Постанова

Іменем України

27 червня 2018 року

місто Київ

справа № 594/284/17

провадження № 61-28433св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Погрібного С. О. (суддя-доповідач), Ступак О. В., Усика Г. І.,

учасники справи:

позивач (заявник) - Товариство з обмеженою відповідальністю «МРІЯ ЦЕНТР»,

відповідачі: ОСОБА_4, Товариство з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія»,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «МРІЯ ЦЕНТР» на рішення Апеляційного суду Тернопільської області від 21 вересня 2017 року у складі колегії суддів: Хоми М. В., Костіва О. З., Сташківа Б. І.,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю «МРІЯ ЦЕНТР» (далі - ТОВ «МРІЯ ЦЕНТР») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_4 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія» (далі - ТОВ «Борщівська аграрна компанія») про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору оренди землі поновленим.

Позивач на обґрунтування заявлених вимог посилався на те, що 10 травня 2009 року між ним та ОСОБА_4 укладено договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області, площею 1, 74 га, кадастровий номер НОМЕР_1, строком на 5 років, з переважним правом орендаря на його поновлення. Позивач протягом строку дії договору належним чином виконував умови та виконав усі передбачені умови для його поновлення, зокрема, до закінчення строку договору двічі надсилав на адресу орендодавця листи-повідомлення з проектами додаткових угод про намір скористатися переважним правом на поновлення договору, після закінчення строку дії договору оренди продовжував використовувати земельну ділянку та виплачував орендодавцю орендну плату. Однак, 01 червня 2015 року між ТОВ «Борщівська аграрна компанія» та ОСОБА_4 укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки. Зважаючи, що ОСОБА_4 не надав відповіді на листи-повідомлення з проектами додаткових угод про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі, з урахуванням того, що ТОВ «Мрія Центр» виконано усі умови для поновлення договору. З огляду на таке позивач просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області, площею 1, 74 га, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 01 червня 2015 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія»; визнати поновленим на той самий строк та на таких самих умовах договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області, площею 1, 74 га, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 10 травня 2009 року між ТОВ «МРІЯ ЦЕНТР» та ОСОБА_4, зареєстрований 10 грудня 2009 року у Борщівському реєстраційному відділі Тернопільської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру».

Як на правові підстави позову позивач посилався на статті 11, 15, 16, 203, 215, 777, 792 ЦК України, статті 2, 15, 33 Закону України «Про оренду землі».

Рішенням Борщівського районного суду Тернопільської області від 31 травня 2017 року позов ТОВ «МРІЯ ЦЕНТР» задоволено, визнано недійсним договір оренди землі - земельної ділянки, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області, площею 1, 74 га, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 01 червня 2015 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія»; визнано поновленим на той самий строк та на таких самих умовах договір оренди земельної ділянки площею 1, 74 га, кадастровий номер НОМЕР_1 від 10 травня 2009 року, який уклали ТОВ «МРІЯ ЦЕНТР» та ОСОБА_4, зареєстрований 10 грудня 2009 року у Борщівському реєстраційному відділі Тернопільської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру»; вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції обґрунтовувалось тим, що після закінчення строку дії договору належна ОСОБА_4 земельна ділянка, яка орендувалась ТОВ «МРІЯ ЦЕНТР», продовжувала перебувати у користуванні орендаря, з метою скористатись своїм переважним правом поновлення договору оренди землі ТОВ «МРІЯ ЦЕНТР» двічі, а саме: 04 березня та 07 серпня 2014 року направляло орендодавцю листи-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди. ОСОБА_4 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернувся до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні, тому суд першої інстанції зробив висновок про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

Рішенням Апеляційного суду Тернопільської області від 21 вересня 2017 року рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 31 травня 2017 року скасовано, ухвалено нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову ТОВ «МРІЯ ЦЕНТР» до ОСОБА_4, ТОВ «Борщівська аграрна компанія» про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди поновленим.

Рішення апеляційного суду обґрунтовувалось тим, що переважне право на поновлення договору оренди землі можливе виключно за умови дотримання орендарем строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє право. Позивач не надав суду належних та допустимих доказів направлення орендодавцю повідомлення про намір скористатися переважним правом щодо укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди та отримання орендодавцем такого повідомлення, тому апеляційний суд зробив висновок про відсутність порушення переважного права позивача на укладення договору оренди землі з власником земельної ділянки ОСОБА_4 на новий строк.

У касаційній скарзі, поданій до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, ТОВ «МРІЯ ЦЕНТР» просило скасувати рішення Апеляційного суду Тернопільської області від 21 вересня 2017 року та залишити в силі рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 31 травня 2017 року.

Касаційна скарга обґрунтовувалась тим, що апеляційний суд зробив помилковий висновок про недотримання ТОВ «МРІЯ ЦЕНТР» встановленої процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі на підставі частин першої-шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки у зазначеній нормі законодавства не передбачено та не вимагається надсилання листів-повідомлень рекомендованими, цінними та/або з повідомленнями про вручення поштовими відправленнями, що підтверджено правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 18 березня 2015 року у справі № 6-3цс15. Апеляційний суд безпідставно надав перевагу одним доказам перед іншими, дослідив докази, які не надавались до суду першої інстанції, не встановивши поважності причин їх неподання до суду першої інстанції, зробив помилкові висновки під час дослідження доказів у справі.

Апеляційний суд під час ухвалення оскаржуваного рішення не врахував правові висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 23 листопада 2016 року у справі № 6-2540цс16, від 06 вересня 2017 року

у справі № 6-2539цс16.

У відзиві на касаційну скаргу ТОВ «Борщівська аграрна компанія» просило відхилити касаційну скаргу та залишити без змін рішення Апеляційного суду Тернопільської області від 21 вересня 2017 року. На переконання ТОВ «Борщівська аграрна компанія», надані заявником копії листів-повідомлень із копіями поштових списків їх відправлень містять недоліки, що свідчить про їх неналежність та недопустимість як доказів. Апеляційний суд правильно встановив відсутність порушення переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі, оскільки ОСОБА_4 як орендодавець не отримував листів-повідомлень попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, що відповідає правовим висновкам Верховного Суду України, викладеним у постановах від 18 березня 2015 року у справі № 6-3цс15, від 18 березня 2015 року у справі № 6-4цс15, від 10 червня 2015 року у справі № 6-70цс15, від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14, від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15.

Механізм поновлення договору оренди землі, на переконання ТОВ «Борщівська аграрна компанія», шляхом продовження користування земельною ділянкою, передбачений частинами шостою, восьмою, одинадцятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», заявник не реалізував, а тому відсутнє порушення переважного права на поновлення договору оренди землі.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07 листопада 2017 року відкрито касаційне провадження у справі.

Згідно з підпунктом 4 пункту 1 розділу ХІІІ «Перехідні положення» ЦПК України (у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII, що набрав чинності 15 грудня 2017 року, далі - ЦПК України), касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Згідно зі статтею 388 ЦПК України, судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Зазначену цивільну справу разом із матеріалами касаційного провадження передано до Верховного Суду 22 травня 2018 року.

За змістом правила частини першої статті 401 ЦПК України попередній розгляд справи проводиться колегією у складі трьох суддів у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.

Верховний Суд перевірив правильність застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, за наслідками чого зробив висновок, що касаційна скарга не підлягає задоволенню.

З метою визначення меж розгляду справи Верховним Судом підлягають до застосування правила статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Критерії оцінки правомірності оскаржуваних судових рішень визначено за правилами статті 213 ЦПК України (в редакції Закону України від 18 березня 2004 року № 1618-IV, далі - ЦПК України 2004 року), згідно з якими рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що ОСОБА_4 є власником земельної ділянки площею 1, 74 га, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області, цільовим призначенням якої є ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку, виданим 06 грудня 2007 року.

Між ТОВ «МРІЯ ЦЕНТР», як орендарем, та ОСОБА_4, як орендодавцем, 10 травня 2009 року укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на п'ять років, починаючи від дня його державної реєстрації, яка здійснена 10 грудня 2009 року.

Згідно з пунктом 8 зазначеного договору оренди, орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У пункті 9 цього договору встановлено розмір орендної плати - 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки в рік, у тому числі 384, 74 грн в грошовій формі, або в натуральній формі 5 центнерів зерна щорічно.

Між ОСОБА_4 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія» 01 червня 2015 року укладено договір оренди належної ОСОБА_4 земельної ділянки строком на 7 років, державну реєстрацію якого проведено 20 липня 2015 року. Умовами цього договору встановлено орендну плату в розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік у грошовій формі, а також передбачено можливість виплати орендної плати у натуральній формі.

У суді апеляційної інстанції під час встановлення обставин щодо відправлення за допомогою засобів поштового зв'язку листів-повідомлень ОСОБА_4, представник ТОВ «МРІЯ ЦЕНТР» пояснив, що списки № 09(114), № 1-100 були складені самим товариством, а не працівником поштового відділення, але при передачі цих листів працівнику поштового відділення на прохання представника ТОВ «МРІЯ ЦЕНТР» працівник поштового відділення приклала відтиск штемпеля поштового відділення на списку з переліком адресатів як доказ отримання поштовим відділенням такої кореспонденції. На оглянутих у судовому засіданні апеляційним судом оригіналах цих списків відтиск штемпеля неналежної якості, що не дало підстав для висновку, що листи-повідомлення ОСОБА_4 дійсно надсилалися.

Відповідно до листа Тернопільської дирекції Публічного акціонерного товариства «Укрпошта» від 23 серпня 2017 року № 301-31/1-455 згруповані поштові відправлення для пересилання (списком) в надходженнях до відділення поштового зв'язку Оришківці ТД ПАТ «Укрпошта» не зазначаються. Надати інформацію про відправлення за 07 серпня 2014 року неможливо, оскільки цей день у зазначеному відділенні поштового зв'язку був вихідним. ТОВ «Мрія Центр» не була проведена реєстрація цих листів, про що свідчить відсутність реєстраційного індексу та відповідного порядкового номера вихідної кореспонденції на листах.

Апеляційний суд спростував висновки суду першої інстанції, що після закінчення договору оренди заявник продовжував користуватися земельною ділянкою ОСОБА_4 та сплатив йому орендну плату за 2015 рік, оскільки з наданих суду документів неможливо встановити, що в 2015 році ТОВ «МРІЯ ЦЕНТР» обробляла земельну ділянку ОСОБА_4, так як ідентифікувати земельну ділянку відповідача з наданих документів неможливо.

Дослідивши зміст оскаржуваного судового рішення та надавши оцінку доводам касаційної скарги, Верховний Суд дійшов до переконання, що апеляційний суд зробив обґрунтований висновок про відмову у задоволенні позову.

Оцінюючи характер та правову природу правових відносин, Верховний Суд має врахувати обставини та приписи норм права, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

У частині четвертій статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються у статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У частинах восьмій та дев'ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, в якій передбачається, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п'ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Згідно з частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Відмовляючи у задоволенні повних вимог ТОВ «МРІЯ ЦЕНТР», суд апеляційної інстанції керувався тим, що позивач не надав належних та допустимих доказів відправлення орендодавцю відповідних листів-повідомлень з проектом додаткової угоди та з урахуванням зазначених вимог закону дійшов правильного висновку, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.

Такий же висновок викладений й у постановах Верховного Суду України від 18 березня 2015 року у справі № 6-3цс15, від 10 червня 2015 року у справі № 6-70цс15, від 23 березня 2016 року у справі № 6-146цс16, від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15.

Таким висновкам не суперечать й постанови Верховного Суду України від 23 листопада 2016 року у справі № 6-2540цс16 та від 06 вересня 2017 року у справі № 6-2539цс16, проте в них встановлені інші фактичні обставини, зокрема те, що товариство з метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі дотрималось процедури та строків передбачених статтею 33 Закону України «Про оренду землі»

Такий же правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року №594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують, на законність судових рішень не впливають, направлені на переоцінку доказів, що суперечить правилам частини першої статті 400 ЦПК України.

Зважаючи на наведене, Верховний Суд зробив висновок про залишення касаційної скарги ТОВ «МРІЯ ЦЕНТР» без задоволення, а рішення Апеляційного суду Тернопільської області від 21 вересня 2017 року без змін.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «МРІЯ ЦЕНТР» залишити без задоволення.

Рішення Апеляційного суду Тернопільської області від 21 вересня 2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді С. О. Погрібний

О. В. Ступак

Г. І. Усик