Справа № 591/2521/17
Провадження № 2/591/1758/17
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 грудня 2017 року м. Суми

Зарічний районний суд м. Суми у складі :

головуючого - судді Шелєхової Г.В.

при секретарі Бондар С.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання права власності на житловий будинок та земельні ділянки відповідно до договорів купівлі-продажу та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання договорів,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач свої вимоги мотивує тим, що 30 серпня 2013 року між позивачем та відповідачем, інтереси якої за довіреностю представляла ОСОБА_4, були укладені договори купівлі-продажу: земельної ділянки з розстрочкою платежу №5787, земельної ділянки з розстрочкою платежу №5790, житлового будинку з розстрочкою платежу №5784, загальною вартістю 430016,00 грн. Позивач частково сплатив представнику відповідача кошти за придбане майно, сума необхідна для повного розрахунку за договорами складає 137000,00 грн. Однак відповідач відмовляється від проведення остаточного розрахунку.

Тому просить зобовязати ОСОБА_2 виконати зобовязання по договорами купівлі-продажу: земельної ділянки з розстрочкою платежу №5787, земельної ділянки з розстрочкою платежу №5790, житлового будинку з розстрочкою платежу №5784 та одержати від позивача грошову суму у розмірі 137000,00 грн. А також визнати за ОСОБА_1 право власності на земельну ділянку, загальною площею 0,034 га, кадастровий номер :07:009:0042, яка розташована за адресою: м. Суми, вул. Чапаєва, ділянка 53/1; земельну ділянку, загальною площею 0,0331 га, кадастровий номер :07:009:0029, яка розташована за адресою: м. Суми, вул. Чапаєва, ділянка 55; житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що розташований за адресою: м. Суми, вул. Чапаєва, 53/1 та знаходиться на земельній ділянці загальною площею 0,034 га, кадастровий номер :07:009:0042, реєстраційний номер обєкта нерухомого майна 01.

В судовому засіданні позивач та його представник ОСОБА_5 первісний позов підтримали, проти зустрічного позову заперечили.

Представник відповідача ОСОБА_6 проти позову заперечив, подав зустрічну позовну заяву про розірвання вищезазначених договорів купівлі-продажу з розстрочкою платежу. Свої вимоги мотивує тим, що ОСОБА_1 свої зобовязання, передбачені п. 4 договору №5784, п.2.1 договору№5787 та п.2.1 договору №5790 не виконав і не сплатив продавцю за договорами - 380000,00 грн. в строки, передбачені вказаними договорами.

Суд, заслухавши пояснення зявившихся учасників процесу, свідків, дослідивши письмові матеріали справи, вважає, що зустрічний позов підлягає задоволенню, а в задоволенні первісного позову належить відмовити з таких підстав:

Судом встановлено, 30 серпня 2013 року між ОСОБА_2, від імені якої діяла ОСОБА_4, та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями і спорудами, що розташований за адресою: м. Суми, вулиця Чапаєва, буд. 53/1, що знаходиться на земельній ділянці площею 0,0340 кадастровий номер :07:009:0042. Згідно умов договору грошові кошти в розмірі 39368,00 гривень покупець сплатив продавцю до укладення договору. Грошові кошти в розмірі 236 000,00 гривень покупець зобовязувався сплатити продавцю (або її законному представнику) в строк до 1 червня 2014 року включно (а.с.14-17).

30 серпня 2013 року між ОСОБА_2, від імені якої діяла ОСОБА_4, та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, загальною площею 0,0340 га, надану для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд , кадастровий номер :07:009:0042, яка розташована за адресою: м. Суми, вул. Чапаєва, ділянка 53/1.

Згідно умов договору грошові кошти в розмірі 6360,00 гривень покупець сплатив продавцю д(або її законному представнику) до укладення договору. Грошові кошти в розмірі 72000,00 гривень покупець зобовязувався сплатити продавцю (або її законному представнику) в строк до 1 червня 2014 року включно (а.с.18-21).

30 серпня 2013 року між ОСОБА_2, від імені якої діяла ОСОБА_4, та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, загальною площею 0,0331 га, кадастровий номер :07:009:0029, яка розташована за адресою: м. Суми, вул. Чапаєва, ділянка 55.

Згідно умов договору грошові кошти в розмірі 4288,00 гривень покупець сплатив продавцю (або її законному представнику) до укладення договору. Грошові кошти в розмірі 72000,00 гривень покупець зобовязувався сплатити продавцю (або її законному представнику) в строк до 1 червня 2014 року включно (а.с.22-25)

Згідно копії довіреності від 10 березня 2011 року ОСОБА_2 уповноважила ОСОБА_4 зібрати всі необхідні документи для відчуження належних їй житлових будинків та земельних ділянок при них, що знаходяться за адресою: м. Суми, вул. Чапаєва, 55; м. Суми, вул. Чапаєва, 53, м. Суми, вул. Чапаєва, 53/1, а також розпоряджатися (в тому числі продати, обміняти) зазначене вище нерухоме майно за ціну та на умовах на її розсуд, провести всі необхідні розрахунки та одержати грошові кошти по укладеним договорам. Строк дії довіреності становить 5 років до 10 березня 2016 року без права передоручення (а. с. 33).

Згідно копії розписки від 16 березня 2016 року ОСОБА_7 отримала від ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 9 000 доларів США еквівалентом 243000 гривень. Зобов»язувалася зарахувати вказані грошові кошти в рахунок оплати (погашення боргу) за договором купівлі-продажу № 5787 від 30.08.2013 року. (а.с.40).

Однак, вказана розписка не може слугувати доказом розрахунку за договорами купівлі-продажу, укладеними між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, оскільки строк дії довіреності, виданої на імя ОСОБА_7, закінчився 10 березня 2016 року, про що покупцю було відомо. Згідно остаточної позиції ОСОБА_2, яку висловив її представник, ці грошові кошти їй передані не були.

Доказів отримання ОСОБА_2 коштів за договорами у сумі 380 000,00 грн. суду не надано.

Дійсно в 2017 році ОСОБА_1 вживав заходи з метою вирішення питання остаточного розрахунку про договорам купівлі продажу будинку та земельних ділянок (а.с.36-39). ОСОБА_2 відмовилася від прийняття вказаних коштів, оскільки, як пояснив її представник, втратила інтерес до цих договорів, оскільки позивач за первісним позовом вчасно не провів розрахунки по договорам ( кінцевою датою остаточного розрахунку за договорами купівлі-продажу було встановлено 1 червня 2014 року).

Згідно ч. 1 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобовязання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

У звязку з тим, що прострочення виконання зобовязання триває з 1 червня 2014 року, суд вважає такими, що заслуговують на увагу доводи про те, що воно втратило для продавця інтерес через значні інфляційні процеси в Україні за період з червня 2014 року по травень 2017 року та зменьшення купівельної спроможності.

Згідно ч. 3 ст. 612 ЦК України, якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобовязання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання.

Крім того, відповідно до ст.377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до ст.120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці обєкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Зазначені норми доповнюють одна одну і закріплюють загальний принцип цілісності обєкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей обєкт розташований. За цим принципом визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість. Крім того, право власності на земельну ділянку є похідним від права власності на будівлю, яка розташована на цій земельній ділянці і призначена для її обслуговування.

При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на обєкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на цій земельній ділянці обєкти. При цьому укладення окремих договорів на нерухомість та земельну ділянку під нерухомістю не є цьому перешкодою.

Таким чином, у нового власника при переході права власності на будівлю завжди виникають права на земельну ділянку, на якій розташована ця будівля і на земельну ділянку, яка необхідна для обслуговування цієї будівлі. (Правова позиція ВСУ у справі №6-253цс16 від 13 квітня 2016р.).

Тобто, укладаючи договір купівлі-продажу будівлі, покупець, виходячи з принципу цілісності обєкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей обєкт розташований, має укласти і договір щодо земельної ділянки, на якій ця будівля розташована, за яким отримати право на цю ділянку одночасно з будівлею.

У звязку з цим, сторонами були укладені три договори купівлі-продажу: житлового будинку з господарськими будівлями і спорудами (дог. №5784), земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд площею 0,0340га (дог.№5787), земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд площею 0,0331га (дог.№5790).

Отже, всі три договори обєднані принципом цілісності обєкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей обєкт розташований, а тому виконуватись вони мають разом. З цього очевидно, що для переходу права власності на предмети цих договорів до ОСОБА_1, останній мав розрахуватись за всі три договори повністю і одночасно.

Однак, покупцем не був проведений остаточний розрахунок в строк визначений договорами до 1 червня 2014 року.

Згідно, ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди; її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. Вказана правова позиція висловлена в остаточному рішенні ВСУ України № 6-75цс13 від 18.09.2013 року.

Суд, приходить до висновку, що порушення ОСОБА_1 п. 4 договору №5784, п. 2.1 договору №5787 та п. 2.1 договору №5790 є істотним порушенням кожного договору, оскільки ОСОБА_2 не було отримано грошові кошти, на які вона розраховувала при укладенні цих договорів. Грошова сума, не отримана ОСОБА_2 за вказаними договорами, складає значну частину вартості проданого майна. Продавцем було надано достатній строк для вирішення питання проведення оплати за договорами, але грошові кошти в значній сумі не були нею отримані, їх цінність через інфляційні процеси в державі значно зменшилася. До того ж, без розірвання договорів ОСОБА_2 позбавлена можливості продати вказане нерухоме майно іншій особі, що порушує її права.

Таким чином, суд вважає, що наявні підстави для розірвання договорів купівлі продажу від 30 серпня 2013 року №5787, №5790, №5784, а тому зустрічний позов є обгрунтованим та підлягає задоволенню.

Суд вважає, що первісні позовні вимоги не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні та в їх задоволенні належить відмовити. Не можна погодитися з доводами позивача про те, що він вчасно не провів розрахунок по договорам купівлі-продажу, оскільки ОСОБА_2 не отримувала кошти, визначені договором, оскільки згідно його ж пояснень вживати заходи по передачі грошових коштів він став значно пізніше ніж настав строк виконання договору в 2017 році. Не можна погодитися з його доводами щодо передачі частини коштів 243000 грн. в березні 2016 року в рахунок погашення заборгованості, оскільки кошти були передані особі, яка не мала права на момент передачі грошових коштів, представляти інтереси ОСОБА_2, про що ОСОБА_1 було достовірно відомо.

Разом з цим, в порядку забезпечення первісного позову, ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 31 травня 2017 року, накладено заборону ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_1, РНОКПП НОМЕР_1 зареєстрованій за адресою: АРК, АДРЕСА_1), вчиняти дії по відчуженню: земельної ділянки, загальною площею 0,034 га, кадастровий номер :07:009:0042, яка розташована за адресою: м. Суми, вул. Чапаєва, ділянка 53/1, яка належить ОСОБА_2 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ №332456; земельну ділянку, загальною площею 0,0331 га, кадастровий номер :07:009:0029, яка розташована за адресою: м. Суми, вул. Чапаєва, ділянка 55, що належить ОСОБА_2 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ №481659; житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що розташований за адресою: м. Суми, вул. Чапаєва, 53/1, що знаходиться на земельній ділянці загальною площею 0,034 га, кадастровий номер №:07:009:0042, реєстраційний номер обєкта нерухомого майна 01.

Згідно п. 10 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 22 грудня 2006 року «Про практику застосування судами цивільного процесуального законодавства при розгляді заяв про забезпечення позову», заходи забезпечення позову мають тимчасовий характер і діють до виконання рішення суду, яким закінчується розгляд справи.

Відповідно до ст. 154 ЦПК України суд має право скасувати заходи забезпечення позову як за власною ініціативою, так і на підставі відповідної заяви особи, яка бере участь у справі, чи особи, яка не бере участь у справі, якщо стосовно неї вжито такі заходи без її повідомлення. Заходи забезпечення позову можуть бути скасовані судом, який розглядає справу. Якщо у задоволенні позову було відмовлено, провадження у справі закрито або заяву залишено без розгляду, вжиті заходи забезпечення позову застосовуються до набрання судовим рішенням законної сили. Проте суд може одночасно з ухваленням судового рішення або після його постановити ухвалу про скасування заходів забезпечення позову.

У звязку з вищевикладеним, застосовані заходи забезпечення позову підлягають скасуванню.

Крім цього, згідно ст. 88 ЦПК України, з відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_1 на користь позивача ОСОБА_2 необхідно стягнути сплачений судовий збір у сумі 1920 гривень 00 копійок.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 16, 377, 651, ЦК України ст.ст. 10, 118,119, 123-124 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання договорів задовольнити.

Розірвати договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями і спорудами №53/1 по вулиці Чапаєва в м. Суми, який знаходиться на земельній ділянці площею 0,0340 га, кадастровий номер :07:009:0042, укладений 30 серпня 2013 року, посвідчений нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрований в реєстрі за № 5784.

Розірвати договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0340 га, кадастровий номер :07:009:0042, яка розташована за адресою: м. Суми, вул. Чапаєва, 53/1, укладений 30 серпня 2013 року, посвідчений нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрований в реєстрі за №5787.

Розірвати договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0331 га, кадастровий номер :07:009:0029, яка розташована за адресою: м. Суми, вул. Чапаєва, 55, укладений 30 серпня 2013 року, посвідчений нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрований в реєстрі за №5790.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір у сумі 1920 гривень 00 копійок.

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання права власності на житловий будинок та земельні ділянки відповідно до договорів купівлі-продажу - відмовити у звязку з його необгрунтованістю.

Скасувати заходи забезпечення, застосовані ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 31 травня 2017 року, у вигляді заборони ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_1, РНОКПП НОМЕР_1 зареєстрованій за адресою: АРК, АДРЕСА_1), вчиняти дії по відчуженню: земельної ділянки, загальною площею 0,034 га, кадастровий номер :07:009:0042, яка розташована за адресою: м. Суми, вул. Чапаєва, ділянка 53/1, яка належить ОСОБА_2 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ №332456; земельну ділянку, загальною площею 0,0331 га, кадастровий номер :07:009:0029, яка розташована за адресою: м. Суми, вул. Чапаєва, ділянка 55, що належить ОСОБА_2 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ №481659; житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що розташований за адресою: м. Суми, вул. Чапаєва, 53/1, що знаходиться на земельній ділянці загальною площею 0,034 га, кадастровий номер №:07:009:0042, реєстраційний номер обєкта нерухомого майна 01.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Апеляційного суду Сумської області через Зарічний районний суд м. Суми шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги, а особами, які не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення - з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя Г.В. Шелєхова