Ухвала

іменем україни

02 серпня 2017 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Висоцької В.С.,

суддів: Карпенко С.О., Кафідової О.В.,

СитнікО.М., Ступак О.В.,

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за позовом Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Вільнянськ» до ОСОБА_3, Фермерського господарства «Форт» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою; за зустрічним позовом ОСОБА_3 до Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Вільнянськ», Реєстраційної служби Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області про розірвання договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації, за касаційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 20 листопада 2015 року та рішення апеляційного суду Запорізької області від 30 березня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У серпні 2015 року Сільськогосподарський виробничий кооператив «Вільнянськ» (далі - СВК «Вільнянськ») звернувся до суду з указаним позовом, мотивуючи його тим, що 01 липня 2004 року між ним та ОСОБА_4 було укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого остання надала в оренду належну їй земельну ділянку, що розташована на території Московської сільської ради Вільнянського району Запорізької області.

В п. п. 8, 43 вказаного договору оренди визначено, що цей договір укладено на 10 років та набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Звертав увагу на те, що вказаний договір зареєстровано у Центрі державного земельного кадастру 05 квітня 2007 року.

28 травня 2009 року між СВК «Вільнянськ» та ОСОБА_4 було укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі щодо орендної плати. Вказана угода була зареєстрована у Центрі державного земельного кадастру 14 липня 2009 року.

Посилаючись на те, що СВК «Вільнянськ» стало відомо про існування іншого договору оренди земельної ділянки, що був укладений між Фермерським господарством «Форт» (далі - ФГ «Форт») та ОСОБА_4 17 грудня 2014 року, просив визнати зазначений договір недійсним, скасувати його державну реєстрацію, усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою, оскільки земельна ділянка перебувала і перебуває в користуванні СВК «Вільнянськ», строк дії договору оренди не закінчився, земельна ділянка не вилучалася та користування нею припинено не було.

Відповідач ОСОБА_4 померла ІНФОРМАЦІЯ_1, ухвалою Вільнянського районного суду Запорізької області від 05 листопада 2015 року в якості відповідача залучено правонаступника ОСОБА_3

У жовтні 2015 року ОСОБА_3 звернувся до суду із зустрічним позовом, у якому просив розірвати договір оренди землі, укладений 01 липня 2004 року між ОСОБА_4 та СВК «Вільнянськ», та додаткову угоду від 28 травня 2009 року, скасувати державну реєстрацію зазначеного договору оренди та додаткової угоди.

В обґрунтування зустрічного позову посилається на ч. 1 п. 40 договору оренди землі від 01 липня 2004 року, згідно з яким перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи є підставою для розірвання договору оренди.

Враховуючи наведене та те, що право власності на спірну земельну ділянку перейшло до нього в порядку спадкування після смерті матері ОСОБА_4, просив позов задовольнити.

Рішенням Вільнянського районного суду Запорізької області від 20 листопада 2015 року у задоволенні первинного позову відмовлено, зустрічний позов ОСОБА_3 задоволено.

Розірвано договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 7,57 га, розташованої на території Московської сільської ради Вільнянського району Запорізької області, який було укладено 01 липня 2004 року між ОСОБА_5 та СВК «Вільнянськ».

Розірвано додаткову угоду від 28 травня 2009 року про внесення змін до вищевказаного договору землі.

Скасовано державну реєстрацію вищевказаного договору оренди землі та додаткової угоди до нього від 01 липня 2004 року.

Рішенням апеляційного суду Запорізької області від 30 березня 2016 року рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 20 листопада 2015 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов СВК «Вільнянськ» задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Московської сільської ради Вільнянського району Запорізької області, укладений між ОСОБА_4 та ФГ «Форт» 17 грудня 2014 року.

У задоволенні решти позову та зустрічних позовних вимог відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

У касаційній скарзі ОСОБА_3 посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення апеляційного суду та змінити рішення суду першої інстанції.

Вивчивши матеріали цивільної справи, доводи касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно із ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального чи порушення норм процесуального права.

Згідно зі ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Судами встановлено, що 01 липня 2004 року ОСОБА_4 як орендодавець та СВК «Вільнянськ» як орендар уклали договір оренди землі, згідно з умовами якого позивачу в оренду була передана земельна ділянка сільськогосподарського призначення площею 7,57 га строком на 10 років. Вказаний договір зареєстровано у Центрі державного земельного кадастру 05 квітня 2007 року

28 травня 2009 року між ОСОБА_4 та СВК «Вільнянськ» була укладена додаткова угода, якою було уточнено порядок сплати орендної плати.

17 грудня 2014 року ОСОБА_4 уклала договір оренди вищевказаної земельної ділянки з ФК «Форт», який зареєстровано у встановленому законом порядку 29 грудня 2014 року.

Орендодавець і власник земельної ділянки ОСОБА_4 померла ІНФОРМАЦІЯ_1. Право власності на земельну ділянку перейшло до її спадкоємця - сина ОСОБА_3

Відмовляючи у задоволенні первинного позову та задовольняючи зустрічні позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до ч. 1 п. 40 оспорюваного договору оренди землі перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору. Це положення договору відповідає вимогам ч. ч. 3, 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», за змістом яких договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін, або в односторонньому порядку, якщо це передбачено договором.

Оскільки зазначений пункт договору на момент розгляду справи сторонами не змінений і не скасований, тому є підстави для задоволення зустрічного позову.

Скасовуючи рішення районного суду та ухвалюючи нове рішення про часткове задоволення первинного позову, апеляційний суд виходив з того, що відмовляючи у задоволенні первинного позову, суд першої інстанції не навів обґрунтувань такої відмови. Крім того, ОСОБА_4, не припинивши договір оренди землі з СВК «Вільнянськ», уклала новий договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншим орендарем. При цьому спірна земельна ділянка продовжує бути в користуванні СВК «Вільнянськ» та у встановлений законом спосіб не вилучалась.

Відмовляючи у задоволенні зустрічних позовних вимог, апеляційний суд виходив з того, що ст. ст. 1, 13, 24, 25, 31, 32 Закону України «Про оренду землі» та ст. ст. 651, 652 ЦК України передбачені підстави одностороннього розірвання договору, наявність яких ОСОБА_3 не доведена.

Колегія суддів суду касаційної інстанції не може погодитись з такими висновками апеляційного суду з огляду на наступне.

Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

За змістом ст. ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Відповідно до умов договору оренди земельної ділянки він набирає чинності після державної реєстрації.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірного договору, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Сторони дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди земельної ділянки, скріпивши 01 липня 2004 року його своїми підписами, що і є моментом укладення договору, тобто строк дії договору закінчився 01 липня 2014 року.

Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній в постанові № 6-162цс13 від 19 лютого 2014 року, яка відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України.

При цьому, ч. 1 ст. 33 «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Зазначене право закріплено й у п. 8 договору оренди земельної ділянки від 01 липня 2014 року.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (ч. ч. 2-5 ст. 33 «Про оренду землі»).

Для застосування ч. 1 ст. 33 «Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 09 вересня 2015 року, прийнятій за результатами розгляду справи № 6-531цс15, що відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України.

За загальними положеннями ЦПК України на суд покладено обов'язок під час ухвалення рішення вирішити, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги позивача, та якими доказами вони підтверджуються; перевірити наявність чи відсутність певних обставин за допомогою доказів шляхом їх оцінки; оцінити подані сторонами докази та дійти висновку про наявність або відсутність певних юридичних фактів.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а також правильно витлумачив ці норми.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення первинного позову, апеляційний суд на вищевказане уваги не звернув, не врахував, що СВК «Вільнянськ» не надав суду доказів того, що до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, а також доказів направлення ОСОБА_4 проекту додаткової угоди до договору. При цьому в матеріалах справи відсутні докази користування СВК «Вільнянськ» вищевказаною земельною ділянкою та виконання умов договору щодо сплати орендної плати.

Враховуючи наведене, колегія суддів суду касаційної інстанції дійшла висновку про наявність правових підстав для скасування рішення апеляційного суду Запорізької області від 30 березня 2016 року, з направленням справи на новий апеляційний розгляд.

Керуючись ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення апеляційного суду Запорізької області від 30 березня 2016 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий В.С. Висоцька

Судді: С.О. Карпенко

О.В. Кафідова

О.М. Ситнік

О.В. Ступак