.

Суддя: В.І. Кириченко