Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/1668/17Головуючий у суді І-ї інстанції Забуранний Р. А.
Доповідач Дьомич Л. М.
УХВАЛА

Іменем України

11.10.2017 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області в складі:

головуючого судді: Дьомич Л.М.

суддів: Дуковського О.Л.; Єгорової С.М.

за участю секретаря: Савченко Н.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 07 липня 2017 року у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,-

В С Т А Н О В И Л А:

У жовтні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» звернулося в суд з позовом до ОСОБА_2, ТОВ «Агро-Рось-Інвест» та просило з урахуванням уточнених позовних вимог:

- визнати недійсним договір оренди землі, укладений 24 липня 2014 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест», розташованої на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер НОМЕР_1, загальною площею 3,19 га;

- визнати поновленим договір оренди землі укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_3, розташованої на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер НОМЕР_1, загальною площею 3,19 га.

В обгрунтування вимог зазначено, що 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_4 та товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» укладено договір оренди земельної ділянки № 238, площею 3,19 га, строком на п'ять років. Згідно умов якого, дія договору продовжується на наступний термін дії вказаний в п. 3.1. договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (п. 3.2).

Після закінчення строку оренди орендодавець зобов'язаний прийняти від орендаря земельну ділянку за актом приймання-передачі (п.9.2.3).

Умови договору ТОВ «Агроконтракт-Н» виконувало належним чином, зокрема орендна плата виплачувалася в розмірі та строки визначені договором. Своєчасність та повнота виплати орендної плати підтверджується відомостями про її виплату. Жодних зауважень/претензій щодо виплати орендної плати чи неналежного виконання умов договору від орендодавця не надходило.

ІНФОРМАЦІЯ_1 року помер ОСОБА_4.

ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право власності за законом є власником вищевказаної земельної ділянки.

08 лютого 2014 року ТОВ «Агроконтракт-Н» направлено ОСОБА_2 лист-повідомлення про поновлення дії договору, до якого долучено проект договору оренди, тим самим виконав вимоги договору та ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Однак, в порушення умов договору, ОСОБА_2 не повідомив позивача у встановлений ЗУ «Про оренду» строк про прийняте ним рішення щодо поновлення дії правочину.

В 2015 році позивачу стало відомо, що власник землі та СТОВ «Агро-Рось-Інвест» уклали договір оренди землі, що перебувала в його користуванні, а відтак це є порушенням його переважного права на оренду землі.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 07 липня 2017 року визнано недійсним договір оренди землі від 24 липня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 та товариством з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» щодо земельної ділянки площею 3,19 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області. Визнано поновленим договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_3 та товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н», щодо земельної ділянки площею 3,19 га., кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області.

ТОВ «Агро-Рось-Інвест» звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить про скасування рішення суду та ухвалення нового про відмову в задоволенні позовних вимог. Зазначає, що суд першої інстанції приймаючи рішення не повно з'ясував обставини, що мають істотне значення для справи, неправильно застосовано норми матеріального і процесуального права. А саме, ТОВ «Агроконтракт-Н» втратило переважне право на поновлення договору оренди землі як по першій, так і по другій процедурі поновлення, у зв'язку з неналежним виконанням обов'язків орендаря. Згідно відомостей про виплату орендної плати, орендну плату за 2014 рік ОСОБА_2 отримав в березні 2015 року, без сплати пені у розмірі 0,01 %, як це передбачено п. 13.3 договору. Жодних доказів на підтвердження факту продовження користування спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди позивачем не надано. Суд не взяв до уваги акт розмежування земель між сторонами від 23.09.2014 року щодо узгодження між ТОВ «Агро-Рось-Інвест» та ТОВ «Агроконтракт-Н» факту переходу земельних ділянок. Крім того, ТОВ «Агроконтракт-Н» до закінчення строку дії договору надіслав проект договору оренди земельної ділянки, а не проект додаткової угоди, як передбачено вимогами закону.

ТОВ «Агро-Рось-Інвест» та ОСОБА_2, в судове засідання не з'явились, повідомлені про час та місце розгляду справи, що підтверджується поштовими відправленнями (а.с.234-235).

Частиною 2 статті 305 ЦПК України передбачено, що неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі належним чином повідомлених про час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника ТОВ «Агроконтракт-Н» Коробєйнікова А.В., дослідивши письмові докази по справі, перевіривши рішення суду у межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про відхилення апеляційної скарги за наступного.

Відповідно до ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно вимог ст. 214 ЦПК України - під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема питання про те, які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин та яка правова норма підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Задовольняючи позов суд першої інстанції дійшов висновку про те, що

ТОВ «Агроконтракт-Н» має переважне право після закінчення строку договору на поновлення його на новий строк, у відповідності до вимог договору та закону здійснив дії спрямовані на поновлення зобов'язання.

Вказаний висновок відповідає обставинам справи, яким суд дав належну правову оцінку.

Судом встановлено, що 09 жовтня 2008 року між товариством з обмеженою відповідальність «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки, терміном на п'ять років, починаючи з дати його державної реєстрації. 16 листопада 2009 року договір зареєстрований у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00092 (а.с.13-14).

Відповідно до пункту 9.3.4. договору орендар має переважне право після закінчення строку договору на поновлення його на новий строк.

Згідно пункту 3.2 сторони погодили, що дія договору продовжується на наступний термін дії вказаний у пункті 3.1 цього договору (п'ять років), якщо жодна зі сторін не пізніше ніж за 6 (шість) місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

Дану земельну ділянку ТОВ «Агроконтракт-Н» орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого 29 травня 2012 року, зареєстрованого в реєстрі за № 367, ОСОБА_2 являється спадкоємцем майна померлого ОСОБА_3, а саме земельної ділянки № 238 площею 3,19 гектара, що надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та розташована на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області, яка належала померлому на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_2 (кадастровий номер НОМЕР_1).

Пунктом 12.5. договору від 09.10.2008 р. встановлено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов договору або його розірвання.

08 лютого 2014 року позивачем на адресу ОСОБА_2 направлено лист-повідомлення про поновлення дії договору оренди землі та проект договору оренди (а.с.17-22).

В листі позивач повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом та запропонував укласти договір оренди земельної ділянки на новий строк, терміном дії 7 років, з виплатою орендної плати 5% від нормативно-грошової оцінки (а.с.17). Відповідач на таку пропозицію не відреагував.

Натомість, 24 липня 2014 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» укладено договір оренди землі. Згідно умов якого власник надає, а ТОВ «Агро-Рось-Інвест» приймає в строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського використання, яка знаходиться в адміністративних межах Капітанівської селищної ради, площею 3,19 га, кадастровий номер НОМЕР_1, строком на 10 років (а.с.94-95).

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ «Агроконтракт-Н» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», внаслідок чого останнім укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Порядок поновлення договору оренди землі та зобов'язання учасників такого договору щодо здійснення певних дій задля продовження або припинення дії договору визначений на законодавчому рівні.

За положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Колегія суддів погоджується з висновком суду, що внаслідок укладення 24 липня 2014 року між відповідачами оспорюваного договору оренди землі порушено належне позивачу згідно ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право на поновлення попереднього договору оренди від 09 жовтня 2008 року на новий строк.

Порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, відбувається, зокрема, в разі укладення договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб. Вказане узгоджується з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постанові від 09 вересня 2015 року, у справі № 6-531цс15, яка в силу ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України.

Наявними у матеріалах справи доказами підтверджується, що ТОВ «Агроконтракт-Н» в порядку вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі», є добросовісним орендарем, який з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, 08 лютого 2014 року (майже за 9-ть місяців до закінчення дії договору), направив відповідачу ОСОБА_2 лист - повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до якого долучено проект договору оренди землі (а.с.17-22).

Вказаний лист був адресований орендодавцю за адресою: АДРЕСА_1 та отриманий ОСОБА_2 26 березня 2014 року, що підтверджується зворотнім повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с. 17;24).

Тобто, позивач скориставшись своїм правом, належним чином, у відповідності до визначеного Законом України «Про оренду землі» та договором строку, направив орендодавцю лист - пропозицію щодо продовження дії договору та надіслав, на узгодження, проект договору оренди.

В період дії строку договору оренди земельної ділянки, яка належить ОСОБА_2, товариство належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що у відповідності до обумовленого договором строку, сплачувало орендну плату, що в ході судового розгляду, підтверджено відомостями про виплату орендної плати ТОВ «Агроконтакт- Н» за 2009 - 2014 роки. За користування земельною ділянкою у 2014 році, позивач у повному річному розмірі розрахувався із відповідачем сплативши йому орендну плату у сумі 2192, 63 грн.

В свою чергу ОСОБА_2, отримавши лист повідомлення та проект договору оренди, протягом строку та у визначеному порядку, не повідомив позивача про заперечення продовжувати договірні відносини.

Встановлені обставини підтверджують, що сторони не обговорювали предмет поновлення договору оренди землі в розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі» та відповідно до п.3.2 правочину.

Таким чином, попередньо не повідомивши позивача про свій намір укласти договір з новим орендарем, ОСОБА_2 в порушення вимоги діючого законодавства, уклав 24 липня 2014 року договір оренди з ТОВ «Агро-Рось-Інвест», при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати своє переважне право. Більш того, договір з новим орендарем укладено на умовах, не сприятливіших ніж запропоновані позивачем.

Оскільки згідно змісту листа ТОВ «Агроконтракт-Н» про поновлення дії договору оренди від 09.10.2008 року, який направлявся ОСОБА_2, товариство запропонувало сплачувати останньому орендну плату в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з терміном дії договору 7 років, а також вказав в пропозицію безкоштовна оранка та культивація городів (до 0,25 га), безкоштовно 500 кг соломи та допомогу на поховання в розмірі 700 грн. (а.с.17). В договорі з СТОВ «Агро-Рось-Інвест» сторони погодили, що розмір орендної плати за користування земельною ділянкою становить 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а також, що термін дії договору становить 10 років (а.94-95).

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним судом України у постанові у справі №6-2540цс16 від 23 листопада 2016 року.

Так як договір між ОСОБА_2 та СТОВ «Агро-Рось-Інвест» порушує переважне право позивача на використання спірної земельної ділянки, тому правомірно заявлено вимоги особою, яка не є стороною угоди на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України.

Укладення договору оренди землі між ОСОБА_2 та СТОВ «Агро-Рось-Інвест», створило ТОВ «Агроконтракт-Н» перешкоди в подальшому користуванні спірною земельною ділянкою.

Встановивши факт належного виконання орендарем ТОВ «Агроконтракт-Н» умов договору оренди, дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір поновлення договору на новий строк, суд правомірно визнав недійсним договір оренди землі від 24.07.2014 року, а також дійшов обґрунтованого висновку щодо поновлення договору оренди від 09.10.2008 року з попереднім орендарем.

Укладаючи договір оренди землі, власник повинен усвідомлювати всі можливі правові наслідки його укладення, які передбачені законом також розуміти, що орендар має право на захист свого права, в тому числі від порушень з боку орендодавця - власника землі. Крім того, сторони не надали до суду доказів зворотньої передачі земельної ділянки, як передбачено договором.

Доводи апеляційної скарги про те, що позивач неналежно виконував обов'язки орендаря щодо сплати орендної плати за 2014 рік, оскільки сплатив орендну плату з порушенням умов договору лише у березні 2015 року, є недоведеними. В матеріалах справи відсутні докази того, що в період дії договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року ОСОБА_2 звертався до позивача з приводу невиконання умов договору щодо сплати орендної плати або щодо несвоєчасної її виплати. В період дії договору орендну плату відповідач отримувала у передбачені договором строки, тобто до 30 грудня поточного року (а.с. 13-14). Кінцевим терміном розрахунку по орендній платі за 2014 рік є, відповідно, грудень 2014 року, який знаходиться поза межами строку дії договору, а тому, факт проведення позивачем розрахунку із ОСОБА_3 за 2014 рік, у березні 2015 року, не є підтвердженням недобросовісного виконання позивачем умов договору.

Доводи апеляційної скарги про те, що позивач після закінчення строку дії договору оренди землі не користувався спірною земельною ділянкою, судом не приймаються до уваги, оскільки до закінчення дії договору власник землі уклав новий договір з з СТОВ «Агро-Рось-Інвест» 24 липня 2014р. ТОВ «Агроконтракт-Н» і ОСОБА_3 визначили початок строку дії зобов'язання від дати реєстрації, яка відбулась 16 листопад 2009 року.

Посилання на те, що позивачем на адресу орендодавця направлено проект договору оренди, а не додаткової угоди також не беруться судом до уваги. Направлення договору оренди в даному випадку не має суттєвого значення в розумінні ст. 33 ЗУ «Про оренду», оскільки стороною його визначено як угоду, в якій вказано той же предмет, ті ж сторони та обставини.

Інші доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду та не дають підстав вважати, що рішення суду ухвалене з порушенням норм права, а відтак є незаконним.

Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку щодо недоведеності відповідачем фактів порушення його прав, свобод та інтересів та виходячи з визначених ст. 1 ЦПК України завдань цивільного судочинства правомірно задовольнив позов.

З урахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому, відповідно до ч. 1 ст.308 ЦПК України, апеляційна скарга підлягає відхиленню, а рішення суду - залишенню без змін.

Керуючись ст. 304, ст. 307, ст. 308, ст. 313, ст. 314, ст. 315 ЦПК України, колегія суддів, -

У Х В А Л И Л А :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест»- відхилити.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 07 липня 2017 року - залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту її проголошення і може бути оскаржена до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий:

Судді: