Справа № 128/858/16-ц
УХВАЛА

22 листопада 2017 року м.Вінниця

Вінницький районний суд Вінницької області у складі:

головуючої- судді ОСОБА_1, при секретарі- Кузьменко А.О., за участю- представника позивача- Бедіна С.М., представника відповідачів- Шлинчака В.В., ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Вінниці клопотання представника позивача у цивільній справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про стягнення вартості поліпшень об`єкту нерухомого майна за договором оренди та зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про визнання договору оренди майна недійсним,-

ВСТАНОВИВ:

З лютого 2016 року в проваджені Вінницького районного суду Вінницької області перебуває вище вказана уццвивільна спрва.

25 квітня 2017 року у звязку із закінченням пятирічного терміну перебування на посаді судді Карпінської Ю.Ф., дана цивільна справа, яка надійшла до суду 17.02.2016 року, автоматизованою системою КП «Д-3», передана судді Вінницького районного суду Вінницької області Саєнко О.Б.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_5 заявив клопотання про призначення по даній справі додаткової оціночно- будівельної експертизи , яке мотивував тим, що ухвалою Вінницького районного суду від 05.09.2016 року по даній справі призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої було доручено Вінницькому відділенню Київського науково-дослідного інституту судових експертиз (надалі ВВ КНДІСЕ). Вказує, що з висновку експерта № 2318/2319/16-21 від 21 квітня 2017 року за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи, вважає , що у ході проведення зазначеної експертизи поза увагою експерта залишилось дослідження ряду питань, а саме:

1.Яким чином (методами дослідження) експертом встановлено, що вартість поліпшень будівлі «Ангару», розташованої на території комплексу будівель і споруд №1 у Вінницькому районі в с. Широка Гребля по вул. Тракторний стан, 1, становить саме 115 844 грн.;

2.Чому у експертному дослідженні використано саме Порівняльний підхід, та не зазначено причин неможливості використання іншого підходу дослідження, зокрема Доходного;

3.Чи існують методики якими можливо було би довести чи дійсно проводились (або не проводились) роботи перелічені у позові та матеріалах цивільної справи, зокрема і час їх виконання;

4.Якби під час обстеження об'єкта дослідження експерту було надано більший перелік будівельних робіт (в порівнянні з тим, що був зафіксований під час огляду від 22.02.2017 року), чи збільшилась би загальна вартість поліпшень проведених орендарем в будівлі «Ангару»;

5.Чи могли перелічені в позові роботи вплинути на значне поліпшення фізичного стану конструктивних елементів будівлі «Ангару», враховуючи, що у Договорі оренди нерухомого майна від 04.12.2015 року та акті приймання-передачі від 30.12.2015" року орендодавець та орендар зафіксували наявність незадовільного технічного стану даної будівлі «Ангару» з фізичним зносом металевих конструкцій - 80% і загальним фізичним зносом будівлі на рівні більше 90%, а на даний час фізичний знос конструктивних елементів встановлений нарівні 10-15%;

6.Чи могли перелічені в позові роботи вплинути на значне збільшення вартості будівлі «Ангару», враховуючи, що у Договорі оренди нерухомого майна від 04.12.2015 року орендодавець та орендар погодили ринкову вартість об'єкта оренди на рівні 32 563 грн., а на даний час цей об'єкт нерухомості оцінюється на рівні більше 1 128 670 грн.;

7.Чому в експертизі №2318/2319/16-21 від 21.04.2017 року не були досліджені інші види будівельних робіт, які зазначені у позовній заяві та матеріалах цивільної справи;

8.Яким чином під час проведення експертного дослідження використано докази проведених поліпшень орендованого майна, надані позивачем (матеріали справи № 128/858/16-ц, т.1, арк. 95-106). Якщо не використано то чому;

9.Відповідно до результатів експертного дослідження (аркуш висновку 23), з урахуванням положень п.п. 4.3, 5.8, 6.2 Договору оренди нерухомого майна від 04.12.2015 року та результатів проведеного натурального обстеження від 22.02.2017 року, експертом встановлено, що вартість доведених представником орендаря та погоджених представником орендодавця поліпшень будівлі «Ангару» (улаштування воріт металевих,

улаштування електропроводки, бетонування) становить 115 844 грн.

Проте, представнику позивача незрозуміло чому під час проведення експертизи, експертом не з'ясовано вартість доведених представником орендаря та погоджених представником орендодавця поліпшень будівлі «Ангару» зокрема, улаштування (проведення) електропроводки, ремонт вікон (скління склопакетів) та часткове укріплення фундаменту.

Окрім того, незрозуміло чому під час проведення експертизи, експертом не з'ясовано вартість інших поліпшень будівлі «Ангару» не погоджених представником орендодавця, а саме:-улаштування комори;-улаштування відео нагляду;-ремонт кран-балки;-підсипка щебеню, тощо.

Вказує, що саме з метою об'єктивного встановлення переліку проведених поліпшень будівлі «Ангару» та їх ринкової вартості судом призначено проведення відповідного експертного дослідження, а тому не можливо ставити у залежність обсяг проведеного експертного дослідження від погодження або не погодження орендодавцем проведення відповідних робіт.

Одночасно, вважає, що поза увагою експерта залишилось з'ясування наступних питань:

-чи вплине на значне збільшення ринкової вартості будівлі «Ангару» врахування витрат на улаштування комори та відео-нагляду, ремонт кран-балки, підсипку щебеню, тощо;

-чи можливе повторне використання будівельних та інших матеріалів, які пішли на вищевказані роботи, за своїм цільовим призначенням без зменшення їх вартості;

-чи взагалі можливий демонтаж цих поліпшень без зменшення їх вартості;

-яким чином вплине на ринкову вартість «Ангару» можливій демонтаж цих поліпшень, на скільки може зменшитись ринкова вартість «Ангару»;

Вважає, що у даному випадку експерт не встановивши ринкову вартість усіх видів поліпшень не виконав вимоги пунктів 3 та 4 ухвали Вінницького районного суду Вінницької області від 05.09.2016 року.

Вказує, що взагалі експертом, який самостійно визначив перелік поліпшень, що підлягали оцінці та відшкодуванню, фактично безпідставно перебрано на себе функцію суду.

Окрім того, у відповідному експертному дослідження (аркуш висновку 24) експерт робить припущення, що проведені орендарем поліпшення в будівлі «Ангару» позитивно вплинули на стан конструктивних елементів даного будівельного об'єкту і відповідно на його ринкову вартість, проте, у порушення вимог пунктів 3 та 4 ухвали Вінницького районного суду Вінницької області від 05.09.2016 року, експертом не визначено вартості цих поліпшень та не надано відповіді на питання, яким чином вплинули поліпшення та ремонтно-будівельні роботи на ринкову вартість «Ангару».

Тому вважає, що за визначених ним обставин, висновок експерта № 2318/2319/16-21 від 21.04.2017 слід визнати неповним.

Та , з урахуванням цих обставин та з метою з'ясування та уточнення окремих питань по проведеній експертизі, просить призначити додаткову оціночно -будівельну експертизу, проведення якої доручити іншому експерту ВВ КНДІСЕ.

Перед експертною установою (експертом) прошу поставити наступний перелік додаткових питань:

1.Чи були здійснені поліпшення будівлі та відповідних устаткувань Ангару загальною площею 496,6 кв.м. по вул. Тракторний стан, будинок б/н в с. Широка Гребля, Вінницького району Вінницької області, в період з 04.12.2015 року та на даний час, якщо ці поліпшення були здійснені, визначити їх перелік та ринкову вартість?

2.Як вплинули поліпшення та ремонтно-будівельні роботи, які були здійснені орендарем ОСОБА_3 в будівлі Ангару загальною площею 496,6 кв.м. по вул. Тракторний стан, будинок б/н в с. Широка Гребля, Вінницького району Вінницької області, на ринкову вартість цього Ангару з врахуванням Звіту про незалежну оцінку № 015428 та Звіту про незалежну оцінку, ідентифікатор за базою ФДМ України 906964_08022016_МС60208-009?

3.Чи можливий демонтаж: поліпшень, виконаних орендарем ОСОБА_3 в будівлі Ангару загальною площею 496,6 кв.м. по вул. Тракторний стан, будинок б/н в с. Широка Гребля, Вінницького району Вінницької області без зменшення іх ринкової вартості. Чи можливе повторне використання будівельних та інших матеріалів, які пішли на вищевказані роботи, за своїм цільовим призначенням без зменшення їх вартості. Яким чином вплине на ринкову вартість «Ангару» можливій демонтаж цих поліпшень, на скільки може зменшитись ринкова вартість «Ангару»?

Оплату якої, просить покласти на позивача та на час проведення експертизи провадження у даній справі закрити.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_6 заперечував проти задоволення клопотання пре6дставника ОСОБА_5, суду зазначив , що призначення такої експертизи буде затягувати розгляд даної справи . Вказує ,що в даному судовому засіданні експерт ОСОБА_7 суду пояснив повно та обґрунтовано від чого виходив при надані висновку по даній експертизи, які докази брав до уваги , при вирішені питань постановлених в ухвалі суду про призначення експертизи . Вважає, висновок експертизи повним, обґрунтованим , тому просить відмовити у задоволені клопотання представника позивача.

Представник відповідача ОСОБА_8, також заперечував проти задоволення клопотання з підстав зазначених представником ОСОБА_2

Вислухавши заявлене клопотання, міркування щодо нього інших учасників цивільного процесу, дослідивши матеріали справи , суд вважає клопотання представника позивача необґрунтованим та таким , що підлягає відмові у задоволені виходячи з такого.

Згідно до положень, викладених в ч.1 ст. 150 ПК України, якщо висновок експерта буде визнано неповним або неясним, судом може бути призначена додаткова експертиза, яка доручається тому самому або іншому експерту (експертам).

З ухвали Вінницького районного суду Вінницької області від 05 вересня 2016 року по даній справі за клопотанням представника позивача за первісним позовом ОСОБА_9, призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручити експертам Вінницького відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз , на вирішення експертів поставлені такі питання:

1. Яка ринкова вартість будівлі Ангару загальною площею 496,6 кв.м по вулиці Тракторний стан, будинок б/н в с. Широка Гребля, Вінницького району Вінницької області станом на момент укладення договору оренди, а саме на 04.12.2015 року?

2. Яка ринкова (дійсна) вартість будівлі Ангару загальною площею 496,6 кв.м по вулиці Тракторний стан, будинок б/н в с. Широка Гребля, Вінницького району Вінницької області станом на момент проведення експертизи?

3. Чи були здійснені поліпшення будівлі Ангару загальною площею 496,6 кв.м по вулиці Тракторний стан, будинок б/н в с. Широка Гребля, Вінницького району Вінницької області, якщо були здійсненні, визначити вартість цих поліпшень?

4. Як вплинули поліпшення та ремонтно-будівельні роботи в будівлі Ангару загальною площею 496,6 кв.м по вулиці Тракторний стан, будинок б/н в с. Широка Гребля, Вінницького району Вінницької області, які були здійснені орендарем ОСОБА_3, на ринкову вартість цього Ангару з врахуванням звіту про незалежну оцінку № 821562_0412015_428 та Звіту про незалежну оцінку, ідентифікатор за базою ФДМ України 906964_08022016_NС60208-009?

З висновку експерта № 2318/2319/16-21 від 21 квітня 2017 ( Т.2 а.с.143-156), вбачається, що на поставлені питання суду , експертом ОСОБА_7 надані наступні висновки:

1. На підставі проведеного дослідження, виходячи з наявних матеріалів та висновків натурного обстеження, приймаючи до уваги той факт, що експерт не здійснював особисту інспекцію об'єкта дослідження станом на грудень 2015 року, а також відсутність достатньої кількості вихідних даних про подібні об'єкти у відповідний період часу, які мають аналогічне функціональне використання, для застосуванні методу статистичного аналізу ринку в порівняльному підході, визначити ринкову вартість будівлі «ангару» (літ. «А»), з загальною площею приміщень 496, 6м , розташованої у Вінницькому районі в с. Широка Гребля по вул. Тракторний стан, 1 на земельній ділянці комплексу будівель і споруд №1, яка була сформована станом на момент укладення договору оренди, а саме на 04.12.2015 року, не визнається за можливе.

Але, відповідно до матеріалів наявних на дослідженні встановлено, що під час укладення Договору оренди нерухомого майна від 04.12.2015 (матеріали справи №128/858/16-ц, т.1, арк. 9-15), орендодавець (ОСОБА_4) та орендар (ОСОБА_3) погодили ринкову вартість об'єкта оренди (п. 1.1, Предмету Договору) на рівні 32 563 грн., про що також було зазначено у Акті приймання-передачі Ангару від 30.12.2015 року (матеріали справи №128/858/16-ц, т.1, арк. 9,15).

2.На підставі проведених розрахунків, враховуючи наявні на дослідженні матеріали та результати отримані під час натурного обстеження встановлено ринкову вартість будівлі «ангару» (літ. «А»), з загальною площею приміщень 496.6м2, розташованої у Вінницькому районі в с. Широка Гребля по вул. Тракторний стан, 1 на земельній ділянці комплексу будівель і споруд №1, яка в цінах сформованих станом на час проведення дослідження становить: 41 967.67 у.о., що еквівалентно:1 128 670 грн.;

3.На підставі проведеного дослідження, враховуючи наявні матеріали та результати отримані під час натурного обстеження, а також положення п.п.4.3,5.8,6.2, Договору оренди нерухомого майна від 04.12.2015 (матеріали справи №128/858/16-ц, т.1, арк.9-15), встановлюємо, що вартість доведених представником орендаря та погоджених представником орендодавця поліпшень будівлі «ангару» (літ. «А») загальною площею 496.6м , розташованої на території комплексу будівель і споруд №1 у Вінницькому районі в с. Широка Гребля по вул. Тракторний стан, 1, у відповідності до_наданих документів, становить:115 844 грн.;

4. Враховуючи наявні матеріали та результати отримані під час натурного обстеження, виходячи з встановленого та доведеного під час дослідження переліку поліпшень, можливо стверджувати, що проведені орендарем ремонтно-будівельні роботи в будівлі «ангару» (літ. «А»), з загальною площею приміщень 496.6м , розташованої у Вінницькому районі в с. Широка Гребля по вул. Тракторний стан, І на земельній ділянці комплексу будівель і споруд №1, позитивно вплинули на стан конструктивних елементів даної будівлі та збільшили її ринкову вартість. Також, за результатами проведеного натурного обстеження встановлено що загальний фізичний знос конструктивних елементів будівлі «ангару» станом на 22.02.2017 року складав в межах 10-15%., а відповідно до матеріалів наявних на дослідженні встановлено, що в Акті приймання-передачі Ангару від 30.12.2015 (матеріали справи №128/858/16-ц, т.1. арк.15) орендодавець (ОСОБА_4) та орендар (ОСОБА_3) зафіксували незадовільний технічний стан даної будівлі «ангару» з фізичним зносом металевих конструкцій - 80% і загальним фізичним зносом будівлі на рівні більше 90%, що відповідно до табл.5.1, «Правил визначення фізичного зносу житлових будинків», стандарт ЖКГ України СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009 відповідає стану «непридатному» до експлуатації. Але, приймаючи до уваги той факт, що експерт не здійснював особисту інспекцію приміщень спірного об'єкта нерухомого майна у грудні 2015 року і не мав можливості досліджувати стан конструктивних елементів даної будівлі «ангару» на той час, відповідно встановити в якої . поліпшення та ремонтно-будівельні роботи проведені орендарем в будівлі «ангару» (літ. «А») загальною площею 496.6м , розташованої на території комплексу будівель і споруд №1 у Вінницькому районі в с. Широкі Гребля по вул. Тракторний стан, 1, збільшили ринкову вартість «ангару з врахуванням звіту про незалежну оцінку №821562_0412015_428 та Звіту про незалежну оцінку, ідентифікатор за базою ФДМ України 906964_08022016_1ЧС60208-009, не визнається за можливе.

22.11.2017 року допитаний в судовому засіданні експерт ОСОБА_7 суду пояснив, що щодо вирішення 3 питання по висновку експерта, ці поліпшення здійснювались орендарем під час утримання ангару (орендарем) протягом певного часу з 2015 року, фіксуючих моментів не було (актів). Він рахував під час розрахунку поліпшень, виключно ті поліпшення, які були погодженні обома сторонами (методом запитань), поліпшення не були взяті до уваги, якщо хоча б одна з сторін заперечували проти них. На питання представника позивача: чи існують методики, якими можна було б довести чи дійсно проводились (не проводились роботи) перелічені в позові та в матеріалах цивільної справи, зокрема час їх виконання, чи можливо встановити? Експерт пояснив, що На даний час таких методик, лабораторних досліджень не існує, тобто якщо орендар міг би передбачити обставини, які склались на даний час, то можливо фіксував би поліпшення фотокартками, актами, якби такі документи існували. Тобто на даний час не можна встановити коли проводилися поліпшення і в якому обсязі. На питання : якби під час об*єкта дослідження надано більший перелік виконаних перелік робіт, чи збільшилась би загальна вартість поліпшень проведених орендарем? Відповів , що, якби сторони погодили більший перелік, то й вартість б була більшою.Питання: чи могли перелічені в позові роботи вплинути на значне поліпшення будівлі Ангару, враховуючи, що в договорі оренди від 04.12.2015 року та акт приймання передачі орендавець та оренда зафіксували наявність незадовільного стану будівлі з фізичним зносом будівлі більше 90%, а на даний час фізичний знос будівлі становить 10-15 % ? Експерт відповів , що дійсно, в договорі оренди зазначений дуже великий фізичний знос будівлі 90%, на час проведення огляду, вони зафіксували нормальний стан будівлі 10-15%, тобто з цього можна зробити лише логічні висновки, ті які можна зробити без розрахунку, тобто стан конструктивних елементів поліпшився. Вартість була зафіксована більше 30 000 грн., а кінцева стала більше мільйона грн. На питання: чому в експертизі не були дослідженні інші види будівельних робіт, які зафіксовані в позовній заяві та матеріалах справи, і чому ним не врахували не погодженні будівельні роботи при проведені експертизи? Відповіді , що можливості експертизи є обмеженими, тобто суд чи слідчі органи можуть провести доводи, а на підставі цих доводів можна встановити певні факти, якщо суд прийме дані факти, та й і експертиза буде їх приймати, а самостійно не досліджуючи факти експерт не може їх приймати. Він не брав до уваги те, що не можна підтвердити певними документами, які маються в матеріалах справи. На питання: чи використовував експерт при проведенні експертизи матеріали цивільної справи, адже там є докази а.с.95-106, том№1, видаткова накладна 16.01.2015 року, 02.02.2016 року? Він дані документи не приймав до уваги, а вивчав їх ,а не приймав, в зв*язку з тим, що це не було погоджено сторонами, більша частина документів була не погоджена сторонами.

Виходячи з вище викладеного , суд вважає , що висновок експертизи від 21.04.2017 року є повним та ясним, експерт надав відповіді на усі поставлені в ухвалу суду питання, крім того, ще і в судовому засіданні надав відповіді на поставлені питання представника позивача.

А оцінку висновку експертизи та пояснення експерта, суд буде надавати в сукупності із іншими доказами по даній справі при винесені кінцевого процесуального рішення у даній справі в нарадчий кімнаті.

Також слід зазначити, що поставлені у клопотання представника позивача питання на вирішення додаткової експертизи, суд вважає, що ці питання є новими питаннями , поставити які як він та представник ОСОБА_9 не був позбавлений можливості при заявлені первісного клопотання про призначення по даній справі судової будівельно-технічної експертизи- 05.09.2016 року.

Тому, суд вважає, що клопотання необґрунтоване та таке , що підлягає відмові у задоволені.

Керуючись ст.168 ЦПК України, суд-

УХВАЛИВ:

У задоволені клопотання представника позивача у цивільній справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про стягнення вартості поліпшень об`єкту нерухомого майна за договором оренди та зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про визнання договору оренди майна недійсним,- відмовити.

Ухвала оскарженню не підлягає , але заперечення щодо неї можуть бути включені сторонами та їх представниками в апеляційну скаргу на кінцеве процесуальне рішення у даній справі.

Суддя: