Єдиний унікальний номер 240/198/17 Номер провадження 22-ц/775/1381/2017
Головуючий в 1 інстанції - Щербак Ю Єдиний унікальний номер 240/198/17 Доповідач - Жданова В.С. Номер провадження 22-ц/775/1381/2017 Категорія 23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

26 вересня 2017 року м. Бахмут

Апеляційний суд Донецької області в складі:

головуючого-судді Жданової В.С.,

суддів: Космачевської Т.В., Курило В.П.

при секретарі Марченко Я.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Бахмуті Донецької області апеляційні скарги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на рішення Олександрівського районного суду Донецької області від 12 червня 2017 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості з орендної плати,-

В С Т А Н О В И В :

У березні 2017 року позивач звернувся до суду з даним позовом, зазначивши, що є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 6,35 га. Дана земельна ділянка за договором оренди № 253 від 3 березня 2009 року була передана у користування ОСОБА_2 Договір укладено на 15 років. Відповідно до п. 9 договору орендна плата за договором визначена у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, яка на день укладання договору складає 67782,92 грн., виплачується з урахуванням індексу інфляції до 15 грудня поточного року ( п.п. 10, 11 договору).

Орендар зобов'язаний своєчасно сплачувати орендну плату. Договором передбачена відповідальність за невиконання сторонами покладених обов'язків ( п. 36 договору).

Зазначає, що орендар порушив умови договору, оскільки у 2014, 2015 та 2016 роках не сплатила йому орендну плату. Крім того, орендар протягом трьох взагалі не обробляла земельну ділянку, а навесні 2017 року запропонувала йому укласти договір суборенди через неспроможність виконувати зобов»язання, взяті на себе за договором оренди.

В червні позивач уточнив заявлений позов, вказавши, що відповідач з 2011 року не виконує взяті на себе обов'язки орендаря : не використовує земельну ділянку за цільовим призначенням, не обробляє землю та не виплачує орендну плату.

Вважає, що своїми діями відповідач допустила грубе порушення умов договору оренди землі, просить розірвати укладений договір та стягнути заборгованість за орендною платою за 2014-2016 роки в сумі 8635,41 грн.

Рішенням Олександрівського районного суду від 12 червня 2017 року позовні вимоги задоволені частково. Розірвано договір оренди землі № 253, укладений 03 березня 2009 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2.

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за 2014 рік - 2033,49грн., судові витрати - 150,72 грн., разом - 2184 (дві тисячі сто вісімдесят чотири) гривні 21 копійку. В іншій частині у задоволенні позову відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_2 на користь держави судовий збір у розмірі 640 ( шістсот сорок ) гривень.

В апеляційній скарзі ОСОБА_3 - представник позивача ОСОБА_1, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати, ухвалити нове про задоволення заявленого позову у повному обсязі та стягнути орендну плату за договором оренди землі за три роки в сумі 8635,41 грн. В обґрунтування доводів апеляційної скарги посилається на ст. 21 Закону України «Про оренду землі», в якій вказано, що розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Відповідно до ст.96 ЗК України обов'язок орендатора своєчасно сплачувати орендну плату і орендодавець має право вимагати від орендатора своєчасного внесення орендної плати. Статтею 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендарем орендної плати за землю. Суд першої інстанції встановив, що відповідач не сплатила орендну плату за 2014 р. 2015р, 2016 р., що є підставою для розірвання договору оренди землі. Та обставина, що він ( позивач) вимушений був у 2015 р. та у 2016 р. самостійно обробляти земельну ділянку, яку покинула орендатор, не є підставою для звільнення її від сплати орендної плати. Відповідач прийняла на себе зобов'язання за договором оренди і відповідно до ст.526 ЦК України повинна свої зобов'язання за договором виконувати належним чином у визначений договором спосіб та у встановлений термін. Та обставина, що у вказані роки відповідач не обробляла земельну ділянку не звільняє її від виплати орендної плати.

В апеляційній скарзі представник відповідача ОСОБА_2- ОСОБА_4 просить скасувати рішення суду, оскільки вважає, що воно не відповідає вимогам закону та фактичним обставинам справи, ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що для дострокового розірвання договору оренди землі з підстав невикористання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням необхідно довести обставини істотного порушення договору внаслідок такої бездіяльності, що призвело до погіршення стану сільськогосподарської землі, що у судовому засіданні встановлено не було, а що стосується розірвання договору внаслідок несплати орендної плати за договором, то має бути встановлено системне порушення, тобто два та більше випадків несплати.

Крім того, порушення умов договору у вигляді нецільового використання встановлені судом виключно показами свідків, що є недопустимим, інших належних доказів на підтвердження цього факту суду надано не було.

Також, суд, в порушення вимог процесуального законодавства, вийшов за межі заявлених позовних вимог та прийшов до висновку про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав незаконної передачі відповідачем спірної земельної ділянки третім особам, хоча заявлений позов таких позовних вимог не містить.

В судовому засіданні апеляційного суду представник позивача ОСОБА_3 доводи апеляційної скарги підтримав, рішення суду першої інстанції просить скасувати, заявлений позов задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача ОСОБА_4 також просить рішення суду першої інстанції скасувати та відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Заслухавши доповідь судді апеляційної інстанції, пояснення представників сторін, дослідивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга представника позивача ОСОБА_3 підлягає задоволенню у повному обсязі, а апеляційна скарга представника відповідача ОСОБА_5 підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Статтею 309 ЦПК України визначено, що підставою для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення або неправильне застосування норм матеріального або процесуального права.

При розгляді справи судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 6,35 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Мирнодолинської сільської ради Олександрівського району Донецької області. Відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_1, виданого 26 травня 2008 року та зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 5. Кадастровий номер земельної ділянки : НОМЕР_2 ( а.с 4).

3 березня 2009 року між сторонами був укладений договір оренди землі, за яким ОСОБА_1 передав ОСОБА_2 в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 6,35 га, що розташована на території Мирнодолинської сільської ради. Відповідно до п. 8 договору, строк дії оренди визначений у 15 років. Укладений договір оренди був зареєстрований у Олександрівському районному відділі Донецької регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 3 березня 2009 року за № 4 (а.с. 5-7). Передача земельної ділянки орендарю відбулась за актом прийому-передачі (а.с. 8).

Розглядаючи позов, суд першої інстанції прийшов до висновку, що орендар ОСОБА_2 не виплачувала орендодавцю ОСОБА_1 орендну плату за землю у 2014, 2015, та у 2016 роках, але при цьому стягнув заборгованість з орендної плати лише за 2014 рік. Задовольняючи в цій частині позов частково, суд першої інстанції суд виходив з того, що у 2015 та у 2016 роках позивач « з власної ініціативи використав на свій розсуд належну йому земельну ділянку та отримав прибуток», тому за вказані роки орендна плата не стягується.

За таких обставин визнав неможливим розірвання договору оренди з підстав систематичної несплати орендної плати.

Проте, з таким висновком суду першої інстанції погодитись не можна, оскільки він зроблений з порушенням норм матеріального права.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Статтею 24 вказаного закону визначені права і обов'язки орендодавця, зокрема : орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Обов'язок орендаря своєчасно сплачувати орендну плату передбачений ст.96 Земельного кодексу України.

Відповідно до ст.141 Земельного кодексу України систематична несплата земельного податку або орендної плати є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

Судом першої інстанції встановлено, що відповідач ОСОБА_2 не обробляла земельну ділянку та не сплачувала орендну плату у 2014 р., 2015 р., 2106 р.

Ця обставина визнається самою ОСОБА_2, що вбачається із її письмових пояснень на заявлений позов ( а.с.27, а.с. 77 ). Цей факт підтверджений також поясненнями свідків та наданими суду письмовими доказами.

Свідок ОСОБА_6 - голова Мирнодолинської сільської ради ОСОБА_6 підтвердив, що ОСОБА_2 покинула землю, не обробляла ділянки та не сплачувала орендну плату. Він як посадова особа намагався врегулювати спір, але ОСОБА_2 ухилялась від зустрічі з орендодавцями, відмовлялась від спілкування, тому орендодавці вимушені були самостійно обробляти свої покинуті ділянки.

Свідок ОСОБА_7 підтвердив, що саме він обробляв земельні ділянки до 2014 року та виплачував орендну плату, але у 2014 році залишив землю без обробки та припинив виплату орендної плати, оскільки з'ясувалось, що договори оренди землі оформлені на його колишню дружину ОСОБА_2

По справі не надано жодного документу ( відомості, розписки, квитанції тощо), які б свідчили про те, що в період 2014 -2016 р.р. позивачу виплачувалась орендна плата.

Висновки суду першої інстанції в тій частині, що позивач не має права на отримання від орендатора оплати за договором оренди у 2015-2016 роки, оскільки вилучив із користування орендаря земельну ділянку та сам її обробляв є неспроможним.

Встановлено, що у 2014 році відповідач добровільно припинила обробку землі та не приступила до сільськогосподарських робіт у 2015 році, що спонукало власника земельної ділянки ОСОБА_8 стати до самостійної обробки землі, щоб уникнути забур»яніння, занедбання земельної ділянки та погіршення її родючості.

Відповідач погодилась з такими діями власника земельної ділянки і не висловлювала заперечень з цього приводу. Лише в березні 2017 року через неспроможність обробляти землю самостійно відповідач висловила позивачу пропозицію укласти договір суборенди, передавши земельну ділянку для використання іншій особі, на що позивач своєї згоди не дав.

Про свій намір продовжувати обробку землі відповідач заявила лише навесні 2017 року, що вбачається з її заяв на ім»я до начальника Олександрівського відділення Краматорського відділу поліції ГУ НП в Донецькій області від 10.05.2017р., 11.05.2017р. та 14.05.2017 р. ( а.с. 66). До цього часу не зафіксовано жодного звернення відповідача щодо проведення позивачем сільськогосподарських робіт на покинутій нею орендованій земельній ділянці.

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Пунктом 1 договору оренди землі №253 від 3.09.2009 р. встановлено, що відповідач прийняла у строкове платне користування земельну ділянку площею 6,35 га, яка належить позивачу і в строк до 15 грудня кожного року повинна виплачувати орендну плату ( п. 11 договору оренди ).

Орендар взяла на себе зобов'язання своєчасно сплачувати орендну плату, визначену договорі ( пункт 28 договору оренди).

Згідно п. 37 укладеного договору сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо доведе, що це порушення сталося не з її вини.

Та обставина, що у зв'язку з народженням дитини, припиненням шлюбних відносин з чоловіком, розподілом спільного майна подружжя (сільськогосподарського обладнання) відповідач не обробляла земельну ділянку не звільняє її як орендаря від виконання зобов'язань за договором оренди землі.

Дія договору оренди визначена сторонами до 03 березня 2024 року, зміни до договору не вносились, будь-яка додаткова угода з приводу оплати сторонами не укладалась.

За таких обставин висновок суду першої інстанції про відмову у стягненні орендної плати за 2015 р. - 2016 р. є помилковим.

Пунктом 10 договору визначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексу інфляції

Згідно Порядку проведення індексації грошової оцінки земель, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 12.05.2000р.№783 грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та земель несільськогосподарського призначення індексується станом на 1 січня поточного року на відповідний коефіцієнт.

Державною службою України з питань геодезії, картографії та кадастру листом від 12.01.2017 року №22-28-0.22-443/2-17 визначені коефіцієнти для застосування : за 2013 р. - 1,0, за 2014 р.- 1,249, за 2015 р. - 1,433. Таким чином, розмір орендної плати відповідно до п.9 договору складає 3% від грошової оцінки, тобто 67782,92 грн. х3%= 2033,49 грн. З урахуванням індексу інфляції заборгованість з орендної плати, який визначений на 1 січня року, за який не виплачено орендну плату складає : за 2014 рік - 2033,49 грн., за 2015 р - 2539,82 грн., за 2016 - 2913,99 грн., всього 7487,30 грн.

Оскільки відповідач систематично не сплачувала орендну плату , то відповідно до п. «д» ч.1 ст.141 ЗК України такі обставини є підставою для розірвання договору оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 95 Земельного кодексу України, землекористувачі мають право самостійно господарювати на землі.

Права та обов'язки орендаря визначені у ст. 25 Закону України «Про оренду землі», зокрема, право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

До обов'язків орендаря входить, зокрема, приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

У відповідності до ст. 526 ЦК України, зобов'язання мають виконуватися належним чином, належними сторонами, у передбачений законом чи договором спосіб та термін, за відповідною ціною і інше.

Згідно з частиною першою статті 24 Закону " Про оренду землі ", орендодавець має право вимагати від орендаря безпосереднього використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором, що означає безпосереднє здійснення господарської діяльності самим орендарем.

Відповідно до п.п. 15,16 договору оренди, укладеному між сторонами: земельна ділянка передається в оренду для вирощування товарної сільськогосподарської продукції; цільове призначення земельної ділянки - ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Вбачається, що згідно акту прийому-передачі відповідач прийняла в оренду земельну ділянку, проте, в порушення умов договору припинила господарювання на земельній ділянці, тобто протягом трьох років 2014-2016 р.р. не виконувала умови договору щодо використання землі за цільовим призначенням.

Навесні 2017 року відповідач мала намір передати земельну ділянку в суборенду, проте, власник земельної ділянки - позивач ОСОБА_1 такої згоди не дав.

За змістом частини першої статті 32 Закону "Про оренду землі", договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

За правилами статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути розірваний або змінений за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Аналогічна норма закріплена і в статті 31 Закону України "Про оренду землі".

Згідно із частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24, 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Статтею 5 Земельного Кодексу України визначені основні принципи земельного законодавства, серед яких зазначено принцип раціонального використання та охорони земель.

Раціональним вважається таке використання сільськогосподарських земель, у ході якого забезпечується одержання сталих високих урожаїв сільськогосподарських культур, запобігання необґрунтованому вилученню земель зі сфери сільськогосподарського виробництва для потреб інших галузей народного господарства, збереження та підвищення родючості ґрунтів, охорона навколишнього середовища.

На момент укладення спірних договорів визначено, серед іншого, умови використання та цільове призначення земельних ділянок, які передаються в оренду, умови збереження стану об'єкта оренди.

При укладанні договору оренди власник землі ОСОБА_1 розраховував на те, що його земельна ділянка буде оброблятися відповідно до її сільськогосподарського призначення, а саме: внесення добрив; застосування прийомів механічного впливу, що сприяють підвищенню родючості землі та надають орному шару пухку дрібнокомкувату основу; дискування; боротьба із забур»янінням та шкідниками; здійснення протиерозійних заходів тощо.

Протягом трьох років відповідач земельну ділянку не обробляла, що не сприяло родючості землі та відповідно до п.28 є порушенням умов договору оренди землі.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що відповідачем істотно порушені умови укладеного договору оренди, що є підставою для розірвання договору.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції самостійною підставою розірвання договору визнав також те, що відповідач передану їй в оренду земельну ділянку безпосередньо сама не обробляла, фактично передала право чоловіку самостійно господарювати на землі, що не уповноважена була робити без погодження з орендодавцем.

Проте, такі підстави для розірвання договору позивачем заявлені не були ні в первинному, ні в уточнюючому позові.

Стаття 11 ЦПК України передбачає, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, що беруть участь у справі.

В порушення вказаної норми цивільно-процесуального законодавства суд першої інстанції вийшов за межі заявлених позовних вимог та розірвав договір з такої підстави, яка позивачем заявлена не була.

Проте, ця обставина не впливає на висновок суду про те, що договір оренди підлягає розірванню, оскільки достовірно встановлені такі безумовні підстави для розірвання договору оренди як систематична невиплата орендної плати та істотне порушення орендарем умов укладеного договору.

Вказані обставини є підставою для задоволення апеляційної скарги позивача у повному обсязі та задоволенню апеляційної скарги відповідача частково.

Враховуючи викладене, апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позову за вказаних вище підстав.

Керуючись ст.ст. 307, 309, 316 ЦПК України апеляційний суд ,-

В И Р І Ш И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити у повному обсязі.

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Олександрівського районного суду Донецької області від 12 червня 2017 року скасувати.

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості з орендної плати задовольнити.

Розірвати договір оренди землі №253, укладений 03 березня 2009 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за 2014 рік - 2033,49 грн., за 2015 р - 2539,82 грн., за 2016 - 2913,99 грн., всього 7487,30 грн.( сім тисяч чотириста вісімдесят сім гривень

Стягнути з ОСОБА_2 на користь держави судовий збір у розмірі 640 грн.

Рішення апеляційного суду набирає чинності з моменту проголошення та може бути оскаржено безпосередньо до касаційного суду протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Судді: