АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
Справа № 637/318/17 Головуючий суддя І інстанції Тордія Е. Н.
Провадження № 22-ц/790/5748/17 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: Спори, що виникають із договорів найму (оренди)
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 жовтня 2017 року м. Харків.

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Харківської області в складі:

головуючого судді: Яцини В.Б.,

суддів: Бурлака І.В.,Карімової Л.В.,

за участю секретаря: Баранкової В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за апеляційною скаргою Головного управління Держгеокадастру в Харківській області на рішення Шевченківського районного суду Харківської області від 08 серпня 2017 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру в Харківській області, Шевченківської районної державної адміністрація Харківської області про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим,

в с т а н о в и л а:

У березні 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду із зазначеним позовом, в якому послалась на те, що на підставі укладеного 20 грудня 2005 року з Шевченківською районною державною адміністрацією Харківської області на 10 років договору, який був належним чином зареєстрований 31 січня 2006 року, вона є орендарем земельної ділянки площею 2.0000 га для ведення особистого селянського господарства із земель запасу, розташованої на території Старовірівської сільської ради Шевченківського району Харківської області, який вона належним чином виконувала. Після закінчення строку договору оренди земельної ділянки, орендар протягом одного місяця після закінчення строку договору не заперечував проти поновлення договору оренди землі, тому відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» він вважається поновлений на той же самий строк.

При цьому вказала, що відповідач своїми листами від 1 березня 2016 року та від 6 травня 2016 року у відповідь на звернення ОСОБА_1, з посиланням на сплив передбаченого умовами договору 60 днів для звернення орендаря про поновлення договору безпідставно в цьому відмовив позивачу, оскільки такі заперечення відповідача не відповідають вказаній нормі закону. Згідно п. 7 зазначеного договору позивач має переважне право на поновлення договору оренди на новий строк. Після закінчення дії договору оренди земельної ділянки орендар продовжує користуватися земельною ділянкою та виконує належним чином всі зобовязання передбачені договором. Будь яких заперечень з боку орендодавця, щодо використання земельної ділянки до орендодавця не надходило.

Представник Шевченківської райдержадміністрації Харківської області в судовому засідання позовні вимоги визнала повністю, зазначила, що у звязку зі змінами в законодавстві повноваження, щодо розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення передані з 1 січня 2013 року до Головного управління Держземагенства у Харківській області, пізніше їх правонаступником стало Головного управління Держгеокадастру у Харківській області. За час дії договору оренди з ОСОБА_2 будь яких претензій до орендаря Шевченківська РДА Харківської області не мала, обовязки щодо умов договору, останньою виконувались в повному обсязі. Вважає, що позивачем виконанні всі передбачені ст. 33 Закону України «Про оренду землі», умови для продовження договору та укладання додаткової угоди.

Представник відповідача, Головного управління Держгеокадастру в Харківській області в судове засідання не зявився надав до суду письмову заяву про розгляд справи за своєї відсутності, проти задоволення позову заперечував. В обґрунтування заперечень визнав, що ОСОБА_1 на адресу відповідача надсилалися листи у січні та квітні 2016 року щодо продовження укладеного договору оренди від 20 грудня 2005 року, строк дії якого закінчився 31 січня 2016 року. Листами від 1 березня та 6 травня 2016 року їй було відмовлено в поновленні договору оренди землі з посиланням на порушення передбаченого у п.7 зазначеного Договору 60-денного строку для звернення з такою заявою, внаслідок чого не були виконанні положення ст. 33 Закону України «Про оренду землі» стосовно продовження договору оренди.

Рішенням Шевченківського районного суду Харківської області від 08 серпня 2017 року позов задоволено. Визнано договір оренди землі від 20 грудня 2005 року, укладений між ОСОБА_1 та Шевченківською районною державною адміністрацією Харківської області, зареєстрований Шевченківським районним відділом Харківської регіональної філії «Центр ДЗК» Держкозмземі України 31 січня 2006 року за № 07, поновленим на той самий строк.

Не погоджуючись з рішенням суду Головне управління Держгеокадастру в Харківській областів апеляційній скарзі просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог та відшкодувати з ОСОБА_1 понесені відповідачем судові витрати судовий збір у розмірі 704 грн.00 коп. за подання апеляційної скарги. Відповідач вказав, що рішення незаконне, необґрунтоване, ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зазначив, що відповідно до діючої на день виникнення спірних правовідносин редакції ст. 125 Земельного Кодексу (станом на час державної реєстрації зазначеного договору) право на оренду земельної ділянки виникало після укладання договору землі (20.12.2005) та його державної реєстрації (31.01.2006), тобто строк дії договору закінчився 31.01.2016 року. Позивач порушила передбачений умовами договору оренди 60-денний строк для звернення із заявою про його поновлення, оскільки із заявами про намір продовжити його дію та проектом додаткового договору ОСОБА_1 звернулась до відповідача лише 23 лютого та 19 квітня 2016 року, тобто після спливу дії договору, внаслідок чого не виконала передбачені у ст. 33 Закону України «Про оренду землі» положення. При цьому суд першої інстанції помилкового застосував ст. 764 ЦК України, ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», і не зазначив з якої дати вважати договір поновленим.

Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, пояснення сторін, що зявились у судове засідання, відповідно до ст. 303 ЦПК України перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду у межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає за необхідне її відхилити з наступних підстав.

Судом безспірно встановлено, що 20 грудня 2005 року між державою в особі Шевченківської районної державної адміністрації Харківської області та ОСОБА_1, на підставі розпорядження даної адміністрації, був укладений договір оренди земельної ділянки, площею 2.0000 га, із земель запасу, яка розташована на території Старовірівської сільської ради Шевченківського району Харківської області, строком на 10 років, який був зареєстрований 31 січня 2006 року Шевченківським районним відділом Харківської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» за №07. Земельна ділянка була передана орендарю за актом від 20 грудня 2005 року.

Відповідно до листа-повідомлення від 31 січня 2016 року, орендар в повідомляла відповідні установи про намір поновити договірні відносини та продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки. Разом з листом повідомленням були надіслані: укладений договір оренди землі, проект додаткової угоди і ці обставини підтвердив відповідач у своїх письмових запереченнях проти позову.

Згідно листа № Х-2874/0/14-2702/0/21-16, датованого 1 березня 2016 року та листа № Х-7618/0/14-7144/0/21-16, датованого 6 травня 2016 року Головне управління Держгеокадастру у Харківській області відмовило у поновленні вказаного договору оренди лише у звязку з тим, що заява про поновлення строку дії договору повинна була бути направлена орендарем за 60 днів до закінчення строку дії договору.

Відповідач не заперечував, що позивач протягом місяця після закінчення договору оренди землі продовжував користуватися земельною ділянкою, вносити орендні платежі, а 31 січня 2016 року вона звернулась до орендодавця з пропозицією укласти додаткову угоду до договору та додала проект додаткової угоди, при цьому протягом встановленого ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» місячного терміну після закінчення договору оренди відповідач не направив повідомлення-заперечення щодо відмови у поновленні договору оренди землі з позивачем.

Задовольняючи позов суд першої інстанції виходив з того, що позовні вимоги ОСОБА_1 доведені та підлягали задоволенню, оскільки протягом встановленого ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» місячного терміну після закінчення терміну договору оренди відповідач не направив повідомлення-заперечення про відмову у поновленні договору оренди землі з позивачем. При цьому суд першої інстанції вказав, що відмова відповідача у задоволенні заяви позивача про продовження договору оренди у березні 2016 та квітні 2016 року не замінює передбачене у ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» повідомлення орендаря про відмову у поновленні договору оренди, що повинно було надіслано позивачу до спливу місячного строку після закінчення договору оренди, що свідчить про те, що договір оренди відповідно до вказаної норми Закону України та ст. 764 ЦК України слід вважати поновленим.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, оскільки вони відповідають правовій позиції стосовно застосування вказаних норм матеріального права, яка була викладена у постанові Верховного Суду України від 09 вересня 2015 року по справі № 6-531цс15, яка відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обовязковою для застосування судами по цій справі.

Так, в результаті розгляду аналогічної справи у спорі стосовно продовження договору оренди Верховний Суд України вказав наступне.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» об'єднує два випадки поновлення договору оренди.

Так, у частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обовязки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб.

Оскільки у даній справі відмова орендаря у продовженні договору оренди ґрунтується лише на простроченні орендаря у зверненні із заявою про продовження договору оренди, і у справі відсутні відомості про те, що орендодавець заперечував проти цього продовження протягом передбаченого у ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» місяця до закінчення строку дії договору оренди, то колегія суддів вважає, що суд обґрунтовано застосував до спірних правовідносин вказану норму ч. 6, а не ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Доводи скарги з цього приводу колегія суддів відхиляє, за їх безпідставністю.

Статтею 764 ЦК України також передбачено, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Ці положення також узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України стосовно аналогічного договору найму.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Саме така правова позиція, яка також підлягає застосуванню по цій справі з огляду на аналогічні обставини, була викладена у постанові Верховного Суду України від 23 листопада 2016 року по справі № 6-2540цс16.

Той факт, що позивач на порушення ст. 7 договору оренди надіслала орендарю заяву про продовження договору та проект додаткового договору зі спливом 60-денного строку, у даному не змінює необхідність застосування норми ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» про продовження договору оренди за відсутності заперечень орендаря на протязі визначеного у вказаній нормі Закону місяця до закінчення строку дії договору, але після закінчення цього строку - не передав вищевказану земельну ділянку в іншу оренду.

Таким чином, згідно вказаних норм матеріального права, після закінчення дії договору оренди 31.01.2016р. внаслідок конклюдентних дій орендаря, який своїм мовчанням на протязі місяця до закінчення дії договору оренди погодився з передбаченим законом продовженням дії договору оренди, він вважається укладеним ще на десять років. Якщо орендар має заперечення проти запропонованих орендарем умов додаткової угоди, то за змістом ст. 33 Закону України такі заперечення не впливають не продовження дії договору оренди, а ймовірний спір, якій може виникнути з цього приводу, може бути в подальшому вирішений сторонами, у тому числі у судовому порядку. З цих же мотивів колегія суддів не бере до уваги Наказ начальника Головного управління Держгеокадастру у Харківської області від 18 липня 2017 року № 13744-СГ про припинення права оренди позивача, оскільки за своїм змістом він є одностороннім припиненням продовженого внаслідок закону договору.

Колегія суддів також звертає увагу на те, що передбачене у ч. 6 ст. 33 Закону України право позивача на продовження оренди за відсутності з цього приводу вчасно поданих заперечень орендодавця є передбаченим законом майновим правом, яке згідно до п. 54 рішення прецедентної практики Європейського суду з прав людини охороняється гарантіями про пропорційне втручання у право на мирне володіння майном згідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції «Про захист прал людини і основоположних свобод» 1950р. на мирне володіння майном (п. 54 рішення Суду у справі «Іатрідіс проти Греції» від 25.03.1999р., заява № 311107/96, п.п. 32-35 рішення Суду у справі «Стретч проти Сполученого Королівства» від 24 червня 2003 року).

Так, згідно ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

В ситуації, коли орендар продовжує добросовісно виконувати свої обовязки за договором оренди, і за вищевказаними умовами Закону виникли підстави для продовження його дії, внаслідок чого у позивача існують захищені законом правомірні очікування майнового характеру, відмова орендодавця у продовженні договору оренди, за відсутності у держави іншого добросовісного орендаря для цієї земельної ділянки на день закінчення договору, - є непропорційним втручанням на захищене Конвенцією право позивача на подальшу оренду земельної ділянки.

Таким чином, оскільки суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, а доводи скарги цього висновку не спростовують, тому відповідно до ст. 308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін.

Керуючись ст.ст. 303, 304, п. 1 ч. 1 ст. 307, ст.ст. 308, 313, 314, 315, 317, 319, 323-325, 327 ЦПК України, колегія суддів

у х в а л и л а :

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру в Харківській області відхилити.

РішенняШевченківського районного суду Харківської області від 08 серпня 2017 року - залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення, і протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий суддя

Судді колегії