Ухвала

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 вересня 2017 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України

з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючогоЛуспеника Д.Д.,
суддів:Гулька Б.І.,Журавель В.І.,
Хопти С.Ф., Штелик С.П.,
розглянувши у судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_6 до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про визнання протиправною бездіяльності за касаційною скаргою Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області від 01 липня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Запорізької області від 13 грудня 2016 року,

в с т а н о в и л а :

У лютому 2016 року ОСОБА_6 звернувся до суду з вищевказаним позовом, в обґрунтування якого зазначав, що 13 жовтня 2004 року відповідно до розпорядження голови Мелітопольської районної державної адміністрації від 23 вересня 2004 року за № 851 «Про затвердження проекту відведення та передачу в оренду земельної ділянки ОСОБА_6» між ним та Мелітопольською районною державною адміністрацією укладено договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_1) із земель запасу Новгородківської сільської ради для сільськогосподарського використання.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06 вересня 2012 року внесено зміни до ст. 122 ЗК України, відповідно до яких повноваження щодо передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у власність або у користування для всіх потреб перейшли до центральних органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальних органів. Таким чином, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області згідно чинного законодавства виступає орендодавцем за договором оренди від 13жовтня 2004 року та ним має вирішуватися питання щодо продовження терміну дії договору оренди.

Відповідно до пункту 2.1 договору оренди, його укладено строком на 10 років. Пунктом 2.2 договору оренди встановлено, що після закінчення строку договору орендар, в разі виконання умов договору, він має переважне право на поновлення його строку. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору звернутися до орендодавця з відповідним клопотанням (листом-повідомленням). На виконання вказаних умов договору 27 серпня 2014 року ним направлено на адресу Головного Управління Держземагенства у Запорізькій області лист-повідомлення з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди без змін його істотних умов.

04 вересня 2014 року листом № 27-8-0.4-8196/2-14 відповідач повідомив про те, що пропонує змінити термін дії договору на 5 років та встановити розмір орендної плати 6%. Однак, чинним законодавством України не передбачено одностороннього права орендодавця на збільшення орендної плати. Ст. 288 ПК України, на яку послався в своєму листі відповідач, як підставу підвищення орендної плати, встановлено лише граничні межі орендної плати за землю.

22 вересня 2014 року він направив відповідачу лист з пропозицією дотримання умов договору та чинного законодавства щодо строку договору терміном на 10 років та збільшенням орендної плати до 4 %, у зв'язку з тим, що орендована земельна ділянка розташована на збіднілих по органічному складу ґрунтах з низьким ресурсом родючості, що не дає можливості отримувати повноцінні, якісні врожаї. У відповідності до ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення, однак його лист від 22 вересня 2014 року про узгодження істотних умов договору для укладання додаткової угоди про продовження дії договору оренди земельної ділянки відповідачем залишений без відповіді.

Станом на 17 грудня 2014 року протягом встановленого ст. 33 Закону України «Про оренду землі» місячного строку після закінчення договору оренди від відповідача заперечень про поновлення договору оренди не надходило. Вінпродовжує користуватися земельною ділянкою, виконує умови договору оренди, сплачує орендну плату.

Посилаючись на зазначені обставини, позивач просив визнати протиправною бездіяльність Головного управління Держземагенства у Запорізькій області щодо ухилення від укладення додаткової угоди про поновлення дії договору оренди земельної ділянки від 13 жовтня 2004 року (зареєстрований 17 листопада 2004 року).

Рішенням Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області від 01 липня 2016 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Запорізької області від 13 грудня 2016 року, позов ОСОБА_6 задоволено. Визнано протиправною бездіяльність Головного управління Держземагенства у Запорізькій області, правонаступником якого є Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, щодо ухилення від укладення додаткової угоди про поновлення дії договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер якої НОМЕР_1, від 13 жовтня 2004 року, зареєстрованого 17 листопада 2004 року.

У касаційній скарзі Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, посилаючись на порушення судами норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення судів та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_6

Відповідно до п. 6 розділу ХІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VІІІ «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Заслухавши суддю-доповідача, вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Відповідно до ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального чи порушення норм процесуального права.

Судами встановлено, що 13 жовтня 2004 року між Мелітопольською районною державною адміністрацією Запорізької області та ОСОБА_6 укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку із земель запасу Новгородківської сільської ради, яка знаходиться за межами населених пунктів, загальною площею 19 га, цільове призначення - для організації та ведення фермерського господарства, категорія земельної ділянки - землі сільськогосподарського призначення. Договір укладений терміном на 10 років та набуває чинності з дати його державної реєстрації. В разі виконання умов договору орендар має переважне право на продовження терміну договору оренди. Для продовження терміну дії договору оренди орендар зобов'язаний не пізніше, ніж за два місяці до закінчення строку оренди, звернутися до орендодавця з відповідним клопотанням. Орендна плата - один відсоток від грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації.

17 листопада 2004 року зазначений договір було зареєстровано ДП «Мелітопольський районний центр державного земельного кадастру» за № 01 в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі.

25 вересня 2008 року між Мелітопольською районною державною адміністрацією Запорізької області та ОСОБА_6 укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 13 жовтня 2004 року, відповідно до якої сторони внесли зміни та доповнення до договору оренди в частині встановлення орендної плати у розмірі 2 відсотків грошової оцінки земельної ділянки.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06 вересня 2012 року ч. 4 ст. 122 Земельного кодексу України викладено в такій редакції: «центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб».

ОСОБА_6, маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, направив Головному управлінню Держземагенства у Запорізькій області лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, в якому просив поновити дію договору на 10 років. До листа було додано відповідний перелік документів щодо орендованої земельної ділянки, у тому числі проект додаткової угоди без змін істотних умов договору. Зазначений лист з додатками Головним управлінням Держземагенства у Запорізькій області отримано 27 серпня 2014 року вх. № 27-8223/0/1-14.

Листом № 27-8-0.4-8196/2-14 від 04 вересня 2014 року Головне управління Держземагенства у Запорізькій області запропонувало позивачу змінити умови договору оренди в частині встановлення строку дії договору на 5 років та орендної плати у розмірі 6 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 8).

22 вересня 2014 року позивач надав Головному управліннюДержземагенства у Запорізькій області лист (вх. № 9309 від 22 вересня 2014 року) з пропозицією додержуватися умов договору та продовжити його дію на 10 років із встановленням орендної плати у розмір 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, обґрунтовуючи тим, що орендована земельна ділянка розташована на збіднілих по органічному складу ґрунтах з низьким ресурсом родючості ґрунту, внаслідок чого не можливо отримувати повноцінні, якісні врожаї сільгоспкультур.

Листом № 11-8-0.3-9446/2-14 від 09 жовтня 2014 року відповідач повідомив ОСОБА_6, що ним не погоджено змін до істотних умов договору оренди, при цьому зазначив, що позивачу необхідно виконати умови договору оренди землі щодо повернення земельної ділянки орендодавцеві.

27 травня 2016 року припинено державну реєстрацію юридичної особи Головного управління Держземагенства у Запорізькій області, правонаступником якого є Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області.

Перевіряючи правильність вирішення справи судом першої інстанції та погоджуючись із висновками районного суду, апеляційний суд виходив із того, що відповідачем не надано доказів отримання ОСОБА_6 листа № 11-8-0.3-9446/2-14 від 09 жовтня 2014 року, що свідчить про те, що орендодавець не повідомив орендаря у місячний строк про наявність заперечень щодо поновлення договору оренди. Факт належного виконання орендарем умов договору оренди, дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, не надання орендодавцем доказів надіслання у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк та отримання позивачем вказаної відмови свідчать про наявність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, а тому суд правильно визнав протиправною бездіяльність відповідача щодо ухилення від укладення додаткової угоди про поновлення дії договору оренди земельної ділянки.

Повністю із висновками апеляційного суду погодитися не можна.

У ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір. Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, ч. ч. 1-3, 5 ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Посилаючись на те, що орендодавець протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди не надіслав орендарю відмови у поновленні договору на новий строк, як на підставу задоволення позову, апеляційний суд не звернув уваги на те, що в указаний строк орендодавець повідомив орендаря щодо необхідності зміни істотних умов договору - строку дії та орендної плати. Вказані зміни між сторонами погоджено не було.

Згідно ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Положення наведеної норми у сукупності із обставинами справи судом не досліджені. Висновки апеляційного суду щодо порушення переважного праваорендаря на поновлення договору оренди є передчасними, а тому постановлена ним ухвала підлягає скасуванню із передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції за ст. 338 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ,

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області задовольнити частково.

Ухвалу апеляційного суду Запорізької області від 13 грудня 2016 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий Д.Д. Луспеник

Судді: Б.І. Гулько

В.І.Журавель

С.Ф. Хопта

С.П. Штелик