21.11.2017 Справа № 469/1127/16-ц
З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
20 листопада 2017 року Березанський районний суд Миколаївської області в складі:
головуючої судді - Старчеус О.П.
при секретарях судового засідання - Дарї О.П., Якубець С.В.
за участю: представника позивачки - ОСОБА_1
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_2 до ОСОБА_3, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на боці відповідача Коблівська сільська рада Березанського району Миколаївської області, про визнання частково недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та визнання права оренди земельної ділянки, -
Представник позивачки ОСОБА_2 ОСОБА_1 23.09.2016 року звернувся до Березанського районного суду з зазначеним позовом, мотивуючи позовні вимоги тим, що 19.12.2002р. між ВАТ Миколаївмеблі та приватним підприємцем ОСОБА_3 (далі ПП ОСОБА_3В.) був укладений договір купівлі-продажу, за яким ПП ОСОБА_3 набула право власності на базу відпочинку Берізка зі всіма основними житловими будівлями, службовими будівлями та службовими спорудами, яка розташована за адресою: с. Коблеве, Березанського району Миколаївської області, проспект Курортний, 35. 17.05.2003р. між Березанською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ПП ОСОБА_3 укладено договір оренди, за яким Березанська РДА передала ПП ОСОБА_3 земельну ділянку площею 1,3га в межах території Коблівської сільської ради Березанського району з терміном оренди з 17.05.2003р. по 17.05.2052р.. Земельна ділянка була надана для рекреаційного призначення під розміщення бази відпочинку Берізка. Рішенням господарського суду Миколаївської області від 29.04.2005р. у справі №8/48, залишеним без змін постановою Вищого господарського суду України від 26.01.2006р. у справі №8/48, було визнано за ПП ОСОБА_3 право на користування всією земельною ділянкою, на якій розташована існуюча база відпочинку Берізка, та до п.1.1 договору оренди від 17.05.2003р. внесено зміни стосовно площі земельної ділянки, яка визначена як 1,7га. Рішенням господарського суду Миколаївської області від 29.04.2005р. у справі №8/48 було встановлено фактичні обставини територія бази відпочинку Берізка становить фактично площу 1,7га; територія бази відпочинку обнесена металевою та бетонною огорожею і протягом більш ніж 30 років не змінювалася; земельна ділянка, на якій фактично більше 3-х десятиліть знаходиться та функціонує база відпочинку Берізка, відповідно до ст.ст.50,51 ЗК України відноситься до земель рекреаційного призначення; в розпорядженні Березанської РДА від 19.02.2003р. №135 зазначено, що земля надається по фактичному користуванню. 21.08.2009р. між ОСОБА_3 та позивачкою укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме комплексу бази відпочинку Берізка. Відповідно до ч.2 ст.120 ЗК України (у редакції чинної станом на 21.08.2009р.), ч.2 ст.377 ЦК України, внаслідок придбання нерухомого майна бази відпочинку Берізка до позивачки перейшло право оренди земельної ділянки площею 1,7га для рекреаційного призначення під розміщення бази відпочинку Берізка за договором оренди землі від 17.05.2003р.. Згідно п.п.4.1.2 п.4.2 договору купівлі-продажу від 21.08.2009р. у порушення ст.377 ЦК України та ст.120 ЗК України відповідачка зобовязалася вчинити дії щодо припинення договору оренди землі від 17.05.2003р., однак цього не зробила, що не тільки порушує права позивачки, а ще і суперечить положенням вищезазначених статей, якими встановлено, що усі права оренди переходять до позивачки у наслідок придбання будівель бази відпочинку, відповідачка втратила ці права, як і права щодо припинення договору оренди. Посилаючись на ст.ст.16,217,377 ЦК України та ст.120 ЗК України, представник позивачки просить визнати недійсним п.п.4.1.2 п.4.1 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2009р., укладеного між ОСОБА_3 та позивачкою, посвідченого приватним нотаріусом Березанського нотаріального округу Миколаївської області ОСОБА_4, реєстровий номер 1292, та визнати, що у наслідок придбання нежитлових будівель бази відпочинку Берізка за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2009р., посвідченого приватним нотаріусом Березанського нотаріального округу Миколаївської області ОСОБА_4, реєстровий номер 1292, 21.08.2009р. набула право оренди земельною ділянкою площею 1,7 га для рекреаційного призначення під розміщення бази відпочинку Берізка, яка знаходиться в межах території Коблівської сільської ради Березанського району Миколаївської області за адресою: Миколаївська область, Березанський район, с. Коблеве, проспект Курортний, 35, за договором оренди землі від 17.05.2003 року.
У судовому засіданні представник позивачки позовні вимоги підтримав в повному обсязі, посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві.
Відповідачка ОСОБА_3 та представник третьої особи Коблівської сільської ради Березанського району Миколаївської області в судові засідання не зявились та не повідомили причини своєї неявки, хоча належним чином були повідомлені про час та місце розгляду справи.
Заслухавши пояснення представника позивачки, дослідивши письмові докази по справі, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково з наступного.
Судом встановлено, що 19.12.2002 року між ВАТ Миколаївмеблі (продавець) та Приватним підприємцем ОСОБА_3 (покупець) на Херсонській товарній біржі Ізумруд укладено договір купівлі-продажу реєстраційний №94 (а.с.14-15), на підставі якого продавець продав, а покупець купив базу відпочинку Берізка що знаходиться за адресою: с. Коблеве, проспект Курортний, 35, Березанського району Миколаївської області За заявою власника відчужується ціла база відпочинку Бурізка зі всіма основними житловими будівлями, службовими будівлями та службовими спорудами. Відчужуване майно належить продавцю на підставі свідоцтва про право власності на базу відпочинку Берізка, виданого Березанською РДА від 01.03.2002р. на підставі розпорядження Березанської РДА №54 від 26.02.2002р., зареєстрованого Березанською філією ММБТІ в реєстровій книзі №25 за реєстром №116 від 01.03.2002р. (а.с.14-15).
З акту прийому передачі майна згідно договору купівлі-продажу за №94 від 19.12.2002 року вбачається, що Приватний підприємець ОСОБА_3 прийняла від ВАТ Миколаївмеблі цілу базу відпочинку Берізка, яка розташована за адресою: с. Коблеве, проспект Курортний, 35, Березанського району Миколаївської області (а.с.16).
17.05.2003 року між Березанською РДА та Приватним підприємцем ОСОБА_3 укладено договір оренди землі посвідчений приватним нотаріусом Березанського районного нотаріального округу ОСОБА_4 та зареєстрований в реєстрі за №641, згідно якого Березанська РДА передала ПП ОСОБА_3 на умовах оренди земельну ділянку площею 1,3 га, яка знаходиться в межах території Коблівської сільської ради Березанського району Миколаївської області, із земель запасу (землі державної власності, землі кемпінгів, будинків відпочинку, під будівлями та дворами) (п.1.1 договору), для рекреаційного призначення під розміщення бази відпочинку Березіка. Земельна ділянка надається строком на 49 років з 17.05.2003р. до 17.05.2052р. (п.1.3 договору) (а.с.17-19).
Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 29.04.2005р. у справі №8/48 задоволені повністю уточнені позовні вимоги ОСОБА_3 до Березанської РДА: визнано за субєктом підприємницької діяльності фізичною особою ОСОБА_3 право на користування згідно з договором оренди землі, укладеним 17.05.2003р. Березанською РДА, всією земельною ділянкою, на якій розташована існуюча база відпочинку Берізка, межі якої встановлені технічною документацією невідємною частиною договору; внесено зміни до п.1.1 договору оренди землі, укладеного 17.05.2003р. шляхом заміни слів та цифр площею 1,3 (одну цілу три десятих) га словами та цифрами площею 1,7 (одна ціла сім десятих) га (а.с.20-26).

Згідно договору купівлі-продажу від 21.08.2009 року, укладеного між ОСОБА_3 (продавець) та представником ОСОБА_2 ОСОБА_5 (представник покупця), посвідченого приватним нотаріусом Березанського районного нотаріального округу ОСОБА_4 та зареєстрованого в реєстрі за №1292 (а.с.9-12), продавець продає (передає) у власність, а покупець купує (приймає у власність) нежитлову будівлю, спальний корпус літ.А-2 загальною площею 2143,79 кв.м. бази відпочинку Берізка, що знаходиться за адресою: с. Коблеве, проспект Курортний, 35, Березанського району Миколаївської області. Відчужуване нерухоме майно, комплекс, база відпочинку Берізка, яке є предметом цього договору, належить продавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Коблівською сільською радою 18.09.2008р., право власності на яке зареєстроване Березанською філією ММБТІ 18.09.2008р. за номером 933 в книзі 25 (а.с.9-13).

Відповідно до умов, викладених у п.4.1.2 п.4.1. вказаного договору (а.с.11), Продавець свідчить та гарантує, що у нього відсутнє будь-яке право власності на земельну ділянку, на якій розташований предмет договору. Відповідно до договору, посвідченого Березанською державною нотаріальною конторою 17.05.2003 року по реєстру 2641, земельна ділянка, на якій знаходиться предмет договору, перебуває в оренді. Продавець зобовязується до 1 вересня 2009 року подати до Березанської РДА заяву про розірвання договору оренди земельної ділянки в звязку з відчуженням нерухомого майна бази відпочинку Берізка та до 20.10.2009 року нотаріально посвідчити договір про розірвання договору оренди (а.с.9-13).

Висновком судової земельно-технічної експертизи, встановлено, що для обслуговування вищезазначеного комплексу бази відпочинку Берізка необхідна земельна ділянка площею 1,69 га. (а.с.108-137).

Приймаючи рішення у даній справі по суті заявлених вимог, суд, відповідно до встановлених обставин справи, керується наступними нормами закону.

Статтею 655 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобовязується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобовязується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ч.1 ст.638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч.2 ст.120 ЗК України (у редакції, чинній станом на 21.08.2009р.), якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Частиною 2 ст.377 ЦК України (у редакції, чинній станом на 21.08.2009р.), передбачено, що якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Як зазначено у правовій позиції, викладеній у постанові Верховного суду України від 13.04.2016р. у справі №6-253цс16, за змістом статті 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Згідно статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.

При відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки.

Таким чином, у наслідок придбання нерухомого майна бази відпочинку Берізка, до позивачки перейшло право оренди земельною ділянкою площею 1,7 га для рекреаційного призначення під розміщення бази відпочинку Берізка за договором оренди землі від 17.05.2003 року, а тому позовні вимоги ОСОБА_2 в частинні визнання права оренди земельної ділянки є обґрунтованими, і підлягають задоволенню.

Вирішуючи питання про наявність підстав для задоволення позову в частині визнання частково недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, суд виходить з наступного.

У відповідності до ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом ч.2. ст.203 Цивільного кодексу України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Згідно ч.1 ст.215, ст.203 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ст.217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Позивачка просить визнати недійсним п.п.4.1.2 п.4.1 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2009 року посилаючись на те, що у порушення ст.377 ЦК України та ст.120 ЗК України відповідачка зобовязалася вчинити дії щодо припинення договору оренди землі від 17.05.2003 року, однак цього не зробила.

Разом з тим, як свідчать матеріали справи, договір оренди землі від 17.05.2003 року (а.с.17-19), припинити який зобовязалась відповідачки відповідно до умов п.п.4.1.2 п.4.1. частково оспорюваного договору від 21.08.2009 року (а.с.9-13), було укладено Березанською РДА не з фізичною особою ОСОБА_3, тобто відповідачкою, а Приватним підприємцем ОСОБА_3, яка є іншим субєктом цивільних правовідносин.

Отже, відповідачка ОСОБА_3 у п.п.4.1.2 п.4.1 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2009 року зобовязалася вчинити дії, які знаходяться поза межами її цивільної дієздатності як фізичної особи, що є порушенням вимоги ч.2. ст.203 Цивільного кодексу України.

Таким чином, суд дійшов висновку що для задоволення позову у цій частині позовних вимог наявні підстави передбачені законом, хоча й не ті, на які посилається позивачка в обґрунтування позову.

Враховуючи викладене, суд вважає, що позовні вимоги ОСОБА_2 підлягають задоволенню у повному обсязі.

Керуючись ст.ст.10, 11, 60, 212, 214-215, 218, 224-226 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в :

Позовні вимоги ОСОБА_2 до ОСОБА_3, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на боці відповідача Коблівська сільська рада Березанського району Миколаївської області, про визнання частково недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та визнання права оренди земельної ділянки задовольнити частково.

Визнати недійсним п.п.4.1.2 п.4.1 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2009 року, укладеного між ОСОБА_3 (ІПН НОМЕР_1) та ОСОБА_2 (ІПН НОМЕР_2), посвідченого приватним нотаріусом Березанського нотаріального округу Миколаївської області ОСОБА_4, реєстровий номер 1292.

Визнати за ОСОБА_2 право оренди земельної ділянки площею 1,69 га для рекреаційного призначення під розміщення бази відпочинку Берізка, яка знаходиться в межах території Коблівської сільської ради Березанського району Миколаївської області за адресою Миколаївська область, Березанський район, с. Коблеве, проспект Курортний, 35.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Миколаївської області через Березанський районний суд шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом десяти днів з дня отримання його копії.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подавати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя:

Повний текст рішення виготовлено та підписано 21 листопада 2017 року