Справа № 703/4427/16-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 травня 2017 року Смілянський міськрайонний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді Васильківської Т.В.

секретар судових засідань ОСОБА_1

за участю:

представників позивача ОСОБА_2, ОСОБА_3

та представника відповідача ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Сміла цивільну справу за позовом ФОП ОСОБА_5 до ОСОБА_6, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Залевківське», Виконавчого комітету Смілянської міської ради, третя особа на стороні позивача ОСОБА_7 Держгеокадастру у Смілянському районі та третя особа на стороні відповідача Державний реєстратор виконкому Смілянської міської ради про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації та зустрічним позовом ОСОБА_6 до ОСОБА_5 та ОСОБА_7 Державного земельного кадастру у Смілянському районі Черкаської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації договору оренди землі та зобовязання повернути земельну ділянку

встановив:

У грудні 2016 року ФОП ОСОБА_5 звернувся в суд із позовом до ОСОБА_6, СТОВ «Залевківське», Виконавчого комітету Смілянської міської ради, в якому просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :02:001:0221 площею 1,46 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в адміністративних межах Сунківської сільської ради, який укладений 10 серпня 2016 року між ОСОБА_6 і СТОВ «Залевківське» та скасувати його реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Також просив визнати поновленим з 10 серпня 2016 року договір оренди відповідної земельної ділянки між ОСОБА_6 і ФОП ОСОБА_5 укладений 03.04.2007 року строком на 10 років. Свої позовні вимоги мотивував тим, що ОСОБА_6, яка є власником відповідної земельної ділянки у квітні 2007 року уклала з ФОП ОСОБА_5 договір оренди землі, строком на 10 років, який зареєстровано у Смілянському районному відділі «Центр ДЗК» за №14, термін дії якого визначено до 3 квітня 2017 року. Разом з тим, не дивлячись на існування дійсного договору оренди землі, ОСОБА_6 у серпні 2016 року уклала договір оренди тієї ж земельної ділянки із СТОВ «Залевківське», чим порушила його права як орендаря.

В свою чергу ОСОБА_6 звернулась в суд із зустрічним позовом до ОСОБА_5, в якому просить визнати недійсним договір оренди належної їй земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0221 площею 1,46 га, який укладений 1 березня 2007 року між ОСОБА_6 і ОСОБА_5, та 3 березня 2007 року зареєстрований у Державному реєстрі земель за №14, скасувати державну реєстрацію відповідного договору оренди та зобовязати ОСОБА_5 повернути належну їй земельну ділянку. Свої позовні вимоги мотивувала тим, що спірний договір не містить у собі всіх визначених законом істотних умов. Зокрема в ньому не погоджено та не визначено індексацію обчислення розміру орендної плати за землю; обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки та ризики випадкового знищення або пошкодження обєкта оренди або його частини, які входять до переліку істотних умов договору оренди землі відповідно до вимог ч.1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі». В свою чергу зауважила, що відсутність хоча б однієї з цих істотних умов, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 ЗУ «Про оренду землі» в силу ч.2 ст. 15 Закону є підставою для відмови у реєстрації договору оренди, а також для визнання такого договору недійсним.

Під час судового розгляду представники позивача первісний позов підтримали в повному обсязі, зауважили, що оскільки на момент укладення договору оренди землі між ОСОБА_6 та СТОВ «Залевківське» у серпні 2016 року, та відповідно його реєстрації, був дійсний договір оренди тієї ж земельної ділянки укладений між ОСОБА_6 та ФОП ОСОБА_5 у березні 2007 року, то новий договір є недійсним, так як порушує права попереднього орендаря ФОП ОСОБА_5, який свої обовязки за договором виконував у повному обсязі, та розраховував продовжувати користуватися відповідною земельною ділянкою, скориставшись своїм переважним на те правом. Тому просили договір оренди землі укладений між ОСОБА_6 та СТОВ «Залевківське» у серпні 2016 року визнати недійсним, скасувавши його державну реєстрацію, а договір укладений між ОСОБА_6 та ФОП ОСОБА_5 у березні 2007 року визнати поновленим.

Що стосується зустрічного позову, то заперечували щодо його задоволення посилаючись на те, що протягом тривалого часу ОСОБА_6 не мала жодних претензій до умов договору оренди її земельної ділянки, зареєстрованого 3 березня 2007 року у Державному реєстрі земель за №14, хоча була ознайомлена з його умовами ще під час підписання. Тому вважають, що позивач пропустила строк позовної давності для звернення із таким позовом.

Відповідач за первісним позовом, та позивач за зустрічним ОСОБА_6 в судове засідання не зявилась, просила справу розглянути без її участі, на своїх позовних вимогах наполягала з підстав наведених у позові, а щодо первісного позову - заперечувала.

Представник співвідповідача СТОВ «Залевківське» заперечила проти позовних вимог ФОП ОСОБА_5, зауваживши, що ФОП ОСОБА_5 не є орендарем належної ОСОБА_6 земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0221 площею 1,46 га, оскільки стороною відповідного договору виступає фізична особа ОСОБА_5, в свою чергу юридична особа ФОП ОСОБА_5 була утворена через кілька місяців після укладення відповідного договору оренди, вважає, що договір оренди відповідної земельної ділянки укладений між СТОВ «Залевківське» та ОСОБА_6 жодним чином не порушило права ФОП ОСОБА_5, тому в задоволенні даного позову просила відмовити.

Інші сторони в судове засідання не зявились, про причину своєї неявки суд не повідомили, хоча були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, а тому відповідно до вимог ст. 169 ЦПК України суд прийняв рішення на підставі наявних у справі доказів, без участі відповідних осіб.

Врахувавши пояснення сторін, дослідивши надані документи і матеріали, всебічно та повно з'ясувавши обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення обох сторін, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд прийшов до висновку, що в задоволенні первісного та зустрічного позовів слід відмовити, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що ОСОБА_6 є власником земельної ділянки загальною площею 1,46 га з кадастровим номером :02:001:0221, що розташована в адміністративних межах Сунківської сільської ради Смілянського району, Черкаської області(за межами населеного пункту), дана обставина обєктивно підтверджується копією Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЧР№092282 від 28.01.2004 року (а.с.8)

10 серпня 2016 року між ОСОБА_6 і СТОВ «Залевківське» укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 10 років, що обєктивно підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.16-17).

ФОП ОСОБА_5 стверджує, що відповідним договором оренди порушено його право на володіння та користування відповідною землею на умовах раніше укладеного договору оренди, а також переважне право на поновлення договору оренди на новий строк.

Відповідно до правової позиції Верховного суду України, викладеній у постанові від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15, яка згідно зі ст.360-7 ЦПК України є обовязковою для всіх судів України, в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого ст.33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п.2 ч.2 ст.16 ЦК України.

Правовий аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що оскільки в установленому законом порядку здійснено державну реєстрацію спірного договору оренди землі, він є укладеним, а отже - оспорюваним та за рішенням суду може бути визнаний недійсним.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Виходячи з того, що відповідно до статті 15 ЦКУкраїни та статті 3 ЦПК України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, позивачу необхідно довести, наявність у нього порушеного права.

Так, на підтвердження існування свого права орендаря, позивач ФОП ОСОБА_5 посилається на договір оренди землі укладений між ФОП ОСОБА_5 та ОСОБА_6 1 березня 2007 року, який 3 квітня 2007 року зареєстровано у Смілянському районному відділі «Центр ДЗК» за №14, та термін дії якого визначено до 3 квітня 2017 року, на підтвердження чого надав суду копію договору оренди землі (а.с.11), копію акту прийому передачі земельної ділянки (а.с.12), копію довідки із звітності з кількісного обліку земель (а.с.15) та довідку ОСОБА_7 держгеокадастру у Смілянському районі Черкаської області (а.с.18).

Разом з тим, з копій відповідних документів, вбачається, що договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :02:001:0221 площею 1,46 га укладений 1 березня 2007 року між двома фізичними особами ОСОБА_6 та ОСОБА_5, та 3 квітня 2007 року у Смілянському районному відділі «Центр ДЗК» за №14 зареєстровано договір оренди земельної ділянки саме між ОСОБА_6 та ОСОБА_5.

Більш того, відповідно до копії свідоцтва про державну реєстрацію Фізичної особи підприємця ОСОБА_5 (а.с.9) державна реєстрація відповідного субєкта господарювання відбулась 6 вересня 2007 року, тобто за збігом досить тривалого часу після укладення відповідного договору оренди, при цьому будь-яких додаткових угод до відповідного договору щодо зміни сторони договору не укладалось.

На підтвердження відповідної обставини вказує і відповідь ОСОБА_7 держгеокадастру у Смілянському районі Черкаської області №552 від 30.05.2017 року, відповідно до якої в книзі реєстрації державних актів на право власності на землю, право постійного користування землею, договорів оренди землі відсутні відомості про укладення договорів оренди земельної ділянки між ФОП ОСОБА_5 та ОСОБА_6, такий договір не укладався та не був зареєстрований. (а.с.208)

В свою чергу твердження представників позивача, про те, що позивач після державної реєстрації ФОП почав використовувати відповідну земельну ділянку при здійсненні своєї господарської діяльності, та фактично набув статусу сторони договору не ґрунтуються на вимогах закону.

Так, суд враховує Розяснення Міністерства Юстиції України від 14 січня 2011 року, про «Статус фізичної особи - підприємця: проблеми застосування законодавства», відповідно до якого згідно з частиною першою статті 128 Господарського кодексу України (436-15) громадянин визнається суб'єктом господарювання у разі здійснення ним підприємницької діяльності за умови державної реєстрації його як підприємця без статусу юридичної особи відповідно до статті 58 цього Кодексу ( 436-15). Саме у господарських відносинах фізичні особи - підприємці приймають участь перш за все як підприємці, а не як фізичні особи, та лише на підставі їх реєстрації і внесення відомостей про них до Єдиного державного реєстру юридичних та фізичних осіб - підприємців. Правоздатність індивідуального підприємця практично прирівнюється до правоздатності юридичних осіб - комерційних організацій, та виникає з моменту їх державної реєстрації.

Сам факт використання ФОП ОСОБА_5 земельної ділянки у своїй господарській діяльності не породжує у нього права орендаря, яке чітко визначено договором, та могло виникнути лише в наслідок зміни сторони відповідного договору оренди.

Таким чином, судом встановлено, що позивач ФОП ОСОБА_5, не є стороною договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0221 площею 1,46 га укладеного 1 березня 2007 року, та зареєстрованого у Смілянському районному відділі «Центр ДЗК» за №14, 3 квітня 2007 року, а тому спірний договір оренди земельної ділянки укладений 10 серпня 2016 року між ОСОБА_6 і СТОВ «Залевківське» жодним чином не порушує прав позивача ФОП ОСОБА_5, отже в задоволенні його позовних вимог слід відмовити.

Що стосується зустрічного позову ОСОБА_6, суд виходить із наступного.

Судом встановлено, що 1 березня 2007 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0221 площею 1,46 га, який 3 квітня 2007 року зареєстровано у Смілянському районному відділі «Центр ДЗК» за №14, та термін дії якого визначено до 3 квітня 2017 року (а.с.141)

Зміст правочину (його умови) насамперед не повинен суперечити вимогам як ЦК, так і інших актів цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

Згідно з ч.1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У частині 3 ст. 215 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Відповідно до ч.2 ст. 792 Ц К України відносини, щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

В силу ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є, в тому числі і умови, що визначені законом як істотні.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

Згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є:

об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

умови збереження стану об'єкта оренди;

умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини;

відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 -6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Всупереч зазначеному закону в договорі оренди укладеному між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 не погоджено та не визначено індексацію обчислення розміру орендної плати за землю; обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки та ризики випадкового знищення або пошкодження обєкта оренди.

Суд вважає, що оскільки в договорі оренди землі не вказано про індексацію орендної плати, обмеження (обтяження) щодо використання відповідної земельної ділянки та сторону, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини, в силу ч.1 ст.15 ЗУ "Про оренду землі" ця обставина є істотною умовою договору оренди і відсутність цієї умови є підставою для визнання такого договору недійсним відповідно до ч.2 ст.15 ЗУ "Про оренду землі".

До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд України в постанові від 06.02.2012 р. 6-104 цс 11, висновки якого є обов'язкові до застосування судами згідно з вимогами ст. 214 ЦПК України (лист ВССУ України від 15.05.2012 р. № 648/0/4-12).

Разом з тим, ОСОБА_6 була обізнана про відсутність відповідних істотних умов договору на момент його підписання, тобто у квітні 2007 року.

В свою чергу представник відповідача за зустрічним позовом заявив клопотання про застосування до позовних вимог ОСОБА_6 строку позовної давності.

Відповідно до ч. 1 ст. 251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Згідно ч. 1 ст. 252 ЦК України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями, або годинами.

Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутись до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Згідно з ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три року.

Позовна давність, встановлена законом, може бути збільшена за домовленістю сторін. Договір про збільшення позовної давності укладається у письмовій формі (ч.1 ст. 259 ЦК України).

Як вбачається з матеріалів цивільної справи, договір між сторонами про збільшення позовної давності не укладався, в звязку з чим при вирішенні даного спору судом застосовується загальна позовна давність.

Відповідно до ч. 1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатись про порушення свого права або про особу, яка його порушила, тобто з моменту укладення спірного договору, а саме 1 квітня 2007 року, отже на момент звернення ОСОБА_6 з відповідним позовом до суду, що мало місце 28 березня 2017 року, строк позовної давності нею було пропущено, а тому в задоволенні зустрічного позову слід відмовити.

Керуючись ст. 10, 59, 60, 88, 213, 215, 218 ЦПК України, суд, -

вирішив:

В задоволенні позову ФОП ОСОБА_5 до ОСОБА_6, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Залевківське», Виконавчого комітету Смілянської міської ради, третя особа на стороні позивача ОСОБА_7 Держгеокадастру у Смілянському районі та третя особа на стороні відповідача Державний реєстратор виконкому Смілянської міської ради про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації - відмовити.

В задоволенні позову ОСОБА_6 до ОСОБА_5 та ОСОБА_7 Державного земельного кадастру у Смілянському районі Черкаської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації договору оренди землі та зобовязання повернути земельну ділянку відмовити.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Черкаської області через Смілянський міськрайонний суд шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня його проголошення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на його оскарження, а в разі оскарження - після розгляду справи апеляційним судом, якщо воно не буде скасовано.

Повний текст рішення виготовлено 6 червня 2017 року.

Головуючий Т.В. Васильківська