Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/1667/17 Головуючий у суді І-ї інстанції Забуранний Р. А.
Доповідач Кіселик С. А.
УХВАЛА

Іменем України

13.09.2017 Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області в складі :

Головуючого судді : Кіселика С А ,

суддів : Дьомич Л.М., Черненко В.В.

За участі секретаря судового засідання - Двоєнко А.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою ТОВ «Агро-Рось-Інвест» на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 07 липня 2017 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,

В С Т А Н О В И Л А:

В грудні 2016 року Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» звернулось до суду із позовом до ОСОБА_2 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Позивач просив суд визнати недійсним договір оренди землі укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» щодо оренди земельної ділянки, що розташована на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер НОМЕР_1 площею 3,28 га, та визнати договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,28 га, кадастровий номер НОМЕР_1 укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2, поновленим.

На обґрунтування своїх вимог позивач зазначив, що 09 жовтня 2008 року між позивачем та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років. Дану земельну ділянку позивач орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками. Пунктом 3.2. вказаного договору передбачено, що його дія продовжується на наступний термін дії договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною. В той же час ОСОБА_2 не повідомив позивача за шість місяців до закінчення дії договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін. 05 квітня 2013 року та 08 лютого 2014 року позивач направив ОСОБА_2 листи - повідомлення про поновлення договору до якого долучено проект додаткової угоди, але позивач так і не був повідомлений про прийняте відповідачем рішення. Після закінчення строку договору оренди позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату за її користування. В 2015 році позивачу стало відомо, що ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» уклали договір оренди землі щодо земельної ділянки № НОМЕР_2, тобто тієї ділянки, яка перебувала у користування позивача. Крім того, при укладенні даного договору не здійснювалося встановлення меж земельної ділянки. У зв'язку з тим, що встановлення меж земельної ділянки до підписання договору оренди між відповідачами не здійснювалося, тому на момент укладання та реєстрації даного договору місце розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору, не було встановлене.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 07 липня 2017 року позов задоволено. Визнано недійсним договір оренди землі від 05 вересня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» щодо земельної ділянки площею 3,28 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області. Визнано поновленим договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н», щодо земельної ділянки площею 3,28 га., кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області. Вирішено питання щодо судових витрат.

В апеляційній скарзі Товариством з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» просить рішення суду першої інстанції скасувати з підстав порушення норм матеріального і процесуального права і ухвалити нове рішення яким в позові відмовити.

В своїй апеляційній скарзі ТОВ «Агро-Рось-Інвест» зазначило, що суд не звернув уваги на те, що позивач порушив умови договору, до закінчення дії договору, у встановлені строки, не повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, а отже, втратив це право. Крім того, позивач не надав доказів того, що продовжує користуватись земельною ділянкою.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, відповідно до ст.303 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а рішення суду залишенню без змін, із наступних підстав.

Колегією суддів встановлено, що 9 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтакт - Н», як орендарем, та ОСОБА_2, як орендодавцем, було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на п'ять років, пунктом 14.1 якого передбачено набрання його чинності після підписання сторонами та державної реєстрації. Державна реєстрація договору була здійснена 14 листопада 2009 року (а.с.102). Таким чином строк дії договору закінчувався 14 листопада 2014року.

Згідно пункту 3.2 указаного договору оренди сторони погодили, що дія Договору продовжується на наступний термін дії вказаний у пункті 3.1 цього договору (п'ять років), якщо жодна зі сторін не пізніше ніж за 6 (шість) місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

Зазначених вище повідомлень сторони не отримували.

До закінчення строку дії договору про оренду землі, укладеного з ОСОБА_2 9 жовтня 2008 року, позивач, з метою скористатися своїм переважним правом щодо поновлення такого, двічі направляв відповідачу листи повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було надано проект додаткової угоди, а саме 5 квітня 2013 року за №ЛП-10 та 8 лютого 2014 року за № 20.

Встановлено, що ОСОБА_2, протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, не звернувся до позивача з листом-повідомленням про заперечення у поновленні договору оренди землі - земельної ділянки площею 3,28 га від 09 жовтня 2008 року.

В період дії договору оренди земельної ділянки, яка належить ОСОБА_2 та після закінчення строку дії такого, тобто після 14 листопада 2014 року, товариство належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що своєчасно, у відповідності до обумовленого договором строку, сплачувало відповідачу орендну плату, що в ході судового розгляду, зокрема, було підтверджено даними відомостей про виплату орендної плати ТОВ «Агроконтакт- Н» за 2009 - 2013 роки ( а.с. 18 -22), в яких міститься підпис відповідача. За даними відомості про сплати орендної плати за користування земельною ділянкою у 2014 році, позивач у повному річному розмірі розрахувався із відповідачем за користування земельною ділянкою сплативши орендну плату у сумі 1358 грн.15 коп., яку отримав ОСОБА_2, про що свідчить підпис у відомості.

В матеріалах справи відсутній акт приймання - передачі земельної ділянки від орендаря орендодавцю після закінчення строку оренди, як це передбачено п. 9.4.4 укладеного сторонами договору.

5 вересня 2014 року, більш ніж за два місяці до закінчення строку дії договору від 9 жовтня 2008 року, ОСОБА_2 уклав договір оренди землі з ТОВ «Агро - Рось - Інвест».

Ухвалюючи рішення про задоволення позову суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Агроконтакт - Н» дотримувався строків та процедури на поновлення договору оренди землі на новий строк, після закінчення строку дії такого продовжувало виконувати свої обов'язки орендаря, використовуючи земельну ділянку, вносячи за це орендну плату.

Факт направлення позивачем, на адресу відповідача, листа - повідомлення за вих. № 20 від 08.02.2014 року та його отримання ОСОБА_2 підтверджується зворотнім почтовим повідомленням (а.с. 17). Тобто, за дев'ять місяців до закінчення строку дії договору.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, указана норма визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ «Агроконтакт - Н» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», у наслідок чого, під час дії договору оренди земельної ділянки, останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 5 вересня 2014 року укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро - Рось - Інвест», ТОВ «Агроконтракт - Н» не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Враховуючи наведене колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що укладеним між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро - Рось - Інвест» порушуються переважне право позивача на продовження договору оренди.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

З матеріалів справи, яка переглядається, вбачається, що пунктами 9.1 - 9.5 договору оренди землі від 9 жовтня 2008 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтакт - Н», встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакція яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним судом України у постанові у справі №6-2540цс16 від 23 листопада 2016 року.

Судом першої інстанції у справі, яка переглядається, встановлено, що ТОВ «Агроконтакт - Н», згідно вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі», є добросовісним орендарем, який: з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, двічі направляв відповідачу листи - повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди; на період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_2, та після закінчення строку дії такого, тобто після 14 листопада 2014 року, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря та сплачувало відповідачу орендну плату.

Окрім того, судом також встановлено, що ОСОБА_2, протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, не звернувся до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні.

Враховуючи зазначене, суд першої інстанції дійшов до обґрунтованого висновку, що конклюдентні дії ТОВ «Агроконтакт -Н», а саме внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчить про намір ТОВ «Агроконтакт - Н» скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди землі від 5 вересня 2014 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро - Рось - Інвест», під час дії договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтакт -Н» недійсним, а договір оренди землі від 9 жовтня 2008 року, укладений між ТОВ «Агроконтракт - Н» та ОСОБА_2., поновленим.

Таким чином, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку щодо правовідносин які виникли між сторонами і правильно застосував до них норми матеріального права, які їх регулюють.

Доводи позивача зазначені в апеляційній скарзі, не спростовують правильних висновків суду.

Оскільки, у відповідності до пункту 3.2 договору від 09 жовтня 2008 року, до закінчення строку його дії, жодна із сторін не надіслала іншій стороні повідомлення щодо інших пропозицій, то позивач скориставшись своїм правом, належним чином, у відповідності до визначеного Законом України «Про оренду землі» строку, не пізніше як за місяць, направив орендодавцю лист - пропозицією щодо продовження договору та надіслав, на узгодження, проект додаткової угоди.

В свою чергу ОСОБА_2, отримавши лист повідомлення та проект додаткової угоди, ніякої відповіді ТОВ «Агроконтакт - Н» не надав.

В ході судового розгляду справи ОСОБА_2 не надано доказів того, що позивач неналежним чином виконував умови договору.

Із матеріалів справи вбачається, що в період дії договору орендну плату відповідач отримував у передбачені договором строки, до 30 грудня поточного року (а.с. 18 - 22). Кінцевим часом розрахунку по орендній платі за 2014 рік є, відповідно, грудень 2014 року, який знаходиться поза межами строку дії договору, а тому, факт проведення позивачем розрахунку із ОСОБА_2, за 2014 рік, у березні 2015 року, не може бути підтвердженням недобросовісного виконання позивачем умов договору.

Неможливість позивача належно користуватись земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди обумовлено укладенням між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро - Рось - Інвест» договору оренди землі під час дії договору оренди цієї ж земельної ділянки від 9 жовтня 2008 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтакт - Н».

Крім того, за наявності у матеріалах справи акту приймання - передачі земельної ділянки від орендодавця орендарю, сторони не надали до суду доказів зворотної передачі земельної ділянки від орендаря орендодавцю, як те передбачено договором.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів дійшла переконання, що рішення суду є законним та обґрунтованим, постановленим з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляції не спростовують правильних висновків суду, а тому рішення скасуванню не підлягає.

Відповідно до вимог ч.1 ст.308 ЦПК України, апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Таким чином, враховуючи вищенаведене та керуючись ст.ст. 303, 307, 308, 313, 314, 315, 319 ЦПК України,

У Х В А Л И Л А :

Апеляційну скаргу ТОВ «Агро-Рось-Інвест» відхилити, а рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 7 липня 2017 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий суддя С.А.Кіселик

Судді : Л.М. Дьомич

В.В. Черненко