Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/2145/17 Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Єгорова С. М.
РІШЕННЯ

Іменем України

29.11.2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого судді: Єгорової С.М.

суддів: Голованя А.М., Дуковського О.Л.,

із секретарем Савченко Н.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою ТОВ «Агроконтракт-Н»на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 28 вересня 2017 року за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, СТОВ «Агролан» про визнання договору оренди недійсним, та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,

УСТАНОВИЛА:

У грудні 2016 року ТОВ «Агроконтракт-Н» звернулось в суд з позовом до ОСОБА_2, СТОВ «Агролан» про визнання недійсним договору оренди № 89 від 02 березня 2015 року, укладеного між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» щодо оренди земельної ділянки, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0351, площею 3,21 га., та визнання поновленим договору оренди земельної ділянки загальною площею 3,21 га., кадастровий номер :02:000:0351, укладеного 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2, стягнення з відповідачів судових витрат.

В обґрунтування позовних вимог зазначало, що ОСОБА_2 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку належить земельна ділянка кадастровий номер :02:000:0351, площею 3,21 га., яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області. 09 жовтня 2008 року між позивачем та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років, дану земельну ділянку позивач орендував згідно зі схемою разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками. Вказаним договором передбачено, що дія договору продовжується на наступний термін дії договору, якщо жодна зі сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною. В той же час ОСОБА_2 не повідомила позивача за шість місяців до закінчення дії договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін.

08 квітня 2013 року та 03 квітня 2014 року позивач направив ОСОБА_2 листи повідомлення про поновлення договору, до останнього долучив проект додаткової угоди, але не був повідомлений про прийняте відповідачем рішення. Після закінчення строку договору оренди позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату за її використання. В 2015 році стало відомо, що ОСОБА_2 уклала договір оренди землі щодо спірної земельної ділянки зі СТОВ «Агролан». У звязку з тим, що встановлення меж земельної ділянки до підписання договору оренди між відповідачами не здійснювалося, тому на момент укладання та реєстрації даного договору місцерозташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору, не було встановлене.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 28 вересня 2017 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ «Агроконтракт-Н» ставиться питання про скасування судового рішення з підстав неправильного застосування судом норм матеріального та порушення норм процесуального права і ухвалення нового рішення про задоволення позову в повному обсязі, та стягнення судових витрат. Зазначено, що суд неповно зясував усі фактичні обставини справи та не дав належної оцінки наявним у матеріалах справи доказам. Позивач не погоджуються з висновком суду про те, що договір оренди земельної ділянки, укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2, не зареєстровано у встановленому законом порядку, оскільки даний договір зареєстрований Новомиргородським районним відділенням КРФ ДП «ЦДЗК», про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис, що і відображено в оскаржуваному рішенні. Суд, відмовляючи в задоволенні позову, також виходив із того, що відповідач ОСОБА_2 протягом шести місяців до закінчення строку дії договору звернувся до позивача з листом-повідомленням про заперечення проти поновлення договору. Вважає, що висновок суду не відповідає дійсності, оскільки вказаний лист не був предметом дослідження в судовому засіданні, відповідачем цей лист також не надавався. Висновок суду про те, що вказаний лист стосувався заперечення орендодавця проти поновлення договору оренди не підкріплено жодними доказами. Достеменно встановити, якого саме листа направляла ОСОБА_2 на адресу ТОВ «Агроконтракт-Н» неможливо, в зв'язку з тим, що кореспонденція не збереглась на підприємстві. Крім того, судом допущено помилкове трактування п. 3.2. договору оренди від 09.10.2008 року, зокрема щодо погодження сторонами про те, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний в п.3.1. цього договору, якщо жодна зі сторін не пізніше ніж за 6 (шість) місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною. Так, пунктом 3.2. договору визначено умови продовження строку дії договору на тих самих умовах, якщо жодна із сторін не направила пропозиції щодо інших умов. Конклюдентні дії ТОВ «Агроконтракт-Н», а саме, продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчать про намір ТОВ «Агроконтракт-Н» скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди землі від 02 березня 2015 року, укладеного між ОСОБА_2 та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Агролан» недійсним, а договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт - Н» та ОСОБА_2 поновленим.

Заслухавши пояснення представника позивача ОСОБА_3, який підтримав доводи апеляційної скарги, представника відповідача СТОВ «Агролан» - ОСОБА_4 і представника відповідача ОСОБА_2 ОСОБА_5, які заперечували проти задоволення скарги, вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах, передбачених ст.303 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

З урахуванням вимог ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Відповідно до ст. ст. 303, 304 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції. Справа розглядається в апеляційному суді за правилами, встановленими для розгляду справи судом першої інстанції, з винятками і доповненнями, встановленими законом.

Колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції не відповідає зазначеним нормам процесуального права.

Судом встановлено і підтверджується матеріалами справи, що згідно Державного акту на право приватної власності на землю серії ІІ-КР № 045401 ОСОБА_2 є власником земельної ділянки кадастровий №:02:000:0351, площею 3,21 га, розташованої на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області (а.с.10).

09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 був укладений договір оренди земельної ділянки №б/н, кадастровий №:02:000:0351, площею 3,21 га, розташованої на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, строком на 5 років, зареєстрований у Новомиргородському РВ КРФ ДП «ЦДЗК», про що 14 листопада 2009 року у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за №04.09.377.00441 (а.с.8-9).

Пунктами 6.1. та 6.3. Договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду без розроблення проекту її виділення. Передача земельної ділянки в оренду здійснюється після підписання цього договору за актом приймання-передачі.

Дану земельну ділянку ТОВ «Агроконтракт-Н» орендувало згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Пунктом 14.1. Договору визначено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонати та його державної реєстрації.

Відповідно до п. 3.2 Договору сторони погоджуються, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний у п. 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

Пунктом 9.4.4. Договору передбачено, що орендар зобовязаний після закінчення строку оренди, за актом приймання-передачі, у належному стані повернути орендодавцю земельну ділянку.

Листами на ім'я ОСОБА_2 від 08 квітня 2013 року за №ЛП-39 та від 03 квітня 2014 року за № 146, направленими ТОВ «Агроконтракт-Н» на адресу с. Дібрівка Новомиргородського району Кіровоградськогої області, позивач повідомляв останню про намір поновити Договір оренди землі №б/н від 09 жовтня 2008 року із запропонованими умовами, із долученням додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі (а.с.11-14, 63).

ОСОБА_2 повідомляла позивача про небажання продовжувати строк дії договору з позивачем шляхом направлення листів - повідомлень від 26 квітня 2014 року та від 30 травня 2014 року з підтвердженням поштового відправлення, яке отримане позивачем відповідно до даних з книги реєстрації вхідної кореспонденції ТОВ «Агроконтракт-Н» за вх. № 174 від 29.04.2014 року (а.с.119,120,138,139).

02 березня 2015 року між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» був укладений договір оренди землі № 89, площею 3,21 га., кадастровий номер :02:000:0351, призначення якої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходиться на території Дібрівської сільської ради, строком на 7 років (а.с.45-48).

Пунктами 6.3. та 15.1. даного Договору передбачено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у одноденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Відповідно до копії акту приймання-передачі земельної ділянки №351 в оренду від 02 березня 2015 року ОСОБА_2 передала а СТОВ «Агролан» прийняло в оренду замельну ділянку строком на 7 років (а.с.49).

В договорі оренди земельної ділянки від 02 березня 2015 року № 89 відсутня відмітка про проведення його державної реєстрації.

03 липня 2017 року між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» був укладений договір про встановлення права користування земельною ділянкою сільськогосподарських потреб (емфітевзису), предметом якого є земельна ділянка загальною площею 3,2087 га., кадастровий номер :02:000:0351, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Дібрівської сільської ради, щодо якої власник передає емфітевну право володіння та право цільового використання, зберігаючи за собою право розпорядження земельною ділянкою (п.1.1.), строком на 7 років (п.3.1.), емфітевт має право приступити до використання земельної ділянки тільки після реєстрації права користування земельною ділянкою у встановленому законом порядку (п.3.2.). Пунктом 9.1. Договору передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (а.с.167-169).

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права Договір про встановлення права користування земельною ділянкою сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 03 липня 2017 року зареєстровано 04 липня 2017 року державним реєстратором Великосеверинівської сільської ради ОСОБА_6 (а.с.170).

Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкту нерухомого майна (а.с.187-191) земельна ділянка кадастровий номер :02:000:0351: перебуває у власності ОСОБА_2; право користування земельною ділянкою сільськогосподарських потреб (емфітевзис) зареєстровано за СТОВ «Агролан»; 07.05.2015 року за № 9625043 Реєстраційною службою Новомиргородського РУЮ Кіровоградської області проведено державну реєстрацію договору оренди від 02 березня 2015 року № 89, орендар - СТОВ «Агролан», орендодавець - ОСОБА_2; 04.07.2017 року державним реєстратором Великосеверинівської сільської ради ОСОБА_6 зареєстровано угоду про дострокове розірвання договору оренди від 02 березня 2015 року № 89; відомості про державну реєстрацію іпотек, обтяжень, та заборон відчуження обєктів нерухомого майна - відсутні.

Згідно частини 1 статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції зазначив, що відсутність на договорі оренди, укладеному між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н», від 09 жовтня 2008 року гербової печатки сільської ради та підпису голови сільської ради свідчить про те, що договір не зареєстрований у відповідності до чинного законодавства, а відповідно є неукладеним (не чинним), і незалежно від обставин фактичного виконання цього договору, правочин не набрав чинності у визначеному Законом порядку, а відтак зазначений позивачем не може вважатись належним правовстановлюючим документом, який би закріплював за позивачем законний титул щодо спірної земельної ділянки.

30 червня 2017 року між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» було укладено угоду про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки № 89 від 02.03.2015 року, державна реєстрація, якого здійснена 04.07.2017 року, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна за № 98702886 від 28.09.2017 року, тобто на даний час договір оренди земельної ділянки № 89 від 02.03.2015 року, укладений між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан», який просить визнати недійсним позивач, не діє.

Суд дійшов висновку, що при наявності договору про встановлення права користування земельною ділянкою, кадастровий номер :02:000:0351, цільове призначення - для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), державна реєстрація якого здійснена 04.07.2017 року, укладеного між її власником ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» - 03.07.2017 року та відсутності державної реєстрації договору між позивачем та ОСОБА_2 у встановленому законом порядку, відсутні підстави для задоволення позову в частині поновлення дії договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:0351, укладеного між позивачем та ОСОБА_2 від 09 жовтня 2008 року.

Колегія суддів не може повністю погодитися з такими висновками суду першої інстанції.

Згідно ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 1 Закону України Про оренду землі передбачено, що оренда землі - це засноване на договорі платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та іншої діяльності.

Зобов'язання орендодавця і орендаря земельної ділянки виникають на підставі укладеного договору оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першоютретьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час його укладення сторонами) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, встановлено, що державна реєстрація договорів оренди землі проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.

Разом з тим, Указом Президента України № 134 від 17 лютого 2003 року «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладено на Державний комітет України по земельних ресурсах.

Відповідно до цього Указу Президента України, Держкомзем видав наказ від 02 липня 2003 року № 174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель».

Згідно з пунктом 4 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації.

Функції з реєстрації, зокрема, договорів оренди землі були покладені на реєстраторів Державного реєстру земель структурні підрозділи державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах - Центр «ДЗК», у межах повноважень якого є земельна ділянка.

Вказані структурні підрозділи Центру Державного земельного кадастру здійснювали видачу державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди), а також вели Книгу реєстрації договорів оренди землі.

Тимчасовим порядком була передбачена процедура реєстрації договорів оренди землі.

Отже договір оренди землі між ТОВ Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2, укладений 09 жовтня 2008 року, був зареєстрований 14 листопада 2009 року спеціальним органом структурним підрозділом Центру ДЗК щодо ведення державного реєстру земель по відношенню до органів місцевого самоврядування у складі Держкомзему України, а сме - Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис № 04.09.377.00441.

Постановою Кабінету Міністрів України від 17 липня 2003 року № 1088 повноваження щодо ведення державного реєстру земель також були покладені на Центр ДЗК.

Ця постанова Кабінету Міністрів України була прийнята пізніше, ніж Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, на яку посилався суд першої інстанції і регулювала правовідносини щодо реєстрації договорів оренди землі на час укладення та державної реєстрації спірного договору оренди землі.

Тому суд мав керуватись нормативно-правовим актом, який прийнятий пізніше та спеціальними нормами, які передбачають спеціальний орган щодо ведення державного реєстру земель у складі Держкомзему України.

За таких обставин висновок суду про те, що договір оренди землі, укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2, не пройшов державної реєстрації, та мав бути зареєстрований виключно в сільській раді, є помилковим.

Крім того, суд безпідставно послався на правову позицію Верховного Суду України, викладену у постанові від 31 жовтня 2012 року у справі № 6-55цс12, в якій державна реєстрація договору оренди була вчинена органом місцевого самоврядування, оскільки така реєстрація дійсно мала місце відповідно до Порядку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073 і не виключала реєстрацію договору оренди землі структурним підрозділом Центру ДЗК.

За таких обставин колегія суддів приходить до висновку, що договір оренди від 09 жовтня 2008 року пройшов державну реєстрацію у встановленому законом порядку відповідно до діючого на той час законодавства, набув чинності з моменту його державної реєстрації, тобто з 14 листопада 2009 року, згідно зі ст. ст. 210, 640 ЦК України в редакції на час виникнення спірних правовідносин, а тому за змістом ст. 9 Закону України «Про оренду землі» саме з цього часу породжує для сторін договору права та обовязки.

Щодо права позивача на поновлення договору оренди колегія суддів зазначає наступне.

Пунктом 3.1. укладеного з позивачем договору передбачено, що договір укладено на пять років, починаючи з дати його державної реєстрації. Пунктом 9.3.4 договору оренди землі визначено, що орендар після закінчення строку договору має переважне право на його поновлення на новий строк.

Сторони погодились, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний в пункті 3.1. цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (п.3.2 договору оренди).

Оскільки договір оренди з позивачем зареєстровано 14 листопада 2009 року, то пятирічний строк його дії спливав 14 листопада 2014 року.

На підтвердження свого права на поновлення договору оренди позивачем надано два листи від 08 квітня 2013 року та 03 квітня 2014року, які були направлені ОСОБА_2 з проектом договору оренди землі, разом з тим ці листи направлені позивачем не за місцем проживання ОСОБА_2 - вул. Мурманська, 14, м. Кропивницький, яке зазначене нею в договорі оренди (а.с.9)., а в с. Дібрівка Номиргородського району, Кіровоградська область (а.с.11-12).

ТОВ «Агроконтракт-Н» на підтвердження направлення вказаних листів надано ксерокопію квитанції КЗ УАППЗ «Укрпошта» від 22.05.2014 року, що свідчить про недотримання орендарем встановленого п.3.2. Договору оренди шестимісячного строку для направлення пропозицій (а.с.13).

Порядок поновлення договору оренди землі та зобов'язання учасників такого договору щодо здійснення певних дій задля продовження або припинення дії договору визначений на законодавчому рівні та не допускає автоматичного його поновлення.

Цивільний кодекс України визначає два випадки пролонгації договору найму (оренди): ч. 1 ст. 764 ЦК України і ч. 1 ст. 777 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 цього Кодексу наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Стаття 764 цього Кодексу передбачає такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Аналогічні підстави поновлення договорів оренди землі передбачено ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка конкретизує порядок такої пролонгації та можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Зокрема, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у ч. 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в ч. 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

За положеннями частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Наведене свідчить, що рішення про поновлення договору оренди або відмову в поновленні договору оренди в місячний термін орендодавець робить на підставі розгляду надісланого орендарем листа повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-1282 цс 16, у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, у постанові від 23 березня 2016 року у справі 6-146 цс 16, і згідно зі ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні вказаних норм права.

Наведені норми права свідчать про те, що частина 6 ст. 33 Закону не існує автономно та застосовується виключно у взаємозвязку з іншими частинами цієї статті.

Системний аналіз ч.2 і.ч.6 ст.33 Закону дозволяє зробити висновок про те, що заперечення проти поновлення договору оренди можуть надсилатися лише за умови попереднього звернення орендаря із повідомленням про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору. За відсутності з боку орендаря такого повідомлення у орендодавця фактично відсутні правові підстави заперечувати проти поновлення договору, оскільки орендарем таке бажання не висловлювалося, а відтак і заперечувати немає проти чого.

Правова позиція стосовно поновлення договору оренди на підставі ч. 6 ст.33 Закону у жодний спосіб не звільняє орендаря від обовязку звернутися до орендодавця з повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору,

Посилання позивача на те, що підприємство використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах після закінчення дії договору оренди, за що сплачувало відповідачу орендну плату за відомостями на виплату грошей, у відповідності до яких ОСОБА_2 25 березня 2015 року отримала орендну плату від позивача за весь 2014 рік, не підтверджує наявність підстав для визнання договору оренди поновленим, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ «Агроконтракт - Н» посилалось на не визнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», та укладення оспорюваного договору оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Зі змісту оспорюваного договору від 02.03.2015 року, укладеного між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан», вбачається, що ТОВ «Агроконтракт-Н» не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач як орендар спірної земельної ділянки мав право на оспорення цього договору, оскільки цей правочин перешкоджав скористатися правом на продовження використання спірної земельної ділянки відповідно до умов укладеного між ТОВ «Агроконтракт-Н» і ОСОБА_2 договору оренди.

Проте, на час розгляду справи оспорюваний правочин втратив свою чинність через дострокове розірвання договору оренди його сторонами.

Виходячи із загальних засад цивільного законодавства, зокрема, свободи договору, враховуючи відсутність волевиявлення власника земельної ділянки на поновлення строку договору оренди земельної ділянки, про що орендодавець повідомив орендаря відповідно до умов договору та вимог закону, не направлення орендарем орендодавцю до спливу строку договору оренди землі листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди за вказаним у договорі місцем проживання ОСОБА_2, та порушення умов п. 3.2. Договору оренди, щодо строків повідомлення орендарем орендодавця про намір подовжити дію договору, колегія суддів приходить до висновку, що сам позивач не дотримався встановленого договором та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» порядку та процедури поновлення договору оренди, втратив переважне право на поновлення договору оренди і не довів наявності юридичних фактів для поновлення дії договору оренди на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

За таких обставин рішення суду першої інстанції відповідно до ст. 309 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову за його безпідставністю та недоведеністю позивачем порушення його прав з боку відповідачів.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 309, 313, 314, 316, 317, 318, 319 ЦПК України, колегія суддів,

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу ТОВ «Агроконтракт-Н»задовольнити частково.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 28 вересня 2017 року скасувати.

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, СТОВ «Агролан» про визнання договору оренди недійсним, та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з наступного дня.

Головуючий суддя:

Судді: