Справа № 573/624/17
Номер провадження 2/573/299/17
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

(вступна і резолютивна частина)

06 червня 2017 року м. Білопілля

Білопільський районний суд Сумської області в складі:

головуючої судді Терещенко О.І.,

з участю секретаря Кислої Ю.М.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Білопіллі Сумської області цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО» до ОСОБА_1, Селянського фермерського господарства «Снігірьова Олексія Анатолійовича», третя особа: Служба з державної реєстрації прав Білопільської міської ради про визнання недійсним договору оренди, визнання поновленим договору оренди, зобовязання вчинити дії,

у х в а л и в:

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО» до ОСОБА_1, Селянського фермерського господарства «Снігірьова Олексія Анатолійовича», третя особа: Служба з державної реєстрації прав Білопільської міської ради про визнання недійсним договору оренди, визнання поновленим договору оренди, зобовязання вчинити дії відмовити за безпідставністю.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Сумської області через Білопільський районний суд Сумської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів з дня його проголошення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії рішення.

Суддя

Справа №573/624/17

Номер провадження 2/573/299/17

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

(повний текст рішення)

06 червня 2017 року м. Білопілля

Білопільський районний суд Сумської області в складі:

головуючої судді Терещенко О.І.,

з участю секретаря Кислої Ю.М.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Білопіллі Сумської області цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО» до ОСОБА_1, Селянського фермерського господарства «Снігірьова Олексія Анатолійовича», третя особа: Служба з державної реєстрації прав Білопільської міської ради про визнання недійсним договору оренди, визнання поновленим договору оренди, зобовязання вчинити дії,

ВСТАНОВИВ:

23 березня 2017 року ТОВ «СААН-АГРО» звернулося до ОСОБА_1, ФГ «ОСОБА_2А.» з позовом, в якому вказує, що 02 січня 2007 року між ним і ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки, який було зареєстровано в установленому законом порядку. Зазначеним договором передбачено, що після закінчення строку його дії, орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. 02 грудня 2016 року товариство надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, до якого додало проект додаткової угоди. Наприкінці січня 2017 року він отримав від останнього лист, відповідно до якого відповідач відмовляється поновити договір, оскільки бажає самостійно розпоряджатися земельною ділянкою. 01 лютого 2017 року ОСОБА_1 уклав договір емфітевзису з ФГ «ОСОБА_2А.», який 03 березня 2017 року було зареєстровано.

Посилаючись на те, що діями відповідачів було порушено його право на переважне право на поновлення договору оренди землі, просить визнати недійсним договір емфітевзису, укладений 01 лютого 2017 року між ФГ «ОСОБА_2А.» і ОСОБА_1; визнати поновленим договір оренди землі, укладений 02 січня 2007 року між ТОВ «СААН-АГРО» і ОСОБА_1 на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі; зобовязати ОСОБА_1 вчинити дії щодо укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 02 січня 2007 року.

У судовому засіданні представник ТОВ «СААН-АГРО» ОСОБА_3 позовні вимоги підтримав у повному обсязі, уточнивши свою позицію, що поновлення договору оренди вони просять на підставі ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки до закінчення дії договору оренди позивач припинив використовувати земельну ділянку відповідача ОСОБА_1

Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не прибув, його інтереси за довіреністю представляла ОСОБА_4, яка позов не визнала в повному обсязі, суду зазначила, що відповідач ОСОБА_1 лист-повідомлення від 24 листопада 2016 року, на який посилається позивач в позові, не отримував, пропозицій від позивача щодо поновлення договору оренди йому не надходило. У січні 2017 року, коли вже закінчився строк дії договору оренди між позивачем та ОСОБА_1, останній направив свого листа позивачу про відсутність бажання поновлювати договір лише з однією метою, щоб повідомити позивачу про припинення між ними договірних правовідносин.

Представник СФГ «ОСОБА_2А.» ОСОБА_5 позовні вимоги не визнав повністю, вважає їх необгрунтованими, оскільки строк дії договору оренди, укладеного 02 січня 2007 року між ТОВ "СААН-АГРО" та ОСОБА_6, закінчився 31 грудня 2016 року, ОСОБА_6 пропозицій від позивача про поновлення строку не отримував, квитанція про оплату поштової послуги не є належним доказом, який би підтверджував факт вручення листа відповідачу. Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) між СФГ "ОСОБА_2А." та ОСОБА_6 укладений 01 лютого 2017 року, коли договір оренди земельної ділянки між позивачем та ОСОБА_6 втратив чинність.

Представник третьої особи Служби з державної реєстрації прав Білопільської міської ради в судове засідання не прибув, начальник реєстраційної служби ОСОБА_7 направила суду листа про проведення судового засідання без участі їх представника.

Заслухавши представника позивача ОСОБА_3, представника відповідача СФГ "ОСОБА_2А." ОСОБА_5, представника відповідача ОСОБА_6 ОСОБА_4, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, виходячи з наступного.

Як встановлено судом і вбачається з матеріалів справи, відповідно до державного акту на право приватної власності на землю на підставі рішення VІІІ сесії 23 скликання Річківської сільської ради народних депутатів від 30 квітня 1999 року ОСОБА_1 було передано у приватну власність земельну ділянку площею 2,85 га, розташовану на території Річківської сільської ради, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з яких 2,73 га ріллі та 0,12 га кормових угідь (а. с. 16-17).

02 січня 2007 року між ОСОБА_1 і ТОВ «СААН-АГРО» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,73 га, строком до січня 2017 року. Вказаний договір 05 квітня 2007 року було зареєстровано в Білопільському відділі Сумської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» за №11353 (а. с. 12-15).

Розділом «Строк дії договору», а саме пунктом 8 вказаного договору оренди, передбачено, що його укладено на 10 років з січня 2007 року по січень 2017 року. Після закінчення строку дії договору орендар має право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово про намір продовжити його дію.

Пунктом 9 зазначеного договору передбачено, що орендна плата становить 1,5% від грошової оцінки, що становить 425 грн. 07 коп.

01 лютого 2017 року ОСОБА_1 уклав з ФГ «ОСОБА_2А» договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) на строк 10 років до 01 лютого 2027 року, який було зареєстровано 03 березня 2017 року (а. с. 66).

Відповідно до п.п. 2.1, 2.2 вказаного договору передача права землекористування здійснюється за плату в розмірі 8074 грн. 55 коп.

Користування правом землекористування встановлюється за плату в розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 8410 грн. 10 коп. на рік, які землекористувач сплачує власнику не пізніше 31 грудня кожного року.

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 01 лютого 2017 року ТОВ «СААН-АГРО» не було його стороною. У той же час позивач, як колишній орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання зазначеного договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки. Саме така правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 25 травня 2016 року №6-605цс16, від 23 листопада 2016 року №594/153/16-ц.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Згідно з ч. 1 ст. 626, ч. 1 ст. 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 2 ст. 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

У відповідності з ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Пунктом 8 договору оренди землі від 02 січня 2007 року передбачалося переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк, що узгоджується нормами ч. 1 ст. 777 ЦК України і ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

З огляду на ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обовязки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобовязаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Відповідно до ч. ч. 1-5, 8, 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно з ч. ч. 1 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Аналогічна позиція висвітлена в постанові Верховного суду України від 13 квітня 2016 року справа № 6-2027цс15.

Як встановлено судом, ТОВ «СААН-АГРО» є добросовісним орендарем, протягом дії договору оренди земельної ділянки належним чином і відповідно до умов укладеного договору виконувало свої обовязки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало орендодавцю орендну плату.

ТОВ «СААН-АГРО» ще до закінчення строку дії договору оренди користуватися спірною земельною ділянкою припинило, на даний час нею також не користується, що підтвердив в судовому засіданні представник позивача.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_3 наполягав на тому, що ТОВ "СААН-АГРО" у встановлений законом місячний строк направило відповідачу ОСОБА_1 лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди, що підтверджується поштовою квитанцією від 02 грудня 2017 року, тобто своєчасно, так як строк дії договору оренди закінчувався 31 січня 2017 року, оскільки словосполучення «по січень», яке вжито в договорі, свідчить про строк його дії включно по 31 січня 2017 року.

Також, на його думку, це підтверджується заявою ОСОБА_6, яка ним відправлена позивачу 18 січня 2017 року і в якій він повідомив, що не бажає поновлювати з ним договір оренди.

Але суд не погоджується з позицію представника позивача щодо моменту закінчення дії договору оренди, оскільки в ньому чітко зазначено, що він укладений 02 січня 2007 року строком на 10 років по січень 2017 року. 10 років витікають 01 січня 2017 року. А якщо виходити з позиції представника позивача щодо закінчення строку дії договору оренди 31 січня 2017 року, то тривалість його дії договору становить 10 років 1 місяць, що зазначеним договором не передбачено.

Також суд звертає увагу на те, що позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження того, що ним 02 грудня 2017 року направлявся ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди разом з додатковою угодою в 3-х примірниках. Надана позивачем фотокопія фіскального чеку від 02 грудня 2016 року не є належним доказом, який би підтверджував отримання ОСОБА_1 цих документів (а. с. 19).

Заява ОСОБА_6, на яку вказує представник позивача, також не є належним доказом отримання ним листа-повідомлення від ТОВ "СААН-АГРО" (а. с. 26).

Таким чином, судом встановлено, що позивач не скористався переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки не повідомив орендодавця ОСОБА_1 в місячний строк до спливу строку цього договору про своє бажання його продовжити.

Аналізуючи вищевказане, суд приходить до висновку, що для реалізації переважного права необхідна наявність двох складових в їх сукупності - дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін.

В даному випадку відсутні такі складові, як направлення позивачем листа-повідомлення орендодавцю про своє бажання поновити договір оренди, так і волевиявлення відповідача на укладення додаткової угоди.

Також суд звертає увагу на те, що позивач в позові просив визнати поновленим договір оренди землі, укладений 02 січня 2007 року між ТОВ «СААН-АГРО» і ОСОБА_1 на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі, а не додатковою угодою, а ці умови є невигідними для останнього, оскільки за ними останній буде отримувати орендну плату в меншому розмірі, ніж отримує за договором, укладеним з ФГ «ОСОБА_2А.».

Оскільки судом встановлено, що позивач не скористався своїм переважним правом на укладення договору оренди з ОСОБА_6 на новий строк, тому законні підстави для визнання недійсним договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), укладеного 01 лютого 2027 року між СФГ "ОСОБА_2А." та ОСОБА_1 та зареєстрованого 03 березня 2017 року, відсутні.

Відповідно до ст. 60 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Як визначено у ст. 10 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з'ясуванню обставин справи: роз'яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов'язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що позивач не надав суду належних та достатніх доказів на підтвердження своїх позовних вимог, а тому в їх задоволенні слід відмовити.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 4, 10, 57, 58, 60, 64, 88, 174, 209, 213, 215 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «СААН-АГРО» до ОСОБА_1, Селянського фермерського господарства «Снігірьова Олексія Анатолійовича», третя особа: Служба з державної реєстрації прав Білопільської міської ради про визнання недійсним договору оренди, визнання поновленим договору оренди, зобовязання вчинити дії відмовити за безпідставністю.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Сумської області через Білопільський районний суд Сумської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів з дня його проголошення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії рішення.

Суддя