Справа № 752/2501/16-ц
Провадження по справі № 2/752/549/17
РІШЕННЯ

Іменем України

20.09.2017 року Голосіївський районний суд м. Києва у складі:

головуючого - судді Хоменко О.Л.,

при секретарі Павлюху П.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про переведення прав покупця за договором купівлі-продажу та зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1, ОСОБА_4, третя особа: ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні нежитловими приміщеннями,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся з позовом про переведення прав покупця за договором купівлі-продажу.

Свої вимоги мотивує тим, що 13.11.2014 року між ним та відповідачем ОСОБА_3 було укладено договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 62,9 кв.м за адресою: АДРЕСА_1.

Оскільки на момент укладення договору приміщення потребувало капітального ремонту, сторони домовились, що позивач як наймач за власні кошти проведе капітальний ремонт приміщення, а вартість цього ремонту буде зараховано в рахунок плати за користування приміщенням.

Ремонтні роботи тривали до 14.02.2015 року, тому після завершення ремонту відповідач ОСОБА_3 як наймодавець на останньому аркуші договору власноручно написав: «Початок оренди з 14.02.2015 р.» та поставив свій підпис під цією фразою. Тобто сторони домовились, що орендна плата буде нараховуватись, починаючи з 14.02.2015 року.

Далі наймодавець власноручно написав: «Ремонт обошелся в 110000 гривен ровно без оренды 11 месяцев». Таким чином, сторонни домовились, що сума, потрачена на ремонт, буде зарахована в рахунок орендної плати за користування приміщенням протягом наступних 11 місяців. Тобто фактично орендна плата була проплачена по 14.01.2016 року.

Пізніше відповідач ОСОБА_3 отримав від позивача додатково 30000 грн в якості плати за користування приміщенням, у звязку з чим на останньому аркуші власноручно написав: «Оренда с 14 апреля 2016 года». Тобто фактично орендна плата за договором була проплачена по 14.04.2016 року.

Проте 11.02.2016 року позивач дізнався, що 15.12.2015 року на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_2 зазначене нежитлове приміщення було продане відповідачу ОСОБА_2

Про цю обставину позивач дізнався, отримавши листа від адвоката Александрова В.В., в якому повідомлялося про дострокове розірвання договору оренди приміщення від 13.11.2014 року з погрозою відключення нежитлового приміщення від електричних, опалювальних та каналізаційних мереж будинку.

Так як позивач на момент укладення договору купівлі-продажу від 15.12.2015 року належно виконував свої обов'язки за договором найму, то відповідно до ст.777 ч.2 ЦК України він мав переважне право на придбання вказаного нежитлового приміщення перед відповідачем ОСОБА_2

За аналогією закону щодо продажу частки у спільній частковій власності, відповідач ОСОБА_3 мав би письмово повідомити позивача про свій намір продати спірне нежитлове приміщення і лише у разі відмови від здійснення переважного права купівлі мав право продати його іншій особі.

В зв`язку з наведеним просить перевести на нього права покупця за договором купівлі-продажу від 15.12.2015 року, укладеного між відповідачами, та визнати за ним право власності на спірне нежитлове приміщення.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги і просив їх задовольнити. Додав, що позивачем відповідно до вимог ст.362 ЦК України внесено на депозитний рахунок суду грошові кошти в сумі 1012600 грн, що відповідає вартості спірного нежитлового приміщення.

Представник відповідача ОСОБА_2 проти позову заперечував, вважаючи договір оренди від 13.11.2014 року нікчемним, так як при його укладенні не дотримано форми договору, що вимагає обов'язкового його нотаріального посвідчення. Крім того, вимоги про переведення прав покупця не ґрунтуються на законі, так як можуть бути заявлені лише співвласником у разі продажу частки у спільній частковій власності. Подав зустрічний позов про усунення перешкод у користуванні нежитловими приміщеннями, посилаючись на те, що відповідач ОСОБА_2, як власник нежитлових приміщень, позбавлена можливості ними користуватись, так як позивач ОСОБА_1 розмістив у них магазин з продажу квітів, де разом з дружиною ОСОБА_4 здійснюють торгову діяльність, чим чинять їй перешкоди у здійсненні права власності. Звільнити приміщення в добровільному порядку відмовляються.

Просить усунути перешкоди у користуванні належним ОСОБА_2 нерухомим майном шляхом виселення ОСОБА_1 та ОСОБА_4 з нежитлових приміщень з АДРЕСА_1 стягнути з останніх заборгованість за спожиті житлово-комунальні послуги в сумі 43874 грн 36 коп та збитки (упущену вигоду) в розмірі 310726 грн, яку відповідач могла б отримати у вигляді орендної плати за договором оренди нерухомого майна б/н від 21.12.2015 року, укладеного між нею та ОСОБА_6, якби вчасно передала об'єкт оренди орендарю.

Представник відповідача ОСОБА_3 проти задоволення позовних вимог ОСОБА_1 заперечує, вважаючи його неукладеним через відсутність акту прийому-передачі приміщення та державної реєстрації. Крім того, на правовідносини, що виникають з договору оренди, не розповсюджуються норми щодо переважного права купівлі частки у спільній частковій власності.

Просить в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити.

Щодо зустрічних позовних вимог, то вважає їх такими, що підлягають задоволенню, так як ОСОБА_1 та ОСОБА_4 чинять ОСОБА_2 перешкоди у здійсненні права власності на належне їй майно та позбавляють її права на отримання від нього доходів.

Представник ОСОБА_1 та ОСОБА_4 проти задоволення зустрічного позову заперечує з тих підстав, що право власності відповідачем ОСОБА_2 набуте неправомірно в зв`язку з порушенням переважного права позивача на придбання спірного приміщення.

Вимоги щодо стягнення упущеної вигоди вважає безпідставними, так як на момент укладення відповідачем ОСОБА_2 договору оренди нежитлових приміщень ще діяв договір оренди, укладений між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 Крім того, відповідач ОСОБА_2 не надала доказів того, що вона точно і невідворотно отримала б доходи від оренди приміщень у випадку, якби її право не було порушене.

Щодо зустрічних вимог про стягнення заборгованості за комунальні послуги, то в цій частині вважає ОСОБА_2 неналежним позивачем, так як нею не здійснювались витрати по оплаті комунальних послуг, а в такому випадку право вимоги належить обслуговуючій організації, яка надає ці послуги.

Суд, заслухавши представників сторін, свідків та дослідивши матеріали справи, приходить до висновку, що основний позов задоволенню не підлягає, а зустрічний - підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Матеріалами справи встановлено, що 13.11.2014 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 було укладено договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 62,9 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.6-9).

Відповідно до п.1.4 договору приміщення надається для здійснення торгової діяльності.

Згідно п.2.1 договору оренди приміщення надається в оренду на строк 3 (три) роки з моменту прийняття його за актом здачі-приймання, який є невід`ємною частиною цього договору.

Пунктом 2.2 договору оренди передбачено, що у момент підписання акта здачі - приймання наймодавець передає наймачеві ключі від прміщення.

Відповідно до п.п.3.1, 3.2 договору орендна плата за користування приміщенням складає 10000 грн на місяць і здійснюється не пізніше 5-го числа кожного місяця.

Згідно п.3.5 договору оплата комунальних послуг здійснюється наймачем самостійно та своєчасно на підставі рахунків відповідних організацій.

На примірнику договору оренди, наданого позивачем, від імені ОСОБА_3 здійснено запис: «Початок оренди з 14.02.2015 р. Ремонт обошелся в 110000 гривен ровно без оренды 11 месяцев».

Представник відповідача ОСОБА_3 в судовому засіданні не заперечував факт здійснення зазначеного напису його довірителем, проте вважав його таким, що свідчить про наміри сторін на майбутнє, тоді як представник позивача стверджував, що сторони дійшли згоди щодо строку дії оренди з 14.02.2015 року по 14.01.2016 року та зарахування в орендну плату витрат на ремонт приміщень в сумі 110000 грн, понесених позивачем.

15.12.2015 року між відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, згідно якого відповідач ОСОБА_3 передав, а відповідач ОСОБА_2 прийняла у власність нежитлові приміщення з №1 по №3 (групи приміщень №230) в літ.А загальною площею 62,9 кв.м по АДРЕСА_1

21.12.2015 року відповідач ОСОБА_2 уклала договір оренди нерухомого майна з ОСОБА_7, за яким зобов'язалась передати у тимчасове користування останньому нежитлові приміщення з №1 по №3 (групи приміщень №230) в літ. А загальною площею 62,9 кв.м по АДРЕСА_1

26.04.2016 року за мировою угодою, укладеною між ОСОБА_2 та ОСОБА_7 внесено зміни до договору оренди нерухомого майна від 21.12.2015 року (а.с.62).

04.02.2016 року відповідач ОСОБА_2 повідомила позивача про перехід до неї права власності на спірні нежитлові приміщення, розірвання договору оренди та вимагала звільнити приміщення протягом трьох календарних днів з дня отримання повідомлення та протягом семи днів сплатити заборгованість по орендній платі та комунальним платежам (а.с.68).

Також 04.02.2016 року відповідач ОСОБА_2 повідомила позивача про початок ремонту належного їй на праві власності нежитлового приміщення та його відключення від електричних, опалювальних та каналізаційних мереж будинку та попередила про демонтаж обладнання у випадку, якщо приміщення не буде звільнене, та при тримання майна та обладнання, що знаходиться у приміщенні до повного погашення заборгованості (а.с.69).

Вказані повідомлення були отримані позивачем 11.02.2016 року, про що свідчить копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с.71).

Свідки ОСОБА_8 і ОСОБА_9 показали, що наприкінці грудня 2015 року разом з ОСОБА_2 оглядали приміщення за адресою: АДРЕСА_1 яке вона хотіла придбати. На той момент в приміщенні знаходився магазин квітів. Їх зустрів власник приміщення ОСОБА_3, який пообіцяв, що протягом місяця вирішить питання з орендаторами щодо звільнення приміщення. В подальшому було оформлено договір купівлі-продажу приміщення, проте орендатори його так і не звільнили.

Свідки ОСОБА_10 та ОСОБА_11 показали, що працюють у ФОП ОСОБА_1, який тримає магазин квітів в приміщенні за адресою: АДРЕСА_1

Свідок ОСОБА_4 показала, що її чоловікові належить магазин квітів, що знаходиться в приміщенні за адресою: АДРЕСА_1. Продаж квітів - є їх з позивачем сімейним бізнесом, яким вони займаються по теперішній час.

Відповідно до ст.759 ч.1 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ст.762 ч.1 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Ст.777 ч.2 ЦК України передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до ст.793 ч.2 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Ст.794 ЦК України передбачено, що право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно ст.215 ч.ч.1,2 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою ст.203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Відповідно до ст.216 ч.1 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Згідно ст.220 ч.1 ЦК України у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до ст. 316 ч.1 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно ст.317 ч.1 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Відповідно до ст.319 ч.ч.1,2 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Згідно ст.321 ч.ч.1,2 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Ст.391 ЦК України передбачене право власника майна вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Судом встановлено, що за договором оренди від 13.11.2014 року, укладеним з відповідачем ОСОБА_3, позивач отримав у тимчасове користування нежитлове приміщення загальною площею 62,9 кв.м за адресою: АДРЕСА_1, в якому розмістив магазин квітів та здійснював торгову діяльність разом з дружиною ОСОБА_4

Заперечення представника відповідача ОСОБА_3 з приводу відсутності акту здачі-приймання приміщення, як підстави вважати договір оренди не укладеним, суд до уваги не бере, оскільки фактично приміщення було передане позивачу разом з ключами від нього, чого не заперечували сторони.

Про те, що позивач добросовісно виконував обов'язки наймача за договором оренди в частині сплати орендної плати та комунальних платежів, свідчать запис відповідача ОСОБА_3 у примірнику договору позивача про початок дії договору оренди з 14.02.2015 року та про зарахування коштів, вкладених позивачем у ремонт приміщення, в рахунок орендної плати за наступних 11 місяців, а також довідки ТОВ «ТЕПЛОПОСТАЧСЕРВІС» від 15.12.2015 року про відсутність заборгованості станом на 15.12.2015 року за централізоване опалення та централізоване постачання гарячої води по спірному нежитловому приміщенню (а.с.65), ТОВ «ЛІКО-ЖИТЛОСЕРВІС» від 14.12.2015 року про сплату в повному обсязі житлово-комунальних послуг по спірному нежитловому приміщенню та відсутність заборгованості станом на 30.11.2015 року (а.с.90), платіжні доручення на оплату комунальних послуг №244 від 20.10.2015 року, №239 від 16.09.2015 року (а.с.115,118).

Разом з тим, при укладенні договору оренди від 13.11.2014 року сторонами не дотримано вимоги ст. 793 ЦК України щодо його обов'язкового нотаріального посвідчення, так як договір укладався на строк три роки, що тягне за собою його недійсність.

Так, згідно приписів ст.215 ч.2, ст.220 ч.1 ЦК України договір оренди нежитлового приміщення від 13.11.2014 року є нікчемним та відповідно до ст.216 ЦК України не створює юридичних наслідків.

За таких обставин переважне право на придбання спірного нежитлового приміщення перед відповідачем ОСОБА_2 у позивача не виникло, що є підставою для відмови в задоволенні його позовних вимог про переведення прав покупця за договором купівлі-продажу.

Відмовляючи ОСОБА_1 в задоволенні позовних вимог, суд вважає за необхідне повернути останньому внесені ним на депозитний рахунок Голосіївського районного суду м.Києва грошові кошти в сумі 1012600 грн.

Щодо зустрічних позовних вимог, то судом встановлено, що відповідач ОСОБА_2 15.12.2015 року придбала у відповідача ОСОБА_3 нежитлові приміщення з АДРЕСА_1 набувши на них право власності у встановленому законом порядку.

Враховуючи, що ОСОБА_1 та ОСОБА_4 після переходу права власності на спірні нежитлові приміщення до ОСОБА_2 продовжують в них перебувати та використовують їх для своєї діяльності, суд вважає, що права відповідача ОСОБА_2 порушені та підлягають захисту шляхом усунення перешкод у користуванні власністю.

З огляду на те, що виселення осіб з нежитлових приміщень законом не передбачено, суд вважає за необхідне зобов'язати ОСОБА_1 та ОСОБА_4 звільнити належні ОСОБА_2 нежитлові приміщення та не чинити їй перешкод в користуванні ними.

Що стосується зустрічних позовних вимог про стягнення з ОСОБА_1 та ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 збитків (упущеної вигоди) в сумі 310726 грн, то позивачем за зустрічним позовом не доведено, що доходи від здачі приміщення в оренду за договором оренди від 21.12.2015 року, укладеним між нею та ОСОБА_7, реально могли бути отримані.

Судом встановлено, що на момент купівлі спірного нежитлового приміщення, ОСОБА_2 було достовірно відомо, що у придбаному нею приміщенні перебувають орендарі попереднього власника; в її розпорядженні був і договір оренди від 13.11.2014 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3, який вона намагалась розірвати шляхом переписки з ОСОБА_1 Отже позивач за зустрічним позовом не могла не розуміти, що передача нею приміщення в оренду ОСОБА_6 неможлива до моменту фактичного звільнення спірного приміщення.

Таким чином, всі наступні дії ОСОБА_2, пов'язані з укладенням договору оренди нерухомого майна від 21.12.2015 року, внесенням до нього змін, отриманням та поверненням авансу за договором оренди, були вчинені нею на власний ризик, та не є доказом того, що позивач зазнала передбачених ст.22 ЦК України збитків.

За таких обставин суд відмовляє в задоволенні даної частини зустрічних позовних вимог.

Суд також не вбачає підстав для стягнення з ОСОБА_1 та ОСОБА_4на користь ОСОБА_2 заборгованості за спожиті житлово-комунальні послуги в сумі 43874 грн 36 коп, так як в судовому засіданні встановлено, що позивач ОСОБА_2 зазначені витрати не понесла, а відповідно і не має права вимагати їх стягнення на свою користь.

Таким чином суд вважає за необхідне в цій частині зустрічних позовних вимог відмовити.

На підставі ст.88 ЦПК України суд вважає за необхідне стягнути солідарно з ОСОБА_1 та ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 судовий збір в розмірі 640 грн пропорційно до задоволених зустрічних позовних вимог.

Враховуючи наведене та керуючись ст.ст.215, 216, 220, 316, 317, 319, 321, 391, 793 ЦК України, ст.ст. ст.ст. 10,59,60,88,212-215 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про переведення прав покупця за договором купівлі-продажу - відмовити.

Повернути ОСОБА_1 сплачені ним на депозитний рахунок Голосіївського районного суду м.Києва грошові кошти в сумі 1012600 (один мільйон дванадцять тисяч шістсот) грн згідно платіжного доручення №OHVS48428 від 25.11.2016 року (призначення платежу: депозит по справі №752/2501/16-ц)

Зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1, ОСОБА_4, третя особа: ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні нежитловими приміщеннями задовольнити частково.

Зобов`язати ОСОБА_1 та ОСОБА_4 не чинити ОСОБА_2 перешкод у користуванні належним їй нерухомим майном, а саме: нежитловими приміщеннями з АДРЕСА_1

Зобов`язати ОСОБА_1 та ОСОБА_4 звільнити нежитлові приміщеннями з АДРЕСА_1, що належать на праві власності ОСОБА_2.

В задоволенні іншої частини зустрічних позовних вимог - відмовити.

Стягнути солідарно з ОСОБА_1 та ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 судовий збір в розмірі 640 (шістсот сорок) грн.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду м.Києва через Голосіївський районний суд м.Києва протягом десяти днів з дня отримання його копії.

Суддя: