Справа № 229/2960/17
Провадження №2/229/1466/2017
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 листопада 2017 р. Дружківський міський суд Донецької області у складі:

головуючого судді Панової Т.Л.

за участю секретаря Костіної І.В.

позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м.Дружківка цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро - Інвест" до ОСОБА_3, приватного підприємства "Ясинуватський хлібозавод" про визнання договору оренди землі недійсним, визнання права оренди,

ВСТАНОВИВ:

позивач звернувся до суду з позовом до відповідача, в якому просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 7,06гп, кадастровий номер :05:000:0063, розташованої на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району, Донецької області, що був укладений між ОСОБА_3 та приватним підприємством «Ясинуватський хлібозавод»; визнати за ТОВ «Бета-Агро-Інвест» право оренди земельної ділянки загальною площею 7,06га, кадастровий номер :05:000:0063, розташованої на території Красногорівської сільради Ясинуватського району, Донецької області, що належить на праві власності ОСОБА_3 з 03.02.2020р на таких умовах:

строк оренди: 20років;

орендна плата в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 6400,86грн. Орендна плата вноситься у такі строки з 01 листопада по 31 грудня кожного року, починаючи з моменту державної реєстрації права оренди;

розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається ;

земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

цільове призначення земельної ділянки землі сільськогосподарського призначення.

Всі інші істотні умови права оренди визначити на умовах , які були передбачені умовами договору оренди земельної ділянки загальною площею 7,06га, кадастровий номер :05:000:0063, розташованої на території Красногорівської сільради Ясинуватського району, що був укладений між ОСОБА_3СЧ. та приватним підприємством «Ясинуватський хлібозавод», зареєстрований Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області від 09.11.2016р.

Обгрунтову вимоги таким. Між ТОВ «Бета-Агро-Інвест» та ОСОБА_4 був укладений договір оренди землі . Даний договір був зареєстрований у Ясинуватському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах» 02.02.2010року за № 04.10.170.00002. кадастровий номер земельної ділянки : :05:000:0063.

Відповідно до п.1 договору орендодавець (ОСОБА_3 ) надає, а орендар (ТОВ Бета-Агро-Інвест») приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка находиться на території Красногорівської сільради.

Пункт 8 договору встановлює, що договір оренди укладено на 10 років, тобто до 02.02.2020року. Станом на дату подання позовної заяви строк дії договору не закінчився.

05.05.2017року позивачу стало відомо , що вказана земельна ділянка одночасно перебуває в оренді і у приватного підприємства «Ясинуватський хдібозавод» Державна реєстрація права - 09.11.2016року, номер запису про право 17439544.

Таким чином, існує два договори оренди землі на одну земельну ділянку.

Відсутні будь-які події вважати договір оренди землі, укладений між ОСОБА_3 та позивачем таким, що припинив свою дію. ОСОБА_3 не звертався до ТОВ «Бета Агро- Інвест» з приводу припинення , укладеного між ними договору оренди землі.

Вважають, що договір оренди землі між ОСОБА_3 та ПП «Ясинуватський хлібозавод» є недійсним згідно приписів ч.1 ст. 203 ЦК України, оскільки його укладання відбулося з порушенням вимог Земельного законодавства , Цивільного кодексу України. І відповідач в односторонньому порядку вирішив відмовитися від свої зобовязань за договором оренди землі.

Укладаючи оскаржуваний договір оренди землі з ПП «Ясинуватський хлібозавод» , Григораш порушує їхнє переважне право оренди на земельну ділянку , так як умовами первісного договору оренди земельна ділянка передається в оренду до 02.02.2020року, тоді як умовами оскаржуваного договору строк оренди встановлений до 2036року. ОСОБА_3 вже розпорядився земельною ділянкою, порушуючи при цьому переважне право оренди ТОВ «ОСОБА_5 Інвест».

Вважають, що в подальшому вони не зможуть скористатися своїм переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк.

28.09.20116року ними була отримана заява від ОСОБА_3 щодо відмови подовження договору оренди земельної ділянки площею 7,59га і 6,81га, що ще раз підтверджує намір відповідача порушити їхнє переважне право на подовження договору оренди на новий строк.

21.06.2017р було здійснено повідомлення ОСОБА_3 про намір укладання договору оренди землі на новий строк. 22.06.2017р представник відповідача ОСОБА_6 отримав таке повідомлення та зазначив в ньому про відмову укладання цього договору на новий строк, по закінченню дії діючого договору.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги і просить їх задовольнити з підстав, викладених в позові.

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не з,явився. Про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. Надав суду заперечення на позов, в якому зазначає, що позов не підлягає задоволенню через з таких підстав. Позивач не зазначає, яке конкретно його право чи інтерес було порушено, не визнано чи оспорено. В копії договору оренди землі, який доданий до позову, дата договору явно виправлена, а підписи від його імені в договорі та акті прийому передачі земельної ділянки здійснені різними особами.

Договір оренди землі, укладений між ним та ПП «Ясинуватський хлібозавод» 10.11.2016року розірваний за згодою сторін ще 06.07.2017року, тобто припинив свою дію.

Наявність договору оренди землі, укладеного між ним та ПП «Ясинуватським хлібозаводом» ніяким чином не перешкоджало позивачу користуватися земельною ділянкою відповідно до умов договору оренди землі, укладеного позивачем з ним. Позивач безперешкодно продовжував користуватися його земельною ділянкою.

Позивач не зазначає які конкретно норми земельного законодавства та ЦК України були порушені при укладанні договору оренди землі між ним та ПП Ясинуватський хлібозавод» .

Вважає, що позивач не надав суду жодного належного та допустимого доказу , який би свідчив про його волю відмовитися укладати з ним , як з особою , яка має переважне право на подовження строку дії договору на новий строк по закінченню строку дії основного договору оренди землі.

Представник відповідача ПП «Ясинуватський хлібозавод» ОСОБА_2 позовні вимоги не визнав. Пояснив, що дійсно в жовтні 2016року між ОСОБА_3 та ПП «Ясинуватський хлібозавод» був укладений договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :05:000:0063, розташованої на території Красногорівської сільради Ясинуватського району , речове право за яким було зареєстровано в реєстрі. Однак за взаємною згодою цей договір було розірвано в липні 2017року, а тому на сьогодні взагалі відсутній предмет спору. Ніяким чином ніхто не перешкоджав позивачу користуватися земельною ділянкою за договором оренди землі, який укладено між ОСОБА_3 та позивачем. Вимоги позивача щодо визнання за ним права оренди не ґрунтуються на нормах права. Просить в позові відмовити.

Суд, дослідивши докази по справі, вважає, що позов підлягає частковому задоволенню.

Судом встановлено, що ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 7,59га, яка розташована на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району, Донецької області. Цільове призначення земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.28-29).

Судом встановлено, що 02 лютого 2010року між ОСОБА_3 та ТОВ «ОСОБА_5 Інвест» був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 7,06га строком на 10років з моменту його державної реєстрації, яка була здійснена 02.02.2010року за № 04.10.170.00002 (а.с. 16-20). Відповідно договір діє до 02.02.2020року.

Згідно з пунктом 8 цього договору після закінчення строку його дії орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію договору.

Пунктом 37 договору оренди встановлено, що дія договору припиняється в разі : закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку , встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря. Підстав для припинення вказаного договору оренди землі, визначених п. 37 договору оренди землі , в судовому засіданні не встановлено.

09 листопада 2016року ОСОБА_3 укладає договір оренди спірної земельної ділянки з ПП «Ясинуватським хлібозаводом» , речове право на яку зареєстровано в державному реєстрі прав 09.11.2016р., № 17439526. (а.с.30-34,14).

Представник відповідача ОСОБА_2 стверджує, що 06 липня 2017року між ОСОБА_3 та «Ясинуватським хлібозаводом» укладена угода про дострокове розірвання договору оренди землі від 10.11.2016року. за згодою сторін, що на його думку свідчить про відсутність предмету спору. При цьому пояснив, що речове право на припинення оренди за цим договором, в реєстрі не зареєстровано.

Суд не погоджується з доводами відповідача про відсутність предмету спору. Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон) - державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

В частині 4 Статті 3 Закону зазначено, що будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті, та у випадках, визначених статтею 28 цього Закону.

Стаття 4 Закону визначає, що державній реєстрації прав підлягають в тому числі право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Згідно ч. 5 ст. 12 Закону відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом.

Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, зареєстрованих у Державному реєстрі прав, вчиняються на підставі відомостей, що містяться в цьому реєстрі.

Відповідно до ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках , встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Аналізуючи зазначені норми права, суд приходить до висновку, що припинення речового права , а саме припинення права оренди земельної ділянки ПП «Ясинуватським хлібозаводом», згідно угоди від 06 липня 2017року підлягає державній реєстрації відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Такої реєстрації не відбулося, що визнається представником відповідача ОСОБА_2. Отже суд приходить до висновку, що договір оренди земельної ділянки , укладений відповідачами 09.11.2016року продовжує свою дію до теперішнього часу і як наслідок право оренди однією земельною ділянкою кадастровий номер :05:000:0063 на теперішній час мають дві особи: позивач і відповідач ПП «Ясинуватський хлібозавод» .

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з вимогами частинами другою, третьою, пятою статті 203 ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною другою статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зобов'язано державного реєстратора встановлювати відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Відповідно до пункту 8-1 частини другої статті 9 цього Закону під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема, щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.

Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам цього Закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна. До такого висновку дійшов Верховний суд України у своїй постанові 825/1287/15-а від 15 листопада 2016 року.

Суд вважає, що ствердження відповідачів про відсутність порушень прав позивача, як орендаря, є безпідставним. Укладаючи договір оренди з ПП «Ясинуватський хлібозавод», Григораш не визнав право позивача на користування землею і на свій розсуд передала його іншій особі, що свідчить про безпосереднє порушення права ТОВ «Бета-Агро-Інвест» як орендаря.

В судовому засіданні не доведено, що позивач, як орендар, не належно виконував умови договору оренди, який укладено з відповідачем ОСОБА_3,

ОСОБА_3 в запереченнях зазначає, що в копії договору оренди землі, зареєстрованого 02.02.2010року, яка додана до позову дата укладання договору виправлена, а підписи від його імені в договорі та акті приймання передачі земельної ділянки виконанні різними особами.

При цьому доказів на підтвердження недійсності цього договору оренди суду не надано, а відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Більш того , в цьому ж запереченні відповідач ОСОБА_3 визнає факт того, що позивач користувався його земельною ділянкою.

Суд вважає, що саме укладенням договору оренди між відповідачами земельної ділянки, якою ще користується позивач, вже порушено його права.

Також, суд не погоджується з доводами відповідача ОСОБА_3 проте, що позивач не має права ставити перед судом питання про визнання договору оренди землі від 10 листопада 2017 року недійсним, оскільки не є стороною цього договору.

Частина 3 ст. 215 ЦК України зазначає на те, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Таким чином законодавство надає таке право не тільки сторонам правочину, а й заінтересованим особам, якою в даному випадку є ТОВ «Бета-Агро-Інвест».

Отже суд приходить до висновку, що вимоги про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки загальною площею 7,06га, кадастровий номер :05:000:0063, розташованої на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що був укладений між ОСОБА_3 та ПП «Ясинуватський хлібозавод» 09 листопада 2016 2017 року, підлягає задоволенню.

Вимоги про визнання за ТОВ "Бета-Агро-Інвест" право оренди земельної ділянки загальною площею 7,06га, ка¬дастровий номер :05:000:0063, розташованої на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що належить на праві власності ОСОБА_3 з 03.02.2020року на встановлених ним умовах, то суд вважає, що ця вимог не підлягає задоволенню з таких підстав.

В обгрунтування такої вимоги позивач посилається на ст. 152 ЗК України , якою визначено, що способами захисту прав на земельну ділянку може бути: а) визнання прав; в) визнання угоди недійсною.

Відповідно до ст. 126 Земельного кодексу право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Статтею 125 Земельного кодексу право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Позивач зазначає, що укладаючи договір оренди землі з ПП «Ясинуватський хлібозавод» під час дії договору оренди землі з ТОВ «Бета-Агро-Інвест», Григораш порушив його переважне право на оренду цієї земельної ділянки.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» вказує, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

В договорі оренди земельної ділянки від 02 лютого 2010 року, пункт 8, зазначено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договру повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Як встановив суд, договір оренди земельної ділянки від 02.02.2010 року чинний до 02.02.2020року. Реалізацію переважного права на продовження договору оренди землі за законодавством повязується зі спливом попереднього договору, а саме вказує, що орендар зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором. В договорі від 02.02.2010р сторони дійшли до згоди про те, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8).

Положеннями п. 8 Постанови Пленуму Верховного суду України «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» визначено, що в разі закінчення зазначеного в договорі строку оренди переважне право орендарів на поновлення договору оренди, передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі», поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Таку правову позиції висловив Верховний суд України у постанові № 6-146цс16 від 23 березня 2016 року.

Отже суд приходить до висновку, оскільки договір оренди, укладений між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 діє до 2020року, а для його поновлення необхідно дотриматися встановленої законодавством процедури, яка на даний час не додержана, вимога позивача є передчасною.

Керуючись ст.ст. 10,11,60,61,209,212-215,223 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

позов товариства з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-Інвест" до ОСОБА_3, приватного підприємства "Ясинуватський хлібозавод" задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 7,06 га, кадастровий номер :05:000:0063, розташованої на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, укладений 09 листопада 2016року між ОСОБА_3 (ІН НОМЕР_1) та приватним підприємством «Ясинуватський хлібозавод» ().

В задоволенні решти позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Апеляційного суду Донецької області через Дружківський міський суд шляхом подання в 10денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Суддя: Т. Л. Панова