Справа № 483/537/17
Провадження 2/483/371/2017
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 листопада 2017 року м.Очаків

Очаківський міськрайонний суд Миколаївської області

в складі: головуючого - судді Куцарова В.І.,

за участю секретаря судового засідання Данилової А.Г.,

представника позивачки - ОСОБА_1,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Очакові Миколаївської області цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до приватного підприємця ОСОБА_3, третя особа ОСОБА_4, про розірвання договору оренди на нежитлове приміщення та стягнення орендної плати,

У С Т А Н О В И В:

10 квітня 2017 року ОСОБА_2 звернулася до Очаківського міськрайонного суду з позовом до приватного підприємця ОСОБА_3, третя особа ОСОБА_4, про розірвання договору оренди на нежитлове приміщення та стягнення орендної плати.

Свої вимоги обґрунтовувала тим, що 01.09.2002 року між кооперативним підприємством «Лиман» (КП «Лиман») і приватним підприємцем ОСОБА_3 був укладений договір про оренду нежитлових приміщень (далі - Договір), розташованих в АДРЕСА_1, які в плані складаються з приміщень №№ 2-1,2-2,2-3, 2-4,2-5 загальною площею 53,50 кв. м. та гаражу за літерою «Д», які належали на праві власності КП «Лиман» (далі - об'єкт оренди). Згідно п. 4.1 договору, строк оренди об'єкту оренди встановлений на 25 років з моменту підписання акту прийому-передачі, тобто до 01.09.1927 року. Згідно пункту 5.1 договору, розмір орендної плати , встановлений 107,00 грн. в місяць, тому загальна ціна договору складає (107x25) -32100 грн.

Згідно п. 5.3 договору, в орендну плату входить вартість проведених ремонтних робіт,виконання яких необхідне для початку використання об'єкту оренди, а кошторис на проведення робіт підлягає узгодженню з КП «Лиман» і є невід'ємною частиною договору (додаток № 2). Але в наступному орендар - ПП ОСОБА_3 не повідомила орендодавця - КП «Лиман» про закінчення ремонтних робіт, не надала відомостей про виконавця робіт, не надала акту обсягу та вартості фактично виконаних робіт, в складанні якого мав приймати участь КП «Лиман», оскільки від суми вартості ремонту в майбутньому залежав початок сплати орендної плати в грошевому виразі. Між тим, зазначений у додатку № 2 кошторис на проведення ремонтних робіт на суму 21975 грн., був складений 01.09.2002 року, тобто в день складання договору оренди,коли роботи ще не починалися, тому не може визначати фактичної вартості ремонту, а є тільки запланованими витратами на ремонт.Згідно п 5.4 договору орендна плата починає сплачуватися після закінчення ремонтний робіт і заліку вартості проведених робіт до орендної плати, що оформлюється відповідним актом, який є невід'ємною частиною цього договору (додаток №3). Але в наступному, зазначеного акту заліку вартості ремонтних робіт, в складанні якого мало брати участь КП «Лиман», складено не було, тому не була визначена сума, яка мала бути заліком до орендної плати. Між тим, зазначений у додатку № 3 розрахунок заліку вартості ремонтних робіт в орендну плату на суму 21975 грн., був складений 01.09.2002 року, тобто в день складання договору оренди коли ремонтні роботи ще не починалися, тому не може бути актом заліку суми вартості проведених ремонтних робіт в орендну плату, тобто в додатку № 3 була вказана тільки сума, яка планувалася для залікуу відповідності із запланованою сумою ремонту 21975 грн. за кошторисом у додатку № 2 договору. Вивченням кошторису (додаток № 2 до договору) встановлено, що зазначені в ньому робота частково не виконувалися, тому сума ремонтних робіт, яку ПП ОСОБА_3 зарахувала до заліку у сплаті орендної плати, не відповідає дійсності та завищена майже на 50 %. Враховуючи, що вартість ремонтних робіт, які мали бути зараховані в орендну плату складає 21975 грн., але фактично не були виконані роботи на суму 10787,50 грн., то до вартості робіт. яку можливо зарахувати як орендну плату слід віднести тільки (21975-10787,50) =11187,50 грн.

Таким чином ПП ОСОБА_3 повинна була сплачувати орендну плату в грошової формі не через 17 років 11 місяців після складання договору, тобто не з 01 серпня 2002 року, як це зазначалося у плановому розрахунку заліку орендної плати при запланованих витратах на ремонт у сумі 21975 грн., а через 8 років 8 місяців 12 днів після складання договору, тобто з 12 травня 2011 року у відповідності із фактичними витратами на ремонт у сумі 11187,50 грн. Таким чином ПП ОСОБА_3, починаючи з 12 травня 2011 року до теперішнього часу, тобто протягом 5 років і майже 4 місяців (64 місяців) нікому не сплачувала орендну плату за користування об'єктом оренди. Кооперативне підприємство «Лиман», згідно повідомлення від 07.10.2011 року державного реєстратора Очаківської міськради, було ліквідовано. 03.12.2013 року набрало законної сили рішення Очаківського міськрайонного суду про право власності на об'єкт оренди ОСОБА_2, винесене у справі № 483/1935/13-ц. 19.12.2013 року ПП ОСОБА_3 отримала листа ОСОБА_5 (представника ОСОБА_2.), в якому її повідомлялося про ліквідацію КП «Лиман», пропонувалося залишити об'єкт оренди та укласти новий договір оренди з новим власником об'єкту оренди, на що ПП ОСОБА_3 відповідь не надала, але зреагувала на цей лист своєрідною дією - терміново уклала 01.04.14 року договір суборенди об'єкту оренди з ПП ОСОБА_4, про що не повідомила ОСОБА_5

05.04.2014 року ОСОБА_5 направив ПП ОСОБА_3 претензійний лист, в якому повідомив про рішення суду про визнання права власності на об'єкт оренди - ОСОБА_2 та запропонував, з метою досудового вирішення спору, розірвати договір оренди, але відповіді на цю претензію не отримав.

Право власності ОСОБА_2 на об'єкти нерухомості зареєстровано з 05.05.2016 року.

Згідно ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Частиною 1 вказаної статті встановлені правила, за якими перехід права власності на річ, передану у найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму,а новий власник речі автоматично набуває прав та обов'язківнаймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких іншихпідстав. Тобто в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму.

Таким чином, ОСОБА_2, яка отримала право власності на об'єкт оренди, набула прав та обов'язків орендодавця за договором. Згідно ч. 1 ст. 782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

ПП ОСОБА_3 нікому не сплачувала орендну плату за користування об'єктом оренди протягом 64 місяців, починаючи з травня 2011 року, в тому числі не сплачувала орендну плату власнику об'єкта оренди - ОСОБА_2, починаючи з 05.05.2016 року, тобто протягом 12 місяців, тому ОСОБА_2 має право вимагати розірвання договору оренди.

При тому слід зазначити, що ПП ОСОБА_7 було відомо про усі обставини, вищевикладені за змістом цього позову, а також про те, що вона щомісячно отримувала біля 2000 грн. від ПП ОСОБА_4 за договором суборенди.

Згідно ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору, а за ст. 530 цього Кодексу, якщо у зобов'язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк, тому ПП ОСОБА_3, не сплативши за 12 місяців орендну плату на користь ОСОБА_2, тоді як за п. 5.2 договору, повинна її сплачувати щомісячно до 10 числа наступного місяця в сумі 107 грн., має на теперішній час борг перед ОСОБА_2 в сумі (107x12) = 1284 грн., який ОСОБА_2 має право витребувати від ПП ОСОБА_3

Посилаючись на викладене, позивачка просила розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 01.09.2002 року, укладений між КП «Лиман» і приватним підприємцем ОСОБА_3 про оренду нежитлових приміщень, розташованих в АДРЕСА_1, які згідно технічного паспорту визначені як нежитлове приміщення під літерою «Е-1» площею 50,30 кв.м. та гараж під літерою «Д-1» площею 33,00 кв. м., які на теперішній час належать на праві власності ОСОБА_2; зобов'язати ПП ОСОБА_3 протягом місяця передати ОСОБА_2 нежитлові приміщення, розташовані в АДРЕСА_1, які згідно технічного паспорту визначені як нежитлове приміщення під літерою «Е-1» площею 50,30 кв.м. та гараж під літерою «Д-1» площею 33,00 кв. м., які на теперішній час належать на праві власності ОСОБА_2; стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 1284 грн., як несплачену орендну плату за користування нежитловим приміщенням, розташованих в АДРЕСА_1, а також Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 суму судового збору, сплаченого нею за розгляд позову.

У судовому засіданні представник позивачки ОСОБА_1 позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Відповідачка у судовому засіданні 19 липня 2017 року позов не визнала з підстав, викладених у запереченнях. У судове засіданні 15 листопада 2017 року не з'явилася, надала заяву про розгляд справи без її участі, оскільки не має можливості прийняти участь у зв'язку зі станом здоров'я, зазначила, що позов не визнає.

Третя особа ОСОБА_4 у судове засідання не з'явилася, надала заяву про розгляд справи без її участі.

Вислухавши пояснення сторін, дослідивши письмові матеріали справи, суд дійшов наступного.

Відповідно до ч.1 ст. 3 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ч.1 ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч.1 ст. 38 ЦПК України, сторона, третя особа, особа, яка відповідно до закону захищає права, свободи чи інтереси інших осіб, а також заявники та інші заінтересовані особи в справах окремого провадження (крім справ про усиновлення) можуть брати участь у цивільній справі особисто або через представника.

Відповідно до ч.1 ст. 40 ЦПК України, представником у суді може бути адвокат або інша особа, яка досягла вісімнадцяти років, має цивільну процесуальну дієздатність і належно посвідчені повноваження на здійснення представництва в суді, за винятком осіб, визначених у статті 41 цього Кодексу.

Згідно п.1 ч.1 ст. 42 ЦПК України, повноваження представників сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, мають бути посвідчені довіреністю фізичної особи.

Відповідно до ст. 44 ЦПК України, представник, який має повноваження на ведення справи в суді, може вчиняти від імені особи, яку він представляє, усі процесуальні дії, що їх має право вчиняти ця особа. Обмеження повноважень представника на вчинення певної процесуальної дії мають бути застережені у виданій йому довіреності. Підстави і порядок припинення представництва за довіреністю визначається статтями 248-250 Цивільного кодексу України.

Як вбачається з матеріалів справи, на підтвердження своїх повноважень ОСОБА_1 надав довіреність від 29 липня 2015 року, посвідчену приватним нотаріусом Очаківського міського нотаріального округу Миколаївської області Туровським В.А. та зареєстровану в реєстрі за № 668.

Згідно вказаної довіреності, ОСОБА_2 уповноважила ОСОБА_1 представляти її інтереси та вести її справи з буд-яких питань, пов'язаних її захистом її прав, які відомі представникові з договору доручення, в будь-яких державних, громадських, приватних, інших органах, підприємствах, установах та організаціях, в усіх судах, передбачених законодавством України, а при виникненні такої необхідності - також в органах прокуратури, юстиції, державної виконавчої служи, органах внутрішніх справ України, при розгляді цивільних та (або) адміністративних, господарських та(або) кримінальних справ, з усіма правами, якими наділений позивач, відповідач, скаржник, треті особи, потерпілий, в тому числі з правом подання та підпису усіх заяв, позовних заяв та адміністративного позову, інших скарг, заяв (у тому числі заяви про скасування судового наказу), клопотань, зміну предмету та підстави позову, збільшення або зменшення розміру позовних вимог, укладання мирової угоди, знати про дату, час і місце судового розгляду справи; знати про всі судові рішення, які ухвалюються у справах та стосуються її інтересів; знайомитися з матеріалами справ, робити з них витяги; одержувати копії рішень, ухвал, постанов, інших документів, що є у справі; подавати докази, брати участь у дослідження доказів; заявляти клопотання та відводи; давати письмові та усні пояснення; подавати свої доводи, міркування та заперечення; виловлювати свою думку з питань, які виникають під час розгляду справи; задавати питанні іншим особам, які беруть участь у справ; подавати заперечення проти доводів і міркувань інших осіб; оскаржувати рішення, постанови та ухвали суду; подавати від її імені виконавчі документи до виконання а також користуватися всіма іншими процесуальними правами наданими сторонам цивільним процесуальним, адміністративним, кримінально-процесуальним кодексами України без права одержання присудженого їй майна тощо.

Особу, яка надавала вказану довіреність та її дієздатність перевірено нотаріусом.

Вищевказана довіреність не відкликана та її дія не припинена у встановленому законом порядку.

Таким чином не заслуговують на увагу твердження відповідачки про те, що представник позивачки ОСОБА_1 не наділений законними повноваженнями представляти інтереси позивачки ОСОБА_2

Судом встановлено, що 01 вересня 2002 року між кооперативним підприємством «Лиман» і приватним підприємцем ОСОБА_3 був укладений договір про оренду нежитлових приміщень (далі - Договір), розташованих в АДРЕСА_1, які в плані складаються з приміщень №№ 2-1,2-2,2-3, 2-4,2-5 загальною площею 53,50 кв. м. та гаражу за літерою «Д», які належали на праві власності КП «Лиман».

Згідно п. 4.1 договору, строк оренди об'єкту оренди встановлений на 25 років з моменту підписання акту прийому-передачі, тобто до 01 вересня 1927 року.

Згідно повідомлення про припинення юридичної особи, скасовано реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності КП "Лиман" 07.10.2011 року за рішенням засновників (а.с.16).

Рішенням Очаківського міськрайонного суду Миколаївської області від 21 листопада 2013 року за позивачкою ОСОБА_2 визнано право власності на нежитлове приміщення площею 53,50 кв.м. та гараж, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1

Листом від 18 грудня 2013 року ОСОБА_5, як представник ОСОБА_2, повідомив ПП ОСОБА_3 про ліквідацію КП "Лиман" та просив звільнити та передати по акту приміщення та гараж по АДРЕСА_1, що підтверджується копією вказаного та листа та копією поштового повідомлення про вручення (а.с.18, 19).

05 квітня 2014 року представником позивачки ОСОБА_5 на адресу ОСОБА_3 направлено претензійний лист про розірвання договору оренди на нежитлове приміщення та виплату орендної плати (а.с. 22-23).

Згідно копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 83929694 від 31 березня 2017 року право спільної часткової власності на нежитлове приміщення та гараж зареєстроване за ОСОБА_2.

Відповідно до ч.1 ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Частиною 1 вказаної статті встановлені правила, за якими перехід права власності на річ, передану у найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму, а новий власник речі автоматично набуває прав та обов'язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму.

Відповідно до ст. 782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Судом встановлено, що відповідачка ОСОБА_3 знала про зміну власника майна, що нею орендується.

Дана обставина підтверджується копією ухвали Очаківського міськрайонного суду від 20 січня 2015 року, з якою вбачається, що ОСОБА_5 звертався до суду в інтересах ОСОБА_2 з позовом до ОСОБА_3 з аналогічним позовом, який було залишено без розгляду в порядку ч.5 ст. 207 ЦПК України.

Відповідно до п.5 Договору оренди розмір орендної плати за згодою сторін, виходячи з цін, що склалися на день укладення, складає 107,00 грн. з розрахунку 2,00 грн. за 1 кв.м корисної площі. Орендна плата сплачується у безготівковому порядку на розрахунковий рахунок орендодавця до 10 числа наступного місяця.

Відповідно до вимог ст.ст. 525, 526, 530 ЦК України, зобов'язання повинні виконуватися належним чином і в строк, встановлений в договорі, одностороння відмова від зобов'язання, якщо інше не встановлено договором, не допускається.

Судом встановлено, що позивачка ОСОБА_2 зареєструвала право власності на вищевказане майно 05 травня 2016 року.

Відтак і право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі у зв'язку невнесенням відповідачкою плати за користування річчю у позивачки виникло з 05 травня 2016 року.

ОСОБА_3 не виконала своїх зобов'язань відповідно до договору. Її заборгованість за зазначеним вище договором оренди станом на час звернення позивачки до суду складає 1284 грн. тобто за 12 місяців (12х107).

Відповідачка порушила умови договору та не виконала взяті на себе зобов'язання, тобто в односторонньому порядку відмовилася від виконання договірних зобов'язань, а тому є підстави задовольнити позов у повному обсязі.

Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею та документально підтвердженні судові витрати.

Керуючись ст.ст.10, 60, 88, 212-215 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_2 до приватного підприємця ОСОБА_3, третя особа ОСОБА_4, про розірвання договору оренди на нежитлове приміщення та стягнення орендної плати, - задовольнити.

Розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 01 вересня 2002 року, укладений між КП "Лиман" і приватним підприємцем ОСОБА_7 про оренду нежитлових приміщень, розташований в АДРЕСА_1, які згідно технічного паспорту визначений як нежитлове приміщення під літерою "Е-1" площею 50,30 кв.м. та гараж під літерою "Д-1" площею 33,00 кв.м., які на теперішній час належать на праві власності ОСОБА_2.

Зобов'язати приватного підприємця ОСОБА_7 протягом місяця передати ОСОБА_2 нежитлові приміщення, розташовані в АДРЕСА_1 які згідно технічного паспорту визначені як нежитлові приміщення під літерою "Е-1" площею 50,30 кв.м. та гараж під літерою "Д-1" площею 33,00 кв.м., які на теперішній час належать на праві власності ОСОБА_2.

Стягнути з ОСОБА_7 на користь ОСОБА_2 в рахунок несплаченої орендної плати за користування нежитловим приміщенням, розташованого по АДРЕСА_1 1284 (одну тисячу двісті вісімдесят) гривень.

Стягнути з ОСОБА_7 на користь ОСОБА_2 в рахунок сплаченого судового збору 640 (шістсот сорок) гривень.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Миколаївської області через Очаківський міськрайонний суд Миколаївської області шляхом подання апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя