Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21.08.2017 Справа №607/8999/17

Тернопільський міськрайонний суд Тернопільської області

в складі: головуючого Грицака Р.М.

за участю секретаря Стрілкової М.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Тернополі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, третьої особи приватного нотаріуса Тернопільського міського нотаріального округу ОСОБА_4 про визнання недійсним договору, -

В С Т А Н О В И В :

Позивач ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до відповідачів ОСОБА_2, ОСОБА_3, третьої особи приватного нотаріуса Тернопільського міського нотаріального округу ОСОБА_4 про визнання недійсним договору та скасування державної реєстрації права власності. В обґрунтування заявлених вимог вказує на те, що 02.04.2015р. між ним та фізичною особою ОСОБА_2 укладено договір про реалізацію проекту з інвестування будівництва індивідуального житлового будинку (далі - Договір 1). Предметом вказаного правочину виступили взаємні права та обов'язки щодо будівництва та введення в експлуатацію індивідуального житлового будинку загальною площею 236,8 м.кв., на земельній ділянці площею 0,0165 га., кадастровий номер :02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль. Відповідно до п.6.1. ОСОБА_5 1 Загальна вартість реалізації проекту визначається за взаємною домовленістю сторін і складає 45 000 доларів США. Пунктом 6.5. ОСОБА_5 1 в день укладення даного договору ОСОБА_1 сплачує ОСОБА_2 авансовий платіж в розмірі еквівалентний 10 000 доларів США. Решта суми сплачується після повідомлення ОСОБА_2 іншій стороні договору про введення будинку в експлуатацію, (пункт 6.6. ОСОБА_5 1). На виконання вказаного правочину Актом прийому-передачі №1 від 02.04.2015р. позивачем передано авансовий платіж після чого, ОСОБА_2 приступив до виконання будівельних робіт на вищевказаній земельній ділянці. ОСОБА_5 також визначено, що у разі якщо в процесі реалізації проекту інша особа - інвестор запропонує ОСОБА_2 більшу ціну ніж визначена у п.6.1. ОСОБА_5 останній має право в односторонньому порядку розірвати договір виключно за наявності: - отримання письмового повідомлення ОСОБА_1 щодо запропонованої вищої ціни та намір розірвати договір; листа-погодження ОСОБА_1 про відсутність заперечень щодо уступлення майнових прав на об'єкт інвестування в користь особи, що запропонувала вищу ціну (п.6.7 ОСОБА_5 1). Згідно із п.6.8 ОСОБА_5 1 укладення договорів Відповідачем 1, внаслідок виконання яких 3-ті особи можуть набути право власності на об'єкт нерухомості в тому числі і на земельну ділянку без згоди Позивача не допускається. В той же час, на початку 2017 року йому стало відомо, що між ОСОБА_2 та ОСОБА_6 14.04.2015р. укладено договір про реалізацію проекту з інвестування будівництва індивідуального житлового будинку (далі - Договір 2). Предметом вказаного правочину виступили взаємні права та обов'язки щодо будівництва та введення в експлуатацію індивідуального житлового будинку загальною площею 236,8 м. кв., на земельній ділянці площею 0,0165 га., кадастровий номер :02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль. Загальна вартість реалізації проекту за ОСОБА_5 2 із урахуванням додаткової угоди №1 склала 50 000 доларів США. Однак, жодних письмових повідомлень щодо запропонованої вищої ціни та намір розірвати договір, він не отримував, листів-погоджень про відсутність заперечень щодо уступлення майнових прав на об'єкт інвестування в користь особи, що запропонувала вищу ціну не надавав. Повідомлення про завершення будівництва ним не отримувались. На підставі ОСОБА_5 2, довідки про сплату всіх платежів виданою ОСОБА_2 акта прийому-передачі об'єкту нерухомості, ОСОБА_3 зареєстровано право власності на індивідуальний житловий будинок загальною площею 236,8 м. кв. за адресою вул. Білецька 25б, м. Тернопіль. Згодом, ОСОБА_2 в користь ОСОБА_3 відчужено земельну ділянку кадастровий номер :02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль для обслуговування даного будинку на підставі договору купівлі-продажу від 24.10.2016р. посвідченого приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу ОСОБА_4 Вважає, що відповідач ОСОБА_2 грубо порушуючи умови ОСОБА_5 1, позбавив його законного права на набуття права власності як на об'єкт інвестування так і на земельну ділянку розташовану під ним тому просить визнати недійсними з моменту укладення договір про реалізацію проекту інвестування будівництва індивідуального житлового будинку укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 14.04.2015р.; скасувати державну реєстрацію права власності на житловий будинок реєстраційний номер 101 за адресою м. Тернопіль вул. Білецьь 256, власником якого є ОСОБА_3, визнати недійсними з моменту укладення договір купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер :02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 від 24.10.2016р. посвідченого приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу ОСОБА_4. та скасувати державну реєстрацію права власності на земельну ділянку кадастровий номер :02:010:0053, що розташована за адресок вул. Білецька 25, м. Тернопіль, яка належить ОСОБА_3

Позивач ОСОБА_1 в судове засідання не зявився, однак подав суду заяву про розгляд справи у його відсутності, позовні вимоги підтримує, посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві та просить їх задовольнити. Представник відповідача ФОП ОСОБА_2 ОСОБА_7 в судове засідання не зявився, однак подав суду заяву про розгляд справи у його відсутності, позовні вимоги визнає та не заперечує проти задоволення позову. Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не зявився, однак подав суду відзив на позовну заяву в якому зазначає, що про факт укладення між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 договору про реалізацію проекту з інвестування будівництва індивідуального житлового будинку від 02.04.2015 року йому відомо не було. При вирішенні спору покладається на думку суду, розгляд справи просить проводити у його відсутності. Третя особа приватний нотаріус Тернопільського міського нотаріального округу ОСОБА_4 в судове засідання не зявилася, однак подала суду заяву про розгляд справи за її відсутності.

Дослідивши та оцінивши докази по справі, суд вважає, що позовні вимоги підлягають до задоволення, виходячи з наступних підстав:

Конституцією України закріплено основні правові принципи регулювання відносин власності, головним із яких є принцип рівного визнання й захисту усіх форм власності (статті 13, 41 Конституції України).

Відповідно до статті 13 Конституції України власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. У такій редакції конституційна норма не лише покладає на власника обов'язки, а й орієнтовно вказує на його зобов'язання.

Основоположні принципи здійснення правомочностей власника сформульовані у статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (ОСОБА_8, 04 листопада 1950 року), що набрала чинності для України з 11 вересня 1997 року та є складовою її правової системи відповідно до вимог статті 9 Конституції України.

Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом.

Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

02.04.2015 року між ОСОБА_1 та фізичною особою ОСОБА_2 укладено договір про реалізацію проекту з інвестування будівництва індивідуального житлового будинку (далі - Договір 1).

Предметом вказаного правочину виступили взаємні права та обов'язки щодо будівництва та введення в експлуатацію індивідуального житлового будинку загальною площею 236,8 м.кв., на земельній ділянці площею 0,0165 га., кадастровий номер :02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль.

Відповідно до п.6.1. ОСОБА_5 1 Загальна вартість реалізації проекту визначається за взаємною домовленістю сторін і складає 45 000 доларів США.

Пунктом 6.5. ОСОБА_5 1 в день укладення даного договору ОСОБА_1 сплачує ОСОБА_2 авансовий платіж в розмірі еквівалентний 10 000 доларів США.

Решта суми сплачується після повідомлення ОСОБА_2 іншій стороні договору про введення будинку в експлуатацію, (пункт 6.6. ОСОБА_5 1).

На виконання вказаного правочину Актом прийому-передачі №1 від 02.04.2015р. ОСОБА_1 сплачено авансовий платіж після чого, ОСОБА_2 приступив до виконання будівельних робіт на вищевказаній земельній ділянці.

ОСОБА_5 1 також визначено, що у разі якщо в процесі реалізації проекту інша особа - інвестор запропонує ОСОБА_2 більшу ціну ніж визначена у п.6.1. ОСОБА_5 останній має право в односторонньому порядку розірвати договір виключно за наявності отримання письмового повідомлення ОСОБА_1 щодо запропонованої вищої ціни та намір розірвати договір; листа-погодження ОСОБА_1 про відсутність заперечень щодо уступлення майнових прав на об'єкт інвестування в користь особи, що запропонувала вищу ціну (п.6.7 ОСОБА_5 1).

Згідно із п.6.8 ОСОБА_5 1 укладення договорів ФОП ОСОБА_2, внаслідок виконання яких 3-ті особи можуть набути право власності на об'єкт нерухомості в тому числі і на земельну ділянку без згоди ОСОБА_1 не допускається.

Як вбачається із листа - відповіді адресованого ОСОБА_1, ОСОБА_2 повідомляє про укладення між ним та ОСОБА_6 ОСОБА_5 про реалізацію проекту з інвестування будівництва індивідуального житлового будинку від 14.04.2015р. (далі - Договір 2).

Згідно ОСОБА_5 про реалізацію проекту з інвестування будівництва індивідуального житлового будинку укладеного 14.04.2015р. між ОСОБА_3 та фізичною особою ОСОБА_2 предметом вказаного правочину виступили взаємні права та обов'язки щодо будівництва та введення в експлуатацію індивідуального житлового будинку загальною площею 236,8 м. кв., на земельній ділянці площею 0,0165 га., кадастровий номер :02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль.

Загальна вартість реалізації проекту за ОСОБА_5 2 із урахуванням додаткової угоди №1 склала 50 000 доларів США.

Згідно із декларацією про готовність об'єкта до експлуатації від 19.01.2016р. індивідуальний житловий будинок загальною площею 236,8 м.кв., на земельній ділянці площею 0,0165 га., кадастровий номер :02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль зданий в експлуатацію.

Згідно довідки виданої ФОП ОСОБА_2 18.10.2016 року, у ОСОБА_3 відсутня заборгованість згідно інвестиційного договору від 14.04.2015 року.

Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру прав на нерухоме майно, 19.10.2016 року зареєстровано право власності ОСОБА_3 на індивідуальний житловий будинок загальною площею 236,8 м. кв. за адресою вул. Білецька 25б, м. Тернопіль.

Згідно договору купівлі-продажу від 24.10.2016р. посвідченого приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу ОСОБА_4, ОСОБА_2 в користь ОСОБА_3 відчужено земельну ділянку кадастровий номер :02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль для обслуговування будинку, що розташований на даній земельній ділянці.

Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру прав на нерухоме майно, 24.10.2016 року зареєстровано право власності ОСОБА_3 на земельну ділянку площею 0,0165 га кадастровий номер :02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

В силу ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Як встановлено в судовому засіданні та не заперечується сторонами, ФОП ОСОБА_2 жодних письмових повідомлень щодо запропонованої вищої ціни та намір розірвати договір укладений зі ОСОБА_1, останньому не надсилав, повідомлення про завершення будівництва позивач не отримував, листів-погоджень про відсутність заперечень щодо уступлення майнових прав на об'єкт інвестування в користь особи, що запропонувала вищу ціну позивач не надавав.

На час укладення сторонами ОСОБА_5 2, правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регламентувались Законом України «Про інвестиційну діяльність», статтею 4 якого встановлено, що об'єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права.

Згідно із ч.2 ст. 4 вказаного Закону забороняється інвестування в об'єкти, створення і використання яких порушує права та інтереси громадян, юридичних осіб і держави, що охороняються законом.

З огляду на вищевказане після укладення із позивачем ОСОБА_5 1 ОСОБА_2 укладено правочин предметом якого виступили однакові майнові права на той же об'єкт нерухомості в порушення умов ОСОБА_5 1.

Порушуючи умови ОСОБА_5 1, вимоги Закону України «Про інвестиційну діяльність» ОСОБА_2 позбавив позивача законного права на набуття права власності як на об'єкт інвестування так і на земельну ділянку розташовану під ним.

Згідно з частинами другою та третьою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Загальним правовим наслідком недійсності правочину (стаття 216 ЦК України) є реституція, яка застосовується як належний спосіб захисту цивільного права та інтересу за наявності відносин, які виникли в зв'язку з вчиненням особами правочину та внаслідок визнання його недійсним.

При цьому правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України).

З огляду на зазначені приписи, правила статей 15, 16 ЦК України, а також статей 1, 2-4, 14, 215 ЦПК України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов'язковий елемент конкретного суб'єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за допомогою суб'єктивного права та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб.

Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину.

Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації.

Аналіз змісту норм статті 120 ЗК України у їх сукупності дає підстави для висновку про однакову спрямованість її положень щодо переходу прав на земельну ділянку при виникненні права власності на будівлю і споруду, на якій вони розміщені.

Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині четвертій статті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на частину будівлі чи споруди стає власником відповідної частини земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості.

При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об'єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об'єкта права власності (Постанова Верховного суду України від 11.02.2015 у справі № 6-2цс15).

За змістом статті 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Згідно із п. 7.4 ОСОБА_5 1 власник земельної ділянки кадастровий номер :02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль зобов'язувався після введення об'єкту в експлуатацію та реєстрації права власності на нього, укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки із ОСОБА_1А з метою обслуговування такої нерухомості.

Однак, всупереч вищенаведеному відповідач ОСОБА_2 уклавши оспорюваний Договір 2 із ОСОБА_3 позбавив можливості позивача законної реалізації його прав на земельну ділянку кадастровий номер :02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль, яка знаходиться під нерухомістю.

Відповідно до ч.4 ст. 174 ЦПК України у разі визнання відповідачем позову суд за наявності до того підстав ухвалює рішення про задоволення позову.

Враховуючи вищенаведене, суд приходить до висновку про порушення відповідачем ФОП ОСОБА_2 прав позивача ОСОБА_1А, які підлягають захисту, шляхом задоволення позову та визнання недійсним з моменту укладення договору про реалізацію проекту інвестування будівництва індивідуального житлового будинку укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 14.04.2015р.; скасування державної реєстрації права власності на житловий будинок реєстраційний номер 101 за адресою м. Тернопіль вул. Білецька 25б, власником якого є ОСОБА_3, визнання недійсними з моменту укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер :02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 24.10.2016р. та посвідченого приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу ОСОБА_4, скасування державної реєстрації права власності на земельну ділянку кадастровий номер :02:010:0053, що розташована за адресою вул. Білецька 25, м. Тернопіль, яка належить ОСОБА_3

Керуючись ст.ст. 10, 60, 174, 212, 228-232, 294 ЦПК України, ст.ст. 15,16, 203, 215, 377, 526, 626, 629 Цивільного кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсними з моменту укладення договір про реалізацію проекту інвестування будівництва індивідуального житлового будинку укладений 14.04.2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3.

Скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на житловий будинок реєстраційний номер 101 за адресою м. Тернопіль вул. Білецька, 25б.

Визнати недійсними з моменту укладення договір купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер :02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 та посвідченого 24.10.2016 року приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу ОСОБА_4

Скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на земельну ділянку кадастровий номер :02:010:0053, що розташована за адресою вул. Білецька 25, м. Тернопіль.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до апеляційного суду Тернопільської області через Тернопільський міськрайонний суд Тернопільської області протягом десяти днів з дня його проголошення.

Головуючий суддяОСОБА_8