Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/1677/17 Головуючий у суді І-ї інстанції Пасічник Д. І.
Доповідач Письменний О. А.
РІШЕННЯ

Іменем України

03.10.2017 року колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Кіровоградської області в складі:

головуючого судді - Письменного О.А.,

суддів - Єгорової С.М., Дуковського О.Л.,

при секретарі - Федоренко Т.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальність «Агрофірма «Відродження» на рішення Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 06 липня 2017 року у справі за позовом ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальність «Агрофірма «Відродження» про повернення земельних ділянок та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальність «Агрофірма «Відродження» до ОСОБА_2 про поновлення договорів оренди землі, -

встановила:

У жовтні 2016 року ОСОБА_2 звернувся в суд з позовом до товариства з обмеженою відповідальність «Агрофірма «Відродження» про повернення земельних ділянок. В обґрунтування позовних вимог зазначав, що 18 вересня 2006 року між ним та товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Відродження» були укладені договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення загальною площею 4,29 га та 4, 05 га, що розташовані на території Червоноярської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області, та належать йому на підставі державного акту на право приватної власності на землю, строком на десять років. Дані договори були зареєстровані у Кіровоградському районному відділі КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України» 13.10.2006 року за № 168 та за № 169. Прийнявши рішення про використання своїх земельних ділянок у власних потребах, він за вісім місяців до закінчення дії договорів повідомив відповідача рекомендованими листами про відсутність наміру продовжувати договори на новий строк, які були вручені відповідачу 01.12.2015 року. Однак, 26.08.2016 року відповідач направив на його адресу листи - повідомлення про поновлення договорів оренди землі та проекти додаткових угод про поновлення договорів оренди землі. У відповідь позивачем на адресу відповідача було направлено листи про відмову у поновленні строку дії договорів оренди землі та проханням протягом десяти днів після припинення дії зазначених договорів повернути земельні ділянки у належному стані за актом приймання передачі з закріпленням меж земельних ділянок межовими знаками. Зазначені поштові відправлення були повернуті оператором поштового зв'язку 13.10.2016 року з відміткою «не запит». Також ним було направлено лист на ім'я сільського голови з проханням особисто повідомити відповідача про його небажання поновлювати строк дії договорів та з цього приводу розміщено об'яву у газеті Кіровоградської обласної ради та Обласної державної адміністрації «Народне Слово» від 22.09.2016 року. Посилаючись на те, що з часу припинення дії вказаних договорів відповідач належні йому земельні ділянки не повернув, просив зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Відродження» повернути йому вказані земельні ділянки.

Під час розгляду справи товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Відродження» звернулося в суд із зустрічним позовом до ОСОБА_2 про поновлення договорів оренди землі, мотивуючи його тим, що після закінчення строку дії договорів оренди землі, товариство продовжує користуватися спірними земельними ділянками, належно виконує умови договорів. Маючи намір в подальшому користуватися земельними ділянками ОСОБА_2, 26 серпня 2016 року товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Відродження» на адресу ОСОБА_2 було направлено проекти додаткових угод про поновлення договорів оренди землі, але ним було відмовлено в їх укладанні. При цьому, про свій намір не поновлювати договори на новий строк ОСОБА_2 за рік до закінчення терміну дії договорів оренди землі не повідомив товариство, як це передбачено пунктом 25 укладених між ними договорів, а також не було направлено такого листа протягом одного місяця після закінчення дії договорів. Посилаючись на ці обставини, просив визнати поновленими на тих самих умовах, що зазначені в договорі, договори оренди землі укладені між ними 18 вересня 2006 року за № 168 та за № 169.

Рішенням Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 06 липня 2017 року позов ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Відродження» про повернення земельних ділянок задоволено, у задоволенні зустрічного позову відмовлено.

В апеляційній скарзі товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Відродження» посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким зустрічний позов задовольнити, а в задоволенні первісного позову відмовити.

Заслухавши доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах встановлених ст. 303 ЦПК України, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_2 є власником спірних земельних ділянок, що розташовані на території Червоноярської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області загальною площею 4,29 га та 4,05 га, на підставі державних актів на право приватної власності на землю Серії НОМЕР_1 та Серії НОМЕР_2 /а.с.8, 9/.

18 вересня 2006 року між сторонами укладено договори оренди землі за № 306 та за № 89(1-2), відповідно до яких, ОСОБА_2 передав товариству з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Відродження» у платне користування вказані земельні ділянки строком на 10 років. Дані договори зареєстровані Кіровоградським районним відділом КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13 жовтня 2006 року за № 168 та за № 169 /а.с.10-11, 14-15/.

За ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема - Законом України «Про оренду землі».

Так, у чч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України.

Виходячи з положень ст. ст. 319, 626 ЦК України, слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із чч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених ст. 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами 8, 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постановах № 6-531цс15 від 9 вересня 2015 року, № 6-146цс16 від 23 березня 2016 року, яка у силу ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для усіх судів України.

Пунктом 5 укладених між сторонами договорів оренди землі передбачено, що після закінчення строку Договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар, у випадку відсутності письмового повідомлення Орендодавця про намір не поновлювати договір на новий строк, повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. В такому випадку договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах. У разі якщо Орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку Договору, то за відсутності письмових заперечень Орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку Договору він вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах. Письмове заперечення здійснюється листом - повідомленням.

Відповідно до п. 25 цих Договорів, у випадку якщо орендодавець не має наміри продовжувати Договір на новий строк Орендодавець зобов'язаний за рік до закінчення строку дії договору повідомити Орендаря про намір не поновлювати Договір на новий строк, а відсутність такого повідомлення є підставою поновлення договору відповідно до п.5 Договору.

З огляду на вказане та вивчені обставини справи, вбачається, що позивач звернувся до орендаря з повідомленням про відсутність намірів щодо поновлення дії договорів оренди (01.12.2015 р.) після визначеного сторонами річного строку (13.10.2015 р.), що є порушенням п. 25 Договору.

Для встановлення наявності підстав для поновлення договору оренди землі за п.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» необхідно визначити момент закінчення дії договору.

Згідно із частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

За змістом статей 18, 20 цього Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення, тобто з 13 жовтня 2006 року.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Отже, строк дії зазначених договорів оренди землі закінчився 13 жовтня 2016 року.

Як убачається з матеріалів справи, 26 серпня 2016 року товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Відродження» на адресу ОСОБА_2 було направлено листи - повідомлення про поновлення договорів оренди землі та проекти додаткових угод до договорів оренди землі від 18 вересня 2016 року. Факт отримання вказаних листів ОСОБА_2 не заперечується.

У свою чергу, ОСОБА_2 у період з 13 жовтня 2016 року по 13 листопада 2016 року листа - повідомлення про заперечення у поновленні договорів оренди землі на адресу товариства не направляв, а тому у відповідності до ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» укладені між сторонами договори оренди землі вважаються поновленими.

Направлені ОСОБА_2 на адресу товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Відродження» до закінчення строку дії договорів оренди землі листи про небажання поновлювати договори оренди землі поза межами строків, визначених договором, не створюють будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні ст.33 Закону України «Про оренду землі».

З огляду на наведене, колегія суддів дійшла висновку про помилковість рішення суду першої інстанції через неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, що є підставою для його скасування та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_2 і задоволення вимог зустрічного позову.

У відповідності ст. 88 ЦПК України з ОСОБА_2 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Відродження» підлягає стягненню судовий збір за подачу зустрічної позовної заяви в сумі 2756 грн. та за подачу апеляційної скарги в розмірі 4244 грн. 24 коп., а всього 7000 грн. 24 коп.

Керуючись ст.ст.303, 307, 309, 313, 314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів, -

вирішила:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальність «Агрофірма «Відродження» задовольнити.

Рішення Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 06 липня 2017 року скасувати та ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальність «Агрофірма «Відродження» про повернення земельних ділянок відмовити.

Зустрічний позов задовольнити.

Визнати поновленим на тих самих умовах, що зазначені в договорі, договір оренди землі укладений 18 вересня 2006 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Відродження» та ОСОБА_2, який зареєстрований у Кіровоградському районному відділ КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України» про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.10.2006 року за № 168.

Визнати поновленим на тих самих умовах, що зазначені в договорі, договір оренди землі укладений 18 вересня 2006 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Відродження» та ОСОБА_2, який зареєстрований у Кіровоградському районному відділ КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України» про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.10.2006 року за № 169.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь товариства з обмеженою відповідальність «Агрофірма «Відродження» судовий збір в розмірі 7000 грн. 24 коп.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий:

Судді: