Роздільнянський районний суд Одеської області
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 511/2023/17

Номер провадження: 2/511/823/17

12 грудня 2017 року Роздільнянський районний суд Одеської області в складі:

головуючого судді - Бобровська І. В.,

при секретарі Непомняща О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до фізичної особи підприємця ОСОБА_2, третя особа Відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної державної адміністрації Одеської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації договору оренди,

ВСТАНОВИВ:

29.09.2017 року позивачка звернулась до Роздільнянського районного суду Одеської області з позовом до відповідача та просить суд винести рішення, яким:

- визнати недійсним договір (номер відсутній) від 27.03.2017 року про оренду земельної ділянки між ОСОБА_1 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_2, площею 3,41 га, кадастровий номер :01:002:0224, яка згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 23.02.2017 року до Державного акту на право приватної власності на землю серії РІ № 468713, який належить ОСОБА_1 та розташована на території Старостинської сільської ради Роздільнянського району Одеської області за цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

- зобовязати відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної Державної адміністрації Одеської області скасувати Державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 3,41 га, кадастровий номер :01:002:0224, розташований на території Степанівської сільської ради Роздільнянського району Одеської області між ОСОБА_1 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_2, який було зареєстровано у Реєстраційній службі Роздільнянсього району Одеської області 23.05.2017 року.

Позивач ОСОБА_1 представник позивача ОСОБА_3, повноваження якого перевірено, позов підтримали та просили вимоги задовольнити. ( а.с.81-82)

Відповідач ФОП ОСОБА_2 позов не визнав у судовому засіданні пояснив , що договір оренди земельної ділянки укладено добровільно, земельний пай належним чином обробляється, орендна плата зумовлена в договорі виплачується у встановлений договором термін. Заборгованість відсутня. Підстав для визнання договору недійсним не встановлено, просить в задоволенні вимог відмовити.

Третя особа відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської РДА Одеської області просив розглянути позов за їх відсутності , заперечень не надав. (а.с.70)

Суд, дослідивши всі докази по справі у їх сукупності, вважає, що позов підлягає задоволенню з таких підстав.

Згідно ст.3 ЦПК України особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Стаття 4 ЦПК України встановлює способи захисту, які застосовуються судом та визначає, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Згідно ст.10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим кодексом. Стаття 11 ЦПК України визначає, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог, і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Статті 15 та 16 ЦК України передбачають право на захист цивільних прав та інтересів та захист цивільних прав та інтересів судом.

Судом встановлено, що згідно Витягу з державного земельного кадастру від 23.02.2017 року, та Державного акту на право приватної власності на землю серії РІ № 468713, ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_1, є власником земельної ділянки загальної площею 3,41 га, кадастровий номер :01:002:0224, яка розташована на території Степанівської сільської ради Роздільнянського району Одеської області. Цільове призначення земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. (а.с.14-18)

27.03.2017 року між позивачем та відповідачем укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 49 років. (а.с.8- 12)

За змістом частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу, і, зокрема, коли зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

За змістом частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

З дослідженого в судовому засіданні договору оренди / який прошитий та підписаний ФОП ОСОБА_2 .Л. та ОСОБА_1 / вбачається невідповідність його типовій формі Договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 03.03.2004 року № 220 ( з доповненнями), недодержанням вимог ст.15 Закону України «Про оренду землі» та інших положень законодавства України регламентуючих порядок оренди землі, з наступних підстав:

- Договір оренди від 27.03.2017 року, не містить порядкового номеру.

- Даний договір, згідно умовам, необхідно зареєструвати у Реєстраційної службі Роздільнянського району, але відмітка про реєстрацію у договорі відсутня та копія витягу про реєстрацію, у документах наданих Орендодавцю, також відсутня.

- До договору, не надано акту прийому - передачі земельної ділянки у оренду, який, згідно п.3, 19, є невід*ємною частиною договору.

- Аркуші договору не підписані сторонами.

- У договорі відсутня умова відповідальності орендаря у разі несвоєчасного повернення орендованої земельної ділянки

- У п.9. даного договору вказано, що орендна плата за користування даною земельною ділянкою сплачується у грошовий форми в розмірі вартості однієї тонни зерна на момент розрахунку. Розрахунок вартості здійснюється за цінами, що не перевищують офіційно повідомлених органами виконавчої влади середніх біржових цін на таку продукцію на момент її передачі.

Згідно ст. 22 Закону України «Про оренду землі», орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Але, у договорі від 27.03.2017 року, орендна плата грошовим еквівалентом тонни зерна за 1 рік, здійснюється на рівні середніх біржових цін, яки значно нижче ринкових.

Окрім цього, у договорі не вказано, вартість якого самого виду зерна зернохлібних або зернобобових, та яких саме ( 1 вид - пшениця, ріж, просо, кукурудза та інш., 2 вид горох, квасоля) та якого класу або сорту, буде прийнята та використана при розрахунку орендаря з орендодавцем, так як ціни на різні види та клас зерна, дуже відрізняються одне від одного.

Тому суд вважає, що вказана форма розрахунку та розмір орендної плати у даному договорі є фіктивною. Відсутність чітких даних про вид товару (грошовий еквівалент якого, є орендної платою), його якість (клас, сорт), за даних умов договору, заздалегідь передбачає, що орендна плата може бути значно нижче орендної плати встановленої законодавством - 3% від нормативної вартості землі, тобто розмір орендної плати у даному договорі, фактично не визначено, що є суттєвим порушенням істотних умов ст.15 Закону України «Про оренди землі». Даними умовами договору, орендодавець завідомо введений в оману, та позбавлений права отримувати орендну плату, яка відповідає діючому законодавству України.

Відсутня відповідальність орендаря за несплату орендної плати (є тільки за прострочення).

Відсутні дані про порядок и строки проведення індексації орендної плати.

- У даному договорі, взагалі видсутня умова, про передачу у заставу та внесення до статутного фонду орендаря, права оренди земельної ділянки, що є суттєвим порушенням істотних умов ст.15 Закону України «Про оренді землі».

- Відповідно до ч.5 ст.37 Закону України «Про охорону земель», при передачі у власність або надання у користування, в тому числі в оренду земельної ділянки або землекористувача землі її паспортизація здійснюється в обовязковому порядку незалежно від часу останнього обстеження. Відповідно до ч.1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель», агрохімічна паспортизація земель сільськогосподарського призначення обовязкове агрохімічне обстеження ґрунтів, з видачею агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки, в якому фіксуються початкові та поточні рівні забезпечення поживними речовинами ґрунтів, рівні із забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами. Відповідачем не забезпечено проведення паспортизації земельної ділянки та не забезпечено відображення відповідних показників в акті приймання передачі.

- У договорі відсутні якісні показники обєкта оренди, на момент передачі у оренду, які мають зберігатися орендарем в ході використання земельної ділянки. Тобто фактично (згідно п.20 даного договору оренди), умова повернення земельної ділянки орендодавцю «у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду» - є фіктивною, тому що це, не розкриває змісту всіх необхідних умов збереження земельної ділянки, що гарантують захист прав та є істотною умовою договору оренди землі згідно абзацу 6 ст.15 ЗУ "Про оренду землі»,оскільки дані про якісні показники та первісний стан земельної ділянки в акті приймання - передачі (як і сам акт) відсутні.

Верховний Суд України у своїх висновках, викладених у постановах від 06.02.2012 року, № 6-104 Ц 11, від 14.03.2012 року № 6 - 7 ЦС 12 від 04.04.2012 року № 6 21 ЦС 12 та від 18.07.2012 року № 6 77 ЦС 12, вказує, що умова щодо збереження стану обєкта оренди відповідно до абз.6 ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», є істотною умовою договору та її відсутність, є підставою для визнання договору оренди недійсним.

- Відсутня умова, яка передбачена у п.8 Типового договору, як обов*язок орендаря за певну кількість днів до закінчення строку дії договору, повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

- У даному договорі оренди, взагалі відсутні 4 пункти розділу «обєкт оренди», тобто повний зміст договору (якісь умови, обовязку, права та інше), до орендодавця не доведено, навіть після надання йому копій документів у липні 2017 року і до цього часу.

Відповідно до ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, яки є обов*язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст.2 Закону України Про оренду землі(далі Закон) відносини, повязані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно ст.526 ЦК України зобовязання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу, інших актів цивільного законодавства. Відповідно до ст.610 ЦК України порушенням зобовязання є його не виконання або виконання з порушенням умов. За змістом ст.611 ЦК України правовим наслідком порушення зобовязання є, зокрема, розірвання договору, якщо це передбачено договором або законом. За умовами договору сторони дійшли згоди про те, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яка істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Відповідно до ст.32 Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Одним із основних обовязків орендаря відповідно до ст.24 Закону України Про оренду землі є своєчасне внесення орендної плати. Цьому положенню кореспондуються умови щодо внесення орендної плати не пізніше 25 грудня поточного року.

Згідно з п. ач.1 ст.96 ЗК України землекористувачі зобовязані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням. У свою чергу, орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди ст.24 Закону Про оренду землі. Відповідно до ст.141 Земельного кодексу України, серед підстав припинення права користування земельною ділянкою зазначені такі як використання її не за цільовим призначенням, та систематична несплата орендної плати. Згідно зі ст.34 ЗУ Про оренду земліу разі припинення або розірвання договору оренди землі, орендар зобовязаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Відповідно до п.12 Типового Договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Згідно п.8 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року №7 Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ (зі змінами, внесеними згідно з постановою Пленуму Верховного Суду України від 19 березня 2010 року №2) питання про дострокове припинення користування землею на умовах оренди вирішується шляхом предявлення позову про розірвання договору.

Відповідно до ст.651 ЦК України договір може бути змінено чи розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та і інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Судом встановлено , що дійсно були істотно порушені права орендодавця , занижена вартість земельної ділянки , як наслідок це менша орендна плата , що позбавляє державу отримувати податки , а орендаря обовязково їх сплачувати. Не проводилась обовязкова нормативна грошова оцінка .

Зазначене положення ЦК України повністю відповідає захисту права власності, яке гарантується ст.1 Першого Протоколу до Європейської Конвенції з прав людини та основоположних свобод, що у відповідності до ст.9 Конституції України є частиною національного законодавства. Зміст цього конвенційного положення про захист права власності розкритий у ряді Рішень Європейського Суду з прав людини.

Відповідно до вимог чинного законодавства в тому числі і ст.202-211 ЦК України вказаний договір / правочин / вчинено з порушенням прав орендодавця, а тому він не відповідає чинному законодавству. Підстави визнання недійсності вказаного договору відповідно встановлено це істотні порушення .

Враховуючи те, що дотримання належного економічного регулювання земельних правовідносин, забезпечення надходжень платежів з орендної плати до місцевих бюджетів у законодавчо визначених межах шляхом їх вірного правового врегулювання безпосередньо належить до інтересів держави, орендодавця , а тому факт не проведення нормативної грошової оцінки, у порядку встановленому законодавством, є підставою для визнання спірного договору недійсним.

Доводи щодо відсутності вартості земельної ділянки , як підстави для визнання договору недійсним підтверджуються невірним розрахунком орендної плати. За таких обставин суд приходить до висновку , що волевиявлення при укладенні правочину було не усвідомленим .

Оскільки при укладенні договору оренди земельного паю було допущено істотні порушення , встановлені на підставі досліджених доказів у судовому засіданні щодо цільового використання земельної ділянки та виплати орендної плати, то вимоги позивача про те ,що даний договір необхідно визнати недійсним та скасувати його реєстрацію необхідно задовольнити.

В звязку з задоволенням вимог позивача судові витрати суд покладає на відповідача. Судові витрати становлять 640 грн.

На підставі ст.ст.202- 221,215 , 526,610,611,651 ЦК України, ст.ст.25,32,34 Закону України Про оренду землі, ст.96, ст.141 Земельного кодексу України, ст.17 Закону України Про плату за землю, керуючись ст.ст. 10,11,60,209,212,214,215,218,223 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Вимоги ОСОБА_1 до фізичної особи підприємця ОСОБА_2, третя особа Відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної державної адміністрації Одеської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації договору оренди - задовольнити повністю.

Визнати договір оренди земельної ділянки б/н від 27.03.2017 року укладеного між ОСОБА_1 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_2, який згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 23.02.2017 року та Державного акту на право приватної власності на землю серії Р1 № 468713 належить ОСОБА_4,ІНФОРМАЦІЯ_1, земельна ділянка площею 3,41 га, кадастровий номер земельної ділянки - :01:002:0224, яка розташована на території Степанівської сільської Ради Роздільнянського району Одеської області недійсним.

Зобовязати відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної Державної адміністрації Одеської області скасувати Державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 3,41 га., кадастровий номер :01:002:0224, розташованої на території Степанівської сільської ради Роздільнянського району Одеської області між ОСОБА_1 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_2, який було зареєстровано у Реєстраційній службі Роздільнянського району Одеської області 23.05.2017 року.

Стягнути з ФОП ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судові витрати в розмірі 640, 00 грн.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Одеської області через Роздільнянський районний суд Одеської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя І. В. Бобровська