КУЙБИШЕВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 319/1648/16-ц
Провадження №2/319/82/2017
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05 травня 2017 року смт.Більмак

Куйбишевський районний суд Запорізької області у складі головуючого: судді Ходька В.М., за участі секретаря судового засідання Костенко А.В., позивача ОСОБА_1, представника позивача ОСОБА_2, розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3, третя особа Більмацька державна нотаріальна контора Запорізької області, про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі, -

В С Т А Н О В И В :

21.12.2016 року ОСОБА_1 звернувся в суд з позовною заявою до ОСОБА_3, третя особа Більмацька державна нотаріальна контора Запорізької області, в якій з врахуванням уточненої позовної заяви від 07.03.2017 року просить розірвати договір оренди землі від 17.08.2010 року, укладений між ним та відповідачем, стягнути з відповідача заборгованість по виплаті орендної плати в сумі 1 996 грн. та судові витрати. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що згідно укладеного договору оренди землі, відповідачу було передано в строкове платне користування земельну ділянку площею 7,97 га, яка розташована в межах території Шевченківської сільської ради Більмацького району Запорізької області строком на 5 років, також між сторонами укладено додаткову угоду, яка 23.11.2015 року була зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, за умовами якої розмір орендної плати збільшено до 10 000 грн. на рік та збільшено термін дії договору до 2022 року. В порушення умов зазначеного вище договору орендна плата відповідачем за 2015 2016 роки сплачувалася не своєчасно і не в повному обсязі, в результаті чого утворилася заборгованість по орендній платі за 2016 рік в сумі 1 996 грн. Посилаючись на систематичну затримку виплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору, позивач просить задовольнити його позовні вимоги.

В судовому засіданні позивач та його представник уточненні позовні вимоги підтримали повністю та просили їх задовольнити з підстав наведених у позовній заяві.

Відповідач та його представник в останнє судове засідання не з'явилися, однак про час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином, під час попередніх судових засідань представник відповідача позов не визнавав, посилаючись на те, що позивач щорічно отримував оренду плату за користування земельною ділянкою відповідно до умов договору оренди землі, просив відмовити в задоволені позову, оскільки заборгованості по орендній платі немає, тому відсутні правові підстави для його розірвання. Також представником відповідача були надані письмові заперечення (а.с. 48-50, 79-81, 93-95, 107-109).

Представник третьої особи Більмацької державної нотаріальної контори Запорізької області, в судове засідання не з'явився, надав заяву, в якій висловлено прохання про слухання справи у відсутності їх представника, справу просив розглянути на розсуд суду.

Суд, розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, допитавши свідків, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов та заперечення на нього, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, приходить до наступного висновку.

Згідно даних Державного акта на право приватної власності на земельну ділянку серії ІІІ-ЗП № 051837, виданого Куйбишевською райдержадміністрацією Запорізької області 28.11.2002 року, зареєстрованого за № 674, ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка, площею 7,97 га, кадастровий номер :07:001:0103, яка розташована в межах території Шевченківської сільської ради Більмацького району Запорізької області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 6).

Як вбачається із договору оренди землі укладеного 17.08.2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3, який був зареєстрований у Куйбишевському відділі Запорізької регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру" 08.11.2010 року за № 64, в оренду строком на 5 років передана земельна ділянка площею 7,97 га (п. 2, п.7 договору) (а.с.7-12).

За умовами даного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 124560,00 грн. (п.4). Орендна плата встановлена у розмірі 3 % від грошової оцінки земельної ділянки і становить 3736,80 грн. щороку за загальну площу земельної ділянки і виплачується орендарем в грошовій, натуральній та відробітковій формі в такі строки: в грошовій один раз на рік, в натуральній з 10 серпня по 20 грудня поточного року (п.8, п.9). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції (п.12). Дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом (п. 33). Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 40).

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 48136455 до вказаного реєстру 23.11.2015 року були внесені дані щодо реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі укладеної між сторонами 08.11.2010 року. За змістом цих відомостей, договір укладено до 2022 року з правом пролонгації, орендна плата вноситься (сплачується) орендарем в грошовій формі в розмірі 10 000 грн. на рік за вирахуванням в установленому законом порядку та розмірі податку на доходи з фізичних осіб, однак не може бути менше встановленого чинним законодавством розміру. Виплата орендної плати здійснюється орендарем шляхом видачі орендодавцю готівкових коштів з каси орендаря, в передбаченому договором розмірі (а.с. 13).

В обґрунтування наявності заборгованості з орендної плати позивач в останній уточненій позовній заяві посилався на те, що відповідач з урахуванням додаткової угоди від 08.11.2010 року мав сплатити після вирахування податків орендну плату за 2015-2016 роки у розмірі 16 100 грн. (по 8 050 грн. за кожен рік), проте позивач у 2015 році отримав лише 1 154 грн. і залишок боргу в сумі 6 896 грн. перейшов на 2016 рік, а в 2016 році позивач отримав орендну плату в сумі 12 950 грн. з яких 5 000 грн. були сплачені 28.12.2016 року, тобто після закінчення граничного строку сплати, який за твердженням позивача встановлений до 20 грудня кожного року. Таким чином позивач наполягав на наявній заборгованості по орендній платі за 2016 рік у сумі 1 996 грн.

Представник відповідача ОСОБА_4, заперечуючи проти доводів позивача та його представника, посилався на те, що розмір орендної плати згідно договору оренди землі становить 3 736,80 грн. щороку, а додаткова угода до договору оренди землі щодо збільшення розміру орендної плати до 10 000 грн. на рік (за вирахуванням податків 8 050 грн.) набрала чинності з дня її державної реєстрації, тобто з 23.11.2015 року, і розмір орендної плати за 2015 рік становить 4 570,13 грн. (833,33 грн. + 3 736,80 грн.). Вказав, що згідно даних зошиту розрахунків за орендовану землю позивач отримав у 2015 році 1154 грн., за 2016 рік 12 950 грн., крім того представник відповідача вважає, що частково орендна плата за 2015 рік була погашена за рахунок переплати, що утворилась у 2014 році, коли позивач фактично отримав 5 852 грн. (5 242 грн. орендна плата + 610 грн. податки).

Заслухавши пояснення осіб, які брали участь в судових засіданнях, суд погоджується з доводами представника відповідача ОСОБА_4 про відсутність у відповідача заборгованості перед позивачем за орендною платою за 2015-2016 роки.

Такий висновок суд мотивує наступним.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається (стаття 525 ЦК України), якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі статтею 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін), якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства (стаття 530 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 612 ЦК України, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Згідно пояснень та доказів наданих під час розгляду справи, сторонами визнається факт отримання позивачем орендної плати протягом 2015-2016 років у розмірі 14 104 грн.

Визнані сторонами обставини також підтверджуються записами в зошиті розрахунків з позивачем за оренду землі 7,97 га та розрахункової відомості, в яких містяться дані про виплату орендної плати протягом спірного періоду, а саме 17.02.2015 позивач отримав 1 154 грн., 09.09.2016 1 500 грн., 12.09.2016 1 000 грн., 30.04.2016 300 грн., 29.04.2016 20 грн., 01.05.2016 30 грн., 02.05.2016 100 грн., 30.11.2016 5 000 грн., 27.12.2016 5 000 грн., показами свідків ОСОБА_5, ОСОБА_6, які підтвердили отримання позивачем 30.11.2016 5 000 грн. та 27.12.2016 5 000 грн.. Крім того, 28.07.2016 року відповідачем від імені ОСОБА_1 було сплачено 610,5 грн. податків з доходів отриманих від здачі землі в оренду, що підтверджується квитанціями № 0.0 591998283.1 та № 0.0.591998886.1 та не заперечувалося позивачем і його представником в судових засіданнях (а.с. 96-99).

Представник позивача, обґрунтовуючи в судових засіданнях розмір орендної плати за договором у сумі 16 100 грн. за 2015-2016 роки, наполягав, що згідно додаткової угоди до договору оренди землі, яка була укладена між сторонами 08.11.2010 року, розмір орендної плати був збільшений до 10 000 грн. (мінус податки), тому саме з цього моменту у орендаря виник обов'язок щодо сплати коштів у вказаному розмірі.

Проте, суд не може погодитись із вказаними висновками представника позивача з наступних підстав.

Відповідно до ст.ст.653, 654 ЦК України у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Частиною 1 ст.638 ЦК передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, установлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч.1 ст.210 ЦК).

Згідно з положеннями ст.ст.125, 126 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду встановленої форми.

Разом з тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договору оренди землі чи додаткової угоди до нього, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд України, виклавши правову позицію із цього питання у постановах від 13.06.2016 року у справі № 6-643цс16, від 18.01.2017 року у справі № 532/129/16-ц, які відповідно до вимогстатей 214, 360-7 ЦПК України є обов'язковими для всіх судів України та мають враховуватися при виборі та застосуванні правової норми до спірних правовідносин.

Згідно з інформаційною довідкою № 83122663 від 22.03.2017 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта (далі інформаційна довідка), 23.11.2015 року державним нотаріусом Більмацької державної нотаріальної контори Запорізької області проведено державну реєстрацію додаткової угоди № 1 від 08.11.2010 року до договору оренди земельної ділянки б/н між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 від 17.08.2010 року (а.с. 110-111).

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що строк дії спірної додаткової угоди до договору оренди землі починається після набрання нею чинності, а не з моменту її укладення, права та обовязки, що передбачені цією угодою починають діяти з моменту її державної реєстрації, а саме з 23.11.2015 року, тобто коли додаткова угода (як підстава зміни чи виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови змін до договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Отже, відповідач за договором оренди землі, з урахуванням додаткової угоди № 1 від 08.11.2010 року мав сплатити позивачу орендну плату за 2015 рік 4 022,41 грн. (3 347,76 грн. (3736,80/365*327) + 674,65 грн. (8050/365*38-19,5%)), за 2016 рік - 8 050,00 грн., а всього за два роки 12 072,41 грн., що є значно меншою сумою від суми орендної плати, факт отримання якої визнав позивач та фактично її отримав, в зв'язку з цим, суд вважає недоведеною обставину щодо наявності у відповідача заборгованості з орендної плати за 2016 рік в сумі 1 996 грн. тому в задоволені цієї частини позову слід відмовити.

Суд також відхиляє доводи представника відповідача про наявність переплати по орендній платі за 2014 рік, про які містяться записи в зошиті розрахунків з позивачем за оренду землі 7,97 га, оскільки вони не відображають поточне сальдо на певну дату, тому вказаний документ, у відповідності до ч. 1 ст. 58 ЦПК України є неналежним доказом, оскільки не стосується предмета доказування та згідно з нормою, встановленою ч. 3 ст. 58 ЦПК України не приймається судом. Крім того, відповідно до п.10 договору оренди землі, сторони домовилися, що розрахунки між сторонами оформляються відповідними документами (актами, квитанціями) і посвідчуються підписом сторін.

При вирішенні питання наявності підстав для дострокового розірвання договору оренди землі суд враховує наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Частина 1 ст. 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Згідно із положеннями ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до частини другої ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Тобто відносини з приводу оренди земельної ділянки регулюються як ЦК України так і Законом України "Про оренду землі", який є спеціальним законом по відношенню до загальних норм ЦК України.

Стаття 1 Закону України "Про оренду землі" зазначає, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до положень ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до вимог ч.1, ч.2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. 24 і ст. 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Відповідно до п. "д" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз указаних норм дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати. Зазначений висновок узгоджується із правовою позицією, викладеною у постанові Верховного ОСОБА_6 України від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12, яка є обов'язковою у правозастосуванні судами і відповідно до положень статей 214, 360-7 ЦПК України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при виборі та застосуванні правової норм до спірних правовідносин, згідно із якою договір оренди землі можливо розірвати лише в разі систематичної несплати орендної плати, разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання.

Зазначені складові, а саме системність і несплата у розумінні п. "д" ч.1 ст.141 ЗК України є необхідною підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

Аналізуючи вищенаведені норми права, можна дійти висновку, що законодавець не розкриває поняття терміну "систематичність" щодо кількісних та якісних характеристик, що вказує на недостатню правову визначеність для субєктів правовідносин, на яких поширюються зазначені норми матеріального права.

Вищевказана норма не передбачає інших складових, окрім зазначених, а відтак, факт несплати оренди не може включати в себе ані часткової, ані несвоєчасної несплати, які є різними за змістом та наслідками.

Зокрема, наслідком повної несплати є неотримання грошових коштів взагалі, часткової їх недоотримання, а при несвоєчасній відбувається повна сплата належної суми, але поза межами обумовлених договором строків.

Несвоєчасність платежів, обумовлених договором, свідчить про неналежне виконання відповідачем взятих на себе зобовязань за договором (тобто виконання з порушенням строків), але такі порушення з боку відповідача не дають підстав для розірвання договору із заявлених позивачем підстав, проте можуть бути підставою для його відповідальності згідно п.13 договору оренди землі у вигляді нарахованої пені у розмірі 0,01 % несплаченої суми за кожний день прострочення.

Заявляючи вимогу про дострокове розірвання договору оренди, позивач ОСОБА_1 посилається на систематичну затримку виплати (несвоєчасну сплату) орендної плати за 2015 та 2016 роки і вважає, що це є підставою для розірвання договору оренди. Такі твердження позивача суд вважає помилковими, оскільки названі вище норми права та правова позиція Верховного ОСОБА_6 України у постанові № 6-146цс12 повязують підставу розірвання договору оренди землі лише з систематичною несплатою орендної плати, а не з затримкою її виплати.

Згідно зі ст.ст.10, 11 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється виключно на засадах змагальності сторін. Суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, користуються рівними правами щодо надання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Відповідно до ст.ст.59, 60 ЦПК України доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. При цьому, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, надавши до суду належні та допустимі докази на їх підтвердження, крім випадків встановлених ст. 61 ЦПК України, тобто тягар доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору. Доказування по цивільній справі, як і судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях.

За приписами ст. 15 ЦПК України, яка також кореспондується зі ст. 55 Конституції України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства, якими, зокрема є: справедливість, добросовісність та розумність. Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого або майнового інтересу. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника. Способом захисту цивільних прав та інтересів, зокрема, може бути і припинення правовідношення. При цьому слід зазначити, що в порядку цивільного судочинства підлягають захисту лише порушені, невизнані або оспорювані права.

Таким чином, оскільки суд прийшов до висновку, що в ході судового розгляду не знайшло підтвердження факту систематичного невиконання відповідачем договірних зобовязань, який міг би бути підставою для розірвання укладеного між сторонами договору оренди землі, враховуючи обставини того, що з боку відповідача мала місце лише затримка у виплаті орендної плати, яку не можна вважати "систематичною несплатою орендної плати", про що йдеться у п. "д" ч.1 ст. 141 ЗК України, тому на даний час відсутнє право позивача на захист, яке підлягало б відновленню у той спосіб, який ним обраний, тобто, шляхом дострокового розірвання договору оренди землі і в задоволені цієї частини позову слід відмовити.

Крім того, ст. 215 ЦПК України передбачено при винесенні рішення вирішення питання судових витрат. Відповідно до ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої постановлено рішення, суд присуджує з іншої сторони понесені нею та документально підтверджені судові витрати. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких відмовлено. Так як в ході судового розгляду суд прийшов до висновку про відмову в позові, тому правові підстави для стягнення з відповідача на користь позивача сплаченого судового збору відсутні.

На підставі викладеного, керуючись, ст.ст.210, 526, 530, 612, 653, 654, 638 ЦК України, ст.ст.93, 125, 126, 141 ЗК України, ст.ст.24, 32 Закону України "Про оренду землі" та ст.ст.3, 10, 11, 15, 57, 60, 88, 208, 209, 212-215, 294 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3, третя особа Більмацька державна нотаріальна контора Запорізької області, про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі, - відмовити.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Запорізької області через Куйбишевський районний суд Запорізької області шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя: В.М.Ходько