Провадження № 2/229/401/2018
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 червня 2018 року м. Дружківка

Дружківський міський суд Донецької області у складі:

головуючої судді Рагозіної С. О.,

за участю секретаря судового засідання Пантелєєвої Є.О.,

представника позивача ОСОБА_1,

розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Дружківської міської ради Донецької області про визнання недійсним договору по платі за землю під вбудованим нежитловим приміщенням.

У позовній заяві, яка надійшла до суду 22 березня 2018 року, позивач ОСОБА_2 вказала, що вона є власником вбудованого нежитлового приміщення площею 66,90 кв.м, розташованого на першому поверсі багатоквартирного будинку за адресою: Донецька область, м. Дружківка, вул. Соборна, буд. 11, приміщення 65. 12 квітня 2012 року між нею та відповідачем був укладений по платі за землю під вбудованим нежитловим приміщенням. Відповідно до договору відповідач надає позивачу в строкове користування земельну ділянку площею 67 кв.м, яка знаходиться за адресою: Донецька область, м. Дружківка, вул. Соборна, 11-65 та розміщена під вбудованим нежитловим приміщенням для обслуговування та експлуатації вбудованого приміщення нотаріальної контори. Відповідно до п. 1 договору плата за надану у користування частку земельної ділянки вноситься у вигляді орендної плати. Таким чином, договір за своєю правовою природою є договором оренди земельної ділянки. Зі змісту договору випливає, що в оренду надана умовна доля земельної ділянки прибудинкової території багатоповерхового будинку, у складі якого є нежитлове приміщення, що знаходиться у власності ОСОБА_2 Межі земельної ділянки в натурі (на місцевості) не винесені. Позивачка вважає зазначений договір земельної ділянки таким, що укладений з порушенням чинного законодавства, оскільки в договорі в ньому не зазначений об'єкт оренди, в звязку з чим просить визнати його недійсним.

Представник відповідача подав до суду відзив на позов, в якому заперечував проти задоволення позовних вимог. Зазначив, що через невизначеність питання надання в оренду земельних ділянок під окремими приміщеннями в багатоповерхових житлових будинках, фінансову неспроможність виконання робіт з поділу території мікрорайону (кварталу), а також відсутність правил та порядку розподілу території житлового кварталу було розроблено та затверджено рішенням Дружківської міської ради №5/46-4 від 16.06.2010 «Тимчасовий порядок визначення частки земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні власників (наймачів) вбудованих у будівлю нежитлових приміщень». Зазначений договір по платі за землю не є договором оренди землі, а слугує лише підставою для розрахунку плати за користування землею, яка вираховується у розмірі орендної плати. Просить у позові відмовити.

Позивач ОСОБА_2 та її представник адвокат ОСОБА_1 надали відповіді на відзив, в яких не погодилися з доводами представника відповідача. Зазначили, що положення «Тимчасового порядку визначення частки земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні власників (наймачів) вбудованих у будівлю нежитлових приміщень», затвердженого рішенням Дружківської міської ради №5/46-4 від 16.06.2010, суперечать вимогам ч.ч. 1-3 ст. 42 Земельного кодексу України, які мають вищу силу. Укладений же договір цілком відповідає вимогам законодавства до договору оренди землі.

У судове засідання позивач ОСОБА_2 не з'явилася, надала клопотання про розгляд справи буз її участі.

Представник позивача адвокат ОСОБА_1 в судовому засіданні позовні вимоги підтримала в повному обсязі, просить їх задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання не зявився, проте надав клопотання слухати справу без його участі, просив в своїх письмових запереченнях в задоволенні позову відмовити.

Дослідивши матеріали справи, суд встановив такі фактичні обставини та зміст спірних правовідносин.

Відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно та витягу про реєстрацію права власності а нерухоме майно ОСОБА_2 належить вбудоване приміщення нотаріальної контори за адресою: Донецька область, м. Дружківка, вул. Соборна (колишня Леніна), буд. 11/65 загальною площею 66,9 кв.м (а.с. 7-8).

12 квітня 2012 року між землевласником Дружківською міською радою та користувачем ОСОБА_2 був укладений договір №98 по платі за землю під вбудованим нежитловим приміщенням, відповідно до якого землевласник на підставі рішення Дружківської міської ради від 29.02.2012 № 6/16-27 надає користувачу частку земельної ділянки під вбудованим нежитловим приміщенням для обслуговування та експлуатації вбудованого приміщення нотаріальної контори за адресою: Донецька область, м. Дружківка, вул. Соборна (Леніна), 11/65, а користувач зобовязується вносити плату за надану у користування частку площею 67 кв.м у вигляді орендної плати (а.с. 9-10).

Відповідно до частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені, зокрема, частиною першою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до п. 9.1.10. статті 9 Податкового кодексу України (в редакції на час укладення договору) плата за землю відносилася до загальнодержавних податків та зборів.

Відповідно до п. 14.1.147 статті 14 цього Кодексу плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Оскільки законодавство, чинне на момент укладання договору між сторонами, передбачало тільки два види плати за землю земельний податок та орендна плата, то суд дійшов до висновку. що укладений між сторонами цивільно-правовий договір був направлений на отримання від користувача орендної плати за земельну ділянку.

Відповідно до ч.2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент укладання договору) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент укладання договору) істотними умовами договору оренди земельної ділянки є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є:

план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

акт приймання-передачі об'єкта оренди;

проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Відповідно до п. 4.4 Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків, затвердженого спільним наказом Держкомзему, Держжитлокомунгоспу, Держкоммістобудування та Фонду держмайна України від 05.04.1996 р. № 31/30/53/396, частка власності (користування) земельної ділянки кожного власника квартири (квартир) чи нежитлового приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежитлових приміщень, що перебувають у його власності, до спільної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку. Виділення частки земельної ділянки власникам квартир і нежитлових приміщень в натурі та їх окреме відчуження не допускається. Право власності (користування) на прибудинкову територію (земельну ділянку) кожного співвласника будинку визначається у свідоцтві про право власності на частину будинку у вигляді відповідної частки.

Відповідно до ст. 42 Земельного Кодексу України (у редакції, яка була чинною на момент укладання договору) земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Враховуючи наведене, суд приходить до висновку, що надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному будинку неможливо, оскільки неможливо створити об'єкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, - виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка». Частина (частка) земельної ділянки не може бути об'єктом оренди землі, оскільки відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду землі» об'єктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній та державній власності, а отже, укладання договору оренди землі можливе лише на земельну ділянку із зазначенням у ньому всіх часток, що належать до неї, та відповідно всіх орендарів.

Крім цього, у порушення ст. 15 Закону України «Про оренду землі», у спірному договорі оренди земельної ділянки від 12 квітня 2012 року відсутні невід'ємні його частини - план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом, що є безумовною підставою для визнання договору недійсним.

З огляду на вищезазначене суд дійшов висновку, що є всі законні підстави для визнання договору по платі за землю під вбудованим нежитловим приміщенням від 12 квітня 2012 року, укладеного між Дружківською міською радою та ОСОБА_2, недійсним.

Керуючись ст..ст. 2, 10-12, 80, 259, 263-265 ЦПК України, суд

ухвалив:

позовні вимоги ОСОБА_2 до Дружківської міської ради Донецької області про визнання недійсним договору по платі за землю під вбудованим нежитловим приміщенням задовольнити в повному обсязі.

Визнати недійсним договір №98 від 12 квітня 2012 року по платі за землю під вбудованим нежитловим приміщенням за адресою: Донецька обл., м.Дружківка, вул. Соборна, 11/65 площею 67,0 кв.м, укладений між ОСОБА_2 та Дружківською міською Радою, та зареєстрований в управлінні житлового та комунального господарства Дружківської міської ради 12 квітня 2012 року за №98.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Апеляційного суду Донецької області через Дружківський міський суд Донецької області протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а у разі оголошення лише вступної та резолютивної частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи - з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 02 липня 2018 року.

Суддя: С. О. Рагозіна