АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/987/18Головуючий по 1 інстанції
Категорія : 19,23 Чубай В. В.
Доповідач в апеляційній інстанції
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 липня 2018 року

м. Черкаси

Апеляційний суд Черкаської області у складі колегія суддів судової палати у цивільних справах: Бондаренка С.І., Гончар Н.І., Ювшина В.І.

за участю секретаря: Торопенко Н.М.

учасники справи:

представника СТОВ «Канівці» адвоката Гаврильченко В.М.

представника ТОВ «Гранекс-Черкаси» адвоката Чирви О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси апеляційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Канівці» на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 19 лютого 2018 року у справі за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Канівці» до ОСОБА_7, товариства з обмеженою відповідальністю "Гранекс-Черкаси", державного реєстратора виконавчого комітету Новодмитрівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області Грязон Р.М., третя особа - відділ у Чорнобаївському районі Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, про визнання договору оренди землі недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію цього договору, визнання договору оренди землі поновленим,

рішення ухвалено під головуванням судді Чубая В.В.

дата виготовлення повного тексту рішення не зазначено,

в с т а н о в и л а :

СТОВ "Канівці" звернулося до суду з позовом до ОСОБА_7, ТОВ "Гранекс-Черкаси", державного реєстратора виконавчого комітету Новодмитрівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області Грязон Р.М., третя особа - відділ у Чорнобаївському районі Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, про визнання договору оренди землі недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію цього договору, визнання договору оренди землі поновленим, мотивуючи свої вимоги тим, що 1 липня 2007 року між СТОВ "Канівці" і ОСОБА_7, укладено договір оренди землі загальною площею 3,1243 га, у тому числі рілля 3,1243 га., для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в адміністративних межах Великоканівецької сільської ради, який зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії центру ДЗК.

Договір укладено терміном на 10 років.

18 квітня 2017 року СТОВ "Канівці" направило ОСОБА_7 лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на оренду, крім того надало проект додаткової угоди.

СТОВ «Канівці» продовжувало користуватися спірною земельною ділянкою і після 02 липня 2017 року, як сумлінний орендар.

СТОВ «Канівці» стало відомо, що ОСОБА_7 спірну земельну ділянку передала в оренду ТОВ «Гранекс-Черкаси» відповідно до договору оренди земельної ділянки від 19 квітня 2017 року на строк 10 років державна реєстрація якого здійснена державним реєстратором виконавчого комітету Новодмитрівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області Грязон Р.М.

Позивач вважає, що укладений договір між ТОВ «Гранекс-Черкаси» та ОСОБА_7 порушує його права на володіння та користування.

У зв'язку з чим просив суд визнати недійсним договір оренди землі укладений 19 квітня 2017 року між ОСОБА_7 та ТОВ «Гранекс-Черкаси».

Скасувати рішення прийняте державним реєстратором виконавчого комітету Новодмитрівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області Грязон Р.М. про державну реєстрацію права та їх обтяжень: індексний номер 35407694 від 29.05.2017 року про реєстрацію права оренди земельної ділянки загальною площею, 3,1243 га за ТОВ «Гранекс-Черкаси».

Визнати поновленим договір оренди землі від 01 липня 2007 року, укладений між СТОВ «Канівці» та ОСОБА_7, зареєстрований 02 липня 2007 року у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії центру ДЗК на той самий строк, а саме на 10 років, і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Повернуто СТОВ «Канівці» частину судового збору у розмірі 3 200 грн.

Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 19 лютого 2018 року у задоволенні позову СТОВ «Канівці» відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішення СТОВ «Канівці» подало апеляційну скаргу, вважаючи, що рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 19 лютого 2018 року прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права і просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт зазначає, що ОСОБА_7 без зазначення жодної підстави відмовилась продовжувати строк дії договору оренди землі, порушуючи право орендаря на реалізацію свого переважного права, передбачене ст. 777 ЦК України та ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

У своїх відзивах на апеляційну скаргу ОСОБА_7 та ТОВ «Гранекс-Черкаси» зазначають, що рішення суду першої інстанції законне і обґрунтоване, а СТОВ «Канівці» не є сумлінними орендарями та не мають права вимагати поновлення договору оренди землі.

Відповідно до п. п. 8 п. 1 розділу ХIII Перехідних положень ЦПК України в редакції Закону № 2147-VIII від 03.10.2017 року, ч. 6 ст. 147 та абз. 3 п. 3 розділу ХII Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про судоустрій та статус суддів» від 02.06.2016 року № 1402-VIII апеляційний суд Черкаської області діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Черкаського апеляційного суду в апеляційному окрузі.

Заслухавши сторони, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Статтею 263 ЦПК України передбачено, що законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції не повністю відповідає зазначеним вимогам, оскільки не ґрунтується на повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в сукупності.

Статтею 41 Конституції України закріплено принцип непорушності права приватної власності, тобто права власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею.

Відповідно до ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно ст.13 ЗУ «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства України, Законом України «Про оренду землі».

Ухвала Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 19 лютого 2018 року, якою закрито провадження у справі в частині позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного 19.04.2017 року між ОСОБА_7 та ТОВ «Гранекс-Черкаси» недійсним, про скасування рішення прийнятого державним реєстратором виконавчого комітету Новодмитрівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області Грязон Р.М. про державну реєстрацію права та їх обтяжень: індексний номер 35407694, від 29.05.2017 року про реєстрацію права оренди земельної ділянки загальною площею, 3,1243 га. за ТОВ «Гранекс-Черкаси» в апеляційному порядку не оскаржується.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог СТОВ «Канівці» до ОСОБА_7 про визнання договору оренди землі поновленим, суд першої інстанції прийшов до висновку, що відповідач уклав договір на більш вигідних умовах, ніж запропонував позивач, а тому порушення переважного права на укладання договору оренди не відбулося.

Проте колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з наступних підстав.

З матеріалів справи вбачається, що відповідно до договору оренди землі від 01 липня 2007 року ОСОБА_7, надала в оренду СТОВ «Канівці» земельну ділянку загальною площею 3,0834 га, у тому числі рілля 3,1243 га. для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в адміністративних межах Великоканівецької сільської ради, строком до 01 липня 2017 року, який 02 липня 2007 року зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК.

Пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що договір укладено на 10 років, початок дії договору 01 липня 2007 року, закінчення 01 липня 2017 року. Після закінчення строку договору орендар має право переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з п. 9 даного договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 1,5 відсотків грошової оцінки земельної ділянки: грошова - 15 %, натуральна - 65 %, відробіткова - 20 %.

18.04.2017 року позивач направив ОСОБА_7 проект додаткової угоди та заяву - повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі, яке було останньою отримане 26.04.2017 року, про що свідчить особистий підпис відповідачки (а.с. 39).

Але в порушення умов договору оренди землі, ще до отримання пропозиції від чинного орендаря СТОВ «Канівці» про продовження чинного договору оренди землі, 19.04.2017 року ОСОБА_7 уклала новий договір оренди землі яка перебувала в оренді в СТОВ «Канівці» до 02 липня 2017 року включно з ТОВ "Гранекс-Черкаси" та 24.05.2017 року провели його державну реєстрацію.

24.04.2017 року ОСОБА_7 направила позивачу заяву про відмову у поновленні договору оренди землі.

02.01.2018 року між ОСОБА_7 та ТОВ "Гранекс-Черкаси" було укладено угоду про припинення дії договору оренди землі від 19.04.2017 року.

Вище зазначене дає підстави стверджувати, що орендодавець ОСОБА_7, не проявила доброчесність в договірних відносинах та не повідомивши належним чином СТОВ «Канівці» про не бажання продовжувати договір оренди землі після його закінчення, не вступивши в обговорення запропонованих нових умов договору оренди землі, до закінчення договору оренди землі уклала договір оренди землі з новим орендарем ТОВ «Гранекс-Черкаси».

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" ( в редакції на час виникнення даних правовідносин) визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар надав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Наявними у справі доказами доведено, що СТОВ «Канівці» виконало усі викладені вище умови. Посилання ТОВ «Гранекс-Черкаси» на неналежне виконання позивачем умов договору оренди з приводу несвоєчасної сплати орендної плати нічим не підтверджені. Також позивачем доведено в судовому засіданні факт своєчасного направлення орендодавцю заяви-повідомлення з проектом додаткової угоди та отримання їх останньою. Сама ОСОБА_7 жодного разу не заявляв про те, що не отримувала вказані документи до закінчення дії договору оренди від 01 липня 2007 року або що орендар не належним чином виконував умови договору. СТОВ «Канівці» надало належні та допустимі докази того, що вони направили і вручили ОСОБА_7 пропозицію використати своє переважне права на укладення договору оренди землі та проект додаткового договору (а.с. 10, 326, 39). Направлення даних документів свідчить про намір орендаря, який належним чином виконує умови договору оренди землі, використати своє переважне право.

Також непереконливими є доводи ТОВ «Гранекс-Черкаси» про неналежне виконання позивачем умов договору, що лягло в основу рішення орендодавці не продовжувати з ним орендні відносини. В матеріалах справи відсутні будь-які докази неналежного виконання договору з боку позивача а ОСОБА_7 на протязі всього періоду оренди не заявляла про таке.

Відповідно до ч.ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Отже аналіз приведених вище обставин та правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 4 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушеним у разі укладання договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Така позиція апеляційного суджу узгоджується з правою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 13.04.2016 року (справа № 6-2027 цс15).

Сам факт укладання ОСОБА_7 19.04.2017 року договору оренди своєї земельної ділянки з ТОВ «Гранекс-Черкаси», в період дії основного договору оренди землі з СТОВ «Канівці», свідчить про небажання її узгоджувати з попереднім орендарем умови оренди або запропонувати свої умови оренди. Тим самим ОСОБА_7 позбавила позивача скористатись своїм переважним правом на продовження оренди земельної ділянки.

Що стосується повідомлень ОСОБА_7 на адресу СТОВ «Канівці» у квітні та червні 2017 року, тобто до закінчення дії договорів, про небажання продовжувати орендні відносини, то колегія суддів звертає увагу на те, що в них не вказані причини відмови, незгода з існуючими умовами договору та намір укласти договір оренди з іншим орендарем.

На підставі встановлених обставин справи, змісту поданих повідомлень, виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких права та обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, колегія суддів вважає, що ці повідомлення не створюють будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що даний спір стосується захисту переважного права одного орендаря перед іншим орендарем на продовження дії договору оренди і на підставі вказаних вище доводів вважає, що таке право СТОВ «Канівці» порушене а рішення суду в цій частині не відповідає закону.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами (до такого висновку прийшов Верховний Суд України у справі №6-2540 цс16 від 23 листопада 2016 року.)

Отже у випадку виявлення наміру у орендодавця на укладення нового договору оренди, реалізація переважного права попереднього орендаря можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

Сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, має право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Це право прямо передбачено ч. 1 ст. 777 ЦК України.

Але ці нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі попередньому орендарю, щоб останній міг зробити такий же чіткий та конкретний вибір: прийняти ці умови і скористатися своїм переважним правом на укладення нового договору або відмовитися від таких умов і на цьому його переважне право припиняється.

Баланс захисту прав орендодавця та орендаря в тому і полягає, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати свою земельну ділянку в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк, а орендар, в свою чергу, який належно виконував обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами.

Як встановлено судом позивач на виконання умов укладеного договору оренди землі, а саме п. 8, з метою реалізації свого переважного права, письмово повідомив орендодавицю про намір укладення договору оренди на новий строк, проте відповідач, у заяві-повідомленні про відмову у поновленні (укладенні) договору оренди землі не зазначив жодної підстави такої відмови.

Тобто, з'ясування питання, з якої саме конкретно підстави (або непогодження з якими істотними умовами договору) відповідач відмовився від укладення договору оренди на новий строк, є визначальним для даної справи.

При відсутності спроби або конкретних дій сторін для досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору не можна вважати, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Вказане також узгоджується з позицією викладеною в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2018 року у справі №910/12017/17.

У зв'язку з зазначеними обставинами, колегія суддів приходить до висновку, що відмова у продовженні дії договору, без зазначення конкретних та чітких її підстав, порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» було порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною.

Таким чином, вимоги позивача стосовно відновлення його порушеного переважного права на продовження договору оренди земельної ділянки підлягають задоволенню.

Разом з тим, колегія суддів звертає увагу на те, що позивач у своїх вимогах просив визнати поновленим договір оренди землі від 01 липня 2007 року, укладений між СТОВ «Канівці» та ОСОБА_7 на той самий строк та на тих же умовах. Тобто визначив умови договору, які відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» відносяться до істотних умов договору.

На думку колегії суддів це є неприпустимим, оскільки порушує принцип свободи договору, визначений п. 3 ст. 3 ЦК України.

Більше того, частинами 8, 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачений термін укладання додаткових угод та право орендаря оскаржувати дії орендодавців у разі відмови або зволіканні від укладання таких угод.

Отже поновлення переважного права позивача в запропонованій ним формі не може бути здійснене, оскільки не ґрунтується на законі.

На підставі викладеного, у зв'язку з неправильним застосуванням судом норм матеріального права, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового.

Частинами 1, 13 ст. 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Так, апелянтом було подано апеляційну скаргу та сплачено судовий збір в розмірі 2436 гривни, які при задоволенні апеляційної скарги підлягають до стягнення з відповідача ОСОБА_7 на користь СТОВ «Канівці».

Керуючись ст. ст. 35, 258, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, колегія суддів судової палати,

п о с т а н о в и л а :

Апеляційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Канівці» - задовольнити частково, а рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 19 лютого 2018 року - скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити частково.

Визнати поновленим договір оренди землі від 01 липня 2007 року між сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Канівці» та ОСОБА_7, зареєстрований 02 липня 2007 року у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 24.

Стягнути з ОСОБА_7 на користь сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Канівці» судовий збір у розмірі 2436 гривни.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з часу складання повного тексту постанови.

Судді С.І.Бондаренко

Н.І.Гончар

В.І. Ювшин

Повний текст постанови складено 25 липня 2018 року.