233 № 233/3311/17
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 жовтня 2017 року Костянтинівський міськрайонний суд Донецької області у складі:

головуючого судді Мартишева Т. О.

за участю секретаря Кюсєвої Т.О.,

позивача -

представників позивача ОСОБА_1, ОСОБА_2,

представників відповідача ОСОБА_3, ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у м. Костянтинівка цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_5 до Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області про визнання переважного права на укладення договору-оренди земельної ділянки без виконання умов Головного Управління Держгеокадастру у Донецькій області, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_5 звернувся до суду з даним позовом, у якому зазначив, що 14 вересня 2005 року між ним та Тельманівською районною державною адміністрацією був укладений договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення за межами населеного пункту загальною площею 36,0148 га сіножатей, згідно п. 8 договір укладено строком на 5 років. Даний договір був зареєстрований у порядку, передбаченому чинним на той законодавством у Новоазовському РВ ДРФ ДП «ЦДЗК» 14 вересня 2005 року за № 03. У 2012 році строк дії договору було подовжено на 5 років згідно додаткової угоди, зареєстованої 12 вересня 2012 року за № 01940. Таким чином, строк оренди земельної ділянки встановлено до 12 вересня 2017 року. Свої обов*язки за договором оренди він виконує належним чином. Земельній ділянці наданий кадастровий № :04:000:0316. Дані про земельну ділянку та дані про її оренди внесені до державного земельного кадастру, що підтверджується витягом з ДЗК № НВ-017 від 01 березня 2017 року. Згідно даного договору після закінчення його строку передбачене переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У зв*язу із змінами у законодавстві право орендодавця за договором оренди землі перейшло до відповідача Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області, що є територіальним органом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру та розпоряджається землями державної вланості сільськогосподарського призначення у межах, визначених законом. Внаслідок окупації частини Тельманівського району терористичною організацією законодавчо змінено адміністративно-територіальний устрій Донецької області, Чемарлицьку сільську раду включено до території Волноваського району.

Як передбачено діючим законодавством, більше ніж за місяць до закінчення строку дії договору оренди він письмово повідомив орендодавця в особі відповідача про намір скористатися переважним правом перед іншими особами на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, рекомендованим листом від 17 березня 2017 року направив клопотання про продовження договору оренди земельної ділянки площею 36,0149 га, кадастровий номер :04:000:0316. У відповідь отримав лист Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області від 13 квітня 2017 року Б-1572/0-1116/-17 «Щодо поновлення договору оренди земельної ділянки», у якому вказано, що для поновлення договору оренди йому необхідно надати повний пакет документів, які відповідатимуть вимогам діючого законодавства, за переліком.

Вважає, що відповідач витребовує від нього документи, не передбачені ні умовами договору, ні чинним законодавством України. Вказав, що вимоги ст. 33 ч. 3 Закону України «Про оренду землі» щодо подання документів для поновлення договору оренди землі ним виконані, відповідчу надісланий лист-повідомлення та проект додаткової угоди. Виходячи з аналізу передбаченого цивільним законодавством порядку укладення договору, вважає, що його клопотання про продовження договору оренди є пропозицією уклати договір оренди на новий строк, а відповідь відповідача відмовою від його укладення. Вимоги відповідача надати повний пакет документів до спливу строку чинного договору не є новою пропозицією укласти договір, тому що мають бути виконані до укладення договору оренди, а не під час його дії. В зв*язку з чим, просив суд визнати за позивачем переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк з 12 вересня 2017 року без виконання умов відповідача, викладених у листі від 13 квітня 2017 року.

В судовому засіданні представники позивача підтримали позовні вимоги, посилаючись на викладені в позовній заяві обставини, та пояснили, що позивач ОСОБА_5 десять років належно виконував умови договору оренди землі, завчасно звернувся до відповідача з клопотанням про його поновлення та отримав відповідь з вимогами, що не передбачені ні умовами закону, ні договору. Позивач в усному порядку звернувся до землевпорядної організації та дізнався, що для виконання вимог відповідача необхідні значні кошти та тривалий строк. Вважали, що таким чином орендодавець вирішив перекласти з себе виконання зобов*язань на орендаря, який повинен витратити свої кошти на оформлення документів, не маючи гарантії, що з ним було укладено договір. Крім того, нормативно-грошова оцінка землі затверджується районною радою та позивачу відомі випадки, коли рада в цьому відмовила. Зазначили, що відповідач не має права вимагати від позивача документи, не передбачені ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та, отримавши клопотання, мав повідомити позивача про своє рішення, іншого законом не передбачено. Позивач не хоче змінювати умови договору оренди та запропонував відповідачеві уклати договір саме та таких умовах, відповідач же своїх умов не запропонував. Просили задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Представники відповідача в судовому засіданні не визнали позовні вимоги, підтримавши письмові заперечення та письмові пояснення (а.с. 45-48, 60-62), вказуючи, що відповідач у своїй діяльності у межах встановлених повноважень використовує не тільки Закон України "Про оренду землі", а всі діючі нормативно-правові акти, в т.ч. підзаконні. Так, на сьогоднішній день є неможливим встановлення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою без визначення нормативно-грошової оцінки землі, що передбачено Податковим кодексом України, також, обов*язковою вимогою для землекористувачів є оформлення агрохімічного паспорту. Без надання повного пакету документів відповідач був позбавлений можливості розглянути заяву позивача щодо продовження строків оренди, визначити істотні умови договору, скласти проект додаткової угоди, тому позивачеві було запропоновано надати документи за переліком. Відповідач не відмовив позивачу у продовженні строку договору оренди землі, а запропонував надати всі необхідні для розгляду його клопотання документи. При укладенні договорів відповідач виступає як рівноправний учасник правовідносин, має право узгоджувати істотні умови договору та вирішувати всі питання за домовленістю сторін, що і мало місце у даному випадку. Функціонування відповідача фінансується з державного бюджету, яким не передбачені витрати на оформлення такої документації, тоді як за законом її замовником може бути зацікавлена особа, якою і є позивач. Позивач не вчинив жодних дій щодо оформлення необхідних документів та одразу вирішив звернутися до суду. Враховуючи викладене, у задоволенні позовних вимог просив відмовити.

У ході судового розгляду справи представником позивача ОСОБА_2 стороні відповідача було запропоновано укладення мирової угоди, за якою позивачем та відповідачем було б укладено договір оренди земельної ділянки на новий строк та позивач зобов*зався б у розумний строк виконати умови з оформлення пакету документів, висунуті відповідачем, однак згоди на укладення мирової угоди досягнуто не було.

З*ясувавши позицію сторін по справі, дослідивши матеріали справи, суд встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.

У відповідності з ч.3 ст. 10, ч.1ст.11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

В силу ч.1 ст.60 ЦПК України кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 14 вересня 2005 року між Тельманівською районною державною адміністрацією та ОСОБА_5 було укладено договір оренди землі (а.с. 8-10). Обєктом оренди відповідно до пункту 2 договору є земельні ділянки загальною площею 36,0148 га сіножатей, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться на території Чермалицької сільської ради Тельманівського району.

Даний договір був зареєстрований у Новоазовському РВ ДРФ ДП «ЦДЗК» 14 вересня 2005 року за № 03.

Відповідно до пункту 8 договору оренди землі, вбачається, що його укладено на 5 (пять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

12 вересня 2012 року Тельманівською райдержадміністрацією та ОСОБА_5 було укладено Додаткову угоду до договору оренди землі від 14 вересня 2005 року, зареєстрованого у реєстрі за № 03, якою викладено в новій редакції п. 8 договору: "договір подовжено на 5 (п*ять) років з моменту внесння даної додаткової угоди до реєстру ДП "ДРЦ ДЗК". Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Тельманівському районі, про що у книзі записів договорів оренди землі вчинено запис 12 вересня 2012 року № 01940 (а.с. 11).

Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (а.с. 12-14) земельній ділянці, що призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться: Донецька область, Волноваський район, Чермалицька сільська рада, загальною площею 36,0149 га призначено кадастровий номер :04:000:0316.

Позивач ОСОБА_5 14 березня 2017 року звернувся з клопотанням до Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області про продовження договору оренди земельної ділянки площею 36,0149 га, кадастровий номер :04:000:0316, щодо якої строк оренди закінчується 14 вересня 2017 року, з додатком у вигляді додаткової угоди на 2 арк., що зареєстровано у ГУ Держгеокадастру у Донецькій області за вх. № Б-1572/0/5-17 29 березня 2017 року (а.с. 7, 63, 64-65).

13 квітня 2017 року Головне управління Держгеокадастру у Донецькй області за вих. № Б-1572/0-1116/6-17 направило позивачеві ОСОБА_5 лист, в якому повідомило про неможливість розглянути на надати повну та всебічну інформацію щодо поновлення договору оренди землі, зазначивши, що для поновлення договору оренди позивачу необхідно надати повний пакет документів, які відповідатимуть вимогам дічючого законодавства, до спливу строку договору, а саме: 1. клопотання, 2. проект додаткової угоди, 3. копію дічого договору оренди землі, який поновлюється, завірена територіальним органом Держгеокадастру, 4. витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки в оригіналі або копія, завірена територіальним органом Держгеокадастру (згідно ст. 288 ПКУ розмір орендної плати встановлюється у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; згідно Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів, проводиться на рідше ніж один раз на 5-7 років), 5. витяг з державного земельного кадастру в оригіналі або завірена територіальним органом Держгеокадастру копія, 6. агрохімічний паспорт на земельну ділянку (згідно Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 11.10.2011 № 536 та Указу Президента "Про суцільну агрохімічну паспортизацію земель сільськогосподарського призначення" від 02.12.1995 року № 1118/95), 7. рішення районної ради щодо затвердження технічної документації з номативної грошової оцінки землі (відповідно до абз. 1 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок розташованих за межами населених пунків, затверджується районними радами).

Відповідно до наявних у матеріалах справи доказів та пояснень представників позивача та відповідача у судовому засіданні, між сторонами у справі іншого спілкування щодо поновлення договору оренди землі, узгодження його істотних умов не відбувалося. Зустрічних листів позивач на адресу ГУ Держгеокадастру в Донецькій області не направляв, за роз*ясненнями не звертався та дій на виконання у встановленому порядку запропонованих відповідачем умов не вживав.

Згідно з ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об*єднує два випадки пролонгації такого договору.

Відповідно до ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов*язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов*язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Крім того, ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов*язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами 8, 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов*язковому порядку.

Судом встановлено, що відповідач письмово повідомив позивача ОСОБА_5 про неможливість розглянути його клопотання про поновлення договору оренди землі та укласти додаткову угоду у зв*язку із ненаданням орендарем до Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області переліку документів, необхідних для вирішення цього питання.

У зв*язку з вище наведеним, суд вважає необгрунтованими доводи позову та пояснення сторони позивача в судовому засіданні щодо того, що відповідачем позивачу було саме відмовлено в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі та відповідач листом від 13 квітня 2017 року виявив своє небажання поновити строк дії договору оренди.

У відповідності із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

На можливість реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі лише за умови наявності волевиявлення сторін та дотримання встановленої ст. 33 Закону України «Про оренду землі» процедури також акцентував увагу ВСУ України у Правовій позиції у справі № 6-146цс16 від 23 березня 2016 року.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Вільне волевиявлення учасника правочину, передбачене ст. 203 ЦК, є важливим чинником, без якого укладення договору оренди земельної ділянки є неможливим. Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа.

Відповідно до частини першої статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

За змістом частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Орендна плата відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України «Про оплату за землю», та перевищувати 10% їх нормативної грошової оцінки.

Частиною першою пункту 289.1 статті 289 ПК України і частиною першою статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обовязково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Обовязок зі сплати орендної плати є нормативно врегульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням.

Як роз*яснив ВСУ у Правовій позиції у справі за № 6-824цс16 від 11 травня 2016 року, факт непроведення нормативної грошової оцінки, у порядку встановленим законодавством, є підставою для визнання спірного договору недійсним.

Крім того, відповідно до п. 1.5 Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України "Про затвердження Порядку ведення агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки" від 11.10.2011 № 536, агрохімічна паспортизація орних земель здійснюється через кожні 5 років, сіножатей, пасовищ і багаторічних насаджень - через кожні 5-10 років і є обов'язковою для всіх землевласників та землекористувачів.

Приймаючи до уваги викладене вище, суд вважає, що позовні вимоги позивача ОСОБА_5 про визнання за позивачем переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк з 12 вересня 2017 року без виконання умов, викладених у листі ГУ Держгеокадастру у Донецькій області від 13 квітня 2017 року, не ґрунтуються на діючому законодавстві. Так, у відповідності до положень ч.3 ст. 6 ЦК України, сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов*язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. У випадку поновлення договору оренди землі між сторонами на зазначених позивачем умовах вони не відповідимуть вище вказаним нормам Закону України "Про оренду землі", ст. 93 ЗК України та ст. 288.5 Податкового кодексу України, тощо, що є недопустимим.

Також, в ході судового розгляду не було встановлено вчинення відповідачем ГУ Держгеокадастру у Донецькій області дій, що порушують переважне право позивача як орендаря земельної ділянки, що узгоджується з Правовою позицією ВСУ від 23 березня 2016 року у справі № 6-146цс16, за якою переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Виходячи з викладеного, суд не вбачає правових підстав до задоволення позовних вимог ОСОБА_5 до Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області про визнання переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки без виконання умов Головного Управління Держгеокадастру у Донецькій області згідно листа від 13 квітня 2017 року, тому у задоволенні даного позову слоід відмовити у повному обсязі.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 88, 209, 212, 214-215, 218 ЦПК України, -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову ОСОБА_5 до Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області про визнання переважного права на укладення договору-оренди земельної ділянки без виконання умов Головного Управління Держгеокадастру у Донецькій області відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Апеляційного суду Донецької області через Костянтинівський міськрайонний суд шляхом подачі апеляційної скарги в десятиденний строк з дня проголошення рішення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії рішення.

Вступна та резолютивна частини проголошені в судовому засіданні 20 жовтня 2017 року. Повний текст рішення суду виготовлений 24 жовтня 2017 року.

Суддя :