Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/2152/17 Головуючий у суді І-ї інстанції Забуранний Р. А.
Доповідач Чельник О. І.
РІШЕННЯ

іменем України

12.12.2017 колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого: Чельник О.І.

суддів: Кіселика С.А., Черненко В.В.

за участі секретаря: Двоєнко А.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 15 жовтня 2017 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,-

ВСТАНОВИЛА:

У лютому 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» (далі по тексту ТОВ «Агроконтракт-Н») звернулось у суд з позовом до ОСОБА_2, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» (далі по тексту СТОВ «Агролан») про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

В обґрунтування позову вказало, що ОСОБА_2 належить на праві власності земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,37 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області. 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на п'ять років. Договором передбачено, що орендар має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий термін.

Посилався на те, що позивач добросовісно, належним чином виконував свої обов'язки за договором та більше як за місяць до спливу строку його дії, двічі, а саме 05 квітня 2013 року та 08 лютого 2014 року, направив ОСОБА_2 листи-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на оренду земельної ділянки з проектом додаткової угоди. Однак, у визначений законом строк - у місячний термін, ОСОБА_2 так і не направила жодної відповіді на листи-повідомлення ТОВ «Агроконтракт-Н» та жодним іншим чином не повідомила позивача про прийняте рішення щодо поновлення договору оренди землі.

Вказував, що на момент закінчення строку дії договору оренди землі та після його спливу товариство користувалось спірною земельною ділянкою, яку обробляло, за що сплатило орендну плату.

Зазначив, що в 2015 році йому стало відомо, що ОСОБА_2 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з СТОВ «Агролан», що на думку ТОВ «Агроконтракт-Н» є порушенням його переважного права на поновлення договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року, оскільки товариством повністю були дотримані вимоги, зазначені у статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Після збільшення позовних вимог позивач, посилаючись на зазначені обставини, просив суд визнати недійсним договір оренди землі від 08 липня 2015 року №111, укладений між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» щодо оренди земельної ділянки та визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 30 серпня 2017 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду ТОВ «Агроконтракт-Н» подало апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, та ухвалити нове, яким позовні вимоги ТОВ «Агроконтракт-Н» задовольнити у повному обсязі.

В судовому засіданні апеляційної інстанції представник ТОВ «Агроконтракт-Н» підтримав доводи апеляційної скарги, а представники відповідачів ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» заперечили проти цих доводів і просили рішення суду залишити без змін.

Колегія суддів, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як убачається з письмових доказів по справі та встановлено судом першої інстанції 09 жовтня 2008 рокуміж ОСОБА_2, як орендодавцем, та ТОВ «Агроконтракт-Н», як орендарем, було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на п'ять років. Пунктом 14.1 передбачено набрання ним чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, якої, згідно з висновками суду першої інстанції, у встановленому законодавством порядку здійснено не було (т.1 а.с.10-11).

Проте, у судовому засіданні апеляційного суду встановлено, що укладений договір зареєстровано 14 листопада 2009 року у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за №04.09.377.00124 (т.1 а.с.11).

Пунктом 4.1 договору оренди передбачено, що орендна плата орендарем вноситься щорічно у грошовому розмірі, що складає 3,0 % річних від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду.

Згідно з п.9.3.4. вказаного договору орендар має переважне право після закінчення строку дії договору на його поновлення на новий строк.

Відповідно до п.3.2 договору оренди сторони погодились, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний у пункті 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

Позивач вказав, що до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, укладеного з ОСОБА_2 09 жовтня 2008 року, з метою скористатися своїм переважним правом щодо поновлення договору оренди землі він двічі направляв відповідачці листи-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди, а саме 05 квітня 2013 року за № ЛП-13 та 08 лютого 2014 року за №14 (т.1 а.с.14-15).

В свою чергу відповідачем надано копії листів-повідомлень від 26 квітня 2014 року та від 06 травня 2014 року щодо відмови у продовженні договору оренди землі з копіями квитанцій про їх поштове відправлення (т.1 а.с.105-106).

Позивачем отримано вказані листи, що підтверджується відміткою в книзі реєстрації вхідної кореспонденції ТОВ «Агроконтракт-Н» за вх. №167 від 29.04.2014 року (т.1 а.с.161-162).

08 липня 2015 року ОСОБА_2 уклала договір оренди землі №112 із СТОВ «Агролан», відповідно до якого ОСОБА_2 надає, а СТОВ «Агролан» приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку №504-1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Капітанівської сільської ради, площею 2,4347 га, кадастровий номер НОМЕР_2, строком на 7 років (т.1 а.с.50-53).

Державна реєстрація договору була здійснена 09 вересня 2015 року у Реєстраційній службі Новомиргородського районного управління юстиції Кіровоградської області (т.1 а.с.59).

Крім того, 08 липня 2015 року між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» був укладений договір оренди землі №111, відповідно до якого ОСОБА_2 надає, а СТОВ «Агролан» приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку № 504-2 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Капітанівської сільської ради, площею 0,9389 га, кадастровий номер НОМЕР_3, строком на 7 років (т.1 а.с.60-63).

Державна реєстрація договору була здійснена 09 вересня 2015 року у Реєстраційній службі Новомиргородського районного управління юстиції Кіровоградської області (т.1 а.с.69).

У подальшому 30 червня 2017 року між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» було укладено угоди про дострокове розірвання договорів оренди земельних ділянок №111 від 08 липня 2015 року та №112 від 08 липня 2015 року (т.1 а.с.214-215).

Колегія суддів вважає, що висновок суду про відмову у задоволенні позову в частині визнання недійсними вищевказаних договорів оренди земельних ділянок від 08.07.2015 року за №111 та №112, укладених між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан», є правильним, ґрунтується на законі і відповідає матеріалам справи, оскільки на час розгляду справи оспорюваний правочин втратив свою чинність через дострокове розірвання договору оренди його сторонами.

Відмовляючи у задоволенні позову в частині визнання поновленим договору оренди землі, укладеному 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2, суд першої інстанції обґрунтував своє рішення тим, що зазначений договір не пройшов державної реєстрації всупереч діючому на той час Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року №2073, а тому не набув чинності і не може вважатись правовстановлюючим документом, який би закріплював за позивачем законний титул щодо спірної земельної ділянки. За відсутності у позивача права, за захистом якого він звернувся до суду, позов задоволенню не підлягає.

Суд також послався у рішенні ще на одну підставу відмови у позові - наявності ніким не оспореного договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), укладеного між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» 03 липня 2017 року, державна реєстрація за СТОВ «Агролан» права землекористування здійснена 04 липня 2017 року.

Проте, такі висновки суду є помилковими та такими, що не відповідають обставинам справи.

Відповідно до вимог ст.ст. 316-327 ЦК України власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону, у тому числі укладати договори.

Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування (ч.1 ст.792 ЦК України).

Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Такими законами є ЗК України та Закон України «Про оренду землі» (далі по тексту Закон).

Згідно зі ст.1 Закону оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

За змістом ст.6 Закону права оренди земельної ділянки набувають орендарі на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦУ України, законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ст.13 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.20 Закону (у редакції, що діла станом на час укладення договору оренди земельної ділянки) укладений між ОСОБА_2 і ТОВ «Агроконтракт-Н» договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрації договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року №2073 (далі по тексту Порядок), встановлено, що державна реєстрація договорів оренди землі проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.

Разом з тим, Указом Президента України від 17 лютого 2003 року №134 «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладалися на Державний комітет України по земельних ресурсах.

На виконання цього Указу Президента України Держкомземом видано наказ від 2 липня 2003 року №174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель».

Згідно з п.4 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації.

Функції з реєстрації, зокрема, договорів оренди землі, покладені на реєстраторів Державного реєстру земель - структурні підрозділи державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» - Центр «ДЗК», у межах повноважень якого є земельна ділянка.

Вказані структурні підрозділи Центру Державного земельного кадастру здійснювали видачу державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, реєстрацію договорів оренди (суборенди), а також вели Книгу реєстрації договорів оренди землі.

Вказаним Тимчасовим порядком була врегульована процедура реєстрації договорів оренди землі.

Крім того, постановою Кабінету Міністрів України від 17 липня 2003 року №1088 повноваження щодо ведення державного реєстру земель також були покладені на Центр ДЗК. Вказана постанова була прийнята пізніше, ніж Порядок, на який посилався суд першої інстанції, і регулювала правовідносини щодо реєстрації договорів оренди землі на час укладення договору оренди від 9 жовтня 2008 року.

Таким чином, суд першої інстанції при ухваленні рішення мав би керуватись нормативно-правовим актом, який прийнятий пізніше та спеціальними нормами, які передбачають спеціальний орган щодо ведення державного реєстру земель у складі Держкомзему України.

За таких обставин висновок суду про те, що договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року не пройшов державної реєстрації, є безпідставним та таким, що спростовується матеріалами справи.

Суд помилково послався на правову позицію Верховного Суду України у справі № 6-55цс12, в якій державна реєстрація договору оренди була вчинена органом місцевого самоврядування, оскільки така реєстрація дійсно мала місце відповідно до Порядку, і не виключала реєстрацію договору оренди землі структурним підрозділом Центру ДЗК, крім того питання реєстрації договору оренди землі повноважним чи не повноважним органом, у даній справі не вирішувалось.

Отже, договір оренди землі, укладений між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 09 жовтня 2008 року, пройшов державну реєстрацію в установленому законом порядку відповідно до діючого на той час законодавства та набув чинності з моменту його державної реєстрації, тобто з 14 листопада 2009 року.

Судом встановлено, що ТОВ «Агроконтракт-Н» відповідно до вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди двічі направляло відповідачеві листи-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди, а саме 05 квітня 2013 року за № ЛП-13 та 08 лютого 2014 року за №14 (т.1 а.с.14-15).

Відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі» не встановлено порядок надіслання такого листа-повідомлення на адресу орендодавця, але захищено права орендодавця як власника земельної ділянки, а тому не вказано, що це має бути лише формальною процедурою.

Відповідно до ч.4 ст.33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін, а у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, думка орендодавця з приводу поновлення договору оренди землі є обов'язковою і суттєвою для подальших взаємовідносин між сторонами договору, а питання щодо підтвердження факту отримання орендодавцем такого листа-повідомлення є суттєвим для вирішення спору про переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк.

З урахуванням отримання ОСОБА_2 пропозиції позивача поновити договір оренди та проекту додаткової угоди, відповідно до ч.5 ст.33 Закону ОСОБА_2 у місячний строк мала розглянути надіслані орендарем листи-повідомлення з проектом додаткової угоди і у випадку наявності у неї наміру в подальшому здавати земельну ділянку в оренду узгодити з орендарем істотні умови договору або виказати свої заперечення щодо його поновлення.

Нічим не обумовлене заперечення орендодавця проти поновлення договору оренди, або неправдиве повідомлення ним про відсутність наміру надавати земельну ділянку в оренду на майбутнє, за умови подальшої її передачі іншому орендарю, також є порушенням переважного права попереднього орендаря.

В ході розгляду справи відповідач надала докази направлення позивачу листів-повідомлень від 26 квітня 2014 року та від 06 травня 2014 року щодо відмови у продовженні договору оренди землі з копіями квитанції про їх поштове відправлення (т.1 а.с.105-106), які позивачем отримані, що підтверджується відміткою в книзі реєстрації вхідної кореспонденції ТОВ «Агроконтракт-Н» за вх. № 167 від 29.04.2014 року (т.1 а.с.161-162), в яких вказала про своє небажання пролонгувати договір з ТОВ «Агроконтракт-Н».

Орендодавець втрачає переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк лише у випадках, коли між ним і орендодавцем не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору (ч. 4 ст. 33 Закону), або коли власник землі в подальшому використовує земельну ділянку особисто, тобто не передає її в оренду.

Проте у даній справі судом встановлено, що ОСОБА_2 неправдиво заявляла про те, що не має наміру у подальшому укладати новий договір оренди на належну їй земельну ділянку, не намагалася узгодити з позивачем умови укладення додаткової угоди до договору, а після закінчення строку дії укладеного з ТОВ «Агроконтракт-Н» договору уклала договір з іншим орендарем - СТОВ «Агролан».

Така поведінка орендодавця відносно орендаря є недобросовісною відносно попереднього орендаря, оскільки останній неправомірно позбавляється належного йому преважного права оренди.

Таким чином, з урахуванням того, що ТОВ «Агроконтракт-Н» добросовісно виконував умови укладеного договору оренди землі, набув переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк і в межах встановленого Законом строку повідомив ОСОБА_2 про свій намір скористатися своїм правом, а після закінчення строку дії договору продовжив користуватися земельною ділянкою за відсутності направлення йому орендарем протягом місяця після закінчення строку дії договору листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору, а попередні листи-повідомлення орендодавця були спрямовані лише на обмеження права орендаря.

Проте, на думку колегії суддів задовольнити позовні вимоги в частині поновлення договору оренди землі, укладеного між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 09.10.2008, неможливо з таких підстав.

Відповідно до державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_4 від 26 березня 2002 року ОСОБА_2 була власником земельної ділянки №504 загальною площею 3,37 га (т.1,а.с.13).

Як убачається із пункту 2.1 договору оренди від 09 жовтня 2008 року,укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н», в оренду передавалась земельна ділянка №504, загальною площею 3,37 га, у тому числі на ріллі 3,37 га, кадастровий номер НОМЕР_1(т.1 а.с.11, зворот).

У подальшому ОСОБА_2 стала власником двох земельних ділянок, а саме площею 2,43 га, кадастровий номер НОМЕР_2, та площею 0,93 га, кадастровий номер НОМЕР_3, які розташовані на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області, що підтверджуєтьсясвідоцтвами про право власності на нерухоме майно від 13 червня 2015 року (т.1 а.с.157,159).

Таким чином, встановлено, що об'єктом правочину, який позивач просить визнати поновленим, була земельна ділянка із кадастровим номером НОМЕР_1. З 2015 року такого об'єкту не існує, оскільки було здійснено поділ вказаної земельної ділянки і відповідач отримала два свідоцтва про право власності на нерухоме майно на дві належні їй земельні ділянки - площею 2,43 га та 0,93 га, зі зміною кадастрових номерів.

Враховуючи те, що відсутній об'єкт договору про оренду земельної ділянки від 09.10.2008, колегія суддів дійшла висновку про неможливість задоволення позовної вимоги про поновлення договору оренди земельної ділянки, якої не існує на час розгляду справи у суді, та відомості про яку відсутні у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

За вказаних обставин можливе лише укладення нових договорів оренди на земельні ділянки, утворені після поділу, та про які наявні відомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Стаття 309 ЦПК України передбачає, що підставами для скасування рішення суду першої інстанції з ухваленням нового рішення або зміни рішення є: неповне з'ясування судом обставини, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Враховуючи наведене колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення не відповідає вимогам ст.213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, висновки суду не відповідають обставинам справи, що призвело до неправильного застосування судом норм матеріального права, а відтак і помилкового визначення юридичних наслідків цих обставин. Оскільки колегія суддів вважає, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити з інших підстав рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню в частині відмови у задоволенні позову про визнання договору оренди землі поновленимз ухваленням нового рішення в цій частині про відмову у задоволенні позовних вимог з підстав, наведених вище.

В іншій частині рішення суду першої інстанції слід залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 309, 313, 316 ЦПК України, колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» задовольнити частково.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 30 серпня 2017 року скасувати в частині відмови у задоволенні позову про визнання договору оренди землі поновленим і ухвалити в цій частині нове рішення.

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем відмовити.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено у касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий суддя: О.І. Чельник

Судді: С.А. Кіселик

В.В. Черненко