Провадження № 22-ц/779/826/2017
Головуючий у 1 інстанції Домбровська Г. В.
Суддя-доповідач Васильковський В.М.
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 травня 2017 року м. Івано-Франківськ

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Івано-Франківської області в складі:

головуючого Васильковського В.М.

суддів: Горейко М.Д., Проскурніцького П.І.,

секретар Возняк В.Д.,

з участю:позивача ОСОБА_2

представників ОСОБА_3, ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альфабуд» про спонукання до виконання умов договору за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Альфабуд» на рішення Івано-Франківського міського суду від 05 квітня 2017 року, -

в с т а н о в и л а :

у вересні 2016 року ОСОБА_2 звернулася до суду з указаним позовом, посилаючись на те, що 31.01.2014 уклала з ТОВ «Альфабуд» договір купівлі-продажу майнових прав на розташовану в об'єкті капітального будівництва квартиру НОМЕР_1, загальною площею 80,71 кв.м, по АДРЕСА_1 Загальна вартість майнових прав складає 371 266 грн. Станом на 23.03.2015 вона повністю виплатила вказану суму, 14.05.2016 направила відповідачу заяву про складання акту прийому-передачі цієї квартири для оформлення права власності, яка залишена без відповіді. 04.06.2015 вона доплатила за фактичну загальну площу квартири 86,1 кв.м суму 24 760 грн. Оскільки майнові права на об'єкт нерухомості за цим договором передаються продавцем покупцю після повної сплати вартості об'єкта шляхом підписання акту прийому-передачі, нею виконано всі умови договору, а відповідач в добровільному порядку не виконує умови договору, просила зобов'язати ТОВ «Альфабуд» виконати умови пунктів 2.1 та 2.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 31.01.2014 та передати їй майнові права на квартиру АДРЕСА_1.

Рішенням Івано-Франківського міського суду від 05 квітня 2017 року зобов'язано ТОВ «Альфабуд» виконати умови пунктів 2.1 та 2.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 31 січня 2014 року, укладеного між ТОВ «Альфабуд» та ОСОБА_2, в частині підписання акту прийому-передачі, з метою набуття ОСОБА_2 права власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_2. Вирішено питання судових витрат.

В апеляційній скарзі ТОВ «Альфабуд» посилається на порушення судом при ухваленні рішення норм матеріального і процесуального права. Зазначає, що висновок суду про сплату позивачем 100 % вартості майнових прав до вступу в силу нової ціни, спростовується наступним. Відповідно до п. 3.3 договору сторони погодили, що вартість майнових прав на об'єкт нерухомості за 1 кв.м може збільшуватись. Пунктом 3.4 договору передбачено, що покупець у разі не погодження з пропозицією продавця щодо встановлення нової ціни, повинен письмово повідомити про таку незгоду продавця протягом десяти днів з моменту реєстрації поштовим відділенням рекомендованого листа про зміну ціни і повністю погасити заборгованість протягом 15-ти днів з моменту реєстрації поштою цього листа за ціною, що діяла до такої зміни. При відсутності такого повідомлення та непогашенні заборгованості за ціною, що діяла до зміни, нова ціна вважається прийнятою автоматично на 16-тий день після реєстрації поштовим відділенням рекомендованого листа про зміну ціни. Отже має бути наявність двох нерозривних умов для оплати вартості майнових прав по раніше діючій ціні: письмове повідомлення про незгоду з новою ціною та здійснення оплати. Лист про зміну вартості майнових прав зареєстровано поштою 10.03.2015. Позивач до 20.03.2015 не надіслав письмове повідомлення про незгоду з новою ціною 9 900 грн за 1 кв.м майнових прав, тому нова ціна прийнята автоматично. Однак суд дійшов невірного висновку про поєднання вищенаведених обставин. До дати зміни ціни вартість неоплаченої площі 38,5 кв.м становить 381 150 грн. З урахуванням внесення позивачем 177 060 грн, неоплаченою залишається площа 20,6 кв.м, що в сумі складає 204 138 грн. Також, згідно п. 3.5 договору на вартість неоплаченої площі нараховується ставка рефінансування. Заборгованість по договору становить 270 457,84 грн. Крім цього, за порушення строків оплати сплачується пеня, штраф і 10 % річних. Загалом заборгованість позивача становить 497 582,33 грн. Тому просить оскаржуване рішення скасувати, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

В засіданні апеляційного суду представник ТОВ «Альфабуд» апеляційну скаргу підтримала, ОСОБА_2 та її представник доводи апеляційної скарги заперечили.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши подані докази і доводи апеляційної скарги та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід відхилити з таких підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що 31 січня 2014 року між ТОВ «Альфабуд» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено договір купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого продавець зобов'язувався передати у власність покупця майнові права на розташовану в об'єкті капітального будівництва квартиру НОМЕР_1 загальною площею 80,71 кв.м, що знаходиться на п'ятому поверсі, а покупець зобов'язувався прийняти майнові права на об'єкт нерухомості і сплатити за них визначену умовами договору грошову суму. Об'єктом капітального будівництва є багатоквартирний житловий будинок за будівельною адресою: АДРЕСА_1

Згідно пунктів 2.1, 2.2 договору майнові права на об'єкт нерухомості за цим договором передаються продавцем покупцю після повної оплати вартості об'єкта нерухомості шляхом підписання акту приймання-передачі. Право власності на майнові права переходить від продавця до покупця після підписання акту прийому-передачі. Пунктом 3.1 договору сторони визначили, що договірна ціна на об'єкт нерухомості за 1 кв.м складає 4600 грн, а згідно п. 3.2 загальна вартість майнових прав на об'єкт нерухомості, що передаються продавцем покупцеві складає 371 266 грн, яка може бути змінена лише у випадках, передбачених договором або законодавством України.

Обумовлену вартість об'єкту нерухомості ОСОБА_2 оплачувала частинами у період з 05.02.2014 по 23.03.2015. Станом на 23 березня 2015 року нею сплачено 371 300 грн вартості об'єкта нерухомості за договором. При цьому, платіж від 04.06.2015 на суму 24 760 грн становив доплату за збільшення площі квартири.

Разом з тим, листом № 08/03 від 06.03.2015 ТОВ «Альфабуд» повідомило ОСОБА_2 про зміну вартості об'єкту нерухомості, зокрема зміну вартості 1 кв.м загальної площі до 9900 грн, яка не стосується вже оплаченої площі об'єкта. Вказаний лист зареєстровано поштовим відділенням 10 березня 2015 року.

У визначений пунктом 3.4 договору 15-ти денний строк ОСОБА_2 повністю погасила існуючу заборгованість, а саме: 10.03.2015 здійснила платіж на суму 27 000 грн, а 23.03.2015 - на суму 125 300 грн.

Вважаючи наявність заборгованості за договором, розрахованої за неоплачену станом на 10.03.2015 площу квартири по новій ціні, ТОВ «Альфабуд» відмовив ОСОБА_2 у підписанні акту прийому-передачі.

26 червня 2015 року зареєстровано Декларацію про готовність об'єкта до експлуатації.

Задовольняючи позов суд обґрунтовано виходив із того, що ОСОБА_2 повністю оплатила вартість майнових прав на квартиру у визначений договором строк, що свідчить про її незгоду з повідомленням про збільшення ціни та відсутність підстав для висновку про автоматичне прийняття нею нової збільшеної ціни 1 кв.м площі квартири, тому ТОВ «Альфабуд» зобов'язане виконати умови пунктів 2.1, 2.2 договору з метою набуття ОСОБА_2 права власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_3 шляхом підписання акту прийому-передачі.

При цьому судом правильно застосовано норми матеріального права, зокрема положення ст. ст. 526, 629, 655, 656 ЦК України щодо виконання сторонами зобов'язань відповідно до умов договору купівлі-продажу майнових прав.

Погоджуючись із висновком суду першої інстанції та відхиляючи доводи апеляційної скарги, колегія суддів виходить з наступного.

Згідно зі статтями 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого порушеного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого права.

Відповідно до статей 526, 527, 530-532 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (частина перша статті 190 ЦК України).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Установлено, що в укладеному 31 січня 2014 року між ТОВ «Альфабуд» та ОСОБА_2 договорі купівлі-продажу майнових прав, предметом якого є обов'язок передачі майнових прав на квартиру НОМЕР_1, загальною площею 80,71 кв.м, по АДРЕСА_1, сторони обумовили, що майнові права на об'єкт нерухомості передаються продавцем покупцю після повної оплати вартості об'єкта нерухомості шляхом підписання акту приймання-передачі; вартість майнових прав за 1 кв.м складає 4 600 грн, загальна вартість квартири 371 266 грн.

Посилання ТОВ «Альфабуд» на п. 3.4 договору купівлі-продажу майнових прав від 31.01.2014 щодо необхідної наявності двох нерозривних умов для оплати вартості майнових прав по раніше діючій ціні: письмового повідомлення про незгоду з новою ціною та здійснення оплати, грунтується на неправильному застосуванні цього пункту договору.

Так, згідно п. 3.4 даного договору, покупець у разі непогодження з пропозицією продавця щодо встановленої ціни має повідомити про таку незгоду продавця протягом 10 днів з моменту реєстрації поштовим відділенням рекомендованого листа, та повністю погасити заборгованість перед продавцем протягом 15 днів з моменту реєстрації поштовим відділенням рекомендованого листа про зміну ціни, за ціною що діяла до такої зміни. При відсутності від покупця такого повідомлення та при непогашенні заборгованості за ціною, що діяла до зміни, нова ціна вважається прийнятою автоматично на 16-тий день після реєстрації поштовим відділенням рекомендованого листа про зміну ціни.

З матеріалів справи вбачається, що 10.03.2015 відповідач надіслав листа позивачу про зміну вартості 1 кв.м загальної площі до 9 900 грн, яка не стосується вже оплаченої площі. Лист зареєстровано поштовим відділенням 10 березня 2015 року (а. с. 39).

Станом на 23 березня 2015 року ОСОБА_2 здійснила 100 % оплату вартості покупцем майнових прав на квартиру, обумовлену договором, у сумі 371 266 грн за загальну площу 80,71 кв.м (а. с. 17-20).

Таким чином, позивач виконала умови п. 3.4 договору про повне погашення заборгованості перед продавцем протягом 15 днів з моменту реєстрації поштовим відділенням рекомендованого листа про зміну ціни, за ціною що діяла до такої зміни. Тому їй не було необхідності повідомляти продавця про непогодження з пропозицією останнього щодо встановленої нової ціни.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Отже право на передачу майнових прав шляхом підписання акту прийому-передачі у позивача виникло 23.03.2015 після повної 100 % оплати прав на квартиру.

ОСОБА_2 свої зобов'язання виконала у повному обсязі, а ТОВ «Альфабуд» відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав не виконало зобов'язання після введення будинку в експлуатацію оформити відповідні правовстановлюючі документи. Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги щодо виникнення заборгованості позивача з урахуванням ставки рефінансування та штрафних санкцій, оскільки такі умови договору є похідними і стосуються тільки вартості неоплаченої площі після введення в експлуатацію об'єкта нерухомості, а позивачем здійснена 100 % оплата вартості майнових прав на нерухоме майно до виникнення підстави такого нарахування боргу.

З огляду на викладене, позивач виконала свої грошові зобов'язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену вказаними договорами, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва.

Таким чином, ОСОБА_2 правильно обрано спосіб звернення до суду, спрямований на захист права, порушеного невиконанням зобов'язання за договором.

Інші доводи апеляційної скарги не спростовують правильності висновку суду про задоволення позову.

Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд приходить до висновку, що суд першої інстанції ухвалив законне й обгрунтоване рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, що згідно ст. 308 ЦПК України є підставою для відхилення апеляційної скарги і залишення рішення без змін.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 307, 308, 313, 314, 315, 317 ЦПК України, колегія суддів,-

у х в а л и л а :

апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Альфабуд» відхилити.

Рішення Івано-Франківського міського суду від 05 квітня 2017 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення. Касаційна скарга на ухвалу може бути подана до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий: Васильковський В.М.

Судді: Горейко М.Д.

Проскурніцький П.І.