Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/2149/17Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Дуковський О. Л.
РІШЕННЯ

Іменем України

30.11.2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого судді: Дуковського О.Л.

суддів: Гайсюка О.В., Єгорової С.М.

секретар Савченко Н.В.

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 05.10.2017 року у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт Н» до ОСОБА_2, сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем, -

В С Т А Н О В И Л А:

У лютому 2017 року до суду із позовом звернулося товариство з обмеженою відповідальністю (далі ТОВ) «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю (далі СТОВ) «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Вказувало, що ОСОБА_2 згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку, належить земельна ділянка кадастровий номер :02:000:0575, площею 3,65 га, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області.

09 жовтня 2008 року між позивачем та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років, дану земельну ділянку позивач орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Вказаним договором передбачено, що дія договору продовжується на наступний термін дії договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною. В той же час ОСОБА_2 не повідомила позивача за шість місяців до закінчення дії договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін.

Зазначає, що 27 березня 2013 року та 08 лютого 2014 року позивач направляв ОСОБА_2 листи повідомлення про поновлення договору до якого долучено проект додаткової угоди, але позивач так і не був повідомлений про прийняте відповідачем рішення.

Після закінчення строку договору оренди позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату за її користування.

В 2015 році позивачу стало відомо, що ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» уклали договір оренди землі щодо земельної ділянки кадастровий номер :02:000:0575, тобто тієї ділянки, яка перебувала у користування позивача.

Крім того, при укладенні даного договору не здійснювалося встановлення меж земельної ділянки. У звязку з тим, що встановлення меж земельної ділянки до підписання договору оренди між відповідачами не здійснювалося, тому на момент укладання та реєстрації даного договору місце розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору, не було встановлене.

Просило визнати недійсним договір оренди землі № 85 від 01 грудня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» щодо оренди земельної ділянки, що розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0575, площею 3,65 га та визнати договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,65 га, кадастровий номер :02:000:0575, укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 поновленим, та стягнути з відповідачів судові витрати.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 05.10.2017 року відмовлено у задоволенні позову.

В апеляційній скарзі представник позивача просить скасувати рішення суду першої інстанції, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі. Зазначає, що висновок суду про не проведення державної реєстрації договору оренди від 09 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_2 та позивачем, є безпідставним. Позивач є добросовісним орендарем, належним чином виконував свої обовязки орендаря, сплачував відповідачу орендну плату, яку ОСОБА_2 отримала за весь 2014 рік в березні 2015 року, фактично визнавши факт продовження користування позивачем земельною ділянкою. Земельна ділянка за актом приймання-передачі відповідачу не поверталась. Відсутність цього акту беззаперечно свідчить про продовження користування земельною ділянкою позивачем.

Заслухавши доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду у встановлених статтею 303 ЦПК України межах, заслухавши пояснення сторін, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Згідно зі ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом, а обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно зясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, проте оскаржуване рішення суду таким вимогам не відповідає.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди від 09 жовтня 2008 року не зареєстрований в установленому законом порядку та є неукладеним, а тому не може бути поновленим, а договір між ОСОБА_2 і СТОВ «Агролан» від 31.07.2017 року зареєстрований належним чином.

Висновок суду не відповідає фактичним обставинам справи та зроблено з порушенням норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини.

З матеріалів справи вбачається, що відповідно до державного акту на право приватної власності на землю серії ІІІ-КР № 033707 ОСОБА_2 є власником земельної ділянки кадастровий номер :02:000:0575, площею 3,65 гектари, розташованої на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, земельна ділянка № 575.

09 жовтня 2008 року позивач та ОСОБА_2 уклали договір оренди земельної ділянки площею 3,65 га, яка знаходиться на території розташованої на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, строком на 5 років. Договір зареєстрований у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що в книзі державної реєстрації договорів оренди землі вчинено 21вересня 2009 року запис за №04.09.377.00341 та стоїть печатка цього органу (а.с.5-6).

Відповідно до ст.20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час його укладення сторонами) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, встановлено, що державна реєстрація договорів оренди землі проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.

Разом з тим, Указом Президента України № 134 від 17 лютого 2003 року «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладено на Державний комітет України по земельних ресурсах.

Відповідно до цього Указу Президента України, Держкомзем видав наказ від 02 липня 2003 року № 174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель».

Згідно з пунктом 4 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації.

Функції з реєстрації, зокрема, договорів оренди землі були покладені на реєстраторів Державного реєстру земель структурні підрозділи державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах - Центр «ДЗК», у межах повноважень якого є земельна ділянка.

Вказані структурні підрозділи Центру Державного земельного кадастру здійснювали видачу державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди), а також вели Книгу реєстрації договорів оренди землі.

Тимчасовим порядком була передбачена процедура реєстрації договорів оренди землі.

Отже договір оренди землі між ТОВ Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2, укладений 09 жовтня 2008 року , був зареєстрований 21 вересня 2009 року спеціальним органом структурним підрозділом Центру ДЗК щодо ведення державного реєстру земель по відношенню до органів місцевого самоврядування у складі Держкомзему України.

Також постановою Кабінету Міністрів України від 17 липня 2003 року № 1088 повноваження щодо ведення державного реєстру земель також були покладені на Центр ДЗК.

Ця постанова Кабінету Міністрів України була прийнята пізніше, ніж Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, на яку посилався суд першої інстанції і регулювала правовідносини щодо реєстрації договорів оренди землі на час укладення та державної реєстрації спірного договору оренди землі.

Суд першої інстанції мав керуватись нормативно-правовим актом, який прийнятий пізніше та спеціальними нормами, які передбачають спеціальний орган щодо ведення державного реєстру земель у складі Держкомзему України.

Висновок суду про те, що договір оренди землі, укладений 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н», не пройшов державної реєстрації, та мав бути зареєстрований виключно в сільській раді, є помилковим.

Суд безпідставно послався на правову позицію Верховного Суду України, викладену у постанові від 31 жовтня 2012 року у справі № 6-55цс12, в якій державна реєстрація договору оренди була вчинена органом місцевого самоврядування, оскільки така реєстрація дійсно мала місце відповідно до Порядку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073 і не виключала реєстрацію договору оренди землі структурним підрозділом Центру ДЗК.

Колегія суддів приходить до висновку, що договір оренди від 09 жовтня 2008 року пройшов державну реєстрацію у встановленому законом порядку відповідно до діючого на той час законодавства, набув чинності з моменту його державної реєстрації, тобто з 21 вересня 2009 року, згідно зі ст. ст. 210, 640 ЦК України в редакції на час виникнення спірних правовідносин, а тому за змістом ст. 9 Закону України «Про оренду землі» саме з цього часу породжує для сторін договору права та обовязки.

Судом встановлено і підтверджується матеріалами справи, що 01 жовтня 2014 року ОСОБА_2 уклала договір оренди землі №85 з СТОВ «Агролан», відповідно до якого передала в оренду товариству спірну земельну ділянку строком на пять років (а.с.77-80).

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Вказана норма визначає обєктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права полягає в позбавленні його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання субєктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ТОВ «Агроконтракт-Н» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором від 09 жовтня 2008 року та статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та на незаконність укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки з іншим орендарем СТОВ «Агролан».

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч.3 ст.215 ЦК України).

Зміст оспорюваного договору оренди від 01 жовтня 2014 року, укладеного між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» свідчить про те, що ТОВ «Агроконтракт-Н» не є стороною цього договору.

Разом з тим, позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки вважає, що цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ч.1, 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі (в редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, встановлені ст. 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбаченого ст.777 ЦК України та ст.33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Пунктом 9.3.4. договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н» передбачено, що орендар після закінчення строку договору має переважне право на його поновлення на новий строк.

Сторони погодились, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний в пункті 3.1. цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (п.3.2 договору оренди).

Пунктами 9.1-9.5, 12.1-12.5 договору оренди землі, встановлено права та обовязки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Договір оренди землі укладено строком на 5 років та зареєстровано 21 вересня 2009 року, а тому строк його дії до 21 вересня 2014 року.

Таким чином відповідно до умов договору та приписів ст.33 Закону України «Про оренду землі» ТОВ «Агроконтракт-Н» маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязане було повідомити про це орендодавця ОСОБА_2 до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі ТОВ «Агроконтрак-Н» повинно було додати проект додаткової угоди.

На підтвердження своїх намірів скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк ТОВ «Агроконтракт-Н» надало копії листів-повідомлень від 27 березня 2013 року та від 08 лютого 2014 року ( а.с.8,9).

Отримання ОСОБА_2 даних листів, жодним чином не підтверджено, а долучений до матеріалів справи фіскальний чек від 04.04.2014 року №8497 (а.с.10), в якому зазначено лише прізвище «Пірко» не є належним в розумінні ст. 58 ЦПК України доказом направлення орендодавцю листа-повідомлення.

Даний розрахунковий документ, зокрема фіскальний чек УДППЗ «Укрпошта», підтверджує лише факт надання послуги відділенням поштового звязку, тобто факт розрахунку та не є доказом отримання ОСОБА_2З повідомлення ТОВ «Агроконтракт-Н».

Доказів того, що ТОВ «Агроконтракт-Н» повідомило орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на поновлення дії правочину суду не надано.

Разом з тим, матеріалами справи підтверджено, що ОСОБА_2 11 березня 2014 року та повторно 26 квітня 2014 року направляла на адресу ТОВ «АгроконтрактН» повідомлення проте, що вона не бажає продовжувати дію договору оренди від 09 жовтня 2008 року. В листах зазначала, що строк дії договору спливає 21 вересня 2014 року, а тому просила після збору урожаю 2014 року не здійснювати посів сільськогосподарських та інших культур на належній їй земельній ділянці та повернути земельну ділянку у стані придатному для подальшого використання (а.с.111,112).

Тобто, ОСОБА_2 скориставшись своїм правом, належним чином, у відповідності до визначеного Законом України «Про оренду землі» та договором строку, направив орендарю вищевказане повідомлення.

З матеріалів справи вбачається, що між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» було укладено угоду про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки №85 від 01 жовтня 2014 року (а.с.104). 31.07.2017 року між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» було укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), державна реєстрація даного договору здійснена 05.08.2017 року (а.с.115-116,117). Згідно акту приймання передачі земельної ділянки від 31.07.2017 року вбачається, що ОСОБА_2 передала земельну ділянку, а СТОВ «Агролан» прийняло.

Колегія суддів вважає, що відсутні правові підстави для визнання спірного договору оренди землі № 85 від 01 грудня 2014 року, укладеного між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» недійсним, так як цей договір внаслідок його розірвання не створює жодних юридичних наслідків, оскільки він припинив свою дію за добровільною згодою сторін (п.7 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 року).

Виходячи із загальних засад цивільного законодавства, зокрема, свободи договору, враховуючи не направлення орендарем орендодавцю до спливу визначеного договором та законом строку листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, відсутність волевиявлення власника земельної ділянки на поновлення строку договору оренди земельної ділянки, про що орендодавець повідомив орендаря відповідно до умов договору та вимог закону, колегія суддів приходить до висновку, що сам позивач не дотримався встановленого договором та ст.33 Закону України «Про оренду землі» порядку та процедури поновлення договору оренди, а тому втратив переважне право на поновлення договору оренди.

За таких обставин рішення суду першої інстанції відповідно до ст.309 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в позові, оскільки права позивача не є порушеними.

На підставі викладеного, керуючись п.2 ч.1 ст.307, ст.309, ч.2 ст.314, ст.316 ЦПК України, колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» задовольнити частково.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 05 жовтня 2017 року скасувати та ухвалити нове рішення у справі, яким у позові товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем- відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення та може бути оскаржено в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий суддя: О.Л. Дуковський

Суддя: О.В. Гайсюк

Суддя: С.М. Єгорова