РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 грудня 2017 року Київський районний суд м. Харкова в складі:

головуючого судді Зуб Г.А.

за участю секретаря Шаповал Є.Б.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Руденко Оксана Євгенівна про зміну договору купівлі-продажу та договору іпотеки, -

ВСТАНОВИВ:

29.09.2016 року позивач звернувся до суду з вказаним позовом, в якому з подальшим уточненням просить змінити договір купівлі-продажу житлового будинку №18 по вул. Омській м. Харкова, укладеного 16.08.2016 року між позивачем та відповідачем із розстроченням платежу, та посвідчений ПН ХМНО Руденко О.Є. і зареєстр. в реєтрі за №3208, а саме внести зміни до п.3 цього договору про те, що з урахуванням виявлених у 2016 році суттєвих недоліків житлового будинку, про які позивач не міг знати під час укладання договору у 2013 році, з урахуванням того, що будинок підтоплюється, його вартість зменшується на суму, яку позивачу залишилось сплатити до 31.12.2019 року, що еквівалентна 38 000 доларів США, а загальна сума внесених станом на 28.12.2016 року грошових коштів за житловий будинок еквівалентна 147 000 доларам США за курсом, встановленим за домовленістю сторін, є остаточною, та зазначити у договорі, що зобов'язання позивача перед відповідачем станом на 28.12.2016 року виконані у повному обсязі; та змінити договір іпотеки житлового будинку в такому ж обсязі. В обгрунтування заявлених вимог посилається на наступне. 16.08.2013 року між позивачем та відповідачем було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку із розстроченням платежу, який було посвідчено ПН ХМНО Руденко О.Є. та зареєстр. в реєстрі за №3208, відповідно до якого відповідач передав, а позивач прийняв у власність житловий будинок, загальною площею 184,1 кв.м., житловою площею 87,4 кв.м. з надвірними будівлями, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2. Право власності позивача було зареєстровані у Державному реєстрі речових прав. У пункті 3 вказаного договору зазначено, що продаж здійснено на суму 1498500 грн. (на день підписання договору за курсом, встановленим за домовленістю сторін, було еквівалентом суми 185000 дол. США), з яких 324 000 грн. (еквівалентно 40000 дол. США) відповідач отримав від позивача готівкою ще до підписання договору, а 1184500 грн. (еквівалентно 145000 дол. США) позивач зобов'язався сплатити до 31.12.2015 року, сплачуючи рівними частинами. Також 16.08.2013 року між сторонами було укладено іпотечний договір, відповідно до якого позивач передав житловий будинок відповідачу у забезпечення виконання договору купівлі-продажу. 23.03.2015 року у зв'язку з істотною зміною курсу долару США, між сторонами було укладено договір №1 про внесення змін до договору купівлі-продажу, відповідно до якого змінено строк виконання та суму зобов'язання, а саме позивач зобов'язувався остаточно провести розрахунок з відповідачем до 31.12.2019 року, сплачуючи рівними частинами один раз у півріччя (не пізніше 28 числа червня та грудня місяця) по 161 000 грн., що станом на 23.03.2015 року було еквівалентом суми 7000 дол. США за курсом, встановленим за домовленістю сторін. У разі зміни середнього комерційного курсу долара США, позивач зобов'язався сплачувати відповідачу суму у гривнях, еквівалентну сумі 7000 дол. США за середнім комерційним курсом долара США на день сплати, але не більше, ніж 161 000 грн., але не менше ніж 56 000 грн. З моменту укладання договору купівлі-продажу відповідач повинен був проживати у будинку та відповідно до умов договору мав зберегти будинок у належному стані до моменту фактичної передачі позивачу. Відповідно до п.5 договору купівлі-продажу у 2016 році ОСОБА_2 звільнив житловий будинок, і позивач разом з сім'єю отримав можливість проживати в ньому. Під час проживання у 2016 році позивачем було виявлено ряд суттєвих недоліків, що стосується будівництва

та стану житлового будинку, та з'ясувалось, що будинок знаходиться на підтоплюваній території. При входженні до будинку, коли позивач туди вселявся, був відчутний запах вогкості, оскільки відповідач в ньому не проживав, а тому не виконував умови щодо догляду та зберігання будинку до фактичної передачі позивачу. Внаслідок неналежного виконання відповідачем своїх обов'язків, недостатнього обігріву в опалювальні сезони з 2014 по 2016 роки, будинок відсирів та почав руйнуватись, підвал побудований без гідроізоляції та відповідних укріплень на підтоплювальній території, у підвалі постійно знаходиться вода. 30.06.2016 року позивачем було складено акт прийому - передачі вказаного будинку, де зазначені всі недоліки, але відповідач відмовився їх підписати та запропонував позивачу звернутись до суду. Після передачі позивачу у 2016 році від відповідача документів, позивач знайшов висновок ХДІГВ «УкрНДІІНТІЗ» 2001 року, де зазначено, що інженерно -геологічні умови є складними, оскільки територія підтоплюється та є неблагоприємним для будівництва фактором. У 2016 році на своє замовлення, на замовлення позивача ТОВ «ІНСТИТУТ «ГРАДПРОЕКТ» було виготовлено звіт, в якому зазначено про суттєві недоліки житлового будинку та неможливість його безпечної експлуатації, стіни виготовлені з піноблоку, а не цегли, також небезпеку несе газова колонка. Позивач не є фахівцем у галузі будівництва, а тому знати про вказані недоліки не міг, що є підставою для внесення змін до відповідних договорів, оскільки вартість проведених робіт без яких неможлива експлуатація вказаного будинку складає більшу суму ніж та, яку позивачеві необхідно сплатити, а відповідач не погоджується на зміну договорів, а тому позивач змушений звернутись до суду з вказаним позовом.

Представник позивача Зуб Є.Є. в судове засідання не з'явився, надав до суду заяву, в якій просив провести судове засідання без своєї участі.

Представники відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_5 та ОСОБА_6 в судовому засіданні просили відмовити в позові, оскільки він необгрунтований, та поданий без належних доказів.

Третя особа ПН ХМНО Руденко О.Є. в судове засідання не з'явилась, повідомлена належним чином та своєчасно, причину неявки суду не повідомила.

Позивачем були надані до суду клопотання про витребування доказів по справі, про забезпечення позову, та про призначення експертизи по справі, та вказані клопотання ухвалами суду були задоволені частково, та витребувані необхідні докази, які позивач не міг надати до суду, та двічі судом призначались експертизи, які позивачем оплачені не були, та ухвали суду були повернуті без виконання у зв'язку з ненаданням позивачем документів та не здійснення оплати вказаних експертиз, які призначались двічі за клопотанням саме позивача.

Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін, вважає позов таким, що не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини.

Згідно ст.ст. 12, 81 ЦПК України, учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Враховуючи положення норм цивільного процесуального законодавства України, щодо обов'язку суду розглядати справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданими відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, пред'явлений позов розглядався виключно в межах заявлених вимог.

16.08.2013 року між позивачем та відповідачем було купівлі-продажу житлового будинку із розстрочення платежу, відповідно до якого позивач придбав у власність житловий будинок літ. «З-2» з надвірними будівлями, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 за ціною 1498500 грн. (що на день підписання договору еквівалентно суми 185000 доларів США за курсом, встановленим за домовленістю сторін), з яких 320 000 грн. відповідач отримав від позивача, а 1174500 (що еквівалентно 145000дол. США) позивач зобов'язувався сплатити відповідачу до 31.12.2015 року рівними частинами, один раз у півріччя. Пунктом 5 вказаного договору зазначено, що продавець зобов'язується звільнити та передати покупцю вказаний будинок до 30.04.2016 року, та до моменту фактичної передачі продавець несе відповідальність за збереження його фізичного стану, обладнання та невід'ємних конструктивних елементів. Також в цей день було укладено іпотечний договір у забезпечення виконання договору купівлі-продажу, та вказаний житловий будинок було передано в іпотеку відповідачу, та предмет іпотеки знаходиться у володінні і користуванні іпотекодержателя за умовами договору купівлі-продажу. Вказані договори посвідчені ПН ХМНО Руденко О.Є.

В подальшому до договору купівлі- продажу, було укладено Договір №1 про внесення змін до договору купівлі-продажу від 16.08.2013 року,

відповідно до якого було змінено строк виконання зобов'язання до 31.12.2019 року, та позивач зобов'язався сплатити позивачу 1000610 грн., що є еквівалентом 70000 доларів США., сплачуючи рівними частками один разу півріччя.

Позивачем було сплачено відповідачу грошові кошти в розмірі 145 000 доларів США за вказаний будинок.

Після того, як позивач заїхав проживати у вказаний будинок, він виявив ряд недоліків у будівництві, про що ним було складено акт прийому -передачі, але відповідачем підписаний він не був.

Позивач в якості доказів по справі надав до суду звіти про стан будівельних конструкцій побудованого житлового будинку з прибудовами по вул. Омській, 18 в м. Харкові та звіт про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій , відповідно до яких встановлена невідповідність вимогам надійності і безпечної експлуатації, та неможливість його безпечної експлуатації, та вказано, що будинок побудований на підтоплювальній території.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).

Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Частиною 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до положень ЦК України істотними умовами договору купівлі-продажу є: предмет договору; строк договору, виконання договору, плата, та інші умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Cудом встановлено, що позивач звернувся до суду з позовом про внесення змін до договорів купівлі-продажу житлового будинку та договору іпотеки щодо істотної умови як ціна договору, оскільки позивачем було виявлено ряд суттєвих недоліків у придбаному будинку.

Згідно ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої ним шкоди, друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі зміни договору, як зазначено в ч. 3 ст. 653 ЦК України, зобов'язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Відповідно до ч.1 ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони досягли домовленості згідно з положеннями статей 207, 640 ЦК України та уклали договір, в якому передбачили умови його виконання, то ці умови мають виконуватись і свідчать про те, що момент досягнення домовленості настав.

За змістом статей 525, 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно ч.1 ст. 598 ЦК України, зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Згідно положень ст. 599 ЦК України, зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Таким чином, позивач при укладенні спірного договору був повідомлений про всі істотні умови договору, добровільно згідно з положеннями ст. ст. 3, 627 ЦК України підписав договір, на момент укладення договору не заявляв додаткових вимог щодо умов спірного договору та в подальшому виконував його умови, про що свідчать надані до суду розписки, навіть на час виявлення недоліків.

Також при укладенні вказаного договору сторонам роз'яснені були наслідки приховування реальної вартості житлового будинку, зміст ст. ст. 120, 125, 126 ЗК України, а також зміст ст. 27 ЗУ «Про нотаріат» про те, що нотаріус не несе відповідальності у разі, якщо особа, яка звернулась до нотаріуса за вчиненням нотаріальної дії подала неправдиву інформацію щодо будь-якого питання, пов'язаного із вчиненням нотаріальної дії, або недійсні та/або підроблені документи, або не заявила про відсутність чи наявність осіб, прав та інтересів яких може стосуватися нотаріальна дія, за вчиненням якої звернулась особа. (п. 7 оскаржуваного договору).

Посилання посилання щодо не виконання відповідачем п.5 вказаного договору не знайшла свого підтвердження в судовому засіданні, оскільки відповідач не зобов'язувався проживати у вказаному будинку, також до суду була надана технічна документація на вказаний будинок з КП «ХМБТІ», яка не містить відомостей, на які в своєму позові посилається відповідач. Судом також двічі призначалась по справі експертиза саме за клопотанням позивача, але позивачем клопотання експерта виконані не були, що свідчить про порушення ним ч.1 ст. 44 ЦПК України. Також оскаржувані договори не містять окрему істотну умови, яка може бути змінена, щодо виявлення недоліків придбаного житлового будинку.

Таким чином, при укладенні договору між сторонами було досягнуто згоди з усіх питань та досягнуто згоди на їх укладення, про що свідчать підписи сторін, а також оплата, яка здійснюється і на цей час позивачем, і яку приймає відповідач.

Відповідно до приписів приписів ст. 13 ч.1 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненнями особи, поданими відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданими учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, а тому суд відмовляє в їх задоволенні в повному обсязі.

На підставі ст. 141 ч.1 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, враховуючи, що позивачеві відмовлено в задоволенні позову, тому судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст.11-13, 76-81, 263-268 ЦПК України, ст. ст. 6, 203, 205, 215, 526-527, 530, 559, 598-599, 610-612, 638, 651-652 ЦК України, суд,-

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Руденко Оксана Євгенівна про зміну договору купівлі-продажу та договору іпотеки - відмовити в повному обсязі.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Апеляційного суду Харківської області шляхом подачі апеляційної скарги до суду апеляційної інстанції протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення.

Позивач - ОСОБА_1, адреса: 61170, АДРЕСА_1, р.н.о.к.п.п. НОМЕР_1.

Відповідач - ОСОБА_2, адреса: 61013, АДРЕСА_3, р.н.о.к.п.п. НОМЕР_2.

Третя особа - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Руденко Оксана Євгенівна, адреса: 61170, АДРЕСА_4.

Повний текст рішення складено 22 грудня 2017 року.

Головуючий -