Номер справи 623/10/17
Номер провадження 2/623/364/2017
РІШЕННЯ

іменем України

20 квітня 2017 року Ізюмський міськрайонний суд Харківської області

у складі: головуючого - судді: Бєссонової Т.Д.,

за участю секретаря Ноль С.В.

судового розпо рядника Максименка Р.С.

позивача ОСОБА_2

представника позивача за дорученням ОСОБА_3

представника ві0дповідача за довіреністю Мальцевої Г.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Ізюмі справу за позовом ОСОБА_2 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Старт», треті особи: Реєстраційна служба Ізюмської районної державної адміністрації Харківської області, Управління Держгеокадастру в Ізюмському районі Харківської області про внесення змін до договорів оренди, -

встановив:

03.01.2017 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Старт» (надалі СТОВ «Старт»), треті особи: Реєстраційна служба Ізюмської районної державної адміністрації Харківської області (надалі Реєстраційна служба Ізюмської РДА Харківської області ), Управління Держгеокадастру в Ізюмському районі Харківської області про внесення змін до договорів оренди.

Позивач зазначила, що відповідно до свідоцтв про право на спадщину за законом від 01.11.2013 року вона стала власником земельних ділянок, розташованих на території Вірнопільської сільської ради Ізюмського району, площею 6,9702 га та 2,1070 га кадастрові номери: НОМЕР_1 та НОМЕР_2, які належали її спадкодавцеві - ОСОБА_5.

Відповідно до договорів оренди землі, укладених 01.07.2007 року, СТОВ «Старт» користується зазначеними земельними ділянками на умовах оренди.

Враховуючи факт зміни власника земельної ділянки позивач ОСОБА_2 звернулася до орендатора - СТОВ «Старт» з проханням внести відповідні зміни до укладених раніше зі спадкодавцем договорів оренди землі на успадковані ОСОБА_2 земельні ділянки, вказавши розмір орендної плати у відповідності до чинного законодавства у розмірі 8%, та зменшивши строк оренди з 49 років до 5 років з часу внесення змін, а саме:

1.В преамбулі договору змінити орендодавця на належного, виклавши її в наступній редакції: «Орендодавець - ОСОБА_2, власник земельної ділянки на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, серія, номер: 1-548 та 1-552, виданий 01.11.2013 року.»;

2.П.8 Договору викласти в наступній редакції: «Договір укладено на 5 (п'ять років), який починається з часу реєстрації цієї додаткової угоди»;

3.П.9 Договору викласти у наступній редакції: «Орендна плата становить -8 % від грошової оцінки земельної ділянки, щорічно, з врахуванням коефіцієнта індексації грошової оцінки землі».

Відносно розміру орендної плати, позивач наполягала на 8% від нормативної грошової оцінки землі, так як такий розмір орендної плати в Ізюмському районі застосовується іншими орендаторами, наприклад такі умови пропонує СТОВ «Гаврилюк» (газета «Обрії Ізюмщини» від 28.10.2016 року № 44).

Позивач зазначила, що відповідачем безпідставно було відмовлено у задоволенні її заяви про внесення змін до договорів оренди, чим порушено її права.

Просить суд задовольнити позовні вимоги та стягнути з відповідача сплачені позивачем судові витрати.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_2 та представник позивача - ОСОБА_3 підтримали позовні вимоги та просили суд їх задовольнити.

Представник відповідача Мальцева Г.Ю. позовні вимоги не визнала, просила у задоволенні позову відмовити, посилаючись на те, що чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору у випадках встановлених договором або законом. Визначення розміру орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних осіб, можливе лише за згодою сторін договору. Підставою для зміни розміру орендної плати є лише випадки, що прямо передбачені умовами самого договору або нормами закону.

Згідно ст.19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років а щодо оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не може бути меншим як 7 років. Ні умовами договорів, ані нормами законів не передбачено право орендодавця на зміну умов договору оренди на тій підставі, що його перестали влаштовувати розміри орендної плати та строк договору.

Що стосується вимоги, щодо зміни сторін договору, вона виходить за межі предмету спору, так як не стосується змін умов договору.

Представник третьої особи - Реєстраційна служби Ізюмської районної державної адміністрації Харківської області в судове засідання не з»явився, надав заяву про розгляд справи у його відсутності.

Представник третьої особи - Управління Держгеокадастру в Ізюмському районі Харківської області в судове засідання не з»явився, надав заяву про розгляд справи у його відсутності.

Вислухавши позивача, представників позивача та відповідача, дослідивши обставини справи, представлені докази та надавши їм оцінку за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, суд приходить до таких висновків.

Відповідно до ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до положень ст. 10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Частиною 1 ст. 11 ЦПК України встановлено, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Відповідно до вимог ч.3 ст.10 та ч.3 ст. 60 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

За змістом ч.2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.1 ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ч.4 ст. 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюються за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

За приписом ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Відповідно ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду за наявності одночасно умов, передбачених частиною 2 статті 652 цього ж Кодексу.

Як вбачається з матеріалів справи, 14 квітня 2008 року в Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах» зареєстровано за № 80 та за № 85 договори оренди землі від 01.07.2007 року, укладені між орендарем СТОВ «Старт» з орендодавцем ОСОБА_5 щодо оренди земельних ділянок загальною площею 2,1070 га та 6,9702 га, що розташовані на території Вірнопільської сільської ради Ізюмського району Харківської області.

Вказані договори набрали чинності з моменту проведення державної реєстрації, тобто з 14 квітня 2008 року.

Позивач ОСОБА_2 є спадкоємицею всіх прав та обов'язків що належали померлому спадкодавцю ОСОБА_5 і позивачка як правонаступниця прав та обов'язків сторони по договорам звертається до суду з вимогою внесення змін до договорів, а саме щодо скорочення строку договорів (з 49 до 5 років з часу реєстрації додаткової угоди) та щодо збільшення розміру орендної плати (з 1,5% на 8% від грошової оцінки земельної ділянки), посилаючись при цьому на те, що відбулась зміна власника землі та її не влаштовує ціна плати за землю.

Пунктами 9,10 та 13 зазначених договорів передбачено, що орендна плата встановлюється 1,5% від грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата за землю переглядається щорічно в залежності від коефіцієнту індексації грошової оцінки землі. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку; підвищення цін, тарифів у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

У відповідності до п.36 договорів зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку. Згідно п.40 договорів перехід права власності на орендовані земельні ділянки до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря, не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору у випадках, встановлених договором або законом за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Статтею 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договром або законом.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (ч.1,2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з п.3 ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Як передбачено ст.23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб переглядається за згодою сторін.

Таким чином визначення розміру орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних осіб, можливо лише за згодою сторін договору. Підставою для зміни розміру орендної плати є лише випадки, що прямо передбачені умовами самого договору або нормами закону.

У відповідності до ст.631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.

Згідно статті 19 Закону україни «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Таким чином ані умови договорів, ані норми законів не передбачають випадки зміни строку дії договору на вимогу однієї зі сторін договору.

Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно за статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною другою цієї статті визначено, що договір може бути змінено або розірвано лише за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст.ст. 6 , 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Оскільки укладені договори оренди землі не містили умов про його припинення або розірвання в разі переходу права власності на земельну ділянку до іншої особи, зазначені договори залишилися чинними для позивача.

Аналіз вказаних норм дає суду підстави для висновку, що для задоволення позовних вимог не вбачається правових підстав, так як у позивача ОСОБА_2 відсутні підстави вимагати зміни умов договору за заявлено позовною взаявою, так як ані умовами договору оренди землі, ані нормами закону, на які посилається позивач ОСОБА_2, а сааме ст. 651 ЦК України, ст.30 Закону України « Про оренду землі» не передбачено зміни орендної плати за землю чи строку договору оренди у разі зміни власника землі, а тому суд дійшов висновку, про відмову позивачу у задоволенні позову в цій частині.

Що стосується внесення змін до преамбули договорів в частині зміни належного орендодавця, то вказані вимоги виходять за межі предмету спору щодо внесення змін до договорів, так як не стосується умов договору.

Питання щодо зміни орендодавця регулюється окремими нормами цивільного та земельного законодаввства щодо зміни сторони у зобов»язанні.

Керуючись статтями 10,11,209,212, 214-215,218 ЦПК України суд -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позовної заяви ОСОБА_2 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Старт», треті особи: Реєстраційна служба Ізюмської районної державної адміністрації Харківської області, Управління Держгеокадастру в Ізюмському районі Харківської області про внесення змін до договорів оренди відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської області через Ізюмський міськрайонний суд протягом 10 днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі,але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення,можуть подати апеляційні скарги протягом 10 днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Ізюмського міськрайонного суду Т.Д.Бєссонова