АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ТЕРНОПІЛЬСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Провадження № 22-ц/789/1111/17 Доповідач - Дикун С.І.
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 вересня 2017 р. колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ апеляційного суду Тернопільської області в складі:

головуючого - Дикун С.І.

суддів - Парандюк Т. С., Храпак Н. М.,

при секретарі - Шмигельська І.З.

з участю сторін - представника позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2; представника відповідача Відкритого акціонерного товариства "Тернопільське спеціалізоване підприємство 1901" - Федоровича В.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Тернополі цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Тернопільського міськрайонного суду від 31 липня 2017 року по справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Український промисловий банк", Відкритого акціонерного товариства "Тернопільське спеціалізоване підприємство 1901", Білецької сільської ради Тернопільського району Тернопільської області про визнання правочину дійсним та визнання права власності на нерухоме майно

ВСТАНОВИЛА:

У вересні 2012 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Український промисловий банк" (далі - ТОВ "Укрпромбанк"), Відкритого акціонерного товариства "Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901" (далі - АТ "Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901"), Білецької сільської ради, третя особа - Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Тернопільській області про визнання договору дійсним, визнання права власності на нерухоме майно.

В обґрунтування вимог зазначає, що він є покупцем адміністративно-виробничого приміщення по АДРЕСА_1 загальною площею 7415,4 кв.м., яке належало продавцю - ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» на праві власності. Продаж майна вчинено на проведеному 03.09.2012р. аукціоні. Дане приміщення було предметом іпотеки, реалізоване в рахунок погашення заборгованості перед Банком. Зважаючи на виконання ним - ОСОБА_1 всіх умов договору, а саме: сплати коштів, передачі майна, договір купівлі-продажу не був нотаріально посвідчений через проведені самочинні добудови та надбудови, які перебували раніше у власності продавця - ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901». Крім цього зазначає, що земельна ділянка, на якій знаходиться приміщення, а також самочинно збудовані раніше приміщення, перебувають в комунальній власності і знаходяться в оренді на підставі договору оренди із ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» із цільовим призначенням - для промислового використання. Прав та інтересів інших осіб, зокрема, Білецької сільської ради, проведена продавцем самочинна добудова не порушує. Вважає, що придбав адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами разом з огорожею і площадкою, а тому є законним власником всього цілісного майнового комплексу разом зі самочинними прибудовами. Таким чином, позивач просить суд позовні вимоги задовольнити.

Рішенням Тернопільського міськрайонного суду від 31 липня 2017 року в задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк», Відкритого акціонерного товариства «Тернопільське спеціалізоване підприємство 1901», Білецької сільської ради Тернопільського району Тернопільської області про:

-визнання дійсним договору купівлі-продажу адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями і спорудами, за адресою: АДРЕСА_1, укладеного 03.09.2012 року між ОСОБА_1 та Відкритим акціонерним товариством «Тернопільське спеціалізоване підприємство 1901»;

-визнання за ОСОБА_1 права власності на адміністративно - виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами, за адресою: АДРЕСА_1 відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, неповноту з'ясування обставин, що мають значення для справи, у зв'язку з чим просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким повністю задовольнити його позовні вимоги.

Зазначає, що висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи щодо реального існування арешту на нерухоме майно під час проведення аукціону 03.09.2012р. та не зазначено жодних доказів, які підтверджують ті обставини, що на момент проведення аукціону 03.09.2012р. дійсно існував арешт нерухомого майна ВАТ "Тернопільське САТП-1901". При цьому, апеляційним судом Тернопільської області в ухвалі від 01.04.2016р. вже досліджено дані обставини і не встановлено жодних порушень прав УПФ в Тернопільському районі. Вказує на те, що судом не взято до уваги доводи позивача про те, що іпотека поширюється на все самочинно поліпшене нерухоме майно як на цілісний майновий комплекс. При цьому, судом не застосовано й інші норми законодавства, які визначають юридичний статус нерухомого майна, на які посилався позивач в усних та письмових додаткових поясненнях. Особа, яка подала апеляційну скаргу, вважає, що моментом досягнення згоди щодо продажу нерухомого майна є оформлення протоколу аукціону від 03.09.2012р., а укладення договору купівлі-продажу від 03.09.2012р. є лише додатковим формальним закріпленням домовленості сторін. Натомість, суд першої інстанції прив'язує вимогу про визнання права власності на нерухоме майно до договору купівлі-продажу від 03.09.2012р. і повністю ігнорує факт проведення аукціону 03.09.2012р., який передував укладенню даного договору; суд першої інстанції повністю ігнорує і той факт, що аукціон проводився за згоди ВАТ "Тернопільське САТП-1901", що аукціон не оскаржувався, що позивачем оплачено вартість даного майна, а відповідачем добровільно по Акту прийому-передачі передано дане нерухоме майно позивачу. Підкреслює, що законодавством не визначено обов'язкової державної реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомого майна, які укладені на біржах, аукціонах, конкурсах, а тому відповідно до ст.220 ЦК України, даний договір може бути визнаний дійсним судом.

Під час розгляду справи в апеляційному суді представник ОСОБА_1 підтримала вимоги апеляційної скарги.

Представник відповідача - Відкритого акціонерного товариства "Тернопільське спеціалізоване підприємство 1901" апеляційної скарги не визнав.

Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги та межах позовних вимог, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду, суд апеляційної інстанції прийшов до висновку, що апеляційна скарга до задоволення не підлягає.

Відмовляючи у позові, суд першої інстанції виходив з того, що договір купівлі-продажу адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями і спорудами за адресою: АДРЕСА_1 станом на 03.09.2012р. підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а тому він не може бути визнаний дійсним з підстав, передбачених ч.2 ст.220 ЦК України; окремо суд вважав взагалі недоведеним належними та допустимими доказами факт будь-якого ухиляння АТ "Тернопільське спеціалізоване підприємство 1901" від нотаріального посвідчення спірного правочину.

Колегія суддів вважає, що зазначений висновок суду відповідає вимогам закону та матеріалам справи, а тому погоджується із ним.

Судом установлено, що 17.08.2007 року між TOB «Український промисловий банк» (іпотекодержатель), ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» (іпотекодавець) був укладений іпотечний договір, за умовами якого іпотекою забезпечуються вимоги іпотекодержателя за кредитним договором на відкриття відновлювальної мультивалютної кредитної лінії №17/КВ-07 від 17.08.2007р., укладеним між іпотекодержателем та позичальником ПП «Тернопільська фірма «Будівельник». Предметом іпотеки за умовами даного договору є нерухоме майно - адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами, АДРЕСА_1

03.09.2012 року був проведений аукціон з продажу майна ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901», а саме предмету іпотеки: адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями і спорудами площею 7415,4 кв.м., які розташовані в АДРЕСА_1 Переможцем аукціону став ОСОБА_1, придбавши майно за ціною 3 078 960 грн.

Зі змісту протоколу аукціону (т.1, а.с.9) вбачається, що об'єктом продажу були: адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами, площею 7415,4 кв.м: літ. «А» - контрольно-пропускний пункт з прибудовами і навісом, літ. «Б» - будівля заправочної станції, літ. «В» - автомийка, літ. «Г» - будівля майстерні з прибудовами і навісом, літ. «Д» - будівля ремонту автомобілів, літ. «Ж» - мазутосховище, літ. «З» - будівля підстанції, літ. «І» - будівля обмінного пункту з навісом, літ. «К» -мазутосховище з підвалом, літ. «Л» - адмінбудівля з прибудовами і підвалом, літ. «М» - котельня, 1, літ. «І» - огорожа, площадка.

Цього ж числа, 03.09.2012 року між ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» (продавець) та ОСОБА_1 (покупцем) був укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого покупець купив адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами площею 7415,4 кв.м., що знаходяться в АДРЕСА_1

У перелік майна, яке переходило до покупця за цим договором, були включені самочинно збудовані приміщення.

03.09.2012 року між ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» та ОСОБА_1 також був складений Акт прийому-передачі адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями та спорудами за адресою: с.Біла

В акті прийому-здачі засвідчено факт передачі ОСОБА_1 згідно умов договору купівлі-продажу наступне майно:

-під літ. «А» контрольно-пропускний пункт з прибудовами і навісом, площею 662,2 кв.м. - самовільно проведено добудову та надбудову загальною площею 338,5кв.м.;

-під літ. «Б» будівля заправочної станції, площею 20,5 кв.м.;

-під літ. «В» автомийка площею 207,8 кв.м.;

-під літ. «Г» будівля майстерні з прибудовами і навісом площею 1878,9 кв.м.;

-під літ. «Д» будівля ремонту автомобілів площею 933,5 кв.м.;

-під літ. «Ж» виробничий цех з прибудовою площею 466,3 кв.м. - самовільно переобладнано з мазутосховища та добудована прибудова загальною площею 110,6кв.м.;

-під літ. «З» будівля підстанції площею 52,5 кв.м.;

-під літ. «І» будівля обмінного пункту з навісом площею 1007,1 кв.м.;

-під літ. «К» мазутосховище з підвалом площею 145,7 кв.м.;

-під літ. «Л» адмінбудівля з прибудовами і підвалом площею 2358,7кв.м. -самовільно проведено переобладнання і перепланування приміщень;

-під літ. «М» котельня площею 105,1 кв.м.;

- під літ. «І» площадка;

-під літ.«О» склад площею 1438,1 кв.м. - самочинно побудовано;

-під літ. «П» незавершений будівництвом склад - самочинно побудований;

-під літ. «Р» незавершений будівництвом склад - самочинно побудований;

-під літ. «Т» ангар з навісом площею 3233,2 кв.м. - самочинно побудований;

-під літ. «Ц» пилорама площею 123,5 кв.м. - тимчасова будівля;

-під літ. «Ї» бетонорозчинний вузол площею 32,0 кв.м. самочинно побудований;

-під літ. «Ф» незавершена будівництвом автомийка №2 з підвалом - самочинно побудована;

-під літ. «У» сторожова площею 4.5 кв.м. - тимчасова будівля;

-під літ. «С» септик площею 12,0 кв.м.;

-під літ. «Ч» металічна щитова - тимчасова будівля;

-під літ. «И» склад площею 14,8 кв.м. - тимчасова будівля;

-під № 1 -6 огорожа.

Як вбачається із витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно від 16.08.2012р. у складі адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями та спорудами в АДРЕСА_1 які належали на праві власності ВАТ «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901», є самочинно збудовані, переобладнанні та реконструйовані об'єкти нерухомості.

Статтею 6 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, згідно ст. 627 ЦК України.

Пунктом 1 частини 2 ст.11 ЦК України, визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно із ч. 3 ст. 334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

За змістом ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

За змістом статті 210, частини третьої статті 640 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у випадках, встановлених законом, правочин підлягає державній реєстрації. Договір, який підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації.

Згідно зі статтею 657 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації. Момент вчинення таких правочинів згідно зі статтею 210, частиною третьою статті 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними й не створюють прав та обов'язків для сторін. Договір купівлі-продажу житлового будинку (або його частини) підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а тому не може бути визнаний дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.

За нормами ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Верховний Суд України також дотримується вищезазначеного при здійсненні перегляду судових рішень у справах зі спорів про визнання дійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна (п.13 постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 №9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", постанови ВСУ від 10.03.2009 у справі №21/555 та від 18.04.2011 у справі №2-17/604-2009).

В п.13 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз'яснено, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст.220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. ст.210, 640 ЦК України пов'язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Пунктами 5,6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 року № 671, передбачено, що державній реєстрації підлягають договори купівлі-продажу, міни земельної ділянки або іншого нерухомого майна; державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням.

Судом установлено, що укладений між сторонами договір купівлі-продажу адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями і спорудами, за адресою: АДРЕСА_1 підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Можливість нотаріального посвідчення договору сторонами не втрачена.

Момент вчинення правочинів згідно зі статтею 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією.

Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, було встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

У зв'язку з цим, не будучи укладеним, договір не може бути визнаний судом дійсним на підставі ст.220 ЦК України.

Крім того, однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину.

Будь-яких доказів ухилення сторони відповідача від нотаріального посвідчення правочину позивач суду не надав і судом їх не здобуто.

Такий висновок викладено і в постановах Верховного суду України від 30 січня 2013 року № 6-162цс12 та від 19 червня 2013 року 6-49цс13, який відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України.

Безпідставними є посилання в апеляційній скарзі на те, що судом першої інстанції не зазначено жодних доказів, які підтверджують ті обставини, що на момент проведення аукціону 03.09.2012р. дійсно існував арешт нерухомого майна ВАТ "Тернопільське САТП-190, оскільки в матеріалах справи містяться дві постанови державних виконавців відділу ДВС Тернопільського районного управління юстиції: про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження від 11.08.2010р. і постанова про звільнення майна боржника з-під арешту та припинення розшуку від 10.01.2013р. Отже, під час проведення аукціону 03.09.2012р. спірне нерухоме майно дійсно перебувало під арештом, що суд першої інстанції вірно встановив.

Колегія суддів не бере до уваги доводи особи, яка подала апеляційну скаргу, щодо поширення дії іпотеки на все самочинно поліпшене нерухоме майно як на цілісний майновий комплекс з огляду на таке.

Відповідно до ч.2 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Таким чином, з аналізу вищевказаної норми випливає, що іпотека на майно без реєстрації права власності на нього неможлива.

Твердження ОСОБА_1 в апеляційній скарзі, що суд проігнорував факт проведення аукціону 03.09.2012 року на якому сторони дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору і який передував укладенню спірного договору купівлі-продажу, а також, що результати аукціону не оскаржувались і позивачем повністю оплачена вартість спірного майна, а відповідачем добровільно передано дане майно позивачу не заслуговують на увагу колегії суддів. Згідно із доказами по справі сторони не дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору, зокрема у протоколі аукціону від 03.09.2012 року (т.1а.с.9) відсутні істотні умови про день, до якого покупець повинен повністю оплатити ціну предмета іпотеки та банківський рахунок для переказу покупцем ціни продажу предмета іпотеки; а також є різниця щодо кількості і площі будівель, порівняно з існуючою іпотекою (т.1, а.с.54) і протоколом аукціону (т.1, а.с.9); крім того, станом на час підписання спірного договору оплата позивачем предмета оспорюваного договору проведена не була.

Відповідно до ст. 308 ч. 1 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права

Інші доводи апеляційної скарги не містять посилань на докази, які би спростовували висновки суду першої інстанції.

Докази та обставини, на які посилаються заявники в апеляційних скаргах, були предметом дослідження судом першої інстанцій та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановленні судом попередньої інстанцій були дотримані норми матеріального та процесуального права, тому колегія суддів не знаходить підстав для його скасування.

Рішення суду ґрунтується на повно і всебічно досліджених обставинах справи та ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому підстав для його скасування в межах доводів апеляційної скарги не вбачається.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 308, 313-315, 319, 324 ЦПК України,-

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 відхилити.

Рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 31 липня 2017 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення, однак може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ на протязі двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий - підпис

Судді - два підписи

З оригіналом згідно:

Суддя апеляційного суду Тернопільської області С.І. Дикун