Апеляційний суд Житомирської області
Справа №285/69/17 Головуючий у 1-й інст. Савицька Л. Й.
Категорія 23 Доповідач Коломієць О. С.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 липня 2017 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Житомирської області в складі:

головуючого судді: Коломієць О.С.

суддів: Гансецької І.А., Шевчук А.М.

з участю секретаря

судового засідання: ОСОБА_1,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Житомирі цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Новоград-Волинської міської ради Житомирської області про визнання попереднього договору оренди земельної ділянки недійсним

за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 06 квітня 2017 року,

встановила:

Рішення Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 06 квітня 2017 року у задоволенні позову ОСОБА_2 до Новоград-Волинської міської ради Житомирської області про визнання недійсним попереднього договору оренди землі № 17 від 27.02.2012 року укладеного між сторонами відмовлено.

Не погоджуючись з даним судовим рішенням, ОСОБА_2 подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. На обґрунтування доводів апеляційної скарги посилається на те, що рішення суду є незаконним, необґрунтованим та таким, що ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права. На думку апелянта, судом не враховано, що укладення спірного договору без розроблення документації із землеустрою та з визначенням орендної плати без проведення нормативно грошової оцінки земельної ділянки, без фактичної передачі предмета оренди, істотно порушує її права, оскільки суперечить вимогам законодавства, що регулює відносини у сфері оренди землі, впливає на розмір орендної плати, та свідчить, про наявність підстав для визнання недійсним укладеного попереднього договору оренди землі.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з таких підстав.

Судом встановлено, що 27.02.2012 року між Новоград-Волинською міською радою Житомирської області в особі міського голови ОСОБА_3І (Орендодавець) та ОСОБА_2 (Орендар) було укладено попередній договір оренди землі № 17, відповідно до умов якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку по вул. Чехова, 5, на підставі рішення міської ради від 16.02.2012 року № 223, яка знаходиться в м. Новоград-Волинський (п.1 Договору).

Відповідно до рішення Новоград-Волинської міської ради № 223 від 16.02.2012 року було вирішено надати дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок для передачі їх в оренду та рекомендувати укласти попередній договір оренди з ОСОБА_2 щодо ділянки на вул. Чехова, 5, орієнтовною площею 2,0 га. для обслуговування нежитлових приміщень (а.с.26).

Позивачка є власником приміщення № 1 по №17 нежитлової будівлі «Е», загальною площею 5440, 8 кв.м., що знаходиться в м. Новоград-Волинський по вул. Чехова, 5 згідно договору про виділення частки нерухомого майна в натурі (а.с.10-13).

У подальшому 19.09.2012 року Новоград-Волинською міською радою рішенням № 294 було вирішено затвердити проекти землеустрою щодо відведення земельної ділянки по вул. Чехова, 5, площею 1,7824 га (кадастровий номер :0433) та передати їх в оренду, зокрема, позивачу по справі, строком на три роки для обслуговування нежитлових приміщень (а.с.27). Разом з тим, основний договір оренди земельної ділянки між сторонами укладено не було.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивач не довела порушення її прав при укладенні попереднього договору оренди, а тому дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання правочину недійсним.

Проте такий висновок суду є помилковим виходячи з наступного.

Відповідно до ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Зі змісту вказаної статті вбачається, що договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов'язки, в той час як зобов'язанням є різновид цивільного правовідношення, яке може виникати як із договору, так і на інших підставах передбачених цивільним законодавством.

Відповідно до ч.1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У відповідності до ст.. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Отже, попереднім є договір, який передбачає зобовязання сторін протягом певного строку, тобто в майбутньому, укласти основний договір на умовах визначених попереднім договором.

Разом з тим, оспорений договір передбачає, що орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 2,0 га по вул. Чехова, 5 у м.Новоград-Волинському Житомирської області, тобто фактично є договором оренди земельної ділянки.

При цьому, пункт 34 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначає компетенцію сільських, селищних, міських рад, зокрема щодо вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин. Такі питання мають вирішуватись виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради.

Розширений перелік повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин наведено у ст. 12 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), згідно з яким виключно до компетенції сільських, селищних, міських ради належать, зокрема, розпорядження землями територіальних громад та передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб, а також надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Відповідно до ч.2 ст.16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб (ч. 1 ст.122 ЗК України).

За змістом ч. 1 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Згідно ст.123 ЗК України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється, зокрема, органами місцевого самоврядування.

Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об'єднання).

Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Надання у користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). У такому разі розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу, наданого Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, крім випадків, коли особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у користування, набуває право замовити розроблення такої документації без надання такого дозволу.

Крім того, за змістом ст. 20 Закону України «Про землеустрій» землеустрій проводиться в обов'язковому порядку на землях усіх категорій незалежно від форми власності, зокрема, у разі встановлення та зміни меж об'єктів землеустрою, надання, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок.

Як вбачається із змісту самого договору та пояснень відповідача, на момент укладення спірного договору технічна документація на спірну земельну ділянку не розроблялася, кадастровий номер не присвоювався, межі земельної ділянки в натурі не встановлювалися.

Крім того, оскаржуваний договір укладався виключно на підставі рішення міської ради від 16.02.2012 року № 223, яким передбачено лише надати дозвіл на розробку проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для передачі її в оренду та рекомендувати укласти попередній договір оренди у відповідності до вимог Положення про оренду земельних ділянок у м. Новоград-Волинському та Порядку встановлення розмірів орендної плати на земельні ділянки з фізичною особою ОСОБА_2 по вул. Чехова, 5 у м. Новоград-Волинському орієнтовною площею 2,0 га для обслуговування нежитлових приміщень.

Вказане свідчить про те, що станом на 16.02.2012 року відповідачем не приймалося жодного належного рішення про передачу спірної земельної ділянки в оренду позивачці із визначенням умов оренди.

Крім того, статтею 15 Закону України «Про оренду землі» визначено істотні умови договору оренди землі, зокрема: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору оренди.

При цьому, в оспорюваному договорі сторонами не вказано кадастровий номер земельної ділянки, яка передавалась в оренду, а також не конкретизовано строк дії договору оренди згідно положень ч. 1 ст. 252 ЦК України.

Крім того, до оскаржуваного договору не додано жодного із додатків, які є обовязковими при укладені договору оренди землі та є невідємною частиною договору згідно ст. 15 Закону України «Про оренду землі», зокрема: схема земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки, акт визначенням меж земельної ділянки в натурі, акт приймання-передачі обєкта оренди, проект відведення земельної ділянки.

Також ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку землі» визначено випадки обов'язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Зокрема, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

В п.5 вказаного договору зазначено, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки складає 2269600,00 грн. Разом з тим, відповідачем по справі не було надано жодних доказів, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки проводилась та існує відповідний документ на її підтвердження, враховуючи, що вказані обставин заперечувались позивачем.

Стаття 17 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що передача обєкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строк та на умовах, що визначені в договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

В даному випадку, акту приймання-передачі земельної ділянки між сторонами не складалося, земельна ділянка позивачці по факту не передавалася, межі земельної ділянки не визначалися.

Стаття 15 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що відсутність у договорі оренди землі однієї із істотних умов, передбачених даною статтею, а також порушення вимог ст. 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Таким чином, оспорюваний договір укладено з порушенням вимог ст.123 ЗК України, ст.ст. 1, 20 Закону України «Про землеустрій», ст.15. 17 Закону України «Про оренду землі», ст. 13 Закону України «Про оцінку землі», оскільки документація із землеустрою на спірну земельну ділянку не розроблялась, кадастровий номер не присвоювався, що, в свою чергу, не дає можливості визначити цільове призначення спірної земельної ділянки, встановити дійсну нормативно-грошову оцінку зазначеної земельної ділянки, а також у даному договорі відсутні істотні умови договору та сам факт передачі земельної ділянки в оренду.

Крім того, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що несформовані земельні ділянки (ст.79-1 ЗК України) не можуть виступати об'єктом цивільних прав, зокрема бути предметом відповідних договорів.

Посилання суду на ті обставин, що позивач в добровільному порядку здійснювала сплату орендної плати є безпідставними, оскільки не підтверджені належними доказами. Згідно повідомлення фінансового відділу Новоград-Волинської міської ради за даними управління Державної казначейської служби України на рахунок міської ради надійшли кошти від позивачки у 2015 році в сумі 57,2 тис. грн. Разом з тим, ОСОБА_2 зазначала, що вказані кошти були стягнуті з неї примусово на підставі судових рішень від 07.04.2015 р. та від 23.11.2015 р. за позовами Новоград-Волинської державної податкової інспекції про стягнення заборгованості з орендної плати (а.с.43-48). Будь-яких доказів на спростування вказаних обставин (квитанції про оплату позивачем орендної плати, касові чеки тощо) представником відповідача під час розгляду справи надано не було.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Разом з тим особа, права якої порушені, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту субєктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів визначений у статті 16 ЦК України.

Згідно з пунктом 1 частини другої цієї статті одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання права, що рівною мірою означає як наявність права, так і його відсутність або й відсутність обовязків.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом (частина друга статті 16 ЦК України).

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу (частина перша статті 215 ЦК України).

За змістом статей 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку, що укладення спірного договору без розроблення документації із землеустрою та з визначенням орендної плати без проведення нормативно грошової оцінки земельної ділянки, без фактичної передачі предмета оренди, істотно порушує права позивача, оскільки суперечить вимогам законодавства, що регулює відносини у сфері оренди землі, впливає на розмір орендної плати, та свідчить, про наявність підстав для визнання недійсним укладеного попереднього договору оренди землі. У звязку з чим, висновок суду першої інстанції, що оспорений попередній договір оренди землі не порушує права позивача є необґрунтованим.

Зазначені обставини та вимоги норм матеріального і процесуального права не були враховані судом першої інстанції при розгляді спору, тому суд необґрунтовано відмовив у задоволені позову. На підставі викладеного та враховуючи вимоги п.3,4 ч.1 ст.309 ЦПК України рішення суду першої інстанції слід скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову з вказаних підстав.

У відповідності до ст. 88 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню понесені витрати по оплаті судового збору за подання позову та апеляційної скарги в розмірі 1157 грн. 53 коп.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 309, 313, 314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 06 квітня 2017 року скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову ОСОБА_2 до Новоград-Волинської міської ради Житомирської області про визнання попереднього договору оренди земельної ділянки недійсним.

Визнати недійсним попередній договір оренди землі від 27.02.2012 року, укладений між Новоград-Волинською міською радою Житомирської області та ОСОБА_2, який зареєстрований в книзі обліку земель Новоград-Волинської міської ради за № 17 від 27.02.2012 року.

Стягнути з Новоград-Волинської міської ради Житомирської області на користь ОСОБА_2 понесені витрати по сплаті судового збору в розмірі 1157 грн. 53 коп.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий: Судді: