АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 546/317/17 Номер провадження 22-ц/786/949/18Головуючий у 1-й інстанції Горулько О. М. Доповідач ап. інст. ОСОБА_1
судді апеляційного суду Полтавської області Абрамова П.С.,
в справі № 546/317/17 щодо рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах від 07 травня 2018 року за наслідками перегляду рішення Решетилівського районного суду Полтавської області в складі судді Горулько О.М. від 7 лютого 2018 року в справі за позовами ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бурат-Агро", третя особа - Відділ Держгеокадастру у Решетилівському районі Полтавської області про розірвання договорів оренди земельних ділянок
07 травня 2018 року м. Полтава
Постановою Апеляційного суду Полтавської області від 07 травня 2018 року апеляційні скарги ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 задоволені.
Рішення Решетилівського районного суду Полтавської області від 7 лютого 2018 року скасувано та ухвалено по справі нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бурат-Агро", третя особа - Відділ Держгеокадастру у Решетилівському районі Полтавської області про розірвання договорів оренди земельних ділянок задоволено.

Припинено шляхом розірвання договір оренди землі від 01.09.2008 року, зареєстрований в Решетилівському районному відділі Полтавської регіональної філії ДЗК 28.02.2012 року №02114, щодо земельної ділянки площею 4,88 га, яка знаходиться на території Федіївської сільської ради Решетилівського району та належить ОСОБА_2 на праві приватної власності на підставі Державного акту на земельну ділянку РЗ №652661.

Припинено шляхом розірвання договір оренди землі від 01.01.2009 року, зареєстрований в Решетилівському районному відділі Полтавської регіональної філії ДЗК 28.02.2012 року №02093, щодо земельної ділянки площею 4,62 га, яка знаходиться на території Федіївської сільської ради Решетилівського району та належить ОСОБА_4 на праві приватної власності на підставі Державного акту на земельну ділянку РЗ №652657.

Припинено шляхом розірвання договір оренди землі від 01.01.2009 року, зареєстрований в Решетилівському районному відділі Полтавської регіональної філії ДЗК 28.02.2012 року №02094, щодо земельної ділянки площею 4,62 га, яка знаходиться на території Федіївської сільської ради Решетилівського району та належить ОСОБА_5 на праві приватної власності на підставі Державного акту на земельну ділянку РЗ №652656.

Припинено шляхом розірвання договір оренди землі від 01.01.2009 року, зареєстрований в Решетилівському районному відділі Полтавської регіональної філії ДЗК 28.02.2012 року №02110, щодо земельної ділянки площею 5,44 га, яка знаходиться на території Федіївської сільської ради Решетилівського району та належить ОСОБА_3 на праві приватної власності на підставі Державного акту на земельну ділянку РЗ №652807.

Підставою для задоволення апеляційних скарг та позовних вимог, апеляційний суд вважає не дотримання орендодавцем принципу періодичності перегляду розміру орендної плати, визначеного п.13 вказаних договорів, що призвело до порушення балансу інтересів між орендодавцями та орендарем, в результаті чого позивачі як власники земельних ділянок позбавились можливості отримувати орендну плати в такому розмірі, на який вони розраховували при укладанні договору, сподіваючись, що останній протягом дії договору не буде залишатись сталим, а буде переглядатись по потребі кожні три роки, що унеможливить знецінення отриманої ними орендної плати внаслідок інфляції.

Окрім цього, апеляційний суд при ухваленні рішення взяв до ваги наступне.

За умовами договорів оренди орендна плата залежить від грошової оцінки землі з врахуванням коефіцієнту індексації та складає для позивачів з 01.11.2010 року - 3079,59 грн. для орендодавця ОСОБА_5, 3079,59 грн. для орендодавця ОСОБА_6, 3079,59 грн. для орендодавця ОСОБА_3, з 01.01.2010 року 1847,75 грн. для орендодавця ОСОБА_2

Між тим, базою для визначення мінімального розміру орендної плати за пай є нормативна грошова оцінка ділянки станом на 01.07.1995 року. Значення нормативної грошової оцінки земель щорічно уточнюють на коефіцієнт індексації, який визначають відповідно до законодавства.

Порядок визначення величини коефіцієнта індексації встановлений ст. 289 Податкового кодексу України.

Розмір плати за здану в оренду земельну ділянку (пай) визначають договором оренди, але такий розмір має бути не меншим, ніж мінімальна сума орендного платежу, передбачена законодавством з питань оренди землі. Податковий кодекс України встановлює, що річна сума платежу не може бути меншою 3% нормативної грошової оцінки, та не може перевищувати 12%. Мінімальний розмір орендної плати для договорів оренди у розмірі 3% також встановлений Указом Президента України № 92/2002 від 02.02.2002 року.

Наведене свідчить, що в будь-якому разі саме відсотковий розмір орендної плати від грошової оцінки має базове значення при визначенні розміру орендної плати. Вочевидь, чим більше такий розмір, тим більше і сама орендна плата.

Крім того, колегія суддів не може погодитись з висновками суду першої інстанції про те, що відповідачем не порушувались умови договору, оскільки ним самостійно було запропоновано позивачам укласти додаткову угоду, яка передбачала 8% від грошової оцінки землі.

Так, звертає на себе увагу те, що пропозиція укласти додаткову угоду від орендаря надійшла позивачам вже під час вирішення судом спору про розірвання договорів оренди.

При цьому, за своїм змістом запропонована відповідачем додаткова угода фактично є зовсім новим договором оренди землі, зі строком дії до 31 грудня 2025 року (орендодавець ОСОБА_2І.) та до 31.12.2027 року (орендодавці ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_5М.).

З урахуванням цих обставин, апеляційний суд дійшов висновку, що до закінчення строку дії чинних договорів, товариство шляхом укладання додаткової угоди з приводу підвищення орендної плати у розмірі 8%, запропонувало власникам земельних ділянок продовжити строк користування їх земельними паями іще на 10 років, що не ґрунтується на законі, зокрема суперечить вимогам ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає зовсім іншу процедуру поновлення договору землі після закінчення строку його дії.

Фактично єдиною підставою для розірвання договорів оренди земельних ділянок став той факт, що орендодавців, позивачів у справі, не влаштовував розмір орендної плати.

З матеріалів справи вбачається, що умовами п. 13 договорів (а.с. 2, 39, 65, 90 Т-1) сторони при укладенні договорів оренди обумовили та досягли згоди, що розмір орендної плати переглядається один раз на три роки, по потребі, у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; у інших випадках, передбачених законом.

Нормами ЦК України ( глава 53 ) передбачено умови для укладення, зміни чи розірвання договорів.

Свої позовні вимоги позивачі обґрунтовували істотністю порушення іншою стороною умов договору, зокрема - тривалий час не переглядався розмір орендної плати.

Однак, в матеріалах справи взагалі відсутні докази, які б стверджували про істотність порушення відповідачем умов договору.

З матеріалів справи вбачається, що вимога про перегляд розміру орендної плати була заявлена ОСОБА_5, ОСОБА_3 та іншими позивачами 24 лютого 2017 року, де вони запропонували розмір орендної плати 10 % , а до суду вони звернулися з даним позовом 10 квітня 2017 року ( а. с.2, 16, 57, 72 і т.д. )

В свою чергу, відповідач у справі запропонував свій варіант врегулювання спору, запропонувавши розмір орендної плати 8 % .

Таким чином, на час звернення до суду сторони за взаємною згодою спір не врегулювали.

Навпаки, у відповідності з вимогами п. 36 укладеного між сторонами договору оренди передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору спір розвязується в судовому порядку.

Таким чином сторони обумовили правові насідки недосягнення згоди щодо змін умов договору - врегулювання спору в судовому порядку.

Тобто, належним способом захисту для сторін було визначення розміру орендної плати в судовому порядку, а не припинення дії договору.

Норми цивільного законодавства закріплюють принцип добросовісної поведінки сторін договору на будь-якій його стадії, що включає в себе і належне виконання ними умов договору.

З урахуванням викладеного, на мою думку висновок суду апеляційної інстанції про припинення дії договорів оренди шляхом їх розірвання суперечить вимогам матеріального права та змісту укладеним між сторонами договорів оренди землі.

Суддя: /підпис/ ОСОБА_7

З оригіналом згідно:

Суддя Апеляційного суду

Полтавської області __________ ОСОБА_7