Справа № 581/251/17
Провадження № 2/581/122/17
Р І Ш Е Н Н Я

і м е н е м У к р а ї н и

24 липня 2017 року Липоводолинський районний суд Сумської області в складі:

головуючого судді Кузьмінського О.В.,

за участю секретаря судового засідання Мазур О.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» до ОСОБА_1, Фермерського господарства «Діамант Агро - 2011», Комунального підприємства «Архітектурно-планувальне підприємство» Роменської районної ради Сумської області про визнання договору оренди землі недійсним, скасування рішень про державну реєстрацію договору, та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО», третя особа: Фермерське господарство «Діамант Агро - 2011» про скасування додаткової угоди до договору оренди землі,

в с т а н о в и в :

Товариство з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» (далі - ТОВ «СК-АГРО») звернулося до суду з позовом та просило визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Діамант Агро-2011» від 20 березня 2017 року, право оренди за яким було зареєстровано згідно рішень Комунального підприємства «Архітектурно-планувальне підприємство» Роменської районної ради Сумської області від 24 березня 2017 року.

Мотивує свої вимоги тим, що 1 березня 2006 року між ТОВ «СК - АГРО» та громадянином ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі на території Калінінської сільської ради загальною площею 4,117 га строком на 5 років. Даний договір зареєстровано у зареєстровано у встановленому порядку 16 серпня 2006 року. 1 грудня 2007 року між позивачем та орендодавцем було укладено додаткову угоду про зміну і доповнення договору оренди землі, якою було продовжено дію договору оренди землі від 1 березня 2006 року на строк 10 років. Додаткову угоду зареєстровано 27 жовтня 2009 року. Після смерті орендодавця ОСОБА_3, який помер ІНФОРМАЦІЯ_1, спадкоємцем по закону є його дочка ОСОБА_1, яка належним чином прийняла спадщину та отримала свідоцтва про право на спадщину. До неї перейшли всі права та обов'язки, що належали її батьку, в тому числі і за договором оренди землі від 1 березня 2006 року, про що було повідомлено ТОВ «СК-АГРО» листом від 19 жовтня 2014 року. 15 травня 2015 року між ТОВ «СК-АГРО» та ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду № 2 до договору оренди землі від 1 березня 2006 року. Відповідно до даної додаткової угоди було продовжено дію договору оренди землі від 1 березня 2006 року на строк 15 років. Додаткова угода № 2 зареєстрована не була, оскільки між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Діамант Агро-2011» (далі - ФГ «Діамант Агро-2011») 20 березня 2017 року було укладено договір оренди земельної ділянки та зареєстровано право оренди. Вважає, що вказаний договір оренди землі порушує законні права та інтереси ТОВ «СК-АГРО» та має бути визнаний недійсним на підставі статей 203, 215 ЦК України. Згідно укладеної додаткової угоди від 1 грудня 2007 року між ТОВ «СК-АГРО» та ОСОБА_3 договір оренди землі від 1 березня 2006 року діяв до 16 серпня 2016 року. Умови договору оренди землі від 1 березня 2006 року виконуються ТОВ «СК-АГРО» належним чином (сплачується орендна плата та земельний податок, користування землею здійснюється за цільовим призначення та ін.). Пропозицій та повідомлень про розірвання даного договору від ОСОБА_1 не надходило. Дію договору оренди землі від 1 березня 2006 року а ні за згодою сторін, а ні на вимогу ОСОБА_1 не було припинено шляхом його розірвання. В порушення умов Договору оренди землі від 1 березня 2006 року ОСОБА_1 уклала з ФГ «Діамант Агро-2011» договір оренди землі. Уклавши договір оренди, ОСОБА_1 вчинила дії, які перешкоджають позивачу користуватись земельними ділянками, що вже були передані та знаходяться в оренді у позивача, чим порушено права та законні інтереси позивача як орендаря за договором оренди землі від 1 березня 2006 року, та які мають бути захищені відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України.

Також зазначає, що одностороння незгода відповідача ОСОБА_1 з реєстрацією раніше підписаного договору не може визнаватися обставиною для визнання його не дійсним. Крім того при укладенні оскаржуваного договору було порушено право позивача на укладення договору оренди на новий строк. Відповідні правові позиції з цих питань висвітлені в постановах Верховного суду України.

Відповідач ОСОБА_1 позов не визнала та звернулась до суду із зустрічним позовом, яким мотивувала тим, що додаткову угоду №2 від 15 травня 2015 року до договору оренди землі не мала наміру підписувати, а підписала під тиском ТОВ «СК-АГРО» взамін виплати орендної плати. Вважає, що не мала підстав для укладення додаткової угоди до основного договору, який не підписувала, оскільки він був укладений її батьком. Змінити умови договору оренди землі, підписаного однією особою, шляхом укладення додаткової угоди іншою особою неможливо. Між нею та позивачем договори оренди земельних ділянок не укладались. Просила визнати недійсною додаткову угоду №2, укладену між нею та ТОВ «СК-АГРО».

Представник позивача Фещенко В.В. в судовому засіданні позов підтримав та просив його задовольнити, в задоволенні зустрічного позову просив відмовити.

Відповідач ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_5 в судовому засіданні проти позову заперечили з тих підстав, зокрема, що додаткова угода №2, укладена 15 травня 2015 року між ТОВ «СК-АГРО» та ОСОБА_1 до договору оренди землі від 1 березня 2006 року, не була у встановленому порядку зареєстрована, а значить не набрала чинності. Станом на 20 березня 2017 року ОСОБА_1 в законному порядку розпорядилась належними їй земельними ділянками, оскільки ні з ким іншим договорів оренди не укладала. Просили задовольнити зустрічний позов.

Представник відповідача ФГ «Діамант Агро - 2011» Щербак Б.І. в судовому засіданні проти задоволення позову ТОВ «СК-АГРО» заперечив, вважав, що задоволенню підлягає зустрічний позов ОСОБА_1

В отриманому листі комунального підприємства «Архітектурно-планувальне підприємство» Роменської районної ради Сумської області висловлено прохання розгляд справи провести за відсутності представника, при вирішенні справи підприємство покладається на розсуд суду.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення, показання свідків суд приходить до наступних висновків.

1 березня 2006 року між ОСОБА_3 та ТОВ «СК-АГРО» укладено договір оренди землі № 30055, відповідно до умов якого товариство прийняло в строкове платне користування земельну ділянку площею 4,117 га на строк 5 років, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 40381 грн. 97 коп. П. 40 Договору передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої сторони не є підставою для зміни умов або розірвання договору. П. 43: договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір був зареєстрований Липоводолинським районним відділенням Сумської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру» 16 серпня 2006 року за реєстровим № 24 (а.с. 9-10).

1 грудня 2007 року між ОСОБА_3 та ТОВ «СК-АГРО» укладено додаткову угоду про зміну і доповнення договору оренди землі від 1 березня 2006 року, відповідно до якої, зокрема, п. 8 договору викладений у такій редакції: «Договір укладено на 10 років. Строк оренди визначено Сторонами з урахуванням п'ятирічного періоду ротації основної сівозміни. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Договір оренди поновляється в разі наявності письмової згоди орендодавця». П. 43 договору доповнено реченням: «Додаткові угоди та додатки до договору є його невід'ємними частинами і мають юридичну силу, якщо вони укладені у тій самій формі, що й договір». Додаткова угода була зареєстрована Липоводолинським районним відділенням Сумської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру» 27 жовтня 2009 року за реєстровим № 06 (а.с. 11).

Відповідно до копій свідоцтв про право на спадщину за законом, виданих приватним нотаріусом Липоводолинського районного нотаріального округу Доничем Г.М. 15 жовтня 2014 року, ОСОБА_1 успадкувала після смерті ОСОБА_3, який помер ІНФОРМАЦІЯ_1, земельні ділянки площею 3,4686 га та 0,5559 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташовані на території Калінінської сільської ради Липоводолинського району Сумської області та належали померлому на підставі державних актів на право приватної власності серія НОМЕР_1 та серія НОМЕР_1, виданих Калінінською сільською радою Липоводолинського району Сумської області 20 грудня 2000 року (а.с. 17, 18).

Про прийняття спадщини 19 жовтня 2014 року ОСОБА_1 в письмовій формі повідомила директора ТОВ «СК-АГРО» зазначивши, що не заперечує проти продовження дії договору від 1 березня 2006 року (а.с. 12).

15 травня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «СК-АГРО» укладено додаткову угоду №2 до договору оренди землі від 1 березня 2006 року згідно якої, зокрема, збільшено строк дії договору до 15 років. Орендна плата складає 7663,74 грн., що складає 7 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Право оренди за додатковою угодою у встановленому порядку не було зареєстроване (а.с. 13).

8 червня 2015 року та 9 червня 2015 року між відповідачами ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Діамант Агро-2011» були укладені договори оренди землі про передачу в платне строкове користування належних ОСОБА_1 земельних ділянок площею 0,5559 га кадастровий номер НОМЕР_2 та площею 3,4686 га кадастровий номер НОМЕР_3, строком на 15 років. Договори були зареєстровані Реєстраційною службою Липоводолинського районного управління юстиції Сумської області 19 та 12 червня 2015 року відповідно.

Рішенням Апеляційного суду Сумської області від 9 березня 2017 року по справі №581/777/16-ц вказані договори визнані недійсними з підстав порушення прав ТОВ «СК-АГРО», оскільки були укладені протягом дії орендних відносин між ОСОБА_1 та ТОВ «СК-АГРО», які закінчувались 16 серпня 2016 року (а.с. 19-21).

20 березня 2017 року між ОСОБА_1 та ФГ «Діамант Агро - 2011» укладено договір оренди землі, за яким останнє прийняло в строкове платне користування належні ОСОБА_1 земельні ділянки загальною площею 4,0245 га, в тому числі рілля 3,4686 га кадастровий номер НОМЕР_3, та сіножаті 0,5559 га кадастровий номер НОМЕР_2, на 15 років. Орендна плата становить 10 відсотків від нормативної грошової оцінки землі, що становить 13137,85 грн. на рік (а.с. 82-84).

Право оренди земельних ділянок зареєстровано згідно рішень про державну реєстрацію №34433256 від 24 березня 2017 року та №34433924 від 24 березня 2017 року комунального підприємства «Архітектурно-планувальне підприємство» Роменської районної ради Сумської області (а.с. 15-16).

В судовому засіданні та згідно копії довідки №8 від 12 квітня 2017 року Калінінської сільської ради Липоводолинського району було встановлено, що належні ОСОБА_1 земельні ділянки загальною площею 4,0245 га, в тому числі рілля - 3,4686 га кадастровий номер НОМЕР_3, та сіножаті - 0,5559 га кадастровий номер НОМЕР_2 знаходяться користуванні ТОВ «СК-АГРО».

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Згідно з ст. 10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу і передбачають, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Ч. 4 статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно зі ст. 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ч. 5 ст. 6 цього Закону).

Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1 ст. 15 цього Закону ).

Згідно з ч. 1, 2 ст. 33 Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Ч. 6 статті 33 Закону передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки.

Згідно ч. 9 ст. 33 Закону додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.

Разом з тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

З матеріалів справи вбачається, що договірні відносини між орендарем ТОВ «СК-АГРО» та орендодавцем ОСОБА_3 щодо оренди земельної ділянки відповідно до укладеного договору 1 березня 2006 року з врахуванням додаткової угоди від 1 грудня 2007 року тривали до 16 серпня 2016 року (10 років після його державної реєстрації, яка була проведена 16 серпня 2006 року). Після смерті ОСОБА_3 в 2013 році право власності на земельну ділянку, що перебувала в оренді, а також всі права та обов'язки орендодавця перейшли до спадкоємця ОСОБА_1 При цьому земельна ділянка була розподілена на дві частини - 3,4686 га рілля та 0,5559 га сіножаті. Земельним ділянкам були присвоєні кадастрові номери.

15 травня 2015 року між ТОВ «СК-АГРО» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду №2, якою внесені зміни і доповнення до договору від 1 березня 2006 року, зокрема щодо збільшення строку дії договору до 15 років, але державна реєстрація права оренди за цією угодою проведена не була, у зв'язку з чим додаткова угода чинності не набрала.

У зв'язку з тим, що не проведено державну реєстрацію права оренди, ця додаткова угода не набрала чинності, ТОВ «СК-АГРО» не набуло прав орендаря за цією угодою, унаслідок чого відповідачі не порушили права товариства на оренду земельної ділянки.

Така правова позиція викладена і в постановах Верховного Суду України по справі № 6-643цс12 у постанові від 13 червня 2016 року та по справі № 6-2777цс16 у постанові від 18 січня 2017 року.

Доводи позивача про порушення його переважного права на укладення договору оренди на новий строк суд вважає необґрунтованими на тій підставі, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Така правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України по справі № 6-55цс15 у постанові від 15 квітня 2015 року.

Позивачем не надано доказів направлення повідомлення на адресу орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк після закінченню строку дії основного договору та наявності згоди на це орендодавця ОСОБА_1

При цьому суду не бере до уваги факт наявності повідомлення ОСОБА_1 від 19 жовтня 2014 року як на вказаний позивачем доказ наявності її згоди на продовження договірних відносин, оскільки це повідомлення було складене за 1 рік і 10 місяців до закінчення строку дії договору оренди і не було реалізоване шляхом укладення договору оренди землі на новий строк саме після 16 серпня 2016 року, як того вимагає ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а було реалізоване шляхом укладення додаткової угоди 15 травня 2015 року, право оренди за якою не було зареєстроване, у зв'язку з чим чинності додаткова угода не набрала.

Щодо того, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця суд зазначає, що ця обставина була встановлена, але позивач не звертався до суду з позовом про визнання договору поновленим, додаткова угода, передбачена ч. 9 ст. 33 Закону «Про оренду землі», яка є обов'язковою не укладалась, тим більше не проводилась реєстрація права оренди, у зв'язку з чим вказані доводи суд вважає необґрунтованими.

При цьому суд вважає, що первісним в контексті спірних правовідносин є обов'язок зареєструвати право оренди, у зв'язку з чим набирають чинності договірні орендні відносини.

Також суд вважає необґрунтованими посилання позивача на правову позицію, викладену в постанові Верховного Суду України по справі № 6-118цс13 у постанові від 25 грудня 2013 року про те, що одностороння незгода сторони з реєстрацією раніше підписаного нею договору не може визнаватися обставиною для визнання його недійсним із підстав, передбачених ч. 3 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 ЦК України, оскільки спірні правовідносини по даній справі та по справі, по якій Верховним судом України висловлена правова позиція, різняться і не є подібними.

Посилання позивача на виплату орендної плати та надання послуг із обробітку присадибних земельних ділянок не є підставами для задоволення позовних вимог.

Таким чином, оскільки права позивача ТОВ «СК-АГРО» при укладенні договору оренди землі між ОСОБА_1 та ФГ «Діамант Агро - 2011» порушені не були, в задоволенні позову ТОВ «СК-АГРО» слід відмовити.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 про скасування додаткової угоди №2 до договору оренди землі суд також вважає за необхідне відмовити, оскільки доводи зустрічного позивача про те, що змінити умови договору оренди землі, підписаного однією особою, шляхом укладення додаткової угоди іншою особою неможливо, на думку суду є необґрунтованим відповідно до вимог ст. 148-1 ЗК України. До ОСОБА_1, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебувала у користуванні ТОВ «СК-АГРО», з моменту переходу права власності на земельну ділянку перейшли права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинним договором оренди (батька ОСОБА_3.). А відтак, вона була вправі підписувати додаткові угоди про внесення змін чи доповнень до договору оренди землі від 1 березня 2006 року, укладеного ОСОБА_3

Судовий збір не відшкодовується у зв'язку з відмовою в задоволенні первісного та зустрічного позовів.

Керуючись ст. 10, 11, 15, 60, 212 - 214, 218 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в :

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» відмовити повністю.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Рішення суду може бути оскаржено до Апеляційного суду Сумської області через Липоводолинський районний суд протягом 10 днів із дня його проголошення, а особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, мають право подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя О. В. Кузьмінський

Повний текст рішення складений 28 липня 2017 року