Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/1661/17Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Дьомич Л. М.
УХВАЛА

Іменем України

02.10.2017 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області в складі:

головуючого судді: Дьомич Л.М.

суддів: Дуковського О.Л.; Єгорової С.М.

за участю секретаря: Федоренко Т.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 10 липня 2017 року у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, СТОВ «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем -

В С Т А Н О В И Л А:

У грудні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» звернулося в суд з позовом до ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» про:

- визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан», розташованої на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0367, загальною площею 3,65 га;

- визнання договору оренди земельної ділянки загальною площею 3,65 га, кадастровий номер :02:000:367, укладеного 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 поновленим.

В обгрунтування вимог зазначено, що ОСОБА_2 на праві власності належить земельна ділянка № 367, площею 3,65 га, розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, цільове призначення якої - ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

09 жовтня 2008 року між власником землі та товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» укладено договір оренди земельної ділянки на пять років. За умовами якого дія договору продовжується на наступний термін дії вказаний в п. 3.1. договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (п. 3.2).

Після закінчення строку оренди орендодавець зобовязаний прийняти від орендаря земельну ділянку за актом приймання-передачі (п.9.2.3).

Пунктом 9.3.4 договору встановлено, що орендар має переважне право після закінчення строку договору на поновлення його на новий строк.

27 березня 2013 року та 06 березня 2014 року ТОВ «Агроконтракт-Н» направило ОСОБА_2 листи-повідомлення про поновлення дії договору, до яких долучено проект додаткової угоди.

В 2015 році ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» уклали договір оренди землі, що перебувала у користуванні, а відтак це є порушенням переважного права попереднього орендаря на поновлення дії договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року, оскільки ним було повністю дотримано вимоги, зазначені в ст. 33 Закону України «Про оренду землі», умови договору.

Жодних актів приймання-передачі щодо земельної ділянки № 367 не укладалося.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 10 липня 2017 року визнано недійсним договір оренди землі № 59 від 01 жовтня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Агролан» щодо земельної ділянки площею 3,65 га, кадастровий номер :02:000:0367, розташованої на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області. Визнано поновленим договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_2 та товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н», щодо земельної ділянки площею 3,65 га, кадастровий номер :02:000:0367, розташованої на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області.

ОСОБА_2 звернулася з апеляційною скаргою, в якій просить про скасування рішення суду та ухвалення нового про відмову в задоволенні позовних вимог. Зазначає, що суд першої інстанції приймаючи рішення не повно зясував обставини, що мають істотне значення для справи, неправильно застосовано норми матеріального і процесуального права. А саме, позивачем не надано доказів того, що він орендував спірну земельну ділянку згідно зі схемою, що є істотною умовою договору. Судом не встановлено факту використання земельної ділянки позивачем після закінчення дії договору оренди. Додаткова угода про поновлення договору оренди від 09.10.2008 р між сторонами не укладалася, позивач не ініціював її укладення. Лист ТОВ «Агрокотракт-Н» вих. № ЛП-8 від 27.03.13 р. щодо наміру продовження строку дії договору від імені позивача підписано ОСОБА_3, який на момент його підписання не був директором ТОВ «Агроконтракт-Н». Судом не враховано, що ОСОБА_2 на адресу позивача двічі направлявся лист-повідомлення про відмову у продовженні дії договору оренди (15.03.2014 року, 26.04.2014 р.), який отримано 29.04.2014 року, що відповідно до 3.1 договору є підставою не поновлювати дію правочину. Позивач порушував зобовязання щодо строків внесення орендної плати. Суд на власний розсуд визначив, що умови укладеного спірного договору між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» є менш сприятливими для орендодавця.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника ТОВ «Агроконтракт-Н» ОСОБА_4, пояснення представника ОСОБА_2 ОСОБА_5, пояснення представників СТОВ «Агролан» ОСОБА_6 та ОСОБА_7, дослідивши письмові докази по справі, перевіривши рішення суду у межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про відхилення апеляційної скарги за наступного.

Відповідно до ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно вимог ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, питання про те, які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин та яка правова норма підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що

дії ТОВ «Агроконтракт-Н», свідчать про намір товариства скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року з ОСОБА_2. Натомість, власник землі вказавши про своє бажання особисто використовувати свою землю, уклав договір з новим орендарем.

Вказаний висновок відповідає обставинам справи, яким суд дав належну правову оцінку.

Судом встановлено, що 09 жовтня 2008 року між товариством з обмеженою відповідальність «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки, терміном на пять років, починаючи з дати його державної реєстрації. 21 вересня 2009 року договір зареєстрований у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00299 (а.с.8-9).

Відповідно до пункту 9.3.4. договору орендар має переважне право після закінчення строку договору на поновлення його на новий строк.

Згідно пункту 3.2 сторони погодили, що дія договору продовжується на наступний термін дії вказаний у пункті 3.1 цього договору (пять років), якщо жодна зі сторін не пізніше ніж за 6 (шість) місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

Дану земельну ділянку ТОВ «Агроконтракт-Н» орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

27 березня 2013 року та 06 березня 2014 року позивачем на адресу ОСОБА_2 направлено листи-повідомлення про поновлення дії договору оренди землі та проект додаткової угоди до договору (а.с.11-12).

В листах позивач повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом та запропонував укласти договір оренди земельної ділянки на новий строк, з терміном дії 7 років, з виплатою орендної плати 5% від нормативно-грошової оцінки (а.с.11-12) зі здійсненням додаткових витрат та допомоги.

01 жовтня 2014 року між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» укладено договір оренди спірної земельної ділянки, строком на 4 роки, орендна плата становить не менше 3% від нормативної оцінки землі. (а.с.47-50).

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ «Агроконтракт-Н» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором та статтею 33 Закону, внаслідок чого останнім укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Порядок поновлення договору оренди землі та зобовязання учасників такого договору щодо здійснення певних дій задля продовження або припинення дії договору визначений на законодавчому рівні.

За положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Якою закріплене переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Права наймача є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, в разі якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Колегія суддів погоджується з висновком суду, що внаслідок укладення 01 жовтня 2014 року між відповідачами оспорюваного договору оренди землі порушено належне позивачу, згідно ст. 33 Закону, переважне право на поновлення попереднього договору оренди від 09 жовтня 2008 року на новий строк.

Порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, відбувається, зокрема, в разі укладення договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб. Вказане узгоджується з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постанові від 09 вересня 2015 року, у справі № 6-531цс15, яка в силу ст. 360-7 ЦПК України є обовязковою для всіх судів України.

Наявними у матеріалах справи доказами підтверджується, що ТОВ «Агроконтракт-Н» в порядку вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі», є добросовісним орендарем, який з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, 27 березня 2013 року та 22 квітня 2014 року згідно копії фіскального чеку № 0551 (в строк передбачений пунктом 3.2), направляв відповідачу ОСОБА_2 листи - повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких долучено проект додаткової угоди. Вказані листи були адресовані орендодавцю за адресою зазначеною у договорі оренди: с. Зелене, Новомиргородський район, Кіровоградська область (а.с. 8-9).

Тобто, позивач скориставшись своїм правом, належним чином, у відповідності до визначеного Законом України «Про оренду землі» та договором строку, направив орендодавцю лист - пропозицію щодо продовження дії договору та надіслав, на узгодження, проект додаткової угоди.

Сторона відповідача не заперечувала щодо неотримання листа позивача. Про належне повідомлення також свідчить повторно направлений власником землі лист від 26 квітня 2014 року (через 4 дні після відправки листа позивачем) на адресу ТОВ «Агроконтракт-Н» про небажання поновлювати з ним договір оренди.

Посилання в апеляційній скарзі на те, що лист-повідомлення від 27.03.2013 року не є належним доказом у справі, оскільки підписаний від імені товариства ОСОБА_3, який на момент підписання не був директором ТОВ «Агроконтракт-Н», не приймаються до уваги. Згідно довіреності від 21 лютого 2013 року № 21-02-2013 директор ТОВ «Агроконтракт-Н» ОСОБА_8 уповноважив ОСОБА_3, вчиняти будь-які юридично значимі дії в межах повноважень директора товариства, визначених Статутом за рішенням загальних зборів учасників товариства. Довіреність видана без права передоручення повноважень іншим особам і була дійсна до 31 грудня 2014 року (а.с.96).

В період дії строку договору оренди земельної ділянки товариство належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обовязки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, сплачувало орендну плату, що в ході судового розгляду, підтверджено відомостями про виплату орендної плати ТОВ «Агроконтакт- Н» за 2009 2014 роки ( а.с. 37-42), в яких міститься підпис відповідача. За користування земельною ділянкою у 2014 році, позивач у повному розмірі розрахувався із відповідачем сплативши орендну плату у сумі 2192, 63 грн.

Матеріалами справи також підтверджується, що ОСОБА_2 15 березня 2014 року та 26 квітня 2014 року (за шість місяців до закінчення дії договору) направляла на адресу позивача листи-повідомлення про не бажання продовжувати дію договору оренди від 09 жовтня 2008 року. В листі-повідомлені від 26 квітня 2014 року вона вказала, що має намір самостійно використовувати дану земельну ділянку(а.с.122-123). Доказів самостійного використання ні усних, ні письмових не надала.

У листах відповідач не вказала чим її не влаштовують запропоновані позивачем умови, а також про намір укласти договір оренди з новим орендарем на більш сприятливих умовах.

Встановлені обставини підтверджують, що сторони не обговорювали предмет поновлення договору оренди землі в розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі» та відповідно до п.3.2 спірного договору.

Таким чином, попередньо не повідомивши позивача про свій намір укласти правочин з новим орендарем, ОСОБА_2 в порушення вимоги діючого законодавства, уклала 01 жовтня 2014 року договір оренди з СТОВ «Агролан», при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати своє переважне право.

Згідно змісту листів ТОВ «Агроконтракт-Н» про поновлення дії договору оренди від 09.10.2008 року, які направлялись ОСОБА_2, позивач запропонував сплачувати орендну плату в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з терміном дії договору 7 років, а також пропонував безкоштовну оранку та культивацію городів (до 0,25 га), безкоштовно 500 кг соломи та допомогу на поховання в розмірі 700 грн. (а.с.11-12). Укладаючи договір з СТОВ «Агролан» сторони погодили, що розмір орендної плати за користування земельною ділянкою становить 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а також, що термін дії договору становить 4 роки починаючи з дня його реєстрації (а.47-50).

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним судом України у постанові у справі №6-2540цс16 від 23 листопада 2016 року.

Так як договір між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» порушує переважне право позивача на використання спірної земельної ділянки, тому правомірно заявлено вимоги особою, яка не є стороною угоди на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України.

Укладення договору оренди землі між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан», створило ТОВ «Агроконтракт-Н» перешкоди в подальшому користуванні спірною земельною ділянкою. Крім того, сторони не надали до суду доказів зворотньої передачі земельної ділянки, як передбачено договором.

Встановивши факт належного виконання орендарем ТОВ «Агроконтракт-Н» умов договору оренди, дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір поновлення договору на новий строк, суд правомірно визнав недійсним договір оренди землі від 01.10.2014 року, а також дійшов обґрунтованого висновку щодо поновлення договору оренди від 09.10.2008 року з попереднім орендарем.

Укладаючи договір оренди землі, власник повинен усвідомлювати всі можливі правові наслідки його укладення, які передбачені законом також розуміти, що орендар має право на захист свого права, в тому числі від порушень з боку орендодавця власника землі. Сторони самі визначили і узгодили умовами договору переважність права орендаря, а відтак створили для себе певні зобовязання.

Доводи апеляційної скарги про те, що позивач неналежно виконував обовязки орендаря щодо сплати орендної плати за 2014 рік, оскільки сплатив орендну плату з порушенням умов договору лише у березні 2015 року, є недоведеними. В матеріалах справи відсутні докази того, що в період дії договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року ОСОБА_2 зверталась до позивача з приводу невиконання умов договору щодо сплати орендної плати або щодо несвоєчасної її виплати. В період дії договору орендну плату відповідач отримувала у передбачені договором строки, тобто до 30 грудня поточного року. Кінцевим терміном розрахунку по орендній платі за 2014 рік є, відповідно, грудень 2014 року, який знаходиться поза межами строку дії договору, а тому, факт проведення позивачем розрахунку із ОСОБА_2 за 2014 рік, у березні 2015 року, не є підтвердженням недобросовісного виконання позивачем умов договору.

Інші доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду та не дають підстав вважати, що рішення суду ухвалене з порушенням норм права, а відтак є незаконним.

Посилання представника СТОВ «Агролан» в судовому засіданні суду апеляційної інстанції на те, що 27 липня 2017 року ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» уклали угоду про дострокове розірвання договору оренди землі від 01.10.2014 року та 31 липня 2017 року уклали договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) судом також не беруться до уваги оскільки, вказані обставини виникли після звернення ТОВ «Агроконтракт-Н» з позовом до суду та після ухвалення оскаржуваного рішення, тобто вони не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Апеляційний суд згідно вимог цивільно-процесуального законодавства перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку щодо недоведеності відповідачем фактів порушення його прав, свобод та інтересів та виходячи з визначених ст. 1 ЦПК України завдань цивільного судочинства правомірно задовольнив позов.

З урахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому, відповідно до ч. 1 ст.308 ЦПК України, апеляційна скарга підлягає відхиленню, а рішення суду залишенню без змін.

Керуючись ст. 304, ст. 307, ст. 308, ст. 313, ст. 314, ст. 315 ЦПК України, колегія суддів, -

У Х В А Л И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 відхилити.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 10 липня 2017 року - залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту її проголошення і може бути оскаржена до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий:

Судді: