Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/1961/17 Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Чельник О. І.
РІШЕННЯ

іменем України

21.11.2017 колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого: Чельник О.І.

суддів: Авраменко Т.М., Суровицької Л.В.

за участі секретаря: Двоєнко А.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 30 серпня 2017 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,

ВСТАНОВИЛА:

У грудні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» ( далі по тексту ТОВ «Агроконтракт-Н») звернулось в суд з позовом до ОСОБА_2, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» (далі по тексту СТОВ «Агролан») про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

В обґрунтування позову вказав, що 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років, загальною площею 3,19 га, кадастровий номер :02:000:0492, яка розташована на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області. Посилався на те, що зазначену земельну ділянку ТОВ «Агроконтракт-Н» орендував згідно зі схемою, разом з земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Вказав, що пунктом 3.2 договору оренди від 09 жовтня 2008 передбачено, що дія договору продовжується на наступний термін дії договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення про його отримання іншою стороною. Проте, ОСОБА_2 не повідомив позивача за 6 місяців до закінчення дії договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін.

Позивач зазначив, що 05 квітня 2013 року та 01 січня 2014 року він направив ОСОБА_2 листи-повідомлення про поновлення договору, до якого долучено проект додаткової угоди, але позивач так і не був повідомлений про прийняте відповідачем рішення.

Після закінчення строку дії договору оренди позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату за її користування. Позивач зазначив, що в 2015 році йому стало відомо, що ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» уклали договір оренди землі щодо земельної ділянки №492, тобто тієї ділянки, яка перебувала у користуванні позивача. Крім того, при укладенні даного договору не здійснювалося встановлення меж земельної ділянки. У звязку з тим, що встановлення меж земельної ділянки до підписання договору оренди між відповідачами не здійснювалося, тому на момент укладання та реєстрації даного договору місце розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору, не було встановлене.

Посилаючись на зазначені обставини просив суд визнати недійсним договір оренди землі від 02 травня 2015 року №105, укладений між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» щодо оренди земельної ділянки, розташованої на території Капітанівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0492 площею 3,19 га, визнати договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,19 га, кадастровий номер :02:000:0492, укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2, поновленим, та стягнути з відповідачів судові витрати.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 30 серпня 2017 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду ТОВ «Агроконтракт-Н» подало апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, та ухвалити нове, яким позовні вимоги ТОВ «Агроконтракт-Н» задовольнити у повному обсязі.

В апеляційній скарзі ТОВ «Агроконтрак-Н» просить рішення суду першої інстанції скасувати з підстав порушення норм матеріального і процесуального права та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

В судовому засіданні апеляційної інстанції представник ТОВ «Агроконтракт-Н», підтримав доводи апеляційної скарги, а представники відповідачів ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» заперечили проти цих доводів і просили рішення суду залишити без змін.

Колегія суддів, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову про визнання договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року поновленим суд першої інстанції мотивував свій висновок тим, що незалежно від обставин фактичного виконання договору від 09 жовтня 2008 року сторонами, вказаний правочин не набув чинності у визначеному Законом порядку, а відтак не може вважатись належним правовстановлюючим документом, який би закріплював за позивачем законний титул щодо спірної земельної ділянки.

Однак, з такими висновками суду погодитись не можна, оскільки суд прийшов до висновків, які не відповідають обставинам справи, допустив порушення норм матеріального права, не застосував до правовідносин, що виникли між сторонами, норми матеріального права, які регулюють дані правовідносини.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_2, як орендодавцем, та ТОВ «Агроконтракт-Н», як орендарем, було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на пять років. Пунктом 14.1 передбачено набрання ним чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, якої, згідно з висновками суду першої інстанції, у встановленому законодавством порядку здійснено не було.

Пунктом 4.1 договору оренди передбачено, що орендна плата орендарем вноситься щорічно у грошовому розмірі, що складає 3,0 % річних від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду.

Згідно з п.9.3.4. вказаного договору орендар має переважне право після закінчення строку договору на його поновлення на новий строк.

Відповідно до п.3.2 договору оренди сторони погодились, що дія договору продовжується на наступний термін дії , вказаний у пункті 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

Колегія суддів вважає, що такі обставини справи, які суд помилково вважав встановленими, не є доведеними.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Вказана норма визначає обєктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права полягає в позбавленні його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання субєктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Частинами першою пятою статті 33 Закону України Про оренду землі (в редакцїя яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Встановлено, що до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки позивач, з метою скористатися своїм переважним правом щодо поновлення договору оренди землі, двічі направляв відповідачеві листи-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди №1, а саме 08 січня 2014 року за №28 та 05 квітня 2013 року за № ПП-8 (а.с.11-12).

Пунктами 9.1-9.5, 12.1-12.5 цього договору оренди землі, встановлено права та обовязки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Державна реєстрація договору здійснена 08 грудня 2009 року у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00522 та скріплено печаткою вказаного органу (а.с.7-8).

Таким чином, позивач належно виконав умови щодо повідомлення про свій намір на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Проте, звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк ТОВ «Агроконтракт-Н» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором від 09 жовтня 2008 року, укладеним між ним та ОСОБА_2, та статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та на незаконність укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки з іншим орендарем СТОВ «Агролан».

Суд першої інстанції не звернув увагу на те, що земельна ділянка №492, загальною площею 3,19 га, яка розташована на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області на час укладення договору оренди, який позивач просить поновити, належала ОСОБА_3.

Вважаючи встановленим те, що договір оренди земельної ділянки було укладено між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н», суд першої інстанції не звернув уваги, що державний акт на право власності на земельну ділянку було видано ОСОБА_2 11.11.2010 року на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом (а.с.10). Тому, договірні відносини між позивачем та ОСОБА_2 продовжувались на підставі п.12.5 договору оренди від 09.10.2008 року (а.с.7-8).

Судом апеляційної інстанції було встановлено, що ОСОБА_3 помер 19 червня 2008 року, що підтверджується свідоцтвом про смерть від 21 червня 2008 року, актовий запис №28 (а.с.189).

При цьому договір оренди земельної ділянки було укладено між ОСОБА_3, як орендодавцем, та ТОВ «Агроконтракт-Н», 09 жовтня 2008 року строком на пять років, державна реєстрація якого здійснена 08 грудня 2009 року у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», тобто після смерті орендодавця.

Таким чином, на момент підписання оспорюваного договору оренди землі та подальшої його реєстрації ОСОБА_3 помер.

ОСОБА_2 з позовом про визнання недійсним вказаного договору до суду не звертався. У запереченнях на позов вказував, що даний договір виконувався, строк його дії закінчився. Проте, даний договір не може бути поновленим, оскільки між сторонами він не укладався.

Колегія суддів погоджується із запереченнями на позов ОСОБА_2, виходячи з такого.

Відповідно до ч.1 ст.7 Закону України «Про оренду землі» право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.

Згідно ст.1216 ЦК України, спадкуванням є перехід прав та обовязків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

За нормами ст.1218 ЦК України, до складу спадщини входять усі права та обовязки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

Згідно з ст. 1296 ЦК України спадкоємець, який прийняв спадщину, може одержати свідоцтво про право на спадщину.

Так, після смерті ОСОБА_3 земельну ділянку успадкував його син - ОСОБА_2, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом від 22 травня 2009 року, зареєстрованого в реєстрі за №1023, виданого нотаріусом Новомирогородської державної нотаріальної контори ОСОБА_4 (а.с.190).

Позивач звернувся до суду з вимогою про поновлення договору саме з ОСОБА_2, враховуючи те, що умови договору продовжували виконуватись та відповідач продовжував користуватися земельною ділянкою, а позивач отримував орендну плату. Проте, вказаний правочин не може бути поновленим між ним та ОСОБА_2, оскільки поновлюється між тими самими сторонами та на тих самих умовах, а з відповідачем він не укладався та істотні умови договору від 09 жовтня 2008 з ним не угоджувалися.

Таким чином, в частині позовних вимог про поновлення договору оренди землі слід відмовити з тих підстав. що даний правочин між позивачем та ОСОБА_2 не укладався.

У подальшому, 02.05.2015 ОСОБА_2 уклав договір оренди землі №105 із СТОВ «Агролан», відповідно до якого ОСОБА_2 надає, а СТОВ «Агролан» приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку №492 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Капітанівської селищної ради, площею 3,19 га, кадастровий номер :02:000:0492, строком на 7 років (а.с. 5255).

Відмовляючи у задовленні позову суд першої інстанції дійшов висновку, що державна реєстрація договору оренди від 09.10.2008 року не відбулася, оскільки договір оренди не пройшов державної реєстрації в порядку, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, тому не набув чинності, як правочин, у визначеному Законом порядку, а відтак не може вважатись належним правовстановлюючим документом, який би закріплював за позивачем законний титул щодо спірної земельної ділянки. Крім того, між відповідачами 03.07.2017 року було укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису).

Відповідно до ст.20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року №2073, встановлено, що державна реєстрація договорів оренди землі проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.

Разом з тим, Указом Президента України від 17 лютого 2003 року №134 «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладалися на Державний комітет України по земельних ресурсах.

Відповідно до зазначеного Указу Держкомземом України видано наказ від 02 липня 2003 року за №174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель».

Згідно з пунктом 4 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акту на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації.

Функції з реєстрації, зокрема, договорів оренди землі були покладені на реєстраторів Державного реєстру земель структурні підрозділи державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» - Центр «ДЗК», у межах повноважень якого є земельна ділянка.

Вказані структурні підрозділи Центру Державного земельного кадастру здійснювали видачу державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди), а також вели Книгу реєстрації договорів оренди землі.

У вказаному Тимчасовому порядку була прописана процедура реєстрації договорів оренди землі.

Отже, договір оренди землі між ТОВ «Агроконтрак-Н» та ОСОБА_3, укладений 09 жовтня 2008 року, був зареєстрований 8 грудня 2009 року спеціальним органом - структурним підрозділом Центру ДЗК щодо ведення державного реєстру земель по відношенню до органів місцевого самоврядування у складі Держкомзему України.

Крім того, постановою Кабінету Міністрів України від 17 липня 2003 року № 1088 повноваження щодо ведення державного реєстру земель також були покладені на Центр ДЗК.

Ця постанова Кабінету Міністрів України була прийнята пізніше, ніж Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, на яку посилався суд першої інстанції і регулювала правовідносини щодо реєстрації договорів оренди землі на час укладення та державної реєстрації спірного договору оренди землі.

Тому, суд мав керуватись нормативно-правовим актом, який прийнятий пізніше та спеціальними нормами, які передбачають спеціальний орган щодо ведення державного реєстру земель у складі Держкомзему України.

За таких обставин, висновок суду про те, що договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року не пройшов державної реєстрації, є безпідставним та таким, що спростовується матеріалами справи.

Укладений у подальшому між відповідачами договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) 03.07.2017 року для вирішення даного спору правового значення не має.

В частині позовних вимог щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки за №105, укладеного між відповідачами 02.05.2015, слід відмовити, оскільки 30.06.2017, тобто до ухвалення судом рішення, між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» було укладено угоду про дострокове розірвання вказаного договору, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна від 30.08.2017 за №95791506 (а.с.136-140).

Стаття 309 ЦПК України передбачає, що підставами для скасування рішення суду першої інстанції з ухваленням нового рішення або зміни рішення є: неповне з'ясування судом обставини, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Враховуючи наведене колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення не відповідає вимогам ст.213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, висновки суду не відповідають обставинам справи, що призвело до неправильного застосування судом норм матеріального права, а відтак і помилкового визначення юридичних наслідків цих обставин. Оскільки колегія суддів вважає, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити з інших підстав рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 309, 313, 316 ЦПК України колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» задовольнити частково.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 30 серпня 2017 року скасувати і ухвалити нове рішення.

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем - відмовити.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено у касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий суддя: О.І. Чельник

Судді: Т.М. Авраменко

ОСОБА_5