Кегичівський районний суд Харківської області
Справа № 624/210/17
№ провадження 2/624/233/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

смт. Кегичівка 07 серпня 2017 року

Кегичівський районний суд Харківської області у складі головуючого судді Куст Н.М., за участю секретаря Проскурні Л.М., представника позивача за первісним та відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_1, представника відповідача за первісним та позивача за зустрічним позовом ОСОБА_2, у залі суду, розглянувши у відкритому судовому засіданні позов ОСОБА_3 в особі її представника ОСОБА_1 до приватного акціонерного товариства «Насінневе» (далі ПрАТ «Насінневе) про дострокове розірвання договору оренди землі та зустрічний позов ПрАТ «Насінневе» в особі його представника ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про зміну договору оренди землі, -

В С Т А Н О В И В:

Представник позивача просить розірвати договір оренди землі б/н від 25 травня 2012 року, укладений між ПАТ «Насінневе» та ОСОБА_4, який зареєстрований у відділі Держкомзему у Кегичівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25 жовтня 2012 року за №01315; стягнути з відповідача судові витрати, сплачені за подання позову.

Згідно з позовом, позивач є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,6544 га, кадастровий №:06:004:0003, на території Чапаєвської селищної ради Кегичівського району Харківської області на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 15 лютого 2016 року №104, номер запису про право власності в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно 13254474 від 15 лютого 2016 року, здійснене на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №28239867 від 15 лютого 2016 року приватного нотаріуса Кегичівського районного нотаріального округу Харківської області ОСОБА_5

Вказану земельну ділянку вона успадкувала після смерті ОСОБА_4, ІНФОРМАЦІЯ_1, яка померла 07 лютого 2015 року, на підставі заповіту, посвідченого Чапаєвською селищною радою Кегичівського району Харківської області 02 грудня 2011 року за реєстровим №252.

Вищевказана земельна ділянка знаходиться в оренді відповідача на підставі договору оренди землі б/н від 25 травня 2012 року, укладеного між ПАТ «Насінневе» та ОСОБА_4, який зареєстрований у Відділі Держкомзему у Кегичівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25 жовтня 2012 року за №01315.

Позивач не має наміру продовжувати орендні відносини, щодо зазначеної земельної ділянки з відповідачем, бажає використовувати земельну ділянку самостійно, тому хоче розірвати зазначений договір оренди землі, оскільки умовами цього договору визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для його розірвання.

Керуючись пунктом 40 зазначеного договору, цінним листом від 10 серпня 2016 року, позивачем була направлена вимога до відповідача щодо розірвання вказаного договору оренди з проектом додаткової угоди.

Відповідач з вказаним не погодився та надав листа про заперечення у розірванні договору.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує ч.3 ст.31, ч.4 ст.32, ст.ст. 34, 35 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин) щодо підстав для дострокового розірвання договору оренди землі, повернення земельної ділянки власнику та вирішення спорів, повязаних з орендою землі у судовому порядку.

До початку розгляду справи по суті, представником відповідача подано зустрічну позовну заяву про зміну договору оренди землі, згідно з якою, 25 травня 2012 року між ОСОБА_4 та ВАТ «Насінневе» ( у звязку зі зміною типу акціонерного товариства перейменовано у ПрАТ «Насінневе» без проведення реорганізації) укладено договір оренди землі, обєктом оренди за яким є земельна ділянка площею 4,65 га з кадастровим номером 060040003, розташована на території Чапаєвської селищної ради Кегичівського району Харківської області, строком на 10 років.

Відповідно до вимог законодавства чинного на той період часу, 25 жовтня 2012 року зазначений договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Кегичівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №01315.

07 лютого 2015 року орендодавець за договором померла.

Як вбачається із свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 15 лютого 2016 року до ОСОБА_3 в порядку спадкування за заповітом після смерті ОСОБА_4 перейшло право власності на земельну ділянку, яка є обєктом оренди за договором.

Звертаючись до суду з позовом ОСОБА_3 в його обґрунтування посилається на п. 40 договору, згідно з яким, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для зміни або розірвання договору.

При цьому, як на думку представника відповідача за первісним позовом, заслуговує уваги той факт, що п. 40 договору не містить умов, що така обставина, як перехід права власності тягне за собою виключно розірвання договору.

Натомість, у п. 40 договору зазначено, що така обставина може потягнути за собою два абсолютно різні правові наслідки або зміна договору або його розірвання.

За нормами ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Частиною 1 статті 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Стаття 3 ЦК України презюмує свободу договорів разом із рівністю учасників цивільних відносин, а також справедливість, добросовісність та розумність, як загальні засади цивільного законодавства.

Частина ж 1 статті 629 ЦК України наголошує на обовязковості договору для усіх його сторін.

В момент укладення договору оренди землі від 25 травня 2012 року, його сторони (ОСОБА_4 та ВАТ «Насінневе») керувались законодавством чинним на той період часу, зокрема визначаючи зміст п. 40 Договору керувались нормами ч. 5 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором землі.

При цьому, на той період часу, земельне законодавство, у тому числі ч. 5 ст. 32 зазначеної статті Закону, по-перше, встановлювало альтернативні правові наслідки переходу права власності на земельну ділянку, визначаючи їх як розірвання договору або зміна договору, по-друге, не конкретизувало зміст змін договору, які є наслідком переходу права власності на орендовану земельну ділянку.

Пізніше, з 01 січня 2013 року, законодавець конкретизував такі зміни доповнивши Земельний Кодекс України статтею 148-1, яка регулює виключно питання переходу права власності на земельні ділянки та наслідки такого переходу для сторін договору предметом яких є така успадкована земельна ділянка.

Так, ч. 1 ст. 148-1 Земельного кодексу України встановлено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обовязки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди щодо такої земельної ділянки.

Частиною 4 ст. 148-1 цього ж Кодексу встановлено, що за згодою сторін договору до нього можуть бути внесені зімни із зазначенням нового власника земельної ділянки.

Тож, на сьогодні перехід права власності на земельну ділянку тягне за собою автоматичний перехід прав та обовязків до нового власника земельної ділянки, тобто автоматичну зміну умов договору без складення письмових документів (додаткових угод). І лише в разі побажань сторін (не обовязково) сторони можуть внести письмові зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.

З аналізу чинних норм законодавства, норм законодавства, що діяли на момент укладення договору та змісту самого договору вбачається, що зміною умов договору, яка є наслідком переходу права власності на орендовану земельну ділянку є зміна договору із зазначенням нового власника земельної ділянки у такому договорі.

При цьому, оскільки законодавство на момент укладення договору прямо не встановлювало автоматичного переходу прав та обовязків за договором оренди землі, то в даному випадку зміна договору із зазначенням нового власника земельної ділянки повинна відбуватись у порядку, встановленому п. 36 договору та ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» (письмовій формі за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди у судовому порядку).

Враховуючи викладене, 05 травня 2016 року за вих. №929 ПрАТ «Насінневе» звернулось до нового власника орендованої земельної ділянки з пропозицією внести зміни до договору оренди землі від 25 травня 2012 року, а саме, замінити сторону орендодавця ОСОБА_4 спадкоємцем ОСОБА_3 До зазначеного листа долучено проект відповідної додаткової угоди з підписом сторони Орендаря, засвідченим печаткою. Однак, згоди між сторонами з цього питання не досягнуто.

Частиною 3 ст. 5 ЦК України встановлено, якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювались актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обовязків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

На момент виникнення правовідносин за договором правові наслідки переходу права власності на земельну ділянку, що передана в оренду, регулювались тільки ч. 5 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», яка визначала два можливі наслідки - розірвання договору або його зміна, без конкретизації яким саме змінам підлягає договір. На момент же смерті ОСОБА_6 за договором є чинним новий акт законодавства ст. 148-1 ЗК України, яка встановлює зміст зміни договору у разі переходу права власності на орендовану земельну ділянку - і такою зміною є зазначення у договорі нового власника земельної ділянки.

З огляду на наведене, представник відповідача за первісним позовом предявляє зустрічний позов, наголошуючи на тому, що Орендар та ОСОБА_6 за договором від 25 травня 2012 року є рівними у своїх правах, що п. 40 договору не містить категоричної умови про розірвання договору, а встановлює альтернативу такої обставини, як перехід права власності на орендовану земельну ділянку, а також не обмежує Орендаря у праві обрати той чи інший правовий наслідок переходу права власності на орендовану земельну ділянку.

Представник позивача за первісним позовом, відповідача за зустрічним, в судовому засіданні позов підтримав, пославшись на викладені у ньому обставини справи проти задоволення зустрічного позову заперечив.

Представник відповідача за первісним позовом та позивача за зустрічним проти первісного позову заперечила, як письмово так і у судовому засіданні, посилаючись на підстави, обставини та доводи зустрічного позову. Зустрічний позов підтримала, просила його задовольнити.

У судовому засіданні досліджені: копія договору оренди землі від 25 травня 2012 року між ОСОБА_4 та ПАТ «Насінневе» з актами приймання-передачі, визначення меж та експлікацією земельної ділянки (а.с.3-8); копія свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 15 лютого 2016 року №104 про спадкування ОСОБА_3 земельної ділянки площею 4,6544 га на території Чапаєвської селищної ради Кегичівського району Харківської області, після смерті ОСОБА_4 (а.с.9); копія Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна №53240479 від 15 лютого 2016 року, згідно з якою власником земельної ділянки площею 4,6544 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Чапаєвської селищної ради Кегичівського району Харківської області, кадастровий номер 060040003, є ОСОБА_3 (а.с.10); копія вимоги ОСОБА_3 до директора ПАТ «Насінневе» про розірвання договору оренди землі від 30 червня 2016 року (а.с.11); копія проекту додаткової угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки №б/н від 25 травня 2912 року (а.с.12,13); копія листа ПрАТ «Насінневе» до ОСОБА_3 від 05 травня 2016 року №929 про відмову у розірванні договору оренди землі від 25 травня 2012 року та пропозицією щодо внесення змін до нього з проектом додаткової угоди (а.с.14,15); копія паспорта та ІПН позивача ОСОБА_3 (а.с.16,17); копія свідоцтва про право на спадщину за законом від 28 лютого 2012 року №217 про спадкування ОСОБА_4 земельної ділянки площею 5,51 га на території Чапаєвської селищної ради Кегичівського району Харківської області після смерті ОСОБА_7; копії видаткових касових ордерів, відомостей, платіжних доручень про виплату орендної плати ПрАТ «Насінневе» ОСОБА_4 та ОСОБА_3; довідка ПрАТ «Насінневе» від 24 лютого 2017 року №337 про нараховану та виплачену орендну плату ОСОБА_4 та ОСОБА_3

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши докази, суд доходить висновку, що вимоги первісного позову підлягають задоволенню з таких підстав.

Спірні правовідносини регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» (далі Закон) (в редакції, на момент їх виникнення), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до статті 78 ЗК України право власності на землю це право володіння, користування і розпорядження земельними ділянками.

У пункті «б» частини 1 статті 90 цього ж Кодексу закріплено право власника земельних ділянок самостійного господарювання на землі.

За положеннями ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Відповідно до положень ч.1 ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

За змістом ч.1 ст.210 ЦК України та ч.1 ст.20 Закону, договір оренди землі підлягає державній реєстрації, після чого він відповідно до ст.18 Закону набирає чинності.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч.2 ст. 158 Земельного кодексу України виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб.

Відповідно до ч.3 ст. 31 Закону (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частиною 4 статті 32 Закону передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Судом встановлено, що на даний час договір оренди землі, що його просить розірвати позивач, є укладеним (сторони на момент його підписання досягли згоди щодо всіх умов договору, в т.ч. щодо підстав для його розірвання) та чинним (зареєстрованим у встановленому законодавством порядку).

Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Як вбачається із матеріалів справи, а саме, пункту 40 оскаржуваного договору, сторони погодилися, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря, є підставою для зміни або розірвання договору.

Зазначена умова договору сторонами узгоджена та прийнята, протягом дії договору її не змінено та не оскаржено, доказів існування іншого договору оренди землі або додаткових угод до нього суду не надано, тому суд вважає її достатньою та обґрунтованою підставою для розірвання договору.

Крім того, частиною 1 ст. 148-1 ЗК України встановлено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обовязки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди щодо такої земельної ділянки.

При цьому, за ч. 4 ст. 148-1 ЗК України вбачається, що у випадку переходу права власності на орендовану земельну ділянку, за згодою сторін договору оренди до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.

З огляду на зазначену норму, суд погоджується з думкою представника відповідача за первісним позовом про те, що внесення змін до договору оренди землі про зазначення нового власника орендованої земельної ділянки є правом сторін, а не їх обовязком.

Водночас, за умови відсутності згоди нового власника земельної ділянки на продовження договірних відносин з ПрАТ «Насінневе», що підтверджується поясненнями представника позивача за первісним позовом і матеріалами справи, суд вважає зміну договору оренди землі недоцільним та таким, що суперечить вимогам ч. 3 ст. 203 ЦК України.

З огляду на наведені обставини та за умови задоволення первісного позову про розірвання договору оренди землі, суд не вбачає підстав для задоволення зустрічного позову про його зміну.

Згідно з п.4 ч.1 ст. 215 ЦПК України, при прийнятті рішення, суд вирішує питання щодо розподілу судових витрат.

Відповідно до ч.1 ст. 88 Кодексу, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Тому, витрати по сплаті судового збору у даній справі підлягають присудженню в сумі 640 грн. з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст.ст.3,6,212,213,215 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

ОСОБА_8 Миколаївни в особі її представника ОСОБА_1 до приватного акціонерного товариства «Насінневе» про розірвання договору оренди землі - задовольнити.

Розірвати договір оренди землі №б/н від 25 травня 2012 року, укладений між ПАТ «Насінневе» та ОСОБА_4, який зареєстрований у відділі Держкомзему у Кегичівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25 жовтня 2012 року за №01315.

Стягнути з приватного акціонерного товариства «Насінневе» (64020, Харківська область, Кегичівський район, смт. Слобожанське, вул. Соборна, буд.20, ) на користь ОСОБА_3, ІНФОРМАЦІЯ_2, ІПН НОМЕР_1, судові витрати по сплаті судового збору в сумі 640 (шістсот сорок) грн. 00 коп.

У задоволенні зустрічного позову приватного акціонерного товариства «Насінневе» в особі його представника ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про зміну договору оренди землі відмовити.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Харківської області, через цей районний суд, протягом 10 днів з дня проголошення (відсутніми учасниками - з дня отримання його копії), і набирає законної сили: за відсутності скарги - після закінчення цього строку, у разі її подання - після розгляду апеляційним судом.

Суддя Н.М. Куст