АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
Справа № 624/3/17 Головуючий суддя І інстанції Куст Н. М.
Провадження № 22-ц/790/5658/17 Суддя доповідач Пилипчук Н.П.
Категорія: Спори, що виникають із договорів найму (оренди)
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 жовтня 2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області у складі:

головуючого судді: Пилипчук Н.П.,

суддів: Піддубного Р.М., Щвецової Л.А.,

за участю секретаря: Плахотнікової І.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харкові справу за апеляційною скаргою селянського фермерського господарства «Олександрівське» на рішення Кегичівського районного суду Харківської області від 08 червня 2017 року по справі за позовом селянського фермерського господарства «Олександрівське» до приватного підприємства «Агропрогрес», ОСОБА_1, третя особа: Кегичівська районна державна адміністрація Харківської області Сектор державної реєстрації речових прав про поновлення договору оренди землі, -

В С Т А Н О В И Л А :

Позивач звернувся до суду із зазначеним позовом посилаючись на те, що між СФГ «Олександрівське» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі від 20 березня 2006 року, зареєстрований Харківською філією ДП Центр ДЗК про що в Держреєстрі земель вчинено запис від 01 серпня 2006 року за №11. Згідно договору ОСОБА_1 передала в оренду СФГ «Олександрівське» земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,5209 га, кадастровий номер №:06:001:0130, розташована на території Кегичівської селищної ради, згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії IV-XP №059030. Пунктом 9 договору орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 823,92 грн. за один рік або сільськогосподарською продукцією за ціною державних закупівельних цін на момент розрахунку. У квітні 2010 року СФГ «Олександрівське» було здійснено виплату орендної плати ОСОБА_1 за 7 років оренди землі по вищевказаному договору за 2010-2017 роки у сумі 13374,30 грн. з урахуванням податку з доходів фізичних осіб. У квітні 2015 році СФГ «Олександрівське» було здійснено виплату орендної плати ОСОБА_1 за 2018 рік у сумі 8650,93 грн. з урахуванням податку з доходів фізичних осіб згідно податкового розрахунку сум доходу, нарахованого на користь фізичних осіб сум утриманого з них податку СФГ «Олександрівське» за 4 квартал 2015 року. Таким чином позивач вважає, що ОСОБА_1 своїми діями було схвалено поновлення вказаного договору після 2016 року оренди землі шляхом отримання орендної плати від СФГ «Олександрівське» за майбутні періоди: за 2017 рік у сумі 1675,43 грн. та за 2018 рік у сумі 8650,93 грн. з урахуванням податку з доходів фізичних осіб. Також зазначив, що оскільки орендна плата була виплачена наперед, то її щорічна індексація законом не передбачена. Згідно п.8 договору, після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. СФГ «Олександрівське» було направлено на імя ОСОБА_1 повідомлення від 06 червня 2016 року №3 про поновлення вказаного договору оренди землі на новий 10-ти річний строк шляхом укладення додаткової угоди про це разом з проектом додаткової угоди. На вказане повідомлення ОСОБА_1 було надано відповідь про відмову від поновлення договору оренди землі. Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна від 17 вересня 2016 року № ОСОБА_1 належна їй земельна ділянка була передана у користування ПП «Агропрогрес» на підставі договору оренди землі від 04 серпня 2016 року. Згідно вказаного договору оренди землі, земельна ділянка передається в оренду строком на 49 років з орендною платою у розмірі 7185,62 грн., що становить не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Право оренди земельної ділянки по спірному договору оренди землі зареєстровано за ПП «Агропрогрес» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11 серпня 2016 року за №15876533 на підставі рішення державного реєстратора ОСОБА_2 про державну реєстрацію прав від 12 серпня 2016 року №30910112. Позивач вважає, що договір оренди землі з ПП «Агропрогрес», укладений з порушенням прав СФГ «Олександрівське», щодо переважного права на укладення із ОСОБА_1 договору оренди на новий строк, оскільки позивач належно виконував обовязки орендаря, повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк та надіслав проект додаткової угоди договору. Відповідач повідомив про відмову від продовження орендних відносин, але в подальшому уклав договір оренди землі з іншим орендарем на умовах менш вигідних для орендавця, як то розмір орендної плати у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі замість 5% у попередньому договорі з ЧФГ «Олександрвське» та строк оренди 49 років замість 10 років у попередньому договорі. Також зазначив, що оскільки земельна ділянка після закінчення договору фактично знаходилась в користуванні позивача, то пропуск позивачем строку надіслання відповідачем повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення строку дії договору не має суттєвого значення.

Позивач просив визнати недійсним договору оренди землі від 04 серпня 2016 року укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Агропрогрес», поновити договір оренди землі від 20 березня 2006 року укладений між ОСОБА_1 та СФГ «Олександрівське». Зобовязати ОСОБА_1 вчинити дії щодо укладення з СФГ «Олександрівське» додаткової угоди щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 20 березня 2006 року.

Рішенням Кегичівського районного суду Харківської області від 08 червня 2017 року у задоволенні позову СФГ «Олександрівське» відмовлено.

В апеляційній скарзі представник СФГ «Олександрівське» просить скасувати вказане рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. Посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права. Посилається на ті самі обставини, якими обгрунтовані позовні вимоги.

Відповідно до ч. 1 ст. 303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Вислухавши доповідь судді, пояснення учасників процесу, що зявились, обговоривши доводи апеляційної скарги, судова колегія вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що 20 березня 2006 року сторонами був підписаний договір оренди земельної ділянки площею 4,5209 га розташованої на території Кегичівської селищної ради Харківської області строком на 10 років.

Згідно п.45 Договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру» при Державному комітеті по земельним ресурсам України про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01 серпня 2006 року за №11.

Про намір скористатися своїм переважним правом поновлення договору на новий строк позивач повідомив орендодавця шляхом надіслання йому 07 червня 2016 року листа від 06 червня 2016 року разом з проектом додаткової угоди.

Орендодавець ОСОБА_1 листом від 13 червня 2016 року повідомила про відсутність наміру поновлювати договір з позивачем на новий строк. Зазначила, що передбачений п.8 договору строк для повідомлення про намір продовження дії договору орендарем пропущений.

Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Пунктом 8 договору оренди від 04 серпня 2016 року встановлено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за девяносто днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити його дію.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у ч. 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, ст. 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у ч. ч. 1-5 ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів ст. ст. 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених ст. 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

З документів, наданих позивачем на підтвердження своїх позовних вимог вбачається, що він пропустив строк, передбачений п.8 договору строк для повідомлення про намір продовження дії договору орендарем.

Крім того, відповідач повідомила позивача відсутність наміру поновлювати договір з позивачем на новий строк.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Відповідно ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Зазначена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 9 вересня 2015 року у справі № 6-531цс15, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України (з подальшими змінами і доповненнями) має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Оскільки орендар у встановлений договором строк не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди, суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність порушення переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки не дотримано процедури такого поновлення.

Позивач наполягає, що СФГ «Олександрівське» продовжило користуватися спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, між тим такі твердження представника позивача не підтверджені належними та допустимими доказами.

Так, після закінчення строку дії договору оренди з СФГ «Олександрівське» ОСОБА_1 бажала обробляти земельну ділянку самостійно, але згодом уклала договір оренди з ПП «Агропрогрес», яке почало обробляти земельну ділянку.

Представник позивача наполягає, що відповідач отримала оренду плату у 2015 році наперед за 2017-2018 року, тому схвалила продовження строку дії договору. Між тим, належних та допустимих доказів того, що при отриманні коштів від позивача у 2015 році ОСОБА_1 вважала їх орендною платою за 2017-2018 роки суду не надано.

Відповідно до ст. 308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права; не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення суду з одних лише формальних міркувань.

Судом першої інстанції правильно досліджені і оцінені обставини по справі, доводи апеляційної скарги суттєвими не являються і не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.

Підстав, передбаченихст.309 ЦПК України для скасування чи зміни рішення суду першої інстанції, судовою колегією не встановлено.

Керуючись ч. 1 ст.303, ст.304, п. 1 ч. 1 ст.307, ст.308, ст.313, п. 1 ч. 1 ст.314, ст.ст.315,317,319 ЦПК України, судова колегія,

У Х В А Л И Л А :

Апеляційну скаргу селянського фермерського господарства «Олександрівське» відхилити.

Рішення Кегичівського районного суду Харківської області від 08 червня 2017 року залишити без змін.

Ухвала суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту її проголошення, в касаційному порядку може бути оскаржена безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий Н.П. Пилипчук

Судді: Р.М. Піддубний

ОСОБА_3