Постанова

Іменем України

17 травня 2018 року

м. Київ

справа № 709/1872/16-ц

провадження № 61-20489 св 18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Луспеника Д. Д., Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Силікат-1»;

відповідачі: ОСОБА_4, товариство з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013»;

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 4 жовтня 2016 року у складі судді Синецької Л. А. та ухвалу апеляційного суду Черкаської області від 8 грудня 2016 року у складі колегії суддів: Вініченка Б. Б., Бондаренка С. І., Новікова О. М.,

В С Т А Н О В И В :

Відповідно до пункту 4 розділу XIII Перехідні положення ЦПК України у редакції Закону України від 3 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

У серпні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Силікат-1» (далі - ТОВ «Силікат-1») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_4, товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» (далі - ТОВ «Зелена Нива 2013») про визнання договору оренди землі недійсним, скасування державної реєстрації права оренди, визнання договору оренди землі поновленим.

Позовна заява мотивована тим, що 11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4 було укладено договір оренди належної їй на праві власності земельної ділянки розміром 2,46 га, розташованої на території Чорнобаївської селищної ради Черкаської області строком на 10 років.

ТОВ «Силікат-1» скористалося переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк та 20 листопада 2012 року із ОСОБА_4 було укладено угоду про внесення змін до договору оренди землі та продовжено строк його дії на 10 років.

Проте державна реєстрація угоди про внесення змін не відбулася, так як 18 серпня 2013 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена Нива 2013» було укладено договір оренди тієї ж земельної ділянки, який 27 лютого 2014 року було зареєстровано Чорнобаївським районним управлінням юстиції Черкаської області.

ТОВ «Силікат-1» продовжувало користуватися спірною земельною ділянкою і після закінчення строку дії договору як добросовісний орендар, 20 листопада 2012 року уклало з відповідачем додаткову угоду, протягом одного місяця після закінчення строку дії цього договору орендодавець не зверталася до позивача з листом із запереченнями у поновленні цього договору.

Позивач вважав, що спірний договір оренди землі, який укладено до закінчення попереднього договору оренди землі, порушує його переважне право на поновлення договору оренди землі, а, відтак, не відповідає вимогам чинного законодавства.

У зв'язку з цим договір оренди землі, укладений між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4, був поновлений на той самий строк і на тих самих умовах на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У зв'язку з наведеним, уточнивши позовні вимоги, позивач просив суд: визнати недійсним договір оренди землі, укладений 18 серпня 2013 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена Нива 2013»; скасувати рішення державного реєстратора від 27 лютого 2014 року про державну реєстрацію прав та обтяжень за ТОВ «Зелена Нива 2013» на земельну ділянку та визнати поновленим договір оренди землі від 11 березня 2004 року, укладений між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4, зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру» у 2004 році, на той самий строк і тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 4 жовтня 2016 року, з урахуванням ухвали суду про виправлення описки від 10 жовтня 2016 року, позов ТОВ «Силікат-1» задоволено. Визнано недійсним договір оренди землі, кадастровий номер :04:000:0772, укладений 25 травня 2013 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена Нива 2013».

Скасовано рішення державного реєстратора реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області від 27 лютого 2014 року про державну реєстрацію прав обтяжень та їх обтяжень за ТОВ «Зелена Нива 2013» на земельну ділянку, кадастровий номер :04:000:0772.

Визнано поновленим договір оренди землі від 11 березня 2004 року, укладений між ТОВ«Силікат-1» та ОСОБА_4, зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» у 2004 році, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що спірний договір оренди землі укладено 18 серпня 2013 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена Нива 2013» до закінчення дії договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_4 та ТОВ «Силікат-1» 11 березня 2004 року на 10 років та зареєстрованого 1 квітня 2004 року, що створило позивачу перешкоди у реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі. Крім того, одна й та ж сама земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями.

Ухвалою апеляційного суду Черкаської області від 8 грудня 2016 року апеляційну скаргу ТОВ «Зелена Нива 2013» відхилено, рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що після закінчення 31 грудня 2013 року строку дії договору оренди землі ТОВ «Силікат-1» продовжувало користуватися земельною ділянкою, яка є предметом спірного договору, за її цільовим призначенням, 20 листопада уклало з відповідачем додаткову угоду, що свідчить про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився. Вищевказані конклюдентні дії орендаря ТОВ «Силікат-1» (намір продовжити правовідносини, підписання додаткової угоди) та зустрічна бездіяльність орендодавця ОСОБА_4 (ненаправлення заперечення на поновлення) свідчать про визнання за позивачем переважного права на оренду земельної ділянки, а наявність обставин, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» свідчать про порушення орендодавцем права ТОВ «Силікат-1» на поновлення договору оренди землі. Новий договір оренди землі, укладений із ТОВ «Зелена Нива 2013», не відповідає вимогам чинного законодавства та є недійсним, оскільки на момент його укладення існував договір оренди землі, який не був розірваний та земельна ділянка не була витребувана із володіння позивача, укладення спірного договору оренди землі створило позивачу перешкоди у реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі. Недійсність такого договору є підставою для скасування його державної реєстрації.

У грудні 2016 року ТОВ «Зелена Нива 2013» подало до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило оскаржувані судові рішення скасувати й передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що реєстрація договорів оренди землі до моменту набрання чинності Законом України «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» проводилась відповідними виконавчими комітетами, а договір оренди землі, укладений між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4, було зареєстровано 1 квітня 2004 року у Чорнобаївському районному відділу Черкаської регіональної філії державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру».

У пункті 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз'яснено, що згідно з із статтями 210 та 640 ЦК України не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.

У пункті 1 частини третьою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення.

Так як у ТОВ «Силікат-1» право оренди не було оформлено належним чином, його речове право на користування є недійсним і у нього були відсутні правові підстави для пред'явлення позову.

ОСОБА_4 судові рішення не оскаржила.

Відзив на касаційну скаргу не надійшов.

Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

У травні 2018 року справа надійшла до Верховного Суду.

Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, якою закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України 2004 року, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Вирішуючи спір, суди, належним чином дослідивши та давши оцінку поданим сторонами доказам, врахувавши положення частини першої статті 777 ЦК України та частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», встановивши факт належного виконання ТОВ «Силікат-1» умов договору оренди, продовження використання ним спірної земельної ділянки, укладення ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк, укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем, суди дійшли правильного висновку про наявність у ТОВ «Силікат-1» переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк та порушення цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди від 18 серпня 2013 року з іншим орендарем - ТОВ «Зелена Нива 2013», оскільки одна і та ж сама земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями. У зв'язку з цимнаявні підстави для визнання такого договору недійсним на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України.

При цьому судами правильно враховані положення частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав про нерухоме майно та їх обмежень», пункт 41 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141.

Посилання касаційної скарги на те, що державну реєстрацію договору оренди, укладеного між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4, було проведено не виконавчим комітетом відповідної місцевої ради, як це передбачено статтею 33 Закону України «Про місцеве самоврядування», а Чорнобаївським районним відділом Черкаської регіональної філії державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру», безпідставні, оскільки предметом оскарження був укладений між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена Нива 2013» договір оренди землі від 18 серпня 2013 року, а не договір оренди землі, укладений 11 березня 2004 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Силікат-1». Цей договір належним чином тривалий час виконувався, ОСОБА_4 заперечень не висловлювала, погодившись з ним.

З урахуванням наведеного доводи касаційної скарги є безпідставними й на законність оскаржуваних судових рішень не впливають.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Згідно з частиною другою статті 410 ЦПК України не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» залишити без задоволення.

Рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 4 жовтня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Черкаської області від 8 грудня 2016 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: Б. І. Гулько

Д. Д. Луспеник

Ю. В. Черняк