УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 жовтня 2017 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Висоцької В.С.,

суддів: Леванчука А.О., Маляренка А.В.,

Ступак О.В., Фаловської І.М.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 до територіального міжгалузевого об'єднання «Слов'янськ», публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк», третя особа - ОСОБА_9, про визнання частково недійсним договору іпотеки, за касаційною скаргою публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» на рішення Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 01 квітня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Донецької області від 22 червня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У січні 2016 року ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 звернулися до суду з указаним позовом, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що 07 липня 2006 року між товариством з обмеженою відповідальністю «СУ-550» (далі - ТОВ «СУ-550») і територіальним міжгалузевим об'єднанням «Слов'янськ» (далі - ТМО «Слов'янськ») укладено договір № 50 на пайову участь у будівництві офісних приміщень, відповідно до умов якого ТМО «Слов'янськ» прийняло на себе зобов'язання виконати роботи з будівництва, введення в експлуатацію, передачі та оформлення права власності на нежитлові приміщення, розташовані на другому поверсі будівлі адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1, а ТОВ «СУ-550» зобов'язалося сплатити за це кошти. Відповідно до договору про уступку права вимоги від 05 лютого 2009 року та протоколу узгодження до цього договору від 05 лютого 2009 року права пайовика набула ОСОБА_3 07 липня 2006 року, 18 жовтня 2006 року, 18 жовтня 2006 року, 10 листопада 2008 року, 28 січня 2009 року ТМО «Слов'янськ» уклало договори на пайову участь у будівництві офісних приміщень, відповідно, з ОСОБА_10, ОСОБА_4, ОСОБА_8, ОСОБА_6 та ОСОБА_5 Кошти за зазначене нерухоме майно пайовиками (позивачами) були сплачені. Проте ТМО «Слов'янськ» свої зобов'язання за договорами щодо оформлення права власності за пайовиками не виконало. 05 травня 2008 року між публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» (далі - ПАТ «Промінвестбанк») і ТМО «Слов'янськ» підписано іпотечний договір, відповідно до умов якого останнє передало в іпотеку нерухоме майно - незакінчений будівництвом адміністративно-житловий корпус по АДРЕСА_1, а саме: вісім квартир першого і другого рівня, загальною площею 1 039,41 кв. м, вісім офісних приміщень, загальною площею 419,81 кв. м, і дев'ять складських приміщень, загальною площею 491,19 кв. м. Вказаний іпотечний договір нотаріально не посвідчений. Рішенням Господарського суду Донецької області від 13 червня 2012 року спірний іпотечний договір визнано дійсним з моменту його укладення. Разом з тим, на момент укладення спірного правочину предметом іпотеки мали бути лише права на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, а не сам об'єкт незавершеного будівництва; державна реєстрація права власності ТМО «Слов'янськ» на об'єкт незавершеного будівництва відсутня. Крім того, іпотечний договір порушує права позивачів, як пайовиків, оскільки в іпотеку було передано майно, за яке ними здійснена оплата.

Враховуючи викладене, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 просили визнати недійсним іпотечний договір від 05 травня 2008 року в частині передачі в іпотеку: нежитлового приміщення (офісне приміщення) № 11, площею 8,7 кв. м, (пізніше присвоєна поштова адреса - приміщення № 8), нежитлового приміщення (офісне приміщення) № 202, площею 2,7 кв. м, та № 203, площею 29,7 кв. м (пізніше присвоєна поштова адреса - приміщення № 9), розташованих на другому поверсі будівлі адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1; нежитлового приміщення № 107 (гараж), загальною площею 66,5 кв. м, нежитлових приміщень № 215, № 216 загальною площею 23,9 кв. м, розташованих за вказаною адресою; нежитлового приміщення № 1-08 (гараж), площею 68,1 кв. м, офісного приміщення № 2-06, площею 3 кв. м, офісного приміщення № 2-07, площею 63,8 кв. м (пізніше присвоєна поштова адреса - приміщення № 11), офісного приміщення № 2-08, площею 44,2 кв. м, офісного приміщення № 2-09, площею 2,8 кв. м, розташованих на першому та другому поверхах будівлі адміністративно-житлового корпусу за вказаною вище адресою; приміщення 1, площею 130,4 кв. м, розташованого на першому поверсі будівлі адміністративно-житлового корпусу за вищевказаною адресою; приміщення № 1-13 гаражу, площею 55,9 кв. м, приміщення № 1-12, площею 8,4 кв. м, розташованих на першому поверсі будівлі адміністративно-житлового корпусу за вказаною адресою; гаражу, позначеного у технічному паспорті цифрами 110 (1-10), площею 95,1 кв. м; приміщення № 111 (1-11), площею 2,2 кв. м (пізніше присвоєна поштова адреса - приміщення № 5), розташованих на першому поверсі будівлі адміністративно-житлового корпусу за вказаною адресою.

Рішенням Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 01 квітня 2016 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Донецької області від 22 червня 2016 року, позовні вимоги ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_7, ОСОБА_8 задоволено. Визнано недійсним іпотечний договір, право власності на яке виникне в майбутньому, укладений 05 травня 2008 року між ПАТ «Промінвестбанк» та ТМО «Слов'янськ», в частині передачі в іпотеку: нежитлового приміщення, площею 32,4 кв. м (приміщення № 9), офісне приміщення, площею 8,7 кв. м (приміщення № 8), розташованих на другому поверсі будівлі адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1; нежитлового приміщення, загальною площею 23,9 кв. м (приміщення № 215, № 216), нежитлове приміщення № 107 (гараж), площею 66,5 кв. м, адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1; нежитлового приміщення, загальною площею 97,3 кв. м (приміщення № 5) по АДРЕСА_1; нежитлових приміщень: офісне приміщення, загальною площею 66,8 кв. м (приміщення № 11), офісне приміщення, площею 47 кв. м (приміщення № 12), нежитлове приміщення гараж, площею 68,1 кв. м (приміщення № 3), по АДРЕСА_1; нежитлового приміщення, загальною площею 130,4 кв. м (приміщення № 1), по АДРЕСА_1. У задоволенні позовних вимог ОСОБА_6 відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.

У касаційній скарзі ПАТ «Промінвестбанк», мотивуючи свою вимогу порушенням судами норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, просить скасувати вказані судові рішення в частині задоволених позовних вимог та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні вказаних вимог.

У решті судові рішення не оскаржуються, а тому судом касаційної інстанції в силу вимог ч. 1 ст. 335 ЦПК України не переглядаються.

Відповідно до п. 6 розд. XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року (далі - ЦПК України).

Касаційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Задовольняючи позов частково, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, виходив із того, що іпотечний договір є частково недійсним, оскільки укладений з порушенням вимог ст. 5 Закону України «Про іпотеку», ч. 2 ст. 583 ЦК України. Предмет іпотеки, зазначений в оспорюваному іпотечному договорі на час його підписання відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» не міг бути таким. Відповідачами не надано доказів, що об'єкт незавершеного будівництва адміністративно-житловий корпус по АДРЕСА_1, а саме вісім квартир першого і другого рівня загальною площею 1 039,41 кв. м, вісім офісних приміщень, загальною площею 419,81 кв. м, 9 складських приміщень, загальною площею 491,19 кв. м, на час підписання іпотечного договору був зареєстрований на праві власності за ТМО «Слов'янськ». Всі позивачі сплатили пайові внески, тобто виконали свої зобов'язання та мали право на отримання у власність майно, яке без їх на те згоди було передано в іпотеку.

Проте з такими висновками судів повністю погодитися не можна з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно з законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Таким вимогам закону судові рішення не відповідають.

Судами встановлено, що рішенням виконавчого комітету Слов'янської міської ради Донецької області від 28 серпня 2006 року ТМО «Слов'янськ» дозволено будівництво адміністративно-житлового корпусу на земельній ділянці по АДРЕСА_1, якому згідно листа головного архітектора м. Слов'янськ Донецької області від 07 листопада 2006 року присвоєно почтову адресу: АДРЕСА_1.

Відповідно до акта готовності об'єкта до експлуатації від 29 жовтня 2010 року об'єкт адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1 визнано закінченим будівництвом та готовим до експлуатації.

07 липня 2006 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та ТОВ «СУ-550», як замовником (пайовиком), укладено договір на пайову участь у будівництві офісних приміщень, згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання збудувати та передати пайовику у власність офісні приміщення у адміністративно-житловому корпусі 3-ої черги забудови по АДРЕСА_1, а пайовик прийняв зобов'язання прийняти ці приміщення та сплатити за них на умовах цього договору. Площа приміщення згідно замовлення пайовика та проектної документації становить 35 кв. м (остаточно площа отриманого приміщення буде визначена після складання акту державної комісії та отримання інвентарної справи) (п. 3.1). Ціна 1 кв. м площі становить 1 500 грн. (п. 4.1). Загальна вартість приміщення (загальна сума пайової частки) приблизно становить 52 500 грн. Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентарної справи (п. 4.2). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до 31 грудня 2006 року (п. 6.1). Право власності на приміщення переходить до пайовика з моменту складання сторонами акта прийому-передачі приміщення (п. 7.1).

Установлено, що відповідно до додаткової угоди від 02 лютого 2009 року до договору від 07 липня 2006 року замовник передає пайовику у власність додаткову площу нежитлового приміщення 8,6 кв. м загальною вартістю 15 946 грн. Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до 31 травня 2009 року.

05 лютого 2009 року між ТОВ «СУ-550» та ОСОБА_3 за згодою ТМО «Слов'янськ» укладено договір про відступлення права вимоги, згідно якого первісний кредитор передає належне йому право вимоги за договором від 07 липня 2006 року та додатковою угодою від 02 лютого 2009 року, а новий кредитор ОСОБА_3 приймає право вимоги виконання зобов'язань, належних первісному кредитору в частині вимоги приміщень, площею 35 кв. м та 8,6 кв. м, в адміністративно-житловому корпусі по АДРЕСА_1. Новий кредитор за передане право вимоги сплачує первинному кредитору 85 451,20 грн.

Установлено, що згідно з довідкою, яка видана ТМО «Слов'янськ» 03 вересня 2012 року, ОСОБА_3 як новий кредитор свої зобов'язання за договором від 07 липня 2006 року виконала - сплатила у повному обсязі пайовий внесок у розмірі 85 451,20 грн., в тому числі за офісні приміщення № 11, 202, 203.

Відповідно до акта прийому-передачі офісних приміщень (нежитлових) від 12 січня 2011 року ТМО «Слов'янськ» на виконання умов договору від 07 липня 2006 року та всіх додаткових угод збудував та передає, а ОСОБА_3 приймає згідно акта готовності об'єкта до експлуатації від 29 жовтня 2010 року та інвентаризаційної справи наступні приміщення: № 11 площею 8,7 кв. м; № 202 площею 2,7 кв. м; № 203 площею 29,7 кв. м, які знаходяться на другому поверсі адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта від 28 березня 2016 року за ОСОБА_3 зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна: офісне приміщення, загальною площею 32,4 кв. м (приміщення № 9); офісне приміщення, площею 8,7 кв. м (приміщення № 8), які розташовані по АДРЕСА_1, на підставі рішення Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 30 серпня 2013 року та додаткового рішення від 21 березня 2014 року.

18 жовтня 2006 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та ОСОБА_4, як замовником (пайовиком) укладено договір на пайову участь у будівництві гаражів (допоміжних служб), згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання виконати роботи з будівництва гаражів (блоку допоміжних приміщень) у адміністративно-житловому корпусі 3-ої черги забудови, що буде розташований по АДРЕСА_1, а пайовик прийняв на себе зобов'язання оплатити їх на умовах цього договору (пункти 1.1, 2.2). Загальна вартість робіт (загальна сума пайової частки) приблизно становить 53 360 грн. із розрахунку 800 грн. за 1 кв. м гаражу (допоміжного приміщення), яке надано пайовику (66,7 кв. м). Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентарізаційної справи (п. 3.1). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань ІІ квартал 2008 року (п. 5.1).

12 січня 2009 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та ОСОБА_4, як замовником (пайовиком), укладено договір на пайову участь у будівництві офісних приміщень, згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання збудувати та передати пайовику у власність офісні приміщення у адміністративно-житловому корпусі 3-ої черги забудови по АДРЕСА_1, а пайовик прийняв на себе зобов'язання прийняти ці приміщення та сплатити за них на умовах цього договору (пункти 1.1, 2.2). Площа приміщення згідно замовлення пайовика та проектної документації становить 25 кв. м (остаточно площа отриманого приміщення буде визначена після складання акту державної комісії та отримання інвентарної справи) (п. 3.1). Ціна 1 кв. м площі становить 1 500 грн. (п. 4.1). Загальна вартість приміщення (загальна сума пайової частки) становить 37 500 грн. (п. 4.2). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до 31 грудня 2009 року (п. 6.1). Право власності на приміщення переходить до пайовика з моменту складання сторонами акта прийому-передачі приміщення (п. 7.1).

Згідно довідки, яка видана ТМО «Слов'янськ» 16 вересня 2012 року, ОСОБА_4 свої зобов'язання за договором від 18 жовтня 2006 року та договором від 12 січня 2009 року виконала повністю - сплатила в повному обсязі пайові внески у розмірі 90 860 грн., в тому числі за гараж, площею 66,5 кв. м, - 53 360 грн. та за офісне приміщення, площею 23,9 кв. м, - 37 500 грн.

Відповідно до акта прийому-передачі майна від 02 листопада 2010 року за договорами від 18 жовтня 2006 року та від 12 січня 2009 року забудовник - ТМО «Слов'янськ» передає, а замовник (пайовик) ОСОБА_4 приймає згідно технічного паспорту БТІ від 15 квітня 2010 року нежилі приміщення: № 1-07, загальною площею 66,5 кв. м (гараж), яке розташоване на 1-му поверсі адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1; № 2-15, загальною площею 22,1 кв. м, № 2-16 загальною площею 1,8 кв.м (офіс), які розташовані на 2-му поверсі адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1. З дня підписання акта зазначене майно переходить у власність фізичної особи ОСОБА_4

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта від 28 березня 2016 року за ОСОБА_4 зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення, загальною площею 23,9 кв. м; нежитлове приміщення № 107 (гараж), загальною площею 66,5 кв. м, які розташовані по АДРЕСА_1, на підставі рішення Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 16 жовтня 2012 року.

07 липня 2006 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та приватним підприємцем ОСОБА_10, як замовником (пайовиком), укладено договір на пайову участь у будівництві офісних приміщень, згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання збудувати та передати пайовику у власність офісні приміщення у адміністративно-житловому корпусі 3-ої черги забудови по АДРЕСА_1, а Пайовик прийняв зобов'язання прийняти ці приміщення та сплатити за них на умовах цього договору (пункти 1.1, 2.2). Площа приміщення згідно замовлення пайовика та проектної документації становить 35 кв. м (остаточно площа отриманого приміщення буде визначена після складання акту державної комісії та отримання інвентарізаційної справи) (п. 3.1). Ціна 1 кв. м площі становить 1 500 грн. (п. 4.1). Загальна вартість приміщення (загальна сума пайової частки) приблизно становить 52 500 грн. Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентарізаційної справи (п. 4.2). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до 31 грудня 2006 року (п. 6.1). Право власності на приміщення переходить до пайовика з моменту складання сторонами акта прийому-передачі приміщення (п. 7.1).

Додатковою угодою від 19 січня 2007 року внесені зміни до пунктів 3.1, 4.2 договору від 07 липня 2006 року, зокрема, площа приміщення згідно замовлення пайовика від 18 січня 2007 року та проектної документації становить 74,3 кв. м (остаточно площа отриманого приміщення буде визначена після складання акту державної комісії та отримання інвентарізаційної справи). Загальна вартість приміщення (загальна сума пайової частки) приблизно становить 111 450 грн. Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентарізаційної справи.

Додатковою угодою від 02 жовтня 2008 року внесені зміни до пунктів 3.1, 4.2 договору від 07 липня 2006 року, зокрема, площа приміщення згідно замовлення пайовика від 18 січня 2007 року та проектної документації становить 65 кв. м (остаточно площа отриманого приміщення буде визначена після складання акту державної комісії та отримання інвентарізаційної справи). Загальна вартість приміщення (загальна сума пайової частки) приблизно становить 97 500 грн. Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентарізаційної справи.

18 жовтня 2006 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та приватним підприємцем ОСОБА_10, як замовником (пайовиком), укладено договір на пайову участь у будівництві інженерних комунікацій, енергозабезпеченні та благоустрої території блоку допоміжних служб, згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання виконати роботи з будівництва інженерних комунікацій, енергозабезпеченню та благоустрою території блоку допоміжних служб у адміністративно-житловому корпусі 3-ої черги забудови, що буде розташовуватися по АДРЕСА_1, а пайовик прийняв на себе зобов'язання оплатити їх на умовах цього договору (пункти 1.1, 2.2). Загальна вартість робіт (загальна сума пайової частки) приблизно становить 26 680 грн. із розрахунку 400 грн. за 1 кв. м допоміжного приміщення, яке надано пайовику (66,7 кв. м). Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентарізаційної справи (п. 3.1). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до 31 грудня 2006 року (п. 5.1).

02 жовтня 2008 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та ОСОБА_13, як замовником (пайовиком), укладено договір на пайову участь у будівництві офісних приміщень, згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання збудувати та передати пайовику у власність офісні приміщення у адміністративно-житловому корпусі 3-ої черги забудови по АДРЕСА_1, а пайовик прийняв зобов'язання прийняти ці приміщення та сплатити за них на умовах цього договору (пункти 1.1., 2.2.). Площа приміщення згідно замовлення пайовика та проектної документації становить 51 кв. м (остаточно площа отриманого приміщення буде визначена після складання акта державної комісії та отримання інвентарізаційної справи) (п. 3.1). Ціна 1 кв. м площі становить 1 500 грн. (п. 4.1). Загальна вартість приміщення (загальна сума пайової частки) приблизно становить 76 500 грн. (п. 4.2). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до 31 грудня 2008 року (п. 6.1). Право власності на приміщення переходить до пайовика з моменту складання сторонами акта прийому-передачі приміщення (п. 7.1).

Згідно з договором про відступлення права вимоги від 14 вересня 2010 року первісний кредитор ОСОБА_13 передав новому кредитору ОСОБА_10 належне йому право вимоги за договором від 02 жовтня 2008 року, а новий кредитор прийняв право вимоги в обсягах та на умовах, які існують на час укладення цього договору.

Відповідно до довідки, яка видана ТМО «Слов'янськ» 18 вересня 2012 року, ОСОБА_10 свої зобов'язання за договорами від 18 жовтня 2006 року, від 07 липня 2006 року та від 02 жовтня 2008 року виконала повністю - сплатила у повному обсязі пайові внески у розмірі 197 380 грн., в тому числі за нежитлове приміщення площею 68,1 кв. м - 26 680 грн., за офісне приміщення площею 66,8 кв. м - 100 200 грн., за офісне приміщення площею 47 кв. м - 70 500 грн.

Згідно з договором про відступлення права вимоги від 04 червня 2013 року, укладеного між первісним кредитором фізичною особою-підприємцем ОСОБА_10 та новим кредитором ОСОБА_7, первісний кредитор передає належне йому право вимоги за договорами від 18 жовтня 2006 року, від 02 жовтня 2008 року та від 07 липня 2006 року, а новий кредитор приймає право вимоги виконання зобов'язань, належних первісному кредитору за основним договором у частині вимоги на нежитлове приміщення, площею 68,1 кв. м, на офісне приміщення, площею 51 кв. м та площею 66,8 кв. м, в адміністративно-житловому корпусі по АДРЕСА_1 (п. 1.1.1). Новий кредитор за передане право вимоги сплачує первісному кредитору згідно договорів від 18 жовтня 2006 року - 26 680 грн., від 02 жовтня 2008 року - 76 500 грн., від 07 липня 2006 року - 100 200 грн.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта від 28 березня 2016 року за ОСОБА_7 зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна: офісне приміщення, загальною площею 66,8 кв. м (приміщення № 11); офісне приміщення загальною площею 47 кв. м (приміщення № 12); нежитлове приміщення гараж, загальною площею 68,1 кв. м (приміщення № 3), які розташовані по АДРЕСА_1(приміщення №№ 3, 11, 12), на підставі рішення Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 08 жовтня 2013 року.

24 квітня 2002 року між ТМО «Слов'янськ», як продавцем, та ОСОБА_8, як покупцем, укладено договір купівлі-продажу, згідно якого продавець зобов'язався передати у власність покупцю об'єкт незавершеного будівництва приміщення під гараж, площею 137 кв. м, яке розташоване по АДРЕСА_2, а покупець зобов'язався прийняти об'єкт будівництва та сплатити за нього ціну відповідно до умов цього договору (п. 1.1). Сума договору складає 17 000 грн. (п. 1.2). Передача об'єкта продавцем та прийняття його покупцем посвідчується актом приймання-передачі, який підписується сторонами (п. 3.1).

18 жовтня 2006 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та ОСОБА_8, як замовником (пайовиком), укладено договір на пайову участь у будівництві інженерних комунікацій, енергозабезпеченні та благоустрої території блоку допоміжних служб, згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання виконати роботи з будівництва інженерних комунікацій, енергозабезпеченню та благоустрою території блоку допоміжних служб, у тому числі гаражів, у адміністративно-житловому комплексі 3-ї черги забудови, що буде розташовуватися по АДРЕСА_1, і передати їх у власність пайовику, а пайовик прийняв на себе зобов'язання оплатити їх на умовах цього договору і прийняти у власність гаражі, площею 130,4 кв. м (пункти 1.1, 2.2). Загальна вартість робіт (загальна сума пайової частки) приблизно становить 38 049 грн. із розрахунку 300 грн. за 1 кв. м приміщення гаражів, яке надано пайовику (130,4 кв. м). Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентарізаційної справи (п. 3.1). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до 31 грудня 2006 року (п. 5.1).

Згідно з довідкою, яка видана ТМО «Слов'янськ» 04 жовтня 2012 року, ОСОБА_8 свої зобов'язання за договором від 18 жовтня 2006 року та договором купівлі-продажу від 24 квітня 2002 року виконав повністю - сплатив в повному обсязі вартість гаражного боксу, площею 130,4 кв. м, - 17 000 грн. та об'єкти загального користування в сумі 38 049 грн., всього - 55 049 грн.

Відповідно до акта прийому-передачі майна від 12 листопада 2010 року за договором від 18 жовтня 2006 року забудовник - ТМО «Слов'янськ» передає, а замовник (пайовик) ОСОБА_8 приймає нежилі приміщення (гараж) згідно технічного паспорту БТІ від 15 квітня 2010 року: № 1-01, площею 1,4 кв. м; № 1-02, площею 30,1 кв. м; № 1-03, площею 28 кв. м; № 1-04, площею 1,3 кв. м; № 1-05, площею 2,3 кв. м; № 1-06, площею 67,3 кв. м, загальною площею 130,4 кв. м, які розташовані на 1-му поверсі адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1. З дня підписання акта зазначене майно переходить у власність фізичної особи ОСОБА_8

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта від 28 березня 2016 року за ОСОБА_8 зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна: нежитлові приміщення, загальною площею 130,4 кв. м (приміщення № 1), які розташовані по АДРЕСА_1(приміщення № 1), на підставі свідоцтва про право власності, виданого 07 серпня 2014 року.

10 листопада 2008 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та ОСОБА_6, як замовником (пайовиком), укладено договір на пайову участь у будівництві блоку допоміжних приміщень, згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання виконати роботи з будівництва інженерних комунікацій, енергозабезпеченню, благоустрою території, блоку допоміжних служб у адміністративно-житловому комплексі 3-ої черги, що буде розташовуватися по АДРЕСА_1, а пайовик прийняв на себе зобов'язання сплатити за них на умовах цього договору (пункти 1.1, 2.2). Загальна вартість робіт (загальна сума пайової частки) приблизно становить 100 050 грн. із розрахунку 1 500 грн. за 1 кв. м допоміжного приміщення, яке надано Пайовику (66,7 кв. м). Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентарізаційної справи (п. 3.1). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до ІІІ квартала 2009 року (п. 5.1).

Згідно з довідкою, яка видана ТМО «Слов'янськ», ОСОБА_6 свої зобов'язання за договором від 10 листопада 2008 року виконав - сплатив у повному обсязі вартість пайового внеску у розмірі 100 050 грн. за 64,3 кв. м (1-12 площею 8,4 кв. м, 1-13 площею 55,9 кв. м).

Відповідно до акта прийому-передачі майна від 19 квітня 2010 року за договором від 10 листопада 2008 року забудовник - ТМО «Слов'янськ» передає, а замовник (пайовик) ОСОБА_6 приймає у власність нерухоме мано згідно технічного паспорту БТІ від 15 квітня 2010 року: нежитлові приміщення, загальною площею 64,3 кв. м, у тому числі гараж (1-13), площею 55,9 кв. м; допоміжне приміщення (1-12), площею 8,4 кв. м; які розташовані по АДРЕСА_1. Після підписання акта право власності на нежитлове приміщення набуває ОСОБА_6

За договором дарування від 23 червня 2015 року ОСОБА_6 подарував, а ОСОБА_14 прийняла у дар нерухоме майно: приміщення № 1-13 гараж, площею 55,9 кв. м, та приміщення № 1-12, площею 8,4 кв. м, розташовані по АДРЕСА_1, які належать дарувальнику на підставі заочного рішення Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 17 жовтня 2012 року.

За змістом договору купівлі-продажу від 06 жовтня 2015 року ОСОБА_14 продала, а ОСОБА_9 купила у приватну власність нерухоме майно: приміщення № 1-13 гараж, площею 55,9 кв. м, та приміщення № 1-12, площею 8,4 кв. м, розташовані по АДРЕСА_1.

Відповідно до інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 28 жовтня 2015 року, від 02 березня 2016 року право власності на об'єкт нерухомого майна: приміщення № 1-13 гараж та приміщення № 1-12, що розташовані по АДРЕСА_1, зареєстровано за ОСОБА_9 на підставі договору купівлі-продажу від 06 жовтня 2015 року, посвідченого приватним нотаріусом Слов'янського міського нотаріального округу Донецької області ОСОБА_15

28 січня 2009 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та ОСОБА_5, як замовником (пайовиком), укладено договір на пайову участь у будівництві гаражу на першому поверсі в адміністративно-житловому корпусі 3-ої черги будівництва по АДРЕСА_1, згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання виконати роботи з будівництва, введення в експлуатацію, передачі і оформлення права власності на гараж (приміщення) на 1-му поверсі у адміністративно-житловому комплексі 3-ої черги, що буде розташовуватися по АДРЕСА_1, і передати його пайовику, а пайовик прийняв на себе зобов'язання сплатити за ці роботи на умовах цього договору (пункти 1.1, 2.2). Загальна вартість робіт (загальна сума пайової частки) приблизно становить 136 500 грн. із розрахунку 1 300 грн. за 1 кв. м гаражу, площею 105 кв. м, що буде переданий у власність пайовику. Забудовник зобов'язався передати право власності на гараж шляхом складання сторонами акта прийому-передачі гаражу (п. 4.1). Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентарізаційної справи (п. 3.1). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до 31 травня 2009 року (п. 5.1).

Відповідно до додаткової угоди від 03 листопада 2010 року до договору від 28 січня 2009 року внесені зміни до п. 3.1 договору - площа гаража (приміщення) згідно замовлення пайовика, акта готовності об'єкта до експлуатації від 29 жовтня 2010 року та технічного паспорту на будівлю адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1 становить: гаража (приміщення) № 110 (1-10) - 95,1 кв. м, приміщення № 111 (1-11) - 2,2 кв. м, загальна площа - 97,3 кв. м. Загальна вартість робіт (загальна сума пайової частки) становить 126 490 грн.

Згідно з актом прийому-передачі майна від 03 листопада 2010 року за договором від 28 січня 2009 року забудовник - ТМО «Слов'янськ» збудував та передає, а пайовик ОСОБА_5 приймає такі приміщення згідно технічного паспорта на будівлю адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1 та акта готовності об'єкта до експлуатації від 29 жовтня 2010 року: гараж - приміщення № 110 (1-10), площею 95,1 кв. м; приміщення № 111 (1-11), площею 2,2 кв. м, по АДРЕСА_1.

Відповідно до довідки, яка видана ТМО «Слов'янськ» 03 листопада 2010 року, ТМО «Слов'янськ» підтверджує право замовника (пайовика) ОСОБА_5 на набуття у власність - приміщення № 110 (1-10), площею 95,1 кв. м; приміщення № 111 (1-11), площею 2,2 кв. м, розташованих по АДРЕСА_1, за які замовником (пайовиком) сплачені кошти у сумі 136 500 грн.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 25 лютого 2016 року право власності на об'єкт нерухомого майна: нежитлові приміщення, гараж, загальною площею 97,3 кв. м, розташоване по АДРЕСА_1 (приміщення № 5), зареєстровано за ОСОБА_5 на підставі рішення Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 28 березня 2013 року.

Такі ж відомості містяться і в Інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта від 28 березня 2016 року.

Також встановлено, що 05 травня 2008 року між ПАТ «Промінвестбанк», як іпотекодержателем, та ТМО «Слов'янськ», як іпотекодавцем, укладено іпотечний договір право власності на яке виникне в майбутньому, згідно якого він забезпечує вимоги іпотекодержателя, що випливають з кредитного договору від 05 травня 2008 року (ліміт кредитної лінії - 1 000 000 грн., відсоткова ставка за користування кредитом - 20 % річних, кінцевий термін погашення - 04 травня 2009 року з урахуванням графіка або 10 днів з моменту отримання вимоги іпотекодержателя про повернення кредиту та сплати відсотків згідно кредитного договору) (п. 1.1).

Відповідно до п. 1.2 іпотечного договору в забезпечення виконання будь-яких зобов'язань боржника, що випливають з кредитного договору, іпотекодавець передає в іпотеку нерухоме майно, а саме: незакінчений будівництвом адміністративно-житловий корпус по АДРЕСА_1 (3-я черга житлової забудови по АДРЕСА_1), а саме: вісім квартир першого і другого рівня, загальною площею 1 039,41 кв. м; вісім офісних приміщень, загальною площею 419,81 кв. м, та 9 складських приміщень, загальною площею 491,19 кв. м.

Відповідно до п. 1.3 іпотечного договору предмет іпотеки буде належати іпотекодавцю на праві власності, яке виникне в майбутньому - при закінченні будівництва адміністративно-житлового корпусу. Право користування земельною ділянкою підтверджується державним актом на право постійного користування землею від 22 листопада 1995 року. Право власності на предмет іпотеки іпотекодавець набуде у майбутньому, що підтверджується наступними документами: дозволом на виконання будівельних робіт, виданого управлінням архітектури і містобудування, рішенням виконкому Слов'янської міської ради Донецької області від 28 серпня 2006 року про передачу земельної ділянки для будівництва житлового корпусу, технічними умовами, виданими відповідними установами, та іншими документами.

Відповідно до п. 1.4 іпотечного договору з моменту закінчення будівництва адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1 (3-я черга житлової забудови по АДРЕСА_1) та введення його в експлуатацію і реєстрацію на нього прав власності, предметом іпотеки стає адміністративно-житловий корпус, що визначені в п. 1.2 цього договору, без внесення змін в цей договір.

Відповідно до п. 7.2 іпотечного договору він набирає чинності з моменту нотаріального посвідчення.

Іпотечний договір нотаріально не посвідчений.

До іпотечного договору від 05 травня 2008 року вносилися зміни 15 травня 2009 року, які пов'язані із змінами до кредитного договору.

Рішенням господарського суду Донецької області від 13 червня 2012 року, яке залишено без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 26 березня 2013 року та постановою Вищого господарського суду України від 27 травня 2013 року, іпотечний договір від 05 травня 2008 року (із змінами), підписаний ПАТ «Промінвестбанк» та ТМО «Слов'янськ», визнано дійсним з моменту його укладення.

Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом частин 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

У ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) було указано вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні.

01 січня 2004 року набрав чинності Закон України від 19 червня 2003 року № 979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (далі - Закон № 979-IV), який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Згідно зі ст. 5 Закону № 979-IV (в редакції, чинній на момент укладання іпотечних договорів) визначено, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права

на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується

нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права

на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може

бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості

для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам,

або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення

будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет

іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.

Згідно зі ст. 2 Закону № 979-IV іпотечний борг виникає з цивільно-правових відносин між сторонами договору про іпотечний борг за умови дотримання встановлених цим Законом вимог.

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Іпотечний борг виникає з цивільно-правових відносин між сторонами договору про іпотечний борг за умови дотримання встановлених Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» вимог.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі Закону України «Про іпотеку». Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» набрав чинності 14 січня 2009 року.

Зазначена правова позиція висловлена в постанові Верховного Суду України від 06 листопада 2013 року у справі № 6-100цс13, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів.

З урахуванням вищенаведеного, суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що при укладенні договорів іпотеки були порушені положення ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку ТМО «Слов'янськ» мало право передавати в іпотеку лише з 14 січня 2009 року.

Разом з тим, відповідачем ПАТ «Промінвестбанк» заявлено про застосування строку позовної давності, оскільки ОСОБА_5 та ОСОБА_4 дізналися про порушення свого права 26 грудня 2012 року та 14 січня 2013 року відповідно, а з даним позовом звернулися лише 27 січня 2016 року.

Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст. 257 ЦК України).

При цьому відповідно до частин 1 та 5 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

З огляду на положення ст. 261 ЦК України суди при розгляді справ, зокрема даної категорії, повинні з'ясувати, з якого моменту у позивачів виникло право на звернення до суду.

Проте, суди на вказані норми права уваги та доводи ПАТ «Промінвестбанк» не звернули та не встановили, з якого моменту у позивачів, зокрема ОСОБА_5 та ОСОБА_4, виникло право на звернення до суду з даним позовом.

Крім того, суди дійшли помилкового висновку, що іпотека за спірним правочином виникла на підставі рішення суду, оскільки вказаним вище рішенням встановлено, що договір іпотеки є дійсним з моменту його укладення, тобто з 05 травня 2008 року.

Відповідно до роз'яснень, викладених у п. 2 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судове рішення у цивільній справі» від 18 грудня 2009 року № 14, обґрунтованим визнається рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи.

Разом з тим, суди не перевірили доводи ПАТ «Промінвестбанк» щодо наявності у позивачів правових підстав для звернення до суду з даним позовом та, відповідно, порушених прав усіх позивачів з урахуванням моменту укладення договору іпотеки та договорів на пайову участь.

Відповідно до вимог ч. 4 ст. 60 ЦПК України доказування, а отже і рішення суду, не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно з п. 4 ст. 129 Конституції України однією з основних засад судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості, а відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод таке конституційне право повинно бути забезпечене судовими процедурами, які повинні бути справедливими.

Таким чином, суди попередніх інстанцій всупереч вимогам статей 213, 214 ЦПК України на вищенаведені положення закону та обставини справи уваги не звернули, допустили суттєву неповноту у з'ясуванні обставин справи, не перевірили та не спростували належними та допустимими доказами доводи відповідача, а тому дійшли передчасного висновку про наявність правових підстав для задоволення позову частково.

За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, а тому відповідно до вимог ч. 2 ст. 338 ЦПК України ухвалені у справі судові рішення в частині задоволених позовних вимог підлягають скасуванню з направленням справи в цій частині на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись статтями 335, 336, 338, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» задовольнити частково.

Рішення Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 01 квітня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Донецької області від 22 червня 2016 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_7, ОСОБА_8 до територіального міжгалузевого об'єднання «Слов'янськ», публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк», третя особа - ОСОБА_9, про визнання частково недійсним договору іпотеки, скасувати, справу в цій частині направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий В.С. Висоцька

Судді: А.О. Леванчук

А.В.Маляренко

О.В.Ступак

І.М. Фаловська