ВАСИЛЬКІВСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 362/6156/16-ц
Провадження № 2/362/680/17
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05 квітня 2017 року Васильківський міськрайонний суд Київської області в складі: головуючого судді Корнієнка С.В., при секретарі Дрозденко К.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовами ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, треті особи - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гембарська Світлана Іванівна, ОСОБА_5, яка діє в своїх та інтересах малолітнього ОСОБА_6, служба у справах дітей та сім'ї Васильківської районної державної адміністрації Київської області, про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомості та скасування їх державної реєстрації, та третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору, ОСОБА_5, яка діє в своїх та інтересах малолітнього ОСОБА_6, до ОСОБА_2 та ОСОБА_3, третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гембарська Світлана Іванівна, про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомості,-

в с т а н о в и в :

Позивач звернувся до суду з вимогами про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 27 жовтня 2016 року житлового будинку, реєстраційний номер об'єкта нерухомості 214, загальною площею 452,2 кв.м., та земельної ділянки, реєстраційний номер об'єкта нерухомості 214, кадастровий № НОМЕР_1, площею 0,2498 га, розташованих за адресою АДРЕСА_1, посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С.І., за реєстровими № 874 та № 875, а також просила скасувати державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексні № 32075582 та № 32075660 від 27.10.2016 року, вчинених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С.І., про реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на житловий будинок, реєстраційний номер об'єкта нерухомості 214, загальною площею 452,2 кв.м., та земельну ділянку, реєстраційний номер об'єкта нерухомості 214, кадастровий № НОМЕР_1, площею 0,2498 га, розташованих за адресою: АДРЕСА_1.

В судовому засіданні представник позивача вимоги позову підтримав в повному обсязі, наполягаючи на тому, що спірні правочину були укладені в період дії встановлених державною виконавчою службою арештів на відчуження вищезазначеного майна, без отримання згоди органу опіки, без повідомлення заявниці про їх вчинення. Крім того, представник позивача звернув увагу суду, що на час переходу до співвідповідача ОСОБА_3 за договором уступки права вимоги за кредитним договором було постановлено рішення про розірвання цього кредитного договору та стягнення заборгованості з позивача, яке перебувало на виконанні у виконавчій службі. Отже відповідач не мав права вчиняти угоди купівлі-продажу в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», а лише мав право на звернення про заміну сторони та реалізовувати свої права стягувача у виконавчому провадженні. Він також зазначив, що на момент відчуження нерухомості, не був отриманий дозвіл органу опіки та піклування, оскільки будинок був єдиним житлом та місцем реєстрації малолітнього ОСОБА_6

Крім того, він посилався на неналежність звітів про оцінку майна, при виконанні яких допущено порушення Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Представник відповідача ОСОБА_2 в судовому засіданні вимоги позову не визнав, наполягаючи на тому, що підстав для визнання спірних правочинів недійсними відсутні, оскільки їх укладення відповідає вимогам законодавства.

Представник третьої особи ОСОБА_5 підтримала вимоги первісного позову ОСОБА_1 та позов її довірительки, яка звернулася до суду з самостійними вимогами про визнання недійсним договір відчуження спірного будинку від 27 жовтня 2016 року через відсутність дозволу органів опіки та піклування, внаслідок чого малолітній син заявниці позбавлений житла.

Співвідповідач ОСОБА_3 та третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гембарська С.І. в судове засідання не з'явилися, хоча про день та час розгляду справи судом були повідомлені належним чином, про причини своєї неявки до суду вони не повідомили, заяв про розгляд справи у їх відсутність не подавали.

Суд, заслухавши пояснення сторін, дослідивши письмові матеріали справи, з'ясувавши обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх позовних вимог і заперечень, вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з положень ст.ст.1 та 3 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, за захистом яких кожна особа має право звернутися до суду.

У відповідності до положень ч.3 ст.10 та ч.1 ст.60 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, які мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості, та кожна із сторін повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Положеннями ч.1 і ч.3 ст.215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1-3, 5 та 6 ст.203 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша зацікавлена особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійним (оспорюваний правочин).

Відповідно до положень ч.1 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

У відповідності до положень ст.216 ЦК України встановлено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Як вбачається з положень ст.514 ЦК України, до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Положеннями ст.124 Конституції України визначений принцип обов'язковості судових рішень.

У відповідності до положень ст.1 Закону України «Про виконавче провадження» (на далі «Закон»), виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження та примусове виконання рішень інших органів (посадових осіб) - це сукупність дій органів і посадових осіб, визначених у цьому Законі, що спрямовані на примусове виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), які провадяться на підставах, в межах повноважень та у спосіб, визначених цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону та інших законів, а також рішеннями, що відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню.

За положеннями ст.6 Закону, державний виконавець зобов'язаний використовувати надані йому права відповідно до закону і не допускати у своїй діяльності порушення прав та законних інтересів фізичних і юридичних осіб.

З огляду положень зазначеного Закону, рішення державної виконавчої служби у вигляді постанов спрямовані на реалізацію та забезпечення конституційного принципу обов'язковості судових рішень.

Суд також зазначає, що арешт майна у виконавчому провадженні є тимчасовим обмеженням обігу цього майна з метою реалізації актів правосуддя, в тому числі шляхом їх пріоритетного відчуження на виконання рішення суду. Метою арешту майна на стадії виконавчого провадження є реальне виконання рішення суду.

Відповідно до положень ч.6 ст.3 і ч.1 ст.33 Закону України «Про іпотеку», при невиконанні або неналежному виконанні боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Положення ст.38 Закону України «Про іпотеку» визначають право та порядок дій іпотекодержателя під час продажу предмета іпотеки, за якою, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

У відповідності до положень п.2.1. Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (затверджений Наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22.02.2012 року, на далі «Порядок вчинення нотаріальних дій»), при підготовці до посвідчення правочинів про відчуження або заставу нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За положеннями п.1.9. Порядку вчинення нотаріальних дій, у разі виявлення з поданих відчужувачем документів, що право власності або право користування відчужуваним житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідної районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад.

Як вбачається з положень ст.ст.17 і 18 Закону України «Про охорону дитинства» та ст. 12 «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», одним із пріоритетних завдань органу опіки та піклування є охорона та захист прав неповнолітніх дітей. Для реалізації зазначеного завдання органи опіки та піклування повинні перевіряти, чи не порушуються права неповнолітніх дітей під час учинення правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, та надавати свій дозвіл для вчинення таких правочинів.

Згідно з положеннями ст. 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Судом достовірно встановлено, що 29 грудня 2011 року між позивачем ОСОБА_1 та ПАТ «ФІНБАНК» було укладено Іпотечний договір для забезпечення її зобов'язань за Договором про надання відкличної невідновлювальної кредитної лінії № 56/12/11-К від 29 грудня 2011 року.

У відповідності до умов Іпотечного договору ОСОБА_1 передала в іпотеку ПАТ «ФІНБАНК» нерухоме майно, а саме: житловий будинок та земельна ділянка розташовані за адресою: АДРЕСА_1.

16 грудня 2013 року рішенням Шевченківського районного суду м. Києва по цивільній справі № 761/25639/13-ц, договір про надання невідновлювальної кредитної лінії № 56/12/11-К від 29.12.2011 року, укладений між ПАТ «Фінбанк» та позивачем ОСОБА_1 було розірвано та на користь банківської установи з неї стягнуто 2 062 957,54 грн.

На підставі рішення суду та виконавчого листа ВДВС Шевченківського РУЮ у місті Києві було відкрито виконавче провадження № 42028241, в рамках якого постановою про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження від 17.02.2014 року було накладено арешт на все належне позивачеві ОСОБА_1 майно.

2 березня 2016 року між ПАТ «Фінбанк» та ТОВ «Фінансова компанія «Авістар» укладено договір про відступлення права вимоги за Іпотечним договором від 29 грудня 2011 року, відповідно до якого ПАТ «Фінбанк» передало свої права ТОВ «Фінансова компанія «Авістар», яка 13.09.2016 року уклала договір про відступлення права вимоги за Іпотечним договором від 29.12.2011 року з ТОВ «Фінансова компанія «Гровінг Стейт», остання 13.09.2016 року уклала такій же договір з відповідачем ОСОБА_3

27 жовтня 2016 року на підставі Договорів купівлі-продажу, посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С.І., за реєстровими № 874 та № 875, житловий будинок, реєстраційний номер об'єкта нерухомості 214, загальною площею 452,2 кв.м., та земельна ділянка під будинком, реєстраційний номер об'єкта нерухомості 214, кадастровий № НОМЕР_1, площею 0,2498 га, розташовані за адресою: АДРЕСА_1, співвідповідачем ОСОБА_3 були продані відповідачеві ОСОБА_2

З положень п.5.2. та п.6.2. вищезазначених правочинів вбачається, про відсутність арешту, обтяження житлового будинку та земельної ділянки іншими речовими правами, відсутність податкової застави на майно та майнові права позивача ОСОБА_1

Як вбачається з положень п.1.1, 1.2 і 1.3 Договору (реєстраційний № 874) спірний будинок належить ОСОБА_1 та її продавець діє, як іпотекодержатель на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж від свого імені предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження власника майна. Право продажу виникло у продавця у зв'язку з порушенням ОСОБА_1 умов Договору про надання відкличної не відновлювальної кредитної лінії.

Крім того, у відповідності до положень п.1.1 і п.1.2 Договору (реєстраційний № 875), спірна земельна ділянка належить ОСОБА_1 та її продавець діє, як іпотекодержатель на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж від свого імені предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження власника майна.

Судом, на підставі Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта № 81197528 від 24.02.2017 року та листа Шевченківського районного ВДВС м. Києва ГТУЮ у м. Києві від 03.02.2017 року, також встановлено, що на виконанні у ВДВС Шевченківського РУЮ у м.Києві знаходився іншій виконавчий лист про стягнення з позивача по зазначеній цивільній справі ОСОБА_1 на користь іншої банківської установи - ПАТ «АБ «Експрес банк», боргу в сумі 2 223 339,86 грн. (виконавче провадження № 47793814), за яким також постановою про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження від 09.06.2015 року було накладено арешт на все майно заявниці ОСОБА_1.

В матеріалах справи міститься, здійснене приватним нотаріусом Гембарською С.І. відправлення за експрес-накладною ТОВ «НОВА ПОШТА» № 4035 повідомлення.

З листа ТОВ «НОВА ПОШТА» вбачається, що за експрес-накладною № 4035 було замовлено послуга «відділення-адреса», яка передбачає вручення такого відправлення будь-якій особі, така послуга, як «доставка особисто в руки» не замовлялась, а вміст відправлення ТОВ «НОВА ПОШТА» не перевірявся.

Крім того, з листа Державної прикордонної служби України № 81 від 30.01.2017 року вбачається, що позивач ОСОБА_1 29 травня 2016 року виїхала за межі України та станом на 30.01.2017 року не поверталась, що є свідченням неможливості отримання нею вищезазначеного повідомлення нотаріуса.

Судом також встановлено, що звіти про оцінку спірної нерухомості було виготовлено не за замовленням власника будинку та земельної ділянки, а іпотекодержателя - відповідача у справі ОСОБА_3, та вона була здійснена без огляду будинку, від якого нібито відмовився іпотекодержатель ОСОБА_3, проте спірна нерухомість не перебувала в його володінні чи користуванні.

Крім того, звіт про оцінку будинку містить неправдиві відомості щодо характеристик будинку та оцінювачем не взято до порівняння жодного аналогічного об'єкту у с. Мархалівка Васильківського району Київської області, що додатково свідчить про неналежність оцінки.

Крім того, нотаріусом не була встановлена дійсність заборгованості ОСОБА_1 на момент укладення угод, жодні документи, які надані суду нотаріусом та на підставі яких було вчинено оспорювані договори купівлі-продажу не підтверджують наявність заборгованості позивача перед ОСОБА_3 та про те, що така заборгованість є безспірною.

Як вбачається з довідки Мархалівської сільської ради Васильківського району № 677 від 15.12.2016 року, станом на 23 листопада 2016 року у спірному будинку були зареєстровані треті особи - ОСОБА_5 та її малолітній син ОСОБА_6

Зазначені обставині також підтверджуються листом відділу адресно-довідкової роботи Управління державної міграційної служби України у Київській області за № 529 від 08.12.2016 року.

Таким чином, з урахуванням зібраних у справі доказів та виходячи з аналізу вищенаведених правових норм, суд приходить до висновку, що спірні правочину підлягають визнанню недійсними із скасуванням їх державної реєстрації з наступних підстав:

●відчуження спірних об'єктів нерухомості відбулося під час дії їх арешту та заборони на відчуження органів державної виконавчої служби, які не були скасовані, а тому, були чинними;

●продавець - співвідповідач ОСОБА_3, на час укладення спірних правочинів не мав жодних оформлених майнових прав на спірну нерухомість для її відчуження через невикористання, передбачених законодавством відповідних способів реалізації захисту своїх прав та цивільних інтересів через звернення стягнення на майно, або заміну сторони у виконавчому процесі з подальшою реалізацією своїх прав, як стягувача у виконавчому провадженні, він також здійснив продаж спірної нерухомості на підставі договору відступлення прав та обов'язків, укладеного 13 вересня 2016 року при наявності іншого судового рішення про стягнення з позивача на користь банківської установи кредитної заборгованості та існуючого виконавчого провадження, тобто, за основним зобов'язанням кредитором (банківською установою) вже було реалізовано судовий спосіб захисту своїх прав і обсяг боргових зобов'язань визначений рішенням суду, що набуло законної сили, а право відповідача (ОСОБА_3.) на цій стадії врегульовано спеціальним механізмом заміни сторони у виконавчому провадженні та реалізації своїх прав, як стягувача.

●в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження факту належного повідомлення позивача про намір співвідповідача ОСОБА_3 укласти договір купівлі-продажу нерухомості, належної позивачеві, у відповідності до положень ст.38 Закону України «Про іпотеку»,

●нотаріусом не перевірялись та не вилучались правовстановлюючі документи на будинок та земельну ділянку, та дозвіл органу опіки та піклування на здійснення відповідних правочинів

Під час ухвалення зазначеного судового рішення, суд також враховує положення п.35 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» № 5 від 30 березня 2012 року, за якими, якщо за судовим рішенням із відповідача стягнуто кредитну заборгованість, то виконання рішення суду про стягнення заборгованості відповідно до Закону України «Про виконавче провадження» має виконуватись за рахунок усього майна, що належить боржнику.

Крім того, у відповідності до положень п.5 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11. 2009 року, відповідно до ст.ст.215 та 216 ЦК України, вимога про визнання оспорюванного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Отже, у разі вчинення правочину стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, попередня згода органу опіки та піклування є обов'язковою. До такого висновку прийшов Верховний суд України при розгляді справи № 6-392цс15.

Відповідно до правової позиції, викладеної і в постанові Верховного Суду України при розгляді справи № 6-589цс16, за змістом ч.6 ст.203, ч.1 ст.215 ЦК України, правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами) і суперечить правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей, може бути визнаний судом недійсним. Такий правочин є оспорюваним.

Згідно правової позиції Верховного суду України при розгляді справи № 6-396цс15, відповідно до ч.4 ст.12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», держава охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону.

Суд вважає неприйнятним посилання представника позивача на положення ст.224 ЦК України, як підставу для визнання недійсним правочинів через відсутність дозволу органу опіки та піклування, оскільки диспозиція цієї статті корреспондирується із положеннями ст.71 ЦК України, та остання стосується лише прав опікуна, тоді, як ОСОБА_3, на час продажу нерухомості, таких повноважень не мав.

Суд також критично ставиться до змісту довідки Мархалівської сільської ради № 556 від 24.10.2016 року, про відсутність реєстрації осіб у спірному будинку, оскільки не містить відомостей про особу, якій видано довідку (уповноважений власник (співвласник, наймач) житлового приміщення/будинку, член житлово-будівельного кооперативу), що суперечить вимогам наказу Міністерства праці та соціальної політики № 204 від 22.07.2003 року, підписана однією особою «ОСОБА_7.», як від імен секретаря виконкому та виконуючого обов'язки сільського голови, та спростовується зібраними у справі доказами.

На підставі наведеного та керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 88, 208, 209, 212-215, 218, 223, 294 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в :

Позові ОСОБА_1 та третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги, ОСОБА_5 задовольнити.

Визнати недійсними договори купівлі-продажу від 27 жовтня 2016 житлового будинку, реєстраційний номер об'єкта нерухомості 214, загальною площею 452,2 кв.м., та земельної ділянки, реєстраційний номер об'єкта нерухомості 214, кадастровий № НОМЕР_1, площею 0,2498 га, розташованих за адресою АДРЕСА_1, посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С.І., за реєстровими № 874 та № 875.

Скасувати державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексні № 32075582 та № 32075660 від 27.10.2016 року, вчинених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С.І., про реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на житловий будинок, реєстраційний номер об'єкта нерухомості 214, загальною площею 452,2 кв.м., та земельну ділянку, реєстраційний номер об'єкта нерухомості 214, кадастровий № НОМЕР_1, площею 0,2498 га, розташованих за адресою АДРЕСА_1.

Стягнути з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_5 судовий збір в сумі 3915 грн. з кожного.

Стягнути з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_5 судовий збір в сумі 320 грн. з кожного.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги або по закінченню апеляційного провадження.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Апеляційного суду Київської області через Васильківський міськрайонний суд шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Суддя Корнієнко С.В.