АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 вересня 2017 року Апеляційний суд Дніпропетровської області у складі:

головуючого - судді Ткаченко І.Ю.

суддів: Каратаєвої Л.О., Пищиди М.М.,

при секретарі - Кравцовій Н.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро цивільну справу

за позовом ОСОБА_2 до Дніпровської міської ради, третя особа - приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Лозенко Валентина Володимирівна, про визнання договору недійсним

за апеляційною скаргою Дніпровської міської ради

на рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 07 березня 2017 року,

В С Т А Н О В И В:

17 жовтня 2017 року позивач звернувся до суду з позовом про визнання договору недійсним. В обґрунтування своїх позовних вимог посилається на те, що 27.05.2014 року між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки по фактичному розміщенню нежилого приміщення за адресою: АДРЕСА_1. В даному договорі не узгоджено усіх його істотних умов, перелік яких визначений у ст.15 Закону України «Про оренду землі». Так, у п.2 договору визначено дві площі земельної ділянки: 0,2701 га та 0,0709 га, що призводить до неясності предмету договору. Також, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зазначена площа земельної ділянки 0,2701 га, однак в розділі актуальна інформацію про реєстрацію іншого речового права вказана інша площа - 0,0709 га. Пункт 2.2 договору визначає цільове призначення земельної ділянки 03. Землі громадської забудови, а в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно земельна ділянка має інше призначення - 03.07. землі історико-культурного призначення. Пунктом 1 договору оренду землі також допущено неоднозначність предмету договору, оскільки не зазначено населений пункт, у якому знаходиться земельна ділянка. Розрахунок розміру орендної плати не містить відомостей за який період він нараховується. Умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, визначені законом як істотні умови договору оренди землі, взагалі не відображені у зазначеному договорі. Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі», відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї істотної умови, передбаченої цією статтею є підставою для відмови у державній реєстрації правочину та визнання його недійсним відповідно до закону. Через невизначеність предмету договору та ціни договору позивач зазнає необґрунтованих матеріальних втрат зі сплати орендної плати за земельну ділянку, якою фактично не користується (том 1 а.с.2-5).

Рішенням Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 07 березня 2017 року позовні вимоги ОСОБА_2 до Дніпровської міської ради, третя особа - приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Лозенко Валентина Володимирівна, про визнання договору недійсним - задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі від 27 травня 2014 року, укладений між Дніпропетровською міською радою та ОСОБА_4, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Лозенко В.В. за р.№1627.

Також вирішено питання щодо судових витрат (том 1 а.с.231-235).

В апеляційній скарзі апелянт посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, просить рішенням скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі ( том 1 а.с.242-248, том 2 а.с.22-29).

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційну скаргу слід відхилити, а рішення суду залишити без змін, виходячи з наступних підстав.

Судом 1 інстанції встановлено, що рішенням Дніпропетровської міської ради №157/42 від 30.10.2013 року передано в користування позивача земельну ділянку по АДРЕСА_1 площею 0,2701 га. Встановлено частку користування земельною ділянкою, яка не підлягає окремому відчуженню та виділенню в натурі, у спільному користуванні ОСОБА_4 - 26,24% або 0,0709 га.

27.05.2014 року між сторонами укладено нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Лозенко В.В. за реєстровим номером 1627 договір оренди землі, предметом якого є: надання в платне строкове користування по фактичному розміщенню нежилого приміщення земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Підставою укладення договору є рішення міської ради №157/42 від 30.10.2013 року. Об'єктом оренди, згідно п.2 договору, є земельна ділянка загальною площею 0,2701 га, площа частки за яку справляється орендна плата становить 26,24% або 0,0709 га. Пунктом 2.1 визначено, що категорія землі згідно ст.19 Земельного кодексу України: землі історико-культурного призначення. Пунктом 2.2 договору визначено цільове призначення земельної ділянки: 03. землі громадської забудови (землі, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торгівельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об'єктів загального користування. Пунктом 2.3 договору визначено, що код КВЦПЗ становить 03.07 (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі). Пунктом 2.4 визначено, що функціональне використання земельної ділянки - по фактичному розміщенню нежилого приміщення. Пунктом 2.5 визначено кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1. Згідно з п.5 договору, довідка про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є невід'ємною частиною даного договору. Пунктом 8 договору оренди визначено строк його дії тривалістю у 10 років. Пунктом 9 договору оренди землі визначено, що розмір орендної плати встановлюється у мінімальному розмірі, встановленому Податковим Кодексом України для відповідної категорії земель, виду цільового призначення та функціонального використання.

Згідно п.41.2 договору невід'ємними його частинами є: акт приймання-передачі об'єкта оренди; розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, грошова оцінка яких проведена; витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; акт обстеження земельної ділянки з додатками; рішення Дніпропетровської міської ради №157/42 від 30.10.2013 року; план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку.

27.05.2014 року сторонами підписано акт приймання-передачі земельної ділянки.

Сторонами складено розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, грошова оцінка яких проведена станом на 26.05.2014 року, де визначено розмір орендної плати 80 747,58 грн. (без зазначення відомостей про нарахування орендної плати виключно на частку земельної ділянки, як це визначено у п.2 договору оренди землі).

Задовольняючи позовні вимоги, суд 1 інстанції виходив з того, сторонами не досягнуто усіх істотних умов договору оренди землі, а саме, не визначено категорію землі, не зазначено умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, відомостей про періодичність внесення орендної плати та її розмір, а тому дійшов висновку, що спірний договір оренди землі підлягає визнанню недійсним.

При цьому, інші умови на які посилається позивач в позові, як на істотні, які на його думку не містить спірний договір, суд 1 інстанції при вирішенні питання щодо визнання договору недійсним, не прийняв до уваги, як підставу для задоволення позову, виходячи з їх необґрунтованості.

Вказані висновки суд відповідають обставинам справи, зроблені відповідно до норм матеріального та процесуального права.

Так, ч. 4 ст. 4 ЗУ «Про оренду землі» встановлено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування, а орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Статтею 1, ч. 1 ст. 2, ст. 3, ч. 4 ст. 4, ч. 1, абз. 2 ч.2 ст.5, ч. ч.1,2 ст.6 ЗУ «Про оренду землі» встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Статтею 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Відповідно до ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ст. 152 ЗК України, держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів.

Як роз'яснив Пленум Верховного Суду України в п. 1 постанови № 9 від 6 листопада 2009 року "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними ", при розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи. Угода може бути визнана недійсною лише з підстав і з наслідками, передбаченими законом. Тому в кожній справі про визнання угоди недійсною суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угоди недійсною і настання певних юридичних наслідків.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації.

Невід'ємною частиною договору оренди землі на підставі ч. 4 ст. 15 Закону України " Про оренду землі " є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

Згідно зі ст. 18 цього Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Статтею 20 Закону передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» до істотних умов договору оренди земельної ділянки віднесено: 1) об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки): 2) строк дії договору оренди; 3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; 4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; 5) умови збереження стану об'єкта оренди; 6) умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; 7) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; 8) існуючі обмеження (обтяження), щодо використання земельної ділянки; 9) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; 10) відповідальність сторін; 11) умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (у редакції, дійсній на час укладення договору).

Відповідно до ст.19 Земельного Кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енер гетики, оборони та іншого призначення.

Відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель (КВЦПЗ), розробленої відповідно до Земельного кодексу України, розділ 3 «Землі громадської забудови (землі, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об'єктів загального користування)» містить, зокрема, підрозділ 3.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Розділ 8 КВЦПЗ «Землі історико-культурного призначення (землі, на яких розташовані: пам'ятки культурної спадщини, їх комплекси (ансамблі), історико-культурні заповідники, історико-культурні заповідні території, охоронювані археологічні території, музеї просто неба, меморіальні музеї-садиби)» не містить земель з призначенням для громадської забудови.

За змістом частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» одними з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Орендна плата відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України «Про оплату за землю», та перевищувати 10% їх нормативної грошової оцінки.

Частиною першою пункту 289.1 статті 289 ПК України і частиною першою статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Як вбачається з матеріалів справи, 27.05.2014 року між сторонами укладено нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Лозенко В.В. за реєстровим номером 1627 договір оренди землі, предметом якого є: надання в платне строкове користування по фактичному розміщенню нежилого приміщення земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1

Із спірного договору вбачається, що ним визначено категорію землі як історико-культурного призначання (п.«д» ч.1 ст.19 Земельного Кодексу України) та одночасно з цим віднесено земельну ділянку до земель громадської забудови (код за КВЦПЗ - 3), а саме для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (підрозділ за КВЦПЗ - 03.07.).

Окрім цього, у спірному договорі невизначено істотних умов, передбачених ст.15 Закону України «Про оренду землі», а саме: умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Крім того, спірний договір з його невід'ємними частинами не містить відомостей про періодичність внесення орендної плати, тобто сторонами не визначено, за який період справляється орендна плата у розмірі 80 747,58 грн. (місяць, рік, тощо).

Враховуючи встановлені конкретні обставини справи, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку щодо задоволення позовних вимог, з вищезазначених підстав.

Посилання апелянта в апеляційній скарзі на те, що суд 1 інстанції безпідставно визнав недійсним договір оренди від 27.05.2014 року, оскільки спірний договір містить всі істотні умови передбачені законодавством, колегія суддів не приймає до уваги, оскільки такі твердження спростовуються матеріалами справи, зокрема спірним договором та додатків до нього.

Інші доводи, приведені в апеляційній скарзі зводяться до переоцінки доказів і незгоди з висновками суду 1 інстанції, яким у досить повному обсязі з'ясовані права та обов'язки сторін, обставини справи, доводи сторін перевірені і їм дана належна оцінка, а відповідно до ст. 212 ЦПК України, виключне право оцінки доказів належить суду, який має оцінювати докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Порушень норм матеріального та процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування чи зміни рішення - не встановлено, тому апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду відповідає вимогам ст. 213, 214 ЦПК України, і його слід залишити без змін.

Керуючись ст. ст.. 307, 308 ЦПК України, апеляційний суд, -

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу Дніпровської міської ради - відхилити.

Рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 07 березня 2017 року - залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення, але може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів.

Судді: