Справа №573/626/17 Головуючий у суді у 1 інстанції - Свиргуненко Ю. М.
Номер провадження 22-ц/788/1918/17 Суддя-доповідач - Собина О. І.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 грудня 2017 року м. Суми

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Сумської області в складі:

головуючого-судді - Собини О. І.,

суддів - Криворотенка В. І. , Ткачук С. С.

за участю секретаря судового засідання - Кияненко Н.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Апеляційного суду Сумської області цивільну справу за апеляційними скаргами Товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО», Товариства з обмеженою відповідальністю «Урожайна країна»

на рішення Білопільського районного суду Сумської області від 06 листопада 2017 року

у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО» до ОСОБА_3, Товариства з обмеженою відповідальністю «Урожайна країна», третя особа - Служба з державної реєстрації прав Білопільської міської ради Сумської області

про визнання договору оренди недійсним, скасування державної реєстрації, та поновлення договору оренди, -

в с т а н о в и л а :

У березні 2017 року ТОВ «СААН-АГРО» звернулося до відповідачів з указаним позовом в якому зазначило, що 02 січня 2007 року уклало з ОСОБА_4 договір оренди земельної ділянки, за яким остання передала позивачу в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, кадастровий номер :04:002:0180, яка знаходиться на території Річківської сільської ради Білопільського району, площею 2, 53 га (рілля), строком по січень 2017 року.

02 грудня 2016 року позивач, користуючись переважним правом на оренду земельної ділянки надіслав ОСОБА_3 лист-повідомлення № 186 від 24 листопада 2016 року про поновлення договору оренди землі разом із проектом додаткової угоди до договору оренди землі, яка містить істотні умови поновлення, у відповідь на який ОСОБА_3 надіслала заяву від 20 грудня 2016 року, в якій відмовилася від поновлення договору оренди, у зв'язку з наміром передати в оренду земельну ділянку іншому орендарю на більш вигідних умовах.

31 січня 2017 року набрав чинності, укладений між відповідачами договір оренди земельної ділянки від 07 листопада 2016 року, за умовами якого ОСОБА_3 передала спірну земельну ділянку строком до 31 грудня 2026 року.

Посилаючись на викладене, уточнивши позовні вимоги, позивач вважав, що його переважне право на укладення договору оренди порушене, тому просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, серія та номер РЧК - 1160, укладений 07 листопада 2016 року між ТОВ «Урожайна країна» та ОСОБА_3, зареєстрований 31 січня 2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, скасувавши запис 18775932 від 31 січня 2017 року та зобов'язати ОСОБА_3 вчинити дії щодо укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 02 січня 2007 року, укладеного ОСОБА_3 та ТОВ «СААН-АГРО».

Рішенням Білопільського районного суду Сумської області від 06 листопада 2017 року на часткове задоволення зазначеного позову постановлено:

визнати договір оренди земельної ділянки РЧК - 1160, укладений 07 листопада 2016 року між ТОВ «Урожайна країна» і ОСОБА_3, зареєстрований 31 січня 2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про інше речове право 18775932 недійсним.

В апеляційній скарзі ТОВ «СААН-АГРО» посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду в частині відмови у задоволенні позову щодо поновлення договору оренди укладеного між ним та відповідачем ОСОБА_3 скасувати та ухвалити нове про задоволення цих вимог.

ТОВ «Урожайна країна» в своїй апеляційній скарзі, з цих самих підстав просить рішення суду скасувати в частині задоволених вимог та ухвалити нове про відмову в позові.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, доводи представника позивача, який підтримав апеляційну скаргу ТОВ «СААН-АГРО», а проти апеляційної скарги ТОВ «Урожайна країна» заперечив, доводи представника відповідачів, який заперечив проти апеляційної скарги позивача у справі і підтримав апеляційну скаргу ТОВ «Урожайна країна», перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ТОВ «СААН-АГРО» підлягає задоволенню, а скарга ТОВ «Урожайна країна» задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Як вірно встановлено судом і убачається з матеріалів справи, державним актом серії НОМЕР_1, виданим 25 липня 2001 року Річківською сільською радою Білопільського району Сумської області, посвідчено право власності ОСОБА_3 на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,67 га в межах згідно з планом, з яких № 1009 площею 2,53 га - рілля та № 1009.01 площею 0,14 га - кормові угіддя, яка знаходиться на території Річківської сільської ради Білопільського району Сумської області (а. с. 17, 48).

02 січня 2007 року між ОСОБА_3 та ТОВ «СААН-АГРО» було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у Білопільському відділі Сумської регіональної філії ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07 березня 2008 року за № 46.

Згідно з вказаним договором та на підставі акту прийому-передачі від 02 січня 2008 року відповідачка передала в оренду позивачу земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,53 га ріллі на умовах сплати орендної плати у розмірі 1,5% від грошової оцінки.

Пунктом 8 договору оренди передбачено, що даний договір укладений на 10 років, з січня 2007 року по січень 2017 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово про наміри продовжити його дію (а. с. 13-16, 17).

02 грудня 2016 року позивач направив ОСОБА_5 лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди (а. с. 22-28).

20 грудня 2016 року ОСОБА_3 у відповідь надіслала на адресу ТОВ «СААН-АГРО» листа, в якому зазначила про свою відмову від укладення з позивачем договору оренди земельної ділянки на новий строк, у зв'язку з наміром передати земельну ділянку в оренду іншому орендарю на більш сприятливих умовах (а. с. 29).

В той же час, 07 листопада 2016 року між ОСОБА_3 і ТОВ «Урожайна країна» вже було укладено договір оренди вказаної вище земельної ділянки, пунктом 3.1 якого передбачено, що він набирає чинності з моменту підписання та діє протягом 10 років, з 01 січня 2017 року по 31 грудня 2026 року зі сплатою орендної плати у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 6 547 грн. 24 коп. у рік, з терміном сплати до 01 грудня кожного року (а. с.44-47).

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, регулюються актами земельного законодавства - Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» (ч. 2 ст. 792 ЦК).

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Пунктом 8 договору оренди землі від 02 січня 2007 року передбачалося переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк, що узгоджується з нормами ч. 1 ст. 777 ЦК України і ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Частиною 1 ст. 777 ЦК України унормовано, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Відповідно до ч. ч. 1-5, 8, 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Тобто для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постановах №6-531цс15 від 9 вересня 2015 року, №6-146цс16 від 23 березня 2016 року, яка в силу ст. 360-7 ЦПК України (2004 року) є обов'язковою для усіх судів України.

У даному ж випадку, ураховуючи, що позивач дотримався передбаченої законом необхідної процедури для реалізації переважного права на поновлення договору оренди, суд першої інстанції прийшов до обгрунтованого висновку, що вказане право позивача було порушене, а тому підлягає захисту шляхом визнання недійсним укладеного, за час дії попереднього, договору між ОСОБА_3 та ТОВ «Урожайна країна».

Щодо позовних вимог ТОВ «СААН-АГРО» про скасуванням в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису 18775932 від 31 січня 2017 року, то в цій частині рішення також є законним та обгрунтованим.

Так згідно з положеннями Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», вчинення реєстраційних дій щодо реєстрації, в тому числі і вчинення реєстраційних записів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, є виключним правом державного реєстратора.

Частиною 2 статті 26 зазначеного вище Закону передбачено, що у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Звідси, суд не вправі перебирати на себе повноваження органу державного управління чи його посадової особи щодо скасування записів про проведення державної реєстрації прав.

При цьому ж у разі відмови державного реєстратора у проведення вищевказаних дій, позивач не позбавлений можливості оскаржити ці дій в передбаченому законом порядку.

Разом з тим, колегія суддів вважає, що місцевий суд безпідставно відмовив у задоволенні позовних вимог про поновлення договору оренди.

Так, ТОВ «СААН-АГРО» є добросовісним набувачем, який: з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, направляв ОСОБА_3 листи-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до якого було додано проект додаткової угоди; на період дії строку договору оренди земельної ділянки, про яку йде мова, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату, що свідчить про дотримання позивачем у даному випадку процедури необхідної для реалізації переважного права.

Встановивши вказані обставини, факт порушення відповідачами переважного права на укладення договору оренди, суд першої інстанції не урахував, що ці обставини, з огляду також і на те, що ОСОБА_3 було укладеного договір на менш вигідних ніж запропоновано позивачем умовах, є підставою для поновлення вищезазначеного договору оренди.

Крім того, колегія суддів ураховує і те, що відновлення становище ОСОБА_3 та ТОВ «СААН-АГРО» у договорі для подальшого вирішення питання про поновлення договору оренди шляхом їх особистого волевиявлення перешкоджає дотриманню орендарем передбаченої ст. 33 Закону України «Про оренду землі» процедури, зокрема, щодо строків надіслання листа-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди.

Вказані обставини свідчать про дотримання позивачем у даному випадку процедури необхідної для реалізації переважного права, про що також зазначалося вище, і що є підставою для поновлення укладеного позивачем з ОСОБА_3 договору оренди.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивача необхідно стягнути в дольовому порядку по 1600 грн. на компенсацію сплаченого судового збору за подання позову, а також по 880 грн. на компенсацію сплаченого судового збору за подання апеляційної скарги, а усього по 2480 грн. 00 коп. з кожного.

Керуючись ст. ст. 141, 367, 374, 375, п. п. 3, 4 ст. 376, ст. ст. 381, 382, 389 ЦПК України, колегія суддів -

п о с т а н о в и л а :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО» задовольнити, а скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Урожайна країна» залишити без задоволення.

Рішення Білопільського районного суду Сумської області від 06 листопада 2017 року в даній справі в частині відмови у задоволенні позовних вимог про поновлення договору оренди земельної ділянки скасувати.

Вважати поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 02 січня 2007 року між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО», зареєстрований у Білопільському відділі Сумської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру 07 березня 2008 року за № 46 на умовах додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 24 листопада 2016 року, строком дії до 31 грудня 2024 року та орендною платою 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на момент поновлення.

Стягнути з ОСОБА_3 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Урожайна країна» в дольовому порядку на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО» компенсацію сплаченого судового збору за подання позову та за перегляд справи у суді апеляційної інстанції у сумі 4960 грн. 00 коп. по 2480 грн.00 коп. з кожного.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складене 29 грудня 2017 року.

Головуючий -

Судді -