У х в а л а

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 травня 2017 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Дем'яносова М.В.,

суддів: Іваненко Ю.Г., Ситнік О.М.,

Маляренка А.В., Ступак О.В.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, ОСОБА_4 про визнання протиправним та скасування наказу, визнання недійсним договору оренди землі, за касаційною скаргою ОСОБА_4 в особі представників: ОСОБА_5 та ОСОБА_6, на рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 21 вересня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Полтавської області від 07 грудня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, ОСОБА_4 та просив ухвалити рішення, яким визнати протиправним і скасувати наказ Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 31 липня 2014 року № 1975-СГ про поновлення договору оренди земельної ділянки, укладеного 01 вересня 2009 року між ОСОБА_4 та Гадяцькою РДА; визнати недійсним договір оренди землі від 04 серпня 2014 року, укладений між Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області й ОСОБА_4 та зареєстрований 05 вересня 2014 року № 26463561 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

На обґрунтування заявлених вимог посилався на те, що при укладенні оспорюваного правочину порушена процедура продовження дії оренди землі, передбачена ст. 33Закону України «Про оренду землі». Окрім того, укладений договір оренди позбавив позивача права на отримання земельної ділянки у власність.

Рішенням Гадяцького районного суду Полтавської області від 21 вересня 2016 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Полтавської області від 07 грудня 2016 року, позовні вимоги задоволено частково.

Визнано протиправним і скасовано наказ Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 31 липня 2014 року № 1975-СГ про поновлення договору оренди земельної ділянки розміром 99,7889 га (рілля) - землі запасу, укладений 01 вересня 2009 року між ОСОБА_4 та Гадяцькою РДА, в частині поновлення договору оренди землі орієнтовною площею 2 га із цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, розташованої в адміністративних межах Середняківської сільської ради Гадяцького району, стосовно якої ОСОБА_3 надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою для відведення земельної ділянки у власність наказом Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 10 липня 2014 року № 1581-СГ.

Визнано недійсним договір оренди землі від 04 серпня 2014 року, укладений між Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області і ОСОБА_4 та зареєстрований 05 вересня 2014 року за № 26463561 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, в частині передачі в оренду земельної ділянки орієнтовною площею 2 га із цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, розташованої в адміністративних межах Середняківської сільської ради Гадяцького району, стосовно якої ОСОБА_3 надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою для відведення земельної ділянки у власність наказом Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 10 липня 2014 року № 1581-СГ.

Додатковим рішенням Гадяцького районного суду Полтавської області від 09 листопада 2016 року вирішено питання про судові витрати у справі.

У касаційній скарзі ОСОБА_4 в особі представників: ОСОБА_5 та ОСОБА_6,просить скасувати судові рішення, мотивуючи свою вимогу порушенням судами норм процесуального права й неправильним застосуванням норм матеріального права, та ухвалити нове рішення, яким відмовити ОСОБА_3 в задоволенні позовних вимог.

Відповідно до п. 6 розд. XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, заслухавши доповідь судді, вивчивши матеріали цивільної справи та дослідивши доводи касаційної скарги, вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив із того, що укладення оспорюваного договору оренди відбулося з порушенням порядку, передбаченого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», - орендарем не дотримані строки подання заяви про подовження договору оренди, не долучено проекту додаткової угоди, орендодавець порушив строки ухвалення рішення щодо продовження дії договору оренди, вимагав від орендаря не передбачені законом документи. У справі відсутні докази того, що ОСОБА_4 належним чином виконувала умови попереднього договору оренди і після закінчення строку його дії продовжувала користуватися земельною ділянкою. Усупереч вимог закону між Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області і ОСОБА_4 укладений новий договір оренди, а не додаткова угода до попереднього договору.

Проте таких висновків суди дійшли передчасно.

Згідно зі ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Відповідно до ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Вказаним вимогам судові рішення не відповідають.

Судами встановлено, що 30 травня 2003 року між ОСОБА_4 та Гадяцькою РДА укладено договір оренди землі площею 103 га для сільськогосподарського використання строком на чотири роки одинадцять місяців, розташованої на території Середняківської сільської ради.

24 липня 2009 року на підставі заяви ОСОБА_4 між нею та Гадяцькою РДА укладено договір оренди земельної ділянки площею 99,7889 гарозташованої на території Середняківської сільської ради, для сільськогосподарського використання строком до 31 грудня 2013 року.

ОСОБА_7 звернулася до ГУ Держгеокадастру у Полтавській області із заявою про поновлення договору оренди землі площею 99,7889 га ріллі, із цільовим призначенням для ведення сільськогосподарського виробництва,в адміністративних межах Середняківської сільської ради Гадяцького району, строком на десять років. До заяви долучено: копію установчих документів, графічні матеріали із зазначенням місця розташування земельних ділянок, нормативно-грошовуоцінкуземельної ділянки, довідку про відсутність заборгованості, копію попереднього договору.

Згідно злистом ГУ Держгеокадастру у Полтавській області11 січня 2014 року № 31-16-0.4-100/2-14 розглянуло клопотання ОСОБА_4 щодо поновлення договору оренди землі строком на десять років на території Середняківської сільської ради Гадяцького району за межами населеного пункту. ОСОБА_4 повідомлено, що до клопотання необхідно додати: проект договору оренди, основний договір оренди або його завірену копію, документацію із землеустрою на земельну ділянку, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, обмінний файл формату xml.

22 березня 2014 року ОСОБА_7 разом із заявою подала до ГУ Держгеокадастру у Полтавській області документи, про які зазначено у листі від 11 січня 2014 року №31-16-0.4-100/2-14.

21 травня 2014 року ОСОБА_3 звернувся до ГУ Держгеокадастру у Полтавській області із заявою про передачу йому безоплатно у власність для ведення особистого селянського господарства земельної ділянки орієнтовною площею 2 га (рілля), яка розташована на території Середняківської сільської ради Гадяцького району за межами населеного пункту. У заяві просив також надати дозвіл на проведення робіт із землеустрою щодо відведення зазначеної земельної ділянки.

Наказом від 10 липня 2014 року №1581-СГ ГУ Держгеокадастру у Полтавській області ОСОБА_3 надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність із земель сільськогосподарського призначення державної власності орієнтовною площею 2 газемель, із цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, розташованої в адміністративних межах Середняківської сільської ради Гадяцького району.

Наказом Держгеокадастру у Полтавській області від 31 липня 2014 року № 1975-СГ ГУ поновлено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення від 01 вересня 2009 року, укладений між ОСОБА_4 та Гадяцькою РДА, щодо земельної ділянки площею 99,7889 га ріллі, із цільовим призначенням для ведення сільськогосподарського виробництва, в адміністративних межах Середняківської сільської ради Гадяцького району, строком на десять років, шляхом укладення договору оренди.

04 серпня 2014 року між ГУ Держгеокадастру у Полтавській області і ОСОБА_4 укладенодоговір оренди земельної ділянки площею 99,7889 га ріллі із цільовим призначенням для ведення сільськогосподарського виробництва в адміністративних межах Середняківської сільської ради Гадяцького району, строком на десять років.

Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Пунктом 8 договору оренди передбачено, що орендар має переважне право поновлення його нам новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у ч. 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, ст. 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у ч. ч. 1-5 ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів ст. ст. 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених ст. 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Відповідно до ст. 255 ЦК України, якщо строк встановлено для вчинення дії, вона може бути вчинена до закінчення останнього дня строку. У разі, якщо ця дія має бути вчинена в установі, то строк спливає тоді, коли у цій установі за встановленими правилами припиняються відповідні операції.

Письмові заяви та повідомлення, здані до установи зв'язку до закінчення останнього для строку, вважаються такими, що здані своєчасно.

Вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій у порушення вимог ст. ст. 212-214, 315 ЦПК України, не врахували зазначені вимоги закону, не звернули уваги на те, що п. 8 договору оренди і ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено обов'язок орендаря письмово повідомити орендодавця про намір продовжити дію договору оренди не пізніш ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, що і було зроблено позивачем шляхом письмового повідомлення відповідача(дата на заяві).

Також суди не звернули уваги на те, що ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбаченаі інша підстава поновлення договору оренди, а саме: у тому разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст.3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Зазначена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 9 вересня 2015 року у справі № 6-531цс15, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України (з подальшими змінами і доповненнями) має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Зазначені порушення процесуального закону унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, та є відповідно до ч. 2 ст. 338 ЦПК України підставою для скасування ухвалених у справі судових рішень та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 335, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а :

Касаційну скаргу ОСОБА_4 в особі представників: ОСОБА_5 та ОСОБА_6 задовольнити частково.

Рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 21 вересня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Полтавської області від 07 грудня 2016 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий М.В. Дем'яносов

Судді: Ю.Г. Іваненко

А.В.Маляренко

О.М.Ситнік

О.В.Ступак