ухвала

іменем україни

20 вересня 2017 року м. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних

і кримінальних справ у складі:

головуючого суддів: Демяносова М.В., Іваненко Ю.Г., Маляренка А.В., Леванчука А.О., Ступак О.В.,
розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за позовом Приватного акціонерного товариства «Райз-Максимко» до ОСОБА_6, третя особа - Приватне підприємство «Науково-виробниче агропромислове підприємство «Ель Гаучо», про визнання договору оренди землі поновленим, за касаційною скаргою Приватного акціонерного товариства «Райз-Максимко» на рішення Заліщицького районного суду Тернопільської області від 13 травня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Тернопільської області від 13 липня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У листопаді 2015 року Приватне акціонерне товариство «Райз-Максимко» (далі - ПрАТ «Райз-Максимко») звернулося до суду із позовом, свої вимоги обґрунтовуючи тим, що 23 березня 2010 року між сторонами був укладений договір оренди землі № 448/Н, предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 1,14 га, нормативною грошовою оцінкою 8 447,76 грн, яка знаходиться на території Дуплиської сільської ради Заліщицького району. Даний договір оренди укладений строком на 5 років.

Відповідно до п. 8 договору, у разі відсутності за 30 днів до закінчення строку дії договору письмового звернення однієї із сторін про його припинення на підставі закінчення терміну дії або зміни умов договору, цей договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.

09 червня 2015 року позивач звертався до відповідача із листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі, однак відповідач не розглянула даної заяви, не повідомила позивача про заперечення у поновленні договору оренди землі.

ПрАТ «Райз-Максимко» вважає, що оскільки після закінчення терміну дії договору оренди землі, він користувався земельною ділянкою, спірний договір, укладений між сторонами, є поновленим.

Рішенням Заліщицького районного суду Тернопільської області від 13 травня 2016 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Тернопільської області від 13 липня 2016 року, в задоволенні позову відмовлено.

У касаційній скарзі ПрАТ «Райз-Максимко» просить скасувати судові рішення та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Відповідно до п. 6 розд. XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII«Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Заслухавши доповідь судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, дослідивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи, викладені у касаційній скарзі, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, на таких підставах.

Відповідно до вимог ст. 213 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) рішення суду повинно бути законним та обґрунтованим.

Відмовляючи у задоволенні позову, суди попередніх інстанцій виходили з того, що ОСОБА_6 в установленому законом порядку передала землю у користування іншій юридичній особі за договором оренди, а тому немає правових підстав для поновлення дії договору оренди землі, укладеного з позивачем.

Проте з такими висновками судів першої та апеляційної інстанцій повністю погодитися не можна виходячи з наступного.

Як установлено судами попередніх інстанцій, ОСОБА_6 є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 1,14 га, яка знаходиться на території Дуплиської сільської ради Заліщицького району.

23 березня 2010 року між ОСОБА_6 та Закритим акціонерним товариством «Райз-Максимко» (далі - ЗАТ «Райз-Максимко») був укладений договір оренди землі № 448/Н предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 1,14 га, нормативною грошовою оцінкою 8 447,76 грн, яка знаходиться на території Дуплиської сільської ради Заліщицького району. Даний договір оренди укладений строком на 5 років.

ЗАТ «Райз-Максимко» змінило назву на ПрАТ «Райз-Максимко».

Відповідно до п. 20 договору оренди землі від 23 березня 2010 року № 448/Н передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 5 денний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Даний договір був зареєстрований у Заліщицькому районному відділі Тернопільської регіональної філії державного підприємства «Центр ДЗК» 12 липня 2010 року.

Згідно з актом приймання-передачі об'єкта оренди, який підписаний сторонами, земельна ділянка передана орендарю 12 липня 2010 року.

Пунктом 8 договору передбачено, що для поновлення його на новий строк орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Позивач звертався до відповідача з листом-повідомленням 09 червня 2015 року про поновлення (продовження) договору оренди землі від 23 березня 2010 року, до якого додав проект додаткової угоди.

Як пояснив представник відповідача в судовому засіданні, відповідачка на лист-повідомлення позивача від 09 червня 2015 року письмових заперечень не подавала.

Однак уклала 23 березня 2015 року договір оренди спірної земельної ділянки із Приватним підприємством «Науково-виробниче агропромислове підприємство «Ель Гаучо» (далі - ПП «НВАП «Ель Гаучо»).

Договір земельної ділянки укладений між позивачем та відповідачем діяв до 12 липня 2015 року.

На даний час, як пояснив представник відповідача та представник третьої особи, спірну земельну ділянку обробляє ПП «НВАП «Ель Гаучо», згідно з договором оренди від 23 березня 2015 року.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно зі ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як на підставі доказів сторін.

Статтею 60 ЦПК України передбачено, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ст. ст. 303, 304 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Так, відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

За змістом ст. ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Зазначена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України у справі № 6-162цс13 від 19 лютого 2014 року, яка відповідно до ч. 1 ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів.

Разом із тим ст. 33 Закону України «Про оренду землі» об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у ч. 1 ст. 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (ч. ч. 2-5 цієї статті).

Так, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме, у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Аналогічна правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15, яка відповідно до положень ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України.

Отже, переважне право орендаря на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Матеріали справи містять договір оренди землі, укладений 23 березня 2015 року між ОСОБА_6 та ПП «НВАП «Ель Гаучо», предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 1,14 га, яка знаходиться на території Дуплинської сільської ради Заліщицького району Тернопільської області.

При цьому суди на порушення п. п. 1, 2 ч. 6 ст. 130 ЦПК України, встановивши, що орендарем укладено договір з новим орендодавцем, вирішуючи питання про поновлення попереднього договору оренди землі, не уточнили позовних вимог щодо договору оренди від 23 березня 2015 року, який є чинним, не залучили ПП «НВАПП «Ель Гаучо» до участі у справі в якості співвідповідача, не врахували, що права відповідача значно ширші від прав третьої особи.

Таким чином, суди зазначене не врахували, усупереч вимогам ст. ст. 212, 213, 214, 303, 315 ЦПК України не встановили фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, не врахували, що орендодавець уклав договір оренди із новим орендарем після отримання письмового повідомлення позивача про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди, при цьому відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; належним чином не перевірили доводів позивача про те, що ПрАТ «Райз-Максимко» продовжує користування спірною земельною ділянкою, належно виконує свої обов'язки за договором, а тому дійшли передчасного висновку про відмову у позові.

При цьому колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що різне тлумачення сторонами договору моменту початку і закінчення дії договору не може позбавити позивача переважного права на поновлення договору оренди землі.

Отже, неповно з'ясувавши дійсні обставини справи, не давши належної оцінки доказам, суди допустили порушення норм матеріального й процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи та відповідно до ч. 2 ст. 338 ЦПК України є підставою для скасування оскаржених судових рішень із передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Райз-Максимко» задовольнити частково.

Рішення Заліщицького районного суду Тернопільської області від 13 травня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Тернопільської області від 13 липня 2016 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий М.В. Демяносов
Судді: Ю.Г. Іваненко А.О. Леванчук А.В. Маляренко О.В. Ступак