АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА[1]
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 грудня 2017 року м. Київ

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду м Києва в складі:

головуючого - Кирилюк Г.М.,

суддів: Рейнарт І.М., Музичко С.Г.,

при секретарі Юрчуку С.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна Вікторія Михайлівна, про визнання договору іпотеки та договору купівлі-продажу квартири недійсними; за зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном, за апеляційною скаргою ОСОБА_4 на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 26 вересня 2016 року,

встановила:

У листопаді 2015 року ОСОБА_1 звернулася до суду з указаним позовом, посилаючись на те, що 24 листопада 2010 року між нею та ОСОБА_3, від імені якого на підставі довіреності діяв ОСОБА_2, було укладено та нотаріально посвідчено договір позики, відповідно до умов якого вона отримала 215 840 грн., що еквівалентно 26 980 доларів США на строк 12 місяців та зобов'язалася повертати ці кошти шляхом сплати 5 320 грн., що еквівалентно 665 доларів США, до 24 числа кожного місяця, починаючи з грудня 2010 року по жовтень 2011 року. На забезпечення виконання умов цього договору вони того ж дня уклали договір іпотеки, предметом якого є квартира АДРЕСА_1, що належить їй на праві приватної власності. Протягом 2014 року вона сплатила більше 200 тис. грн. та повністю повернула позичені кошти, проте 26 червня 2015 року приватний нотаріус Анохіна В.М. посвідчила договір купівлі-продажу зазначеної вище квартири, відповідно до якого ОСОБА_3 продав квартиру ОСОБА_5

Посилалася на те, що відчуження квартири відбулось із порушенням вимог Закону України «Про іпотеку», оскільки на момент продажу квартири заборгованість за договором позики була відсутня; іпотекодержатель не направив їй письмову вимогу щодо невиконання договору та продажу квартири, а також письмового повідомлення про звільнення предмета іпотеки; окремого договору про передачу предмета іпотеки із нею не укладалося; іпотекодержатель не повідомив її та не провів опис предмета іпотеки; іпотекодержатель та приватний нотаріус не направили їй вимогу про усунення порушень основного зобов'язання; ціна предмета іпотеки не узгоджена із нею, оцінювач майна без огляду квартири провів її оцінку та визначив її вартість на рівні, нижчому за звичайні ціни; іпотекодавець не здійснив виконавчий напис на договорі іпотеки та не провів прилюдних торгів з продажу предмета іпотеки; за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу квартири не направив їй письмове повідомлення про намір.

Враховуючи викладене, ОСОБА_1 просила визнати договір іпотеки від 24 листопада 2010 року та договір купівлі-продажу квартири від 26 червня 2015 року недійсними.

У травні 2016 року ОСОБА_4 звернувся до суду із зустрічним позовом, посилаючись на те, що за договором купівлі-продажу від 26 червня 2015 року, укладеним із іпотекодержателем ОСОБА_3, він придбав квартиру АДРЕСА_1, проте попередній власник цієї квартири ОСОБА_1, незважаючи на його неодноразові вимоги, не звільнила приміщення та продовжує в ній проживати, а також вселила до цієї квартири сторонніх осіб, чим створює йому перешкоди у користуванні та розпорядженні майном.

Враховуючи викладене, ОСОБА_4 просив виселити ОСОБА_1 та інших осіб із указаної вище квартири.

Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 26 вересня 2016 року у задоволенні позову ОСОБА_1 та зустрічного позову ОСОБА_4 відмовлено.

Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 21 грудня 2016 року рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_4 скасовано, ухвалено в цій частині нове рішення, яким його позов задоволено частково. Виселено ОСОБА_1 з квартири АДРЕСА_1 без надання іншого жилого приміщення. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 жовтня 2017 року рішення Апеляційного суду м. Києва від 21 грудня 2016 року в частині зустрічного позову ОСОБА_4 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном скасовано, справу в цій частині передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

В апеляційній скарзі ОСОБА_4, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 26 вересня 2016 року в частині відмови в задоволенні зустрічного позову та ухвалити нове рішення про його задоволення.

Свої доводи мотивує тим, що починаючи з 26.06.2015 року він є власником квартири АДРЕСА_1, проте ОСОБА_1 відмовляється звільнити вказану квартиру, вселила до неї невідомих осіб, чим порушує його права. Направлення письмової вимоги про звільнення квартири не є обов'язковою. Його представник у вересні 2015 року приїжджав до спірної квартири з документами, що підтверджують його право власності та вимагав від ОСОБА_1 та інших осіб звільнити її, проте останні його вимогу не виконали.

В судовому засіданні представник ОСОБА_4 - ОСОБА_8 апеляційну скаргу підтримав та просив її задовольнити.

Інші особи, що беруть участь у справі, в судове засідання не з'явились, про час та місце розгляду справи повідомлені судом належним чином.

Дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга ОСОБА_4 підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що 24 листопада 2010 року між ОСОБА_3, від імені якого на підставі довіреності діяв ОСОБА_2, та ОСОБА_1 було укладено та нотаріально посвідчено договір позики, відповідно до умов якого остання отримала 215 840 грн., що еквівалентно 26 980 доларів США на строк 12 місяців та зобов'язалася повертати ці кошти шляхом сплати 5 320 грн., що еквівалентно 665 доларів США, до 24 числа кожного місяця, починаючи з грудня 2010 року по жовтень 2011 року.

На забезпечення виконання умов цього договору вони уклали договір іпотеки квартири, предметом якого є квартира АДРЕСА_1, що належала ОСОБА_1 на праві приватної власності.

Відповідно до п. 5.4.1 цього договору, передача іпотекодавцем іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки вважається такою, що відбулася, і іпотекодержатель вважається таким, що став власником предмета іпотеки, з моменту надання/направлення іпотекодержателем письмового повідомлення іпотекодавцю про набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки та державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. Форма повідомлення про набуття встановлюється іпотекодержателем самостійно.

Сторони встановлюють, що цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки.

Відповідно до п. 5.4.2 цього договору, іпотекодержатель може також задовольнити забезпечені іпотекою вимоги шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій третій особі - покупцю на підставі договору купівлі-продажу в рахунок виконання зобов'язань та/або інших вимог. Цим іпотекодавець надає іпотекодержателю повноваження здійснювати від імені іпотекодавця всі без виключення/обмеження дії, що передбаченні чинним законодавством України та необхідні та/або будуть необхідними для цілей продажу предмету іпотеки третім особам, зокрема: право представляти інтереси іпотекодавця; укладати (договори); отримувати та подавати заяви, документи, розписуватися та інше.

Сторони встановлюють, що іпотекодержатель зобов'язаний за 30 календарних днів до укладання такого договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір, надалі - "Повідомлення про намір".

Відповідно до п. 9 договору позики від 24 листопада 2010 р., позичальник згоден з тим, що будь-яка кореспонденція має надсилатися на її ім'я на адресу її мешкання, вказану в цьому договорі. Така кореспонденція має вважатися отриманою нею в день її надходження на поштове відділення, що обслуговує будинок за цією адресою.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 15 травня 2015 р. іпотекодержателем надіслано за місцем проживання ОСОБА_1 письмове повідомлення, що у випадку несплати заборгованості по договором позики грошей, ним буде звернено стягнення на передане в іпотеку майно шляхом продажу квартири АДРЕСА_1 третій особі або шляхом реєстрації іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки. Вказане повідомлення повернуто без вручення за закінченням терміну зберігання (а.с.124 -125 т.1).

26 червня 2015 року, в порядку статті 38 Закону України "Про іпотеку", укладено договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого ОСОБА_3, який є іпотекодержателем згідно договору іпотеки квартири, посвідченого АнохіноюВ.М. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 24 листопада 2010 року за реєстром №2887, іпотекодавцем за яким є ОСОБА_1, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені, від імені якого діє ОСОБА_6, на підставі довіреності посвідченої ОСОБА_9, приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу 23 червня 2015 року за реєстровим №809, продав та передав покупцю, а покупець ОСОБА_4 купив та прийняв від продавця квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 13-14 т.2).

Вказаний договір посвідчено АнохіноюВ.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с. 15 т.2).

Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_4 про виселення ОСОБА_1 та інших осіб, які проживають у квартирі АДРЕСА_1 без надання іншого жилого приміщення, суд першої інстанції виходив з відсутності доказів направлення письмової вимоги щодо добровільного звільнення житла, а також доказів проживання в ній ОСОБА_1 та інших осіб.

Колегія суддів не може повністю погодитись з таким висновком суду першої інстанції з огляду на таке.

Відповідно до правового висновку Верховного Суду України у справі №6-3173цс15 від 06 липня 2016 р., за змістом ч.2 ст.40 Закону України "Про іпотеку" та ч. 3 ст. 109 ЖК УРСР у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, всі мешканці зобов'язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Відповідно до ч. 2 ст. 109 ЖК УРСР громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

Таким чином, ч.2 ст.109 ЖК УРСР установлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою цього жилого приміщення.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців у разі звернення стягнення на жиле приміщення застосовуються як положення ст. 40 Закону "Про іпотеку", так і норма ст.109 ЖК УРСР.

Як вбачається з матеріалів справи, квартира АДРЕСА_1, що є предметом іпотеки, придбана ОСОБА_1 не за рахунок отриманої позики, а відповідно до договору міни від 14 грудня 2009 року.

За таких підстав позовні вимоги про виселення ОСОБА_1 та інших осіб без надання іншого постійного жилого приміщення є необґрунтованими.

Позовна заява також не містить визначення які саме особи, крім ОСОБА_1, проживають у вищевказаній квартирі, останні також не були притягнуті до участі в справі в якості відповідачів.

Вимога закону про направлення мешканцям письмової вимоги іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення не стосується виселення мешканців на підставі рішення суду, а стосується позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки.

З огляду на викладене, посилання суду першої інстанції на недоведеність заявлених позовних вимог з огляду на відсутність направлення письмової вимоги щодо добровільного звільнення житла, а також доказів проживання в ній ОСОБА_1 та інших осіб, як на підставу для відмови в задоволенні зустрічного позову, є помилковим.

За таких підстав ухвалене по справі судове рішення в частині відмови в задоволенні позову підлягає зміні в частині правового обґрунтування підстав для відмови в позову, зазначивши такими підставами ст. 40 Закону "Про іпотеку", ч.2 ст.109 ЖК УРСР.

В іншій частині рішення суду першої інстанції не є предметом апеляційного розгляду.

Керуючись ст. 303, 307, 309, 314, 316, 317, 319 ЦПК України колегія суддів

Вирішила:

Апеляційну скаргу ОСОБА_4 задовольнити частково.

Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 26 вересня 2016 року змінити в частині правового обґрунтування підстав відмови в задоволенні зустрічного позову.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржено до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий

Судді:

Справа №755/20541/15-ц

Апеляційне провадження: № 22-ц/796/12563/2017

Головуючий у суді першої інстанції: Чех Н.А.

Доповідач у суді апеляційної інстанції: Кирилюк Г.М.