Справа № 132/3547/17
Провадження № 2/132/1237/17
РІШЕННЯ

Іменем України

19.12.2017 Калинівський районний суд Вінницької області

в складі: головуючого Павленко І.В.

за участю секретаря Жовтої С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Калинівка цивільну справу за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Лан» до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробниче підприємство «Агро-Капітал» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та визнання договору поновленим,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся в суд з позовом до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробниче підприємство «Агро-Капітал» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та визнання договору поновленим.

В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 01.03.2007 року між СTOB «Лан» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі строком на 10 років (п. 8 Договору ). Земельна ділянка площею 1,9382 га, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, що знаходиться на території Пиківської сільської ради Калинівського району Вінницької області, та належить ОСОБА_1 на праві приватної власності на земельну ділянку згідно державного акта на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2.

Укладений 01.03.2007 року між СTOB «Лан» та ОСОБА_1 договір оренди землі був зареєстрований у Калинівському районному відділі Вінницької регіональної філії ДП "Центру державного земельного кадастру при ДКУ по земельних ресурсах ", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.07.2007 року за № НОМЕР_3.

Проте, у 2017 році СТОВ «Лан» стало відомо, що ОСОБА_1, всупереч діючому договору оренди земельної ділянки від 01.03.2007 року та актам цивільного аконодавства України, які регулюють відносини, пов'язані з орендою землі, 01.11.2016 року уклала договір оренди земельної ділянки, якою користується СТОВ «Лан», з Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробниче підприємство "Агро-Капітал".

Таким чином, незважаючи на наявність діючого договору оренди землі, укладеного із СТОВ «Лан», ОСОБА_1 та ТОВ «Виробниче підприємство»Агро-Капітал» уклали та зареєстрували новий договір оренди земельної ділянки площею 1,9382 га, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, у зв'язку з чим існує подвійна реєстрація прав оренди однієї й тієї ж земельної ділянки за різними правонабувачами (орендарями), що є неприпустимо зважаючи на чинне законодавство України.

СТОВ «Лан» вважає договір оренди земельної ділянки, укладений 01.11.2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Виробниче підприємство»Агро-Капітал» недійсним та таким, що суперечить вимогам чинного законодавства. За вказаних обставин представник позивача звернувся в суд з даним позовом.

В судове засідання представник позивача на підставі довіреності Бельдій В.А. не з'явився, проте в метаріалах справи наявна заява про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримує у повному обсязі, просить вирішити питання про розподіл судових витрат.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробниче підприємство «Агро - Капітал» та відповідачка ОСОБА_1 в судове засідання не з'явились, хоча про час та день розгляду справи, кожен зокрема, повідомлявся належним чином, про свідчать рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу.

За вказаних обставин суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, що відповідає положенням ст.280 ЦПК України.

Дослідивши матеріали справи та надані докази, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають до задоволення, виходячи з наступного.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Власники земельних ділянок мають право передавати земельну ділянку в оренду, що передбачено ст.90 ЗК України.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України «Про оренду землі» іншими правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі ( ст.2 Закону України « Про оренду землі»).

Матеріалами справи встановлено, що 01.03.2007 року між СTOB «Лан» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі строком на 10 років (п. 8 Договору ). Земельна ділянка площею 1,9382 га, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, що знаходиться на території Пиківської сільської ради Калинівського району Вінницької області, та належить ОСОБА_1 на праві приватної власності на земельну ділянку згідно державного акта на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2.

Укладений 01.03.2007 року між СTOB «Лан» та ОСОБА_1 договір оренди землі був зареєстрований у Калинівському районному відділі Вінницької регіональної філії ДП "Центру державного земельного кадастру при ДКУ по земельних ресурсах ", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.07.2007 року за № НОМЕР_3.

Проте, у 2017 році СТОВ «Лан» стало відомо, що ОСОБА_1, всупереч діючому договору оренди земельної ділянки від 01.03.2007 року та актам цивільного аконодавства України, які регулюють відносини, пов'язані з орендою землі, 01.11.2016 року уклала договір оренди земельної ділянки, якою користується СТОВ «Лан», з Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробниче підприємство "Агро-Капітал".

Таким чином, незважаючи на наявність діючого договору оренди землі, укладеного із СТОВ «Лан», ОСОБА_1 та ТОВ «Виробниче підприємство»Агро-Капітал» уклали та зареєстрували новий договір оренди земельної ділянки площею 1,9382 га, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, у зв'язку з чим існує подвійна реєстрація прав оренди однієї й тієї ж земельної ділянки за різними правонабувачами (орендарями), що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна.

Тобто, беручи до уваги умови договору оренди землі та норми ЗУ " Про оренду землі ", ЦК України, укладений 01.03.2007 року договір оренди землі між СТОВ «Лан» та ОСОБА_1, на момент укладення договору оренди з Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробниче підприємство "Агро-Капітал", припиненим не був - є чинним, що дає право орендарю і надалі протягом строків, встановлених договором, користуватись земельною ділянкою площею 1,9382 га, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1.

Таким чином, незважаючи на наявність діючого договору оренди землі, укладеного із СТОВ «Лан», ОСОБА_1 та ТОВ «Виробниче підприємство»Агро-Капітал» уклали та зареєстрували новий договір оренди земельної ділянки, у зв'язку з чим існує подвійна реєстрація прав оренди однієї й тієї ж земельної ділянки за різними правонабувачами (орендарями ).

Згідно статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У відповідності до частини 4 статті 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Пунктом 43 договору оренди землі №173 від 01.03.2007 року, передбачено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

У п.п. В) п.18. постанови пленуму Верховного Суду України від 16.04.2004 року № 7 "Про зактику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ " значено, що вирішуючи спори про право власності на земельну ділянку, суди мають виходити з того, що: з 1 січня 2002 р. відповідно до статті 125 ЗК ( 2768-14 ) право користування земельною ділянкою виникало після одержання її власником або землекористувачем документа, що зсвідчує право власності чи право постійного користування або укладення договору оренди, їх державної реєстрації та встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), а з 2 травня 2009 р. у відповідності із Законом України від 5 березня 2009 р. N 1066-VI ( 1066-17 ) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Частиною 2 ст. 125 Земельного кодексу України ( в редакції від 13.01.2007 р., яка діяла на момент укладання договору ) передбачено, що право на оренду земельної ділянки виникає після складення договору оренди і його державної реєстрації.

Відповідно до ч.2 ст. 126 Земельного кодексу України ( в редакції від 13.01.2007 р., яка діяла на момент укладання договору), право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Законом №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено правові, економічні та організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за ним.

Відповідно до частини першої статті 2 Закону № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною другою статті 9 зазначеного Закону зобов'язано державного реєстратора встановлювати відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Відповідно до пункту 8-1 частини другої статті 9 Закону № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.

Крім того, згідно листа Державної реєстраційної служби України від 06.08.2013 р. №2951/05-15-13 «Щодо запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за різними правонабувачами», надано роз'яснення, що у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, сформовану у результаті виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв), державному реєстратору слід запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013 року, зокрема виконавчих комітетів сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).

У статті 19 Закону № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначені підстави для державної реєстрації прав та їх обтяжень. Так, відповідно до частини першої цієї статті державна реєстрація прав проводиться на підставі:

1) договорів, укладених у порядку, встановленому законом;

2) свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону;

3) свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;

4) державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом;

5) рішень судів, що набрали законної сили;

6) інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.

Відповідно до пункту 5 частини першої статті 24 зазначеного Закону у державній реєстрації прав може бути відмовлено у разі, якщо заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право вже зареєстровано у Державному реєстрі прав.

Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам Закону № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.

Подання для державної реєстрації права оренди на земельну ділянку документів, зокрема тих, які є невід'ємною частиною договору оренди цієї ділянки, на підставі яких заявлене право вже зареєстровано у Державному реєстрі прав за іншою особою, є передбаченою у статті 24 Закону № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підставою для відмови у державній реєстрації зазначеного права.

При вирішенні даного питання необхідно також врахувати правову позицію Верховного Суду України, викладену, зокрема у Постанові від 30.03.2016 року справа №21-1434а15, яка у відповідності до ст.360-7 ЦПК є обов'язковою для усіх судів України.

Підставою недійсності правочину відповідно до приписів ст. 215 ЦК України є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п'ятою та шостою ст.203 ЦК України.

Згідно з ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За таких обставин суд приходить до висновку про задоволення позовної вимоги позивача щодо визнання недісним договору оренди земельної ділянки, укладеного 01.11.2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Виробниче підприємство»Агро-Капітал».

При задоволенні позовної вимоги позивача щодо поновлення договору оренди землі від 01.03.2007 року з ОСОБА_1 з 31.07.2017 року по 31.07.2024 року, суд виходить з наступного.

Так, згідно правової позиції ВСУ, висловленої у рішеннях по справі №6-10 цс 15 та №6-219 цс 14 стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частині першій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Так, судом встановлено факт належного виконання орендарем СТОВ «Лан» умов договору оренди; дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; ненадіслання орендодавцем ОСОБА_1 у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк; укладення орендодавцями договору оренди з іншим орендодавцем-ТОВ «Виробниче підприємство «Агро-Капітал»; використання земельної ділянки після закінчення строку оренди , суд на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» дійшов обґрунтованого висновку про наявність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк та порушення цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем ОСОБА_1 договору оренди з орендарем ТОВ «Виробниче підприємство «Агро-Капітал».

Питання щодо розподілу судових витрат між сторонами суд вважає необхідним вирішити у відповідності до вимог ст.141 ЦПК України.

На підставі викладеного, керуючись ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» , ст.ст. 203, 215 ЦК України, ст.ст.5, 93, 95, 124-126 ЗК України, ст.ст. 2, 6, 13, 24, 25, 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 12, 80, 81, 82, 133, 137, 141, 211, 247, 259, 264, 265, 268, 281-282, 354 ЦПК України, суд-

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним, укладений 01.11.2016 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Виробниче підприємство «АГРО - КАПІТАЛ» () договір оренди земельної ділянки площею 1,9382 га, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, зареєстрований приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу 09.02.2017 року, індексний номер 33790359.

Визнати договір оренди землі від 01 березня 2007 року площею 1,9382 га, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, що укладений між Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Лан» (Ідентифікаційний код юридичної особи - 02128916) та ОСОБА_1 поновленим з 31.07.2017 року по 31.07.2024 року.

Стягнути в рівних частках з ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробниче підприємство «АГРО - КАПІТАЛ» на користь Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Лан» 1600 грн. витрат по сплаті судового збору та 3000 грн. витрат на професійну правничу допомогу.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Лан» 1600 грн. витрат по сплаті судового збору .

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом 30 днів з дня його проголошення в порядку, передбаченому ст.284 ЦПК України.

Суддя: