Справа № 183/5759/17
№ 2/183/907/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

26 квітня 2018 року м. Новомосковськ Дніпропетровської області

Новомосковський міськрайонний суд Дніпропетровської області, у складі:

головуючої судді Сороки О.В.,

секретаря Демяненка Р.К.,

розглянувши в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 то Товариства з обмеженою відповідальністю агрофірми «Олімпекс-Агро» про розірвання договору оренди земельної ділянки,

за участю представника позивача ОСОБА_2,

представника відповідача ОСОБА_3,

в с т а н о в и в:

10.11.2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ Агрофірми «Олімпекс-Агро», в якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки площею 5,330 га, кадастровий номер :02:016:0510, укладений між нею та відповідачем, зареєстрований у Новомосковському державному земельному кадастровому центрі, про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 24.02.2005 року за № 04-05-126-01059, з урахуванням додаткової угоди, зареєстрованої в Новомосковському районному відділі Дніпропетровської регіональної філії центру Державного земельного кадастру, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 01.06.2009 року за № 04-09-126-02730.

В обґрунтування свого позову ОСОБА_1 зазначає, що їй на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії ІІ-ДП № 125712, виданого Перещепинською міською радою, належить земельна ділянка площею 5,330 га, кадастровий номер :02:016:0510, яка розташована на території Перещепинської міської ради Новомосковського району Дніпропетровської області. 24.02.2005 року між нею та ТОВ Агрофірма «Олімпекс-Агро» був укладений Договір оренди земельної ділянки, який був зареєстрований у Новомосковському державному земельному кадастровому центрі, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04-05-126-01059. Договір оренди укладено строком на чотири роки одинадцять місяців, з моменту державної реєстрації 01.06.2009 року між сторонами укладена додаткова угода до договору оренди землі від 24.02.2005 року, яка пройшла державну реєстрацію Новомосковському районному відділі Дніпропетровської регіональної філії центру Державного земельного кадастру, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 01.06.209 року за № 04-09-126-02730. Додатковою угодою сторони продовжили термін дії договору оренди землі до 31.12.2021 року. Відповідач також зобовязався сплачувати щороку позивачу орендну плату у грошовій формі у розмірі 2 % від грошової оцінки землі, що становило 1289 грн., а також Орендар взяв на себе зобовязання проводити безкоштовну поставку соломи до садиби Орендодавця, оранку та культивацію присадибної ділянки позивача до 0,40 га, проводити відшкодування витрат на поховання у розмірі 219 грн. Крім того, договором передбачена можливість коригування орендної плати, у випадку прийняття відповідними державними органами нормативних документів про підвищення вартості орендної плати за земельну ділянку та у разі індексації грошової оцінки землі. Таким чином, позивач наполягає на тому, що укладений між сторонами договір оренди землі, у відповідності до закону, визначає три основні складові орендної плати за Договором, якими є: орендна плата у грошовій формі, безкоштовне завезення соломи до садиби Орендодавця, оранка та культивація присадибної ділянки Орендодавця до 0,40 га.

Між тим, ОСОБА_1 зазначає, що в період з 2012 року по 2016 рік нарахування орендної плати відповідачем здійснювалась з порушенням умов договору оренди земельної ділянки, оскільки проводилась без індексації грошової оцінки землі. Крім того, відповідачем у період з 2012 року по 2016 рік взагалі не виконуються взяті на себе зобовязання зі сплати орендної плати у вигляді безкоштовної поставки 1 тони грубих кормів (соломи) до садиби позивача, а також не надавалися послуги по обробітку присадибної ділянки позивача до 0,40 га (оранка та культивація). Невиконання відповідачем свого обов`язку щодо поставки соломи та обробітку присадибної ділянки (оранки, культивації) створило несприятливі умови для позивача, а саме вона вимушена нести додаткові витрати на обробіток землі та присадибної ділянки, а також витрати на поставку соломи. Крім того, ОСОБА_1 зазначає, що, виконуючи умови підписаного договору, вона неодноразово зверталася до ТОВ Агрофірми «Олімпекс-Агро» з вимогами щодо нарахування орендної плати, надання даних щодо розміру отриманих податків, сум заборгованості, а також просила погасити наявну заборгованість, просила здійснити обробіток землі та поставити солому. У 2016 році позивач письмово звернулася до відповідача з вимогою про надання інформації щодо нарахування орендної плати та її виплати за договором оренди, а також просила орендаря погасити заборгованість та виплатити грошову компенсацію за ненадані послуги, однак відповідач відповідь на її вимогу не надав, директор підприємства уникає зустрічей з пайщиками, мотивуючи зайнятістю. Зазначені факти позивач розцінює, як систематичну несплату орендної плати відповідачем, а тому просить договір, укладений між ним та відповідачем, розірвати.

Ухвалою суду від 14 листопада 2017 року відкрите провадження по справі.

За результатами підготовчого провадження ухвалою суду 06 березня 2018 року справу призначено до судового розгляду по суті.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_2 позов підтримала та просила задовольнити позовні вимоги ОСОБА_1 у повному обсязі, також надала суду письмові пояснення щодо заперечень відповідача на позов. Крім того, в ході розгляду справи представник позивача у відповіді на відзив звернув увагу на ту, що у березні 2017 року відповідач, в порушення умов договору та чинного законодавства, передав в користування земельну ділянку, що належить позивачеві на праві власності, іншому підприємству Фермерському господарству «Левада», в звязку з чим позивач змушена була звертатися за захистом свого порушеного права до суду та скасовувати державну реєстрацію договору оренди землі з зазначеним фермерським господарством.

Представник відповідача ОСОБА_3 в судовому засіданні позов не визнала, суду надано відзив на позов, у якому відповідач зазначає, що позивач не правильно трактує зміст договору оренди щодо наявності трьох складових орендної плати: орендна плата у грошовій формі, безкоштовна поставка соломи, оранка та культивація присадибної ділянки. Договором оренди землі встановлена грошова форма орендної плати, а безкоштовна поставка соломи до садиби орендодавця, оранка та культивація є додатковими послугами, не оцінюються у грошовій формі і не входять до складу орендної плати. Станом на 25 грудня 2017 року позивачем фактично отримано орендну плату за 2012-2016 роки у розмірі 37897,52 грн. Стосовно оранки, культивації та безкоштовної поставки соломи, відповідач ніколи нікому не відмовляв, якщо особа зверталася за даними питаннями з письмовою заявою Представник відповідача наполягала на тому, що позивач, в порушення вимог п. 2.2 договору, з такою заявою не звертався. Крім того, сільськогосподарська техніка відповідача може працювали на присадибній ділянці, тільки з дозволу її власника. Таким чином, зважаючи на те що відповідач належним чином виконує умови договору оренди та не допускав систематичної невиплати орендної плати позивачеві зі своєї вини, просить відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 у повному обсязі. Також у запереченнях на відповідь на відзив представник відповідача спростовує інформацію позивача про те, що товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Олімпекс Агро» передано у користування земельну ділянку позивача фермерському господарству «Левада-Агро». Так, додатковою угодою визначено, що орендар має можливість самостійно передати в суборенду земельну ділянку товариству з обмеженою відповідальністю «СНП-Україна», тому відповідач наполягає на тому, що не має ніякого відношення до державної реєстрації прав, які скасовані судом.

Справа у відповідності до положень п.9 ч.1 ст.1 Розділу ХІІІ ЦПК України в редакції, встановленій Законом України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII розглянута за правилами чинного ЦПК України з урахуванням вимог до заяви, в редакції ЦПК України, що діяли до набрання чинності Законом України № 2147-VIII.

Суд, дослідивши матеріали справи, дійшов до наступного висновку.

Суду надано копію Державного акту на право приватної власності на землю серії ІІ-ДП № 125712, що був виданий 02 квітня 2001 року Перещепинською міською радою, у відповідності до якого ОСОБА_1 являється власником земельної ділянки площею 5,330 га, кадастровий номер :02:016:0510, що розташована на території Перещепинської міської ради Новомосковського району Дніпропетровської області. Земельна ділянка передана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.6).

24.02.2005 року між позивачем та відповідачем було укладено Договір оренди земельної ділянки площею 5,33 га, яка розташована на території Перешепинської міської ради Новомосковського району Дніпропетровської області, який був зареєстрований Новомосковському державному земельному кадастровому центрі, про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 24.02.2005 року за № 04-05-126-01059 (а.с.7).

Відповідно до умов договору, позивач надав відповідачу в строкове платне користування належну їй земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 5,33 га.

01.06.2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ АФ «Олімпекс-Агро» була підписана додаткова угода до договору оренди землі, що була зареєстрована у Новомосковському районному відділі Дніпропетровської регіональної філії Державного земельного кадастру, про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди 01.06.2009 року за № 04-09-126-02730. За умовами додаткової угоди в діючий договір оренди були внесені зміни щодо розміру орендної плати, у відповідності до якої Орендар зобовязався нараховувати Орендодавцю орендну плату у розмірі 2% від грошової оцінки землі, а також проводити безкоштовну поставку соломи до садиби Орендодавця, оранку та культивацію присадибної ділянки орендодавця до 0,40 га, орендар відшкодовує витрати на поховання. Додатковою угодою передбачено можливість підвищення орендної плати, визначено строк дії договору до 31 грудня 2021 року.

Сторонами, відповідно до п.2.2 договору, було погоджено, що у разі зміни законодавством мінімальної орендної плати, а також у разі індексації законодавством грошової оцінки землі, орендна плати коригуватиметься Орендарем шляхом видання наказу без внесення доповнень до договору.

Наказів, якими б встановлювалися розміри орендної плати за укладеними договорами суду не представлена.

Представником відповідача суду надана довідка (а.с. 25), у відповідності до якої докази виплати орендної плати за 2012 рік не збереглися, фактично позивач отримала:

31.05.2013 року 1872 грн. в натуральній формі;

31.07.2013 року 300 грн. в натуральній формі;

19.11.2013 року 3030 грн. в грошовій формі;

08.12.2014 року 140 грн. в грошовій формі;

29.08.2014 року 1990 грн. в натуральній формі;

25.11.2014 року 1878, 50 грн. в натуральній формі;

14.01.2015 року 1500 грн. в грошовій формі;

31.07.2015 року 2805,60 грн. в натуральній формі;

30.09.2015 року 6656,22 грн. в грошовій формі;

02.07.2016 року 9418 грн. в грошовій формі;

30.10.2016 року 6807 грн. в грошовій формі;

04.04.2017 року 1500 грн. в грошовій формі.

На підтвердження доказів виплати орендної плати представником відповідача надано відомості про виплату ОСОБА_1 грошей, а саме:

02.07.2016 року 9418 грн. (а.с. 26)

04.04.2017 року 1500 грн. (а.с. 27)

31.10.2016 року 6807 грн. (а.с. 28),

А також відомість реєстрації талонів з книжки пайщика про те, що 19.11.2013 року ОСОБА_1 отримала орендну плату у розмірі 3030 грн.

Зазначені докази, в розумінні ст.77 ЦПК України, приймаються судом, як належні та такі, що доводять зазначену обставину в спосіб, передбачений законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 76 ЦПК України, докази встановлюються такими засобами : письмовими, речовими і електронними доказами, висновками експертів, показаннями свідків.

Відповідно до ст. 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Відповідно до ст. 78 ЦПК України, суд не бере до уваги докази, які одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

А згідно вимог ст. 82 ЦПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.

В силу ст. 82 ЦПК України, позивачем доведено, що в період з 2012 року по 2016 рік оранка та культивація присадибної земельної ділянки позивача розміром 0,40 га, яка розташована на території Перещепинської міської ради, товариством з обмеженою відповідальністю АФ «Олімпекс-Агро» взагалі не проводилась, як і не поставлялася солома до садиби позивача, грошова компенсація також не виплачувалась.

Питання щодо передачі земельної ділянки відповідачем іншій особі судом не зясовувалося, оскільки не входить до предмету доказування, Постановою Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 24 липня 2017 року надана оцінка діям реєстратора, що здійснював державну реєстрацію договору оренди між позивачем та ОСОБА_1 (а.с. 42-43).

До правовідносин, що виникли між сторонами, суд вважає застосувати наступні норми матеріального права.

У відповідності до ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Вимогами ч. 1, 2 ст. 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінились настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір, або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимоги заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладання договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане, зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагались; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Ст.2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Ст.15 Закону України «Про оренду землі» відносить до істотних умов договору оренди землі: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Зазначеною нормою закону також передбачено, що за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

За ст. 21, 22 Закону України «Про оренду землі», в редакції, чинній на момент укладання Договору, Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Абзац 5 статті 24 Закону України «Про оренду землі» встановлює право орендодавця на вимогу від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Так, умовами підписаного між сторонами Договору встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. П.32 визначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є лише випадки визначені законом.

Крім того, укладений між сторонами Договору встановлено, що договір може бути припинений у будь-який час за взаємної згоди сторін.

Договором встановлено, що він може бути припинений за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, внаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Договором визначено, що його розірвання в односторонньому порядку не допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є лише випадки визначені законом.

Як зазначалося вище, Договір оренди землі визначає три основні складові орендної плати, якими є: орендна плата у грошовій формі 2% від грошової оцінки землі; безкоштовне завезення соломи до садиби Орендодавця, оранка та культивація присадибної ділянки Орендодавця до 0,40 га на рік.

Таким чином сторони укладаючи договір оренди визначили усі три форми орендної плати: грошову, натуральну та відробіткову, які є самостійними формами та підлягають виплаті.

П.3 ч.1 ст.3 ЦК України визначає однією з загальних засад цивільного законодавства - свободу договору.

Сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (ч.ч.1-3 ст.6 ЦК України).

Ч.1 ст.14 ЦК України визначає, що цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Ст.628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно зі ст.629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Суд не може погодитися, як на підставу розірвання договору оренди посилання позивача на сплату орендної плати не в повному обсязі за 2012-2016 роки, що не позбавляє його права стягнути заборгованість в судовому порядку.

При цьому, системний аналіз наведених вище норм закону, дає суду підстави для розірвання договору оренди, в звязку з систематичною несплатою відповідачем орендної плати, визначеної договором у формі оранки та культивації присадибної ділянки Орендодавця.

Суду, в силу ст. 81 ЦПК України, не надано належних та допустимих доказів виконання відповідачем таких істотних умов договору.

Таким чином, суд приходить до висновку про систематичну несплату визначеної Договором орендної плати в частині оранки та культивації земельної ділянки, поставки соломи, що являється підставою для задоволення позову в цій частині та розірвання договору оренди, укладеного між сторонами.

Посилання представника відповідача на те, що оранка та культивація присадибної ділянки Орендодавця не входить ні до однієї з форм орендної плати, передбачених Договором, а є додатковою безкоштовною послугою, спростовуються змістом самого Договору (п. 2.2.) та положеннями ст. 15 та Розділу 3 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, у відповідності до ст. 141 ЦПК України відповідач повинен відшкодувати на користь позивача понесені ним судові витрати, а саме сплачений судовий збір у розмірі 640 грн. (а.с. 1).

Керуючись ст.ст. 12, 76-82, 89, 141, 263, 265 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю агрофірми «Олімпекс-Агро» про розірвання договору оренди землі, - задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 5,330 га, кадастровий номер :02:016:0510, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю агрофірмою «Олімпекс-Агро», зареєстрований у Новомосковському державному земельному кадастровому центрі, про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 24.02.2005 року за № 04-05-126-01059, з урахуванням додаткової угоди, зареєстрованої в Новомосковському районному відділі Дніпропетровської регіональної філії центру Державного земельного кадастру, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 01.06.2009 року за № 04-09-126-02730.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю агрофірми «Олімпекс-Агро» на користь ОСОБА_1 судові витрати в розмірі 640 (шістсот сорок) грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення може бути подана до Апеляційного суду Дніпропетровської області через Новомосковський міськрайонний суд в тридцятиденний термін з дня його проголошення.

Суддя Сорока О.В.