Справа № 159/2380/17
Провадження № 2/159/35/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 травня 2018 року м. Ковель

Ковельський міськрайонний суд Волинської області

в складі головуючого судді Панасюка С.Л.,

за участю секретаря Клевецької О.М.

прокурора Гайдашук Д.А.

представників відповідача ОСОБА_1, ОСОБА_2

відповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Ковелі справу за позовом першого заступника керівника Ковельської місцевої прокуратури до Ковельської міської ради, ОСОБА_3 про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації договору оренди землі, звільнення земельної ділянки,

в с т а н о в и в :

Вимоги обґрунтовані тим, що відповідно до пп.1.1 п.1 рішення Ковельської міської ради № 14/32 від 29.09.2016 року «Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення та надання земельних ділянок для городництва» ОСОБА_3 надано в оренду для городництва без права зміни цільового призначення земельну ділянку площею 0,0827 га., яка знаходиться за адресою: м. Ковель, вул. Миколайчука, 107, терміном на 5 років. Прокурор вказує, що відповідно до генерального плану міста Ковеля землі сільськогосподарського призначення, окрім земель садівничих товариств, у межах міста відсутні, а за адресою: м. Ковель, вул. Миколайчука, 107, знаходяться землі громадської і житлової забудови. Отже, Ковельська міська рада протиправно передала в оренду вказану ділянку, для цього потрібно було внести зміни до генерального плану міста. Прокурор просить визнати незаконним та скасувати згадане вище рішення ради, визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, скасувати державну реєстрацію договору та зобовязати ОСОБА_3 звільнити ділянку.

Ковельська міська рада позов не визнала, заперечивши його тим, що генеральним планом міста Ковеля не визначаються категорії земель. Міська рада вправі розпоряджатись вказаною земельною ділянкою. Прокурор не має повноважень заявляти такий позов. Органи кадастру не мали заперечень проти надання ділянки. Ділянка відносилась до земель запасу без визначення цільового призначення. Сторони договору оренди мали законні сподівання скористатись вигодами договору. Просить у позові відмовити.

ОСОБА_3 позов не визнала.

Позов слід задовольнити повністю.

Відповідно до пп.1.1 п.1 рішення Ковельської міської ради № 14/32 від 29.09.2016 року «Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення та надання земельних ділянок для городництва» ОСОБА_3 надано в оренду для городництва без права зміни цільового призначення земельну ділянку площею 0,0827 га. по вул. Миколайчука, 107 в м. Ковелі терміном на 5 років.

На підставі цього рішення ОСОБА_3 та Ковельська міська рада 17.10.2016 року уклали договір оренди вказаної земельної ділянки. Права на земельну ділянку зареєстровані рішенням державного реєстратора Центру надання адміністративних послуг виконавчого комітету Ковельської міської ради про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 32178462 від 02.11.2016 року, номер запису про інше речове право: 17235191, вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст.39 ЗК України, використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Згідно ст.124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Статтею 123 ЗК України визначено, що надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: зміни цільового призначення земельних ділянок відповідно до закону; надання у користування земельних ділянок, межі яких не встановлені в натурі (на місцевості). Надання у користування земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою. Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідної сільської, селищної, міської, районної, обласної ради, Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації. У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки).

З інформації виконкому Ковельської міської ради № 3.14/2040 від 03.11.2016 року вбачається, що земельні ділянки по вул. Миколайчука в м. Ковелі, а отже, і спірна земельна ділянка, належать до територій садибної житлової забудови.

Відповідно до ч.3 ст.123 ЗК України, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Діючим законодавством передбачено, що при прийнятті рішення про надання згоди (дозволу) на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, орган місцевого самоврядування повинен перевірити відповідність місця розташування обєкта вимогам законів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації.

Згідно ч.3 ст.8 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», рішення з питань планування та забудови територій приймаються сільськими, селищними, міськими радами та їх виконавчими органами, районними, обласними радами, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями в межах визначених законом повноважень з урахуванням вимог містобудівної документації.

Статтею 17 цього Закону визначено, що генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні, призначеної для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту.

Згідно класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Держкомзему України № 548 від 23.07.2010 року, землі для городництва віднесені до земель сільськогосподарського призначення (секція «А» 01 (01.07). Землі житлової забудови віднесені до секції «В» 02.

Тобто, спірна земельна ділянка не може бути надана в оренду для ведення городництва без внесення відповідних змін до генерального плану м. Ковеля.

Відповідно до ч.1 та ч.2 ст.20 ЗК України, віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення. Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу.

Таким чином, Ковельській міській раді під час прийняття рішення про надання ОСОБА_3 земельної ділянки в оренду для городництва за адресою: м. Ковель, вул. Миколайчука, 107, яка згідно генерального плану міста є територією садибної житлової забудови, слід було врахувати діюче цільове призначення вказаної земельної ділянки і мати на увазі, що без зміни цього призначення надати земельну ділянку в оренду у законний спосіб неможливо.

Заперечення Ковельської міської ради суд відхиляє.

Згідно ч.5 ст.20 ЗК України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Ця норма один із доводів тези, що земельне законодавство не ґрунтується на принципі: «дозволено все, що прямо не заборонено законом». В основі земельного законодавства, з огляду на особливу цінність землі, лежить інший принцип «заборонено все, що прямо не дозволено законом».

Ковельська міська рада, виходячи з першого «дозвільного», принципу, намагається виправдати дії сторін договору оренди земельної ділянки доводом «а чому б і ні»: прямої заборони закону немає, розпоряджаємося землею ми, робимо те, що вважаємо за потрібне. Раз земельна ділянка поки не використовується під забудову або поки не може використовуватися, то ми можемо використати її для городництва. При цьому земельна ділянка і далі формально буде рахуватись такою, що використовується під забудову, її цільове призначення не змінюємо, зміни в генеральний план забудови населеного пункту не вносимо.

Справа в тому, що прямої норми закону, яка дозволяє тимчасово використовувати земельні ділянки, призначені під забудову в містах, для надання їх в оренду під городництво немає. До того ж, без зміни категорії земельних ділянок і їх цільового призначення. А раз немає, то такі дії заборонені. І дозволу використовувати їх таким чином немає не випадково. Законодавець розуміє, що такий дозвіл створить механізм для надання земельних ділянок під забудову у непрозорий спосіб, в обхід черг і встановленого порядку, а саме, дозволить надавати земельні ділянки де-факто під забудову, а де-юре під городи.

Можливість створення такого механізму якраз і привернула увагу прокурора і зумовила його реагування, право на це він має, оскільки покликаний стояти на сторожі закону та правопорядку. Тому, твердження, що прокурор вийшов у цій справі за межі своїх повноважень, втрутився у повноваження органу місцевого самоврядування, мирне володіння майном, не заслуговують на увагу.

Згадана можливість і пряме порушення закону не привернула увагу органів Держгеокадастру, однак, прокурор якраз і призначений для того, щоб діяти там, де бездіють органи, які покликані стежити за правопорядком. Тому, намагання Ковельської міської ради використовувати бездіяльність органу Держгеокадастру як доказ законності договору оренди (раз орган Держгеокадастру не зреагував, то договір законний), більше того, використовувати орган Держгеокадастру як арбітра в спорі, залучаючи його до участі у справі фактично для надання правового висновку, суд відхиляє.

Спроба віднести спірну земельну ділянку до земель запасу і цим пояснити, чому земельна ділянка під забудову надана під городництво, є невдалою. Землі запасу формуються в межах кожної категорії (ч.2 ст.19 ЗК України). Землі житлової і громадської забудови ніяк не можуть, потрапивши в запас, використовуватись під городництво, для цього потрібно перевести їх у категорію земель сільськогосподарського призначення, чого ніхто не робив і робити не вважає за потрібне, хоча це дозволило б використовувати землі міст під городництво у законний спосіб.

Твердження, що визнання договору недійсним знівелює законні сподівання його учасників, не заслуговує на увагу. Законні сподівання не можуть ґрунтуватись на очевидному для учасників порушенні закону під час укладення договору. Коли земельна ділянка під городництво надається на землях забудови, у місті, укладається договір оренди з орендною платою 27 гривень 16 копійок на рік, то у учасників цих дій відсутня будь-яка опора для того, щоб рахувати ці дії правомірними.

Зазначене відкидає також доводи про економічну і практичну доцільність надання спірної земельної ділянки в оренду.

В будь-якому випадку, якщо необхідність такого використання земельної ділянки є, то без особливих зусиль може бути відшуканий правовий механізм надання їй цієї ж ділянки у користування, який не викликатиме заперечень у контролюючих органів.

Інші доводи Ковельської міської ради зводяться до субєктивної оцінки фактичних обставин справи, відповідних норм чинного законодавства, практики європейського суду з прав людини і жодним чином не спростовують правильності викладених вище висновків суду.

Згідно ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Я було зазначено вище, зміст договору оренди земельної ділянки, укладеного ОСОБА_3 та Ковельською міською радою 17.10.2016 року, в частині, що стосується врахування цільового призначення земельної ділянки при наданні її в оренду, суперечить вимогам ст.ст.10, 20, 25, 39, 123, 124 ЗК України, ст.ст.8, 17 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а тому цей договір слід визнати недійсним.

У звязку з визнанням вказаного договору недійсним, слід скасувати його державну реєстрацію та зобов'язати ОСОБА_3 звільнити передану їй в оренду ділянку.

Керуючись ст.ст.10, 11, 60, 61, 209, 212, 213, 214, 215, 223 ЦПК України, на підставі ст.ст.10, 20, 25, 39, 123, 124 ЗК України, ст.ст.8, 17 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»суд,

В И Р І Ш И В :

Позов задовольнити повністю.

Визнати незаконним та скасувати пп.1.1 п.1 рішення Ковельської міської ради № 14/32 від 29.09.2016 року «Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення та надання земельних ділянок для городництва».

Визнати недійсним договір № 1/157 від 17.10.2016 року оренди земельної ділянки площею 0,0827 га, яка знаходиться за адресою: м. Ковель, вул. Миколайчука, 107, для ведення городництва, укладений між Ковельською міською радою та ОСОБА_3, зареєстрований відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 32178462 від 02.11.2016 року, номер запису про інше речове право: 17235191, вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки.

Скасувати рішення державного реєстратора Центру надання адміністративних послуг виконавчого комітету Ковельської міської ради про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 32178462 від 02.11.2016 року, номер запису про інше речове право: 17235191, вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки.

Зобовязати ОСОБА_3 звільнити земельну ділянку площею 827 кв.м. розташовану за адресою: м. Ковель, вул. Миколайчука, 107 (кадастровий номер :23:007:0087), передану їй Ковельською міською радою на підставі договору оренди земельної ділянки № 1/157 від 17.10.2016 року та акту приймання-передачі земельної ділянки від 17.10.2016 року.

Стягнути з Ковельської міської ради, ОСОБА_3 на користь Прокуратури Волинської області судові витрати в сумі 6400 (шість тисяч чотириста) грн., у рівній частині з кожного.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Апеляційного суду Волинської області через Ковельський міськрайонний суд протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо таку скаргу не було подано.

ГОЛОВУЮЧИЙ ПАНАСЮК С.Л.