Апеляційний суд Кіровоградської області
№ 22-ц/781/588/17 Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Суровицька Л. В.
УХВАЛА

Іменем України

18.04.2017 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області в складі:

головуючої судді Суровицької Л.В.,

суддів Авраменко Т.М., Кіселика С.А.

секретар Постоєнко А.І.,

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 31 січня 2017 року у справі за позовом ТОВ «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, ТОВ «Агро-Рось-Інвест» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення осіб, які прибули в судове засідання, дослідивши матеріали справи, колегія суддів

В С Т А Н О В И Л А :

У грудні 2016 року ТОВ «Агроконтракт-Н» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» про визнання договору оренди недійсним, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Зазначало, що ОСОБА_2 належить на праві власності земельна ділянка № 261 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,65 га, яка розташована на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області. 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтранкт-Н» було укладено договір оренди землі вказаної земельної ділянки строком на пять років.

Пунктом 9.3.4 договору оренди землі передбачено переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк, а відповідно до п.3.2 договору, якщо жодна із сторін не виявить наміру його припинити, попередивши письмово про це іншу сторону не пізніше ніж за шість місяців до закінчення терміну його дії, дія договору продовжується.

Позивач зазначав, що він добросовісно, належним чином виконував свої обов'язки за договором та більше як за місяць до спливу строку його дії, тобто до 28 травня 2014 року, 05 квітня 2013 року та 08 січня 2014 року, направив ОСОБА_2 лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на оренду земельної ділянки з проектом додаткової угоди.

Вказував, що на момент закінчення строку дії договору оренди землі та після спливу такого, позивач користувався спірною земельною ділянкою, яку обробляв, за що вносив орендну плату, оскільки орендодавець у визначений законом строк - у місячний термін, так і не направила жодної відповіді на листи повідомлення ТОВ «Агроконтракт-Н» та жодним іншим чином не повідомила позивача про прийняте рішення щодо поновлення договору оренди землі.

В той же час, 01 лютого 2015 року ОСОБА_2 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ТОВ «Агро-Рось-Інвест», що на думку ТОВ «Агроконтракт-Н» є порушенням його переважного права на поновлення договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року, оскільки ним було повністю дотримано вимоги, зазначені в частинах першій - пятій, частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Позивач просив суд визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» від 01 лютого 2015 року, визнати договір оренди землі, укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 поновленим (а.с.2-8).

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 31 січня 2017 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі від 01 лютого 2015 року, укладений між ТОВ «Агро-Рось-Іневст» та ОСОБА_2. Визнано поновленим договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н», розподілено судові витрати (а.с.58-63).

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить рішення суду першої інстанції скасувати з підстав порушення норм матеріального і процесуального права та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову (а.с.76-77).

В судовому засіданні апеляційної інстанції представник ОСОБА_2, який також є представником ТОВ «Агро-Рось-Інвест», підтримала доводи апеляційної скарги, а представник позивача заперечив проти них і просив рішення суду залишити без змін.

Колегія суддів, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.

Судом встановлено і підтверджується матеріалами справи, що 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_2, як орендодавцем та ТОВ «Агроконтракт-Н», як орендарем, було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на пять років, починаючи з дати його державної реєстрації. Державна реєстрація договору була здійснена 28 листопада 2009 року (а.с.9-10).

Згідно пункту 9.3.4. вказаного договору орендар має переважне право після закінчення строку договору на поновлення його на новий строк.

Пунктом 3.2. договору передбачено, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний в п.3.1 договору , якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

Представником позивача та представником відповідача ОСОБА_2 підтверджено в судовому засіданні апеляційної інстанції, що письмові повідомлення про небажання продовжувати орендні правовідносини, сторони договору не отримували.

До закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, укладеного з ОСОБА_2 9 жовтня 2008 року, позивач, з метою скористатися своїм переважним правом щодо поновлення договору оренди землі, двічі направляв відповідачці листи - повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди № 1, а саме 05 квітня 2013 року за №ПП-15 та 08 січня 2014 року за № 6.

Описом про вкладення у цінний лист та зворотнім повідомленням про вручення, підтверджується, що лист-повідомлення від 08 січня 2014 року з проектом додаткової угоди № 1 ОСОБА_2 отримала 21 березня 2014 року (а.с.14,15,16).

Вказані обставини підтверджені в судовому засіданні представником ОСОБА_2 та в апеляційній скарзі відповідача.

Судом встановлено і вказана обставина не заперечується представником відповідача ОСОБА_2, що орендодавець не надала відповіді на вказаний лист-повідомлення від 08 січня 2014 року та протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернулась до позивача з листом-повідомленням про заперечення у поновленні договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року.

В період дії строку договору оренди земельної ділянки від 09 жовтня 2008 року та після закінчення строку дії договору, тобто після 28 травня 2014 року, товариство «Агроконтракт-Н» належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обовязки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що своєчасно, у відповідності до обумовленого договором строку, сплачувало відповідачу орендну плату, що підтверджується даними відомостей про виплату орендної плати ТОВ «Агроконтакт- Н» за 2009 2013 роки, в яких міститься підпис відповідача( а.с. 17 -21).

Встановлено і вказана обставина не заперечується представником відповідачів, що ТОВ «Агроконтракт-Н» після закінчення строку дії договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року, користувалось земельною ділянкою і зібрало врожай у вересні 2014 року.

Відомістю на виплату орендної плати за землю за 2014 рік , підтверджується, що позивач виплатив орендну плату ОСОБА_2В у повному розмірі за рік в сумі 2192 грн.51 коп., про що свідчить її підпис у відомості (а.с.22).

01 лютого 2015 року, ОСОБА_2 уклала договір оренди землі з ТОВ «Агро ОСОБА_1 Інвест» строком на 10 років.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ «Агроконтракт-Н» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першоютретьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 01 лютого 2015 року укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест», ТОВ «Агроконтракт-Н» не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Пунктами 9.1-9.5, 12.1-12.5 договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н», встановлено права та обовязки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Частинами першою пятою статті 33 Закону України Про оренду землі (в редакцїя яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Судом першої інстанції встановлено, що ТОВ «Агроконтракт-Н», згідно вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі», є добросовісним орендарем, який : з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, направляв відповідачу лист повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до якого було додано проект додаткової угоди; на період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_2 та після закінчення строку дії такого, тобто після 28 травня 2014 року, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обовязки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату.

Окрім того, судом також встановлено, що ОСОБА_2 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернулась до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні.

За таких обставин суд першої інстанції на підставі належним чином оцінених доказів, поданих сторонами (ст. 212 ЦПК України), дійшов до обґрунтованого висновку, що конклюдентні дії ТОВ «Агроконтракт-Н», а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчить про намір ТОВ «Агроконтракт-Н» скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди землі від 01 лютого 2015 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест», недійсним, а договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладеного між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2, поновленим.

Вказаний висновок суду узгоджується з правовою позицією висловленою у постановах Верховного Суду України від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-1282цс16 та від 23 листопада 2016 року у справі № 6-2540цс16, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів.

Доводи апеляційної скарги не спростовують правильних та обґрунтованих висновків суду першої інстанціїї.

Доказами про отримання ОСОБА_2 21 березня 2014 року листа повідомлення від 08 січня 2014 року про подовження договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року з додатковою угодою № 1 підтверджується дотримання позивачем вимог ч.2 ст.33 Закону України , а саме виконання обовязку повідомити орендодавця про намір скористатися переважним право на укладення договору оренди землі на новий строк не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Доводи апеляційної скарги про те, що позивач неналежно виконував обовязки орендаря щодо сплати орендної плати за 2014 рік, оскільки сплатив орендну плату з порушенням умов договору лише у березні 2015 року, є недоведеними.

Матеріалами справи підтверджується, що в період дії договору орендну плату відповідач отримувала у передбачені договором строки, тобто до 30 грудня поточного року (а.с. 17 21). Кінцевим терміном розрахунку по орендній платі за 2014 рік є, відповідно, грудень 2014 року, який знаходиться поза межами строку дії договору, а тому, факт проведення позивачем розрахунку із ОСОБА_2 за 2014 рік, у березні 2015 року, не є підтвердженням недобросовісного виконання позивачем умов договору.

Пунктом 13.3. договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н», передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,01 % від несплаченої вчасно суми за кожний день прострочення.

Сторонами підтверджено в судовому засіданні, що ОСОБА_2 ні в період дії договору оренди землі від 09 жовтня 2009 року, ні після закінчення строку його дії, не зверталась до позивача з приводу невиконання умов договору щодо сплати орендної плати або щодо несвоєчасної виплати орендної плати.

Безпідставними та такими , що спростовуються матеріалами справи є доводи апеляційної скарги про те, що позивач після закінчення строку дії договору оренди землі не користувався спірною земельною ділянкою і не мав наміру користуватись, оскільки за актом приймання-передачі у вересні 2014 року передав земельну ділянку ТОВ «Агро-Рось-Інвест» .

Доказом того, що позивач користувався після закінчення строку дії договору оренди землі спірною земельною ділянкою, є пояснення представника відповідачів, який не заперечує, що товариство використовувало земельну ділянку і у вересні 2014 року зібрало врожай.

Також доказом цього є сплата позивачем та отримання ОСОБА_2 орендної плати за повний 2014 рік.

Крім того, за наявності у матеріалах справи акту приймання - передачі земельної ділянки від орендодавця орендарю, сторони не надали до суду доказів зворотної передачі земельної ділянки від орендаря орендодавцю, як передбачено договором.

Укладення договору оренди землі між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» 01 лютого 2015 року, зайняття спірної земельної ділянки новим орендарем, створило ТОВ «Агроконтракт-Н» перешкоди в подальшому користуванні спірною земельною ділянкою.

Безпідставними та такими, що спростовуються матеріалами справи, є доводи представника відповідачів про те, що договором, укладеним між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» 01 лютого 2015 року передбачено більш вигідні для власника землі умови, ніж пропонувалися позивачем у додатковій угоді № 1 до договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року, а саме, менший строк дії договору оренди, не дванадцять років, як пропонував позивач, а десять років, а також більший розмір орендної плати.

Так, відповідно до п.8 договору оренди землі від 01 лютого 2015 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» передбачено, що договір укладено на 10 років. В той же час відповідно до додаткової угоди № 1 до договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року, що пропонувались позивачем орендодавцю, передбачено змінити п.3.1. договору та викласти його в такій редакції: «договір укладено на 12 років, починаючи з дати державної реєстрації права оренди нерухомого майна», що свідчить про пропозицію подовжити строк дії договору на сім років, а не на дванадцять років, як стверджує представник відповідачів.

Пунктом 9 договору оренди землі від 01 лютого 2015 року, укладеним між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі три відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Разом з тим, у проекті додаткової угоди № 1 до договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року запропоновано орендну плату у розмірі 5 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і крім того, запропоновано надання послуги по оранці та культивації до 25 соток городу та видача 500 кг соломи (а.с.15).

За таких обставин умови укладеного спірного договору між ОСОБА_2 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» не є більш сприятливішими для орендодавця.

В межах доводів апеляційної скарги підстави для скасування рішення суду першої інстанції відсутні.

Суд повно і всебічно зясував обставини справи, дав їм правильну правову оцінку, ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до ст.308 ЦПК України апеляційна скарга підлягає відхиленню, а рішення суду залишається без змін.

Керуючись ст.ст.303, 304, п.1 ч.1 ст.307, ст.ст. 308,315 ЦПК України, колегія суддів

У Х В А Л И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 відхилити.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 31 січня 2017 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення і може бути оскаржена до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуюча суддя Л.В.Суровицька

Судді Т.М.Авраменко

ОСОБА_3