АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Єдиний унікальний номер справи: 662/1853/16-ц Головуючий в І інстанції: Тимченко О.В.
Номер провадження: №22-ц/791/1007/17 Доповідач: Майданік В.В.
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 серпня 2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Херсонської області в складі:

головуючого Майданіка В.В.,

суддів: Кутурланової О.В.,

ОСОБА_1

секретар Цулукіані І.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою приватно-орендного сільськогосподарського підприємства агрофірма "Тепло-Огарьовське" на рішення Новотроїцького районного суду Херсонської області від 05 квітня 2017 року у справі за позовом ОСОБА_2 до приватно-орендного сільськогосподарського підприємства агрофірма "Тепло-Огарьовське" про розірвання договору оренди землі, -

В С Т А Н О В И Л А:

21 листопада 2016 року позивачка звернулася до суду з вказаним позовом, в якому просила розірвати договір оренди землі від 01.10.2007 року, укладений між ОСОБА_3 та ПОСП "Агрофірма Тепло-Огарьовське", зареєстрований 01.10.2007 року за №4 АА 0021 90-49, площею 6,34га, розташованої на території Сергіївської сільської Ради Новотроїцького району Херсонської області згідно державного акту на право приватної власності на землю серії 111-ХС №031369, яку успадкувала на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 27.11.2015 року ОСОБА_2

Позов обґрунтований наступним. 01.10.2007 року було укладено вищевказаний договір оренди землі строком на 5 років. 01.02.2011 року між сторонами договору було укладено додаткову угоду до вказаного договору про продовження строку оренди до 10.01.2023 року та зміну орендної плати до 2248,41 гривень. ОСОБА_3 була власницею вказаної землі, однак 19.11.2014 року вона померла, а ОСОБА_2 (яка є дочкою ОСОБА_3Г.) успадкувала майно, в тому числі і вказану земельну ділянку, при цьому отримала Свідоцтво про право на спадщину за законом від 27.11.2015 року. Відповідно до п.36 договору оренди від 01.10.2007р. перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору. На підставі цього позивачка неодноразово в усній формі зверталася до відповідача про повернення їй її земельної ділянки, проте кожного разу отримувала відмову від останнього. 21.06.2016р. відповідач надав їй проект договору оренди земельної ділянки з доданим до нього актом прийому-передачі без підпису та печатки підприємства, який позивачка відмовилася підписувати. 07.11.2016 року вона звернулася до відповідача з заявою про розірвання договору оренди від 01.10.2017р. з додатковою угодою від 01.02.2011р.

Рішенням Новотроїцького районного суду Херсонської області від 05 квітня 2017 року позов задоволено. Суд вирішив: розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.10.2007 року з Додатковою угодою від 01.02.2011 року, укладений між ОСОБА_3 10 січня 2008 року площею 6,34га, розташованої на території Сергієвської сільської ради Новотроїцького району Херсонської області згідно державного акту на право приватної власності на землю серії 111-ХС №031369, який успадкувала на підставі свідоцтва прр право на спадщину за законом від 27.11.2015 року ОСОБА_2; стягнути з відповідача на користь позивачки судові витрати в сумі 551,20грн.

В апеляційній скарзі директор ПОСП "Агрофірма Тепло-Огарьовське" просить скасувати зазначене рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, посилаючись на порушення норм матеріального і процесуального права, неповне зясування обставин справи. Зокрема, зазначив, що у п.36 Договору оренди від 01.10.2007р. не містить конкретних умов щодо строку, протягом якого новий власник повинен скористатись своїм правом розірвання договору у звязку із набуттям права власності на орендовану земельну ділянку, у звязку з чим в цьому питанні суд мав керуватись спеціальним законодавством, чого зроблено не було. Вважає, що суд не врахував те, що смерть орендодавця не є підставою для припинення дії договору оренди, оскільки така підстава відсутня у п.п. 33 та 34 вказаного договору та у відповідного переліку підстав, встановленому у ст.31 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент смерті ОСОБА_3Г.). Вказав, що до внесення змін від 20.09.2016 року до Закону України "Про оренду землі" перехід права власності в порядку спадкування на земельну ділянку не був підставою для розірвання договору. Крім того, вказує, що навіть, якщо припустити наявність такої підстави для розірвання договору оренди землі (що він заперечує, як вказано вище), то з урахуванням положень ч.5 ст.31 Закону України "Про оренду землі" та ч.3 ст.1481 ЗК України ОСОБА_2 з моменту відкриття спадщини мала право вживати заходи щодо розпорядження вказаною земельною ділянкою, протягом 1 місяця мала повідомити орендаря про набуття права власності та про бажання розірвати договір, однак вона не здійснювала жодних дій, якими б заперечувала проти продовження строку оренди до жовтня 2016 року, також вона приймала орендну плату готівкою за 2015 та 2016 роки і допускала до обробки землі. Вказане свідчить про те, що вона втратила право розірвання договору оренди землі з тієї підстави, що відбувся перехід земельної ділянки до нового власника. Також вказав, що поза увагою суду залишилась та обставина, що позивачка вирішила розірвати договір не через зміну права власності на земельну ділянку, а через низьку орендну плату. Зазначив, що не відповідає дійсності посилання позивачки на її відмову від підписання проектів нового договору оренди, оскільки відповідач не надсилав їй вказаний проект, який не підписаний керівником та не скріплений печаткою підприємства.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Із матеріалів справи та встановлених судом обставин вбачається таке.

Згідно державного акту на право приватної власності на землю серії 111-ХС №031369 ОСОБА_3, яка мешкає у с.Сергіївка, на підставі розпорядження голови Новотроїцької райдержадміністрації Ради народних депутатів від 25.12.2002р. № 752 передається у приватну власність земельна ділянка, площею 6,34га, яка розташована на території Сергіївської сільської ради (а.с.12).

Згідно договору оренди землі від 01.10.2007 року, зареєстрованого 10.01.2007 року за №4 АА 0021 90-49, ОСОБА_3 надає, а ПОСП "Агрофірма Тепло-Огарьовське" в особі директора ОСОБА_4 строком на 5 років приймає у платне користування земельну ділянку площею 6,34га, розташовану на території Сергіївської сільської Ради Новотроїцького району Херсонської області. Орендна плата складає 866,68грн., з урахуванням індексів інфляції (п.п.7 і 8), нормативна грошова оцінка землі 23439,83грн. Договір підписано сторонами та скріплено печаткою ПОСП "Агрофірма Тепло-Огарьовське" (а.с.6-7).

Згідно п.9 договору строк сплати орендної плати до 31 грудня кожного року.

Відповідно до п.32 даного договору зміна умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Відповідно до п.36 вказаного договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Умовами договору не передбачено його розірвання в односторонньому порядку.

Як вбачається із акту прийому-передачі від 15.01.2007р. станом на 10 жовтня земельна ділянка площею 6,34га знаходиться в необробленому стані; ОСОБА_3 є орендодавцем, а ОСОБА_4 є землекористувачем даної землі. Цей акт підписаний ОСОБА_3, ОСОБА_4 та представником Сергіївської сільської Ради Новотроїцького району Херсонської області та скріплений печаткою ПОСП "Агрофірма Тепло-Огарьовське" (а.с.8).

Згідно додаткової угоди від 01.02.2011 року до вказаного договору від 01.10.2007р. строк оренди вказаної земельної ділянки продовжено до 10.01.2023 року, договір укладено на 10 років та змінено орендну плату із 866,68 грн. до 2248,41грн. Угода підписана сторонами та скріплена печаткою ПОСП "Агрофірма Тепло-Огарьовське" (а.с.9).

Із свідоцтва про право на спадщину за законом від 27.11.2015р. вбачається, що спадкодавцем майна ОСОБА_3 (яка померла 19.11.2014р.) є її дочка позивачка ОСОБА_2 Спадщина складається із земельної ділянки, площею 6,34га, яка розташована на території Сергіївської сільської ради, належної померлій на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії 111-ХС №031369, виданого Сергіївською сільскою радою 09.01.2003 року (а.с.10).

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності ОСОБА_2 згідно рішенню про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27.11.2015 року є власником вказаної земельної ділянки, площею 6,3434га (а.с.11).

У проекті договорі оренди землі сільськогосподарського призначення від 21.06.2016р., який не підписаний і не скріплений печаткою, вказано, що ОСОБА_2 надає, а ПОСП "Агрофірма Тепло-Огарьовське" приймає в строкове платне користування вищевказану землю. Строк дії договору 7 років, орендна плата 5917,39 грн. (а.с.13-14).

ОСОБА_5 прийому-передачі вказаної землі від ОСОБА_2 до ПОСП "Агрофірми Тепло-Огарьовське" також не підписаний і не скріплений печаткою (а.с.15).

Згідно видаткового касового ордера від 02.12.2015р. ПОСП "Агрофірма Тепло-Огарьовське" видала ОСОБА_2 орендну плату у сумі 3752,14грн. (а.с.25).

Згідно видаткового касового ордера від 25.12.2015р. ПОСП "Агрофірма Тепло-Огарьовське" видала ОСОБА_2 орендну плату за 2015 рік у сумі 365,72грн.(а.с.25).

Згідно видаткового касового ордера від 01.06.2016р. ПОСП "Агрофірма Тепло-Огарьовське" видала ОСОБА_2 орендну плату за 2016 рік у сумі 2800грн. (а.с.24).

У заяві про розірвання договору оренди землі від 01.10.2007 року з додатковою угодою від 01.02.2011р, на підставі п.36 вказаного договору ОСОБА_2 просить розірвати цей договір (а.с.4).

Ця заява згідно квитанції про поштове відправлення рекомендованого листа, відправлена 07.11.2016р. (а.с.5).

Відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення ПОСП "Агрофірми Тепло-Огарьовське" 14.11.2016р. отримало лист від 07.11.2016р. від ОСОБА_6, яка є представником позивачки (а.с.44).

Із ксерокопії газети "Трудова слава" від 24.11.2016р. вбачається, що ОСОБА_2 повідомляє ПОСП "Агрофірма Тепло-Огарьовське" про розірвання договору від 01.10.2007 року в односторонньому порядку (а.с.46-47).

Відповідно до квитанції № 001 від грудня 2016р про приймання поштового переказу ОСОБА_4 переказано 4060грн. (а.с.45). Представник позивача пояснила, що дана квитанція про повернення помилково отриманих від відповідача ПОСП "Агрофірма Тепло-Огарьовське" за користування земельною ділянкою в сумі 4160грн.

При цьому не є зрозумілим розмір переказу, оскільки їй було сплачено 6917,86грн.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з наявності в п.36 Договору оренди положення про розірвання договору внаслідок переходу права власності на землю до іншої особи, а також з того, що позивачка правомірно висунула умову про розірвання договору через недосягнення домовленості з відповідачем про умови оренди її земельної ділянки.

ОСОБА_5 з таким висновком суду погодитися не можна, оскільки до нього суд дійшов, не зясувавши належним чином обставини справи та неправильно застосувавши норми матеріального права, що згідно з п.п.1 та 4 ч.1 ст.309 ЦПК України є підставами для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення.

Згідно ч.4 ст.32 Закону України "Про оренду землі" (редакція від 11.08.2013р.) перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Відповідно до положень ст.1225 ЦК України право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення. Тобто, спадкування земельної ділянки є видом переходу права власності.

Отже, якщо в договорі оренди землі наявний пункт, який закріплює перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи як підставу для зміни умов або розірвання договору, то розірвання договору з підстави переходу права власності у порядку спадкування можливе.

Законом України від 20.09.2016р. "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо правової долі земельних ділянок, власники яких померли" (набрав чинності 19.10.2016 року) у ч.4 ст.32 після слів "до іншої особи" доповнено словами "(у тому числі в порядку спадкування)", слова "а також" виключено, а слово "розірвання" замінено словом "припинення".

Отже, з 19.10.2016 року ч.4 ст.32 Закону України "Про оренду землі" діє в такій редакції: "Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі".

Згідно положеннями Закону України "Про оренду землі", чинними на час виникнення спірних правовідносин (зокрема, на час укладання договору оренди): договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ч.3); розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (ч.4).

Законом від 20.09.2016 року, який набрав чинності з 19.10.2016 року, стаття 31 Закону України "Про оренду землі" доповнена частиною 5, відповідно до якої особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом 1 місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобовязана повідомити про це орендаря в порядку, встановленому ст.1481 ЗК України.

Відповідно до ч.3 ст.1481 ЗК України (Кодекс доповнено вказаною статтею законом від 06.09.2012р, який набрав чинності з 01.01.2013р), особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом 1 місяця з дня набуття права власності на неї зобовязана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, імя, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Відповідно до ч.4 ст.1481 вказаного Кодексу за згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.

Отже, ч.3 ст.1481 ЗК України зобовязує нового власника земельної ділянки протягом 1 місяця з дня набуття права власності на неї повідомити про це її користувачів із зазначенням певних відомостей, що стосуються в основному особи нового власника. Натомість не встановлює для нового власника відповідальності за невиконання цього обовязку.

А ч.4 ст.1481 вказаного Кодексу взагалі встановлює, що за згодою сторін договору оренди до нього можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.

Тобто, встановлює можливий варіант розвитку подій, що передбачає і такий варіант, коли зміни до договору оренди в частині зазначенням нового власника земельної ділянки можуть бути і не внесені.

Слід також зазначити, що в ч.ч.3-4 ст.1481 ЗК України, ч.5 ст.31 Закону України "Про оренду землі" відсутні положення про встановлення 1-місячного строку для нового власника землі для повідомлення орендаря про припинення договору оренди, на які посилається заявник в апеляційній скарзі, а наявні лише положення щодо зміни договору із зазначенням нового власника земельної ділянки.

Як встановлено у справі, попередній власник земельної ділянки ОСОБА_3 померла 19.11.2014р, згідно ч.5 ст.1268 ЦК України з моменту смерті спадкодавця земельна ділянка належить спадкоємцю померлій позивачці, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом від 27.11.2015 року. До 07 листопада 2016 року позивачка як новий власник землі не повідомила орендаря в порядку ч.3 ст.1481 ЗК України в 1-місячний строк про набуття нею права власності на землю із зазначенням певних відомостей.Однак вказане не стало перешкодою для прийняття позивачкою як новим власником землі від орендаря 02 та 25 грудня 2015 року орендної плати за 2015 рік, а 01 червня 2016 року за 2016 рік. Разом з тим, 07 листопада 2016 року позивачка як новий власник землі, пославшись передбачену договором оренди (п.36) таку підставу для розірвання договору як перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, направила орендарю заяву про розірвання договору оренди, яку орендар отримав 14.11.2016 року.

Отже, орендована відповідачем земельна ділянка належить позивачці з часу відкриття спадщини (з 19.11.2014р), з 27.11.2015 року вона є її офіційним власником.

Колегія суддів зважає на те, що, успадкувавши 19.11.2014р після смерті матері вказану земельну ділянку, позивачка не скористалася своїм правом на розірвання договору оренди.

На думку колегії суддів таке право вона мала з огляду на положення діючого на час виникнення спірних правовідносин Закону України "Про оренду землі" (навіть до внесення змін Законом України від 20.09.2016р.) та п.36 договору оренди. У даному випадку дужки "(у тому числі в порядку спадкування)" (якими ч.4 ст.32 Закону доповнена законом, який набрав чинності 19.10.2016 року, після слів "до іншої особи") використовуються як уточнення поняття, тому ця зміна носила формальний характер для зменшення ризику невірного тлумачення. Якщо б доповнення "(у тому числі у порядку спадкування)" було доповнено та пунктуаційно закріплено через кому, то малося б на увазі, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не включає в себе перехід права власності на орендовану земельну ділянку у порядку спадкування, а є окремою самостійною підставою.

Натомість вона, вже як новий власник землі, прийняла від орендаря орендну плату за 2015-2016рр. і допустила орендаря до обробки землі. Тобто, своїми діями та бездіяльністю протягом двох років після смерті попереднього власника землі вона, як новий власник, фактично погодилася з умовами договору оренди, зокрема, в частині орендаря.

Вказане свідчить про те, що позивачка за станом на день свого звернення до суду з цим позовом втратила право на розірвання або припинення договору оренди з цієї підстави (що відбувся перехід земельної ділянки до нового власника). Інакше це привело б до порушення юридичної визначеності, стабільності у правовідносинах та прав орендаря, який, продовжуючи після смерті орендодавця протягом 2-х років до дня предявлення цього позову виконувати свої обовязки за договором оренди, вбачаючи у діях і бездіяльності нового власника землі (прийняття орендної плати за 2015-2016рр, допуск до обробітку землі, відсутність заявлених намірів про розірвання договору оренди) його намір продовжувати договір оренди, має законне право на стабільність у правовідносинах, а, отже, й на продовження договору оренди з новим власником земельної ділянки.

І повернення після подання цього позову частково прийнятих від орендаря коштів на сплату орендної плати жодним чином не заперечує цього права орендаря.

Таким чином, установивши у цій справі факт належного виконання відповідачем умов договору оренди та неповідомлення новим власником землі як орендодавцем протягом двох років після смерті попереднього власника як орендодавця про бажання розірвати договір оренди, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Крім того, слід враховувати й те, що на день подання цього позову, 21 листопада 2016 року, закон (ч.4 ст.32 Закону України "Про оренду землі") вже не передбачав такої підстави для розірвання договору оренди землі як перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування. Зазначена обставина могла бути підставою для припинення договору. І саме з таким позовом слід було звертатися позивачці, пославшись на відповідне положення договору оренди землі та відповідну зміну законодавства. Тобто, в даному випадку позов також не підлягає задоволенню і через обрання позивачкою неналежного способу захисту свого права.

З огляду на наведене колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції як незаконне і необґрунтоване підлягає скасуванню із ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись ст.ст.303, 307, 309 ЦПК України, ст.1225, ч.5 ст.1268 ЦК України, ст.1481 ЗК України,ст.32 Закону України "Про оренду землі", колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу приватно-орендного сільськогосподарського підприємства агрофірма "Тепло-Огарьовське" задовольнити.

Рішення Новотроїцького районного суду Херсонської області від 05 квітня 2017 року скасувати й ухвалити нове рішення.

В позові ОСОБА_2 до приватно-орендного сільськогосподарського підприємства агрофірма "Тепло-Огарьовське" про розірвання договору оренди землі відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і на нього може бути подана касаційна скарга безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом двадцяти днів з моменту його проголошення.

Головуючий _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ОСОБА_7

Судді: _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ОСОБА_8

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ОСОБА_1