СЕМЕНІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа №547/1152/16-ц
Провадження №2/547/77/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 липня 2017 року смт Семенівка, Полтавська область

Семенівський районний суд Полтавської області в складі:

головуючого судді В.Ф.Харченка,

за участі секретаря судового засідання Н.П.Козулі,

представника позивача ОСОБА_1,

представника відповідача ТОВ "Золоті Лани 2015" ОСОБА_2,

представника відповідача ТОВ "Глобино Агро" ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Семенівського районного суду Полтавської області цивільну справу за позовами

Товариства з обмеженою відповідальністю "Синдбат" Агро до ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, Товариства з обмеженою відповідальністю "Золоті лани 2015", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача, приватний нотаріус Кременчуцького міського нотаріального округу Полтавської області ОСОБА_7, Товариство з обмеженою відповідальністю "Глобино Агро" про визнання переважного права на укладення на новий строк договорів оренди землі, визнання поновленими договорів оренди землі, визнання недійсними договорів оренди землі і скасування записів про речове право, про визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі,

Товариства з обмеженою відповідальністю "Синбат" Агро до ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, Товариства з обмеженою відповідальністю "Глобино Агро" про визнання недійсними договорів оренди землі та скасування записів про речове право,

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2016 року позивач звернувся до Семенівського районного суду Полтавської області з позовом до ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ТОВ "Золоті Лани 2015", позовні вимоги змінювалися неодноразово, востаннє 15.05.2017 сформульовано вимоги, які вказано у вступній частині рішення.

Також у червні 2017 року позивач звернувся до Семенівського районного суду Полтавської області з позовом до ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ТОВ "Глобино Агро" з позовними вимогами, вказаними у вступній частині рішення.

Ухвалою суду від 25.07.2017 усі позовні вимоги обєднані в одне провадження.

В обґрунтування позову зазначено, що між позивачем, як орендарем, та відповідачами ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, як орендодавцями (із кожним окремо), 25.12.2010 укладено договір оренди належних вказаним фізичним особам земельних ділянок на строк 5 років. ОСОБА_8 договори оренди землі зареєстровано 22.07.2011. Маючи намір продовжити подальшу оренду землі позивач у червні 2016 року вчинив щодо кожного із відповідачів дії, необхідні для поновлення договорів оренди землі, надіславши їм відповідні повідомлення та проекти додаткових угод, якими, зокрема, збільшено строк дії договору оренди землі з 5 до 7 років, збільшено розмір орендної плати з 4 % до 8 %, збільшено нормативну грошову оцінку земельних ділянок. Відповідачі отримали вказані документи більш як за місяць до закінчення строку дії кожного із договорів, проте жодного реагування щодо повідомлення позивача про намір поновити дію договорів та проекту додаткової угоди ніхто з них не здійснив.

Надалі позивачеві стало відомо, що у березні 2016 року, тобто протягом строку дії вказаних договорів оренди землі кожен із відповідачів-фізичних осіб уклав щодо належних їм земельних ділянок договір оренди на строк 7 років з відповідачем ТОВ "Золоті Лани 2015". Право оренди зареєстровано у відповідному державному реєстрі, строк оренди починається з дня, наступного за днем припинення первинних договорів оренди землі, у яких позивач є орендарем з 23.07.2016. Позивач вважає, що відповідне право оренди ТОВ "Золоті Лани 2015" порушує переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, яке є первинним щодо права оренди ТОВ "Золоті Лани 2015" на спірні земельні ділянки відповідачів-орендодавців ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6. Відповідачі-фізичні особи не повідомляли відповідача ТОВ "Золоті Лани 2015" про наявність або відсутність у позивача ТОВ "Синбат" Агро наміру поновити попередній договір оренди землі, укладаючи договори з ТОВ "Золоті Лани 2015" діяли недобросовісно.

Надалі відповідачі ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, як орендодавці, та ТОВ "Золоті Лани 2015", як орендар, достроково розірвали укладені між ними договори оренди належних ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 земельних ділянок, а вказані відповідачі-фізичні особи 23.02.2017 уклали договори оренди землі, якими передали свої земельні ділянки в оренду ТОВ "Глобино Агро". ОСОБА_8 право оренди також зареєстровано у відповідному реєстрі. Позивач вважає, що договори оренди із ТОВ "Глобино Агро" також порушують переважне право позивача на поновлення договорів оренди землі.

Відтак, позивач просить суд захистити свої порушені відповідачами права шляхом визнання за позивачем переважного права на укладення на новий строк відповідних трьох договорів оренди землі із ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, визнання поновленими відповідних трьох договорів оренди землі, визнання недійсними усіх договорів оренди землі (шести), що були укладені між орендодавцями ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та орендарями ТОВ "Золоті Лани 2015" і ТОВ "Глобино Агро", скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідних записів про інше речове право право оренди земельної ділянки (шість записів), визнання укладеними трьох додаткових угод до договорів оренди землі у запропонованій позивачем редакції.

Представник позивача вимоги позову підтримав повністю, пояснив, що між позивачем ТОВ "Синбат" Агро, як орендарем, та кожним із відповідачів-фізичних осіб ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 як орендодавцями, 25.12.2010 укладено договори оренди належних їм на праві приватної власності земельних ділянок сільськогосподарського призначення на строк 5 років. Договори оренди зареєстровано у Семенівському відділі Держкомзему 22.07.2011, а тому строк їх дії спливає 22.07.2016.

14.06.2016 позивач надіслав цінним листом з повідомленням про вручення відповідачам-фізичним особам повідомлення про поновлення договору оренди землі, проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, які були отримані кожним із відповідачів більш як за один місяць до закінчення строку дії відповідних договорів оренди. Порівняно з попередніми договорами від 25.12.2010 збільшено розмір нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розмір орендної плати з 4 % до 8 %, збільшено строк дії договору з 5 до 7 років з огляду на зміни у законодавстві.

ОСОБА_8ОСОБА_5, ОСОБА_5, ОСОБА_6 жодним чином не відреагували на вказане повідомлення, тому позивач надалі продовжує користуватися їх земельними ділянками, обробляє їх. Протягом 2011 2016 років позивач належним чином виконував свої зобовязання як орендаря за договорами оренди, сплачував відповідну орендну плату. Щодо наданих представником відповідача ТОВ "Золоті Лани 2015" листів на адресу ТОВ "Синбат" Агро про відсутність наміру продовжувати строк дії договорів оренди землі від 07.07.2016 вказав, що листи не надсилалися позивачеві, оскільки адресовані товариству "Синбат" Агро у с. Очеретувате, у той час як місцезнаходженням товариства є с. Устимівка; у с. Очеретувате юридична особа-позивач відсутня. Із 23.07.2016 позивач продовжує використання земельних ділянок відповідачів-фізичних осіб, вони не зверталися та не звертаються після цього до позивача з вимогою щодо повернення своїх земельних ділянок.

7-річне право оренди ТОВ "Золоті Лани 2015" на спірні земельні ділянки починає відлік із 23.07.2016, тобто з дня, наступного за датою припинення строку дії первинних договорів оренди землі. Представник позивача припустив, що відповідачі-фізичні особи та відповідач ТОВ "Золоті Лани 2015" свідомо достроково розірвали відповідні договори та передали право оренди товариству "Глобино Агро" з метою ускладнення судового захисту позивачем свого переважного права на поновлення договорів оренди землі. Право на поновлення договорів оренди землі існувало у позивача, але не було підтверджено судовим рішенням, з грудня 2016 року справа перебуває у суді. Обізнаність або не обізнаність ТОВ "Глобино Агро" про це не впливає на визнання недійсними відповідних договорів оренди землі.

Представник ТОВ "Золоті Лани 2015" ОСОБА_2 заперечував проти позову вказавши, що ТОВ "Золоті Лани 2015", укладаючи у березні 2016 року спірні договори оренди землі не порушувало прав позивача, оскільки право оренди у ТОВ "Золоті Лани 2015" виникло після припинення строків дії первинних договорів. Надалі відповідні договори оренди землі (нові) достроково розірвано у грудні 2016 року, відповідного права оренди ТОВ "Золоті Лани 2015" на три спірні земельні ділянки відповідачів-фізичних осіб вже не зареєстровано. Представник вказав на невірне формулювання у проектах додаткових угод про поновлення договорів оренди землі строків дії договорів: фактично вони не поновлені на 7 років, а збільшено строк їх дії на 2 роки, строк 7 років замінено строком 5 років. ОСОБА_2 не знає чи користувалося ТОВ "Золоті Лани 2015" після 23.07.2016 спірними земельними ділянками.

Відповідачі-фізичні особи повідомляли товариство, що не мають наміру продовжувати договірні відносини із ТОВ "Синбат" Агро. Саме їм як власникам належить право розпоряджатися своїми землями. Власника не може бути примушено до вчинення дій, які на нього не покладено чинним законодавством. Надані позивачем накази щодо сівозмін, удобрення, збирання врожаю тощо є внутрішніми документами товариства, проте не заперечував щодо можливої достовірності відображених у них відомостей.

Представник ТОВ "Глобино Агро" ОСОБА_3 заперечувала проти позову, вказала, що ТОВ "Глобино Агро" правомірно у лютому 2017 року уклало з відповідачами ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 договори оренди землі, зареєструвало у березні 2017 року за собою відповідне право оренди. У березні 2017 року керівництво ТОВ "Глобино Агро" зверталося до керівництва ТОВ "Синбат" Агро з проханням повернути земельні ділянки ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, на замовлення товариства землевпорядником було встановлено межі земельних ділянок вказаних осіб, проте позивач земельні ділянки на повернув, встановлені на відповідних координатах знаки знищив.

ОСОБА_3 наголосила, що додаткова угода про поновлення договору оренди землі повинна бути укладена протягом місяця після спливу строку дії основного договору, чого між позивачем та відповідачами-фізичними особами зроблено не було. ТОВ "Глобино Агро" не зобовязане перевіряти наявність у будь-якої особи переважного права на поновлення договору оренди землі, товариству не було відомо про судовий спір, який розглядається у суді з грудня 2016 року щодо земельних ділянок ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6.

Наразі відповідач ТОВ "Глобино Агро" має зареєстроване з березня 2017 року право оренди за трьома договорами оренди землі від 27.02.2017, належним чином, як орендар, виконує свої обовязки за ним, зокрема, здійснює обробіток інших земель відповідачів-фізичних осіб, сприяє їм у перевезенні сіна тощо, але через дії позивача не може користуватися спірними земельними ділянками ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6. Представник наголосила на свободі договору та праві власника обирати орендаря за ідентичних умов договорів оренди, оскільки договори оренди між відповідачами-фізичними особами і ТОВ "Глобино Агро", та проекти додаткових угод про поновлення договорів оренди землі між відповідачами-фізичними особами та ТОВ "Синбат" Агро є однаковими.

Відповідачі-фізичні особи, третя особа у судове засідання не з'явилися, про розгляд справи повідомлені належним чином.

Ураховуючи зазначене судом ухвалено здійснити заочний розгляд справи.

Вислухавши пояснення представників ТОВ "Синбат" Агро, ТОВ "Золоті Лани 2015", ТОВ "Глобино Агро", вивчивши матеріали справи, судом встановлено такі обставини та визначені відповідно до них правовідносини.

Між позивачем, як орендарем, і кожним із відповідачів ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, як орендодавцями, 25.12.2010 укладено договори оренди землі б/н щодо належних відповідачам-фізичним особам земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею, відповідно, 3,87 га, 3,87 га і 3,88 га на території Устимівської сільської ради Семенівського району Полтавської області. Умовами договорів передбачено, зокрема, 5-річний строк дії, набрання договорами чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. У кожному з трьох договорів оренди землі є відмітка про їх реєстрацію 22.07.2011 у відділі Держкомзему у Семенівському районі Полтавської області (т. 1, а.с. 60-69, 75-79).

Згідно із частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

ОСОБА_8 до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно пункту 5 статті 126 Земельного кодексу України (в редакції на час реєстрації Договору) право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до Закону.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обовязки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Вказана правова позиція сформульована Верховним Судом України у постановах у справах № 532/129/16-ц від 18.01.2017, № 6-872цс17 від 07.06.2017.

Відтак позивач у встановленому порядку набув відповідне право оренди земельних ділянок відповідачів-фізичних осіб, три зазначених договори оренди землі припиняють свою дію через 5 років з дня їх реєстрації тобто 22.07.2016.

14.06.2016 позивач склав та 14.06.2016 надіслав кожному з відповідачів-фізичних осіб ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 цінним листом з повідомленням про вручення повідомлення про поновлення договору оренди землі, у якому вказано на повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), прохання у місячний термін розглянути це повідомлення разом з доданим проектом додаткової угоди, підписати її. До кожного з повідомлень додано проект додаткової угоди, яким, зокрема, запропоновано поновити договір на 7 років, збільшити орендну плату з 4 % до 8 %, збільшити раніше передбачену договором грошову оцінку земельної ділянки (т. 1, а.с. 41-43, 47-57).

ОСОБА_4 і ОСОБА_5 отримали вказані повідомлення 16.06.2016, а ОСОБА_6 17.06.2016 (т. 1, а.с. 58, 59), тобто більш як за один місяць до припинення строку дії первинно укладених договорів оренди землі від 25.12.2010.

07.07.2016 ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 склали кожен окремо на адресу позивача заяву про відсутність наміру продовжувати дію договору оренди землі та прохання вважати його припиненим 22.07.2016 (т. 2, а.с. 41-43).

ОСОБА_8 до фіскальних чеків ПД УДППЗ "Укрпошта" від 07.07.2016 здійснено надсилання рекомендованих листів адресату ТОВ "Синбат" Агро у с. Очеретувате (т. 2, а.с. 44, 45), проте яким був вміст відповідних листів не встановлено. Представник відповідача ТОВ "Золоті Лани 2015" не надав доказів отримання позивачем жодного із вказаних листів.

Представник позивача наголосив, що місцезнаходженням позивача є не с. Очеретувате, а с. Устимівка, на що вказано у свідоцтві про державну реєстрацію, витягах із відповідних реєстрів, а, відтак, позивач не отримував від відповідачів ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 вказані представником відповідача ТОВ "Золоті Лани 2015" листи.

Місцезнаходженням позивача є с. Устимівка Семенівського району Полтавської області, на що вказано у його свідоцтві про державну реєстрацію, довідці та виписці з ЄДРПОУ (т. 1, а.с. 18-22, 24-29).

Ураховуючи зазначене суд робить висновок, що відповідачі ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 протягом місяця не відреагували у будь-який спосіб на отримані від позивача за один місяць до спливу строку дії своїх договорів оренди пропозицію про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

ОСОБА_9 ОДПІ ГУ ДФСУ у Полтавській області від 03.02.2017 № 15/10/16-26-12-38 (т. 2, а.с. 179, 180) стверджено виплату позивачем кожному з відповідачів-фізичних осіб доходів протягом 2011 2016 років. Представник позивача вказав, що відповідні відомості є орендною платою за оренду їх земельних ділянок, що не заперечувалося представниками відповідачів-юридичних осіб.

З нумерації земельних масивів та ділянок, наказів про затвердження плану сівозмін, осінньо-польових робіт згідно планів сівозмін, планів внесення мінеральних добрив, зернозбиральних робіт, облікового листа тракториста-машиніста (т. 2, а.с. 178, 181-248, т. 3, а.с. 1-22) вбачається використання позивачем протягом 2011 2016 років земельних ділянок відповідачів ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6.

Представники відповідачів-юридичних осіб не заперечували щодо користування позивачем спірними земельними ділянками і у 2017 році.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Частинами першою-пятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Вказана правова позиція викладена у Постановах Верховного Суду України у справах № 6-219 цс14 від 25 лютого 2015 року, № 6-146цс16 від 23 березня 2016 року, № 6-2027цс15 від 13 квітня 2016 року.

Верховний Суд України у правовій позиції у справі № 6-219 цс14 від 25 лютого 2015 року, зокрема, вказав, що встановивши, у справі, яка переглядається, факт належного виконання орендарем умов договору оренди; дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк; укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем; продовження використання ним земельної ділянки після закінчення строку дії договору; суд на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" дійшов обґрунтованого висновку про наявність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк та порушення цього права у звязку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем.

Верховний Суд України у правовій позиції у справі №6-2540цс16, постанова від 23 листопада 2016 року, зазначив, що у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України "Про оренду землі", буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Враховуючи зазначене, судам слід встановити наявність вчинення орендарем конклюдентних дій, а саме продовження користування носієм переважного права спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди з новим орендарем недійсним, а договір оренди землі з носієм переважного права поновленим.

ОСОБА_8 до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, указана норма визначає обєктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права повязане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання субєктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту субєктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

ОСОБА_8 до ч.ч. 6, 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відтак суд робить висновок про наявність у позивача, як орендаря, переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) із відповідачами-фізичними особами по закінченню строку, на які було укладено відповідні договори оренди землі від 25.12.2010, визнання поновленими кожного із трьох договорів оренди землі від 25.12.2010 на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 25.12.2010 та зобовязання кожного із відповідачів-фізичних осіб укласти з позивачем додаткову угоду до кожного із договорів оренди землі у місячний строк.

Суд встановив, що між кожним із відповідачів ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, як орендодавцем, та ТОВ "Золоті Лани 2015", як орендарем, укладено договори оренди щодо земельних ділянок з кадастровими номерами, відповідно, :00:001:0493 від 11.03.2016, :00:001:0494 від 01.03.2016, :00:001:0353 від 12.03.2016, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено записи про інше речове право (право оренди земельної ділянки), відповідно, за №№ 13843230, 13842333, 13869215. Строк оренди починається з 23.07.2016, строк дії 23.07.2013 (т. 1, а.с. 29-34, 38-40, 206, 209-214, т. 2, а.с. 67-75).

Вказані земельні ділянки є тими самими, яким користувався і користується позивач.

На момент вчинення цих правочинів переважне право позивача на поновлення договору оренди землі не існувало, але воно вже існувало на момент початку строку дії вказаних договорів оренди.

У березні 2017 р. усі три вказаних договори оренди між ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, як орендодавцем, та ТОВ "Золоті Лани 2015", як орендарем, достроково розірвано на підставі угод про розірвання договорів оренди землі (т. 2, а.с. 39, 40).

Надалі між ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, як орендодавцем, та ТОВ "Глобино Агро", як орендарем, укладено договори оренди землі від 23.02.2017 щодо земельних ділянок з кадастровими номерами, відповідно, :00:001:0493, :00:001:0494, :00:001:0353, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено записи про інше речове право (право оренди земельної ділянки), відповідно, за №№ 19530729, 19530863, 19531014 (т. 2 а.с. 46-48, 67-75, 122-134).

На момент вчинення цих правочинів у позивача існувало переважне право на поновлення договору оренди землі щодо кожної із трьох вказаних земельних ділянок відповідачів ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6.

ОСОБА_8 до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

ОСОБА_8 до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити даному Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

ОСОБА_8 до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Обєкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (ст.ст. 13, 17 Закону України "Про оренду землі").

Державній реєстрації прав підлягає право оренди (суборенди) земельної ділянки (абз. 7 п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Згідно ст. 3 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Згідно п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України, способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним.

Ч. 3 ст. 215 ЦК України визначено, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об'єднаннями та організаціями (ч. 1, 2 ст. 27 Закону України "Про оренду землі").

За змістом ч.ч. 2, 3 ст. 152 ЗК України землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: визнання прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; застосування інших, передбачених законом, способів.

У відповідності до правової позиції Верховного Суду України у справі № 6-55цс15 (постанова від 15.04.2015) в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі", на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України.

Відтак суд робить висновок про наявність достатніх правових підстав для визнання недійсним усіх шести оспорюваних договорів оренди землі, укладених між відповідачами-юридичними особами, як орендарями, та між відповідачами-фізичними особами, як орендодавцями, у т.ч. зважаючи на недобросовісну поведінку орендодавців відносно попереднього орендаря, порушення переважного права орендаря (позивача) на поновлення договору оренди землі при дотриманні позивачем (попереднім орендарем) процедури повідомлення орендодавця (власника землі) про намір реалізувати переважне право, а, відтак, задовольняє відповідну частину позовних вимог.

Суд зазначає, що закон не пов'язує можливість визнання недійсним правочину з припиненням або неприпиненням строку його дії. У цій справі такими є спірні договори оренди стороною яких є, з одного боку ТОВ "Золоті Лани 2015", а з другого, відповідно, фізичні особи ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6.

ОСОБА_8 до ч. 4 ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно ч. 2 ст. 26 зазначеного Закону у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

У складеному Верховним Судом України "Аналізі практики застосування судами ст. 16 Цивільного кодексу України" вказано, що якщо запис у Державному реєстрі здійснено внаслідок укладення договору, дійсність якого оспорюється, спосіб захисту прав осіб встановлено п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК за позовом про визнання договору недійсним і скасування запису в Державному реєстрі, внесеного за заявою набувача.

Відтак, визнаючи недійсними договори оренди землі, суд також скасовує відповідні записи про реєстрацію відповідного права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

ЦПК України передбачає як підставу присудження судових витрат ухвалення рішення на користь сторони, яка їх понесла, а не можливе порушення права сторони через необізнаність іншої сторони щодо правомірності, добросовісності, недобросовісності тощо вчинених нею дій (правочинів), з приводу яких предявлено позов.

За правилами ч. 1 ст. 88 ЦПК України та з урахуванням розяснень п. 35 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ "Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах" від 17.10.2014 № 10, суд присуджує з відповідачів на користь позивача судові витрати (т. 1, а.с. 1-4, 240; т. 2, а.с. 66), пропорційно до задоволених позовних вимог: з фізичних осіб 1378 + 1378/2 + 1600 + 1600 + 1600/2), а з відповідачів-юридичних осіб, відповідно 1378 / 2 х 3, та 1600 / 2 х 3.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 4, 10, 11, 57, 60, 88, 208, 209, 212, 214, 215, 223-226, 228, 291, 292, 294, 296 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Задоволити позов частково.

Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Синбат" Агро переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) із ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 кожним окремо щодо належних їм на праві приватної власності земельних ділянок із кадастровими номерами, відповідно, :00:001:0493, :00:001:0494, :00:001:0353 по закінченню строку, на які було укладено відповідні договори оренди землі від 25.12.2010 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Синбат" Агро, як орендарем, із ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 кожним окремо як орендодавцями.

Визнати поновленими договори оренди землі від 25.12.2010, укладені між ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 кожним окремо і Товариством з обмеженою відповідальністю "Синбат" Агро, щодо земельних ділянок із кадастровими номерами, відповідно, :00:001:0493, :00:001:0494, :00:001:0353 на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 25.12.2010.

Зобов'язати ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 кожного окремо укласти у місячний строк із Товариством з обмеженою відповідальністю "Синбат" Агро додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 25.12.2010 з кадастровими номерами, відповідно, :00:001:0493, :00:001:0494, :00:001:0353, про його поновлення.

Визнати недійсними договори оренди землі, укладені між ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 кожним окремо і Товариством з обмеженою відповідальністю "Золоті лани 2015", щодо земельних ділянок з кадастровими номерами, відповідно, :00:001:0493 від 11.03.2016, :00:001:0494 від 01.03.2016, :00:001:0353 від 12.03.2016, та скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записи про інше речове право (право оренди земельної ділянки), відповідно, за №№ 13843230, 13842333, 13869215.

Визнати недійсними договори оренди землі від 23.02.2017, укладені між ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 кожним окремо і Товариством з обмеженою відповідальністю "Глобино Агро", щодо земельних ділянок з кадастровими номерами, відповідно, :00:001:0493, :00:001:0494, :00:001:0353, та скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записи про інше речове право (право оренди земельної ділянки), відповідно, за №№ 19530729, 19530863, 19531014.

У задоволенні позову у іншій частині відмовити.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Синбат" Агро 6067,00 грн судових витрат.

Стягнути з ОСОБА_5 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Синбат" Агро 6067,00 грн судових витрат.

Стягнути з ОСОБА_6 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Синбат" Агро 6067,00 грн судових витрат.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Золоті лани 2015" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Синбат" Агро 2067,00 грн судових витрат.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Глобино Агро" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Синбат" Агро 2400,00 грн судових витрат.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом десяти днів з дня отримання його копії.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Апеляційного суду Полтавської області через Семенівський районний суд Полтавської області протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії рішення.

Суддя В.Ф.Харченко

Повний текст рішення складено 27.07.2017.