Справа № 386/33/17
Провадження № 2/386/143/17
14 квітня 2017 року смт. Голованівськ
Голованівський районний суд Кіровоградської області
В складі головуючого судді Гарбуз О. С.
з участю секретаря судового засідання Фенюшиної Ю.Ю.,
представника позивача ОСОБА_1,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом Агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_2 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Союзнатурпродукт», третя особа приватний нотаріус Задніпряний Олег Анатолійович, про визнання недійсними договорів оренди землі та визнання укладеними додаткових угод,
Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Союзнатурпродукт» про визнання недійсними договорів оренди землі та визнання укладеними додаткових угод, посилаючись на те, що 15 серпня 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря», правонаступником якого є позивач, та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі №300, за яким останній передав товариству в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 2,72 га., яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області, строком на 5 років з дня набрання чинності цим договором. Також між цими особами 15 січня 2009 року було укладено ще три договори оренди землі №673, №674, №675, за якими ОСОБА_2 передав товариству в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення, площами 2,72 га., 2,4181 га. та 2,41 га. відповідно, які знаходяться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області, строком на 5 років з дня набрання чинності цими договорами. Державну реєстрації договору оренди землі №300 було проведено 22.06.2009 року, а договорів оренди №673, №674, №675 - 07.09.2009 року. 10 серпня 2011 року між Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря» та ОСОБА_2 були укладені додаткові угоди до договорів оренди землі №300, №673, №674, №675, за якими було продовжено строки оренди земельних ділянок до 31 серпня 2016 року. Додаткові угоди до договорів оренди землі №300, №673, №675 були зареєстровані 30.03.2012 року, а до договору оренди землі №674 - 20.08.2012 року. Позивач зазначає, що пунктами 3.2. кожного договору оренди землі №300, №673, №674, №675 погоджено, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у зв'язку з чим орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, що узгоджується з нормами ч. 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Позивач належним чином виконує умови договорів оренди землі, вчасно розраховується та виплачує орендну плату за кожним договором, продовжує користуватися орендованими земельними ділянками та 14.07.2016 року направив ОСОБА_2 листи-повідомлення про намір поновити договори оренди землі, до яких було долучено Додаткові угоди в яких прописувались основні пункти договорів та запропоновано збільшити орендну плату, відносно договорів оренди землі №300, №673, №674, №675 до рівня 7% від нормативної грошової оцінки землі за кожним договором, а також визначити строк дії кожного договору до 31 грудня 2026 року. В даний час ОСОБА_2 відповідь на листи-повідомлення не надав, однак позивач і надалі використовує орендовані земельні ділянки та здійснює всі умови договорів оренди землі №300, №673, №674, №675.
Позивач в позові вказує, що він звернувся до суду оскільки дізнався про те, що 20.05.2016 року та 01.06.2016 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Задніпряним Олегом Анатолійовичем було проведено реєстрацію договорів оренди землі між ОСОБА_2 та ТОВ «Союзнатурпродукт» від 10.05.2016 року та від 31.05.2016 року, тих самих земель, які вже орендує позивач. Умови договорів оренди землі укладених 10.05.2016 року та 31.05.2016 року між відповідачами значно гірші ніж умови запропоновані позивачем, що призвело до порушення його переважного права перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк. Нові договори оренди землі укладені між відповідачами на ті самі об'єкти нерухомості, призвели до передачі в оренду одних і тих же земельних ділянок за різними договорами, а тому мають бути визнані недійсними. Позивач зазначає, що відповідачами було порушено його переважне право на поновлення договорів, та посилаючись на ст. 33 Закону України «Про оренду землі», вважає, що мають бути визнані укладеними додаткові угоди між позивачем та ОСОБА_2, направлені останньому листами-повідомленнями.
У зв'язку з наведеним, позивач просить визнати недійсними договори оренди землі від 10.05.2016 року та від 31.05.2016 року, укладені між ОСОБА_2 та ТОВ «Союзнатурпродукт»; визнати укладеними між позивачем та ОСОБА_2 додаткові угоди до договорів оренди землі №300 від 15.08.2008 року та №673, №674, №675 від 15.01.2009 року з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених цими додатковими угодами; судові витрати покласти на відповідачів.
В судовому засіданні представник позивача позов підтримав повністю та суду пояснив, що 15 серпня 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря», правонаступником якого є позивач, та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі №300, за яким останній передав товариству в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 2,72 га., яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області. Також між цими особами 15 січня 2009 року було укладено ще три договори оренди землі №673, №674, №675, за якими ОСОБА_2 передав товариству в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення, площами 2,72 га., 2,4181 га. та 2,41 га. відповідно, які знаходяться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області. Строк договорів оренди землі, з урахуванням додаткових угод, було визначено до 31.08.2016 року. 14.07.2016 року, тобто не пізніше ніж за один місяць до закінчення договорів оренди землі, позивач повідомив ОСОБА_2 про намір продовжити договірні зобов'язання, на що останній відмову не надав, у зв'язку з чим, враховуючи той факт, що позивач і надалі використовує орендовані земельні ділянки та продовжує належно виконувати умови договорів, має переважне право на поновлення цих договорів оренди. Однак, в порушення свого права, позивачу стало відомо про існування договорів оренди землі, укладених 10.05.2016 року та 31.05.2016 року між відповідачами на ті ж самі земельні ділянки, які використовує позивач за договорами оренди землі №300 від 15.08.2008 року та №673, №674, №675 від 15.01.2009 року. У зв'язку з наведеним, представник позивача просив визнати недійсними договори оренди землі від 10.05.2016 року та від 31.05.2016 року, укладені між ОСОБА_2 та ТОВ «Союзнатурпродукт»; визнати укладеними між позивачем та ОСОБА_2 додаткові угоди до договорів оренди землі №300 від 15.08.2008 року та №673, №674, №675 від 15.01.2009 року з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених цими додатковими угодами; судові витрати покласти на відповідачів.
Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання двічі не з'являвся, про час та місце розгляду справи повідомлений своєчасно та належним чином, відповідно до ст. 74 ЦПК України, заяви про розгляд справи за його відсутності чи відкладення розгляду справи до суду не надійшло.
Представник відповідача ТОВ «Союзнатурпродукт» в судове засідання двічі не з'являвся, про час та місце розгляду справи повідомлений своєчасно та належним чином, відповідно до ст. 74 ЦПК України, заяви про розгляд справи за його відсутності чи відкладення розгляду справи до суду не надійшло.
Третя особа в судове засідання двічі не з'являвся, про час та місце розгляду справи повідомлений своєчасно та належним чином, відповідно до ст. 74 ЦПК України, заяви про розгляд справи за його відсутності чи відкладення розгляду справи до суду не надійшло.
Зі згоди позивача суд ухвалює заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, оскільки позивач не заперечує проти такого вирішення справи, що відповідає положенням ст. 224 ЦПК України.
Заслухавши пояснення представника позивача, вивчивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Судом встановлено, що ОСОБА_2 належать чотири земельні ділянки площею 2,4181 га. кадастровий номер НОМЕР_2, площею 2,72 га. кадастровий номер НОМЕР_1, площею 2,41 га. кадастровий номер НОМЕР_3 та площею 2,72 га. кадастровий номер НОМЕР_4, які знаходяться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області, що підтверджується копіями Державних актів на право приватної власності на земельні ділянки серії НОМЕР_5, серії НОМЕР_6, серії НОМЕР_7 та серії НОМЕР_8 відповідно (а.с. 47-50).
Відповідно до п.3.2. кожного договору оренди землі №300, №673, №674, №675 після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Позивач є правонаступником ТОВ Агрофірма «Зоря», що підтверджується витягом зі статуту позивача, затвердженого 15.08.2016 року протоколом загальних зборів учасників (а.с. 51-52).
Як вбачається з копій листів-повідомлень про поновлення договорів від 12.07.2016 року, опису та фіскального чеку Укрпошти від 14.07.2016 року позивачем на адресу ОСОБА_2 було направлено додаткові угоди до договорів оренди землі №300 від 15.08.2008 року та №673, №674, №675 від 15.01.2009 року та повідомлено про намір позивача скористатися переважним правом на продовження договорів оренди землі (а.с. 43-45).
Надані позивачем докази вказують про те, що ОСОБА_2 отримав від позивача листи-повідомлення про поновлення договорів оренди землі, однак свої заперечення чи згоду на продовження договорів оренди землі він письмово позивачу не надавав.
Надані позивачем довідки від 21.12.2016 року за №3419, №3420, №3421, №3422, та копії відомостей видачі орендної плати продукцією/послугами за 2014-2016 роки, підтверджують факт належного виконання позивачем умов договорів оренди землі №300, №673, №674, №675, укладених з ОСОБА_2
Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договорів оренди земельних ділянок на новий строк, позивач посилався на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договорами оренди землі та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договори оренди цих самих земельних ділянок з іншим орендарем, а саме: ТОВ «Союзнатурпродукт».
Факт укладення спірних договорів оренди між відповідачами підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна об'єкта нерухомого майна за №72190409 від 03.11.2016 року, в якій є відомості про реєстрацію 01.06.2016 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Задніпряним Олегом Анатолійовичем договору оренди землі площею 2,4181 га., укладеного 31.05.2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Союзнатурпродукт», а також про реєстрацію 20.05.2016 року договорів оренди земель площами 2,4144 га., 2,7216 га. та 2,7216 га., укладених між цими ж особами 10.05.2016 року.
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Як вбачається з відомостей щодо оспорюваних договорів від 10.05.2016 року та від 31.05.2016 року укладених між ОСОБА_2 та ТОВ «Союзнатурпродукт», позивач не є стороною зазначених договорів. Разом з тим позивач, як орендар цих же земельних ділянок, має право на оспорювання цих договорів, оскільки ці правочини порушують його право на використання спірних земельних ділянок.
Враховуючи те, що оспорювані (нові) договори про оренду землі від 10.05.2016 року та від 31.05.2016 року укладені в період дії попередніх договорів оренди землі, строк закінчення яких припадав на 31.08.2016 року, а тому вони порушують право орендаря на користування земельними ділянками, через що мають бути визнані недійсними.
За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.
За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки.
У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.
Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.
Так, частинами першою-п'ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.
Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Судом встановлено, що позивач належним чином виконує умови договорів оренди землі, укладених з ОСОБА_2; не пізніше ніж за місяць до закінчення строків дії договорів повідомив останнього про намір скористатися переважним правом на укладення договорів на новий строк та після закінчення строків дії договорів продовжує користуватися земельними ділянками. В той час ОСОБА_2 до та після закінчення дії договорів оренди землі позивачу не подав ніяких заперечень та не надав згоди на укладення договорів на нові строки.
Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Відповідно до частин 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Враховуючи вищевикладене, суд прийшов до переконливого висновку про те, що дії позивача були направлені на укладення договорів на нові строки, однак враховуючи відсутність згоди ОСОБА_2 на укладення додаткових угод до договорів оренди, такі договори оренди вважаються поновленими на ті самі строки і на тих самих умовах, які були передбачені цими договорами. В даному випадку суд не може визнати додаткові угоди укладеними, оскільки зміни, запропоновані позивачем, стосуються істотних умов - орендної плати, строку дії договорів, що є абсолютним правом на вільне волевиявлення ОСОБА_2, а також відсутні докази того, що з боку ОСОБА_2 мають місце істотні порушення умов договорів.
При виборі і застосуванні правової норми до спірних правовідносин суд враховує висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 25.02.2015 року №6-219цс16 та від 23.03.2016 року №6-146цс16.
Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено.
Вирішуючи питання щодо розподілу судових витрат на підставі ст. 88 ЦПК України, враховуючи задоволення чотирьох позовних вимог до відповідачів про визнання недійсними договорів оренди землі та враховуючи часткове задоволення чотирьох позовної вимог до ОСОБА_2 про визнання укладеними додаткових угод, суд вважає за необхідне стягнути на користь позивача понесені судові витрати з ОСОБА_2 в розмірі 5512 грн., з ТОВ «Союзнатурпродукт» - в розмірі 2756 грн., інші судові витрати покласти на позивача.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 16, 215, 626, 627, 638, 792 ЦК України, ст. 124 Земельного кодексу України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 3, 8, 10, 11, 60, 88, 209, 212, 213-215, 224-226 ЦПК України, суд -
Позовну заяву Агрофірми «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_2 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Союзнатурпродукт», третя особа приватний нотаріус Задніпряний Олег Анатолійович, про визнання недійсними договорів оренди землі та визнання укладеними додаткових угод задовольнити частково.
Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 10 травня 2016 року між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Союзнатурпродукт», зареєстрований 20.05.2016 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Задніпряним Олегом Анатолійовичем, номер запису про інше речове право 14658442.
Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 10 травня 2016 року між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Союзнатурпродукт», зареєстрований 20.05.2016 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Задніпряним Олегом Анатолійовичем, номер запису про інше речове право 14657570.
Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 10 травня 2016 року між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Союзнатурпродукт», зареєстрований 20.05.2016 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Задніпряним Олегом Анатолійовичем, номер запису про інше речове право 14658823.
Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 31 травня 2016 року між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Союзнатурпродукт», зареєстрований 01.06.2016 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Задніпряним Олегом Анатолійовичем, номер запису про інше речове право 14755725.
В задоволенні іншої частини позову відмовити.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом десяти днів з дня отримання його копії.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Кіровоградської області через Голованівський районний суд Кіровоградської області. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Повний текст рішення складено 19.04.2017 року.

Суддя: Гарбуз О. С.