Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/1972/17 Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Головань А. М.
РІШЕННЯ

Іменем України

24.10.2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

Головуючого судді Голованя А.М.,

суддів Карпенка О.Л., Мурашка С.І.,

за участю секретаря Діманової Н.І.

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 30 серпня 2017 року, за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,

ВСТАНОВИЛА:

У грудні 2016 року ТОВ «Агроконтракт Н» звернулось в суд з зазначеним позовом, посилаючись на те, що 09 жовтня 2008 року між ними та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки строком на пять років.

Вказаним договором передбачено, що дія договору оренди продовжується на наступний термін дії договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною, але ОСОБА_2 не повідомив про свій намір не продовжувати договір оренди на наступний термін.

В свою чергу, 05 квітня 2013 року та 08 січня 2014 року товариством було направлено ОСОБА_2 листи повідомлення про поновлення договору, до якого долучено проект додаткової угоди.

Після закінчення строку дії договору оренди господарство продовжувало користуватися земельною ділянкою та сплачувало орендну плату за її користування.

В 2015 році їм стало відомо, що ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» уклали договір оренди земельної ділянки, яка вже перебувала у користуванні господарства.

У звязку з наведеним, товариство просило: на підставі ст.33 Закону України «Про оренду землі» визнати поновленим договір оренди земельної ділянки укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 і з підстав передбачених ст.ст. 203, 215 ЦК України визнати недійсним договір оренди землі № 31 від 05 серпня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан».

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 30 серпня 2017 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ «Агроконтракт-Н» просить скасувати рішення суду першої інстанції, як ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права та ухвалити нове рішення про задоволення позову повністю.

Заслухавши доповідача, пояснення представника позивача, який підтримав доводи скарги, заперечення представників відповідачів, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та в межах позовних вимог, відповідно до ст. 303 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Відмовляючи в задоволенні позову про визнання договору оренди землі поновленим, суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н» не пройшов державної реєстрації в порядку, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, а тому не набув чинності.

Однак, з такими висновками суду погодитись не можна виходячи з наступного.

Судом першої інстанції встановлено і підтверджується матеріалами справи, що 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_2, як орендодавцем та ТОВ «Агроконтракт-Н», як орендарем, було укладено договір оренди земельної ділянки № 225 строком на пять років. Пунктом 14.1 передбачено набрання ним чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Державна реєстрація договору здійснена 28 травня 2009 року. (а.с. 10-11)

05 серпня 2014 року між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан» було укладено договір оренди землі № 31, відповідно до якого ОСОБА_2 надає, а СТОВ «Агролан» приймає в строкове платне володіння і користування спірну земельну ділянку № 225 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 5 років. (а.с. 56-59, том 1)

Відповідно до ст.20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час його укладення сторонами) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, встановлено, що державна реєстрація договорів оренди землі проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.

Разом з тим, Указом Президента України № 134 від 17 лютого 2003 року «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладено на Державний комітет України по земельних ресурсах.

Відповідно до цього Указу Президента України, Держкомзем видав наказ від 02 липня 2003 року № 174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель».

Згідно з пунктом 4 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації.

Функції з реєстрації, зокрема, договорів оренди землі були покладені на реєстраторів Державного реєстру земель структурні підрозділи державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах - Центр «ДЗК», у межах повноважень якого є земельна ділянка.

Вказані структурні підрозділи Центру Державного земельного кадастру здійснювали видачу державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди), а також вели Книгу реєстрації договорів оренди землі.

Тимчасовим порядком була передбачена процедура реєстрації договорів оренди землі.

Наведене свідчить, що договір оренди землі між ТОВ Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 від 09 жовтня 2008 року, був зареєстрований 28 травня 2009 року спеціальним органом структурним підрозділом Центру ДЗК щодо ведення державного реєстру земель по відношенню до органів місцевого самоврядування у складі Держкомзему України.

Крім того, постановою Кабінету Міністрів України від 17 липня 2003 року № 1088 повноваження щодо ведення державного реєстру земель також були покладені на Центр ДЗК.

Згадана постанова Кабінету Міністрів України була прийнята пізніше, ніж Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, на яку посилався суд першої інстанції і регулювала правовідносини щодо реєстрації договорів оренди землі на час укладення та державної реєстрації спірного договору оренди землі.

Тому суд мав керуватись нормативно-правовим актом, який прийнятий пізніше та спеціальними нормами, якими визначено спеціальний орган уповноважений здійснювати ведення державного реєстру земель у складі Держкомзему України.

Також, суд помилково послався на правову позицію Верховного Суду України у справі № 6-55цс12, в якій державна реєстрація договору оренди була вчинена органом місцевого самоврядування, оскільки така реєстрація дійсно мала місце відповідно до Порядку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073 і не виключала реєстрацію договору оренди землі структурним підрозділом Центру ДЗК, крім того питання реєстрації договору оренди землі повноважним чи не повноважним органом, у даній справі не вирішувалось.

Таким чином, договір оренди землі, укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2 пройшов державну реєстрацію в установленому законом порядку відповідно до діючого на той час законодавства та набув чинності з 28 травня 2009 року.

Звертаючись до суду з позовом про поновлення договору оренди землі на новий строк, ТОВ «Агроконтракт-Н» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором від 09 жовтня 2008 року та статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та на незаконність укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки з іншим орендарем СТОВ «Агролан».

Відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Зокрема, для застосування ч.ч. 1-5 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки (але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі) про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 23 березня 2016 року у справі № 6-146цс16.

Пунктом 9.3.4. договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н» передбачено, що орендар після закінчення строку договору має переважне право на його поновлення на новий строк.

Сторони домовились, що дія договору оренди землі продовжується, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (п.3.2 договору оренди).

Проте ТОВ «Агроконтракт-Н» не виконало, умов щодо повідомлення ОСОБА_2 у строки визначені Законом України «Про оренду землі» та договором оренди про свій намір продовжити його дію, оскільки листи повідомлення щодо поновлення договору оренди від 06.04.3013 року та 08.01.2014 року (а.с. 14,15, том 1) направило в село Прищепівка Новомиргородського району Кіровоградської області (орган місцевого самоврядування Капітанівська селищна рада).

Разом з тим, як убачається з матеріалів справи місцем проживання та реєстрації орендодавця ОСОБА_2 є село Тишківка Новомиргородського району Кіровоградської області (орган місцевого самоврядування Тишківська сільська рада). (а.с. 13 том 1)

Зазначене місце проживання вказано також і у договорі оренди укладеного 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н» (а.с. 11 том 1) та в листах повідомленнях ОСОБА_2 адресованих ним ТОВ «Агроконтракт-Н» (а.с. 5,6 том 2)

В судовому засіданні апеляційного суду представник ТОВ «Агроконтракт-Н» не пояснив у звязку з чим листи - повідомлення були направленні не по місцю проживання та реєстрації ОСОБА_2 в с. Тишківка, а в інший населений пункт.

Тому, колегія суддів погоджується із запереченнями представника ОСОБА_2 про те, що орендодавець не отримав листів - повідомлень щодо поновлення договору оренди від 09 жовтня 2008 року.

Сама по собі наявність в матеріалах справи поштового повідомлення від 25.03.2014 року про вручення ОСОБА_2 листа повідомлення в селі Прищепівка, в якому орендодавець не проживав не свідчить про те, що останній був належним чином повідомленим про намір ТОВ «Агроконтракт-Н» продовжити дію договору оренди.

Відтак, висновок суду першої інстанції про дотримання ТОВ «Агроконтракт-Н» процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право поновлення договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року є помилковим.

В свою чергу, ОСОБА_2 повідомляв ТОВ «Агроконтракт-Н» про свою відмову продовжувати строк дії договору з позивачем, шляхом направлення листа - повідомлення від 23.11.2013 року та від 26.04.2014 року, що підтверджується відповідними поштовими квитанціями та записом в книзі реєстрації вхідної кореспонденції ТОВ «Агроконтреакт- Н» за вх. № 149 від 29.04.2014 року.(а.с. 234, том 1, а.с. 5,6 том 2)

Отже, підстави для визнання поновленим договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроконтракт-Н», відсутні.

У звязку з цим, відсутні також і передбачені ст.ст. 203, 215 ЦПК України правові підстави для визнання недійсним договору оренди від 05 серпня 2014 року, укладеного між ОСОБА_2 та СТОВ «Агролан».

За таких обставин рішення суду підлягає скасуванню з підстав передбачених п.п. 2,4 ч.1 ст. 309 ЦПК України з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ТОВ «Агроконтракт-Н».

Ураховуючи наведене, доводи апеляційної скарги про те, що ТОВ «Агроконтракт-Н» виконало всі умови передбачені ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а тому має переважне право на поновлення договору оренди землі не ґрунтуються на доказах та законі.

Керуючись ст.ст. 307, 309, 313, 314, 316 ЦПК України, колегія суддів,

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» задовольнити частково.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 30 серпня 2017 року скасувати. Ухвалити нове рішення.

В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий:

Судді: