Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/1535/17 Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Дуковський О. Л.
УХВАЛА

Іменем України

26.09.2017 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області в складі:

головуючого судді: Дуковського О.Л.

суддів: Гайсюка О.В., Письменного О.А.

за участю секретаря:ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Новукраїнського районного суду Кіровоградської області від 23 червня 2017 року у справі за позовом ОСОБА_3 до фермерського господарства «Омельяненко», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - державний реєстратор обєднаної територіальної громади при виконавчому комітеті Новоукраїнської міської ради Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, витребування майна із чужого незаконного володіння, -

В С Т А Н О В И Л А:

ОСОБА_3 звернулася в суд з позовом до фермерського господарства «Омельяненко» (далі ФГ «Омельяненко») про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, витребування майна із чужого незаконного володіння.

Позовні вимоги обґрунтовала тим, що 18.08.2015 року вона та ФГ «Омельяненко» уклали договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 5,0855 га кадастровий номер № :02:002:0143, що розташована в с. Іванівка Новоукраїнського району Кіровоградської області. Договір зареєстрований 11.09.2015 року, строк дії договору до 15.11.2026 року.

Відповідно до п.8 Договору відповідач сплачує позивачу щорічну орендну плату в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі, яка складає 4426 грн.

Зазначала, що пунктом 9 оскаржуваного договору передбачено, що орендна плата обчислюється з обовязковим врахуванням індексації визначеной законодавством, орендар має право в односторонньому порядку збільшувати розмір орендної плати. Укладаючи договір відповідач не врахував індекс інфляції, ціни по тарифам на житлово-комунальні послуги, та соціально-економічну ситуацію, які існували на момент його укладання.

Позивач не могла передбачити суттєву зміну обставин, а саме значного погіршення соціально-економічної ситуації, високого рівня інфляції, значного зростання цін, як на продукти харчування так і на житлово-комунальні послуги.

За інформацією Державної служби статистики України індекс споживчих цін за 2015 рік становив 143,3 відсотка (лист від 11.03.2016 № 111-5/6-16).

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення, розрахований відповідно до п. 289/2 ст.289 ПКУ, та станом на 1 січня 2016 року становить 1.433 (лист Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 11.01.2016 №6-28-0.22-201 /2-16).

Разом з тим, відповідно до п. 6 підрозділу 6 Перехідних положень ПКУ встановлено, що індекс споживчих цін за 2015 рік, що використовується для визначення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь (ріллі багаторічних насаджень, сіножатей, пасовищ та перелогів), застосовується із зазначенням 120 %. Враховуючи викладене, значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь (ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей, пасовищ та перелогів) за 2015 рік становить 1,2. Нормативна грошова оцінка землі позивача на 1 січня 2016 року становить 148 700. 02 гривні * 3 .2= 178 440. 024 гривень.

У 2016 році відбулось значне подорожчання основних товарів та послуг. Рівень інфляції з січня по жовтень 2016 року становив 109, 4 %.

На підставі п.9 Договору, та п.289.2 ст.289 ПКУ, ч. 1 ст. 641 ЦК України позивач направив відповідачу пропозицію укласти додаткову угоду, якою запропонував, у зв'язку з істотною зміною обставин, змінити розмір орендної плати, встановивши її в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки землі.

Відповідач ухилився від перегляду умов договору, відповіді на оферту позивача не надіслав.

В уточненій позовній заяві позивач вказує, що договір є недійсним, оскільки відповідач в односторонньому порядку, всупереч чинному законодавству самостійно визначив орендну плату, а відповідно ЗУ «Про оцінку землі» нормативно грошова оцінка земельної ділянки здійснюється державними експертними установами в сфері землевпорядкування на підставі звіту. Дані про нормативну грошову оцінку оформляються як витяг та на підставі нього складається технічна документація, яка затверджується відповідним органом виконавчої влади та витяг з технічної документації про грошову оцінку земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Зазначає, що однією з істотних умов договору відповідно ЗУ «Про оренду землі» є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним.

Таким чином, внаслідок істотної зміни обставин, відбулося значне порушення балансу майнових прав сторін, у зв'язку з чим позивач звернулася до суду за захистом порушених прав та просить: визнати договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення від 18.08.2015 року, укладений між ОСОБА_3 та ФГ «Омельяненко» недійсним, витребувати із незаконного володіння ФГ «Омельяненко» належну на праві приватної власності ОСОБА_4 земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 5,0855 га, кадастровий номер :02:002:0143, що розташована в с. Іванівка Новоукраїнського району Кіровоградської області.

Рішенням Новукраїнського районного суду Кіровоградської області від 23 червня 2017 року відмовлено у задоволенні позову.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду позивач подав апеляційну скаргу, в якій вказує, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, що регулюють договірні правовідносини в сфері оренди землі. Зазначає, що визначення умов договору повинно відбуватися у відповідності цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Посилається на те, що вона помилилася, щодо істотних умов договору і розраховувала укладаючи договір отримувати орендну плату в натуральній формі.

Також їй на момент укладення договору не було відомо про відсутність нормативної грошової оцінки земельної ділянки ,що передавалася в оренду. Вважає, що визначення порядку орендної плати без проведення нормативної грошової оцінки є порушенням вимог ст.627 ЦК України, порушує принципи розумності і справедливості та позбавляє її права на індексацію орендної плати і її збільшення.

Просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове про задоволення її позову.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення позивача, його представника та пояснення представника відповідача, дослідивши письмові докази по справі, перевіривши рішення суду у межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає відхиленню з наступного.

Відповідно до ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно зясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно вимог ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, питання про те, які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин та яка правова норма підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції дійшов висновку, що позивач та його представник не надали належних доказів в обґрунтування заявлених позовних вимог, а тому позовні вимоги є безпідставними та необґрунтованими, а як наслідок не підлягають задоволенню.

Вказаний висновок відповідає обставинам справи, яким суд дав належну правову оцінку.

Судом встановлено, що між сторонами 18.08.2015 року укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 5,0855 га кадастровий номер № :02:002:0143, що розташована в с. Іванівка Новоукраїнського району Кіровоградської області. Договір зареєстрований 11.09.2015 року зі строком дії до 15.11.2026 року (а.с. 7-8).

Договором передбачено, що відповідач сплачує позивачу щорічну орендну плату в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земель у середньому по району, яка складала 4426, 00 грн. із зазначенням нормативної грошової оцінки земельної ділянки -148 700,02 грн.(п.5 договору) на час укладення договору оренди земельної ділянки.

З довідки виданої ФГ «Омельяненко» вих. №259 від 23.12.2016 року вбачається, що позивач отримувала орендну плату в 2015 році та в 2016 році в розмірі суттєво збільшеному ніж вказано у договорі, а саме у 2015 році отримано орендну плату в сумі 8653,00 грн., з яких отримано пшеницю на суму 2600,00 грн., ячменю на суму 5127,00 грн. та готівку в сумі 926,00 грн., у 2016 році позивач отримала 10943,00 грн. готівкою, замість 4426,00 грн. передбачених умовами договору (а.с.45).

Пунктом 9 договору орендна плата обчислюється з обовязковим врахуванням індексації визначених законодавством, орендар має право в односторонньому порядку збільшувати розмір орендної плати.

Таким чином, передбачено право, а не обов'язок орендаря на збільшення розміру орендної плати.

Сторонами погоджено, що розмір орендної плати переглядається раз на три роки у разі: зокрема внаслідок підвищення цін і тарифів, у тому числі інфляції. Розмір орендної плати може бути переглянуто не раніше 2018 року (п.12 договору). Розмір первинної орендної плати сторони добровільно узгодили без стороннього фізичного чи психологічного впливу.

Відповідно до п.37. договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню земельної ділянки, а також інших підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

З умов договору оренди вбачається, що сторони при укладенні договору оренди земельної ділянки від 18.08.2015 року не обумовили будь-яких додаткових умов для розірвання договору.

Суд першої інстанції обгрунтовано послався на правові позиції Верховного Суду України, викладених у постановах від 25.12.2013 року №6-78цс13, від 02.07.2014 року №6-77цс14ц, від 10.09.2014 року №6-110цс14, які є обовязковими для суду у відповідності до ст.. 360-7 ЦПК України. В даних постановах зазначається, що визнання недійсними договорів оренди землі не повинні ґрунтуватися лише на формальних підставах відсутності якоїсь істотної умови у договорі. Для визнання договору недійсним треба, щоб відсутність такої умови порушували права і законні інтереси сторін правовідносин. Якщо відсутність зазначеної умови права орендодавця не порушує, то не має підстав визнавати такий договір недійсним.

За змістом частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цьогоЗакону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Договір оренди землі від 18.08.2015 року пройшов державну реєстрацію (а.с.14).

Щодо відсутності нормативної грошової оцінки земельної ділянки суд першої інстанції правильно послався у рішенні на те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності.

Така позиція також узгоджується з практикою Верховного Суду України у справі у справі № 6-824цс16 від 11.05.2016 року. Аналогічну правову позицію висловлено Верховним Судом в постановах від 8.04.2015 у справі №3-41гс15, від 20.05.2015 у справі №3-70гс15 та від 01.07.2015 у справі № 3-297гс15.

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України «Про оплату за землю», та перевищувати 10% їх нормативної грошової оцінки.

Частиною першою пункту 289.1 статті 289 ПК України і частиною першою статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Згідно Закону України «Про оцінку земель» грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення поділяється на два типи: нормативну та експертну. Нормативну грошову оцінку земельних ділянок здійснюють для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

За результатами проведення нормативної грошової оцінки земель населеного пункту складається технічна документація, яка затверджується сільською, селищною, міською радою. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. За результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки громадяни можуть отримати виключно через Центри надання адміністративних послуг, які утворені при місцевих державних адміністраціях та органах місцевого самоврядування.

Позивачка не була позбавлена права замовити в органах виконавчої влади проведення нормативно- грошової оцінки земельної ділянки, яка належить їй на праві приватної валасності, на спростування твердження, що в договорі оренди невірно визначено розмір орендної плати та нормативно грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим №:02:002:0143, яка їй належить.

Відповідно до частини першої статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Обов'язок зі сплати орендної плати є нормативно врегульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням.

Відповідач використовує земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на підставі договору оренди землі від 18.08.2015 року, який укладено строком до 15.11.2026 року, з дотриманням норм Земельного Кодексу та Закону України «Про оренду землі».

Підстави для припинення відповідачем права користування земельною ділянкою відсутні.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду та не дають підстав вважати, що рішення суду ухвалене з порушенням норм права, а відтак є незаконним.

Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку щодо недоведеності відповідачем фактів порушення його прав, свобод та інтересів.

З урахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому, відповідно до ч. 1 ст.308 ЦПК України, апеляційна скарга підлягає відхиленню, а рішення суду залишенню без змін.

Керуючись ст. 304, ст. 307, ст. 308, ст. 313, ст. 314, ст. 315, ст. 319 ЦПК України, колегія суддів, -

У Х В А Л И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 відхилити.

Рішення Новукраїнського районного суду Кіровоградської області від 23 червня 2017 року залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту її проголошення і може бути оскаржена до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий:

Судді: