Справа №538/347/17
Провадження по справі №2/538/343/17
Р І Ш Е Н Н Я

І м е н е м У к р а ї н и

23 листопада 2017 року Лохвицький районний суд Полтавської області

У складі: головуючого-судді Бондарь В.А.

при секретарі Дробот О.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Лохвиця цивільну справу за позовною заявою Приватного акціонерного товариства «Райз-Максимко» до ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «МІТ ГРУП», третя особа Лохвицька районна Державна адміністрація Полтавської області про визнання недійсним договору оренди землі та скасування державної реєстрації договору оренди землі, -

В с т а н о в и в :

Позивач ОСОБА_2 «Райз-Максимко» звернувся до суду з дійсним позовом і в обґрунтування зазначив. Що 28.01.2011 року між ним і відповідачем ОСОБА_1, яка є власником земельної ділянки загальною площею 4,5957 га, кадастровий номер :00:008:0099 був укладений договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований 27.12.2011 року за №00851 у відділі Держкомзему Лохвицького району Полтавської області строком на 5 (пять) років. Разом з цим, позивачу стало відомо, що між відповідачкою ОСОБА_1 та відповідачем ТОВ «МІТ ГРУП» 11.03.2016 року укладений договір оренди землі, обєктом якого являється вищезазначена земельна ділянка, яку раніше було передано в користування позивачу на підставі договору оренди землі від 28.01.2011 року. Крім того, повторна, за час дії раніше вчиненого договору, передача в оренду, як речове право, зареєстровано державним реєстратором Лохвицького районного управління юстиції Полтавської області 16.03.2016 року, внесений запис про інше речове право 13751874 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 28805412 від 18.03.2016 року. Таким чином, фактично відповідачкою ОСОБА_1 передано обєкт оренди новому орендарю, який раніше передано позивачу в користування, в результаті чого здійснено подвійну реєстрацію речового права. Таким чином, позивача вважає, що передача відповідачкою ОСОБА_1 земельної ділянки в оренду відповідачу ТОВ «МІТ ГРУП» та реєстрація такого речового права на час дії договору оренди землі, укладеного з позивачем порушує його права та інтереси як орендаря, у звязку з чим заявлений дійсний позов.

У судовому засіданні представник позивача підтримав свої позовні вимоги, просить суд позов задовольнити у повному обсязі. Зазначив, що договір оренди земельної ділянки, укладений 28.01.2011 року між ним та відповідачкою ОСОБА_1 строком на 5 років, ще не сплив, оскільки він зареєстрований 27.12.2011 року, тому діяв на час укладення відповідачкою іншого договору оренди землі з відповідачем ТОВ «МІТ ГРУП», також вона своєчасно отримувала орендну плату, визначену умовами договору до грудня 2016 року.

Відповідачка ОСОБА_1 в судове засідання не зявилася, але надіслала заяву про розгляд справи без її участі та присутності її представника за довіреністю ОСОБА_3, проти позовних вимог заперечує.

Представник відповідачки ОСОБА_1 - ОСОБА_3 у судовому засіданні позовні вимоги не визнав та пояснив, що між відповідачкою ОСОБА_1 та відповідачем ТОВ «МІТ ГРУП» правомірно 11.03.2016 року був укладений договір оренди землі. На час підписання даного договору жодна зі сторін не знала про права інших осіб на вказану земельну ділянку. Також, відповідно до п.8 договору оренди землі від 28.01.2011 року, укладеного між ОСОБА_1 та позивачем, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк за умови письмового повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір продовжити дію договору. Але вказана договором вимога не була виконана позивачем. Також, зазначив, що ОСОБА_1 вважала, що строк дії договору закінчився 28.01.2016 року. Тому просить суд відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Представник відповідача ТОВ «МІТ ГРУП» в судове засідання не зявився, але надіслав заяву про розгляд справи без його участі та заперечення проти позову. В задоволені позовних вимог просить відмовити у повному обсязі.

Третя особа Лохвицька районна Державна адміністрація Полтавської області у судове засідання не зявилася. Про час та місце слухання справи повідомлена належним чином.

Суд, вислухавши сторони, дослідивши письмові матеріали справи приходить до наступного.

Судом встановлено, що відповідачка ОСОБА_1 є власником земельної ділянки загальною площею 4,5957 га, кадастровий номер :00:008:0099 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку, серія та номер: ЯЛ №094088, виданий 20.10.2010 року відділом Держкомзему у Лохвицькому районі Полтавської області.

Так, 28.01.2011 року між позивачем ОСОБА_2 «Райз-Максимко» і відповідачем ОСОБА_1, яка є власником земельної ділянки загальною площею 4,5957 га, кадастровий номер :00:008:0099 був укладений договір оренди земельної ділянки строком на 5 (пять) років.

Пунктом 37 договору оренди земельної ділянки передбачено, що цей договір набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації.

Договір оренди землі зареєстрований 27.12.20111 року за №00851 у відділі Держкомзему Лохвицького району Полтавської області (а.с.10-12).

Частиною 1 ст. 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з вимогами частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. ОСОБА_2 власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно із ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Підпунктом 6 п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.

Разом з тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване

волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

У вищезазначеній справі розділом «Строк дії договору» передбачено, що земельна ділянка надається в оренду строком на 5 років, відлік строку оренди розпочинається з моменту державної реєстрації цього договору.

Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обовязки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

З урахуванням зазначених норм матеріального права строк дії спірного договору спливає 27.12.2016 року.

Отже, строк дії договору оренди не закінчився, він є чинним.

11.03.2016 року між відповідачами ОСОБА_1, яка є власником земельної ділянки загальною площею 4,5957 га, кадастровий номер :00:008:0099 та ТОВ «МІТ ГРУП» був укладений договір оренди землі. ОСОБА_2 оренди земельної ділянки зареєстровано 16.03.2016 року згідно рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень індексний номер 28805412 від 18.03.2016 року державного реєстратора реєстраційної служби Лохвицького районного управління юстиції Полтавської області, номер запису про інше речове право 13751874.

Стаття 31 Закону України «Про оренду землі» встановлює умови припинення договору оренди землі, а саме: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Як випливає із чинного на момент укладення договору законодавства, зокрема, пункту 8-1 частини 2 статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому законом порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор зобов'язаний перевірити інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації.

Однак, всупереч наведеним нормам державним реєстратором було здійснено повторну реєстрацію договорів оренди земельних ділянок, укладених у 2011 та 2016 роках між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 «Райз-Максимко», а також між ОСОБА_1 та ТОВ «МІТ ГРУП», хоч мали місце підстави для відмови у здійсненні державної реєстрації, що визначені пунктом 6 частини 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» про те, що у державній реєстрації права може бути відмовлено в разі, якщо заявлене право вже зареєстроване. У такому випадку відмова в державній реєстрації прав позбавляє особу права реєструвати договори оренди землі.

За таких обставин, відповідач ОСОБА_1, не розірвавши у встановленому законом порядку договір оренди земельної ділянки, який був укладений 28.01.2011 року між ОСОБА_2 «Райз-Максимко»», не мала права укладати договір оренди тієї самої земельної ділянки з іншим субєктам підприємницької діяльності.

Відповідно до вимог до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

У відповідності до приписів п.п. 1 та 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації та рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Разом з цим набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обовязки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16.

З урахуванням зазначених норм матеріального права строк дії договору оренди землі, укладеного між відповідачем ОСОБА_1 та позивачем ОСОБА_2 «Райз-Максимко» 28.01.2011 року, спливає 27.12.2016 року.

Таким чином, оспорюваний договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «МІТ ГРУП» 11.03.2016 року, державну реєстрацію якого проведено 16.03.2016 року, було укладено у період дії раніше укладеного ОСОБА_1 договору оренди тієї ж земельної ділянки з іншим орендарем ОСОБА_2 «Райз-Максимко» та зареєстрованому у встановленому порядку.

Керуючись ст. ст. 10, 11, 14, 57, 174, 197, 203, 212-215, 256-259 ЦПК України України, ст.ст. 203,215,638,792 ЦК України, ст.ст.125,126 Земельного Кодексу України, ст.ст.7, 31 ЗУ «Про оренду землі», ст.ст.9,24,2,276 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», суд -

В и р і ш и в:

Позовні вимоги Приватного акціонерного товариства «Райз-Максимко» до ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «МІТ ГРУП», третя особа Лохвицька районна Державна адміністрація Полтавської області про визнання недійсним договору оренди землі та скасування державної реєстрації договору оренди землі задовольнити у повному обсязі.

Визнати недійсним договір оренди землі б/н від 11 березня 2016 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «МІТ ГРУП» (право оренди земельної ділянки зареєстровано 16.03.2016 року згідно рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень індексний номер 28805412 від 18.03.2016 року державного реєстратора реєстраційної служби Лохвицького районного управління юстиції Полтавської області ОСОБА_4, номер запису про інше речове право 13751874).

Скасувати Державну реєстрацію договору оренди землі б/н від 11 березня 2016 року, право яке зареєстровано 16.03.2016 року згідно рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень індексний номер 28805412 від 18.03.2016 року державного реєстратора реєстраційної служби Лохвицького районного управління юстиції Полтавської області ОСОБА_4, номер запису про інше речове право 13751874 щодо права оренди земельної ділянки площею 4,5957 га, кадастровий номер :00:008:0099.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «МІТ ГРУП» ідентифікаційний , р/р 9 в АТ «Райффайзен банк АВАЛЬ», МФО 380805 та з ОСОБА_1, РНОКПП НОМЕР_1 на користь Приватного акціонерного товариства «Райз-Максимко» ідентифікаційний , п/р 944 у ПАТ КБ «Фінансова ініціатива», МФО 380054 судовий збір в розмірі 1600 (одна тисяча шість сотень) гривень 00 коп. з кожного.

На рішення може бути подана апеляційна скарга протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Головуючий: В.А. Бондарь