Справа № 291/421/17
Ружинський районний суд Житомирської області
Р І Ш Е Н Н Я

І м е н е м У к р а ї н и

20 грудня 2017 року

Ружинський районний суд Житомирської області в складі:

головуючого судді Руденко З.Б.,

за участю секретаря Шахрай Н.П.,

представника позивача ОСОБА_1,

представників відповідачів ОСОБА_2, ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт.Ружині Житомирської області цивільну справу за позовом

Приватного сільськогосподарського підприємства "Агрофірма "Світанок"

до ОСОБА_4,

ОСОБА_5 фермерського господарства "Поділля" Ружинського району Житомирської області,

Ружинської районної державної адміністрації Житомирської області

про визнання договору оренди землі недійсним, визнання незаконною та скасування державної реєстрації речових прав та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень,

в с т а н о в и в :

В квітні 2017р. позивач - Приватне сільськогосподарське підприємство Агрофірма Світанок звернувся в суд з позовом до відповідачів - ОСОБА_4 , ОСОБА_5 фермерського господарства Поділля Ружинського району Житомирської області, державного реєстратора ОСОБА_3 та Відділу державної реєстрації Ружинської районної державної адміністрації Житомирської області, в якому просив суд визнати недійсним договір оренди без номера від 01.02.2017р. між ОСОБА_4 та ЧФГ "Поділля" Ружинського району Житомирської області та визнати незаконними і скасувати проведену 21.02.2017р. в 11.57.14 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію іншого речового права (права оренди земельної ділянки) на земельну ділянку, загальною площею 1.6615 га, кадастровий номер :01:000:0092, номер запису про інше речове право 19211825, та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 34045827 від 27.02.2017р. 11:56:36.

Свої позовні вимоги ПСП "Агрофірма "Світанок" мотивує тим, що 01.02.2017р. між ПСП Агрофірма Світанок та ОСОБА_4 укладено договір оренди землі, за умовами яких орендодавець передав позивачу у строкове платне користування земельну ділянку, що належить орендодавцеві ОСОБА_4 на праві власності, а саме: земельну ділянку площею 1.6615 га, кадастровий номер :01:000:0092, яка розташована на території Чорнорудської сільської ради Ружинського району Житомирської області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

2

Проте 16.03.2017р. позивачу стало відомо, що державним реєстратором Відділу державної реєстрації Ружинської РДА ОСОБА_3 було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 34045827 від 27.02.2017р., на підставі якого проведено державну реєстрацію 21.02.2017р. права оренди земельної ділянки строком на 10 років за ОСОБА_5 фермерським господарством Поділля Ружинського району Житомирської області на підставі договору оренди землі без номера від 01.02.2017р.

Позивач вважає вказаний договір нікчемним та вважає, що він підлягає визнанню недійсним на підставі ч.1 та ч.2 ст.215 ЦК України, оскільки він суперечить вимогам ч.1 та ч.3 ст.203 ЦК України.

Позивач вважає також , що вказаний договір порушує вимоги ч.1 ст.228 ЦК України і відповідно до ч.2 ст.228 ЦК України є нікчемним, оскільки порушує публічний порядок і спрямований на незаконне заволодіння спірною земельною ділянкою, яка передана в оренду позивачу по акту приймання передачі.

Оскільки відповідачка ОСОБА_4 повторно передала майно в оренду іншій особі, чим порушила права особи, якій це майно було передано в оренду раніше, а тому оспорюваний позивачем договір оренди від 01.02.2017р. суперечить принципам свободи договору, розумності, справедливості, звичаям ділового обороту, а тому на підставі ст.6, 203,215, 627 ЦК України підлягає визнанню недійсним.

Крім того, позивач зазначає, що державним реєстратором при прийняття оспорюваного рішення про державну реєстрацію було порушено вимоги ч.1 ст.3, ст.5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" , оскільки не було враховано, що обов'язковій державній реєстрації підлягає інше речове право (право оренди) ПСП "Агрофірма "Світанок" на вказану земельну ділянку відповідно до укладеного раніше договору оренди від 01.02.2017р.

Також позивач, посилаючись на положення ст.152 Земельного Кодексу України , зазначає, що способом захисту його прав і законних інтересів є визнання вищевказаного оспорюваного ним договору оренди землі недійсним, а рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень , а також проведену у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію іншого речового права - визнанню незаконною та скасуванню (а.с.2-6).

Заявою від 23.06.2017р. позивач уточнив свої позовні вимоги, усунувши допущену в тексті позовної заяви технічну описку, та просив суд визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_4 та ЧФГ "Поділля" Ружинського району Житомирської області 20.02.2017р. (а.с.109).

За клопотанням представника позивача ухвалою Ружинського районного суду Житомирської області від 22.05.2017р. було замінено первісних відповідачів - ОСОБА_3 та Відділ державної реєстрації Ружинської районної державної адміністрації Житомирської області на належного відповідача Ружинську районну державну адміністрацію Житомирської області (а.с.83-84).

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі, пояснивши, що 01.02.2017р. між позивачем та відповідачкою ОСОБА_4 було укладено строком на 10 років договір оренди землі. З Витягу з Єдиного державного реєстру речових прав позивачеві стало відомо, що відповідачка ОСОБА_4 уклала з відповідачем ОСОБА_5 фермерським господарством Поділля Ружинського району Житомирської області ще один договір оренди землі, яким передала в оренду ту ж саму земельну ділянку і 21.02.2017р. на підставі вказаного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було проведено державну реєстрацію права оренди за відповідачем ОСОБА_6".

Вказаними діями відповідачів порушено права і законні інтереси позивача, які виникли при укладенні договору оренди землі, оскільки порушено ст.1 Протоколу Конвенції про права та основоположні свободи, так як правовий режим захисту прав власника поширюється і на право оренди земельної ділянки.

3

Вважає, що оспорюваний позивачем договір оренди землі є недійсним, оскільки якщо сторонами укладено договір оренди землі, то другий договір оренди тієї ж земельної ділянки укладати не можна.

Оскільки договір оренди, укладений між позивачем та ОСОБА_4 01.02.2017р. не визнаний судом недійсним, то, відповідно, ОСОБА_4 не мала права укладати інший договір оренди на ту ж земельну ділянку.

Зазначає, що проведена реєстрація речового права на підставі оспорюваного договору оренди порушує право позивача, який в зв'язку з цим не може провести реєстрацію речового права(права оренди) на підставі укладеного договору оренди від 01.02.2017р.

Вважає, що державний реєстратор не мала права виносити рішення про державну реєстрацію речового права на підставі оспорюваного договору оренди землі, який укладено між відповідачами ОСОБА_4 та ЧФГ "Поділля" , оскільки у вказаному договорі відсутні істотні умови договору оренди землі.

З вказаних підстав представник позивача просив позовні вимоги задовольнити.

Відповідачка ОСОБА_4 позовні вимоги не визнала, пояснила, що укладала договір оренди належної їй земельної ділянки з ЧФГ "Поділля", а договір оренди землі з ПСП АгрофірмаСвітанок від 01.02.2017р. вона не укладала і підпис на вказаному договорі належить не їй. З вказаних підстав просить в задоволенні позову відмовити.

Представник відповідачів ОСОБА_4 та ОСОБА_6" в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, пояснивши, що волевиявлення ОСОБА_4 на укладення договору оренди землі від 01.02.2017р. з ПСП "Агрофірма"Світанок" не було. Вказане підтверджується як показами самої ОСОБА_4, які вона дала в судовому засіданні як свідок, так і Угодою про спільну обробку земель та поясненнями самого представника позивача в судовому засіданні, з яких вбачається, що належна ОСОБА_4 земельна ділянки на підставі договору оренди від 01.02.2017р. не перебувала у фактичному користуванні позивача і орендна плата по вказаному договору позивачем ОСОБА_4 не сплачувалась, хоча про вказане і зазначено в позовній заяві.

Крім того, зазначає, що договір оренди від 01.02.2017р. , на який посилається позивач, є не чинним, оскільки не була проведена державна реєстрація права оренди на підставі вказаного договору.

Вважає , що в оспорюваному договорі оренди землі від 20.02.2017р. сторонами оговорені всі істотні умови договору, які вони узгодили між собою. Крім того посилання представника позивача на відсутність таких умов в договорі, як на підставі оскарження рішення державного реєстратора, вважає зміною підстави позову, оскільки про вказане не було зазначено в позовній заяві.

Представник відповідача - Ружинської районної державної адміністрації Житомирської області позовні вимоги не визнала повністю, пояснивши, що при зверненні відповідачів про реєстрацію речового права на підставі договору оренди землі від 20.02.2017р. у неї не було підстав, які передбачені Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" відмовити у винесенні рішення про таку реєстрацію. Про існування іншого договору оренди землі від 01.02.2017р. їй взагалі нічого відомо не було, однак і обізнаність про існування такого договору не була б підставою для відмови в реєстрації права оренди по договору оренди від 20.02.2017р., оскільки такої підстави не передбачено вищевказаним Законом.

Суд, вислухавши пояснення представників сторін, свідка, дослідивши письмові докази по справі, встановив наступне.

01.02.2017р. між ОСОБА_4 та ПСП Агрофірма Світанок укладено строком на 10 років договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :01:000:0092, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та розташованої на території Чорнорудської сільської ради Ружинського району Житомирської області, за умовами якого орендодавець надала в оренду підприємству земельну ділянку належну їй на праві власності на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 767607 (а.с.10-13).

4

Доказів на підтвердження заперечень відповідачки ОСОБА_4 щодо не підписання нею вказаного договору оренди землі суду не надано.

20 лютого 2017 року між ОСОБА_4 і ОСОБА_5 фермерським господарством Поділля Ружинського району Житомирської області було укладено договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_4 цю саму земельну ділянку передала в оренду іншому орендарю - ОСОБА_6" Ружинського району Житомирської області (а.с.103-104).

В подальшому 21.02.2017р. проведено державну реєстрацію речового права (права оренди) на підставі вказаного договору оренди землі від 20.02.2017р.

Статтею 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, прийнятого 20.03.1952р., на яку, обгрунтовуючи позов, посилається представник позивача , гарантовано право на захист власності та передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Представник позивача вважає, що право оренди ПСП "Агрофірма "Світанок" на належну ОСОБА_4 земельну ділянку є майном і, відповідно до вищевказаного Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод підлягає захисту нарівні із захистом права власності.

Однак, як вбачається з практики Європейського суду, Суд чітко зазначає, що не існує ніякого володіння власністю до тих пір, доки особа не може заявити про своє право власності. Іншими словами - право власності не містить у собі права на набуття власності.

Тобто, в даному випадку, для того щоб захищати своє право оренди необхідно набути таке право у встановленому законодавством порядку, вчинивши всі дії, необхідні для набуття такого права, а саме: укласти договір оренди та провести державну реєстрацію речового права(права оренди).

Суд вважає, що позивач ПСП "Агрофірма "Світанок" на підставі укладеного 01.02.2017р. з ОСОБА_4 договору оренди землі не набуло права оренди зазначеної в договорі земельної ділянки, а тому, відповідно, договір оренди цієї ж земельної ділянки, який був укладений 20.02.2017р. ОСОБА_4 та ЧФГ"Поділля Ружинського району Житомирської області, та на підставі якого за останнім було зареєстровано право оренди цієї земельної ділянки, не порушує прав позивача.

До такого висновку суд приходить, виходячи з наступного.

Так, відповідно до частини першої ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст.203 цього Кодексу.

Згідно з вимогами частини першої ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу , іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а згідно з вимогами частини третьої цієї ж статті - волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Частиною першою ст.638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

5

Відповідно до ст.ст. 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Згідно із частиною п'ятою ст.6 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Підпунктом 6 пункту 2 частини першої ст.4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Статтею 2 вказаного Закону визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.

Разом з тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Виходячи з положень ст.ст. 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав; право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

В договорі оренди землі від 01.02.2017р. укладеному ОСОБА_4 та ПСП "Агрофірма"Світанок" зазначено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Державна реєстрація договорів оренди землі була передбачена законодавством України до 31.12.2012р.(включно), а з 01.01.2013р. здійснюється державна реєстрація права оренди, а договір набирає чинності з моменту реєстрації такого права, що додатково визначено у ст.17 Закону України "Про оренду землі", яким передбачено, що обєкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Проте після підписання 01.02.2017р. цього договору оренди землі ПСП "Агрофірма Світанок до 21.02.2017р. не вчинило жодних дій щодо проведення державної реєстрації права оренди.

Оскільки за вказаним договором оренди землі не проведено державну реєстрацію прав, тому цей договір оренди землі не набрав чинності, ПСП Агрофірма Світанок не набуло прав орендаря за таким договором, внаслідок чого відповідачі ОСОБА_4 та ЧФГ "Поділля" Ружинського району Житомирської області, уклавши договір оренди землі від 20.02.2017р., не порушили права ПСП "Агрофірма "Світанок".

Вказане роз'яснено в правовій позиції Верховного Суду України, яка викрадена в постанові по справі № 6-643цс16 від 13.06.2016р., і є обов'язковою для застосування судами.

Таким чином, укладаючи 20.02.2017р. договір оренди земельної ділянки, сторони цього договору -ОСОБА_4 та ОСОБА_6"Ружинського району Житомирської області , незважаючи на наявність договору оренди земельної ділянки від 01.02.2017р. , однак за відсутності факту державної реєстрації права оренди земельної ділянки, виходили з того, що у ПСП "Агрофірма "Світанок" станом на 20.02.2017р. відсутнє право користування спірною земельною ділянкою, а у ОСОБА_4 відсутні відповідні обов'язки за договором від 01.02.2017р., оскільки сторони цього договору не набули цивільних прав та обов'язків, на досягнення яких було спрямовано волевиявлення сторін під час укладення договору оренди від 01.02.2017р. , через відсутність державної реєстрації права оренди.

6

Будь-які домовленості між ОСОБА_4 та ПСП "Агрофірма "Світанок" щодо користування спірною земельною ділянкою, що передували правочину від 20.02.2017р. , у даному випадку, не є підставою для ствердження про порушення прав позивача на користування спірною земельною ділянкою з 01.02.2017р. і у подальшому, а також для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 20.02.2017р.

ПСП "Агрофірма "Світанок" , заявляючи вимоги про визнання недійсним договору від 20.02.2017р. з підстав ст.215 ЦПК України , зазначав, що відповідачі ОСОБА_4 та ЧФГ "Поділля"Ружинського району Житомирської області порушили права та охоронювані законом інтереси ПСП "Агрофірма"Світанок" на користування спірною земельною ділянкою.

Між тим, відповідно до ч. 1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною ( сторонами) вимог, які встановлені ст.203 ЦПК України , зокрема: зміст правочину не може суперечити вимогам ЦК України і іншим актам цивільного законодавства, інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним і не може суперечити правам та інтересам малолітніх, неповнолітніх та непрацездатних дітей.

Проте суд приходить до висновку, що незгода ПСП "Агрофірма "Світанок" з укладенням 20.02.2017р. договором між ОСОБА_4 та ОСОБА_6" Ружинського району Житомирської області, зважаючи на те, що за договором оренди земельної ділянки від 01.02.2017р не була здійснена державна реєстрація права оренди землі, у даному випадку, не є підставою для визнання договору від 20.02.2017р. недійсним з підстав ст.203 ЦК України, а тому відмовляє ПСП "Агрофірма "Світанок" у позові про визнання цього правочину недійсним за необґрунтованістю вимог.

Суд, розглядаючи вказану справу в межах заявлених вимог, на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, вважає, що підставою позову ПСП "Агрофірма"Світанок" є фактичні обставини, що викладені позивачем в позовній заяві.

Як вбачається з позовної заяви ПСП "Агрофірма "Світанок" підставою для визнання незаконною та скасування державної реєстрації іншого речового права (права оренди) та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зазначено те, що існує інший договір оренди землі - договір від 01.02.2017р. укладений між ОСОБА_7 та ПСП "Агрофірма "Світанок", який укладено раніше і тому, при прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державним реєстратором не було враховано, що державній реєстрації підлягає інше речове право (право оренди) ПСП "Агрофірма "Світанок".

На цю ж підставу позивач посилався і при заявлені позовної вимоги щодо визнання недійсним договору оренди землі від 20.02.2017р.

Тому суд приходить до впевненості, що позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації речового права та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в даній справі є похідною від позовної вимоги про визнання недійсним договору оренди землі від 20.02.2017р., в задоволенні якої суд відмовляє, а тому з цих підстав вона також задоволенню не підлягає.

Посилання позивача на ч.2 ст.393 ЦК України як на підставу визнання незаконним рішення державного реєстратора є необгрунтованим, оскільки, як зазначалось вище, позивач не набув права оренди на земельну ділянку , власником якої є ОСОБА_4, а тому, відповідно, ніяких прав ПСП "Агрофірма "Світанок" рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень , індексний номер 34045827 від 27.02.2017р., не порушує.

Посилання представника позивача в судовому засіданні на інші підстави визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень суд розглядати не може, оскільки такі підстави не зазначені в позовній заяві і своїм правом, передбаченим ст.31 ЦПК України(в редакції, що діяла на час початку розгляду справи по суті) щодо зміни підстави позову до початку розгляду справи по суті представник позивача не скористався.

7

Однак, при цьому суд вважає за необхідне зазначити, що, як вбачається з пояснень представника відповідача ЧФГ "Поділля" та відповідачки ОСОБА_4, при укладенні договору оренди землі від 20.02.2017р. між сторонами договору було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору оренди, зокрема і розміру орендної плати.

Вказані істотні умови зазначені в договорі і при наявності необхідності відповідно до вимог ч.ч. 2, 3, 4 ст. 213 ЦК України на вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину. А з підстав відсутності істотних умов договору оренди землі оскаржити вказаний договір і, відповідно, державну реєстрацію речового права(права оренди), проведену на підставі вказаного договору, може лише особа, права якої такою відсутністю істотних умов договору порушено.

Керуючись ст.ст.203, 213, 215, 638 ЦК України, ст.ст.125, 126 ЗК України, ст.ст.6, 17 ЗаконуУкраїни "Про оренду землі", ст.ст.2, 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" , ст.ст. ст.ст. 258,259,263, 264, 265 , 352,354,355 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позовних вимог Приватного сільськогосподарського підприємства "Агрофірма "Світанок" до ОСОБА_4, ОСОБА_5 фермерського господарства "Поділля" Ружинського району Житомирської області, Ружинської районної державної адміністрації Житомирської області про визнання договору оренди землі недійсним, визнання незаконною та скасування державної реєстрації речових прав та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропуцщеного строку на апеляційне оскарження , якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення.

Суддя З. Б. Руденко.