Кегичівський районний суд Харківської області
Справа № 624/426/17
№ провадження 2/624/331/17
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

смт. Кегичівка 24 листопада 2017 року

Кегичівський районний суд Харківської області у складі головуючої судді Куст Н.М., за участі секретаря Проскурні Л.М., позивача ОСОБА_1, його представника ОСОБА_2, представника відповідача Трояна В.Л., розглянувши у відкритому судовому засіданні, у залі суду, справу за позовом ОСОБА_1 до Кегичівської селищної ради Харківської області про розірвання договору оренди землі, третя особа: ОСОБА_4, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач просить розірвати договір оренди землі, зареєстрований 18 грудня 2012 року відділом Держкомзему у Кегичівському районі Харківської області за №02083, на земельну ділянку площею 0,0846 га, кадастровий НОМЕР_1, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1.

Згідно з позовом, між сторонами укладено договір оренди землі, який зареєстрований 18 грудня 2012 року відділом Держкомзему у Кегичівському районі Харківської області за №02083, на земельну ділянку площею 0,0846 га, кадастровий НОМЕР_1, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, для використання належної позивачу на праві власності нежитлової будівлі «Дім торгівлі» площею 846 кв.м., що знаходиться в АДРЕСА_1, згідно свідоцтва про право власності на нежитлову будівлю, виданого Кегичівською селищною радою Харківської області від 29 травня 2007 року на підставі рішення №99 від 29.05.2007 року, зареєстрованого Кегичівським МДКГПТІ Харківської області 05.06.2007 року в реєстровій книзі №1, номер запису 72.

Вказаний договір оренди землі був підписаний позивачем в якості фізичної-особи підприємця. Відповідно до даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, припинено підприємницьку діяльність ОСОБА_1 17 липня 2014 року, номер запису 8000357. Відповідно позивач, як фізична особа, є правонаступником прав та обов'язків, які набуті ним під час підприємницької діяльності.

Згідно договору дарування 1/2 частини нежитлової будівлі від 23 лютого 2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Кегичівського нотаріального округу Харківської області Удовиченко С.О., який зареєстрований в реєстрі за №105, позивач подарував 1/2 частину нежитлової будівлі ОСОБА_4

Відповідно до вказаного, позивач звернувся із заявою до Кегичівської селищної ради Харківської області з вимогою про розірвання спірного договору оренди землі, у зв'язку із набуттям права власності на 1/2 частину нежитлової будівлі, яка розташована на орендованій ним земельній ділянці, новим власником.

Згідно рішення Кегичівської селищної ради від 24.02.2017 року за № 354, відмовлено позивачеві у розірванні договору оренди землі, який зареєстрований 18 грудня 2012 року відділом Держкомзему у Кегичівському районі Харківської області за №02083, на земельну ділянку площею 0,0846 га, кадастровий НОМЕР_1, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, у зв'язку із невідповідністю до чинного законодавства вищевказаної вимоги.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Умовами договору оренди земельної ділянки передбачено можливість дострокового розірвання цього договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, зокрема на підставах, визначених законодавством.

Пунктами «а», «е» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Договір оренди землі припиняється у тому числі в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому частинами 1, 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі».

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі, як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Крім того, у ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України встановлено, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч. 1 ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Частиною 1 ст. 377 Цивільного кодексу України передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Виходячи із зазначених вище норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна переходять ті права на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування.

У судовому засіданні позивач та його представник викладені в позові обставини підтвердили, позов підтримали, просили його задовольнити.

Додатково повідомили, що розірвання договору необхідне позивачеві для того, щоб вони з дружиною могли належним чином оформити право користування своїми частками земельної ділянки, що знаходяться під будівлею магазину, оскільки без його розірвання цього зробити неможливо - земельна ділянка обтяжена цим договором. Для того, щоб зареєструвати право оренди на зазначені частки земельної ділянки необхідно виготовити відповідну правовстановлюючу документацію, присвоїти земельним ділянкам кадастрові номери, виділити їх в натурі тощо, а для цього слід припинити цей правочин. Також повідомив, що від сплати орендної плати за землю він не ухиляється, що строк її сплати ще не настав, а тому, у встановлений законом строк він обов'язково перерахує орендну плату у повному обсязі. Крім того, зазначив, що готовий до укладення нового договору оренди з відповідачем.

До початку розгляду справи по суті, через канцелярію суду, представник відповідача надав письмове заперечення проти позову, яке також підтримав у судовому засіданні, згідно з яким, у спільній частковій власності подружжя ОСОБА_4, а саме, чоловіка - ОСОБА_1 та його дружини - ОСОБА_4 перебуває нежитлова будівля «Дім торгівлі» площею 266,5 кв. м., що знаходиться в АДРЕСА_1. Вказана будівля використовується ОСОБА_1 та ОСОБА_4 для передачі нежитлових приміщень в оренду під магазини.

Згідно договору дарування 1/2 частини нежитлової будівлі від 23 лютого 2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Кегичівського нотаріального округу Харківської області Удовиченко С.О., який зареєстрований в реєстрі за №105, 1/2 частини нежитлової будівлі подарована дружині ОСОБА_1 - ОСОБА_4

Таким чином, на даний час вказана будівля використовується подружжям ОСОБА_4 спільно, 1/2 у ОСОБА_1 та 1/2 у ОСОБА_4 (без визначення часток майна в натурі).

При цьому, відповідно до зазначеного договору дарування до ОСОБА_4 як до обдаровуваної переходять права та обов'язки щодо користування земельною ділянкою (її часткою) на правах які були у дарувальника на час переходу права власності. Обдаровувана зобов'язана звернутись до Кегичівської селищної ради щодо оформлення у встановленому порядку договору про користування земельною ділянкою (її часткою) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території.

Станом на 07 вересня 2017 року ОСОБА_4 до Кегичівської селищної ради із вищезазначених питань не зверталась.

Таким чином станом на теперішній час спірна земельна ділянка використовується спільно позивачем - ОСОБА_1 та третьою особою ОСОБА_4

В свою чергу позивач ОСОБА_1 до Кегичівської селищної ради щодо внесення змін у спірний договір в частині залучення додаткової сторони зобов'язання, а саме ОСОБА_4 також не звертався.

Позивач зазначає, що згідно ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Посилання позивача на вказану норму закону є необґрунтованим.

Так, позивачем не надано жодного доказу порушення умов договору з боку орендодавця Кегичівської селищної ради. Крім того, позивачем не зазначено норм договору які б допускали його розірвання.

Позивач також зазначає, що пунктами «а», «е» ч.1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності, на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Посилання позивача на вказану норму закону є також необґрунтованим.

Так, позивач від спірної земельної ділянки добровільно не відмовився, а продовжив її використовувати спільно із дружиною ОСОБА_4

Посилання позивача на ч. 1 ст. 42 Земельного кодексу України, відповідно до якої земельні ділянки на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками взагалі не відносяться до суті справи.

Таким чином прагнення позивача саме до розриву договору оренди у судовому порядку (а не до внесення змін до нього тощо), з урахуванням того що новий співвласник, що є дружиною позивача, жодного разу не зверталась до Кегичівської селищної ради щодо урегулювання земельних відносин, Кегичівська селищна рада розцінює як спосіб ухилення від сплати орендної плати за використання земельної ділянки комунальної форми власності.

Положеннями статті 120 Земельного кодексу України унормовано, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без «оформлення» припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні.

Вказана позиція цілком узгоджується з правовою позицією Вищого господарського суду України, що викладена у постанові від 20.10.2015 по справі №910/9813/15.

Крім того, представник відповідача додатково повідомив, що він вважає, що цей позов подано позивачем з метою ухилення від сплати орендної плати за землю, оскільки на даний час орендна плата за користування спірною земельною ділянкою не сплачена, відповідні кошти до місцевого бюджету не надійшли. Вважає, що позивачеві нічого не заважає оформити право користування земельною ділянкою, виділити її в натурі без розірвання діючого договору оренди, тобто вчиняти такі дії паралельно з цим договором.

Третя особа у судове засідання не з'явилась, надала заяву про визнання позову, розгляд справи без її участі.

У судовому засіданні досліджені: копія рішення чергової ХХ сесії VII скликання від 24 лютого 2017 року №354 «Про відмову у розірванні договору оренди землі з гр. ОСОБА_1»; копія договору дарування 1/2 частини нежитлової будівлі від 23 лютого 2017 року, зареєстрованого в реєстрі за №105, згідно з яким дарувальник ОСОБА_1 передав у власність як дарунок своїй дружині, а обдаровувана ОСОБА_4 прийняла у власність безоплатно від свого чоловіка 1/2 частину нежитлової будівлі «Дім торгівлі», що знаходиться в АДРЕСА_1; копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №81059100 від 23 лютого 2017 року; копія договору оренди землі від 18 грудня 2012 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Кегичівському районі Харківської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18 грудня 2012 року за № 02083, між Кегичівською селищної радою та ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 846 кв. м, в т.ч. під забудовою 296 кв. м. під проїздами, проходами та площадками 550 кв. м. на території Кегичівської селищної ради за адресою АДРЕСА_1 з копіями актів приймання-передачі земельної ділянки без дати та копією акту встановлення та узгодження меж землекористування від 23 січня 2004 року; копія додаткової угоди до договору оренди землі від 18 грудня 2012 року між Кегичівською селищною радою та ОСОБА_1 викладення в новій редакції п. 5 договору, яким передбачено вартість земельної ділянки, що передана в оренду; копія додаткової угоди до договору оренди землі, зареєстрованого 18 грудня 2012 року за №02083 у відділі Держкомзему у Кегичівському районі Харківської області між Кегичівською селищної радою та ОСОБА_1 про викладення пунктів 5, 9, 11 договору в новій редакції; копія паспорта та ІПН позивача; лист-повідомлення т. в. о. Кегичівського селищного голови від 06 вересня 2017 року №704/02-23 про те, що ОСОБА_4, отримавши в дар від свого чоловіка ОСОБА_1 1/2 частину нежитлової будівлі «Дім торгівлі» площею 266,5 кв. м., розташованої на земельній ділянці площею 846 кв. м., кадастровий НОМЕР_1, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що знаходиться в АДРЕСА_1, до селищної ради з проханням оформлення у встановленому порядку договору про користування земельною ділянкою (її часткою) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території нежитлової будівлі не зверталась. ОСОБА_1 щодо внесення змін у спірний договір також не звертався.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши докази, суд доходить висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з таких підстав.

Спірні правовідносини регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» (далі - Закон), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За положеннями ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Відповідно до положень ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 158 ЗК України виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб.

Пунктами «а», «е» ч. 1 ст. 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ч. ч. 1, 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»).

У випадку, коли жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (ч. 2 ст. 120 ЗК України).

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Виходячи із наведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування.

Як вбачається з матеріалів справи, а саме, пункту 39 оспорюваного договору, його дія припиняється шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Приписами Закону України «Про оренду землі», ст. 120 ЗК України і ст. 377 ЦК України, на які, серед іншого, посилається представник відповідача, як на підставу свого заперечення, та умовами оспорюваного договору, не передбачено автоматичного переходу від орендаря земельної ділянки до набувача майна права користування земельною ділянкою з підстав придбання нерухомого майна.

Натомість, ч. 1 ст. 116 ЗК України, визначено, що громадяни та юридичні особи набувають право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Земельні ділянки, що перебувають у користуванні громадян або юридичних осіб, передаються в користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування тільки після припинення користування ними в порядку, визначеному законом.

Отже, виникнення права оренди землі у нового власника будівлі можливе лише за рішенням власника землі, що перебуває у комунальній власності, яким, у даному випадку, є Кегичівська селищна рада Харківської області, та, відповідно до вимог ст. 125 ЗК України, з моменту його державної реєстрації.

При цьому, відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у такій реєстрації може бути відмовлено якщо наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно.

Крім того, відповідно до ч. 6 ст. 79-1 ЗК України формування земельних ділянок шляхом поділу та об'єднання раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення здійснюються за технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок.

Статтею 56 Закону України «Про землеустрій» передбачено, що технічна документація із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок, серед іншого, включає перелік обтяжень прав на земельну ділянку, обмежень на її використання та наявні земельні сервітути.

Таким чином, суд погоджується з позицією сторони позивача про те, що реєстрація договору оренди землі, що його просить розірвати позивач, перешкоджає виготовленню правовстановлюючої документації на частки земельної ділянки, якими фактично користуються позивач та його дружина.

Зазначені особи позбавлені можливості належним чином оформити та зареєструвати право користування через те, що селищна рада відмовила позивачеві у розірванні договору оренди землі, а пунктом 40 цього договору передбачено, що його розірвання в односторонньому порядку не допускається.

Відтак, суд вважає вимогу позивача обґрунтованою та доведеною, а доводи представника відповідача про те, що після розірвання договору оренди землі позивач не сплачуватиме орендну плату за землю, необґрунтованими.

Згідно з п.4 ч.1 ст. 215 ЦПК України, при прийнятті рішення, суд вирішує питання щодо розподілу судових витрат.

Відповідно до ч.1 ст. 88 Кодексу, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Тому, витрати по сплаті судового збору у даній справі підлягають присудженню в сумі 640 грн. з відповідача на користь позивача.

Підстав допустити негайне виконання цього рішення суд не вбачає

Керуючись ст.ст.213-215 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди землі, який зареєстрований 18 грудня 2012 року відділом Держкомзему у Кегичівському районі Харківської області за №02083, на земельну ділянку площею 0,0846 га, кадастровий НОМЕР_1, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1.

Стягнути з Кегичівської селищної ради Харківської області (64003, смт. Кегичівка, вул. Волошина, 33, ) на користь ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, проживає по АДРЕСА_2, зареєстрований по АДРЕСА_3, судові витрати по сплаті судового збору в сумі 640 (шістсот сорок) грн. 00 коп.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Харківської області, через цей районний суд, протягом 10 днів з дня проголошення (відсутніми учасниками - з дня отримання його копії), і набирає законної сили: за відсутності скарги - після закінчення цього строку, у разі її подання - після розгляду апеляційним судом.

Суддя Н.М. Куст