22-ц/775/853/2017(м)
Головуючий у 1 інстанції Подліпенець Є.О.
Суддя-доповідач Попова С.А.
П О С Т А Н О В А

І м е н е м У к р а ї н и

20 грудня 2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Донецької області в складі:

головуючого Попової С.А.,

суддів: Кочегарової Л.М., Ткаченко Т.Б.,

за участю секретаря Герасимової Г.Є.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Маріуполі апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Володарського районного суду Донецької області від 07 листопада 2017 року по цивільній справі за позовом заступника керівника Волноваської місцевої прокуратури Донецької області, що діє в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області, до Нікольської районної державної адміністрації Донецької області, ОСОБА_2 про визнання договору оренди землі та додаткової угоди недійсними,

в с т а н о в и л а:

В червні 2016 року заступник керівника Волноваської місцевої прокуратури, який діє в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області, звернувся до суду із позовом, уточнивши редакцію позовних вимог в подальшому (а.с. 92-94), у якому просив визнати недійсним договір оренди землі від 25.12.2008р. і додаткову угоду до нього від 16.12.2014р., укладені між Володарською (нині - Нікольською) районною державною адміністрацією Донецької області та ОСОБА_2, за якими орендарю надано в строкове терміном на 10 років платне користування земельну ділянку площею 75,13га з кадастровим № НОМЕР_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - сінокосіння із земель сільськогосподарського призначення Володарської (нині - Нікольської) селищної ради Володарського (нині - Нікольського) району Донецької області.

За змістом п. 5 договору оренди землі нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 75,13га становить 291027,05грн. та згідно п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем в розмірі 70 гривень за 1 рік за 1га. А за додатковою угодою від 16.12.2014р. сторони обумовили обсяг орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Позивач вважає, що порушуються інтереси держави, оскільки сторонами визначено орендну плату у довільній формі, без проведення нормативної грошової оцінки землі, яка передавалася в оренду, чим істотно занижується орендна плата за використання землі, що призводить до ненадходження коштів до бюджету.

Рішенням Володарського районного суду Донецької області від 07 листопада 2017 року позов заступника керівника Волноваської місцевої прокуратури, який діє в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області, задоволено. Визнано недійсними договір оренди землі від 25.12.2008р. укладений між Володарською районною державною адміністрацією Донецької області та ОСОБА_2, зареєстрований у Володарському районному відділі ДРФ ДП «ЦДЗК при Державному комітеті України по земельним ресурсам», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 12.01.2009р. № 15100007, а також договір про внесення змін до договору оренди землі від 25.12.2008р., укладений 16.12.2014р. між Володарською районною державною адміністрацією Донецької області та ОСОБА_2 Вирішено питання з розподілом судових втрат.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2, посилаючись на неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_3, яка підтримала доводи скарги, заперечення проти скарги представника прокуратури - Русланової Г.М., розглянувши справу відповідно до ч. 2 ст. 305 ЦПК України у відсутність повідомлених належним чином про дату і час розгляду справи відповідача ОСОБА_2, представника Нікольської районної державної адміністрації Донецької області, від яких надійшли заяви про вирішення справи у їх відсутність, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду - скасуванню, з наступних підстав.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Як встановлено судом і вбачається з матеріалів справи, 25.12.2008р. між Володарською райдержадміністрацією (в особі голови Трояна П.П.) та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 75,13га, в тому числі пасовищ поліпшених - 75,13га із земель запасу сільськогосподарського призначення Володарської селищної ради. Згідно п. 5 договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 291027,05грн. Договір укладено строком на 10 років з орендною платою 5259,10грн. за рік, цільове призначення земельної ділянки - ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.13-18). Договір укладено на підставі розпорядження голови районної державної адміністрації від 02.12.2008р. № 573 про передання ОСОБА_2 в оренду строком на 10 років вказаної земельної ділянки, яким встановлено плату за користування земельною ділянкою у розмірі 70грн. за 1 рік за 1,0га (а.с. 21). За договором від 16.12.2014р. про внесення змін до договору оренди землі від 25.12.2008р., внесено зміни до редакції п. 9 договору, згідно з яким орендна плата сплачується орендарем у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі (а.с. 24).

Волноваською місцевою прокуратурою 20.06.2017р. повідомлено Головне управління Держгеокадастру у Донецькій області про звернення прокуратури в інтересах держави до Володарського районного суду Донецької області із позовом про визнання недійсними договору оренди землі та додаткової угоди (а.с. 26-28).

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що спірний договір і додаткова угода до нього укладені без проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є обов'язковим у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності і це відноситься до істотних умов договору щодо орендної плати, відсутність якої є порушенням вимог закону, що тягне правовий наслідок у вигляді визнання такого правочину недійсним.

З таким висновком суду колегія суддів не може погодитися, виходячи з наступного.

За змістом частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу, і, зокрема, коли зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

За змістом частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин) однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Орендна плата відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Ст. 21 цього закону в редакції на грудень 2008р. визначала, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю" і не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. А в ст. 21 цього закону в редакції, що діяла на грудень 2014 року, унормовано, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). За положеннями ст. 289.1. Податкового кодексу України, діючого з 01.01.2011р. (в редакції від 02.12.2010р. № 2755-VI): для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Частиною першою статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст. 1 цього Закону).

За положеннями ст. 5 Закону України «Про оцінку земель» і ч. 3 ст. 201 Земельного кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Аналізуючи вказані норми законодавства, чинні на момент укладення договору оренди і додаткової угоди до нього, можна дійти висновку, що нормативна грошова оцінка є основою для визначення розміру орендної плати. Обов'язок зі сплати орендної плати є нормативно врегульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням.

Як встановлено з інформації відділу Держгеокадастру у Нікольському районі Донецької області від 23.05.2017р. (а.с. 23) і інформації Нікольської районної ради Донецької області від 22.05.2017р. (а.с. 25), при укладенні договору оренди земельної ділянки між Володарською (нині - Нікольською) РДА та ОСОБА_2 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, не проводилась.

Тож, зважаючи на те, що оспорюваний договір оренди землі не супроводжувався зведенням і затвердженням у встановленому законодавством порядку технічної документації з нормативної грошової оцінки землі, то такий правочин не узгоджується в повній мірі із приписами чинного законодавства, зокрема ст. 13 Закону України «Про оцінку земель».

Доводи апеляційної скарги в частині необов'язковості визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності, виходячи з нормативної грошової оцінки земель, а також в частині неістотності для умов договору факту наявності чи відсутності такої нормативної грошової оцінки земель, не є слушними з правової точки зору.

Разом з тим, питання недійсності договору внаслідок його невідповідності вимогам законодавства, про що заявлено у позові, має розглядатись в контексті визначення, чи порушене право позивача (не сторони за оспорюваним договором - відділу Держгеокадастру), як ініціатора для скасування правочину.

Звертаючись до суду із даним позовом, заступник керівника Волноваської місцевої прокуратури, виходив з того, що на момент укладення спірного договору оренди земельної ділянки в 2008 році і додаткової угоди до нього в 2014 році не було проведено нормативної грошової оцінки цих земельних ділянок і ця обставина є безумовною підставою для визнання вчинених правочинів недійсними.

З цим погодитись не можна, виходячи з наступного.

Так, згідно законодавчого регулювання нормативна грошова оцінка - конкретна вартісна характеристика, яка містить низку етапів, передбачених чинним законодавством. Зокрема, це прийняття уповноваженим органом влади рішення щодо проведення нормативної грошової оцінки земель, розробка технічної документації грошової оцінки спеціальною установою, погодження технічної документації органами влади, прийняття відповідною радою рішення про затвердження технічної документації.

Відповідно до ст. 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

У даній справі, укладенню оспорюваного правочину передувало розпорядження голови Володарської РДА від 02.12.2008р. № 573 (а.с. 21), де в п. 3 міститься вказівка на конкретне визначення орендної плати (в даному випадку - 70грн. за 1 рік за 1га).

Згідно із ст. 15 Закону України «Про оцінку земель» (в редакції на момент укладення оспорюваного павочину у грудні 2008р.) підставою для проведення нормативної грошової оцінки землі є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

За ч. 2 ст. 20 цього Закону дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки землі.

За положеннями ст. 23 вказаного Закону технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

У змісті розпорядження голови Володарської райдержадміністрації від 02.12.2008р. № 573 відсутнє рішення орендодавця щодо спонукання або зобов'язання орендаря замовити технічну документацію про нормативну грошову оцінку наданої в оренду землі.

І в подальшому, як з'ясовано, рішення в порядку ст.ст. 20, 23 цього Закону про затвердження технічної документації із встановлення нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 75,13га, яку передано в оренду відповідачу ОСОБА_2 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, не приймалися і відповідна документація не затверджувалася компетентним органом (районною радою); технічна документація територіальним Держкомземом орендареві не видавалась.

Це розпорядження голови Володарської районної державної адміністрації № 573, на підставі якого укладено оспорюваний договір оренди, на сьогодення є чинним і неоспореним у встановленому законом порядку.

В подальшому сторони оспорюваного договору вчинили дії, спрямовані на приведення зазначеного правочину у відповідність до вимог діючого закону: укладено 16.12.2014р. Договір про внесення змін до договору оренди землі від 24.12.2008р. (за текстом - додаткова угода): втілено в нову редакцію п. 9 договору вказівку, що орендна плата сплачується орендарем у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі (а.с. 24). Цей документ є також частиною технічної документації вчиненого правочину.

З'ясовано, що земельна ділянка використовується орендарем вже близько 9 років.

З моменту укладення договору оренди земельна ділянка використовується з урахуванням погодженої у його змісті (п. 4) орендодавцем (Володарською РДА) нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 75,13га - 291027,05грн., орендна плата сплачується згідно із п. 9 - всього орендна плата станом на момент його укладення становить 5259,10грн. (а.с. 14).

А з моменту укладення додаткової угоди від 16.12.2014р. орендна плата сплачується з використанням витягу № 4733 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - 446670,98грн. (а.с. 196). Цей витяг затверджений печаткою відділу Держземагентства і є частиною технічної документації, що в одному примірнику знаходиться у відповідному компетентному відділі органу державної влади.

Договір оренди землі від 25.12.2008р., як впевнилась колегія суддів з оглянутого в судовому засіданні оригіналу примірника технічної документації, зареєстрований у Володарському районному відділі ДРФ ДП «ЦДЗК при Державному комітеті України по земельним ресурсам», про що у Державному реєстрі вчинено запис від 12.01.2009 року за № 15100007.

За своєю конструкцією частина 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» включає в собі 2 субсидіарні наслідки за відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов: відмова в державній реєстрації договору оренди, а також визнання договору недійсним.

Разом з тим, визнаючи договір оренди недійсним, суд не приділив увагу піддання договору державній реєстрації без зауважень.

Як в ході розгляду справи судом першої інстанції, так і в апеляційному суді не представлено доказів висування орендарю орендодавцем в особі районної держадміністрації, впродовж всього періоду користування земельною ділянкою претензій з приводу повноти внесення орендної плати або будь-яких актів реагування з боку держави (органів Держземагенства, прокуратури) на виявлені порушення (відсутність здобутої у встановленому законом порядку технічної документації з нормативної грошової оцінки землі).

І згодом, з моменту віднесення повноважень з розпоряджень землями державної і комунальної власності до компетенції Держгеокадастру за Положенням про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 15 від 14.01.2015р., цим органом не вживались передбачені законодавством заходи, зокрема за ст. 4 п. 25-5 щодо внесення до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування клопотань приведення у відповідність із законодавством прийнятих рішень з використання земель.

Згідно із діючою на момент укладення договору оренди у грудні 2008 року ч. 2 ст. 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов'язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.

За обставинами справи встановлено, що з боку орендаря ОСОБА_2 мало місце дотримання своїх обов'язків згідно вищеокреслених положень законодавства, належне користування своїми правами щодо орендованої земельної ділянки з моменту його укладення (ст. 93 ЗК України), що не має тягнути наслідок у вигляді визнання недійсним договору оренди землі та додаткової угоди до нього, як слушно, на погляд колегії посилається відповідач в апеляційній скарзі.

Згідно із термінологією, вжитою у ст. 1 ЗУ «Про оцінку земель» № 1378-IV від 11.12.2003р. (в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору оренди в грудні 2008р.), нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

В ст. 5 цього Закону визначено різні види грошової оцінки земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення оцінки землі: нормативна (використовується, в тому числі, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності) та експертна (проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки і використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок).

Надана ж довідка прокуратури про експертну грошову оцінку від 21.08.2017р. земельної ділянки площею 75,13га, орендованої ОСОБА_2, в розмірі 3283181грн. - не є законодавчо тотожною із іншим видом оцінки, як нормативно грошова оцінка в розумінні ст.ст. 5, 13 Закону № 1378-IV, а також ч. 4 ст. 201 Земельного кодексу України (чинного в редакції на спірний період), що відрізняється порядком і цілями проведення і використання.

Таким чином, при ухваленні рішення така експерта оцінка, що зведена, до того ж, 21.08.2017р., тобто за часом - поза межами виникнення спірних відносин у 2008р. і 2014р., не може взята до уваги при вирішенні даного спору.

На підтвердження доводів позову з приводу порушення економічних прав держави позивачем не надано будь-яких доказів. Ані в суді першої інстанції, ані в апеляційному суді не доведено спричинення збитків державі майнового характеру в певному обсязі. А також не представлено і висновків перевірки, проведеної прокуратурою, на підставі яких заявлено позов.

За представленими до суду апеляційної інстанції відомостями фіскальної служби, що міститься в довідці Мангуської об'єднаної державної податкової інспекції від 07.12.201р., орендна плата за земельну ділянку загальною площею 75,13га сплачується орендарем ОСОБА_2 в повному обсязі (а.с. 189-190) і це підтверджується долученим розрахунком орендної плати (а.с. 191): за 2013р. і 2014р. орендна плата становить щорічно 6415,93грн., виходячи з грошової оцінки землі 85,397грн. за 1га, помноженої на площу 75,13га; за 21015р. - 16737,59грн., виходячи з 3% від грошової оцінки землі 557919,97грн.; за 2016р. і 2017р. - щорічно по 20085,11грн., виходячи з 3% від грошової оцінки землі 669503,96грн.

В ході апеляційного перегляду справи не встановлено обставин, які б свідчили про порушення прав держави в особі Держгеокадастру, на захист прав якого прокурором ініційований даний позов про визнання недійсним договору оренди землі.

На підставі цього колегія суддів доходить до переконання, що права позивача в особі відділу Держгеокадастру, оспорюваним правочином не порушені.

До того ж, як з'ясовано, виявлене порушення вимог ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» було усунуто одразу після ухвалення оскаржуваного рішення від 07.11.2017р. шляхом затвердження рішенням Нікольської районної ради від 14.11.2017р. нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендованої ОСОБА_2

За положеннями ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

При таких існуючих на час розгляду апеляційної скарги обставинах щодо приведення оспорюваного договору оренди землі від 25.12.2008р. і додаткової угоди до нього у відповідність до усіх вимог законодавства, ухвалення рішення про визнання недійсним договору оренди, як впевнена колегія суддів, призведе до істотного дисбалансу прав держави і громадянина, що на законних підставах використовує земельну ділянку. Саме на упередження такого дисбалансу спрямовує увагу держав-учасниць Конвенції з захисту прав людини і основоположних свобод (в т.ч. держави Україна) усталена практика Європейського Суду з прав людини.

З огляду на невстановлення факту порушення прав позивача, інтересів держави оспорюваним правочином, що не було враховано судом першої інстанції, а також приведення договору сторонами у відповідність з нормами чинного законодавства, суд апеляційної інстанції доходить до висновку, що у виниклих правовідносинах відсутні підстави для застосування такого способу захисту, як визнання правочинів недійсними з подальшим припиненням виконання зобов'язань за ними.

Враховуючи ухвалення оскаржуваного рішення внаслідок неповного з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, порушення норм матеріального права, таке рішення відповідно до ст. 376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову згідно із вищенаведеного мотивування.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376 ЦПК України, колегія суддів,

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Володарського районного суду Донецької області від 07 листопада 2017 року скасувати повністю.

В задоволенні позову заступника керівника Волноваської місцевої прокуратури Донецької області, що діє в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області, до Нікольської районної державної адміністрації Донецької області, ОСОБА_2 про визнання договору оренди землі від 25 грудня 2008 року та додаткової угоди від 16 грудня 2014 року недійсними - відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 25 грудня 2017 року.

Головуючий С.А.Попова

Судді: Л.М.Кочегарова

Т.Б.Ткаченко