Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" жовтня 2017 р. Дніпровський районний суд м. Києва в складі:

Головуючого судді Гончарука В.П.

за участі секретаря Краснової І.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Дніпровського районного суду м. Києва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ПАТ «КБ «Земельний Капітал» третя особа ФОП ОСОБА_3 про визнання договору недійсним, суд, -

в с т а н о в и в:

Позивач звернувся до суду з позовом до ПАТ ,,КБ ,,Земельний капітал», ОСОБА_2, третя особа: ФОП ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу недійсним та встановлення його нікчемності мотивуючи свої вимоги тим, що 05.03.2014 року між ПАТ,,КБ ,,Земельний капітал» та ФОП ОСОБА_3 був укладений кредитний договір № 003-2014 , згідно з умовами якого банк надавав позичальнику кредитні кошти у сумі 4020000 грн. зі сплатою 18 % річних на строк до 04.03.2017 року.

В забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором між ПАТ,,КБ ,,Земельний капітал» та ОСОБА_1 05.03.2014 року було укладено іпотечний договір № 003-2014-2-1, за яким передано в іпотеку житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1, та земельну ділянку площею 0,08 га, кадастровий номер НОМЕР_1, цільове призначення для будівництва та обслуговування житлового будинку за вказаною адресою. Іпотечний договір було посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського НО Верба В.М. та зареєстровано в реєстрі № 110, накладено заборону на відчуження за №2.

У жовтні позивачу стало відомо, що 15.09.2016 року між ПАТ,,КБ ,,Земельний капітал» та громадянином Російської Федерації ОСОБА_2 у простій письмовій формі було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна.

27.09.2016 року ОСОБА_2 звернувся до Феодосійського міського суду Республіки Крим з позовом про визнання права власності на нерухоме майно, а саме на житловий будинок та земельну ділянку.

Вимоги визнання недійсним договору купівлі-продажу позивач обґрунтовує тим, що відповідно до Закону України ,,Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України" тимчасово окупованою територією визначається сухопутна територія АРК та м. Севастополя. Відповідно до цього Закону на вказані території поширюється особливий правовий режим, зокрема вчинення правочинів. За фізичними особами зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходяться на тимчасово окупованій території, якщо воно набуте відповідно до законів України. Договір купівлі-продажу нерухомого майна було укладено всупереч нормам Закону, а тому є недійсним.

В судове засідання позивач не з'явився. Представник позивача надав суду заяву про розгляд справи за його відсутності. Позовні вимоги підтримав в повному обсязі.

Представник відповідача ПАТ ,,КБ ,,Земельний капітал»в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечив в повному обсязі.

Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з'явився про день, час та місце судового розгляду справи повідомлений належним чином.

Третя особа: ФОП ОСОБА_3 в судове засідання не з'явилася. Представник надав суду заяву про розгляд справи за його відсутності, проти задоволення позовних вимог не заперечив.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази в їх сукупності, суд приходить до наступного.

Судом встановлено, що 05.03.2014 року між ПАТ,,КБ ,,Земельний капітал» та ФОП ОСОБА_3 був укладений кредитний договір № 003-2014 , згідно з умовами якого банк надавав позичальнику кредитні кошти у сумі 4020000 грн. зі сплатою 18 % річних на строк до 04.03.2017 року.

В забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором між ПАТ,,КБ ,,Земельний капітал» та позивачем ОСОБА_1 05.03.2014 року було укладено іпотечний договір № 003-2014-2-1, за яким передано в іпотеку належне йому майно, а саме: житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1, та земельну ділянку площею 0,08 га, кадастровий номер НОМЕР_1, цільове призначення для будівництва та обслуговування житлового будинку за вказаною адресою. Іпотечний договір було посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського НО Верба В.М. та зареєстровано в реєстрі № 110, накладено заборону на відчуження за №2.

15.09.2016 року між ПАТ,,КБ ,,Земельний капітал» та громадянином Російської Федерації ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: житлового будинку та земельної ділянки площею 800 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1.

27.09.2016 року ОСОБА_2 звернувся до Феодосійського міського суду Республіки Крим з позовом про визнання права власності на нерухоме майно, а саме на житловий будинок та земельну ділянку.

Аналізуючи все в сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають до задоволення частково, оскільки.

Відповідно до ст. 11 Закону України ,,Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України" за фізичними особами, незалежно від набуття ними статусу біженця чи іншого спеціального правового статусу, підприємствами, установами, організаціями зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо воно набуте відповідно до законів України. Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України. На тимчасово окупованій території будь-який правочин щодо нерухомого майна, у тому числі щодо земельних ділянок, вчинений з порушенням вимог цього Закону, інших законів України, вважається недійсним з моменту вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Так, згідно ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Водночас відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

ст. 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 та ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання його сторонами вимоги про те, що зміст такого правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.

Згідно ч.2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом.

Відповідно до ч.5 ст. 3 ЗУ ,,Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя.

З 01.01.2013 року набрав чинності Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції закону № 1878-VI від 11.02.2010 р. з наступними змінами та доповненнями, ч. 3 ст. 3 якого передбачала, що речові права на нерухоме майно виникають з моменту їх реєстрації в Державному реєстрі прав.

Наказом Міністерства юстиції України № 898/5 від 28.03.2016 року державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно, що розташоване в межах території АРК, м. Севастополя , а також тимчасово окупованої території Донецької та Луганської областей, проводиться незалежно від місцезнаходження такого майна,ведення реєстраційних прав у паперовій формі щодо нерухомого майна, що розташоване в межах території АРК та м. Севастополя забезпечує Головне територіальне управління юстиції у Херсонській області.

З дослідженого в судовому засіданні договору купівлі-продажу нерухомого майна вбачається, що сторонами не було дотримано вимог чинного цивільно - процесуального законодавства України, а саме договір було укладено у простій письмовій формі, нотаріально не посвідчено та не зареєстровано право власності на нерухоме майно у встановленому законом порядку.

ПАТ ,,КБ ,,Земельний капітал» обрав спосіб задоволення вимог Іпотекодержателя звернувшись до суду з позовом про стягнення на предмет іпотеки. Заочним рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 17.12.2014 року в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № 003-2014 від 05.03.2014 року в сумі 4 320 275,22 грн. було звернуто стягнення на предмет іпотеки - житловий будинок, та земельну ділянку площею 0,08 га, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, яка належить ОСОБА_1, шляхом продажу ПАТ «Комерційний Банк «Земельний капітал» з укладенням від імені ОСОБА_1 договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою-покупцем з початковою ціною продажу 3 723 500 грн., а також наданням ПАТ «КБ «Земельний капітал» всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу. За рахунок коштів, отриманих від реалізації у встановленому порядку іпотечного майна, задовольнити вимоги ПАТ «Комерційний Банк «Земельний капітал» у розмірі 4 320 275,22 грн.

Так, судом було звернуто стягнення на предмет іпотеки та визначено порядок продажу передбачений ст. 38 ЗУ ,,Про іпотеку".

В свою чергу стороною відповідача ПАТ ,,КБ ,,Земельний капітал» було порушено ст. 38 ЗУ ,,Про іпотеку" яка передбачає, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог

іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі)

передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки

будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30

днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити

іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому

законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір

укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови

іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за

відшкодування завданих збитків.

Крім того стороною відповідача ПАТ ,,КБ ,,Земельний капітал» при укладанні договору-купівлі-продажу не було взято до уваги рішення Апеляційного суду м. Києва від 30.06.2015 року яким заочне рішення Дніпровського районного суду м. Києва було змінено в частині встановлення початкової ціни предмета іпотеки житлового будинку та земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 в сумі 3723500 грн. яким зазначено, що початкова ціна встановлюється на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки проведеної суб'єктом оціночної діяльності незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.

Суд критично ставиться до тверджень відповідача у своїх запереченнях про проведення оцінки вартості майна суб'єктом оціночної діяльності. Оскільки звіт про оцінку вартості житлового будинку та звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки були проведені з порушенням норм Закону України «Про виконавче провадження». Згідно п. 1 розділу ІІ Тимчасовим порядком реалізації арештованого майна шляхом проведення електронних торгів, реалізація майна здійснюється після визначення його вартості (оцінки) відповідно до статті 58 Закону України «Про виконавче провадження».

Так, відповідно ч. 1 ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження» визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден державний виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, який провадить свою діяльність відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Крім того позивач не був ознайомлений з вищевказаними Звітами, що порушило його право на оскарження результатів оцінки майна.

Отже оскільки, відповідач ПАТ ,,КБ ,,Земельний капітал» мав право відчужувати іпотечне майно відповідно до рішення суду Дніпровського районного суду м. Києва, однак здійснив це з порушення Законів України та норм чинного цивільно-процесуального законодавства України, договір купівлі-продажу майна слід визнати недійсним.

Така ж правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 року у справі № 6-95цс13, якою визначено наступне:«За загальним правилом ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

Відповідно до п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України способом захисту порушених цивільних прав є відновлення становища, яке існувало до порушення.

Відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Як передбачено узагальненням практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними Верховного Суду України. Термін "нікчемність правочину", передбачений ЦК до прийняття цього Кодексу у вітчизняному законодавстві не вживався. Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК нікчемний

правочин є недійсним через його невідповідність вимогам

законодавства. Такий правочин недійсний з моменту його вчинення

незалежно від того, чи визнав його таким суд. Що ж стосується

оспорюваного правочину, то він може бути визнаний недійсним лише

за рішенням суду.

Відповідно ч. ч. 1, 2 ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розс

У відповідності до ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього кодексу. Згідно ч. 4 цієї ж статті доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Аналізуючи зібрані по справі докази в їх сукупності, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, а також достатність і взаємний зв'язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 до ПАТ ,,КБ ,,Земельний капітал», ОСОБА_2, третя особа: ФОП ОСОБА_3 про визнання договору недійсним підлягають до задоволення частково.

Питання щодо судові витрат у справі суд вирішує у відповідності до ст.88 ЦПК України.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст. ст. 328,220,215,203,216 ЦК України, ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження», ст. 38 ЗУ ,,Про іпотеку", ст. 3 ЗУ ,,Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" ст. ст. 60, 88, 212-215, 218, 223, 294 ЦПК України суд,

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ПАТ «КБ «Земельний Капітал» третя особа ФОП ОСОБА_3 про визнання договору недійсним - задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі - продажу нерухомого майна, укладений між ПАТ «Комерційний Банк «Земельний капітал» та громадянином Російської Федерації ОСОБА_2 15.09.2016 року.

Стягнути з ПАТ «Комерційний Банк «Земельний капітал» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в розмірі 551 грн. 20 коп.

Рішення суду може бути оскаржено до Апеляційного суду м. Києва шляхом подачі апеляційної скарги на рішення суду протягом десяти днів з дня його проголошення, а особами, що приймали участь у судовому засіданні але були відсутні на проголошенні рішення протягом 10 діб з дня отриманні копії рішення.

С у д д я: