Справа № 132/861/17 Провадження № 22-ц/772/2334/2017Головуючий в суді першої інстанції ОСОБА_1
Категорія 23 Доповідач Матківська М. В.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2017 рокум. Вінниця

Колегія суддів судової палати з цивільних справ Апеляційного суду Вінницької області в складі:

Головуючого: Матківської М.В.

Суддів: Денишенко Т.О., Сопруна В.В.

При секретарі: Сніжко О.А.

За участю: представника позивача ОСОБА_2 адвоката ОСОБА_3; представника відповідача ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Вінниці цивільну справу за апеляційною скаргою представника позивача ОСОБА_2 адвоката ОСОБА_3

на рішення Калинівського районного суду Вінницької області від 19 липня 2017 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Прилуцьке» про визнання недійсним договору оренди землі,

В с т а н о в и л а :

В березні 2017 року ОСОБА_2 звернулась в суд з позовом до ТОВ «Прилуцьке» про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між нею та відповідачем 11 серпня 2016 року, що зареєстрований відділом надання адміністративних послуг Могилів-Подільської міської ради Вінницької області 16 жовтня 2016 року за № 16936125.

Свої вимоги мотивувала тим, що на підставі Державного акта на право приватної власності на землю серії І-ВН № 050008, виданого 30 серпня 2002 року, вона є власником земельної ділянки площею 3,8398 га, що розташована на території Чернятинської сільської ради, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

16 квітня 2011 року вона уклала із ТОВ «Прилуцьке» договір оренди землі загальною площею 3,8398 га, строком на 5 років, зареєстрований у Відділі Держкомзему у Калинівському районі Вінницької області 14 травня 2012 року за № 044.

11 серпня 2016 року ними укладено другий договір оренди землі на строк до 31 грудня 2026 року, який зареєстровано 16 жовтня 2016 року державним реєстратором відділу надання адміністративних послуг Могилів-Подільської міської ради Вінницької області, предметом якого є та ж сама належна їй на праві приватної власності земельна ділянка площею 3,8398 га, яка вже перебуває в оренді і в момент укладення і в момент державної реєстрації правочину.

Рішенням Калинівського районного суду Вінницької області від 19 липня 2017 року в задоволенні позову ОСОБА_2 до ТОВ «Прилуцьке» про визнання недійсним договору оренди землі відмовлено.

В апеляційній скарзі представник позивача ОСОБА_2 адвокат ОСОБА_3 просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким вимоги позовної заяви задовольнити повністю та стягнути з відповідача на користь позивача всі судові витрати.

Зазначив, що оскаржуване рішення вважає незаконним та таким, що підлягає скасуванню, оскільки воно винесено з неповним дослідженням зібраних у справі доказів та з порушення норм матеріального і процесуального права.

В судовому засіданні представник позивача підтримав апеляційну скаргу, просить її задовольнити.

Представник відповідача заперечив проти задоволення апеляційної скарги, просить її відхилити і залишити без змін рішення суду.

Колегія суддів, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, дослідивши матеріали цивільної справи, заслухавши пояснення представників сторін, прийшла до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення за таких підстав.

По справі встановлено, що відповідно до Державного акта на право приватної власності на землю серії І-ВН № 050008, виданого 30 серпня 2002 року, ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 3,8398 га, що розташована на території Чернятинської сільської ради, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а. с. 10).

16 квітня 2011 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Прилуцьке» укладено договір оренди землі загальною площею 3,8398 га, строком на 5 років, зареєстрований у Відділі Держкомзему у Калинівському районі Вінницької області 14 травня 2012 року за № 044 (а. с. 49-50).

Пунктом 8 договору оренди землі від 16.04.2011 року визначено, що договір укладено строком на 5 (пять) років і діє з моменту його державної реєстрації (а. с. 49).

У пункті 42 цього договору вказано, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (а. с. 50 на звороті).

Отже договір оренди землі, укладений сторонами 16 квітня 2011 року набрав чинності і став діяти з моменту його державної реєстрації 14 травня 2012 року та припиняє свою дію 14 травня 2017 року.

Під час дії цього чинного договору сторони уклали другий договір:

11 серпня 2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Прилуцьке» укладено договір оренди землі на строк до 31 грудня 2026 року, який зареєстровано 16 жовтня 2016 року державним реєстратором відділу надання адміністративних послуг Могилів-Подільської міської ради Вінницької області, предметом якого є та ж сама земельна ділянка площею 3,8398 га, яка вже перебуває в оренді (а. с. 11, 12).

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з ч. 3 ст. 640 ЦК України (в редакції, яка була чинною на момент укладення першого договору оренди землі) договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.

Частиною 1 статті 210 ЦК України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Частиною 4 статі 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки та орендарем.

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, який регулює відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно з ч. 1 ст. 14 цього Закону договір оренди укладається в письмовій формі.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» визначені умови договору оренди землі. Істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату тощо.

Порядок укладення договору оренди землі визначається статтею 16 Закону України «Про оренду землі», згідно положень якої укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку (частина 1).

Відповідно до статей 18 і 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент укладення першого договору) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, склали і підписали відповідний письмовий документ, надавши згоді встановлену форму.

Разом з цим набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обовязки по договору, тобто, коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16.

З урахуванням зазначених норм матеріального права строк дії договору оренди землі, укладеного між сторонами: ОСОБА_2 і ТОВ «Прилуцьке» 16 квітня 2011 року, спливає 14 травня 2017 року (а. с. 49-50).

Таким чином оспорюваний договір оренди землі між ОСОБА_2 і ТОВ «Прилуцьке» від 11 серпня 2016 року, державну реєстрацію якого проведено 16 жовтня 2016 року, було укладено у період дії раніше укладеного ОСОБА_2 договору оренди тієї ж самої земельної ділянки, зареєстрованого у встановленому порядку.

Дія цих двох договорів у часі суперечить вимогам земельного законодавства, оскільки між тими самими сторонами існують одночасно права та обовязки по двох різних договорах, але які стосуються одного й того самого предмету оренди, що в ході виконання таких договорів призведе до правової невизначеності, зокрема і в тому, який же саме договір регулює правовідносини сторін, який договір підлягає до виконання, у тому числі, за умовами якого договору слід сплачувати орендну плату.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням вимог Цивільного Кодексу України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

За змістом статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки є цивільно-правовими, грунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

При цьому необхідно враховувати вимоги матеріального закону, що містяться у статтях 30, 31, 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що діяла на момент укладення оспорюваного правочину 11.08.2016 року).

Так, статтею 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Тобто, саме до діючого договору оренди землі мають бути внесені відповідні зміни, які оформляються відповідним чином, як договір про внесення змін, а не як зовсім інший договір без будь-яких посилань на вимоги закону.

Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі: закінчення строку, на який його було укладено.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначений порядок поновлення договору оренди землі:

По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Пунктом 8 договору оренди землі від 16 квітня 2011 року передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди землі, то за відсутністю письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку дії цього договору він підлягає поновленню на той самий строк і тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Ці положення договору узгоджуються із наведеною статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та загальною нормою частини 1 статті 777 ЦК України, у якій закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачена певна процедура здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою, шостою статті 203 ЦК України.

Відповідно до частини 3 статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України в постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-1282цс16.

Не підлягають застосуванню у даному спорі положення статті 604 ЦК України про припинення зобовязання за домовленістю сторін (частина 1).

За частиною 2 статті 604 ЦК України зобовязання припиняється за домовленістю сторін про заміну первісного зобовязання новим зобовязанням між тими ж сторонами (новація).

Новацію характеризують наступні ознаки: наявність взаємної згоди сторін щодо припинення дії попереднього зобов'язання та щодо умов нового зобов'язання; наявність умови про припинення попереднього зобов'язання; припинення всіх додаткових зобов'язань; виникнення між тими ж особами нового зобов'язання, яке, як правило, містить умову про інший предмет чи спосіб виконання.

У випадку новації сторони шляхом заміни предмета чи способу виконання зобов'язання припиняють його і створюють нове.

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору оренди землі від 11 серпня 2016 року його положення не містять ознак новації: відсутні відомості про наявність домовленості між сторонами договору про заміну первісного зобовязання новим зобовязанням між цими ж сторонами, а також судом не встановлено існування будь-якого іншого окремого договору про припинення зобовязання за договором оренди, укладеного між цими сторонами 16 квітня 2011 року.

З урахуванням наведеного колегія суддів приходить до висновку про обгрунтованість вимог апеляційної скарги та про її задоволення із скасуванням рішення суду першої інстанції та ухваленням нового рішення про задоволення позову ОСОБА_2

Відповідно до ст. 309 ЦПК України підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення є невідповідність висновків суду обставинам справи і неправильне застосування норм матеріального або процесуального права. Норми матеріального права вважаються порушеними або неправильно застосованими, якщо застосовано закон, який не поширюється на ці правовідносини, або не застосовано закон, який підлягав застосуванню.

Згідно ч. 2 ст. 314 ЦПК України апеляційний суд ухвалює рішення у випадках скасування судового рішення і ухвалення нового або зміни рішення.

Відповідно до ч. 1 статті 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Статтею 79 ЦПК України передбачено, що судові витрати складаються з судового збору та витрат, повязаних з розглядом справи (частина 1). До витрат, повязаних з розглядом судової справи, належать, зокрема: витрати на правову допомогу (пункт 2 частини 3).

Згідно вимог статті 84 ЦПК України витрати, повязані з оплатою правової допомоги адвоката або іншого фахівця в галузі права, несуть сторони, крім випадків надання безоплатної правової допомоги. Граничний розмір компенсації витрат на правову допомогу встановлюється законом.

Із наданих позивачем та її представником письмових доказів вбачається, що позивачем понесені і документально підтверджені судові витрати на загальну суму 3 904,00 грн., які складаються із: витрат, понесених на оплату судового збору: 640,00 грн. за подачу позовної заяви і 704,00 грн. за подачу апеляційної скарги та 2560,00 грн. витрати на оплату правової допомоги адвоката (а. с. 1, 66, 33-40).

На підставі викладеного та керуючись ст. 6, 210, 215, 604, 626, 638, 640, 764, 777, 792 ЦК України, ст. 6, 14, 15, 16, 18, 20, 30, 31, 33 Закону України «Про оренду землі», ст. 124 ЗК України ст. 307, 309, 313-314, 316 ЦПК України, колегія суддів,

В и р і ш и л а:

Апеляційну скаргу представника позивача ОСОБА_2 ОСОБА_3 задовольнити.

Рішення Калинівського районного суду Вінницької області від 19 липня 2017 року скасувати і ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Прилуцьке» про визнання договору оренди землі недійсним, задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди землі № б/н від 11 серпня 2016 року, укладений між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Прилуцьке», зареєстрований 16 жовтня 2016 року відділом надання адміністративних послуг Могилів-Подільської міської ради Вінницької області; номер запису про право власності: 16936124.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Прилуцьке» на користь ОСОБА_2 понесені судові витрати в сумі 3 904,00 грн. (три тисячі девятсот чотири грн. 00 коп.).

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення.

На рішення може бути подана касаційна скарга до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий: М.В. Матківська

Судді: Т.О. Денишенко

ОСОБА_5

Згідно з оригіналом:

Суддя: М.В. Матківська