Апеляційний суд Житомирської області
Справа №272/834/16-ц Головуючий у 1-й інст. Палазюк В. М.
Категорія 23 Доповідач Товянська О. В.
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 квітня 2017 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Житомирської області в складі:

головуючого: судді Товянської О.В.

суддів: Гансецької І.А., Талько О.Б.

при секретарі: Кравчук Л.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Житомирі цивільну справу за позовом Фермерського господарства «МАВ - 2007» до ОСОБА_1, ФОП ОСОБА_2, Андрушівської районної державної адміністрації, третя особа: Головне територіальне управління юстиції у Житомирській області, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації та зустрічним позовом ОСОБА_3 - представника ОСОБА_1 до Фермерського господарства «МАВ - 2007» про розірвання договору оренди земельної ділянки за апеляційною скаргою ОСОБА_3, ОСОБА_4 - представників ОСОБА_1 на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 13 січня 2017 року,

в с т а н о в и л а:

В серпні 2016р. ФГ "МАВ-2007" звернулося до суду з позовом, просили визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 3,1962га, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 19.10.2015р. між ОСОБА_1 і ФОП ОСОБА_2, недійсним, скасувати державну реєстрацію, проведену 27.10.2015р. Андрушівським РУЮ Житомирської області. Зазначали, що 30.01.2012р. між господарством і ОСОБА_5 було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_1) терміном на 15р., зареєстрований 19.11.2012р. відділом Держземагенства в Андрушівському районі за №03322. ОСОБА_5 25.11.2014р. помер. Згідно зі свідоцтвом про право на спадщину за заповітом від 24.07.2015р. власником земельної ділянки став спадкоємець ОСОБА_1 ФГ в травні 2016р. дізналось, що він 19.10.2015р. уклав із ФОП ОСОБА_2 новий договір оренди. Вважають, що укладенням вказаного договору порушено їх законні права як орендаря.

У вересні 2016р. ОСОБА_6 звернувся до суду з зустрічним позовом. Просив розірвати договір оренди земельної ділянки площею 3,1962га, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 30.01.2012р. між ОСОБА_7 та ФГ "МАВ-2007". Зазначав, що не бажає переукладати договір оренди, проте ФГ «МАВ-2007» йому безпідставно відмовляє у його розірванні.

Рішенням Андрушівського райсуду Житомирської області від 13 січня 2017 р. позов ФГ "МАВ-2007" задоволено. Договір оренди земельної ділянки пл. 3,1962 га, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 19.10.2015р. між ОСОБА_1 і ФОП ОСОБА_2 визнано недійсним, скасовано державну реєстрацію, проведену 27.10.2015р. В задоволенні зустрічного позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_3, ОСОБА_4 - представники ОСОБА_1, просять рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову ФГ «МАВ-2007» у позові, зустрічний позов задовольнити. Зазначають, що суд не врахував, що до ОСОБА_1 не перейшли обов'язки померлого ОСОБА_5 за договором оренди, укладеним між ним та ФГ «МАВ-2007», а лише право власності на земельну ділянку. Він не бажає укладати договір з ФГ «МАВ-2007».

Апеляційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.

Як видно із матеріалів справи, 30.01.2012р. ОСОБА_5 і ФГ "МАВ-2007" уклали договір оренди земельної ділянки, площею 3,1962га (кадастр.номер НОМЕР_1) строком на 15р., зареєстрований 19.11.2012р. відділом Держземагенства в Андрушівському районі (№03322). На підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 24.07.2015р. ОСОБА_1, як спадкоємець, є власником земельної ділянки. 19.10.2015р. він уклав із ФОП ОСОБА_2 договір оренди спірної ділянки (а.с.8-10).

Згідно зі ст.2, ч.ч.3,4 ст.3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" №1952-IV від 01.07.2004р. (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

Відносини із реєстрації договорів оренди землі (на час укладення ФГ спірного договору) регулювались, зокрема, ЦК України, ЗК України, Законом України "Про оренду землі" №1952-IV, Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою КМУ від 25.12.1998р. №2073, Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим 02.07.2003р. N174, зареєстрованим в МЮУ 25 липня 2003р. за N641/7962, Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженою наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 4 травня 1999р. N43, зареєстрованою в МЮУ 4 червня 1999р. за N354/3647. Державна реєстрація договорів оренди землі (законодавства, яке діяло на час укладення ФГ договору), здійснювалась структурними підрозділами Центру Держземкадастру при Держкомземі України шляхом внесення запису у Книгу записів державної реєстрації договорів оренди землі.

Тобто договір оренди земельної ділянки від 30.01.2012р. набрав чинності після його державної реєстрації 19.11.2012р., строк його дії не закінчився, він не розірваний і не визнаний недійсним.

Згідно з ч.2 ст.9 Закону №1952-IV (редакція на час реєстрації договору оренди) державний реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав; 2) приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав; 8) у разі потреби вимагає подання передбачених законодавством додаткових документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень; 8-1) під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та оформлені в установленому порядку до 1 січня 2013р., запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент оформлення права законодавства проводили таке оформлення, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про право набувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема щодо оформлених речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки; 9) здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом та іншими законами України. Взаємодія органу державної реєстрації прав та органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру передбачена ст.28-1 Закону №1952-IV : орган, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, надає органу державної реєстрації прав інформацію про: державну реєстрацію земельної ділянки (дату державної реєстрації, орган, що здійснив таку реєстрацію); кадастровий номер, площу, місце розташування земельної ділянки; кадастровий план зареєстрованої земельної ділянки в електронній (цифровій) формі. Орган, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, надає органу державної реєстрації право доступу до перегляду кадастрових карт (планів) у порядку, встановленому КМУ. Інформація, одержана від органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, вноситься державним реєстратором під час здійснення державної реєстрації прав на відповідний об'єкт до розділу Державного реєстру прав, який містить відомості про нерухоме майно.

Державна реєстраційна служба України також повинна перевіряти інформацію про зареєстровані права оренди на земельні ділянки відповідно до законодавства, яке діяло до 01.01.2013р. (лист від 06.08.2013р. №2951/05-15-13 "Щодо запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за різними правонабувачами").

Матеріалами справи доведено, що реєстратору було відомо, що ОСОБА_1 отримав спірну земельну ділянку в порядку спадкування, а попереднім власником був ОСОБА_5 Проте інформацію про можливе існування договорів оренди на цю земельну ділянку державний реєстратор не перевірив, будь які запити та відповіді на них в матеріалах реєстраційної справи відсутні.

На підставі наведеного суд прийшов до обґрунтованого висновку, що спірний договір оренди земельної ділянки є недійсним, оскільки укладений під час дії договору оренди від 30.01.2012р., який не припинив дію. Крім того не враховано пріоритетне право ФГ на його продовження чи укладання.

Судом встановлено, що 20.07.2016р. ОСОБА_1 звернувся до ФГ «МАВ-2007» із заявою про набуття ним права власності на зазначену земельну ділянку та бажання розірвати договір оренди.

Колегія суддів вважає, що оскільки ОСОБА_1 звернувся до них вже після укладення ним договору оренди із ФОП ОСОБА_2, тому йому обгрунтовано запропонували припинити дію спірного договору.

Частиною 4 ст.32 Закону перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Договором оренди від 30.01.2012р. між ФГ «МАВ-2007» і ОСОБА_5 не передбачено розірвання договору оренди в односторонньому порядку з ініціативи орендодавця. Пунктом 36 цього Договору передбачено право розірвати договір в односторонньому порядку з ініціативи Орендаря за умови обов'язкового попередження орендодавця за три місяці та передбачені підстави такого розірвання , а саме: перехід права власності на земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація Орендаря.

Із правового висновку Верховного Суду України у справі № 6-1998цс15 вбачається, що за правилами ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірваний або змінений за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно з ст.31, ч.1ст.32,6,13,24 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов`язків, передбачених ст.ст.24,25 цього Закону та договором, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним Кодексом України та іншими законами України. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦУ України та іншими законами України і договором оренди землі. Договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Пунктом 35 Договору оренди земельної ділянки від 30.01.2012р. також передбачені аналогічні підстави розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін. Проте з підстав, зазначених цим пунктом договору та нормах законодавства ОСОБА_1 позов не заявляв.

Статтею 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ч.ч.1,3,4 ст.148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди.

На підставі наведеного ОСОБА_1 набув права та обов'язки орендодавця за договором оренди земельної ділянки від 30.01.2012р., укладеним між ФГ «МАВ-2007» та ОСОБА_5, як новий власник земельної ділянки, порушив умови договору, чинне законодавство, передавши повторно в оренду земельну ділянку іншій особі, не вирішивши питання про припинення попереднього договору оренди земельної ділянки, чим порушив права ФГ «МАВ-2007» як орендаря земельної ділянки.

Судове рішення відповідає вимогам закону і матеріалам справи. Підстави для задоволення апеляційної скарги та скасування судового рішення відсутні.

Керуючись ст.ст.209,218,303,304,307,308,313-315,319,324,325 ЦПК України, колегія суддів

у х в а л и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3, ОСОБА_4 - представників ОСОБА_1 відхилити.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 13 січня 2017 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Головуючий: Судді: