Провадження №: 2/752/363/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.07.2017 року Голосіївський районний суд м. Києва у складі:

гловуючого судді Плахотнюк К.Г.,

за участі секретарів судового засідання Лебедєва В.В., Веременко Т.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест», публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик», товариство з обмеженою відповідальністю «КУА АПФ «ДС-Фінанс», третя особа товариство з обмеженою відповідальністю «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» про визнання недійсним договору іпотеки, зобов'язання вчинити дії,

встановив:

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовами про визнання недійсним договору іпотеки, зобов'язання вчинити дії до ТОВ «Форум-Інвест», ПАТ «КБ «Хрещатик», ТОВ «КУА АПФ «ДС-Фінанс», третя особа ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент».

В обґрунтування заявлених вимог, позивачем зазначено, що 07.08.2007 року між ним та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено договори резервування квартир, а саме № П115/1-20/В та № П115/2-16/Н. Відповідно до умов яких, за власником облігацій було зарезервовано квартири за адресою: АДРЕСА_2, секція № 8 загальною площею 58,69 кв.м та 92, 20 кв.м., а також визначено порядок погашення облігацій і передачі квартир у власність. Пунктами 1.3., 1.4., 1.5. договорів резервування встановлено, що: з метою придбання у власність конкретної квартири, визначеної у Додатку №1 до Договору резервування, власник облігацій повинен придбати облігації за договором купівлі-продажу цінних паперів; загальна проектна площа квартир підлягає уточненню за даними інвентаризації БТІ; запланований термін введення будинку в експлуатацію - I квартал 2009 року. 27.08. та 28.09.2007 року на виконання умов договорів резервування між ним та ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» було укладено договори купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) № Б73-1/07 та № Б93-1/07, відповідно до яких викуплені іменні безпроцентні (цільові) облігації в кількості: 9 202 штук з № НОМЕР_1 по № НОМЕР_2, загальною номінальною вартістю 478 504, 00 грн., вартість пакету облігацій на день укладення договору склала 754 564, 00 грн.; 5 869 штук з № 355311 по № 361179, загальною номінальною вартістю 305 188, 00 грн., вартість пакету облігацій на день укладення договору склала 393 223, 00 грн. На виконання умов п. 5.7. договорів купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) № Б73-1/07 та № Б93-1/07 від 27.08. та 28.09.2007 року, ним згідно платіжних доручень було сплачено: № 575397 від 28.08.2007 року - 85 915, 00 грн.; № 576673 від 30.08.2007 року - 106 400, 00 грн.; № 593593 від 12.09.2007 року - 100 000, 00 грн.; № 598254 від 18.09.2007 року - 462 249, 00 грн., всього сплачено 754 564, 00 грн.; № 637882 від 23.10.2007 року - 117 967, 00 грн.; 06.11.2007 року - 275 256, 00 грн., всього сплачено 393 223, 00 грн. Таким чином, на виконання умов п. 5.2. договорів купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) № Б73-1/07 та № Б93-1/07 від 27.08. та 28.09.2007 року, було придбано Пакет облігацій та сплачено всю суму за зазначеними договорами, про що 30.08., 25.10., 06.11.2007 року було складено акти прийому-передачі цінних паперів № 1 та № 1, 2 до договорів купівлі-продажу № Б73-1/07 від 27.08.2007 року та № Б93-1/07 від 28.09.2007 року та акти виконаних зобов'язань до договорів купівлі-продажу цінних паперів № Б73-1/07 від 27.08.2007 року № Б93-1/07 від 28.09.2007 року. Відповідно до Розпоряджень на виконання облікових операцій, виданих 31.08., 01. та 07.11.2007 року ТОВ «Фінком капітал», придбані іменні безпроцентні цільові облігації було зараховано на його рахунок № НОМЕР_9 відкритий у зберігача ТОВ «Фінком капітал». 22.12.2009 року між ним та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено додаткові угоди за № 1 до договорів резервування квартир № П115/1-20/В та № П115/2-16/Н від 07.08.2007 року, відповідно до умов п. 1 яких було передбачено, що виконавець приймає від власника облігацій сплачений ним пакет облігацій шляхом передачі власнику облігацій майнових прав на об'єкт нерухомості для подальшого оформлення свідоцтва про власність у порядку передбаченому чинним законодавством та договором. Пунктами 2.2., 3., 4, 5 зазначених вище додаткових угод, було встановлено: новий термін завершення будівництва, а саме до кінця IV кварталу 2011 року; порядок погашення пакету облігацій відповідно до якого протягом терміну погашення облігацій власник облігацій звертається до виконавця з заявою про погашення облігацій, після чого сторони укладають акт пред'явлення облігацій до погашення у терміни, згідно акту пред'явлення облігацій до погашення. Власник облігацій перераховує пакет облігацій на рахунок в цінних паперах виконавця. За фактом перерахування пакету облігацій на рахунок виконавця, власник облігацій та виконавець підписують акт прийому-передачі об'єкта нерухомості, як сукупності майнових прав та акт погашення пакету облігацій; реєстрація квартири у власність власнику здійснюється після введення в експлуатацію завершеного будівництвом житлового будинку в установленому чинним законодавством порядку; виконавець забезпечує формування необхідного пакету документів, що надається до головного управління житлового забезпечення при КМДА для оформлення свідоцтва про право власності та виготовлення технічної документації на об'єкт нерухомості протягом 60 днів від дня введення житлового будинку до експлуатації. 22.12.2009 року між ним та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено акти пред'явлення облігацій до погашення, на підставі яких іменні безпроцентні (цільові) облігації у загальній кількості 9 202 штуки та 5 869 штук, загальною номінальною вартістю 478 504, 00 грн. та 305 188, 00 грн. були перераховані емітенту ТОВ «КУА АПФ «ДС-Фінанс». Як видно зі змісту умов п. 3 зазначених актів, сторони дійшли згоди щодо здійснення погашення облігацій протягом двох днів із дня переказу облігацій на рахунок емітента шляхом укладення акту прийому-передачі майнових прав на квартиру, визначену в договорі про резервування квартири. 22.12.2009 року між ним та ТОВ «Форум-Інвест» були укладені акти прийому-передачі за якими емітент ТОВ «Форум-Інвест» передало йому майнові права на квартири з наступними характеристиками: житловий будинок за адресою АДРЕСА_2, секція - 8, номера квартир - НОМЕР_8, НОМЕР_7, поверх будинку - 11, кількість кімнат - 2, загальна площа - 92, 02 кв.м., 58, 69 кв.м.; житлова площа - 47, 73 кв.м., 29, 53 кв.м. Відповідно до п. 2 зазначених актів, під «майновими правами на квартиру», сторони розуміють право власника на реєстрацію квартири у власність після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом житлового будинку в установленому чинним законодавством України порядку згідно зі ст. 331 ЦК України. З дати набуття майнових прав на зазначену квартиру власник набуває право отримання квартири у власність від емітента після введення житлового будинку в експлуатацію та права єдиного і виключного інвестора зазначеної квартири. 14.02.2012 року між ним та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено договори про внесення змін до Договорів резервування квартир № П115/2-16/Н та № П115/1-20/Н від 07.08.2007 року, відповідно до яких було встановлено новий термін введення будинку в експлуатацію, а саме ІІ квартал 2012 року та збільшена загальна площа квартир за результатами фактичних обмірів БТІ на 0, 28 кв.м. та 39, 91 кв.м. у зв'язку з чим він взяв на себе зобов'язання сплатити ТОВ «Форум-Інвест» різницю площі, у сумі 145, 06 грн. та 20 753, 20 грн. 14.02.2012 року у зв'язку зі зміною нумерації квартир у будинку, між ним та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено договори про внесення змін до додатків № 1 до договорів резервування квартир № П115/2-16/Н та № П115/1-20/Н від 07.08.2007 року, відповідно до яких номери квартир було змінено з НОМЕР_3 на НОМЕР_4 та з НОМЕР_5 на НОМЕР_6. Також зазначив, що сертифікатом відповідності Інспекції ДАБК у м. Києві серії КВ № 5 від 03.08.2011 року засвідчено відповідність закінченого будівництва об'єкту, житлового будинку з вбудованими приміщеннями та підземною автостоянкою на АДРЕСА_2 Сертифікат виданий на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації від 01.08.2011 року, однак у нього виникли труднощі з отриманням копії сертифікату. Розпорядженням Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації № 190 від 28.03.2012 року, будинку, в якому знаходяться спірні квартири, було присвоєно поштову адресу, після чого розпорядженням № 310 від 10.05.2012 року виправлено описку в адресі, а саме: пров. Коломийський, 17/31-а. 30.09.2015 року звернувся до ТОВ «Форум-Інвест» з вимогами щодо належного оформлення за ним права власності на квартири НОМЕР_6 та НОМЕР_4, загальною площею 98, 60 кв.м. і 92,30 кв.м., які знаходяться на 11 поверсі у житловому будинку за адресою АДРЕСА_2, секція 8, та державної реєстрації права власності на них. Зазначені листи отримані ТОВ «Форум-Інвест» 02.10.2015 року, однак відповіді і станом на час звернення до суду з позовом не надані. Йому не відомо яким чином майнові права на квартири, які були ним же повністю виплачені та майнові права на які отримано за актами прийому-передачі, передано в забезпечення виконання зобов'язань ТОВ «КУА АПФ «ДС-Фінанс»без його згоди. Вважає, що його права щодо набуття ним права власності на квартири НОМЕР_6 та НОМЕР_4 загальною площею 98, 60 кв.м. і 92,30 кв.м., які знаходяться на 11 поверсі у житловому будинку за адресою АДРЕСА_2, секція 8, є такими, що порушуються у зв'язку з невиконанням ТОВ «Форум-Інвест» п. 5 Додаткових угод № 1 до договорів резервування квартир № П115/1-20/В та № П115/2-16/Н від 07.08.2007 року. Він є єдиним належним власником майнових прав на квартири НОМЕР_6 та НОМЕР_4, що розташовані за адресою: м. Київ, провулок Коломийський. 17/31а, оскільки такі права набуті законним шляхом на підставі: договорів резервування квартир № П115/1-20/В та № П115/2-16/Н від 07.08.2007 року зі змінами та доповненнями, договорів купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) № Б73-1/07 від 27.08. № Б93-1/07 від 28.09.2007 року, додаткових угод № 1 від 22.12.2009 року до договорів резервування квартир № П115/1-20/В та № П115/2-16/Н від 07.08.2007 року, актів пред'явлення облігацій до погашення від 22.12.2009 року, актів прийому-передачі від 22.12.2009 року. Стверджує, що позбавлений можливості оформити права власності на зазначені вище квартири, оскільки ТОВ «Форум-Інвест» не виконуються умови договорів резервування квартири № П115/1-20/В та № П115/2-16/Н від 07.08.2007 року зі змінами та доповненнями. 22.06.2011 року між ПАТ «КБ «Хрещатик» та ТОВ «КУА АПФ «ДС-Фінанс» було укладено кредитний договір № 11-47/10, за умовами якого ТОВ «КУА АПФ «ДС-Фінанс» зобов'язаний повернути ПАТ «КБ «Хрещатик» в термін до 25.09.2012 року кредитні кошти в сумі 139 600 000, 00 грн., сплатити відсотки за користування кредитними коштами із розрахунку 18 % річних, а також комісії, можливі штрафні санкції та пеню відповідно до умов кредитного договору. На забезпечення виконання зобов'язань за вказаним договором, 22.06.2011 року між вказаними сторонами було укладено договір іпотеки, предметом якого є майнові права на 48 квартир загальною площею 4 098, 01 кв.м. за угодою відступлення майнових прав № В31/101-К від 22.06.2010 (з усіма змінами та доповненнями), укладеною з ДП «Житлоінбуд» та ТОВ «Форум-Інвест», яка є невід'ємною частиною договору № 3-02/03 від 17.02.2003 року, укладеним між ДП «Житлоінбуд» та ТОВ «Форум-Інвест» на будівництво житла по АДРЕСА_2 в порядку пайової участі та яке стане власністю іпотекодавця у майбутньому, а саме, в тому числі, квартири № НОМЕР_7, НОМЕР_8. 17.01.2012 року укладено договір про внесення змін № 1 до договору іпотеки № 11-47/1-10/4 від 22.12.2011 року, відповідно до умов якого, крім іншого, сторони внесли зміни до п. 1.2 договору іпотеки та виклали його в наступній редакції: «предметом іпотеки за цим договором є майнові права на 47 квартир загальною площею 4 017, 15 кв.м. за угодою відступлення майнових прав № В31/101-К від 22.06.2010 (з усіма змінами та доповненнями), укладеною з ДП «Житлоінбуд» та ТОВ «Форум-Інвест», яка є невід'ємною частиною договору № 3-02/03 від 17.02.2003 року, укладеним між ДП «Житлоінбуд» та ТОВ «Форум-Інвест» на будівництво житла по АДРЕСА_2 в порядку пайової участі та яке стане власністю іпотекодавця у майбутньому, а саме, в тому числі, квартири № НОМЕР_7, НОМЕР_8». Однак, вищевказаний договір іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартири НОМЕР_6, НОМЕР_4 за адресою: АДРЕСА_2 є недійсним з підстав того, що, укладаючи даний договір іпотеки, іпотекодавець не був власником предмета іпотеки - майнових прав на спірні квартири та не мало згоди власника, позивача у справі, на передачу цих майнових прав в іпотеку.З огляду на зазначені обставини як підстави для позову, просив визнати частково недійсним договір іпотеки майнових прав на нерухоме майно № 11-47/1-10/4, що укладений 22.12.2011 року між ТОВ «КУА АПФ ДС-ФІНАНС», ТОВ «УКРКОНТРОЛТЕХ» та ПАТ «КБ «Хрещатик»; виключити з реєстру іпотек та реєстру заборон запис про іпотеку та заборону відчуження майнових прав на квартири НОМЕР_6 та НОМЕР_4 по провулку Коломийський, 17/31а у місті Києві; зобов'язати ТОВ «Форум-Інвест» надати йому документи, які необхідні для оформлення права власності на двокімнатні квартири: НОМЕР_6 загальною площею 98.60 кв.м. та НОМЕР_4 загальною площею 92, 30 кв.м., які знаходяться на 11 поверсі у житловому будинку за адресою АДРЕСА_2, а саме копії: списку інвесторів будинку за адресою АДРЕСА_2; договору оренди землі за адресою АДРЕСА_2 та додатків до нього; сертифікату про введення будинку в експлуатацію; розпорядження про присвоєння поштової адреси; а також оригінали: довідки про повну сплату вартості квартири, технічного паспорту БТІ на квартиру та відшкодувати понесені судові витрати по сплаті судового збору.

У судовому засіданні 21.07.2017 року, позивач ОСОБА_1 та його представник відсутні. Представник позивача звернувся до суду з заявою про завершення розгляду справи за його та позивача відсутності, зазначивши, що позовні вимоги підтримують у повному обсязі, просять позов задовольнити.

Відповідач ТОВ «Форум-Інвест», явку свого представника у судове засідання не забезпечило повторно, про дату, час та місце розгляду справи повідомлене належним чином, з будь-якими клопотаннями до суду не зверталося.

Відповідач ПАТ «КБ «Хрещатик», явку свого представника у судове засідання не забезпечило повторно, про дату, час та місце розгляду справи повідомлене належним чином, з будь-якими клопотаннями до суду не зверталося.

Будучи присутнім у попередніх судових засіданнях, представник ПАТ «КБ «Хрещатик» заперечував проти задоволення позову в частині визнання недійсним договору іпотеки №11-47/1-10/4 укладеного 22.12.2011 року між ТОВ «КУА АПФ «ДС-Фінанс» та ПАТ «КБ «Хрещатик» щодо передачі в іпотеку майнових прав ОСОБА_1 на квартири № НОМЕР_6, НОМЕР_4, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2, оскільки банк у розумінні Закону України «Про іпотеку» мав переважне право на новозбудоване майно, що випливає із договору іпотеки майнових прав на нерухоме майно №11-47/1-10/4 від 22.12.2011 року. Зазначив, що при оформлені в іпотеку банку майнових прав на вказані вище квартири, будь-яких обтяжень, а також правовстановлюючих документів з боку третіх осіб не існувало.

Відповідач ТОВ «КУА АПФ «ДС-Фінанс», явку свого представника у судове засідання не забезпечило повторно, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялося за вказаною у позовній заяві адресою, однак надіслана останньому поштова кореспонденція повернута до суду з відміткою відділу зв'язку про закінчення терміну зберігання.

Третя особа ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент», явку свого представника у судове засідання не забезпечило повторно, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялося за вказаною у позовній заяві адресою, однак надіслана останньому поштова кореспонденція повернута до суду з відміткою відділу зв'язку про закінчення терміну зберігання.

З огляду на викладене, суд визнав за можливе завершувати розгляд справи за відсутності сторін та представника третьої особи.

Дослідивши матеріали справи, суд прийшов до висновку про необхідність часткового задоволення заявлених позовних вимог з огляду на наступне.

Судом встановлено, що 07.08.2007 року між ТОВ «Форум-Інвест» (виконавцем) з однієї сторони та ОСОБА_1.(власником облігацій) з другої сторони було укладено договори № П115/1-20/В та № П115/2-16/Н резервування квартир (а.с. 8-13 т. № 1, а.с. 8-13 т. № 2).

Відповідно до умов зазначених договорів, за ОСОБА_1, який є власником облігацій, було зарезервовано квартири за адресою: АДРЕСА_2, секція № 8 загальною площею 58,69 кв.м та 92, 20 кв.м., а також визначено порядок погашення облігацій і передачі квартир у власність. Пунктами 1.3., 1.4., 1.5. договорів резервування передбачено: з метою придбання у власність конкретної квартири, визначеної у Додатку №1 до Договору резервування, власник облігацій повинен придбати облігації за договором купівлі-продажу цінних паперів; загальна проектна площа квартири підлягає уточненню за даними інвентаризації БТІ; запланований термін введення будинку в експлуатацію - I квартал 2009 року.

27.08. та 28.09.2007 року на виконання умов договорів № П115/1-20/В та № П115/2-16/Н резервування квартир між ОСОБА_1 та ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» було укладено договори купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) № Б73-1/07 та № Б93-1/07, відповідно до яких ОСОБА_1 викупив у ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» іменні безпроцентні (цільові) облігації в кількості: 9 202 штук з № НОМЕР_1 по № НОМЕР_2, загальною номінальною вартістю 478 504, 00 грн., вартість пакету облігацій на день укладення договору склала 754 564, 00 грн.; 5 869 штук з № 355311 по № 361179, загальною номінальною вартістю 305 188, 00 грн., вартість пакету облігацій на день укладення договору склала 393 223, 00 грн. (а.с. 17-22 т. № 1, а.с. 17-22 т. № 2).

На виконання умов п. 5.7. договорів купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) № Б73-1/07 та № Б93-1/07 від 27.08. та 28.09.2007 року, ОСОБА_1 згідно платіжних доручень було сплачено: № 575397 від 28.08.2007 року - 85 915, 00 грн.; № 576673 від 30.08.2007 року - 106 400, 00 грн.; № 593593 від 12.09.2007 року - 100 000, 00 грн.; № 598254 від 18.09.2007 року - 462 249, 00 грн., всього сплачено 754 564, 00 грн.; № 637882 від 23.10.2007 року - 117 967, 00 грн.; 06.11.2007 року - 275 256, 00 грн., всього сплачено 393 223, 00 грн. (а.с. 23, 24 т. № 1, а.с. 23 т. № 2).

На виконання умов п. 5.2. договорів купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) № Б73-1/07 та № Б93-1/07 від 27.08. та 28.09.2007 року, ОСОБА_1 було придбано Пакет облігацій та сплачено всю суму за зазначеними договорами, про що 30.08., 25.10., 06.11.2007 року було складено акти прийому-передачі цінних паперів № 1 та № 1, 2 до договорів купівлі-продажу № Б73-1/07 від 27.08.2007 року та № Б93-1/07 від 28.09.2007 року та акти виконаних зобов'язань до договорів купівлі-продажу цінних паперів № Б73-1/07 від 27.08.2007 року № Б93-1/07 від 28.09.2007 року (а.с. 26, 27 т. № 1, а.с. 26, 27. т. № 2).

Відповідно до Розпоряджень на виконання облікових операцій (зарахування, списання, переказ, переміщення, блокування) виданих 31.08., 01. та 07.11.2007 року ТОВ «Фінком капітал», придбані іменні безпроцентні цільові облігації було зараховано на рахунок ОСОБА_1 № НОМЕР_9, відкритий у зберігача ТОВ «Фінком капітал» (а.с. 25 т. № 1, а.с. 24, 25 т. № 2).

22.12.2009 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено додаткові угоди за № 1 до договорів № П115/1-20/В та № П115/2-16/Н резервування квартир від 07.08.2007 року, відповідно до умов п. 1 яких було передбачено, що виконавець приймає від власника облігацій сплачений ним пакет облігацій шляхом передачі власнику облігацій майнових прав на об'єкт нерухомості для подальшого оформлення свідоцтва про власність у порядку передбаченому чинним законодавством та договором (а.с. 30 т. № 1, а.с. 31 т. № 2).

Пунктами 2.2., 3., 4, 5 зазначених вище додаткових угод, було встановлено: новий термін завершення будівництва, а саме до кінця IV кварталу 2011 року; порядок погашення пакету облігацій відповідно до якого протягом терміну погашення облігацій власник облігацій звертається до виконавця з заявою про погашення облігацій, після чого сторони укладають акт пред'явлення облігацій до погашення у терміни, згідно акту пред'явлення облігацій до погашення. Власник облігацій перераховує пакет облігацій на рахунок в цінних паперах виконавця. За фактом перерахування пакету облігацій на рахунок виконавця, власник облігацій та виконавець підписують акт прийому-передачі об'єкта нерухомості, як сукупності майнових прав та акт погашення пакету облігацій; реєстрація квартир у власність власнику здійснюється після введення в експлуатацію завершеного будівництвом житлового будинку в установленому чинним законодавством порядку; виконавець забезпечує формування необхідного пакету документів, що надається до головного управління житлового забезпечення при КМДА для оформлення свідоцтва про право власності та виготовлення технічної документації на об'єкт нерухомості протягом 60 днів від дня введення житлового будинку до експлуатації.

22.12.2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Форум-Інвест» було складено акти пред'явлення облігацій до погашення, на підставі яких іменні безпроцентні (цільові) облігації у загальній кількості 9 202 штуки та 5 869 штук, загальною номінальною вартістю 478 504, 00 грн. та 305 188, 00 грн. були перераховані емітенту ТОВ «КУА АПФ «ДС-Фінанс» (а.с. 28-29 т. № 1, а.с. 29-30 т. № 2).

Як видно зі змісту умов п. 3 зазначених актів, сторони дійшли згоди щодо здійснення погашення облігацій протягом двох днів із дня переказу облігацій на рахунок емітента шляхом укладення акту прийому-передачі майнових прав на квартири, визначені в договорах про резервування квартир.

22.12.2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Форум-Інвест» були складені акти прийому-передачі за якими емітент ТОВ «Форум-Інвест» передало йому майнові права на квартири з наступними характеристиками: житловий будинок за адресою АДРЕСА_2, секція - 8, номер квартири - НОМЕР_8, НОМЕР_7, поверх будинку - 11, кількість кімнат - 2, загальна площа - 92, 02 кв.м., 58, 69 кв.м.; житлова площа - 47, 73 кв.м., 29, 53 кв.м. (а.с. 33-34 т. № 1, а.с. 34-35 т. № 2).

Відповідно до п. 2 зазначених актів, під «майновими правами на квартиру», сторони розуміють право власника на реєстрацію квартири у власність після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом житлового будинку в установленому чинним законодавством України порядку згідно зі ст. 331 ЦК України. З дати набуття майнових прав на зазначені квартири власник набуває право отримання квартир у власність від емітента після введення житлового будинку в експлуатацію та права єдиного і виключного інвестора зазначених квартир.

14.02.2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено договори про внесення змін до Договорів резервування квартир № П115/2-16/Н та № П115/1-20/Н від 07.08.2007 року, відповідно до яких було встановлено новий термін введення будинку№31/17 по вул. Васильківській в м. Києві в експлуатацію, а саме ІІ квартал 2012 року та збільшена загальна площа квартир за результатами фактичних обмірів БТІ на 0, 28 кв.м. та 39, 91 кв.м. у зв'язку з чим ОСОБА_1 взяв на себе зобов'язання сплатити ТОВ «Форум-Інвест» різницю площі, у сумі 145, 06 грн. та 20 753, 20 грн. (а.с. 16 т. № 1, а.с. 16 т. № 2).

14.02.2012 року у зв'язку зі зміною нумерації квартир у будинку, між ОСОБА_1 та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено договори про внесення змін до додатків № 1 до договорів резервування квартир № П115/2-16/Н та № П115/1-20/Н від 07.08.2007 року, відповідно до яких номери квартир було змінено з НОМЕР_3 на НОМЕР_4 та з НОМЕР_5 на НОМЕР_6 (а.с. 15 т. № 1, а.с. 15 т. № 2).

За даними сертифікату серії КВ №5 виданого 03.08.2011 року на підставі акта готовності об»єкта до експлуатації від 01.08.2011 року - Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві засвідчила відповідність закінченого будівництвом об»єкта - будівництво житлового будинку з вбудованими приміщеннями та підземною автостоянкою на вул. Васильківській, 31/17 у Голосіївському районі м. Києва проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації. Замовник об»єкта будівництва: Інститут фізіології рослин і генетики Національної академії наук України; генпроектувальник ЗАТ «Гіпроцивільпромбуд»; генпідрядник ТОВ «ВІП Будтехніка» (а.с.236 т. №2).

Розпорядженням Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації № 190 від 28.03.2012 року, будинку, в якому знаходяться спірні квартири, було присвоєно поштову адресу, а розпорядженням № 310 від 10.05.2012 року виправлено описку в адресі, внаслідок чого правильна адреса - АДРЕСА_2

30.09.2015 року ОСОБА_1 звернувся до ТОВ «Форум-Інвест» з вимогами щодо надання йому відповідного пакету документів для оформлення за ним права власності на квартири НОМЕР_6 та НОМЕР_4, загальною площею 98, 60 кв.м. і 92,30 кв.м., які знаходяться на 11 поверсі у житловому будинку за адресою АДРЕСА_2, секція 8, а саме: копії списків інвесторів будинку за адресою АДРЕСА_2; копії договорів оренди землі за адресою АДРЕСА_2 та додатків до них; копії сертифікатів про введення будинку в експлуатацію; копії розпоряджень про присвоєння поштової адреси; оригінали довідок про повну сплату вартості квартир; технічні паспорти на квартири. (а.с. 35 т. № 1, а.с. 36 т. № 2).

Зазначені листи отримані ТОВ «Форум-Інвест» 02.10.2015 року (а.с.36 т.№1, а.с. 37 т. №2).

Звертаючись до суду з позовом, позивач стверджує про те, що ТОВ «Форум-Інвест» відповіді на його звернення не надало.

Будучи належним чином повідомленим, про заявлений ОСОБА_1 до ТОВ «Форум-Інвест» спір, а також дати призначених судових засідань ТОВ «Форум-Інвест» будь-яких заперечень та доказів на спростування зазначених позивачем підстав для позову суду не подало.

Крім того, ТОВ «Форум-Інвест» і не було виконано ухвалу суду про витребування доказів, а саме копії сертифікату про введення в експлуатацію будинку за адресою - м. Київ, пров.Коломийський, буд. №17/31-а.

Наразі, встановлені судом обставини є підставою для висновку суду про те, що ОСОБА_1 виконав свої зобов»язання за договорами № П115/2-16/Н та № П115/1-20/Н від 07.08.2007 року резервування квартир, додаткових угод до цих договорів, а також договорів купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) № Б73-1/07 та № Б93-1/07 від 27.08. та 28.09.2007 року і з моменту складання 22.12.2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Форум-Інвест» актів прийому-передачі майнових прав, набув майнових прав на квартири НОМЕР_3 та НОМЕР_5 за адресою АДРЕСА_2, номери яких у подальшому були змінені на НОМЕР_4 та НОМЕР_11, а ТОВ «Форум-Інвест» не виконало умови пункту 5 додаткових угод №1 до договорів резервування квартир № П115/2-16/Н та № П115/1-20/Н від 07.08.2007 року, що були укладені 22.12.2009 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1. у частині щодо надання ОСОБА_1 відповідного пакету документів для оформлення за ним права власності на квартири НОМЕР_6 та НОМЕР_4 у житловому будинку за адресою АДРЕСА_2.

Судом також встановлено, що 22.12.2011 року було укладено договір іпотеки №11-47/1-10/4 сторонами якого є - ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик», яке значиться у договорі, як іпотекодержатель та ТОВ «Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів «ДС-ФІНАНС», яке у договорі значиться стороною іпотекодавець (а.с.84-101 т.№2).

Як видно зі змісту предмету зазначеного вище договору іпотеки №11-47/1-10/4 від 22.12.2011 року іпотекодавець з метою забезпечення: власних зобов»язань, що випливають з кредитного договору №11-47/1-10 від 22.06.2010 року з усіма змінами та доповненнями до нього, укладеного між іпотекодержателем та іпотекодавцем, за умовами якого іпотекодавець зобов»язаний повернути іпотекодержателю в термін до 25.09.2012 року кредитні кошти в сумі 139 600 000,00 грн. сплатити відсотки за користування кредитними коштами із розрахунку 18% річних, а також комісій, можливих штрафних санкцій та пені відповідно до умов кредитного договору; зобов»язань ТОВ «Проект В», що випливають із кредитного договору №03-47/1-11 від 19.04.2011 року з усіма змінами та доповненнями до нього, укладеного позичальником - 1 та іпотекодержателем, за умовами якого позичальник - 1 зобов»язаний повернути іпотекодержателю в термін до 31.05.2012 року кредитні кошти в сумі 98 868 000, 00 грн., сплатити відсотки за користування кредитними коштами із розрахунку 18% річних; зобов»язань ТОВ «Укрконтролтех», що випливають з кредитного договору №7-47/1-11 від 30.06.2011 року з усіма змінами та доповненнями до нього, укладеного між іпотекодержателем та позичальником - 2, за умовами якого позичальник - 2 зобов»язаний повернути іпотекодержателю в термін до 30.09.2012 року кредитні кошти в сумі 159 933 790, 00 грн. сплатити відсотки за користування кредитними коштами із розрахунку 18% річних, а також комісії, можливих штрафних санкцій та пені відповідно до умов кредитного договору №7-47/1-11 від 30.06.2011 року.

Предметом іпотеки за укладеним 22.12.2011 року договором іпотеки №11-47/1-10/4 є майнові права на 48 квартир загальною площею 4 098,01 кв.м. за угодою відступлення майнових прав №В31/101-К від 22.06.2010 року, укладеною з ДП «Житлоінбуд» та ТОВ «Форум-Інвест», яка є невід»ємною частиною договору №3-02/03 від 17.02.2003 року, укладеного між ДП «Житлоінбуд» та ТОВ «Форум-Інвест» на будівництво житла по АДРЕСА_2 в порядку пайової участі, та яке стане власністю іпотекодавця у майбутньому, серед яких і квартири НОМЕР_10,НОМЕР_8, що в секції №8, будівельна адреса - АДРЕСА_2 Після реєстрації іпотекодавцем у встановленому законодавством порядку прав власності на квартири, майнові права на які є предметом іпотеки за цим договором іпотекодержатель упродовж 30 календарних днів вносить зміни до цього договору та реєструє у встановленому законодавством порядку обтяження прав іпотекодавця на квартири, які продовжують бути предметом іпотеки відповідно до умов цього договору з накладенням заборони щодо їх відчуження за заявою іпотекодержателя.

До укладеного 22.12.2011 року договору іпотеки №11-47/1-10/4 сторонами цього ж договору вносилися зміни, останні з яких були внесені договором про внесення змін №18 до договору іпотеки №11-47/1-10/4 від 22.12.2011 року, посвідченого ОСОБА_4, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за №3576 пунктом 1.2. якого встановлено, що предметом іпотеки за цим договором є: майнові права на нерухоме майно 2 квартири площею, 177, 04 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 згідно з угодою відступлення майнових прав №В31/101-К від 22.06.2010 року (з усіма змінами та доповненнями), укладеною між ТОВ «КУА АПФ «ДС-ФІНАНС», ДП «Житлоінбуд» та ТОВ «Форум-Інвест», яка є невід»ємною частиною договору №3-02/03 від 17.02.2003 року, укладеного між ДП «Житлоінбуд» та ТОВ «Форум-Інвест» на будівництво житла за адресою: АДРЕСА_2, та яке стане власністю іпотекодавця в майбутньому, а саме секція №8, квартири НОМЕР_10,НОМЕР_8, поверх №11, кількість кімнат по 2, загальною площею 177,04 кв.м., житловою 95,46 кв.м.. Після реєстрації іпотекодавцем у встановленому законодавством порядку прав власності на нерухоме майно, майнові права на яке є предметом іпотеки за цим договором іпотекодержатель упродовж 30 календарних днів вносить зміни до цього договору та реєструє у встановленому законодавством порядку обтяження прав іпотекодавця на нерухоме майно, яке продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов цього договору з накладенням заборони щодо їх відчуження за заявою іпотекодержателя. (а.с.150-152 т. №2).

Звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним договору іпотеки №11-47/1-10/4 від 22.12.2011 року, сторонами якого є ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик» та ТОВ «Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів «ДС-ФІНАНС», позивач посилається на те, що він є власником майнових прав на квартири НОМЕР_10,НОМЕР_8, що у секції 8 на 11 поверху у житловому будинку АДРЕСА_2, нумерацію яких у подальшому було змінено на НОМЕР_11,НОМЕР_4, а будівельну адресу будинку на поштову адресу - АДРЕСА_2 однак відповідач ТОВ «КУА АПФ «ДС-Фінанс» не будучи власником зазначеного нерухомого майна, або ж майнових прав на це ж майно, не отримавши від нього згоди на передачу в іпотеку спірних квартир у порушення правил ч. 2 ст. 583 ЦК України уклав оспорюваний ним договір іпотеки.

Зазначені позивачем підстави для визнання недійсним договору іпотеки №11-47/1-10/4 від 22.12.2011 року, сторонами якого є ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик» та ТОВ «Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів «ДС-ФІНАНС» не спростовані відповідачами у справі, а та обставина, що позивач є власником майнових прав на нерухоме майно, яке було предметом іпотеки за оспорюваним договором підтверджено позивачем належними та допустимими доказами, яким суд дав оцінку та визнав цю обставину доведеною.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

За правилами статей 572,575,583 ЦК України: в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов»язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави); іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Застава права на чужу річ здійснюється за згодою власника цієї речі, якщо для відчуження цього права відповідно до договору або закону потрібна згода власника.

У статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) було указано вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.

Наразі, приймаючи до уваги встановлені судом обставини, що позивач ОСОБА_1 був власником майнових прав на квартири НОМЕР_3 та НОМЕР_5 за адресою АДРЕСА_2, номери яких у подальшому були змінені на НОМЕР_4 та НОМЕР_11, відповідно договір іпотеки №11-47/1-10/4 від 22.12.2011 року, сторонами якого є ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик» та ТОВ «Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів «ДС-ФІНАНС» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартири №№ НОМЕР_7,НОМЕР_8 що у секції 8 на 11 поверху у житловому будинку АДРЕСА_2, нумерацію яких у подальшому з НОМЕР_10,НОМЕР_8 було змінено на №№ НОМЕР_11,НОМЕР_4, а будівельну адресу будинку АДРЕСА_2 змінено на поштову адресу - АДРЕСА_2 з тих підстав, що укладаючи договір іпотеки, іпотекодавець ТОВ «Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів «ДС-ФІНАНС» не було власником предмета іпотеки - майнових прав на спірні квартири та не мало згоди власника цих прав ОСОБА_1 має бути визнаний судом недійсним.

У той же час, позовні вимоги ОСОБА_1 про виключення з реєстру іпотек та реєстру заборон запис про іпотеку та заборону відчуження майнових прав на квартири, що були предметом іпотеки за договором іпотеки №11-47/1-10/4 від 22.12.2011 року, сторонами якого є ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик» та ТОВ «Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів «ДС-ФІНАНС», то вони не підлягають задоволенню судом, оскільки сам факт визнання недійсним зазначеного договору іпотеки у частині передачі майнових прав на квартири №№ НОМЕР_7,НОМЕР_8 що у секції 8 на 11 поверху у житловому будинку АДРЕСА_2, нумерацію яких у подальшому з НОМЕР_10,НОМЕР_8 було змінено на №№ НОМЕР_11,НОМЕР_4, а будівельну адресу будинку АДРЕСА_2 змінено на поштову адресу - АДРЕСА_2 є підставою для вчинення зазначених дій на виконання рішення суду.

Що ж стосується позовних вимог у частині зобов»язання ТОВ «Форум-інвест» надати позивачу документи, які необхідні для оформлення його права власності на квартири №№ НОМЕР_11,НОМЕР_4, які знаходяться на одинадцятому поверсі у житловому будинку за адресою - АДРЕСА_2 , а саме: копію списку інвесторів будинку за адресою - АДРЕСА_2 ; копію договору оренди землі за адресою - АДРЕСА_2 та додатків до нього; копію сертифікату про введення будинку в експлуатацію; копію розпорядження про присвоєння поштової адреси; оригінали довідок про повну сплату вартості квартир; оригінали технічних паспортів БТІ на квартири, то такі вимоги підлягають задоволенню судом з огляду на встановлені обставини щодо виконання ОСОБА_1 зобов»язань за договорами № П115/2-16/Н та № П115/1-20/Н від 07.08.2007 року резервування квартир, додаткових угод до цих договорів, а також договорів купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) № Б73-1/07 та № Б93-1/07 від 27.08. та 28.09.2007 року і з моменту складання 22.12.2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Форум-Інвест» актів прийому-передачі майнових прав, набув майнових прав на квартири НОМЕР_3 та НОМЕР_5 за адресою АДРЕСА_2, номери яких у подальшому були змінені на НОМЕР_4 та НОМЕР_11, а ТОВ «Форум-Інвест» не виконало умови пункту 5 додаткових угод №1 до договорів резервування квартир № П115/2-16/Н та № П115/1-20/Н від 07.08.2007 року, що були укладені 22.12.2009 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1. у частині щодо надання ОСОБА_1 відповідного пакету документів для оформлення за ним права власності на квартири НОМЕР_6 та НОМЕР_4 у житловому будинку за адресою АДРЕСА_2.

Відповідно до правил статей 509,526 ЦК України: зобов»язання є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов»язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов»язку; зобов»язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Наразі, заявлені позивачем до ТОВ «Форум-Інвест» вимоги щодо обов»язку останнього надати йому необхідний пакету документів для реєстрації за ним права власності на спірні квартири передбачений договорами резервування квартир № П115/2-16/Н та № П115/1-20/Н від 07.08.2007 року та додатковою угодою до них, а також нормами чинного законодавства, якими встановлено порядок реєстрації права власності на новозбудоване майно.

Понесені позивачем судові витрати по сплаті судового збору за правилами ст. 88 ЦПК України підлягають відшкодуванню відповідачами ТОВ «Фоорум-Інвест» щодо позовних вимог про зобов»язання виконати умови договорів у частині надання позивачу необхідного пакету документів для реєстрації його права власності, а з відповідача ТОВ «КУА АПФ «ДС-Фінанс»щодо розгляду позовних вимог про визнання договору іпотеки недійсним у частині, щодо передачі в іпотеку нерухомого майна, майнові права на яке належали позивачу.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 203,215,331,509,526,572,575,583 ЦК України, ст.ст. ст.ст. 3,4,10, 11, 60, 88, 208, 213, 218, 224, 367 ЦПК України, суд -

вирішив:

позовні вимоги ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест», публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик», товариство з обмеженою відповідальністю «КУА АПФ «ДС-Фінанс», третя особа товариство з обмеженою відповідальністю «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» про визнання недійсним договору іпотеки, зобов'язання вчинити дії, задовольнити частково.

Визнати недійсним договір іпотеки №11-47/1-10/4 укладений 22 грудня 2011 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами-Адміністратор пенсійних фондів «ДС-Фінанс» та публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» у частині передачі в іпотеку майнових прав ОСОБА_1 на: квартири № НОМЕР_6, НОМЕР_4, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2.

Зобов»язати товариство з обмеженою відповідальністю «Форум - Інвест» надати ОСОБА_1 документи необхідні для оформлення права власності на двокімнатну квартиру НОМЕР_6, загальною площею 98,60 кв.м. та на двокімнатну квартиру НОМЕР_4, загальною площею 92,30 кв.м. , які знаходяться на одинадцятому поверсі у житловому будинку за адресою - АДРЕСА_2, а саме: копію списку інвесторів будинку за адресою - АДРЕСА_2 ; копію договору оренди землі за адресою - АДРЕСА_2 та додатків до нього; копію сертифікату про введення будинку № 17/31а по провулку Коломийському в м. Києві в експлуатацію; копію розпорядження про присвоєння поштової адреси; оригінали довідок про повну сплату ОСОБА_1 вартості квартир № НОМЕР_6, НОМЕР_4, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2; оригінали технічних паспортів БТІ на квартири № НОМЕР_6, НОМЕР_4, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2.

Стягнути з товариство з обмеженою відповідальністю «Форум - Інвест» () на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати по сплаті судового збору в сумі 487,20 грн. за кожну позовну вимогу, що разом складає 974 (дев»ятсот сімдесят чотири) гривні 40 коп.

Стягнути з товариство з обмеженою відповідальністю «КУА АПФ «ДС-Фінанс», () на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 487 (чотириста вісімдесят сім) грн..

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду подається Апеляційному суду м. Києва через Голосіївський районний суд м. Києва протягом десяти днів з дня проголошення рішення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Плахотнюк К.Г.