Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/615/17 Головуючий у суді І-ї інстанції Щенюченко С. В.
Доповідач Головань А. М.
УХВАЛА

Іменем України

26.04.2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого судді - Голованя А.М.,

суддів - Гайсюка О.В., Карпенка О.Л.,

за участю секретаря - Діманової Н.І.,

розглянула у відкритому судовому засіданні в місті Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою Фермерського господарства «Босько А.Б.» на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 01 лютого 2016 року, за позовом Приватного підприємства «Агрофірма «Панчеве» до Фермерського господарства «Босько А.Б.», ОСОБА_3 про визнання договорів оренди землі недійсними, визнання договору оренди землі із попереднім орендарем поновленим та визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною,

УСТАНОВИЛА:

У серпні 2016 року ПП «Агрофірма «Панчеве» звернулось до суду із вказаним позовом, в якому ставило питання про визнання недійсними договорів оренди землі від 18.11.2013 року, 21.11.2013 року та 21.11.2013 року укладених між ОСОБА_3 та ФГ «Босько А.Б.»; визнання поновленим договору оренди землі від 23.10.2003 року, укладеного між ОСОБА_3 та ПП «Агрофірма «Панчеве»; визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 23.10.2003 року, укладеного між ОСОБА_3 та ПП «Агрофірма «Панчеве».

Посилалось на те, що 23.10.2003 року між ПП «Агрофірма «Панчеве» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди належних останньому на праві власності земельних ділянок НОМЕР_1 площею 5,93 га, № 136, площею 6,41 га та № 137, площею 6,19 га, що розташовані на території Панчівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, строком на 10 років. Відповідно до п. 6 договору по закінченні строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий термін, а договір вважається продовженим на той же термін, якщо жодна із сторін не виявить наміру його припинити, попередивши письмово про це іншу сторону за один місяць до закінчення терміну дії договору.

19.09.2013 року ПП «Агрофірма «Панчеве» відправило на адресу ОСОБА_3 лист-повідомлення № 161 від 18.09.2013 року з проектом додаткової угоди до цього договору оренди про поновлення останнього. Проте, орендодавець не повідомив про прийняте ним рішення щодо поновлення вказаного договору оренди землі. Протягом одного місяця після закінчення строку договору позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплатив орендну плату за користування земельною ділянкою з 04.11.2013 р. по 31.12.2013 р. у розмірі 481,16 грн.

04.12.2013 р. ПП «Агрофірма «Панчеве» та було відправлено відповідачу ОСОБА_3 лист-повідомлення № 320 про те, що договір оренди землі від 23.10.2003 р. є поновленим із проектом додаткової угоди та проханням вчинити необхідні дії щодо укладення додаткової угоди та її нотаріального посвідчення.

Після закінчення строку договору оренди землі від 23.10.2003 року ОСОБА_3 не було вчинено жодних дій щодо укладення із позивачем додаткової угоди та її нотаріального посвідчення.

З часом позивачу стало відомо, що ОСОБА_3 уклав договори оренди належних йому земельних ділянок з ФГ «Босько А.Б.», строком на 10 років, чим порушив права позивача на користування орендованою землею.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 01 лютого 2017 року позов ПП «Агрофірма «Панчеве» задоволено частково. Визнано недійсними договори оренди землі від 18.11.2013 року, 21.11.2013 року та 21.11.2013 року укладениі між ОСОБА_3 та ФГ «Босько А.Б.». Визнано поновленим договір оренди землі від 23.10.2003 року укладений між ОСОБА_3 та ПП «Агрофірма Панчеве». В іншій частині позову відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

В апеляційній скарзі ФГ «Босько А.Б.» ставить питання про скасування вказаного судового рішення з підстав порушення судом норм матеріального і процесуального права, просить ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог. Зазначає, що суд першої інстанції неповно з'ясував обставини справи, не дав належної оцінки дослідженим доказам, зробив висновки, які грунтуються на припущеннях та суперечать вимогам закону.

Заслухавши доповідача, пояснення голови представників ФГ «Босько А.Б.», які підтримали доводи апеляційної скарги, представника ПП «Агрофірма «Панчеве», який заперечував проти скасування рішення суду, вважаючи його законним і обгрунтованим, дослідивши доводи апеляційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що ПП «Агрофірма «Панчеве» продовжила користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, що свідчить про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договорів оренди землі від 18.11.2013 року, 21.11.2013 року та 21.11.2013 року стосовно спірних земельних ділянкок, укладених між ОСОБА_3 і ФГ «Босько А.Б..» недійсним, а договір оренди землі від 23.10.2003 року, укладений між ПП «Агрофірма «Панчеве» та відповідачем ОСОБА_3 поновленим.

Суд апеляційної інстанції погоджується з такими висновками суду.

Судом установлено, що 23.10.2003 року між ПП «Агрофірма «Панчеве» та відповідачем ОСОБА_3 був укладений договір оренди землі, посвідчений державним нотаріусом Новомиргородської державної нотаріальної контори Кіровоградської області, та зареєстрований в реєстрі за № 2077.

У відповідності із п.п. 1, 2 Договору оренди ОСОБА_3 передав, а ПП «Агрофірма «Панчеве»» прийняв в оренду земельні ділянки НОМЕР_1 площею 5,93 га, № 136, площею 6,41 га та № 137, площею 6,19 га, розташовані на території Панчівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, терміном на 10 років, тобто до 23 жовтня 2013 року (п. 5), відповідно до п. 6 договору по закінченні строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий термін, договір вважається продовженим на той же термін, якщо жодна із сторін не виявить наміру його припинити, попередивши письмово про це іншу сторону за один місяць до закінчення терміну дії договору.

Згідно п. 9 договору оренди землі орендна плата встановлюється в розмірі не менше 2346,45 за рік, не менше півтора відсотка грошової оцінки землі, яка діє на час проведення фактичного розрахунку.

Позивач стверджує, що належно виконував обов'язки за умовами договору оренди землі, відповідач ОСОБА_3, заперечуючи проти цього, вказуючи на недоплату орендної плати, не обгрунтував свої доводи належними доказами.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельних ділянок на новий строк, ПП «Агрофірма «Панчеве» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цих самих земельних ділянок з іншим орендарем.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як убачається зі матеріалів справи ОСОБА_3 уклав спірні договори оренди землі з ФГ «Босько А.Б.», строком на 10 років, ПП «Агрофірма «Панчеве» не є стороною зазначених договорів. Разом з тим позивач, як орендар цих же земельних ділянок, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Пунктами 6-8, 11, 20-22 договору оренди землі від 23.10.2003 року, укладеного між ПП «Агрофірма «Панчеве» та ОСОБА_3, встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Згідно вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Наявними у матеріалах справи доказами підтверджується, що ПП «Агрофірма «Панчеве» згідно вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі», є добросовісним орендарем, який з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, двічі направляв орендодавцю ОСОБА_3 листи повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди: - 18.09.2013 року в період дії строку договору оренди земельної ділянки, та після закінчення строку дії такого - 3.12.2013 року (а.с. 18-23), належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату, що не спростовано відповідачем.

Окрім того, судом також встановлено, що ОСОБА_3 не звернувся до позивача протягом одного місяця після закінчення строку дії договору з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні.

Враховуючи зазначене, колегія суддів дійшла висновку, що дії ПП «Агрофірма «Панчеве», а саме продовження користування спірними земельними ділянками та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчить про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав для визнання недійсними договорів оренди землі 18.11.2013 року, 21.11.2013 року та 21.11.2013 року, укладених між ОСОБА_4 і ФГ «Босько А.Б..», а договору оренди землі від 23.10.2003 року, укладеного між ПП «Агрофірма «Панчеве» та відповідачем ОСОБА_3 - поновленим.

Зазначені висновки апеляційного суду узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду України, викладеній в Постанові від 12.10.2016 року по справі № 6-1282 цс 16, а також у Постанові від 23.11.2016 року у справі №6-2540цс16.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов правильного і обґрунтованого висновку, що відповідно до ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі від 23.10.2003 року є поновленим.

Доводи апеляційної скарги, які зводяться до того, що суд неправильно застосував при вирішення справи положення ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та не урахував, що ОСОБА_3 до закінчення строку дії договору оренди від 23.10.2003 року письмово повідомляв ПП «Агрофірма «Панчеве» про свій намір припинити цей договір, а саме 15.01.2013 року (а.с. 97), ураховуючи, що позивач зазначену обставину не визнає, не ґрунтуються на доказах.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 308, 313, 314, 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів,

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу Фермерського господарства «Босько А.Б.» відхилити.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 01 лютого 2017 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскарженою до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з наступного дня.

Головуючий:

Судді: