Справа № 585/841/17
Номер провадження 2/585/383/17
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 травня 2017 року м.Ромни

Роменський міськрайонний суд Сумської області в складі головуючого судді В.О. Шульги, при секретарі М.В. Шунько, розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Ромни цивільну справу за позовом ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 до Пустовійтівської сільської ради Роменського району Сумської області, третя особа товариство з обмеженою відповідальністю «Есканда», про розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов'язання вчинити дії, -

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 звернувся в суд з позовом до Пустовійтівської сільради Роменського р., третя особа ТОВ «Есканда», і просить: розірвати договір оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 від 26 листопада 2014 року, укладений між Пустовійтівською сільрадою та ОСОБА_2; зобов'язати Пустовійтівську сільраду у місячний термін після набрання судовим рішенням законної сили прийняти орендовану земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. В обґрунтування позову вказано, що між ОСОБА_2, та Пустовійтівською сільрадою укладено договір оренди земельної ділянки від 26.11.2014 року, згідно якого відповідач надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1, загальною площею 0,6731 га (кадастровий номер НОМЕР_1). На земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна ОСОБА_2 Договір оренди земельної ділянки був укладений строком на 5 років. Згідно договору купівлі-продажу від 18 січня 2016 року нежитлове приміщення за адресою АДРЕСА_1 ОСОБА_2 продала його ТОВ «Есканда». В свою чергу, новий власник нежитлових приміщень та позивач зверталися до відповідача з приводу переукладення договору оренди та розірвання договору з ним, але відповідач ухиляється від розірвання договору. Так, Пустовійтівська сільрада не бажаючи розривати договір оренди земельної ділянки з ОСОБА_2, посилаючись на те, що вона має заборгованість за даним договором. Згідно довідки податкового органу у ОСОБА_2 відсутні будь-які борги взагалі. З договору оренди земельної ділянки вбачається, що даний договір припиняється по закінченню строку на який його було укладено, поєднання в одній особі орендаря та власника земельної ділянки, викупу (примусового) відчуження земельної ділянки, засудження орендаря до позбавлення волі або обмеження дієздатності, смерті орендаря (п.33) Окремо договором визначено порядок припинення договору шляхом його розірвання, (п. 34) за взаємною згодою сторін чи на підставі судового рішення. Виходячи з норм ЦК України та ЗК України, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - право власності або право користування. У зв'язку з тим, що фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, попередній землекористувач позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, а законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, вважають, що позов підлягає задоволенню.

Представник відповідача - Пустовійтівської сільради Роменського р. надала письмові заперечення, в яких просить відмовити в задоволенні позову. В обґрунтування такої позиції вказано, що зі змісту ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення та на умовах встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Також посилається на норми ЗК України, Закону України «Про оренду землі». Отже наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Вказана норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається, а договір оренди при цьому не припиняється в цілому,а припиняється в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки. Таким чином, у зв'язку з переходом права власності на будівлю від позивача до ТОВ «Есканда», а також з огляду на те, що фактичне користування земельною ділянкою здійснює новий власник, право позивача на оренду земельної ділянки, на якій розташований об'єкт нерухомості, припинилося. Позивач не навів підстав, які передбачені чинним законодавством, для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки в судовому порядку, оскільки ні спірним договором оренди, ні положеннями законодавства України не передбачено такої підстави як перехід права оренди від одного землекористувача до іншого. У зв'язку з переходом права власності на будівлю від позивача до ТОВ «Ескада», а також з огляду на те, що фактичне користування земельною ділянкою здійснює новий власник, право позивача на оренду земельної ділянки припинилося згідно закону, спірним договором оренди земельної ділянки права, свободи чи інтереси позивача не порушуються, а відтак з цієї підстави не порушене право, свобода чи інтерес не підлягають судовому захисту. З огляду на вказане не підлягає задоволенню і вимога про зобов'язання сільської ради прийняти орендовану земельну ділянку.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позов підтримав і просив задоволити. Суду пояснив, що підтримує обґрунтування вказані в позовній заяві. Вважає, що твердження представника відповідача про те, що договір оренди припинив свою дію, не відповідають дійсності, оскільки сільська рада відмовила ТОВ «Есканда» в оформленні договору оренди, пославшись на ту обставину, що за ОСОБА_2 мається заборгованість зі сплати орендної плати. Проте, будь яка заборгованість у позивача відсутня, що підтверджено відповідною довідкою Роменської ОДПІ. Крім цього, ТОВ «Есканда» не може бути укладений договір оренди із сільською радою, оскільки на дану земельну ділянку вже є зареєстрований договір оренди. Договір суборенди він надавати суду не буде, оскільки даний договір не є предметом розгляду даної справи.

Представник відповідача Мороз Л.П. позов не визнала, просила відмовити в його задоволенні. Суду пояснила, що сільська рада підтримує письмові заперечення та їх обгрунтування. Позов не визнають з тих підстав, що в даному випадку немає спору, так як договір автоматично припинений в частині орендаря ОСОБА_2 і на сьогодні сільська рада готує позов до суду для стягнення заборгованості по орендній платі, після чого буде укладений договір оренди з ТОВ «Есканда».

Третя особа - ТОВ «Есканда» в судове засідання явку представника не забезпечило. У відзиві на позов просило задоволити позов та розглядати справу за відсутності представника ТОВ. Судом встановлено, що 26 листопада 2014 року між Пустовійтівською сільською радою та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки, умовами якого визначено: п.1. орендодавець надає а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 на території Пустовійтівської сільської ради. п. 2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,6731 га… п.3. на земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна, який належить орендарю на праві власності… п.8 договір укладено на 5 років…п.34. дія договору припиняється шляхом його розірвання за - взаємною згодою сторін; - рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом… В даному договорі мається запис, що він зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28.11.2014 за № 7865572.

18 січня 2016 року між ОСОБА_2 - продавець та ТОВ «Есканда» - покупець, укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами якого: п.1.1. за цим договором продавець зобов'язується передати у власність покупцю нерухоме майно… п.1.2. нерухомим майном, що відчужуються за даним договором є нежитлова будівля (КПП автобусне), загальною площею 178,6 кв.м., що розташована за адресою АДРЕСА_1… земельна ділянка, на якій розташоване вказане нерухоме майно, знаходиться в користуванні покупця на підставі договору суборенди земельної ділянки, укладеного між продавцем та покупцем від 26.11.2014 року, зареєстровано в Державному реєстрації речових прав на нерухоме майно Реєстраційною службою Роменського МРУЮ від 28.11.2014 року, право оренди зареєстроване за № 7866327, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 41. 1.3. нерухоме майно, що відчужується, належить продавцю на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно… 5.7. після переходу права власності на вказане нерухоме майно покупець в установленому законодавством порядку повинен вирішити питання землекористування… 5.9. Цей договір набирає чинності з моменту нотаріального посвідчення цього договору. Право власності на придбане нерухоме майно у покупця виникає з моменту державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав …

3 березня 2016 року Пустовійтівська сільська рада, розглянувши заяву ТОВ «Есканда» щодо викупу земельної ділянки, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1…, прийняла рішення «Про розгляд земельних питань на території Пустовійтівської сільської ради», пунктом першим якого вирішила: в зв'язку з тим, що гр. ОСОБА_2, яка набула в оренду земельну ділянку площею 0,6731 га, згідно договору від 28.11.2014 року та договору про внесення змін до договору оренди від 07.12.2015 року строком на 5 років де зазначено, що орендна плата перші два роки становитиме 3%... від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з подальшою передачею ТОВ «Есканда» земельної ділянки в суборенду згідно договору від 07.12.2015 року, які в свою чергу не виконавши пільгової угоди, яку їм предоставили, сільська рада вимушена відмовити в викупі земельної ділянки.

Листом від 21 березня 2016 року ТОВ «Есканда» звернулося до Пустовійтівської сільської ради з проханням скасувати рішення сільської ради від 3 березня 2016 року та винести нове, яким задовольнити заяву про викуп земельної ділянки.

В листі від 8 серпня 2016 року ТОВ «Есканда» повідомила Пустовійтівську сільську раду про те, що 18 січня 2016 року ТОВ «Есканда» придбала у ОСОБА_2 нежитлову будівлю, що розташована за адресою: АДРЕСА_1. На підставі вищевикладеного, просить розглядини питання щодо надання в оренду ТОВ «Есканда» даної земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі під 4 % річних.

В листі Пустовійтівської сільської ради, на адресу ТОВ «Есканда», який датований 06.01.2016 № 06-02/35, вказано: «8 серпня 2016 року Ви звернулися до Пустовійтівської сільської ради із заявою про надання в оренду ТОВ «Есканда» земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі… 06 вересня 2016 року у присутності представника ТОВ «Есканда» ОСОБА_1 депутати Пустовійтівської сільської ради надали дозвіл ТОВ «Ескакда» на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду… 09.11.2016 р. від ОСОБА_2 до сільради надійшла заява з проханням укласти додаткову Угоду про розірвання Договору оренди земельної ділянки від 26 листопада 2014 р. для можливості сільській раді в подальшому здавати в оренду земельну ділянку, яка 30 листопада 2016 року була розглянута на сесії Пустовійтівської сільської ради та винесене рішення щодо припинення дії договору земельної ділянки наданої ОСОБА_2 в тому випадку, коли буде сплачено заборгованість по оренді земельної ділянки.

Згідно довідки Роменської ОДПІ ГУ ДФС У Сумській обл., від 12 січня 2017 року № 10, платник податків ОСОБА_2 станом на 12 січня 2017 року не має заборгованості зі сплати податків, зборів, платежів.

Вказане свідчить, що між сторонами склалися спірні правовідносини щодо розірвання договору оренди земельної ділянки.

Відповідно ч.5 ст. 116 ЗК України земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.

Частинами 1 та 2 статті 120 ЗК України передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Пунктом е) частини 1 статті 141 ЗК України передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є: набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Відповідно ч.3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Абзацом 7 частини 1 статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Згідно ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Частина 2 статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За таких обставин, заслухавши пояснення сторін, дослідивши докази зібрані у справі, їх належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок їх у сукупності, суд дійшов висновку, що позов задоволенню не підлягає.

Такий висновок суду склався з тих підстав, що порушений позивачем спір про розірвання договору оренди з підстав вказаних позивачем не підлягає вирішенню в судовому порядку, оскільки дане питання врегульоване чинним законодавством, і договір оренди землі з ОСОБА_2 вважається припиненим в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, що прямо передбачено чинним законодавством.. Також обраний позивачем спосіб захисту її права, не відповідає вимогам чинного законодавства, так як, навіть у випадку наявності спору, який підлягає вирішенню в судовому порядку, за фактично існуючих між сторонами правовідносин, позивач могла б вирішувати питання про визнання договору припиненим. Окремо суд враховує, що між ОСОБА_2 та ТОВ «Есканда» укладено договір суборенди земельної ділянки, проте сторонами він суду не наданий.

Крім цього, суд вважає, що позивачем не доведено тієї обставини, що вона зверталася до Пуствовійтівської сільської ради з питання розірвання договору оренди, так як ні позивач, ні її представник не надали суду належних і допустимих доказів на підтвердження даної обставини. Єдиним, непрямим доказом наявності такого звернення, міг би виступити лист Пустовійтівської сільради, датований 6 січня 2016 за № 06-02/35, але даний лист, з огляду на дату його видачі суд вважає сумнівним, оскільки в ньому мова йде про події серпня - листопада 2016 року, а лист датований значно раніше настання серпня 2016 року. Також вказану в листі інформацію суд не може прийняти до уваги, оскільки там мова йде про те, що ОСОБА_2 зверталася з заявою про укладення додаткової угоди.

Керуючись ст. 377 ЦК України, ст. ст. 10, 11, 14, 60, 88, 208, 209, 212-215, 292, 294, 296 ЦПК України, -

В И Р І Ш И В :

В задоволені позову ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 до Пустовійтівської сільської ради Роменського району Сумської області, третя особа товариство з обмеженою відповідальністю «Есканда», про розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов'язання вчинити дії відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом 10 днів з дня його проголошення до Апеляційного суду Сумської області через Роменський міськрайонний суд. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10-ти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: підпис…

Копія вірна:

СУДДЯ РОМЕНСЬКОГО МІСЬКРАЙОННОГО СУДУ В. О. Шульга