Головуючий суду 1 інстанції - ОСОБА_1
Доповідач - Орлов І.В.
Справа № 426/8433/17
Провадження № 22ц/782/472/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 липня 2017 року

Апеляційний суд Луганської області у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах

головуючого: Орлова І.В.,

суддів: Авалян Н.М., Стахової Н.В.,

за участю секретаря : Попової Т.А.,

представника позивача: ОСОБА_2,

представника відповідача: ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за апеляційною скаргою Селянського (фермерського) господарства «Барабашово» на рішення Сватівського районного суду Луганської області від 09 червня 2017 року за позовом ОСОБА_4 до Селянського (фермерського) господарства «Барабашово» про дострокове припинення договорів оренди земельних ділянок, стягнення заборгованості по орендній платі за землю, -

в с т а н о в и в:

05 травня 2017 року ОСОБА_4 (далі позивачка) звернулася до Селянського (фермерського) господарства (СФГ) «Барабашово» (далі відповідач) з позовом в уточнених вимогах якого від 08 червня 2017 року просила суд достроково, шляхом розірвання припинити: Договір оренди земельної ділянки, укладений 22 грудня 2009 року між ОСОБА_5 та СФГ «Барабашово», зареєстрований у Державному реєстрі земель 23 грудня 2009 року за № 14; Договір оренди земельної ділянки, укладений 22 грудня 2009 року, укладений між ОСОБА_5 та СФГ «Барабашово», зареєстрований у Державному реєстрі земель 23 грудня 2009 року за № 15; стягнути з СФГ «Барабашово» заборгованість з орендної плати за вищевказаними договорами у розмірі 18.124, 58 гривень та судові витрати в сумі 1.920,00 гривень.

В обґрунтування заявлених вимог позивачка зазначила, що у порушенні пунктів 4.1; 4.3 договорів оренди, відповідач не виплатив їй, як новому власнику земельних ділянок, орендну плату за 2015, 2016 роки. Систематичний характер невиплати орендної плати свідчить про невиконання СФГ «Барабашово» договірних обовязків, що відповідно до пункту 13.3 договорів оренди є підставою для їхнього дострокового розірвання.

Рішенням Сватівського районного суду від 09 червня 2017 року позов задоволено.

В апеляційній скарзі представник СФГ «Барабашово», посилаючись на неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального права, просив: рішення скасувати; ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

В обґрунтування доводів своєї скарги представник відповідача зазначив, що до 05 квітня 2017 року про перехід права власності на земельні ділянки ОСОБА_4 СФГ «Барабашово» не повідомляла, чим не виконала покладений на нового власника землі обовязок повідомлення орендаря, як це передбачено частиною 3 статті 148-1 Земельного кодексу України та частиною 5 статті 31 Закону України «Про оренду землі». За таких обставин, провина СФГ «Барабашово» у невиплаті орендної плати відсутня, підстав для дострокового розірвання договорів оренди немає.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених позовних вимог, суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга СФГ «Барабашово» підлягає задоволенню, зважаючи на таке.

Судовим розглядом встановлено, що 22 грудня 2009 року між ОСОБА_5, як орендодавцем та СФГ Барабашово, як орендарем, строком на 10 років укладено Договір оренди земельної ділянки загальною площею 5,29га. Договір зареєстрований у Сватівському районному реєстраційному окрузі Луганської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.12.2009 року за № 14 (а. с. 7-8).

22 грудня 2009 року між ОСОБА_5, як орендодавцем та СФГ Барабашово, як орендарем, строком на 10 років укладено Договір оренди земельної ділянки загальною площею 5,05га. Договір зареєстрований у Сватівському районному реєстраційному окрузі Луганської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.12.2009 року за № 15 (а. с. 9-10).

Тексти зазначених договорів містять ідентичні пункти, згідно з якими сторони домовилися про наступне: пункт 4.1. За користування вказаною в Договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату у грошовій формі та розмірі 3% від грошової оцінки 1773,70 гривень у рік.

пункт 4.1. Орендар сплачує орендну плату протягом терміну дії Договору не пізніш як у термін від 01 листопада до 30 грудня кожного року;

пункт 13.3. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї зі сторін внаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених Договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом;

пункт 13.4. Дострокове розірвання Договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Підставою для дострокового розірвання Договору оренди землі є рішення суду. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

26 квітня 2014 року орендодавець ОСОБА_5 помер, що підтверджується копією Свідоцтва про смерть (а.с.14).

Рішенням Сватівського районного суду від 27 січня 2015 року, яке набрало законної сили 14 лютого 2015 року, за ОСОБА_4 у порядку спадкування за заповітом після смерті ОСОБА_5 визнано право власності на дві земельні ділянки площами 5,29 га та 5.05 га. Право власності позивачки на зазначені земельні ділянки з 28 лютого 2015 року зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а. с. 18; 24; 22 -23; 29-30).

07 квітня 2017 року ОСОБА_4 листом від 05 квітня 2017 року повідомила голову СФГ «Барабашово» про те, що вона як спадкоємець та новий власник не бажає продовження дії договорів оренди землі, які укладалися з ОСОБА_5. Позивачка запропонувала відповідачу достроково розірвати зазначені договори, та просила погасити заборгованість з орендної плати за 2016 рік (а. с. 31-32).

30.03.2017 року через відділення ПАТ «Укрпошта» на ім'я ОСОБА_4 направлено грошовий переказ на суму 10.718, 00 гривень, що підтверджується копією наданого відповідачем фіскального чеку (а. с. 37).

Згідно з наданою СФГ «Барабашово» довідкою від 10.07.2017 року, орендна плата за договорами з ОСОБА_5 за період з 2014 по 2016 роки відповідачем нараховувалася, але не виплачувалася у звязку з відсутністю повідомлень про спадкоємців орендодавця. Станом на 01 січня 2017 року заборгованість по орендній платі у сумі 25.389,94 гривні відображається у Журналі-ордері № 3Г с.г. по субрахунку 672 «Розрахунки за іншими виплатами» та у оборотно-сальдовому балансі господарства. Фактична заборгованість перед орендодавцем за одним договором оренди згідно з наданими СФГ «Барабашово» розрахунками складає: 2014 рік - 2.803,36 гривень; 2015 рік - 4.586,14 гривень; за 2016 рік - 5.305,47 гривень (12.694,97 х 2 = 25.389,94 гривень)

Рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_4 суд першої інстанції ухвалив зазначивши, що відповідач знав про спадкові права позивачки, але заборгованість по орендній платі не погашав. Невиплата орендної плати у 2015, 2016 роках є систематичним порушенням договорів оренди та підставою для їхнього розірвання.

Апеляційний суд з такими висновками не погоджується, оскільки вони не відповідають обставинам справи та базуються на неправильному застосуванні норм матеріального права.

Так, за частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до частини 1 статті 148-1 Земельного кодексу України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обовязки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Згідно зі статтею 125 Земельного Кодексу України (в редакції як набрала чинності з 07.07.2011 року) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Таким чином, до ОСОБА_4, яка з 28 лютого 2015 року (дата проведення державної реєстрації) набула право власності на земельні ділянки площами 5,29 га та 5.05га, перейшли права та обовязки попереднього власника - орендодавця - ОСОБА_5 за двома укладеними з СФГ «Барабашово» договорами оренди землі.

Відповідно до частин 3, 4 статті 148-1 Земельного кодексу України о соба, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобовязана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, імя, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

З а згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.

Відповідно до частини 5 статті 31 Закону України «Про оренду землі» № 161-ХІV від 06.10.1998 року (далі Закон № 161-ХІV) особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобовязана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України (зазначена редакція частини 5 статті 31 набрала чинності з 19 жовтня 2016 року).

У місячний строк повідомлення СФГ «Барабашово» про набуття права власності за визначеною частиною 3 статті 148-1 Земельного кодексу України процедурою ОСОБА_4 не надіслала. Обставини виконання перед СФГ «Барабашово» обовязку, покладеного на позивачку як на нового власника двох земельних ділянок, матеріалами справи не доведені. Про те, що зазначені земельні ділянки орендуються саме СФГ «Барабашово» позивачка знала з 11 лютого 2015 року, що підтверджується витягами з Державного земельного кадастру, які надавалися на запит самої ОСОБА_4 (а. с. 19-20; 25-26).

Відповідно до статті 32 Закону № 161-ХІV на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених, статтями 24, 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним Кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до частини 1 статті 24 ЗУ № 161-ХІV орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Підставою для дострокового розірвання договорів позивачка вважала невиконання СФГ «Барабашово» взятого на себе обовязку щодо своєчасної щорічної виплати орендодавцю орендної плати. Під час апеляційного розгляду встановлено, що за чинними договорами оренди з попереднім власником землі - ОСОБА_5, СФГ «Барабашово» за 2014, 2015, 2016 роки нараховувало орендну плату, яку орендодавець не отримав у звязку із смертю. Новий власник - ОСОБА_4 встановлений частиною 3 статті 148-1 ЗК України обовязок щодо надання користувачу землі (у даному випадку орендарю) певної інформації не виконала. Відсутність зазначеної інформації унеможливила СФГ «Барабашово» проведення фактичних виплат нарахованої за договорами орендної плати та призвела до штучного створення такої заборгованості.

Лише факт існування заборгованості, без належного з'ясування природи її виникнення, місцевий суд помилково розцінив як систематичне порушення відповідачем договорів оренди. У подальшому це призвело до неправильного висновку про доведеність позовних вимог. Апеляційний суд вважає, що право позивачки на отримання від СФГ «Барабашово» орендної плати не було порушене, судовому захисту не підлягає, оскільки реалізація такого права вимагає від самої ОСОБА_4 виконання покладеного на неї законом обовязку.

Таким чином, через неповне з'ясування обставин, які суд вважав встановленими, невідповідність висновків суду обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права, рішення Сватівського районного суду Луганської області від 09 червня 2017 року підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про залишення позовних вимог ОСОБА_4 без задоволення.

Відповідно до статті 88 ЦПК України з ОСОБА_4 на користь Селянського (фермерського) господарства «Барабашово» підлягають стягненню судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 2.112,00 гривень.

Керуючись статтями 88, 303, 307, 309, 316, 319, 325 ЦПК України суд, -

в и р і ш и в :

Апеляційну скаргу Селянського (фермерського) господарства «Барабашово» задовольнити.

Рішення Сватівського районного суду Луганської області від 09 червня 2017 року скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_4 до Селянського (фермерського) господарства «Барабашово» про дострокове припинення договорів оренди земельних ділянок, стягнення заборгованості по орендній платі за землю - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь Селянського (фермерського) господарства «Барабашово» судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 2112 (дві тисячі сто дванадцять) гривень.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржене протягом двадцяти днів в касаційному порядку, шляхом подачі касаційної скарги до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ.

Головуючий:

Судді: