АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
№22-ц/796/7874/2017 Головуючий в 1 інстанції - Оксюта Т.Г.
Унікальний № 760/442/17-ц Доповідач - Панченко М.М.
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01 листопада 2017 року м. Київ

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду міста Києва в складі:

головуючого - Панченка М.М.,

суддів - Волошиної В.М., Музичко С.Г.

при секретарі - Крічфалуши С.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Жуляни» на рішення Солом'янського районного суду м. Києва від 26 травня 2017 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Жуляни» про розірвання договору суперфіцію і повернення земельних ділянок та за зустрічним позовом Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Жуляни» до ОСОБА_1 про визнання правочину удаваним, -

В С Т А Н О В И Л А:

У січні 2017 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Жуляни»(далі по тексту - ОК «ЖБК «Жуляни»), в якому просив розірвати договір суперфіцію від 06.11.2014 року, укладений між сторонами, а земельні ділянки, які є предметом указаного договору, повернути власнику, тобто позивачеві.

В обґрунтування позовних вимог посилався на те, що 06.11.2014 року між ним та відповідачем було укладено договір суперфіцію, відповідно до умов якого позивач надав ОК «ЖБК «Жуляни» в строкове платне користування земельні ділянки для будівництва та обслуговування комплексу житлових будинків згідно з проектом будівництва.

Відповідач в свою чергу зобов'язався своєчасно вносити плату за користування земельними ділянками в порядку та строки передбачені розділом 5 цього договору.

Так, сторони домовились, що відповідач в якості плати за користування земельними ділянками передає позивачу у власність житлові площі, які знаходяться в об'єкті нерухомості, а саме 400 кв.м. житлового фонду.

10.11.2014 року між позивачем та відповідачем був укладений договір про внесення змін та доповнень №1 до договору суперфіцію, відповідно до умов якого сторони дійшли згоди змінити порядок виплати винагороди (плати за користування земельними ділянками), що визначений основним договором. Згідно змінених договірних умов, 400 кв.м. житлового фонду залишалися у власності суперфіціарія, який, в свою чергу, зобов'язувався сплатити власнику вартість 400 кв. м. житлових площ.

Позивач зазначав, що договірні умови виконані ним у повному обсязі, а земельні ділянки надано у користування ОК «ЖБК «Жуляни».

15.10.2015 року відповідач направив гарантійний лист позивачу, в якому зазначив номера та площу квартир, які зареєстровані за позивачем до моменту розрахунку з ним та зазначив про намір провести розрахунки.

У 2015 році відповідач сплатив позивачу частину коштів в розмірі 10 000 доларів США, однак, решта коштів, як зазначає позивач, сплачена не була, що на думку ОСОБА_1 є порушенням п. 9.4.4 Договору.

Крім того, позивач указував, що в порушення п.п. 9.4.1 договору, роботи на земельних ділянках виконуються з істотним порушенням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльностіта без врахування цільового призначення земельних ділянок.

В ході розгляду справи, ОК «ЖБК «Жуляни» звернувся до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1, в якому просив визнати договір від 10.11.2014 про внесення змін та доповнень №1 до договору суперфіціюудаваним, оскільки сторони мали не меті укласти інший правочин, а саме договір купівлі-продажу майнових прав в об'єкті незавершеного будівництва.

Рішенням Солом'янського районного суду м. Києва від 26 травня 2017 року первісний позов задоволено. Судовим рішенням розірвано договір суперфіцію від 06.11.2014 року, укладений між сторонами, а земельні ділянки, які є предметом указаного договору, - повернуто ОСОБА_1. У задоволенні зустрічного позову відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.

В поданій апеляційній скарзі ОК «ЖБК «Жуляни» просить зазначене рішення суду в частині задоволених позовних вимог скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення, яким у задоволенні первісного позову відмовити у повному обсязі. В решті рішення скаржник просить залишити без змін. Відповідач посилається на те, що поняття «суперфіцій» та «договір суперфіцію» не є тотожними, а тому, у випадку розірвання договору суперфіцію, правові підстави для повернення земельних ділянок власнику - відсутні. Крім того, зазначає, що позивачем не доведено, що надані ним у користування відповідачеві земельні ділянки використовувалися останнім не за їх цільовим призначенням.

Заслухавши доповідь судді Панченка М.М., пояснення осіб, що з'явились до суду, з'ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія приходить до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 06.11.2014 року між ОСОБА_1 та ОК «ЖБК «Жуляни» укладено договір суперфіцію, відповідно до умов якого позивач надав ОК «ЖБК «Жуляни» в строкове платне користування наступні земельні ділянки:

- земельна ділянка загальною площею 0,0697 га, кадастровий НОМЕР_1, розташована за адресою: АДРЕСА_1, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка);

- земельна ділянка загальною площею 0,0709 га, кадастровий НОМЕР_2, розташована за адресою: АДРЕСА_2, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка);

- земельна ділянка загальною площею 0,0700 га, кадастровий НОМЕР_3, розташована за адресою: АДРЕСА_3, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка);

- земельна ділянка загальною площею 0,0712 га, кадастровий НОМЕР_4, розташована за адресою: АДРЕСА_4, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

Таким чином, між сторонами виникли правовідносини договору суперфіцію, зміст якого в силу ст.413 ЦК України та ст.102-1 Земельного Кодексу України полягає в тому, що це є відносини передачі права на користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), що виникають між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Відповідно до п.п. 9.4.4 договору суперфіцію від 06.11.2014 року,ОК «ЖБК «Жуляни» зобов'язався своєчасно вносити плату за користування земельними ділянками в порядку та строки передбачені розділом 5 цього договору.

Відповідно до п.п. 5.1 договору, сторони домовились, що ОК «ЖБК «Жуляни»в якості плати за користування земельною ділянкою передає позивачеві житлові площі, які знаходяться в об'єкті нерухомості, а саме 400 кв.м. житлового фонду.

10.11.2014 року між ОСОБА_1 та ОК «ЖБК «Жуляни» укладено договір про внесення змін та доповнень №1 до договору суперфіцію.

Відповідно до п. 2.1 договору про внесення змін та доповнень, сторони дійшли згоди змінити порядок виплати винагороди (плати за користування земельними ділянками), що визначений основним договором.

За змістом п.п. 2.4, 2.5 договору про внесення змін та доповнень, сторони дійшли згоди, що ОСОБА_1 залишає за ОК «ЖБК «Жуляни» права на володіння та розпоряджання зазначеними в п. 2.3 цієї угоди та п. 5.1 основного договору житлові площі в об'єкті нерухомості. При цьому,в якості плати за користування земельними ділянками ОК «ЖБК «Жуляни» виплачує позивачевівартість 400 кв.м. житлових площ.

Відповідно до п. 2.6 договору про внесення змін та доповнень, плата за користування земельними ділянками сплачується в такі терміни:

- до 01.07.2015 року суперфіціарій сплачує власникувартість 200 кв.м. житлових площ у 1-й секції комплексу житлових будинків, що буде збудований на земельних ділянках;

- до 01.07.2016 року суперфіціарій сплачує власикувартість 200 кв.м. житлових площ у 2-й секції комплексу житлових будинків, що буде збудований на земельних ділянках.

Задовольняючи позов ОСОБА_1 про розірвання договору суперфіцію та повернення земельних ділянок, суд першої інстанції, з висновком якого погоджується колегія суддів, виходив з того, що ОК «ЖБК «Жуляни» істотно порушуються умови договору, що є підставою для розірвання останнього.

Встановлено, що позивач ОСОБА_1 свої зобов'язання за договором виконав у повному обсязі.

В свою чергу, обов'язком ОК «ЖБК «Жуляни» згідно договірних умов була сплата власнику земельних ділянок вартості 400 кв. м. житлових площ.

Відповідно до п. 2.9 договору про внесення змін та доповнень від 10.11.2014 року, ціна 1 кв.м. визначається за поточною вартістю 1 кв.м. житлової площі, визначеної ОК «ЖБК «Жуляни» на момент проведення реалізації відповідної площі, але не може бути меншою 700,00 доларів США за 1 кв.м. житлової площі.

Отже, сума, яка підлягала сплаті ОК «ЖБК «Жуляни» на користь ОСОБА_1 становила не менше 280 000 доларів США, виходячи із розрахунку 400 кв. м. х 700 доларів США.

Між тим, судом об'єктивно встановлено, що на виконання договірних умов у 2015 році ОК «ЖБК «Жуляни» сплачено позивачеві лише 10 000 доларів США.

Решта суми в порушення умов договору сплачена не була.

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

За змістом ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно ст. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Згідно п. 1 ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої ним шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені зазначеною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати (постанова Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13).

Зі змісту укладеного між сторонами договору суперфіцію, а також договору про внесення змін та доповнень, слідує, що істотною умовою зазначеного правочину є розрахунки за договором.

Укладаючи відповідний правочин на умовах відплатності, ОСОБА_1 розраховував на те, що обумовлена договором сума коштів буде сплачена його контрагентом - ОК «ЖБК «Жуляни».

Разом з тим, відповідачем за договором було сплачено лише 10 000 доларів США, а заборгованість відповідача перед позивачем на момент розгляду справи судом становить близько 270 000 доларів США, з огляду на що, колегія вважає, що різниця між тим, на що особа розраховувала при укладенні договору, та тим, що вона отримала, є істотною.

Крім того, судом першої інстанції об'єктивно встановлено, що забудовник використовує земельні ділянки з порушенням їх цільового призначення, а будівництво ведеться з істотним порушенням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.

Таким чином, у зв'язку з істотним порушенням відповідачем умов договору суперфіцію, з урахуванням змін та доповнень внесених до нього, в частині проведення розрахунків, колегія суддів вважає, що такий договір може бути розірваний на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.

При цьому, колегія суддів відхиляє доводи скаржника про те, що несвоєчасна сплата ОК «ЖБК «Жуляни» платежів за договором не може бути підставою для розірвання договору, а є підставою для звернення до суду з позовом про стягнення заборгованості за договором, оскільки саме позивачеві у справі належить право вибору способу захисту порушеного права.

Щодо посилання відповідача на ст. 416 ЦК України та ст. 102-1 ЗК України, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Так, зазначеними нормами права врегульовано випадки припинення права користування земельною ділянкою для забудови.

Згідно ч. 1 ст. 416 ЦК України, право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:

1)поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку права користування;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Відповідно до ч. 6 ст. 102-1 ЗК України, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку, на який було надано право користування;

3) відчуження земельної ділянки приватної власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності;

31) прийняття уповноваженим органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування рішення про використання земельної ділянки державної чи комунальної власності для суспільних потреб;

4) невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років;

5) припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів емфітевзису та суперфіцію, укладених у рамках такого партнерства).

Разом з тим, ч. 2 ст. 416 ЦК України передбачено, що право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Згідно загальних засад зобов'язального права та, зокрема, ч. 2 ст. 653 ЦК України зобов'язання припиняються розірванням договору.

Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги в тій частині, що розірвання договору суперфіцію не припиняє право ОК «ЖБК «Жуляни» на користування земельною ділянкою під забудову(суперфіцій), оскільки за змістом ст. 413 ЦК України суперфіцій виникає на підставі договору або заповіту, а отже, саме відповідне право є похідним від договору, а не навпаки, як стверджує скаржник.

У випадку розірвання договору, будь-які зобов'язання сторін та права, які виникли на підставі відповідного договору, припиняються, а тому будь-які правові підстави у ОК «ЖБК «Жуляни» користуватися земельними ділянками, які є предметом договору суперфіцію, після розірвання такого договору - відсутні.

Щодо вирішення зустрічного позову відносно визнання спірного договору суперфіцію удаваним, то рішення суду першої інстанції в цій частині відповідачем не оскаржується, з огляду на що, в силу положень ст. 303 ЦПК України, колегія суддів не вбачає за можливе надавати оцінку вирішення судом першої інстанції позовних вимог про визнання правочину удаваним.

Враховуючи викладене вище, колегія дійшла висновку про те, що рішення суду першої інстанції ухвалено на повно з'ясованих обставинах з дотриманням норм матеріального та процесуального права і не може бути скасоване з підстав, наведених в апеляційній скарзі.

Згідно ч. 1 ст. 308 ЦПК України, апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст. ст. 303, 307, 312-315, 317, 319, 324 ЦПК України, колегія суддів,-

У Х В А Л И Л А :

Апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Жуляни» відхилити, а рішення Солом'янського районного суду м. Києва від 26 травня 2017 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня проголошення.

Головуючий:

Судді: