Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/2115/17 Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Письменний О. А.
РІШЕННЯ

Іменем України

07.12.2017 року колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Кіровоградської області в складі:

головуючого судді - Письменного О.А.,

суддів Карпенка О.Л., Мурашка С.І.,

при секретарі Федоренко Т.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю на рішення Голованівського районного суду Кіровоградської області від 05 вересня 2017 року у справі за позовом агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_2 та приватного підприємства «Дніпро» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди, -

встановила:

У грудні 2016 року агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю звернулася в суд із зазначеним позовом, мотивуючи його тим, що 09 серпня 2008 року між товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря» (далі по тексту ТОВ АФ «Зоря») та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі № 230, відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2,41 га, яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області, строком на 5 років з дня набрання чинності цим договором (п. 1.1, 2.1, 3.1). Вказаний правочин зареєстровано Голованівським реєстраційним офісом КРФ ДП «Центр ДЗК» 22 червня 2009 року за номером 04:09:368:00459. 01 вересня 2011 року між ними було укладено додаткову угоду, відповідно до якої строк дії договору оренди продовжено до 31 серпня 2016 року. Правонаступником всього майна, усіх прав і зобовязань ТОВ АФ «Зоря» є агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю. Сторонами погоджено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж як за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 3.2 договору). Агрофірма «Хлібороб» 14 липня 2016 року направила відповідачу лист-повідомлення з пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки. До листа-повідомлення долучено додаткову угоду, в якій запропоновано збільшити орендну плату до рівня 7 % від нормативної грошової оцінки землі, а також визначити строк дії договору до 31 грудня 2026 року. Проте, ОСОБА_2 на даний лист не відреагувала. Натомість уклала договір оренди землі з ПП «Дніпро» на умовах значно гірших, ніж були запропоновані позивачем, який має переважне право перед іншими особами на поновлення строку дії договору оренди на новий строк. Вважає, що ОСОБА_2 не дотрималась вимог, встановлених приписами ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», чим порушила переважне право позивача на поновлення договору оренди землі.

Посилаючись на ці обставини, позивач просив визнати недійсним договір оренди землі укладений між ОСОБА_2 та ПП «Дніпро» від 15.10.2016 року та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі № 230 від 09 серпня 2008 року.

Рішенням Голованівського районного суду Кіровоградської області від 05 вересня 2017 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі позивач посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Заслухавши доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах встановлених ст. 303 ЦПК України, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено та підтверджено письмовими доказами по справі, що згідно державного акту на право приватної власності на землю серії ІІ-КР №027414 ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 2,41 га, кадастровий номер :02:000:0414, що знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області /а.с.21/.

09 серпня 2008 року між ТОВ Агрофірма «Зоря», правонаступником якого є АФ «Хлібороб» у формі ТОВ та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі №230, який зареєстрований у Голованівському районному офісі Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.06.2009 року за №04:09:368:00459, за умовами якого остання передала орендарю в оренду земельну ділянку загальною площею 2,41 га на строк 5 років, зі сплатою орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки /а.с.8-10/.

Відповідно до пункту 3.2 договору після закінчення строку його дії орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію правочину.

01 вересня 2011 року між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма «Зоря» було укладено додаткову угоду, яку зареєстровано у ВДКЗ у Голованівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.03.2012 року за №01261, за якою строк дії оренди землі №230 визначено до 31 серпня 2016 року /а.с.11/.

12 липня 2016 року позивачем на адресу ОСОБА_2 направлено лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди до договору, що підтверджується описом вкладу у цінний лист та фіскальним чеком. В листі позивач повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом та запропонував укласти договір оренди земельної ділянки на вигідних умовах на новий строк, з терміном дії 10 років, з виплатою орендної плати 7% від нормативно-грошової оцінки, що у грошовому виразі становить 6370,48 грн. /а.с.15-17/.

15 жовтня 2016 року між ОСОБА_2 та ПП «Дніпро» складено договір оренди спірної земельної ділянки строком до 31.12.2027. Орендну плату встановлено договором за погодженням сторін у розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки /а.с.136-138/.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Порядок поновлення договору оренди землі та зобовязання учасників такого договору щодо здійснення певних дій задля продовження або припинення дії договору визначений на законодавчому рівні.

За положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Таким чином висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для поновлення договору оренди землі між позивачем та ОСОБА_2 є неправильним.

На думку колегії суддів вимога про визнання додаткової угоди укладеною не може бути задоволена, оскільки за правилами ст. 777 ЦК України умови договору на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. Оскільки сторони не реалізували своє право щодо вільного волевиявлення при досягненні домовленості щодо умов додаткової угоди, вимога є передчасною.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Враховуючи положення ст. 88 ЦПК України, з відповідачів на користь позивача підлягає стягненню судовий збір по 1446 грн. 90 коп. з кожного.

Керуючись ст.ст.303, 307, 309, 313, 314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів, -

вирішила:

Апеляційну скаргу агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю задовольнити частково.

Рішення Голованівського районного суду Кіровоградської області від 05 вересня 2017 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди землі від 15 жовтня 2016 року укладений між ОСОБА_2 та приватного підприємства «Дніпро», зареєстрований державним реєстратором Голованівської селищної ради Кіровоградської області ОСОБА_4, номер запису про інше речове право - 17230775 від 23.10.2016 року.

В решті вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю судовий збір в сумі 1446 грн. 90 коп.

Стягнути з приватного підприємства «Дніпро» на користь агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю судовий збір в сумі 1446 грн. 90 коп.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий:

Судді: