Справа № 386/484/17
Провадження № 2/386/339/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 грудня 2017 року смт. Голованівськ

Голованівський районний суд Кіровоградської області в складі:

головуючого судді Гут Ю. О.

секретаря судового засідання Корніцької Л.В.

представника позивача ОСОБА_1,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом Агрофірми «Хлібороб» у формі ТОВ до ОСОБА_2, ПП «Дніпро» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди ,

встановив:

Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 та ПП «Дніпро» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди, посилаючись на те, що 14 серпня 2008 року між товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря», правонаступником якого є позивач, та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі № 285, за яким останній передав товариству в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 2,41 га., яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області, строком на 5 років з дня набрання чинності цим договором. Державну реєстрацію договору оренди землі №285 було проведено 22.06.2009 року.

10 серпня 2011 року між товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря» та ОСОБА_2 була укладена додаткова угода до договору оренди землі, за якою було продовжено строк оренди земельної ділянки до 31 серпня 2016 року. Додаткова угода до договору оренди землі була зареєстрована 30.03.2012 року. Позивач зазначає, що пунктом 3.2. договору оренди землі №285 погоджено, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у зв'язку з чим орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, що узгоджується з нормами ч. 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Позивач належним чином виконує умови договору оренди землі, вчасно розраховується та виплачує орендну плату, продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та 12.07.2016 року направив ОСОБА_2 лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі, до якого було долучено Додаткову угоду в якій прописувались основні пункти договору та запропоновано збільшити орендну плату, відносно договору оренди землі № 285 до рівня 7% від нормативної грошової оцінки землі, а також визначити строк дії договору до 31 грудня 2026 року. В даний час ОСОБА_2 відповідь на лист-повідомлення не надав, однак позивач і надалі використовує орендовану земельну ділянку та здійснює всі умови договору оренди землі № 285.

Позивач в позові вказує, що він звернувся до суду оскільки дізнався про те, що 18.11.2016 року державним реєстратором - Голованівської селищної ради Заболотною Оленою Сергіївною було проведено реєстрацію договору оренди землі від 01.11.2016 року між ОСОБА_2 та ПП «Дніпро», тієї самої землі, яку вже орендує позивач. Умови договору оренди землі укладеного між відповідачами значно гірші ніж умови запропоновані позивачем, що призвело до порушення його переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Новий договір оренди землі укладений між відповідачами на той самий об'єкт нерухомості, призвів до передачі в оренду однієї і тієї ж земельної ділянки за двома різними договорами, а тому має бути визнаний недійсним. Позивач зазначає, що відповідачами було порушено його переважне право на поновлення договору, та посилаючись на ст. 33 Закону України «Про оренду землі», вважає, що має бути визнана укладеною додаткова угода між позивачем та ОСОБА_2 направлена останньому листом-повідомленням.

У зв'язку з наведеним, позивач просить визнати недійсним договір оренди землі від 01.11.2016 року, укладений між ОСОБА_2 та ПП «Дніпро»; визнати укладеною між позивачем та ОСОБА_2 додаткову угоду до договору оренди землі № 285 від 14.08.2008 року, зареєстрованого 22.06.2009 за № 04:09:368:00380 з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених цією додатковою угодою; судові витрати покласти на відповідачів.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримав повністю та пояснив, що 06.08.2008 року між ТОВ Агрофірма «Зоря», правонаступником якого являється позивач, та ОСОБА_2. було укладено договір оренди землі №285, площею 2,41 га., яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованівського району. Строк договору оренди землі, з урахуванням додаткової угоди від 22.08.2011 року, було визначено до 31.08.2016 року. 12.07.2016 року, тобто не пізніше ніж за один місяць до закінчення договору оренди землі, позивач направив повідомлення ОСОБА_2 про намір продовжити договірні зобов'язання, на що останній відмову не надав, у зв'язку з чим позивач має переважне право на поновлення цього договору оренди. Однак в порушення свого права, позивачу стало відомо про існування договору оренди землі, укладеного 01.11.2016 року між відповідачами на ту ж саму земельну ділянку, яку використовує позивач за договором оренди землі №285 від 14.08.2008 року. У зв'язку з наведеним, представник позивача просив позов задовольнити .

Відповідач по справі ОСОБА_2 в судове засідання не з»явився, до суду подав заяву про визнання позовних вимог . В заяві зазначив, що він визнає за АФ «Хлібороб» переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки та вказав , що має намір продовжувати співпрацю з АФ «Хлібороб» шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі .

Представник відповідачів ОСОБА_4 в судове засідання не з»явився , через канцелярію суду подав заяву про розгляд справи без його участі,

Заслухавши пояснення представника позивача, розглянувши заяву відповідача та його представника, вивчивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одними із способів захисту цивільних прав, передбачених ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, є визнання права та визнання правочину недійсним.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_3, належить земельна ділянка площею 2,41 га., кадастровий номер НОМЕР_2, яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області (а.с. 17).

14 серпня 2008 року між ТОВ Агрофірма «Зоря» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі №285, який зареєстрований у Голованівському районному офісі Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.06.2009 року за №04:09:368:00380, за умовами якого, ОСОБА_2 передав орендарю в оренду земельну ділянку загальною площею 2,41 га., яка належить йому на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серії НОМЕР_3 на строк 5 років, зі сплатою орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 7-9).

10 серпня 2011 року між ТОВ Агрофірма «Зоря» та ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду до договору оренди землі №285 від 14 серпня 2008 року, яка зареєстрована у ВДКЗ у Голованівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.03.2012 року за №01179, за умовами якої, було визначено дію договору оренди землі №285 до 31 серпня 2016 року (а.с. 10).

Відповідно до п.3.2. договору оренди землі №285 після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Позивач є правонаступником ТОВ Агрофірма «Зоря», що підтверджується витягом зі статуту позивача, затвердженого 15.08.2016 року протоколом загальних зборів учасників (а.с. 20-22).

Надані позивачем довідка від 27.03.2017 року №868 та копії відомостей видачі орендної плати продукцією/послугами за 2014-2016 роки, підтверджують факт належного виконання позивачем умов договору оренди землі, укладеного з ОСОБА_2 (а.с. 25, 56-90).

Як вбачається з копій проекту додаткової угоди, листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 01.07.2016 року, опису та фіскального чеку Укрпошти від 13.07.2016 року №140, які наявні у позивача, останнім на адресу ОСОБА_2., зазначену в договорі оренди землі №285 в с. Грузьке Голованівського району Кіровоградської області, цінним листом було направлено додаткову угоду до договору оренди землі №285 від 14.08.2008 року та повідомлено про намір позивача скористатися переважним правом на продовження договору оренди землі (а.с. 11-15).

Згідно повідомлення Кіровоградської дирекції ПАТ «Укрпошта» Ф.22, ОСОБА_2 під підпис 14.07.2016 року отримав цінного листа за фіскальним чеком №170 .

Враховуючи наявність у позивача фіскального чеку, опису вкладеного у цінний лист на ім'я ОСОБА_2, повідомлення Кіровоградської дирекції ПАТ «Укрпошта» Ф.22, про направлення їй повідомлення на адресу, яка значиться в договорі оренди землі №285, суд вважає, що позивач належним чином повідомив ОСОБА_2 про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії цього договору.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, позивач посилався на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором оренди землі та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем, а саме: ПП «Дніпро»

Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна об'єкта нерухомого майна за №81666870 від 02.03.2017 року, станом на дату такої довідки в реєстрі були відомості про реєстрацію 18.11.2016 року державним реєстратором Голованівської селищної ради Кіровоградської області Заболотною О.С. договору оренди земельної ділянки за кадастровим номером НОМЕР_2, укладеного 01.11.2016 року між ОСОБА_2 та ПП «Дніпро» строком на 10 років з орендною платою в розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (номер запису про інше речове право 17712589) (а.с. 18).

Однак 14 листопада 2017 року між відповідачами укладено угоду про розірвання договору оренди землі площею 2,41 га. за кадастровим номером НОМЕР_2, який було зареєстровано 18.11.2016 року, номер запису про інше речове право 17712589, про що 14.11.2017 року здійснено державну реєстрації про припинення речового права, що підтверджується витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права .

За нормами ч. 1 ст. 210 Цивільного кодексу України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 Земельного кодексу України).

Частиною 1 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються (ч. 2 ст. 653 Цивільного кодексу України).

Отже, враховуючи те, що спірний договір оренди землі від 01.11.2016 року на час розгляду справи розірваний, суд приходить до висновку, що такий договір, не створює жодних цивільних прав та обов'язків, а тому предмет спору в частині заявлених вимог про визнання такого недійсним відсутній.

Вирішуючи спір щодо визнання укладеною додаткової угоди суд виходить зі слідуючого.

Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Стаття 41 Конституції України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Відповідно до ч. 4 ст. 373 Цивільного кодексу України, власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Частиною другою статті 792 Цивільного кодексу України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі».

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України).

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки.

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення по закінченню строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, частинами першою-п'ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Судом встановлено, що позивач належним чином виконує умови договору оренди землі, укладеного з ОСОБА_2; не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомив останнього про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та після закінчення строку дії договору продовжує користуватися земельною ділянкою. В той час ОСОБА_2 до та після закінчення дії договору оренди землі позивачу не подав ніяких заперечень та не надав згоди на укладення договору на новий строк.

Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Враховуючи вищевикладене, суд прийшов до переконливого висновку про те, що дії позивача були направлені на укладення договору на новий строк, однак враховуючи відсутність згоди на той час ОСОБА_2. на укладення додаткової угоди до договору оренди, такий договір оренди вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. В даному випадку суд не може визнати додаткову угоду укладеною, оскільки зміни, запропоновані позивачем, стосуються істотних умов - орендної плати, строку дії договору, що є абсолютним правом на вільне волевиявлення ОСОБА_2 а також відсутні докази того, що з боку ОСОБА_2 мають місце істотні порушення умов договору.

При виборі і застосуванні правової норми до спірних правовідносин суд враховує висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 25.02.2015 року №6-219цс16 та від 23.03.2016 року №6-146цс16.

Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено.

Враховуючи часткове задоволення позовних вимог, з відповідача слід стягнути на користь позивача витрати зі сплати судового збору в сумі 1378 грн .

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 3, 8, 10, 11, 60, 88, 209, 212, 213-215 ЦПК України, суд -

вирішив:

Позов Агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_2, ПП «Дніпро» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди, задовольнити частково.

Визнати поновленим на тих самих умовах договір оренди землі №285 укладений 14 серпня 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря», правонаступником якого є Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю та ОСОБА_2 зареєстрований у Голованівському районному офісі Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.06.2009 року за №04:09:368:000380.

В задоволенні іншої частини позову відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_1, мешканця с. Грузьке Голованівського району Кіровоградської області, ідентифікаційний номер НОМЕР_1 на користь Агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю, , витрати зі сплати судового збору в сумі 1378 (одна тисяча триста сімдесят вісім) грн.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Кіровоградської області через Голованівський районний суд протягом 10 ( десяти ) днів з дня проголошення рішення, а в разі проголошення в судовому засіданні вступної та резолютивної частини рішення в такий же строк з дня складання повного рішення .

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Повний текст рішення складено 05.12.2017 року.

Суддя: Гут Ю. О.