Справа № 263/9126/16-ц
Провадження №2/263/94/2017
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 квітня 2017 року Жовтневий районний суд міста Маріуполя Донецької області у складі: головуючого судді Папаценко П.І., при секретарі Масюк М.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Маріуполі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Обєднання співвласників житлового будинку «Орбита» про визнання дій неправомірними та зобовязання вчинити певні дії , -

В С Т А Н О В И В :

Позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Обєднання співвласників житлового будинку «Орбита» (надалі - ОСЖБ «Орбита»), в якому просить визнати відмову ОСЖБ «Орбита» в укладенні договору №1 від 29.06.2016 року незаконною та зобовязати ОСЖБ «Орбита» укласти договір №1 від 29.06.2016 року на відшкодування витрат, повязаних з експлуатацією та обслуговуванням будинку №262 по бульвару Шевченко в м.Маріуполі. В обґрунтування позовних вимог зазначила наступне. ОСОБА_2 ст.1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», приміщення, яке відноситься до житлового фонду, але не входить в житловий фонд є самостійним обєктом нерухомого майна, тому 29.06.2016 року, на підставі ст.641 ЦК України, вона звернулася до відповідача з пропозицією укласти Договір №1 на відшкодування витрат, повязаних з експлуатацією та обслуговуванням будинку №262 по бул.Шевченко в м.Маріуполі, направивши відповідачу два екземпляра договору. На своє звернення 15.07.2016 року отримала відповідь голови ОСЖБ «Орбита», з якої вбачалось, що ОСЖБ «Орбита» поки не укладає окремих договорів з співвласниками квартир, оскільки для проведення цієї роботи потрібно залучати юриста, на оплату послуг якого у ОСЖБ «Орбита» не має коштів. Вважає, що відмова є незаконною, так як вона є власником нежитлового приміщення №112 у будинку №262 по б-ру.Шевченко в м.Маріуполі, а не квартири. Після отримання договору та відмови його підписати, відповідач надає їй послуги, наведені у розділі «Обовязки підприємства», тобто прибудинкова територія біля її приміщення прибрана, комунікації в приміщенні знаходяться у робочому стані. Отже, відповідач виконав умови ч.2 ст.642 ЦК України, що є доказом виявлення бажання ОСЖБ «Орбита» укласти договір, але не в письмовій формі. Вона має намір отримувати якісні послуги, приймати участь в утриманні будинку, але в цьому їй відмовили. Без укладення договору вона не може здійснювати оплату та вимагати надання якісних послуг, внаслідок чого її право, як співвласника багатоквартирного будинку, порушено і підлягає судовому захисту.

В судовому засіданні позивач позовні вимоги підтримала, наполягала на їх задоволені за наведеними обставинами.

Представник відповідача ОСЖБ «Орбита» в судовому засіданні позов не визнала, заперечувала проти його задоволення, посилаючись на наступні обставини. Позивач ОСОБА_1 вважає, що вона є власником нежитлового приміщення№112 у будинку №262 по бульвару Шевченко в м.Маріуполі, але з цим відповідач не погоджується, оскільки приміщення є квартирою №112, так як рішенням виконкому Маріупольської міської ради скасовано попереднє рішення про переведення квартири №112 у нежиле приміщення, а за постановою суду МКП «Маріупольське бюро технічної інвентаризації» зобовязане внести відповідні зміни в реєстраційну справу щодо квартири, які до теперішнього часу не здійснені. ОСЖБ «Орбита» за умовами, визначеними в Договорі №1 від 29.06.2016 року, не може укласти договір з ОСОБА_1, оскільки він є договором постачання ОСЖБ «Орбита» житлово-комунальних послуг щодо обслуговування будинку та прибудинкової території, які ОСЖБ «Орбита», що є неприбутковою організацією, не має права надавати, так як забезпечує реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоповерхового будинку та прибудинкової території, виконуючи ці функції, як самостійно, так і шляхом колективного замовника необхідних послуг за кошти платежів співвласників житлового будинку. Незважаючи на те, що позивач отримує послуги з утримання будинку та прибудинкової території в повному обсязі та належної якості, вона не здійснює плату цих послуг, внаслідок чого станом на 1.10.2016 року заборгованість склала 3893,79 грн. За наведеними обставинами просить суд відмовити позивачу у задоволені позову.

Враховуючи позицію сторін, дослідивши в судовому засіданні надані докази, суд вважає, що позивачу слід відмовити у задоволені позову з наступних підстав.

Судом встановлені наступні обставини та відповідні ним правові відносини.

ОСОБА_2 з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 14.07.2016 року, Статуту Обєднання співвласників житлового будинку «Орбита», затвердженого рішенням загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу «Орбита», та перереєстрації за рішенням виконкому Маріупольської міської ради від 15.09.2004 року №355, ОСЖБ «Орбита» створено шляхом реорганізації житлово-будівельного кооперативу «Орбита», зареєстрованого рішенням виконкому Маріупольської міської ради депутатів від 29.01.1973 року, та є правонаступником прав та обовязків останнього. Обєднання створено співвласниками житлового будинку №262 по б-ру Шевченко в м.Маріуполі.

За наданими документами позивач ОСОБА_1 стверджує, що вона є власником нежитлового приміщення №112 у будинку №262 по б-ру Шевченко в м.Маріуполі на підставі договору дарування від 14.07.2009 року , зареєстрованого 14.09.2009 року в реєстрі права власності на нерухоме майно, за реєстровим номером 27671362.

Не ставлячи під сумнів право власності ОСОБА_1, відповідач ОСЖБ «Орбита» не погоджується з типом обєкту, так як вважає приміщення квартирою, посилаючись на наступне. Рішенням виконкому Маріупольської міської ради від 20.01.2010 року №20 скасовано рішення виконкому Маріупольської міської ради від 20.02.2008 року № 291/1 «Про переведення квартири АДРЕСА_1 в нежиле приміщення». МКП «Маріупольське БТІ» доручено внести відповідні зміни до технічної документації на нежиле приміщення № 112 в будинку № 262 по бульвару Шевченко.За цим рішенням МКП «Маріупольське БТІ» були внесені зміни до технічної документації на приміщення № 112 (змінено тип приміщення з нежилого на жиле), про що свідчить лист МКП «Маріупольське БТІ» від 27.09.2011 року № 468. Постановою Донецького окружного адміністративного суду від 06.09.2011 року у справі № 2а/0570/13556/2011 адміністративний позов ОСЖБ «Орбита» до МКП «Маріупольське бюро технічної інвентаризації», треті особи: Маріупольська міська рада, ОСОБА_1, про зобов'язання вчинити певні дії - задоволено. Зобов'язано МКП «Маріупольське БТІ» внести зміни до реєстраційної справи № 27671362 «квартира 112» в будинку 262 по бульвару Шевченка, у відповідності до рішення виконавчого комітету Маріупольської міської ради від 20.01.2010 року № 20, але це рішення суду до теперішнього часу не виконане.

Предметом спірних правових відносин не є визначення статусу приміщення, що належить ОСОБА_1, але для вирішення спірних правових відносин це не має жодного значення, враховуючи наступне.

Із 1 липня 2015 року запрацював ОСОБА_3 України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі ОСОБА_3 № 417). Цим же Законом істотні зміни були внесені до Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі ОСОБА_3 № 2866-III). Наведені Закони за часом розповсюджують свою дію стосовно спірних правових відносин.

За статтею 1 Закону № 417 (визначення термінів): у багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними обєктами нерухомого майна; нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним обєктом нерухомого майна; але співвласником багатоквартирного будинку (далі - співвласник) є власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.

Таке визначення співвласника міститься також в статті 1 Закону № 2866-III, отже ОСОБА_1 є співвласником вказаного багатоквартирного будинку, що, судячи із змісту позовної заяви, вона визнає, тому на неї розповсюджується дія наведених Законів.

Щодо спірних правових відносин, слід звернути увагу на наступні положення Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» :

- У тексті Закону слова «член об'єднання» в усіх відмінках і числах замінено словом «співвласник» у відповідному відмінку і числі, слова «його членів» - словом «співвласників», слова «неподільне і загальне майно» та «неподільне та загальне майно» в усіх відмінках - словами «спільне майно» у відповідному відмінку, а слова «житловий комплекс» в усіх відмінках - словами «багатоквартирний будинок »;

- ОСОБА_3 визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку;

- За статтею 4, об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Об'єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом;

- Господарче забезпечення діяльності обєднання може здійснюватися власними силами обєднання (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах субєктів господарювання;

- Об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками. Майно, придбане обєднанням за рахунок внесків та платежів

співвласників, є їхньою спільною власністю;

- За статтею 10 , органами управління об'єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об'єднання. Вищим органом управління об'єднання є загальні збори.

Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх співвласників. До виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься: визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників;

- До компетенції правління відноситься: здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно з законодавством; укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та

здійснення контролю за їх виконанням;

- За статтею 12, управління багатоквартирним будинком здійснює обєднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Обєднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку,

встановленому цим Законом та статутом обєднання;

- За статтею 13 , якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів обєднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між обєднанням і управителем;

- За статтею 15 , співвласник зобовязаний: виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі;

- За статтею 16, обєднання має право відповідно до законодавства та статуту

обєднання: укладати договори; виступати замовником робіт з капітального ремонту, реконструкції багатоквартирного будинку; встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та

ремонтного фондів; здійснювати для виконання статутних завдань господарче

забезпечення діяльності обєднання в порядку, визначеному законом; визначати підрядника, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою; здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів;

- За статтею 18, об'єднання відповідно до цього Закону та статуту зобов'язане: забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна, що належить співвласникам;

- За стаття 22, для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного

будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів, обєднання за рішенням загальних зборів має право: задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом

самозабезпечення; визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних

послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори; виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг. Самостійне забезпечення обєднанням утримання і експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку може здійснюватися безпосередньо

співвласниками, а також шляхом залучення обєднанням фізичних та юридичних осіб на підставіукладених договорів. Договори з управителем укладаються обєднанням відповідно до

закону. Для фінансування самозабезпечення обєднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами обєднання. За згодою правління окремі співвласники можуть у рахунок сплати таких внесків і платежів виконувати окремі роботи.

Подібні положення містяться вЗаконі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а саме в статтях 1,4,5,7,9,10,11,12 Закону. Заслуговує на увагу застереження, що уразі відчуження квартири чи нежитлового приміщення, новий власник набуває усіх прав та обовязків попереднього власника як співвласника, отже, також за наведеним, позивач ОСОБА_1 є співвласником вказаного багатоквартирного будинку.

Судом встановлено, що 29.06.2016 року ОСОБА_1 звернулася до відповідача з пропозицією укласти Договір №1 на відшкодування витрат, повязаних з експлуатацією та обслуговуванням будинку №262 по бул.Шевченко в м.Маріуполі, направивши відповідачу саме один екземпляр договору, що вбачається з тексту договору. На звернення 15.07.2016 року ОСОБА_1 отримала відповідь голови ОСЖБ «Орбита», з якої вбачалось, що ОСЖБ «Орбита» не укладає окремих договорів з співвласниками квартир, оскільки для проведення цієї роботи потрібно залучати юриста, на оплату послуг якого у ОСЖБ «Орбита» не має коштів.

Наведені обставини сторони визнають та не заперечують проти них, тому за вимогами ст.61 ЦПК України вони не підлягають доказуванню.

За загальними положеннями договору від 29.06.2016 року, між ОСЖБ «Орбита» та ОСОБА_1 цей договір укладений для надання експлуатаційних послуг із обслуговування домоволодіння та прибудинкової території, розташованої по бульвару Шевченко, 262 в м.Маріуполі, в тому числі нежилого приміщення №112.

Істотними умовами вказаного договору від 29.06.2016 року є наступне:

- ОСЖБ «Орбита» бере на себе наступні обовязки : надавати послуги з утримання будинку та прибудинкової території, відповідно до ст.24 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»; забезпечує технічне обслуговування конструктивних елементів будинку та технічного обладнання, санітарне обслуговування допоміжних приміщень та прибудинкової території; усувати аварійні ситуації в інженерних комунікаціях приміщення №112; проводити інші роботи, передбачені «Правилами користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями», затвердженими Постановою КМ України від 8.10.1992 року №572;

- власник нежилого приміщення №112 зобовязується: вносити плату за обслуговування та поточний ремонт будинку; забезпечити вільний доступ працівників ОСЖБ «Орбита» для проведення робіт щодо підтримання комунікацій в справному стані; брати участь в оплаті всякого роду податків та платежів, а також витрат з утримання та збереження спільного майна, пропорційно утриманої площі; розмір плати за 1 кв.м. складає 1,17 грн. (або виходячи із калькуляції, складеної ОСЖБ «Орбита», що є неприйнятною частиною до договору); оплату проводити протягом 5 банківських днів з часу отримання рахунку.

Слід зазначити, що за випискою з протоколу загальних зборів ОСЖБ «Орбита» від 19.12.2015 року, з 1.01.2016 року до 2,30 грн. за 1 кв.м. підвищена квартирна плата забезпечення утримання та експлуатаціїбагатоквартирного будинку та прибудинкової території, наведене підтверджується також довідкою ОСЖБ «Орбита» від 3.10.2016 року із зазначенням складових плати у розмірі 2,30 грн. (а.с.6,63)

За довідкою ОСЖБ «Орбита», за 2014, 2015, 2016 роки позивач ОСОБА_1 має заборгованість у розмірі 3893,79 грн. по квартирній платі щодо забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку та прибудинкової території. (а.с.76)

Досліджений в судовому засіданні Статут Обєднання співвласників житлового будинку «Орбита» в редакції, що діяв на час спірних правових відносин, свідчить про те, що ОСЖБ «Орбита» здійснює забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку №262 по бул.Шевченко в м.Маріуполі та прибудинкової території власними силами обєднання (шляхом самозабезпечення) із залученням на договірних засадах субєктів господарювання, якими є договір підряду №27 на технічне обслуговування ліфтів та систем диспетчеризації від 27.08.2014 року, договір про постачання електричної енергії № 11/1461 від 23.12.2004 року, отже ОСЖБ «Орбита» виступає колективним замовником цих послуг. (а.с.34-39,65-75)

Порядок, умови здійснення забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку №262 по бул.Шевченко в м.Маріуполі та прибудинкової території шляхом сплати співвласниками внесків і платежів, крім Статуту Обєднання співвласників житлового будинку «Орбита», регулюється загальними зборами ОСЖБ «Орбита», які є вищим органом управління об'єднання, рішення яких є обов'язковими для всіх співвласників.

Підтвердженням наведеному є виписка з протоколу загальних зборів ОСЖБ «Орбита» від 20.09.2014 року, рішенням якого, що діяло на час спірних правових відносин, визначений порядок, умови здійсненнязабезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку та прибудинкової території. (а.с.140)

Саме до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься: визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласниківдля забезпечення утримання та експлуатаціїбагатоквартирного будинку та прибудинкової території.

Отже, визначені законом мета і предмет діяльності ОСББ не передбачають провадження об'єднанням господарської діяльності, а тому ОСББ не є суб'єктом господарювання і не може бути виробником або виконавцем житлово-комунальних послуг відповідно до Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

Споживачем у розумінні статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» є фізична чи юридична особа, яка отримує або має намір отримати житлово-комунальну

послугу. Стаття 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»передбачає, що предметом діяльності ОСББ є, серед іншого, «сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг», для чого ОСББ статтями 10, 16, 22 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»надано право укладати відповідні договори з суб'єктами, що надають послуги. Втім, ОСББ як таке (як юридична особа) не потребує житлово-комунальних послуг - їх потребують члени об'єднання. У зв'язку з цим статтею 22 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»визначено особливості укладення ОСББ договорів про надання житлово-комунальних послуг: об'єднання за договором з постачальниками комунальних послуг може бути колективним замовником таких послуг.

Отже, Закони України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 року № 417-VIII (ОСОБА_3 № 417) та «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 року № 2866-III (ОСОБА_3 №2866-III) визначають особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку, регулюють правові, організаційні й економічні відносини, повязані з реалізацією прав та виконанням обовязків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання й управління.

Отже, вказані Закони є спеціальними законами і саме ними регулюються особливості реалізації прав співвласників багатоквартирного будинку. У разі наявності протиріччя між положеннями Законів та іншими актами цивільного законодавства, застосуванню підлягають саме норми Законів № 417, №2866-III. Якщо певні правовідносини Законами не врегульовані, застосовуються норми ЦКУ та інших актів цивільного законодавства України.

Враховуючи наведені обставини, норми матеріального права, суд вважає, що ОСЖБ «Орбита» на час спірних правових відносин шляхомсамозабезпечення, із залученням на договірних засадах субєктів господарювання, здійснювало забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території. При цьому, Статут ОСЖБ «Орбита», рішення загальних зборів обєднання, Закони №417, №2866-III не передбачали обовязок ОСЖБ «Орбита» для вирішення цих питань укладати договори між обєднанням та співвласниками багатоквартирного будинку, з цього приводу не існує навіть типовий договір.

Слід зазначити, що Статутом ОСЖБ «Орбита» у новій редакції, затвердженій протоколом загальних зборів співвласників ОСЖБ «Орбита» від 16.10.2016 року, передбачено наступне.

За п. 8.1 Статуту, у разі прийняття на власний баланс обєднання житлового комплексу та вибору форми управління неподільним та загальним майном, через статутні органи обєднання, між обєднанням та кожним власником житлового чи нежитлового приміщення, укладається договір, відповідно до зразку, затвердженого спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства.Договір повинен містити істотні умови, визначені чинним законодавством України.

Таким чином, статутом ОСЖБ «Орбита» у новій редакції від 16.10.2016 року передбачено укладання договору між обєднанням та власником, однак не довільної форми, а відповідно до зразку, затвердженого спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства.

На теперішній час не має зразку такого договору, затвердженого спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства.

При таких обставинах, суд вважає, що позовні вимоги ОСОБА_1 є необґрунтованими, посилання на ст.ст.641,642 ЦК України є безпідставним, враховуючи, що відповідач діяв у визначений законом спосіб щодо захисту своїх прав, у задоволені позову слід відмовити.

На підставіст. 88 ЦПК України, сплачені позивачем судові витрати не підлягають відшкодуванню, оскільки позивачу відмовлено у задоволені позову.

Керуючись, ст.ст.10,11,60-61,88,209,212,214-215,218 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

У задоволені позову ОСОБА_1 до Обєднання співвласників житлового будинку «Орбита» про визнання відмови в укладенні договору №1 від 29.06.2016 року незаконною та зобовязання Обєднання співвласників житлового будинку «Орбита» укласти договір №1 від 29.06.2016 року на відшкодування витрат, повязаних з експлуатацією та обслуговуванням будинку №262 по бул.Шевченко в м.Маріуполі відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Апеляційного суду Донецької області через Жовтневий районний суд м.Маріуполя шляхом подачі апеляційної скарги в 10-ти денний строк з дня проголошення рішення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: П.І. Папаценко