Справа № 129/2578/16-ц Провадження № 22-ц/772/1073/2017Головуючий в суді першої інстанції Бондар О. В.
Категорія 23 Доповідач Оніщук В. В.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 квітня 2017 рокум. Вінниця

Колегія суддів судової палати з цивільних справ апеляційного суду Вінницької області у складі:

головуючого: Оніщука В.В.

суддів: Медвецького С.К., Нікушина В.П.,

за участю секретаря Ліннік Я.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника ТОВ «Кузьминецьке» на рішення Гайсинського районного суду Вінницької області від 27.02.2017 року у справі за позовом ТОВ «Кузьминецьке» до ОСОБА_2, ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича» про визнання договору оренди недійсним, визнання договору поновленим та зобов'язання вчинити дії та зустрічним позовом ОСОБА_2 до ТОВ «Кузьминецьке», третя особа без самостійних вимог ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича» про визнання договору оренди землі припиненим, -

в с т а н о в и л а :

У вересні 2016 року позивач звернувся в суд із зазначеним позовом, посилаючись на те, що 09.02.2006 року між ним та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі (паю) щодо земельної ділянки загальною площею 2,1023 га, кадастровий НОМЕР_1, розташованої на території Кузьминецької сільської ради Гайсинського району, строком дії на 10 років, який 11.09.2006 року було зареєстровано у Вінницькій регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №048. 14.03.2016 року ТОВ «Кузьминецьке» стало відомо, що між ОСОБА_2 і ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича» укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки, який в подальшому зареєстрований згідно із рішенням реєстраційної служби Гайсинського районного управління юстиції Вінницької області від 25.02.2016 року, індексний № 28431923. Позивач вважає, що орендодавцем (відповідачем) ОСОБА_2 шляхом укладення договору оренди землі із новим орендарем ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича» при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, порушене це переважне право орендаря ТОВ «Кузьминецьке» на поновлення договору оренди землі, яке останній має відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», а тому просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,1023 га, укладений 04.02.2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича»; визнати договір оренди земельної ділянки площею 2,1023 га, укладений 09.02.2006 року між ТОВ «Кузьминецьке» та ОСОБА_2 поновленим з 12.09.2016 року; зобов'язати ОСОБА_2 вчинити дії щодо укладення з ТОВ «Кузьминецьке» додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки площею 2,1023 га, укладеного 09.02.2006 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Кузьминецьке».

Також, із зустрічним позовом в грудні 2016 року звернулась ОСОБА_2, обґрунтовуючи вимоги тим, що на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2, виданого 04.04.2005 року Гайсинською районною державною адміністрацією, вона є власником земельної ділянки площею 2,1023 га, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, розташованої на території Кузьминецької сільської ради Гайсинського району Вінницької області. Вказана земельна ділянка була передана нею в оренду ТОВ «Кузьминецьке» на підставі договору оренди від 09.02.2006 року, строк дії якого закінчується 11.09.2016 року. 13.04.2016 року та повторно 04.05.2016 року вона отримала від ТОВ «Кузьминецьке» лист-повідомлення про бажання поновити договір оренди разом із додатковою угодою №1 від 28.03.2016 року до договору оренди землі від 09.02.2006 року, однак на зазначену пропозицію орендаря вона надіслала письмове заперечення щодо підписання додаткової угоди, оскільки не бажає продовжити дію зазначеного договору оренди землі, а тому просила визнати припиненим договір оренди землі (паю) від 09.02.2006 року, укладений між орендодавцем ОСОБА_2 та орендарем ТОВ «Кузьминецьке».

Рішенням Гайсинського районного суду Вінницької області від 27.02.2017 року в задоволенні первісного та зустрічного позовів відмовлено.

Не погодившись із вказаним рішенням суду, представником ТОВ «Кузьминецьке» подано апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог ТОВ «Кузьминецьке» скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення, яким задовольнити вимоги ТОВ «Кузьминецьке», посилаючись на неповноту з`ясування судом обставин, що мають значення для справи та неправильне застосування норм матеріального права.

В судовому засіданні представник ТОВ «Кузьминецьке» апеляційну скаргу підтримав з посиланням на викладені в ній обставини.

ОСОБА_2 в судове засідання не з'явилася, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, при цьому її представником подано клопотання про відкладення розгляду справи з посиланням на його участь у іншій справі, яка розглядається Немирівським районним судом Вінницької області, однак судова колегія вважає за необхідне відмовити в задоволенні даного клопотання та визнати за неповажну причину неявки ОСОБА_2 в судове засідання, оскільки остання вчасно була повідомлена про розгляд справи і мала можливість вжити заходів для участі в судовому засіданні, до того ж в поданому клопотанні не зазначено причин неявки самої ОСОБА_2, а участь представника в іншому судовому засіданні не є підставою для відкладення розгляду справи.

Представник ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича» в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, причин неявки не повідомив, а тому згідно ч. 2 ст. 305 ЦПК України його неявка не перешкоджає розгляду справи.

Судова колегія, заслухавши суддю-доповідача, пояснення сторін, що з'явилися, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що вона підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до вимог ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим; законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом; обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були дослідженні в судовому засіданні.

Відмовляючи в задоволенні первісного позову, районний суд виходив того, що оспорюваний правочин, а саме договір оренди землі, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича», через відсутність його державної реєстрації не є вчиненим та не є укладеним; відсутні підстави для застосування положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення договору оренди землі ТОВ «Кузьминецьке», оскільки переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилось через недосягнення між сторонами домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору.

Відмовляючи в задоволенні зустрічного позову, районний суд виходив з того, що строк дії договору оренди землі (паю), укладеного 09.02.2006 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Кузьминецьке», закінчився 12.09.2016 року і строк дії цього договору не продовжено, відтак вважається припиненим.

Однак повністю погодитись з таким висновком районного суду не можна, оскільки висновки суду не відповідають обставинам справи, суд неправильно застосував норми матеріального права.

Судова колегія вважає, що вказані порушення призвели до неправильного вирішення справи, тому суд апеляційної інстанції на підставі п. п. 3,4 ст.309 ЦПК України рішення суду першої інстанції скасовує та ухвалює нове рішення з наступних підстав.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2, виданого 04.04.2005 року Гайсинською районною державною адміністрацією, ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 2,1023 га, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, розташованої на території Кузьминецької сільської ради Гайсинського району Вінницької області.

09.02.2006 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Кузьминецьке» укладено договір оренди землі (паю) щодо земельної ділянки загальною площею 2,1023 га, кадастровий НОМЕР_1, розташованої на території Кузьминецької сільської ради Гайсинського району, строком дії договору на 10 років, який 11.09.2006 року зареєстровано у Вінницькій регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №048.

З матеріалів справи видно, що ТОВ «Кузьминецьке» умови договору оренди землі виконувались належним чином і 28.03.2016 року та 18.05.2016 року ним на адресу ОСОБА_2 направлялись відповідні листи-повідомлення з повідомленням про наміри скористатися першочерговим правом на укладення договору оренди з проектами додаткових угод про поновлення договору оренди.

Із відповідей ОСОБА_2 на листи-повідомлення ТОВ «Кузьминецьке» вбачається, що вона повідомила орендаря ТОВ «Кузьминецьке» про свою незгоду із умовами додаткової угоди до договору оренди землі (проекту), а також про заперечення у поновленні договору оренди землі з ТОВ «Кузьминецьке» та попередила, щоб останній не продовжував користуватись належною їй земельною ділянкою (кадастровий НОМЕР_1) після закінчення строку дії договору оренди землі. Вказані листи-відповіді були отримані ТОВ «Кузьминецьке» 17.05.2016 року, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення.

04.02.2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича» укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки загальною площею 2,1023 га, кадастровий НОМЕР_1, розташованої на території Кузьминецької сільської ради Гайсинського району, який в подальшому зареєстрований згідно із рішенням реєстраційної служби Гайсинського районного управління юстиції Вінницької області від 25.02.2016 року.

Постановою Вінницького окружного адміністративного суду від 14.06.2016 року у справі за позовом ТОВ «Кузьминецьке» до Гайсинського районного управління юстиції Вінницької області, треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_2 та ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича», про скасування рішення про державну реєстрацію - скасовано рішення реєстраційної служби Гайсинського районного управління юстиції Вінницької області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.02.2016 року, індексний номер 28431923 про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 04.02.2016 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича».

Відповідно до ч. 4 ст. 124 Земельного Кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Статтею 125 Земельного Кодексу України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відмовляючи в задоволенні вимоги ТОВ «Кузьминецьке» щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича», суд першої інстанції зробив посилання на постанову Вінницького окружного адміністративного суду від 14.06.2016 року, якою скасовано державну реєстрацію права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 04.02.2016 року, однак поза увагою суду залишилось те, що 13.12.2016 року державним реєстратором було здійснено повторну реєстрацію права оренди на підставі вищевказаного договору.

Таким чином встановлено, що укладений 04.02.2016 року між ОСОБА_2 і ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича» договір оренди землі було укладено під час дії зареєстрованого речового права, а саме права оренди спірної земельної ділянки за укладеним 09.02.2006 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Кузьминецьке» договором оренди землі, чим було істотно порушено права останнього, як правомірного орендаря землі, що відповідно є підставою для визнання зазначеного правочину недійсним.

Крім того, при зверненні до суду з позовом, ТОВ «Кузьминецьке» заявлено також вимогу про визнання договору оренди земельної ділянки, укладеного 09.02.2006 року між ОСОБА_2 і ТОВ «Кузьминецьке», поновленим з 12.09.2016 року, обґрунтовану тим, що він має переважне право на поновлення договору оренди землі у відповідності до вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

У правовій позиції, висловленій Верховним Судом України у постанові №6-219цс14 від 25.02.2015 року, визначено, що у частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Аналогічні висновки зроблено у правових позиціях, висловлених Верховним Судом України у постановах №6-4цс15 від 18.03.2015 року, №6-146цс16 від 23.03.2016 року, №6-2540цс16 від 23.11.2016 року.

Із довідки ТОВ «Кузьминецьке» вбачається, що належна ОСОБА_2 земельна ділянка використовується ТОВ «Кузьминецьке» та станом на 01.12.2016 року засіяна соєю.

З матеріалів справи видно, що ТОВ «Кузьминецьке» належно виконувало свої обов'язки за договором оренди землі від 09.02.2006 року, повідомило орендодавця про свій намір переукласти договір оренди землі, виконавши передбачену законом за умовами договору відповідну процедуру, відтак має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 Цивільного Кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Статтею 764 Цивільного Кодексу України передбачено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Колегія суддів звертає увагу на те, що у своїх листах-повідомленнях орендодавець ОСОБА_2 повідомляючи ТОВ «Кузьминецьке» про наявність у неї заперечень щодо поновлення договору оренди землі, не зазначила причини відмови, крім того факт укладення договору оренди землі з ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича» беззаперечно свідчить про те, що волевиявлення орендаря було спрямоване не на використання об'єкту оренди для власних потреб, а на передачу своєї земельної ділянки в оренду, при цьому останній було запропоновано і одним, і другим орендарем ідентичні істотні умови, зокрема ТОВ «Кузьминецьке» запропоновано орендну плату в розмір 4% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, така ж як і за укладеним з ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича» договором оренди землі від 04.02.2016 року.

Таким чином, ТОВ «Кузьминецьке» відповідно до умов п. 6 договору оренди землі (паю) має першочергове та переважне право на його поновлення або викуп земельної ділянки.

Щодо вимоги ТОВ «Кузьминецьке» про зобов'язання ОСОБА_2 вчинити дії щодо укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, то дана вимога не ґрунтується на вимогах Закону, оскільки Законом України «Про оренду землі» передбачено виключно підстави для поновлення договору оренди.

Крім того, враховуючи встановлені обставини щодо наявності підстав для поновлення укладеного 09.02.2006 року між ТОВ «Кузьминецьке» та ОСОБА_2 договору оренди землі, тому судова колегія вважає безпідставними і такими, що не підлягають задоволенню заявлені ОСОБА_2 у зустрічному позові вимоги про визнання договору припиненим.

Згідно ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.

На підставі наведеного, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції, яке не ґрунтується на вимогах закону підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення первісного позову ТОВ «Кузьминецьке» та визнання недійсним договору оренди земельної ділянки загальною площею 2,1023 га, укладеного 04.02.2016 року між ОСОБА_2 і ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича»; визнання договору оренди земельної ділянки площею 2,1023 га, укладеного 09.02.2006 року між ТОВ «Кузьминецьке» та ОСОБА_2 поновленим з 12.09.2016 року, а щодо решті позовних вимог ТОВ «Кузьминецьке» та вимог, заявлених ОСОБА_2 у зустрічному позові, то вони є безпідставними і задоволенню не підлягають.

Керуючись ст. ст. 303, 304, 307, 309, 313, 314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів, -

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу представника ТОВ «Кузьминецьке» задовольнити частково.

Рішення Гайсинського районного суду Вінницької області від 27.02.2017 року скасувати.

Позов ТОВ «Кузьминецьке» задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,1023 га, укладений 04.02.2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича».

Визнати договір оренди земельної ділянки площею 2,1023 га, укладений 09.02.2006 року між ТОВ «Кузьминецьке» та ОСОБА_2 поновленим з 12.09.2016 року.

В решті позовних вимог ТОВ «Кузьминецьке» відмовити.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до ТОВ «Кузьминецьке», третя особа без самостійних вимог ТОВ «Імені Терещука Сави Миколайовича» про визнання договору оренди землі припиненим - відмовити.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення, однак може бути оскаржене шляхом подачі касаційної скарги протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий: /підпис/ В.В. Оніщук

Судді: /підпис/ С.К. Медвецький

/підпис/ В.П. Нікушин

Згідно з оригіналом: