Віньковецький районний суд Хмельницької області
Справа № 670/189/17
Провадження № 2/670/164/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 червня 2017 року смт. Віньківці

Віньковецький районний суд Хмельницької області у складі головуючого судді Потапова О.О.

з участю секретаря Корчової А.І.,

представника позивача ОСОБА_1,

представника відповідача ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Петрашівської сільської ради Віньковецького району Хмельницької області, третя особа Віньковецька районна державна адміністрація Хмельницької області (відділ з питань державної реєстрації), про визнання угоди дійсною та визнання права власності на нежитлове приміщення,-

В С Т А Н О В И В :

До суду звернувся ОСОБА_3 з позовом до Петрашівської сільської ради. Позивач просить визнати угоду 1/1008 від 10.08.2012 року укладену між Південно-Західною універсальною товарною біржею та Петрашівською сільською радою Віньковецького району Хмельницької області щодо реалізації активів (майна) дійсною.

Також просить визнати за ним право власності на нежитлове приміщення загальною площею 152,4 м кв, що знаходиться за адресою: Хмельницька область Віньковецький район с. Петрашівка вул. Перемоги, 99а з подальшою реєстрацією права власності.

Позивач повідомляє, що угода укладалась Південно-Західною Універсальною товарною біржею, інтереси якої представляв ОСОБА_4 Купівля-продаж майна проводилась через аукціонні торги.

На час укладання біржової угоди було визначено ціну об'єкту та погоджено всі умови передачі майна переможцю торгів. На виконання укладеної угоди ним було сплачено продавцеві 15141 гривень. Продавець в свою чергу передав йому майно.

Біржова угода купівлі-продажу нерухомого майна була укладена відповідно до вимог діючого законодавства - Закону України «Про товарну біржу». Покупець набув право власності на обєкт з моменту укладення угоди і реєстрації її на біржі.

Він виграв аукціон, сплатив кошти, отримав договір купівлі-продажу, але не зареєстрував його на наступний день на біржі, як того вимагає ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу», у звязку з цим відділ з питань реєстрації Віньковецької РДА відмовив йому у проведенні державної реєстрації, оскільки така реєстрація не передбачена Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою КМУ від 25.12.2015 року за № 1127. У звязку з цим він, як власник, не має можливості розпоряджатись майном, яким фактично користується.

В судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені вимоги, просить суд їх задовольнити, посилається на ту обставину, що не по вині позивача на наступний день після продажу на аукціоні приміщення не зареєстрували нотаріально, а представник сільської ради не прийшов в нотаріальну контору. Саме по цій причині угода не набула статусу правової.

Звертає увагу суду на те, що згідно концепції ЄСПЛ позивач є добросовісним набувачем майна і фактично ним користується і володіє протягом 5 років, але не має свободи розпоряджатись ним через те, що майно не реєструю реєстраційна служба, а відповідач відмовляється повторно укласти та нотаріально засвідчити угоду. Куплена будівля передана позивачем громадянам села для відправлення релігійних обрядів.

Представник відповідача у судовому засіданні не заперечував проти прав позивача на зазначене приміщення, не оспорював факт нереєстрації біржової угоди нотаріально в 2014 року попередником, але повідомив, що на теперішній час немає в нього підстав для укладання повторної угоди з ОСОБА_3, оскільки будівля знята з балансу сільської ради і відсутні кошти на повторну процедуру продажу цієї будівлі. Повідомив, що стороною позивача проведено ремонт будівлі, в якій тепер проводяться культові обряди.

Представник третьої особи Віньковецька районна державна адміністрація Хмельницької області (відділ з питань державної реєстрації) в судове засідання представника не направила, будучи належно повідомленою про час та місце розгляду справи.

В останнє судове засідання сторони не зявились, надіслали заяви, в яких просять продовжити розгляд справи без їх участі. Ч. 2 ст. 158 ЦПК України передбачено, що особа, яка бере участь у справі, має право заявити клопотання про розгляд справи за її відсутності. Враховуючи дану норму закону, суд вважає за можливе провести розгляд справи за відсутності сторін.

Заслухавши позицію сторін, дослідивши представлені докази суд вважає позов обґрунтованим та таким, що підлягає частковому задоволенню.

Згідно статті 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

В даному випадку позивач наголошує на визнанні дійсним саме договору купівлі-продажу нерухомого майна. У застосуванні 220 ЦК України,виникають етапи пов'язані з державною реєстрацією договору (правочину) відчуження нерухомого майна та моментом його укладання. Такими етапами є: період з моменту набрання чинності ЦК України по 31.12.2012 року (включно); період з 01.01.2013 року по даний час.

Так, у разі укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна у простій письмовій формі, без додержання нотаріального посвідчення та державної реєстрації до 31.12.2012 року (включно), такі договори не підлягають визнанню дійсними ні при яких умовах, оскільки існує наступна правова позиція «Положення ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. ст. 210 та 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними та не створюють прав і обов'язків для сторін».

Безспірним тому підтвердженням є цілий масив правових позицій ВСУ: ОСОБА_5 Верховного Суду України від 24.11.2008 «Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними»; Пункт 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» наголошує: «Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується

щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

При розгляді таких справ суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших

підстав нікчемності правочину.

У зв'язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК . Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.»

З 01.01.2013 року у Цивільний кодекс України внесли суттєві зміни, пов'язані зі скасуванням державної реєстрації правочинів. З цієї дати набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року N 1878-VI, по відношенню до ч. 2, 3 статті 182, ч. 4 статті 334, ч. 3 статті 640 та статті 657 ЦК України.

Відповідно до цих змін, державна реєстрація речових прав договору (правочину) нерухомого майна скасована. Не слід плутати реєстрацію правочину з державною реєстрацію речового права, яка здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію на нерухоме майно та їх обтяжень».

Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» Закон № 1952-IV викладено в новій редакції. Цим Законом розширено перелік речових прав, що підлягають державній реєстрації, визначено новий орган державної влади з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Згідно пункту 2 листа ВССУ від 28.01.2013 р. № 24-150/0/4-13 Суд звертає увагу на те, що з 1 січня 2013 року набирає чинності Закон України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та інших законодавчих актів", яким частину третю статті 640 ЦК викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК виключено слова "та державної реєстрації". З цього часу не передбачено державної реєстрації правочину, якщо в договорі не передбачено інше, а право на нерухоме майно та його обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.

Окрім цього, листом ВСУ від 01.07.2013 року «Аналіз деяких питань застосування судами законодавства про право власності при розгляді цивільних справ» зазначає: «Державна ж реєстрація правочинів щодо нерухомості з 1 січня 2013 р. зазначеним законом скасована. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним (ст. 220 ЦК)».

Як слідує із позовної заяви та із змісту самої угоди біржову угоду укладено 10 серпня 2012 року між директором товарної біржі Південно-Західна універсальна (далі Біржа) та Петрашівською сільською радою Віньковецького району Хмельницької області про проведення аукціону по реалізації активів, що знаходяться в розпорядженні Петрашівської сільської ради, а саме: нежитлове приміщення загальною площею 152,4 м кв, що знаходиться за адресою: Хмельницька область Віньковецький район с. Петрашівка, вул. Перемоги, 99 а (свідоцтво про право власності на нерухоме майно серії САС № 484435 від 23.06.2011 року).

03.09.2012 року за результатами проведеного аукціону, на якому переможцем торгів став позивач ОСОБА_3, останньому було передано нежитлове приміщення загальною площею 152,4 м кв, що знаходиться за адресою: 32512, Хмельницька область Віньковецький район с. Петрашівка, вул. Перемоги, 99 а (акт прийому-передачі нерухомого майна від 03.09.2012 року).

Із аналізу наведених правових норм та змісту біржової угоди № 1/1008 слідує, що правочин відбувся до 01 січня 2013 року, тобто до внесення змін у законодавство, яке на той час не давало можливості визнавати дійсною угоду, яка не була нотаріально посвідченою та не відбулась державна реєстрація правочину купівлі-продажу.

Статтею 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору, за змістом якого відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Із змісту цієї норми права сільська рада вправі відмовитись від посвідчення договору купівлі-продажу як одна із сторін угоди, проте як субєкт владних повноважень вона вчинила певні дії і Закон не забороняє спонукати її до їх завершення як органу місцевого самоврядування.

Відмова у визнанні вказаної біржової угоди дійсною не перешкоджає виникненню права позивача на отримане ним майно.

Відповідно до ч.1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Укладання сторонами біржової угоди повязаної з аукціонним відчуженням будинку № 99-а в с. Петрашівка, по вул. Перемоги не заборонено Законом і регулюється ст. 15 закону «Про товарну біржу» із смислового значення якої слідує, що угодою є біржова операція виконана членами біржі, вона реєструється не пізніше наступного дня після її здійснення, вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі і не підлягає в цьому випадку нотаріальному посвідченню.

Зазначеної норми закону покупець ОСОБА_3 дотримався, ставши переможцем торгів 03.09.2012 року і в цей же день актом прийому-передачі йому продавцем сільською радою с. Петрашівка передано спірне нежитлове приміщення площею 152,4 кв. м. в с. Петрашівка, але на наступний день продавець не зявився для реєстрації біржової операції на товарну біржу. У звязку з неявкою незатверджено укладену на біржі угоду, яка прирівнюється до нотаріальної, тобто представник органу місцевого самоврядування діяв недобросовісно. Через це угода купівлі-продажу юридично не завершена.

Відповідно до ч.1 ст. 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отримавши по акту прийому-передачі 03.09.2012 року нежитловий будинок ОСОБА_3 став його фактичним власником, оскільки виконав всі суттєві умови договору купівлі-продажу (досяг згоди по ціні, прийняв участь в аукціонних торгах, сплатив кошти за товар, який в той же день в 2012 році отримав без будь-яких умов). Презумпція правомірності правочину оговорена статтею 204 ЦК України, якщо його недійсність прямо не встановлена законом. Обмеження встановлені статтею 215 ЦК України не поширюються на дану угоду, оскільки не вимагають обовязкового дотримання її форми, що передбачено пунктами 1-2 та 5-6 статті 203 ЦК України. Це дає підставу стверджувати, що угода купівлі-продажу укладена сторонами в 2012 році (хоча і не набула статусу юридично-завершеної в силу необхідності її реєстрації на біржі). З часу отримання у фактичне володіння майна ОСОБА_5 ця угода ніким не визнавалась недійсною і саме за цією угодою неповних пять років ОСОБА_3 користується будинком № 99 а, в якому виконав поточний ремонт, що підтвердив фотознімками.

Хоча юридично він не зміг оформити свої права власника, але фактично їх набув, що встановлено судом і не оспорюється ні відповідачем, ні третьою особою, які байдуже відносяться до проданого ними в 2012 році будинку, але не бажають сприяти позивачу в реалізації його прав власника, відмовляючись від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Така їх позиція тягне за собою правову невизначеність майнових прав позивача, яким сплачені кошти органу місцевого самоврядування в 2012 році і який неповних пять років не має можливості розпоряджатись отриманою нерухомістю.

Практикою ЄСПЛ сформовано підхід щодо розуміння правової визначеності як засадничої складової принципу верховенства права. Зокрема, у Рішенні ЄСПЛ від 28 листопада 1999 року у справі «Брумареску проти Румунії» зазначено, що принцип правової визначеності є складовою верховенства права (пункт 61).

Відповідно до ч.1 ст. 8 Основного Закону в Україні визнається й діє принцип верховенства права. Складовою верховенства права є принцип правової визначеності, основу якого утворює ідея передбачуваності очікування суб'єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає наявним у суспільстві нормативним приписам.

Вигравши аукціонні торги, позивач передбачувано очікував можливість вільно володіти, користуватись та розпоряджатись будинком, отримавши його у власність.

Згідно статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Поняття власності чи «майна» за ст. 1 Першого протоколу Конвенції тлумачиться дуже широко, охоплює цілу низку інтересів економічного характеру. За рішеннями Європейського суду з прав людини «майном» в розумінні статті 1 Протоколу 1 до Конвенції вважається законне і обґрунтоване очікування набуття майна.

Крім цього, зміст цього конвенційного положення про захист права власності розкритий у ряді Рішень Європейського Суду з прав людини. Так, у Рішенні Європейського суду від 29.11.2007 року у справі «Інтерсплав» проти України» Суд вказує на те, що поняття «майно» має автономне значення, яке не залежить від формальної класифікації прийнятої у національному законодавстві. А у Рішенні Європейського суду від 29.11.1991 року у справі «ПайнВелейДєвелопментс ЛТД» проти Ірландії» зазначається, що власники мають право претендувати щонайменше на законне сподівання на можливість користуватися своєю власністю.

Укладаючи угоду, яка не завершена відповідачем, ОСОБА_3, отримавши предмет купівлі продажу (майно) справедливо сподівався на власний розсуд ним розпоряджатись мирно володіючи ним.

Відповідно з урахуванням встановлених обставин справи та досліджених доказів, суд вважає, що позивач набув прав власника на спірний будинок, що підтверджено позицією відповідача, який визнав його вимоги. Визнання відповідачем позову не суперечить закону, а також таке визнання позову не порушує права, свободи та інтереси інших осіб, а тому позовну заяву слід задовільнити в частині визнання прав власника за позивачем на спірний будинок.

На підставі наведеного, керуючись ст. 218, 220, 328, 640, 657 ЦК, ст. ст. 10.11,213-215 ЦПК України, суд ,-

ВИРІШИВ:

Визнати за ОСОБА_3 право власності на нежитлове приміщення будинок № 99а розташований по вул. Перемоги в с. Петрашівка Віньковецького району Хмельницької області.

В задоволені інших вимог відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення може бути подана протягом десяти днів з дня його проголошення через Віньковецький районний суд до Апеляційного суду Хмельницької області. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя О.О.Потапов