Справа № 202/2013/17
Провадження № 2/202/1380/2017
04 квітня 2017 року Індустріальний районний суд м. Дніпропетровська
у складі: головуючого судді Мороз В.П.
при секретарі Овечко А.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа - Публічне акціонерне товариство «Комерційний банк «Надра» про визнання дійсним договору купівлі-продажу, усунення перешкод у здійсненні права власності, -
Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з вище вказаним позовом до ОСОБА_2, третя особа: Публічне акціонерне товариство «Комерційний банк «Надра».
В обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на те, що 20 вересня 2016 року між ним та ОСОБА_2 було укладено попередній договір, предметом якого було зобовязання відповідачки продати належне їй на праві власності нерухоме майно позивачу. Договір укладався між позивачем та відповідачем в простій письмовій формі.
Нерухоме майно, яке є предметом попереднього договору та підлягало відчуженню, складається з трьохкімнатної квартири, загальною площею 73,7 кв.м, житловою площею 51,3 кв.м, яка розташована за адресою: м. Дніпро, вул. Володимира Вернадського (колишня назва Дзержинського)АДРЕСА_1 в житловому будинку літ. А-5 та складається з: 1 коридор, 2, 3, 4 житлові, 5 кухня, 6 ванна, 7 туалет, І балкон.
Нерухоме майно належить відповідачу на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу квартири від 19 липня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3, за реєстровим № 2798.
Відповідно до п. 3 попереднього договору, під час його укладення покупець передав продавцю грошову суму у розмірі 77 300,00 (сімдесят сім тисяч триста) гривень, а продавець одержав від покупця вказану грошову суму, що підтверджується розпискою про отримання грошових коштів.
Також, умовами попереднього договору встановлювався термін укладання основного договору купівлі-продажу 20 жовтня 2016 року. Ціна продажу квартири згідно п. 2 за основним договором була встановлена сторонами не менш ніж 257 600,00 (двісті пятдесят сім тисяч шістсот) гривень (на випадок зміни курсу долару США до національної грошової одиниці, сторони мали право додатково взаємно узгодити вартість нерухомого майна при укладанні основного договору).
Згідно п. 5 попереднього договору, сторони домовилися, що на день укладення основного договору, зазначене в цьому договорі майно не повинно бути заставлене, не перебувати у податковій заставі, у спорі та під забороною (арештом), щодо предмету договору має бути відсутня будь-яка заборгованість з оплати комунальних та будь-яких інших платежів, тобто продавець взяв на себе обовязок забезпечити зняття всіх наявних обтяжень нерухомого майна, включаючи (за їх наявності): арешти, іпотеки, заборони, згідно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно до моменту вчинення правочину купівлі-продажу.
Пунктом 7 попереднього договору встановлювалося, що покупець, стане власником нерухомого майна, що є предметом цього договору, в майбутньому після укладання правочину купівлі-продажу нерухомого майна, яке є предметом попереднього договору.
Згідно п. 4 попереднього договору за домовленістю з відповідачкою 15 жовтня 2016 року позивач передав їй залишок грошових коштів від обумовленої ціни продажу квартири в сумі 180300,00 (сто вісімдесят тисяч триста) гривень і переїхав на постійне місце проживання у квартиру, яка є предметом попереднього договору, та знаходиться за адресою: АДРЕСА_2.
В означений строк для укладання основного договору продавець зателефонувала позивачу і попередила про неможливість укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна з причини наявних заборони на відчуження нерухомого майна, що є предметом попереднього договору та обтяження даного майна іпотекою.
В звязку з тим, що позивач сплатив обумовлену вартість нерухомого майна згідно умов попереднього договору та користується ним, позивач вважає, що договір купівлі-продажу фактично був укладений, тобто сторони правочину (продавець та покупець) своїми діями підтвердили наміри щодо його укладання.
- визнати договір купівлі-продажу квартири загальною площею 73,7 кв.м, житловою площею 51,3 кв.м, яка розташована за адресою: м. Дніпро, вул. Володимира Вернадського (колишня назва Дзержинського)АДРЕСА_1, укладений 20 вересня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1, дійсним;
-визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру загальною площею 73,7 кв.м, житловою площею 51,3 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_2, в житловому будинку літ. А-5, яка складається з: 1 коридор, 2, 3, 4 житлові, 5 кухня, 6 ванна, 7 туалет, І балкон;
-скасувати державну реєстрацію права власності в Реєстрі прав на нерухоме майно (реєстраційний номер запису у реєстрі прав власності на нерухоме майно № 17800400) - на квартиру загальною площею 73,7 кв.м, житловою площею 51,3 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_3, в житловому будинку літ. А-5, яка складається з: 1 коридор, 2, 3, 4 житлові, 5 кухня, 6 ванна, 7 туалет, І балкон, на імя ОСОБА_2 (ІН НОМЕР_1);
- вилучити з Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна запис про заборону на нерухоме майно за номером 5335194, зареєстрованого реєстратором: приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_5 на підставі іпотечного договору № 1168-Н/1 від 19.07.2007 р., укладеного між ПАТ «КБ «Надра» (Іпотекодержатель) та ОСОБА_2 (Іпотекодавець), зареєстрованого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3 в реєстрі заборон № 224 на нерухоме майно - квартиру загальною площею 73,7 кв.м, за адресою: АДРЕСА_3;
-вилучити запис про арешт нерухомого майна, номер запису 24265244, накладений Постановою про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження від 10.08.2015 р. Жовтневого ВДВС Дніпропетровського МУЮ; витрати по сплаті судового збору покласти на відповідача.
У судове засіданні позивач не з?явився та надав суду письмову заяву про розгляд справи за його відсутності. Позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити в повному обсязі.
Відповідач та третя особа, повідомлені належним чином, до суду повторно не з?явились та про причини своєї неявки суд не повідомили.
Суд ухвалює рішення при заочному розгляді, що відповідає положенням статті 224 ЦПК України.
Вивчивши та дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що 20 вересня 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено попередній договір, предметом якого було зобовязання відповідачки продати позивачу належне їй на праві власності нерухоме майно, а саме: трьохкімнатну квартиру, загальною площею 73,7 кв.м, житловою площею 51,3 кв.м, яка розташована за адресою: м. Дніпро, вул. Володимира Вернадського (колишня назва Дзержинського)АДРЕСА_1 в житловому будинку літ. А-5 та складається з: 1 коридор, 2, 3, 4 житлові, 5 кухня, 6 ванна, 7 туалет, І балкон.
Нерухоме майно належить відповідачу на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу квартири від 19 липня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3, за реєстровим № 2798.
Відповідно до п. 3 попереднього договору, під час його укладення покупець передав продавцю грошову суму у розмірі 77 300,00 (сімдесят сім тисяч триста) гривень, а продавець одержав від покупця вказану грошову суму, що підтверджується розпискою про отримання грошових коштів.
Ціна продажу квартири згідно п. 2 за основним договором була встановлена сторонами в розмірі 257 600,00 (двісті пятдесят сім тисяч шістсот) гривень.
Згідно п. 4 попереднього договору за домовленістю з відповідачкою 15 жовтня 2016 року позивач передав їй залишок грошових коштів від обумовленої ціни продажу квартири в сумі 180300,00 (сто вісімдесят тисяч триста) гривень і переїхав на постійне місце проживання у квартиру, яка є предметом попереднього договору, та знаходиться за адресою: АДРЕСА_2.
У відповідності із ст. 391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
Відповідно до ч. 1 ст. 328 Цивільного Кодексу України України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Відповідно до ч. 3, ч. 4 ст. 334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Відповідно ч. 1, ч. 2 ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобовязаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.
Згідно ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови, що визначені законом як істотні, або є необхідними для договору даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнуто згоди.
Ст. 610 ЦК України зазначено, що порушенням зобовязання є його невиконання з порушенням умов, визначених змістом зобовязання (неналежне виконання).
Внаслідок того, що відповідач не виконав зобовязання по укладанню з позивачем нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4, позивач має право вимагати виконання зобовязань по передачі йому у власність названого нерухомого майна. Ця вимога відповідає нормам закону і договору.
Згідно з п. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
В свою чергу, відповідно до п. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Згідно ст. 328 ЦК України право власності отримується на підставах, не заборонених законом. Право власності передбачається таким, що виникло правомірно, якщо інше прямо не виходить із закону або незаконність придбання права власності не встановлена судом.
Згідно ст. 655 ЦК України «За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобовязується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобовязується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму».
Всі ці умови зазначені в п.п. 2, 3, 4, 7 Договору від 20.09.2016 р.: ОСОБА_2 зобовязувалась передати ОСОБА_1 у власність зазначене нерухоме майно, а останній прийняти його і сплатити сумою, переданою раніше за попереднім договором купівлі-продажу.
В укладеному між позивачем і відповідачем договорі визначені такі істотні умови:
- договір укладено в письмовій формі і відповідає вимогам ст. 638 ЦК України;
- згідно зі ст. 656 ЦК України визначено предмет договору купівлі-продажу трикімнатна квартира, загальною площею 73,7 кв.м, житловою площею 51,3 кв.м, яка розташована за адресою: м. Дніпро, вул. Володимира Вернадського (колишня назва Дзержинського)АДРЕСА_1;
- в договорі указана ціна 257 600,00 грн., яка була передана позивачем відповідачу при укладанні договору, що відповідає ст. 632 ЦК України;
- визначено строк передачі позивачу у власність нерухомого майна 20.10.2016 р., що відповідає положенням ст. 664 ЦК України.
Таким чином, в договорі обумовлені всі істотні умови, встановлені законодавством.
Ст. 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Відповідно до ч. 3 ст. 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
При викладених обставинах позовні вимоги про визнання дійсним укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу, та визнання за позивачем права власності на нерухоме майно відповідає вимогам закону. А у суду маються законні підстави для задоволення цих позовних вимог.
Зобов'язання має виконуватися, згідно ст. 526 ЦК України, належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Одностороння відмова від зобов'язання не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).
Судом також встановлено, що відповідач (іпотекодавець) укладав з третьою особою (іпотекодержатель) іпотечний договір від 19.07.2007 р., який забезпечує виконання зобовязання відповідача перед іпотекодержателем за кредитним договором від 19.07.2007 р.
Предмет іпотеки за іпотечним договором від 19.07.2007 р. є нерухоме майно: квартира загальною площею 73,7 кв.м, житловою площею 51,3 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_3.
Частиною 1 ст. 321 ЦК встановлює, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 386 ЦК держава забезпечує рівний захист прав усіх суб'єктів права власності.
Статтею 392 Цивільного кодексу України встановлено, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
З аналізу норм законодавства про іпотеку та про заставу випливає, що іпотекодавець є власникм майна, що передається в іпотеку.
Зокрема, предметом іпотеки, відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку», можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов, зокрема, нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація.
Також, статтею 9 вказаного закону передбачене право володіння, користування і розпорядження предметом іпотеки за іпотекодавцем.
Окрім того, згідно ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. ..
Статтею 204 ЦК визначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Відповідно до статті 215 ЦК, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановленіи частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Окрім того, третьою особою по справі були внесені записи до Державного реєстру речових прав, Державного реєстру іпотек та до Державного реєстру заборон відчуження нерухомого майна, за наслідками чого на спірне нерухоме майно були накладені обтяження та Позивач фактично неправомірно був позбавлений можливості реалізації своїх прав, зокрема:
- на підставі договору іпотеки від 19.07.2007 р., укладеного між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Надра» (Іпотекодержаель) та ОСОБА_2 (Іпотекодавець), посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3 за реєстровим № 2798, до Державного реєстру іпотек був внесений запис про іпотеку за номером 5494859, до Державного реєстру заборон відчуження нерухомого майна був внесений запис про заборону на майно за номером 5335194.
Зважаючи, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (абз. 2 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»), повноцінний захист прав та інтересів Позивача можливий шляхом витребування майна з чужого незаконного володіння Відповідача в сукупності зі скасуванням державної реєстрації обмежень та обтяженнь права власності.
Відповідно до п. 3 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, від 01.03.2013 р., № 3 «Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ» суди мають виходити з того, що критеріями відмежування справ цивільної юрисдикції від інших є, по-перше, наявність у них спору про право цивільне (справи за позовами, що виникають із будь-яких правовідносин, крім випадків, коли розгляд таких справ проводиться за правилами іншого судочинства), по-друге, суб'єктний склад такого спору (однією зі сторін у спорі є, як правило, фізична особа).
Ст. 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
На підставі вище викладеного Позивач вимагає захисту свого майнового права, вимоги про захист якого цілком відповідають статтям 15-16 Цивільного кодексу України.
Згідно приписів ст. 55 Конституції України, кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
Тому вимоги позивача щодо визнання за ним права власності на майно за Договором купівлі-продажу від 20.09.2016 р., та усунення перешкод у здійсненні права власності (користування та розпорядження) є обґрунтованими.
Враховуючи вищевикладене та керуючись ст.ст. 3, 4, 118-120, 224, 225, 226 ЦПК України; ст. ст. 11, 15, 16, 203, 204, 212, 215, 319, 321, 328, 334, 386, 387, 392, 525, 610, 625-629, 632, 638, 640, 655, 656, 657 ЦК України суд, -
Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа Публічне акціонерне товариство «Комерційний банк «Надра» про визнання дійсним договору купівлі-продажу, усунення перешкод у здійсненні права власності задовольнити.
Визнати договір купівлі-продажу квартири загальною площею 73,7 кв.м, житловою площею 51,3 кв.м, яка розташована за адресою: м. Дніпро, вул. Володимира Вернадського (колишня назва Дзержинського)АДРЕСА_1, укладений 20 вересня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1, дійсним.
Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру загальною площею 73,7 кв.м, житловою площею 51,3 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_2, в житловому будинку літ. А-5, яка складається з: 1 коридор, 2, 3, 4 житлові, 5 кухня, 6 ванна, 7 туалет, І балкон.
Скасувати державну реєстрацію права власності в Реєстрі прав на нерухоме майно (реєстраційний номер запису у реєстрі прав власності на нерухоме майно № 17800400) - на квартиру загальною площею 73,7 кв.м, житловою площею 51,3 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_3, в житловому будинку літ. А-5, яка складається з: 1 коридор, 2, 3, 4 житлові, 5 кухня, 6 ванна, 7 туалет, І балкон, на імя ОСОБА_2 (ІН НОМЕР_1).
Вилучити з Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна запис про заборону на нерухоме майно за номером 5335194, зареєстрованого реєстратором: приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_5 на підставі іпотечного договору № 1168-Н/1 від 19.07.2007 р., укладеного між ПАТ «КБ «Надра» (Іпотекодержатель) та ОСОБА_2 (Іпотекодавець), зареєстрованого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3 в реєстрі заборон № 224 на нерухоме майно - квартиру загальною площею 73,7 кв.м, за адресою: АДРЕСА_3.
Вилучити запис про арешт нерухомого майна, номер запису 24265244, накладений Постановою про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження від 10.08.2015 р. Жовтневого ВДВС Дніпропетровського МУЮ.
Витрати по сплаті судового збору покласти на відповідача.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Апеляційного суду Дніпропетровської області через суд першої інстанції шляхом подачі в десятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом десяти днів з дня отримання його копії.

Суддя В.П. Мороз