Провадження №2/523/927/17
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" вересня 2017 р.

Суворовський районний суд м. Одеси, в складі:

головуючого - судді Малиновського О.М.

при секретарі - Шевчук М.Є.

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду № 15, у місті Одеса, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої Алли Миколаївни, за участю третьої особи без самостійних вимог Публічного акціонерного товариства «УкрСиббанк» - про визнання незаконною і скасування державної реєстрації права власності, -

ВСТАНОВИВ

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовним вимогами в яких зазначила, що між нею та ПАТ «УкрСиббанк» (далі за текстом Банк) 15.08.2007р. був укладений кредитний договір, який був забезпечений укладеним в той же день договором іпотеки, за яким вона передала Банку квартиру АДРЕСА_1. Крім вказаного забезпечення 15.08.2007р. між Банком та ОСОБА_3 був укладений договір поруки, де останній поручився за належне виконання кредитних зобов'язань прийнятих ОСОБА_1 В зв'язку з невиконанням умов кредитного договору рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 28.05.2010р. з неї та ОСОБА_3 була стягнута заборгованість за кредитним договором в розмірі 776 875,25грн. Згодом 12.12.2011р. між Банком та ТОВ «Кей-Колект» (далі за текстом Товариство) був укладений договір факторингу №1 про відступлення вимоги за зобов'язаннями ОСОБА_1 за кредитним договором від 15.08.2007р. та договором іпотеки. 01.09.2015р. приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кобелєва А.М. діючи, як державний реєстратор прав на нерухоме майно, прийняла рішення про внесення запису у державний реєстр прав на нерухоме майно і зареєструвала право власності за Товариством на квартиру АДРЕСА_1 на підставі умов іпотечного договору від 15.08.2015р. На думку позивача такі дії приватного нотаріусає незаконними, оскільки вона на час проведення реєстрації нерухомого майна не мала право проводити такі дії без вчинення окремої нотаріальної дії. При здійсненні перереєстрації у нотаріуса не було оцінки предмету іпотеки. Посилаючись на зазначені обставини позивач просить: визнати незаконним і скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Кобелевої А.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 24072002 від 01.09.2015р., яким право власності на нерухоме майно - квартиру за адресою : АДРЕСА_1 зареєстровано за Товариством;

зобов'язати приватного нотаріуса Кобелєву А.М. внести відомості до державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування рішення приватного нотаріуса Кобелєвої А.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 24072002 від 01.09.2015р., яким право власності на нерухоме майно - квартиру за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за Товариством.

Представник позивача в судове засідання не з'явився, надіславши заяву про розгляд справи за його відсутності.

Представник Товариства направив до суду письмові заперечення в яких зазначив, що позовні вимоги є безпідставні та задоволенню не підлягають. В судове засідання призначене на 26.09.2017р. не з'явився надіславши клопотання про відкладання розгляду справи. Заявлене клопотання було залишено судом без задоволення, а справа розглянута у відсутність представника відповідача, з урахуванням раніше наданих письмових заперечень.

Приватний нотаріус Кобелєва А.М. в судове засідання не з'явилася направив до суду заяву про розгляд справи у її відсутність.

Суд, дослідивши письмові докази по справі, встановивши факти та відповідні до них правовідносини, прийшов до наступного висновку.

Матеріалами справи встановлено, що не заперечується сторонами по справі, що відповідно умов кредитного договору №0 від 15.08.2007р. АКІБ«УкрСиббанк», яке згодом було перейменовано в ПАТ «УкрСиббанк» надало ОСОБА_1 кредит, у вигляді грошових коштівв розмірі 80 000,00доларів США, строком користування до 15.08.2017р., а остання, в свою чергу, як позичальник, зобов'язалась повернути зазначену суму грошей, сплатити відсотки за користування кредитом в розмірі 11,6% річних.

Договором поруки №134047 від 15.08.2007р. ОСОБА_3, як поручитель, прийняв на себе зобов'язання відповідати перед Банком за виконання зобов'язань прийнятих ОСОБА_1 по кредитному договору№0 від 15.08.2007р. в повному обсязі. Зазначеним договором п.1.4. була встановлена солідарна відповідальність боржника і поручителя перед кредитором, що відповідає вимогам ч.ч.1,2 ст. 554 ЦК України.

Крім того, з метою забезпечення належного виконання вказаного вище кредитного зобов'язання, між Банком та ОСОБА_1 15.08.2007р. був укладений та нотаріально посвідчений договір іпотеки, реєстровий номер 3718, за умовами якого ОСОБА_1передала Банку належну їй на праві власності квартиру АДРЕСА_1.

В зв'язку з неналежним виконанням кредитного зобов'язання, рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 28.05.2010р. (справа №2-2767/10) в солідарному порядку з ОСОБА_1 та ОСОБА_3 був стягнутий борг за кредитним договором на користь Банку в загальному розмірі 776 875,25грн.

На підставі договору факторингу №1 від 12.12.2011р., укладеного між Банком та Товариством до останнього перейшли права вимог по кредитним зобов'язанням в тому числі і право вимоги по кредитному договору №0 від 15.08.2007р. та договору іпотеки від 15.08.2007р.

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності індексний номер 43114534 від 01.09.2015р., убачається, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кобелєвою А.М., на підставі договору іпотеки від 15.08.2007р., реєстровий номер: 3718, було зареєстровано право власності за Товариством на квартиру АДРЕСА_1.

Вирішуючи спір стосовно проведеної реєстрації права власності приватним нотаріусом, суд виходить з наступного.

Виходячи зі змісту статті 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Частиною 5 статті 3 вищевказаного Закону визначено, що іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

В силу частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку», Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Так, розділом 5 іпотечного договору від 15.08.2007р. передбачено, що задоволення вимог іпотекодержателя здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

За змістом частин 2,3 статті 36 Закону України «Про іпотеку», договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Згідно з пунктом 5 договору іпотеки, сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання шляхом направлення рекомендованим листом Іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя. Моментом переходу права власності до Іпотекодержателя на іпотечне майно сторони договору визначили, як отримання повідомлення про застосування такого застереження.

Згідно з частинами 1,3 ст. 37 Закону № 898-IV, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.

Як убачається з представлених з боку приватного нотаріуса Кобелєвою А.М. матеріалів, їй для вчинення державної реєстрації права власності за ТОВ «Кей-Колект» на спірну квартиру, було надано повідомлення про намір звернути стягнення на предмет Іпотеки від 09.07.2014р., яке було отримано ОСОБА_1 24.07.2014р., що підтверджується поштовим повідомленням. Тобто, вищевизначенівимоги закону в частині позасудового врегулювання спору з боку ТОВ «КейКолект» були виконанні.

Втім, суд вважає, що приватний нотаріус не мала правових підстав для вчинення державної реєстрації прав власності на квартиру.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) (далі - Закон № 1952-IV), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з абз. 2 ч. 1 ст. 9 Закону № 1952-IV, у випадку, передбаченому цим Законом, державним реєстратором є нотаріус як спеціальний суб'єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.

В свою чергу, нотаріус, в розумінні ст. 3 Закону України «Про нотаріат» (далі - Закон № 3425-XII), це уповноважена державою фізична особа, яка здійснює нотаріальну діяльність у державній нотаріальній конторі, державному нотаріальному архіві або незалежну професійну нотаріальну діяльність, зокрема посвідчує права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняє інші нотаріальні дії, передбачені законом, з метою надання їм юридичної вірогідності, а також здійснює функції державного реєстратора прав на нерухоме майно у порядку та випадках, встановлених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону № 1952-IV, державним реєстратором є нотаріус як спеціальний суб'єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії нотаріусом проводиться невідкладно після завершення нотаріальної дії, але не пізніше строків, встановлених абзацами першим і другим цієї частини (ст.19 наведеного Закону).

Пунктом 2 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 року №868 передбачено, що нотаріус проводить державну реєстрацію права власності на нерухоме майно або на об'єкт незавершеного будівництва виключно у випадку вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном.

На момент виникнення спірних правовідносин законодавством не було передбачено можливості проведення нотаріусом державної реєстрації речових прав на об'єкт нерухомого майна без вчинення ним нотаріальної дії, пов'язаної із переходом таких прав на об'єкт нерухомості.

Стаття 34 Закону № 3425-XII встановлює перелік нотаріальних дій, які вчиняють нотаріуси, а саме: посвідчення правочинів (договори, заповіти, довіреності тощо); вжиття заходів щодо охорони спадкового майна; видача свідоцтва про право на спадщину; видача свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя в разі смерті одного з подружжя; видача свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів); видача свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися; проведення опису майна фізичної особи, яка визнана безвісно відсутньою або місце перебування якої невідоме; видача дублікатів нотаріальних документів, що зберігаються у справах нотаріуса; накладення заборони щодо відчуження нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно), що підлягає державній реєстрації; засвідчення вірності копій (фотокопій) документів і виписок з них; засвідчення справжності підпису на документах; засвідчення вірності перекладу документів з однієї мови на іншу; посвідчення факту, що фізична чи юридична особа є виконавцем заповіту; посвідчення факту, що фізична особа є живою; посвідчення факту перебування фізичної особи в певному місці; посвідчення час пред'явлення документів; передача заяви фізичних та юридичних осіб іншим фізичним та юридичним особам; приймання у депозит грошових сум та цінних паперів; вчинення виконавчих написів; вчинення протестів векселів; вчинення морських протестів; прийняття на зберігання документів.

Крім того, відповідно до наказу Міністерства юстиції України від 02.04.2013 року № 607/5 «Про заходи щодо взаємодії органів державної реєстрації прав та їх посадових осіб», у разі подання до структурних підрозділів територіальних органів Мін'юсту, що забезпечують реалізацію повноважень Укрдержреєстру, заяв щодо державної реєстрації права власності або інших речових прав на нерухоме майно (далі - речові права на нерухоме майно), що виникають на підставі рішень судів, що набрали законної сили, де однією із сторін є юридична особа, та/або інший суб'єкт господарювання, та/або фізична особа - підприємець (крім випадків державної реєстрації права власності на підставі рішень судів у справах про спадкування); на підставі договорів іпотеки, що містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, рішення щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно приймаються державними реєстраторами прав на нерухоме майно Укрдержреєстру відповідно до додатка до цього наказу.

Тобто, повноваження нотаріусів на виконання реєстраційних дій у Державному реєстрі прав на той час пов'язувалось законодавцем виключно із вчиненням нотаріальної дії з нерухомим майном.

Втім, реєструючи право власності на іпотечну квартиру за ТОВ «Кей-Колект» приватний нотаріус Кобелєва А.М. не вчиняла нотаріальних дій в розумінні стаття 34 Закону № 3425-XII.

Отже, нотаріус Кобелєва А.М. щодо прийняття рішення про державну реєстрацію права власності, яке виникає на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, діяла як особа без достатніх повноважень, а відтак її дії є незаконним у зв'язку з відсутністю у нотаріуса повноважень на прийняття рішення про державну реєстрацію права власності без вчинення нотаріальної дії з майном.

Зважаючи на викладене суд не приймає до уваги заперечення представника ТОВ «Кей-Колект» в частині правомірності дій приватного нотаріуса. Є безпідставні та відхиляються судом посилання представника на наявність публічно-правового спору між сторонами з урахуванням правової позиції визначеної ВСУ. Так, у постанові Верховного суду України від 14.06.2016 року №826/4858/15(21-41а16), яким було розглянуто справу з аналогічних правовідносин, було зазначено, що встановивши обставини справи, проаналізувавши норми чинного законодавства, адміністративний суд дійшов висновків, що до компетенції адміністративних судів розгляд справ які виникають зі спірних правовідносин, які пов'язані із цивільно-правовою угодою та стосуються права власності на спірне нерухоме майно, тобто цивільного права, то такий спір не є публічно - правовим, а випливає з договірних відносин і має вирішуватись судами за правилами ЦПК України. Саме виході з умов іпотечного договору виходила приватний нотаріус Кобелєва А.М. при проведенні ре реєстрації прав власності на іпотечне майно. Відтак, даний спір відноситься до цивільного судочинства та не може бути розглянутий в порядку адміністративного судочинства, так як між сторонами відсутній публічно-правовий спір.

Згідно ч.3 ст.17 Закону про реєстрацію, документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно та їх обтяжень і подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншим нормативно-правовими актами.

Згідно ч. ст. 393 ЦК України правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, який не відповідає законові і порушує права власника, за позовом власника майна визнається незаконним та скасовується.

Зважаючи на викладене, суд дійшов висновку, що приватний нотаріус Кобелєва А.М. при реєстрації права власності на квартиру за Товариством діяла всупереч вказаним вище нормам, що є безумовною підставою для визнання її дій незаконним та скасування прийнятого нею рішення.

Пунктом 2.30. Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого 22.02.2012р. № 296/5 МЮУ, передбачено, що ціна продажу іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодрежателем та іпотекодавцем. У разі недосягнення згоди ціни продажу предмета іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою, що підтверджується відповідним актом про оцінку.

Як убачається з матеріалів наданих приватним нотаріусом в якості вартості об'єкту іпотеки було прийнято висновок від 10.08.2015р. на одному аркуші, з якою убачається, що оцінка була проведена із застосуванням порівняльного методу, без надання звіту про оцінку та без ознайомлення з об'єктом дослідження, аналізу існуючого стану використання об'єкту оцінки, збирання необхідної інформації для обґрунтування ст авки капіталізації та ставки дисконту, що є обов'язковими умовами для оцінювача під час проведення оцінки, що передбачено п.п.50,51,53 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджених Постановою КМУ від 10.09.2003р. № 1440.

Крім того, виходячи з права заінтересованої особи - ОСОБА_1 бути обізнаною про оцінку належної їй квартири та не отримання її копії, остання була позбавлена права на рецензування звіту про оцінку майна (п.62 Національного стандарту №1).

На підставі викладеного, суд дійшов висновку, що пред'явлені позовні вимоги є обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст.10,11,57,64,88,209,212-215,218 ЦПК України,

ВИРІШИВ

Позов ОСОБА_1 - задовольнити.

Визнати незаконним і скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої Алли Михайлівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 24072002 від 01.09.2015р., яким право власності на квартиру АДРЕСА_1 було зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» ().

Зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєву Аллу Михайлівну внести відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 24072002 від 01.09.2015р., яким право власності на квартиру АДРЕСА_1 було зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» ().

Рішення може бути оскаржене позивачем в апеляційний суд Одеської області через суд першої інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 10-ти денний строк з дня отримання копії рішення суду.

Суддя -