РІШЕННЯ

Іменем України

Справа № 285/2334/17

провадження у справі № 2/0285/1363/17

04 жовтня 2017 року м. Новоград-Волинський

Новоград - Волинський міськрайонний суд Житомирської області у складі судді Сташків Т.Б. за участі секретаря судового засідання Медяної І.В. та осіб, які беруть участь у справі:

позивач: ОСОБА_1

відповідач: ОСОБА_2

представника відповідача: ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення коштів за попереднім договором купівлі-продажу квартири , -

ВСТАНОВИВ:

У липні 2017 року ОСОБА_1 звернулась до суду із зазначеним позовом, у якому просить стягнути з відповідача кошти в сумі 302 293 грн., з яких: 299 300 грн., сплачених позивачем за попереднім договором купівлі-продажу квартири; штраф в розмірі 1% від суми одержаних коштів - 2 993 грн. та судові витрати.

В обґрунтування позову ОСОБА_1 зазначає, що 12 січня 2015 року між позивачем та ОСОБА_2 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири № 58, розташованої на 9 поверсі 1 секції, загальною площею згідно проектної документації 36,50 кв.м. у будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_1. Відповідно до п. 2.1. Попереднього договору сторони зобов'язуються, в майбутньому в обумовлений п. 4.3 цього договору строк, укласти договір купівлі-продажу квартири в житловому будинку, який будується на земельній ділянці, що належить Продавцю на праві приватної власності. Відповідно до п. 4.3 попереднього договору сторони беруть на себе обов'язок укласти Основний договір протягом 3 (трьох) місяців після отримання Продавцем сертифікату відповідності закінченого будівництвом об'єкта чи іншого документа, що підтверджує введення житлового будинку в експлуатацію. Згідно п. 5.1.1 попереднього договору Продавець зобов'язаний здати житловий будинок в експлуатацію не пізніше IV кварталу 2015 року. Відповідно до п. 3.1. попереднього договору сторони домовились, що загальна вартість квартири, за яку вона буде продана Покупцю згідно Основного договору, розраховується виходячи з вартості 1 кв.м. Загальна вартість квартири становить 299 300 грн. ОСОБА_1 у повному обсязі виконала свої зобов'язання за попереднім договором, передавши відповідачу грошові кошти в розмірі 299 300 грн., що становить 100% вартості квартири. У період з лютого 2016 року по червень 2017 року позивач зверталась до ОСОБА_2 з приводу виконання ним вимог за попереднім договором щодо укладення основного договору купівлі-продажу квартири, однак відповідач ухиляється від укладення основного договору, повернути ОСОБА_1 сплачені кошти за попереднім договором відповідач також відмовився, лише пообіцявши укласти основний договір купівлі-продажу квартири пізніше.

В судовому засіданні ОСОБА_1 підтримала свої позовні вимоги та просила їх задовольнити у повному обсязі, доповнивши, що сплачені нею кошти за попереднім договором в розмірі 299 300 грн. є завдатком, а тому підлягають поверненню позивачу.

Представник відповідача подав заперечення на позов, у яких зазначив, що згідно п. 4.1 попереднього договору орієнтовний строк введення житлового будинку в експлуатацію - IV-й квартал 2015 року. У п. 4.3 та п. 4.4 попереднього договору вказано, що основний договір укладається протягом 3 (трьох) місяців після отримання Продавцем сертифікату відповідності закінченого будівництвом об'єкта чи іншого документа, що підтверджує введення житлового будинку в експлуатацію. За змістом п. 5.1.5 попереднього договору зобов'язання продавця укласти основний договір виникає лише після проведення покупцем кінцевих розрахунків за фактичну збудовано площу квартири. З наведених умов попереднього договору вбачається, що у продавця обов'язок щодо укладення основного договору виникає лише після настання таких подій: отримання Продавцем сертифікату відповідності закінченого будівництвом об'єкта чи іншого документа; введення будинку в експлуатацію; проведення Покупцем кінцевих розрахунків за фактично збудовано площу квартири відповідно до технічних паспортів, виготовлених компетентними та уповноваженими органами. Житловий будинок, у якому знаходиться квартира № 58, на даний час продовжує будуватися. Тривалість будівельних робіт пов'язана з неодноразовим втручанням контролюючих та дозвільних органів в процес будівельних робіт, та скасування дозвільної документації. Вказані обставини стали причиною тимчасового припинення будівельних робіт, що підтверджується актом перевірки дотримання вимог законодавства в сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 22.08.2016 року, ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 2.02.2017 року, на підставі якої були проведені обшуки з метою виїмки документів, ухвалою від 23.12.2015 року, лист Департаменту Держархбуінспекції України у Київській області від 11.01.2016 року. ОСОБА_2 не відмовляється від взятих на себе зобов'язань за попереднім договором, і має намір виконати їх перед позивачем: збудувати будинок, ввести його в експлуатацію, отримати сертифікат відповідності закінченого будівництвом об'єкта, укласти основний договір та передати позивачу квартиру. Однак до настання вказаних обставин (отримання сертифікату та введення будинку в експлуатацію) у відповідача відсутня можливість направити на адресу позивача повідомлення щодо готовності до укладення основного договору купівлі-продажу квартири. Крім того, відповідач зазначає, що зміст попереднього договору не містить положень про те, що сплачені позивачем за цим договором кошти є завдатком, а тому вказані кошти є авансом згідно ч. 2 ст. 570 ЦК України.

В судовому засіданні відповідач та його представник просили в задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Дослідивши у судовому засіданні матеріали справи та подані докази, з'ясувавши всі обставини справи в їх сукупності, суд вважає, що позов підлягає задоволенню в повному обсязі з наступних підстав.

Судом встановлено, що 12 січня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири № 58, розташованої на 9 поверсі 1 секції, загальною площею згідно проектної документації 36,50 кв.м. у будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_1, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єгоровою М.Є (а.с.6).

Загальна вартість квартири становить 299 300 грн.

ОСОБА_1 у повному обсязі виконала свої зобов'язання за попереднім договором, передавши відповідачу грошові кошти в розмірі 299 300 грн., що становить 100% вартості квартири.

У судовому засіданні представник відповідача не заперечив факт отримання ОСОБА_2 коштів в розмірі 299 300 грн. від позивача.

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ОСОБА_2 на праві приватної власності належать земельні ділянки: по АДРЕСА_2 АДРЕСА_3

Ухвалою окружного адміністративного суду м. Києва від 23 грудня 2015 року зупинено дію припису Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції України у Київській області про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил від 1 грудня 2015 року до набрання законної сили рішення у справі (а.с. 74).

Згідно листа першого заступника Голови Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 10 травня 2016 року за результатами проведених перевірок дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності під час виконання будівельних робіт за адресамиАДРЕСА_4 виявлено порушення вимог ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Державний будівельних норм та згідно наказу Департаменту № 2 від 6.01.2016 року скасовано реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт з будівництва багатоквартирного житлового будинку з нежитловими приміщеннями в підвальному поверсі по АДРЕСА_5 у вищевказаному населеному пункті (а.с. 51, 61).

Ухвалою слідчого судді Печерського районного суду м. Києва від 2 лютого 2017 року в рамках кримінального провадження надано дозвіл на проведення обшуку у приміщенні ТОВ «Віп-Арніка» по вул. Героїв Майдану, 3 у м. Новограді-Волинському, Житомирської області з метою відшукання та вилучення документів стосовно земельних ділянок, які знаходяться в користуванні ДП «НДВА «Пуща-Водиця» і на теперішній час належать засновнику підприємства ОСОБА_2 (державні акти, накази, свідоцтва про право власності, об'єднання, поділу земельних ділянок) (а.с. 70).

У червні та серпні 2017 року позивач тричі зверталась до відповідача з письмовими вимогами про повернення сплачених за попереднім договором коштів та штрафу в розмірі 1% від суми коштів, сплачених за квартиру відповідно до п. 6.4 попереднього договору, які були отримані ОСОБА_2 (а.с. 8-10, 36-41).

Належних та допустимих доказів, які б підтверджували надання відповіді позивачу на її письмові вимоги, ОСОБА_2 надано не було.

Судом встановлено, що на момент розгляду справи квартира не збудована, будинок не введено в експлуатацію, про що сторони не заперечували в судовому засіданні.

Відповідно до п. 2.1. Попереднього договору сторони зобов'язуються, в майбутньому в обумовлений п. 4.3 цього договору строк, укласти договір купівлі-продажу квартири в житловому будинку, який будується на земельній ділянці, що належить Продавцю на праві приватної власності.

Відповідно до п. 4.3 попереднього договору сторони беруть на себе обов'язок укласти Основний договір протягом 3 (трьох) місяців після отримання Продавцем сертифікату відповідності закінченого будівництвом об'єкта чи іншого документа, що підтверджує введення житлового будинку в експлуатацію.

Згідно п. 5.1.1 попереднього договору Продавець зобов'язаний здати житловий будинок в експлуатацію не пізніше IV кварталу 2015 року.

Відповідно до п.п. 3.1., 3.2 попереднього договору сторони домовились, що загальна вартість квартири, за яку вона буде продана Покупцю згідно Основного договору, розраховується виходячи з вартості 1 кв.м. Загальна вартість квартири становить 299 300 грн. До підписання попереднього договору, в рахунок належних за основним договором платежів, на підтвердження наміру виконати свої зобов'язання з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі-продажу квартири та своєї платоспроможності, Покупець передав, а представник Продавця отримав грошові кошти в розмірі 299 300 грн.

Відповідно до п. 6.4 попереднього договору купівлі-продажу у разі односторонньої відмови Продавця від укладення Основного договору, неподання ним документів, необхідних для нотаріального посвідчення основного договору, неприбуття його до нотаріуса для укладення основного договору, та за наявності інших обставин, внаслідок яких основний договір не може біти укладений з вини Продавця, Продавець крім повернення Покупцю одержаних коштів, зазначених в п. 3 цього договору, сплачує Покупцю штраф в розмірі 1% від суми одержаних коштів протягом 3 (трьох) банківських днів.

За змістом статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Отже, зобов'язання за попереднім договором між сторонами припинились, оскільки основний договір між ними не було укладено у строк, обумовлений у попередньому договорі.

Відповідно ст. 570 ЦК України якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом та повертається у тому розмірі у якому вона була надана.

Таким чином, внесення завдатку як способу виконання зобов'язання може мати місце лише у випадку наявності зобов'язання, яке б мало випливати із договору (основного договору), укладеного сторонами.

У аналогічній справі Верховний Суд України в постанові від 13 лютого 2013 року (справа №6-176цс12) зазначив, що оскільки договори купівлі-продажу нерухомого майна, які б за своєю формою та змістом відповідали закону, між сторонами укладені не були, а сторони лише домовились укласти такі договори в майбутньому, то передана відповідачу сума коштів є авансом, який підлягає поверненню позивачу.

На підставі викладеного, суд приходить до висновку, що оскільки основний договір купівлі-продажу квартири в установленому законом порядку між сторонами укладено не було, то передані позивачем відповідачу грошові кошти є авансом, який підлягає поверненню позивачу.

Посилання представника відповідача на відсутність у ОСОБА_2 можливості укласти у визначений строк основний договір у зв'язку з роботою контролюючих та перевіряючи органів не заслуговують на увагу, оскільки позивач свої зобов'язання виконала у повному обсязі, сплативши відповідну суму коштів, однак відповідач у визначений попереднім договором строк своїх зобов'язань не виконав, будинок не збудовано та не введено в експлуатацію, а тому з відповідача на користь позивача підлягає також стягненню штраф в розмірі 1% від суми одержаних ним коштів згідно п. 6.4 попереднього договору, що становить 2 993 грн.

Таким чином, позовні вимоги ОСОБА_1 є обґрунтованими, підтверджуються належними доказами, а тому підлягають задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Керуючись статтями 10, 11, 57-60, 88, 174, 208, 209, 212-215, 218, 367 Цивільного процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ :

Позов задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_2 кошти в сумі 302 293 (триста дві тисячі двісті дев'яносто три) гривні, з яких 299 300 грн. - за попереднім договором купівлі-продажу, 2 993 грн. - штраф в розмірі 1% від суми одержаних коштів та понесені позивачем судові витрати в розмірі 3 022 грн. 93 коп.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подачі апеляційної скарги до апеляційного суду Житомирської області через Новоград-Волинський міськрайонний суд протягом 10 (десяти) днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10 (десяти) днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення складено в повному обсязі та підписано 9 жовтня 2017 року.

Суддя Т.Б. Сташків