Справа № 386/1056/16-ц
Провадження № 2/386/105/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 серпня 2017 року смт. Голованівськ

Голованівський районний суд Кіровоградської області

В складі головуючого судді Гарбуз О. С.

з участю: секретарів судового засідання Фенюшиної Ю.Ю.,

ОСОБА_1,

представника позивача ОСОБА_2,

представника відповідачів ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом Агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_4 та приватного підприємства «Дніпро» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди,

встановив:

Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю звернулась до суду з позовом до ОСОБА_4 та приватного підприємства «Дніпро» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди, посилаючись на те, що 01 вересня 2008 року між товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря», правонаступником якого є позивач, та ОСОБА_4 було укладено договір оренди землі №505, за яким остання передала товариству в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 2,72 га., яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області, строком на 5 років з дня набрання чинності цим договором. Державну реєстрацію договору оренди землі №505 було проведено 22.06.2009 року. 26 серпня 2011 року між товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря» та ОСОБА_4 була укладена додаткова угода до договору оренди землі №505, за якою було продовжено строк оренди земельної ділянки до 31 серпня 2016 року. Додаткова угода до договору оренди землі №505 була зареєстрована 30.03.2012 року. Позивач зазначає, що пунктом 3.2. договору оренди землі №505 погоджено, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у звязку з чим орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, що узгоджується з нормами ч. 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Позивач належним чином виконує умови договору оренди землі, вчасно розраховується, виплачує орендну плату та 14.07.2016 року направив ОСОБА_4 лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі, до якого було долучено Додаткову угоду в якій прописувались основні пункти договору та запропоновано збільшити орендну плату, відносно договору оренди землі №505 до рівня 7% від нормативної грошової оцінки землі, а також визначити строк дії договору до 31 грудня 2026 року. В даний час ОСОБА_4 відповідь на лист-повідомлення не надала, однак позивач і надалі використовує орендовану земельну ділянку та здійснює всі умови договору оренди землі №505.

Позивач в позові вказує, що він звернувся до суду оскільки дізнався про те, що 20.09.2016 року державним реєстратором - приватним нотаріусом ОСОБА_5 було проведено реєстрацію договору оренди землі від 15.09.2016 року укладеного між ОСОБА_4 та ПП «Дніпро», тієї самої землі, яку вже орендує позивач. Умови договору оренди землі укладеного 15.09.2016 року між відповідачами значно гірші ніж умови запропоновані позивачем, що призвело до порушення його переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Новий договір оренди землі укладений між відповідачами на той самий обєкт нерухомості, призвів до передачі в оренду однієї і тієї ж земельної ділянки за двома різними договорами, а тому має бути визнаний недійсним. Позивач зазначає, що відповідачами було порушено його переважне право на поновлення договору, та посилаючись на ст. 33 Закону України «Про оренду землі», вважає, що має бути визнана укладеною додаткова угода між позивачем та ОСОБА_4, направлена останній листом-повідомленням.

У звязку з наведеним, позивач просить визнати недійсним договір оренди землі від 15.09.2016 року, укладений між ОСОБА_4 та ПП «Дніпро»; визнати укладеною між позивачем та ОСОБА_4 додаткову угоду до договору оренди землі №505 від 01.09.2008 року з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених цією додатковою угодою; судові витрати покласти на відповідачів.

Відповідачем ОСОБА_4 подано заперечення на позов, в якому зазначила, що дійсно між нею та позивачем 01.09.2008 року було укладено договір оренди землі №505. Однак по закінченню договору оренди землі позивач не повідомив належним чином її про свій намір поновити договір оренди землі на новий строк, так як таке повідомлення їй не надходило, а тому переважне право позивача на поновлення договору оренди землі не порушено. Просить в задоволенні позову відмовити (а.с. 104-105).

Представником відповідачів ОСОБА_3 подано заперечення на позов, в якому зазначив, що дійсно між позивачем та ОСОБА_4 01.09.2008 року було укладено договір оренди землі №505. По закінченню договору оренди землі позивач повідомив належним чином ОСОБА_4 про свій намір поновити договір оренди землі на новий строк, проте, ознайомившись із запропонованою пропозицією викладеною в листі-повідомленні та проекті додаткової угоди, ОСОБА_4 у місячний термін з моменту отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, було направлено на адресу позивача лист про те, що вона не має наміру продовжувати з позивачем договір від 01.09.2008 року, у звязку із низькою орендною платою. Просить в задоволенні позову відмовити.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримав повністю та просив визнати недійсним договір оренди землі від 15.09.2016 року, укладений між ОСОБА_4 та ПП «Дніпро»; посилаючись на ст. 33 Закону України «Про оренду землі» - визнати укладеною між позивачем та ОСОБА_4 додаткову угоду до договору оренди землі №505 від 01.09.2008 року з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених цією додатковою угодою; судові витрати покласти на відповідачів. Пояснив, що після закінчення строку договору оренди землі, починаючи з 01.09.2016 року позивач не використовує земельну ділянку ОСОБА_4

Представник відповідачів ОСОБА_3 в судовому засіданні позовні вимоги не визнав. Пояснив, що ОСОБА_4 після отримання повідомлення позивача про поновлення договору оренди землі №505 від 01.09.2008 року належним чином відповіла на таку пропозицію та направила своє заперечення щодо поновлення договору оренди землі, а тому переважне право позивача на поновлення договору оренди землі припинилось, обтяжень в період дії договору оренди землі між позивачем та ОСОБА_4 не було. Просив відмовити в задоволенні позову.

Відповідач ОСОБА_4 в судове засідання не зявилася, про час та місце розгляду справи повідомлена своєчасно та належним чином, відповідно до ст. 74 ЦПК України, заяви про відкладення розгляду справи не подавала.

Заслухавши пояснення представника позивача, представника відповідачів, вивчивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов задоволенню не підлягає з таких підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одними із способів захисту цивільних прав, передбачених ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, є визнання права та визнання правочину недійсним.

Судом встановлено, що ОСОБА_4 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії ІІ-КР №027281, належить земельна ділянка площею 2,72 га., кадастровий номер :02:000:0281, яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області (а.с. 20).

01 вересня 2008 року між ТОВ Агрофірма «Зоря» та ОСОБА_4 було укладено договір оренди землі №505, який зареєстрований у Голованівському районному офісі Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.06.2009 року за №04:09:368:00347, за умовами якого, ОСОБА_4 передала орендарю в оренду земельну ділянку загальною площею 2,72 га., яка належить їй на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серії ІІ-КР №027281 на строк 5 років, зі сплатою орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 8-10).

26 серпня 2011 року між ТОВ Агрофірма «Зоря» та ОСОБА_4 було укладено додаткову угоду до договору оренди землі №505 від 01 вересня 2008 року, яка зареєстрована у ВДКЗ у Голованівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.03.2012 року за №01158, за умовами якої, було визначено дію договору оренди землі №505 до 31 серпня 2016 року (а.с. 11).

Відповідно до п.3.2. договору оренди землі №505 після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Позивач є правонаступником ТОВ Агрофірма «Зоря», що підтверджується витягом зі статуту позивача, затвердженого 15.08.2016 року протоколом загальних зборів учасників (а.с. 21-23).

Надані позивачем довідка від 20.12.2016 року №3972 та копії відомостей видачі орендної плати продукцією/послугами за 2014-2016 роки, підтверджують факт належного виконання позивачем умов договору оренди землі, укладеного з ОСОБА_4 (а.с. 7, 70-102).

Як вбачається з копій проекту додаткової угоди від 01.01.2016 року, листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 12.07.2016 року, опису та фіскального чеку Укрпошти від 14.07.2016 року №088, які наявні у позивача, останнім на адресу ОСОБА_4, зазначену в договорі оренди землі №505 в м. Первомайськ Миколаївської області, вул. Одеська, 63, цінним листом було направлено додаткову угоду до договору оренди землі №505 від 01.09.2008 року та повідомлено про намір позивача скористатися переважним правом на продовження договору оренди землі (а.с. 12-17).

Згідно повідомлення Миколаївської дирекції ПАТ «Укрпошта» Ф.22, ОСОБА_4 під підпис 21.07.2016 року отримала цінного листа за фіскальним чеком №088 (а.с. 120).

Враховуючи наявність у позивача фіскального чеку, опису вкладеного у цінний лист на імя ОСОБА_4 про направлення їй повідомлення на адресу, яка значиться в договорі оренди землі №505, враховуючи повідомлення-Ф.22 та пояснення представника відповідачів про отримання ОСОБА_4 повідомлення позивача, суд вважає, що позивач належним чином повідомив ОСОБА_4 про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії цього договору.

Оцінивши надані представником відповідачів копії заяви ОСОБА_4 від 21.07.2016 року, опису вкладення та фіскального чеку від 21.07.2016 року №487 (а.с. 130-131), суд переконаний, що хоч заява від ОСОБА_4 і адресована директору АФ ТОВ «Хлібороб» ОСОБА_6, опис вкладення до цінного листа складений на імя ОСОБА_6, а фіскальний чек адресований ОСОБА_6 в с. Наливайку Голованівського району, однак з урахуванням повідомлення Кіровоградської дирекції ПАТ «Укрпошта» Ф.22 про отримання під підпис 21.07.2016 року представником АФ "Хлібороб" Барабаш цінного листа за фіскальним чеком №487 та реєстрації 25.07.2016 року під №219 в Журналі реєстрації вхідної кореспонденції позивача заяви ОСОБА_4 про вихід, остання належним чином повідомила позивача про своє заперечення на поновлення договору оренди землі.

Вирішуючи спір щодо визнання укладеною додаткової угоди суд виходить зі слідуючого.

При виборі і застосуванні правової норми до спірних правовідносин суд враховує висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 25.02.2015 року №6-219цс16 та від 23.03.2016 року №6-146цс16.

Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Стаття 41 Конституції України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Відповідно до ч. 4 ст. 373 Цивільного кодексу України, власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Частиною другою статті 792 Цивільного кодексу України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі».

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України).

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обовязки.

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обовязки відповідно до умов договору, на його поновлення по закінченню строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, частинами першою-пятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Право орендаря на продовження договору оренди землі при користуванні земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору, підлягає захисту відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Законодавець чітко визначив два види пролонгації договору оренди землі, за ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», який застосовується по закінченню строку дії договору оренди землі та за ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», який застосовується після закінчення строку дії договору оренди землі, в той час перший вид може бути реалізований лише за згодою як орендаря так і орендодавця, тоді як другий вид реалізовується незалежно від згоди орендодавця, а лише за відсутності його заперечень, і лише на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Визнання ж укладеною додаткової угоди до договору оренди землі на інших умовах та на інший строк, при відсутності волевиявлення орендодавця, призведе до порушення його майнового права, як власника своєї земельної ділянки.

Судом встановлено, що позивач належним чином виконував умови договору оренди землі, укладеного з ОСОБА_4; не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомив останню про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, однак після закінчення строку дії договору не користується земельною ділянкою. В той час ОСОБА_4 після того, як позивач належним чином по закінченню договору оренди землі (не пізніше ніж за місяць до закінчення) повідомив про намір поновлення договору, позивачу подала заперечення на поновлення договору оренди, згоди на укладення договору на новий строк та на нових умовах не надавала.

Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Враховуючи вищевикладене, суд прийшов до переконливого висновку про те, що дії позивача були направлені на укладення договору оренди землі на новий строк на нових умовах за нормами ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», однак враховуючи відсутність згоди ОСОБА_4 на укладення додаткової угоди до договору оренди, таке право позивача не може бути реалізовано, і така додаткова угода не може бути визнана судом укладеною, оскільки зміни, запропоновані позивачем, стосуються істотних умов - орендної плати, строку дії договору, що є абсолютним правом на вільне волевиявлення ОСОБА_4

В той час позивач мав право очікувати у поновленні договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк згідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у випадку продовження користування орендованою земельною ділянкою протягом місяця після закінчення строку договору оренди землі, при дотриманні порядку, визначеного цією нормою, однак таке право у позивача не виникло, у звязку з тим, що земельна ділянка після закінчення строку договору оренди землі ним не використовувалась, що підтверджується поясненнями представника позивача наданими під час розгляду справи.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, позивач посилався на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором оренди землі та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останньою було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем, а саме: ПП «Дніпро».

Згідно копії договору оренди землі від 15.09.2016 року, укладеного між ОСОБА_4 та ПП "Дніпро", ОСОБА_4 було передано в оренду земельну ділянку загальною площею 2,72 га. кадастровий номер :02:000:0281, яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області.

Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження обєктів нерухомого майна обєкта нерухомого майна за №72792336 від 10.11.2016 року, станом на дату такої довідки в реєстрі були відомості про реєстрацію 20.09.2016 року державним реєстратором приватним нотаріусом ОСОБА_5 договору оренди земельної ділянки за кадастровим номером :02:000:0281, укладеного 15.09.2016 року між ОСОБА_4 та ПП «Дніпро» строком до 31.12.2027 року з орендною платою в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (номер запису про інше речове право 16589322) (а.с. 18).

Отже, враховуючи те, що підстави для поновлення договору оренди землі між попереднім орендарем та ОСОБА_4 відсутні, спірний договір оренди землі між відповідачами укладений після закінчення строку дії попереднього договору оренди, а тому не порушує права позивача, і підстави для визнання такого договору недійсним відсутні.

Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено.

Враховуючи відмову в задоволенні позовних вимог, судові витрати слід покласти на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 3, 8, 10, 11, 60, 88, 209, 212, 213-215 ЦПК України, суд -

вирішив:

Відмовити в задоволенні позову Агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_4 та приватного підприємства «Дніпро» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Апеляційного суду Кіровоградської області через Голованівський районний суд Кіровоградської області. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Повний текст рішення складено 05.09.2017 року.

Суддя: Гарбуз О. С.