22-ц/775/569/2017(м)
Головуючий в 1 інстанції Курбанова Н.М.
Доповідач: Зайцева С.А.
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

„22 серпня 2017 року Апеляційний суд Донецької області у складі:

головуючого: Зайцевої С.А.

суддів: Гаврилової Г.Л., Пономарьової О.М.

за участю секретаря : Герасимової Г.Є.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Маріуполі Донецької області апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Приморського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 13 липня 2017 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання договору оренди поновленим,-

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2017 року ОСОБА_2 звернувся до суду з вказаним позовом до ОСОБА_1,посилаючись на те, що 23 листопада 2013 між ним та ОСОБА_1 був укладений договір оренди квартири АДРЕСА_1. Згідно п.1.1 договору орендавець передає без права викупу, а орендатор приймає у тимчасове та платне користування вказане жиле приміщення (квартиру). Згідно п.3 договору строк оренди орендатором приміщення складає з 23 листопада 2013 по 23 листопада 2014, і з наступним проживанням до 23 листопада 2015. По теперішній час він проживає у вказаній квартирі та всі обов*язки за договором оренди ним виконуються у повному обсязі. Однак, з 28 січня 2017 відповідач намагається незаконно виселити його з вищевказаної квартири, посилаючись на те, що строк дії договору сплинув 23 листопада 2015 року. Просив суд визнати поновленим договір оренди жилого приміщення квартири АДРЕСА_2, укладеного 23 листопада 2013 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2, з 23 листопада 2014 року по 23 листопада 2015 року, з 23 листопада 2015 року по 23 листопада 2016 року, з 23 листопада 2016 року по 23 листопада 2017 року та стягнути з відповідача судовий збір.

Рішенням Приморського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 13 липня 2017 року позовні вимоги ОСОБА_2 задоволено. Визнано поновленим договір оренди жилого приміщення квартири АДРЕСА_2, укладеного 23 листопада 2013 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 з 23 листопада 2014 року по 23 листопада 2015 року, з 23 листопада 2015 року по 23 листопада 2016 року, з 23 листопада 2016 року по 23 листопада 2017 року. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судові витрати у розмірі 640 грн.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права. В обґрунтування доводів скарги зазначає, що суд першої інстанції в порушення вимог процесуального законодавства, незважаючи на заявлені в ході розгляду справи клопотання, не залишив позов ОСОБА_2 без розгляду та не об*єднав в одне провадження її вимоги щодо розірвання договору оренди. Крім того, судом проігноровано заявлені клопотання про виклик до суду свідків для надання пояснень по суті позовних вимог. Зауважує, що ряд її пояснень та їх суть, в рішенні суду спотворено або вони не зовсім відповідають дійсності. В рішенні зазначено, що відповідач нібито не заперечувала проти користування ОСОБА_2 орендованою квартирою, хоча вона таких пояснень не давала. Зауважує, що з 23 листопада 2015 року, з моменту закінчення строку дії договору від 23 листопада 2013 року, коли ОСОБА_2 в порушення вимог п. 5.1.1. договору , замінив замки на вхідних дверях до квартири, не впускав її до квартири для перевірки контрольних приладів по комунальним послугам, перестав сплачувати орендну плату та комунальні послуги, вона намагалась вживати можливі заходи для виселення ОСОБА_2 з квартири,однак ОСОБА_2 вселяко ухилявся від контакту, до власної квартири її не впускав . Двічі ОСОБА_2 повідомлявся про розірвання договору оренди від 23 листопада 2013 року шляхом надіслання листів через пошту . За фактом шахрайських дій ОСОБА_2 з її квартирою, та для вирішення питання щодо звільнення позивачем квартири вона зверталася до відповідних установ. Суду були надані відповіді на її звернення до голови районної адміністрації та начальника Приморського ВП МВП ГУ НП в Донецькій області, які до уваги не прийняті . Про те, що ОСОБА_2, в порушення договірних зобовязань, позбавив її доступу до квартири, про що був повідомлений дільничій Приморського ВП МВП ГУ НП в Донецькій області , також стосовно цього питання, вона викликала на квартиру поліцію. Також зазначає, що ОСОБА_2 з листопада 2015 року по липень 2017 року не сплачував та не сплачує своєчасно орендну плату та комунальні послуги, виходячи з цього, незаконно та безкоштовно мешкає в належній їй квартирі. Став розпоряджатися її квартирою ,як своєю власністю, замінивши замки на вхідних дверях, без її відома та без відома газової служби ,переобладнав газові прилади, про що вона була змушена повідомити підприємство « Маріупольгаз «,яке відключило постачання газу у її квартиру .Ухвалюючи рішення ,на порушення вимог ст.764 ЦК України ,суд першої інстанції не звернув уваги на наявність її заперечень як наймодавця, на пролонгацію договору найму . Крім того, після припинення договору оренди її права ,як власника спірного житлового приміщення ,є непорушні й вона має право вимагати усунення перешкод у здійсненні нею права користування та розпорядження своїм майном,у зв*язку з чим звернулася до суду з позовом про звільнення ОСОБА_2 її квартири .

У судовому засіданні апеляційного суду ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_4 підтримали доводи апеляційної скарги.

У судовому засіданні апеляційного суду представник ОСОБА_2 ОСОБА_5 просив апеляційну скаргу відхилити .

У судове засідання апеляційного суду ОСОБА_2 не з*явився,належним чином був повідомлений про час і місце розгляду справи шляхом отримання 16 серпня 2017 року телефонограми, зареєстрованої в журналі телефонограм № 1 за № 1847 (а.с. 153-154 ).

Відповідно ч.2.ст.305 ЦПК України неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи.

Заслухавши суддю-доповідача,пояснення учасників судового розгляду, дослідивши матеріали цивільної справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає,що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того,що оскільки позивач продовжував проживати у належній відповідачу квартирі, користуватися орендованим майном, сплачувати своєчасно орендну плату та комунальні платежі до липня 2017 року, тому договір оренди квартири АДРЕСА_3 є поновленим з 23 листопада 2014 року по 23 листопада 2015 року, з 23 листопада 2015 року по 23 листопада 2016 року, з 23 листопада 2016 року по 23 листопада 2017 року.

Проте погодитись із таким висновком суду не можна.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам закону судове рішення не відповідає .

Судом встановлено, що на підставі договору від 23 листопада 2013 року ОСОБА_1 надала ОСОБА_2 в тимчасове та платне користування жиле приміщення (квартиру ) розташовану за адресою АДРЕСА_4 .

Відповідно до ч. 2 ст. 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов'язків серед юридичних фактів є, зокрема, договори та інші правочини.

За положеннями ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно зі ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов*язання внаслідок односторонньої відмови від зобов*язання ,якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору;зміна умов зобов*язання;сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.

Статтею 810 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) житла одна сторона власник житла(наймодавець) передає або зобов*язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату .

Стаття 759 ЦК України встановлює поняття договору найму, а саме: за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частина 1 ст. 762 ЦК України встановлює, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно з ч. 1 ст. 763 ЦК України передбачає, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Пунктом 3 письмового договору про надання в тимчасове та платне користування жилого приміщення (квартири ) 50 у будинку 122 по пр. Нахімова у м. Маріуполі договір діє з 23 листопада 2013 року по 23 листопада 2014 року , і з наступним проживанням до 23 листопада 2015 року .

Установлено, що після спливу строку договору позивач не повернув ключ від квартири та продовжує користуватися квартирою ОСОБА_1

Статтею 764 ЦК України встановлено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Тобто,правила вказаної статті передбачають,що після закінчення терміну договору оренди наймач,не повідомивши наймодавця про своє бажання укласти договір оренди на новий строк, може продовжувати користуватися орендованим майном при відсутності заперечень з боку наймодавця. Договір найму вважається поновленим на той строк,на якій він був попередньо укладений. І після збігу одного місяця з моменту закінчення строку дії договору найму наймодавець зможе вимагати його припинення тільки після закінчення нового строку або в разі настання підстав для дострокового розірвання (ст.783 ЦК ) або відмови від договору (ст.782 ЦК ) .

Поновлення договору на невизначений термін означає,що кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від нього ,попередивши про це іншу сторону за один місяць,а при оренді нерухомого майна за три місяці (ст.763 ЦК).

Відмова від договору є правом наймодавця. Про реалізацію цього права наймодавець повинен повідомити наймача. Закон не встановлює строку, протягом якого має бути зроблене таке повідомлення.З моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору найму договір вважається розірваним. Наймач зобов'язаний повернути наймодавцеві предмет оренди в строки, передбачені договором найму (оренди), а якщо такі строки не визначені - в розумний строк,тобто строк, необхідний для підготовки предмету оренди для передачі наймачеві. Строк для повернення орендованого майна може бути встановлений у повідомленні про відмову від договору найму.В разі здійснення права, передбаченого статтею, наймодавець не має потреби додатково звертатися до суду з вимогою про розірвання договору найму. Судовий позов наймодавця до наймача можливий лише у випадку, якщо наймач не виконує вимогу наймодавця про повернення речі із користування.

Стаття 783 ЦК визначає перелік випадків одностороннього розірвання договору найму на вимогу наймодавця. На відміну від ст. 782 ЦК, яка передбачає відмову від договору і відповідне припинення договору з моменту отримання наймачем відмови, дана стаття наділяє наймодавця правом вимагати розірвання договору найму. Якщо наймач таку вимогу не виконає, наймодавець зможе реалізувати своє право в судовому порядку.Право наймодавця на дострокове розірвання договору може бути здійснене шляхом пред'явлення такої вимоги до наймача, а в разі якщо наймач заперечує проти дострокового розірвання договору, наймодавець вправі звернутися з відповідним позовом до суду.

За правовою конструкцією ст. 764 ЦК України у разі заперечень наймодавця проти автоматичного продовження договору він зобов*язаний попередити про це наймача. Попередження про розірвання договору майнового найму може бути зроблено у такій формі, яка забезпечила б можливість доведення у разі виникнення спору,що таке попередження було зроблено.

Так ,на підтвердження заперечення продовження користування майном позивачем та розірвання договору найму на вимогу наймодавця ОСОБА_1 надано : письмові відповіді на звернення ОСОБА_1 до заступника голови Приморської районної адміністрації (а.с.85,86-87);відповіді відділів поліції (а.с.91-92,124- 125); - повідомлення від 30 січня 2017 року, відповідно якого остання повідомила ОСОБА_2 про те, що розриває договір оренди квартири 50 , розташованої по пр.Нахімова у будинку 122 в м.Маріуполі, укладений 23 листопада 2013 року та строк дії якого закінчився 23 листопада 2015 року (а.с.46,58-59), вказане повідомлення позивачем отримано 07 лютого 2017 року ; - нотаріально посвідчену заяву ОСОБА_1 від 27 червня 2017 року про розірвання з ОСОБА_2 договору оренди жилого приміщення від 23 листопада 2013 року,яка отримана позивачем 04 липня 2017 року (а.с. 60-61 ).

Проте позивачем вимогу ОСОБА_1 виконано не було, нерухоме майно власнику не повернуто.

Як вбачається з матеріалів справи ОСОБА_1 є власником спірного приміщення.

Відповідно п.5.1.2. договору орендодавець має право виступати з ініціативою про розірвання зазначеного договору у разі погіршення стану орендованого житлового приміщення внаслідок неналежного використання чи невиконання орендарем його умов .

Згідно зі ст.41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Відповідно до ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

У судовому засіданні апеляційного суду встановлено ,що ОСОБА_1 у лютому 2017 року звернулася до Приморського районного суду м. Маріуполя з позовом до ОСОБА_2 про визнання недійсним та розірвання договору оренди , виселення із вищевказаної квартири ОСОБА_2,та стягнення суми шкоди , про що також свідчать і численні клопотання ОСОБА_1 та її представника при розгляді вказаної справи (а.с.34,79-80,81-83).

Проте ,задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_2 , суд першої інстанції, на зазначене уваги не звернув, не визначився з характером спірних правовідносин й правовою нормою, що підлягає застосуванню; не сприяв повному й всебічному з*ясуванню обставин справи, не врахував, що у разі порушення однією із сторін умов договору інша сторона має право вимагати дострокового його розірвання незалежно від того,закінчився термін,по закінченні якого такий договір припиняє свою дію,чи ні. Не звернув уваги на заперечення ОСОБА_1 щодо автоматичної пролонгації договору найму, та її численні звернення до установ для вирішення питання щодо виселення ОСОБА_2 та повідомлення про його протиправні дії (а.с.86-93), крім того, задовольняючи позовні вимоги позивача ,фактично позбавив на певний строк права приватної власності відповідача,яке є непорушним , а тому дійшов передчасного висновку про те, що вимоги позивача грунтуються на законі .

Ураховуючи, що фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, судом не встановлені, судове рішення не відповідає вимогам ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, зазначені вище порушення призвели до неправильного вирішення спору, що в силу ст. 309 ЦПК України є підставою для його скасування із ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову .

Відповідно до ч.5 ст.88 ЦПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції чи Верховний Суд України,не передаючи справи на новий розгляд ,змінює рішення або ухвалює нове,суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

У зв*язку зі скасуванням рішення суду першої інстанції ,апеляційний суд вважає необхідним стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 понесені нею і документально підтверджені судові витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги у розмірі 704 грн. (а.с.73,105 ) .

Керуючись ст.ст. 307, 309, 316 ЦПК України, апеляційний суд

В И Р І Ш И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити .

Рішення Приморського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 13 липня 2017 року скасувати .

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання договору оренди поновленим відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2,ідентифікаційний номер НОМЕР_1,який зареєстрований за адресою : ІНФОРМАЦІЯ_1 б.2.кв.3. на користь ОСОБА_1,ІНФОРМАЦІЯ_2 ,ідентифікаційний номер НОМЕР_2,яка народилася у м.Маріуполі Донецької області ,зареєстрована за адресою : 87534 АДРЕСА_5 понесені витрати по сплаті судового збору у розмірі 704 (сімсот чотири ) грн.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення та може бути оскаржено шляхом подання касаційної скарги протягом двадцяти днів безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Судді: