АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
Унікальний № 752/2501/16-ц Головуючий в 1 інстанції - Хоменко О.Л.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 грудня 2017 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних спав Апеляційного суду міста Києва в складі:

головуючого: Желепи О.В.

суддів: Іванченка М.М., Рубан С.М.

при секретарі: Задерей І.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 20 вересня 2017 року в справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2, ОСОБА_4 про переведення прав покупця за договором купівлі-продажу та визнання права власності та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_5, третя особа: ОСОБА_4 про усунення перешкод у користуванні нежитловими приміщеннями, відшкодування збитків, -

Заслухавши доповідь судді Желепи О.В., пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів, -

В С Т А Н О В И Л А:

Позивач звернувся з позовом про переведення прав покупця за договором купівлі-продажу.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовував тим, що 13.11.2014 року між ним та відповідачем ОСОБА_4 було укладено договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 62,9 кв.м за адресою: АДРЕСА_1.

Оскільки на момент укладення договору приміщення потребувало капітального ремонту, сторони домовились, що позивач як наймач за власні кошти проведе капітальний ремонт приміщення, а вартість цього ремонту буде зараховано в рахунок плати за користування приміщенням.

Ремонтні роботи тривали до 14.02.2015 року, тому після завершення ремонту відповідач ОСОБА_4 як наймодавець на останньому аркуші договору власноручно написав: «Початок оренди з 14.02.2015 р.» та поставив свій підпис під цією фразою. Тобто сторони домовились, що орендна плата буде нараховуватись, починаючи з 14.02.2015 року.

Далі наймодавець власноручно написав: «Ремонт обошелся в 110000 гривен ровно без оренды 11 месяцев». Таким чином, сторони домовились, що сума, потрачена на ремонт, буде зарахована в рахунок орендної плати за користування приміщенням: протягом наступних 11 місяців. Тобто фактично орендна плата була проплачена по 14.01.2016 року.

Пізніше відповідач ОСОБА_4 отримав від позивача додатково 30000 грн. в якості плати за користування приміщенням, у зв'язку з чим на останньому аркуші власноручно написав: «Оренда с 14 апреля 2016 года». Тобто фактично орендна плата за договором була оплачена по 14.04.2016 року.

Проте 11.02.2016 року позивач дізнався, що 15.12.2015 року на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між відповідачами ОСОБА_4 та ОСОБА_2 зазначене нежитлове приміщення було продане відповідачу ОСОБА_2

Про цю обставину позивач дізнався, отримавши листа від адвоката Александрова В.В., в якому повідомлялося про дострокове розірвання договору оренди приміщення від 13.11.2014 року з погрозою відключення нежитлового приміщення від електричних, опалювальних та каналізаційних мереж будинку.

Так як позивач на момент укладення договору купівлі-продажу від 15.12.2015 року належно виконував свої обов'язки за договором найму, то відповідно до ст.777 ч.2 ЦК України він мав переважне право на придбання вказаного нежитлового приміщення перед відповідачем ОСОБА_2

За аналогією закону щодо продажу частки у спільній частковій власності, відповідач ОСОБА_4 мав би письмово повідомити позивача про свій намір продати спірне нежитлове приміщення і лише у разі відмови від здійснення переважного права купівлі мав право продати його іншій особі.

В зв'язку з наведеним просив перевести на нього права покупця за договором купівлі-продажу від 15.12.2015 року, укладеного між відповідачами, та визнати за ним право власності на спірне нежитлове приміщення.

Представник відповідача ОСОБА_2 подав зустрічний позов про усунення перешкод у користуванні нежитловими приміщеннями, посилаючись на те, що відповідач ОСОБА_2, як власник нежитлових приміщень, позбавлена можливості ними користуватись, так як позивач ОСОБА_3 розмістив у них магазин з продажу квітів, де разом з дружиною ОСОБА_5 здійснюють торгову діяльність, чим чинять їй перешкоди у здійсненні права власності. Звільнити приміщення в добровільному порядку відмовляються.

Просив усунути перешкоди у користуванні належним ОСОБА_2 нерухомим майном шляхом виселення ОСОБА_3 та ОСОБА_5 з нежитлових приміщень з № 1 по №3 (групи приміщень №230) в літ. А загальною площею 62,9 кв.м по АДРЕСА_1; стягнути з останніх заборгованість за спожиті житлово-комунальні послуги в сумі 43874 грн. 36 коп. та збитки (упущену вигоду) в розмірі 310726 грн., яку відповідач могла б отримати у вигляді орендної плати за договором оренди нерухомого майна б/н від 21.12.2015 року, укладеного між нею та ОСОБА_7, якби вчасно передала об'єкт оренди орендарю.

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 20.09.2017 року в задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_2, ОСОБА_4 про переведення прав покупця за договором купівлі-продажу - відмовлено.

Повернуто ОСОБА_3 сплачені ним на депозитний рахунок Голосіївського районного суду м. Києва грошові кошти в сумі 1012600 (один мільйон дванадцять тисяч шістсот) грн. згідно платіжного доручення №ОНУ848428 від 25.11.2016 року (призначення платежу: депозит по справі №752/2501/16-ц)

Зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_5, третя особа: ОСОБА_4 про усунення перешкод у користуванні нежитловими приміщеннями задоволено частково.

Зобов'язано ОСОБА_3 та ОСОБА_5 не чинити ОСОБА_2 перешкод у користуванні належним їй нерухомим майном, а саме: нежитловими приміщеннями з №1 по №3 (групи приміщень №230) в літ. А загальною площею 62, 9 кв.м по АДРЕСА_1.

Зобов'язано ОСОБА_3 та ОСОБА_5 звільнити нежитлові приміщеннями з №1 по №3 (групи приміщень №230) в літ. А загальною площею 62, 9 кв.м по АДРЕСА_1, що належать на праві власності ОСОБА_2.

В задоволенні іншої частини зустрічних позовних вимог - відмовлено.

Стягнуто солідарно з ОСОБА_3 та ОСОБА_5 на користь ОСОБА_2 судовий збір в розмірі 640 (шістсот сорок) грн.

Не погодившись з таким рішенням суду, ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу, в якій просив його скасувати в частині відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог про стягнення з ОСОБА_3 та ОСОБА_5 збитків (упущеної вигоди) та заборгованості за спожиті комунальні послуги, ухвалити нове рішення яким:

Стягнути з ОСОБА_3, ОСОБА_5 збитки (упущену вигоду) у розмірі 310726,00 (триста десять тисяч сімсот двадцять шість, 00) грн. Стягнути з ОСОБА_3, ОСОБА_5 заборгованість за спожиті комунальні послуги у сумі 43874,36 (сорок три тисячі вісімсот сімдесят чотири, 36) грн. В іншій частині рішення - залишити без змін. Судові витрати покласти на відповідача.

В скарзі посилався на те, що не може погодитися з відмовою у задоволенні зустрічного позову в оскаржуваній частині, з підстав незаконності та несправедливості. Вказував, що суд першої інстанції фактично став на сторону відповідачів, з вини яких власник зазнав реальних збитків, які полягають у поверненні авансу за оренду приміщень у сумі 49062,00 грн., крім того 18-ть місяців був позбавлений можливості одержувати щомісячну орендну плату в сумі 16 354,00 грн., при цьому відповідачі без жодних на те правових підстав протягом 18-ти місяців використовували приміщення позивачки для отримання прибутку. Висновки суду в оскаржуваній частині рішення , суперечать висновкам у задоволеній частині позову. Суд не врахував, що факт відмови звільнити приміщення не заперечується відповідачами, вбачається з первісного позову та доданих до нього письмових доказів, які містять вимоги ОСОБА_2 про звільнення приміщень (залучено до матеріалів справи), що вказує на вину відповідачів. Суд не взяв до уваги, що будучи допитаною в якості свідка, ОСОБА_5 повідомила суду, що разом з чоловіком (ОСОБА_3) у нежилих приміщеннях, які належать ОСОБА_2, організували «сімейний бізнес», а саме магазин з продажу квітів «ІНФОРМАЦІЯ_1», який належить її з чоловіком у рівних частинах, як спільне майно подружжя. Вони працюють разом з чоловіком та мають з цього прибутки на які утримують свою сім'ю, внаслідок чого вважає, що приміщення мають належати її разом з чоловіком, звільняти приміщення вони не збираються. Крім того повідомила, що її було відомо про те, що договір оренди укладений її чоловіком з ОСОБА_4 на три роки, не було посвідчено нотаріально та зареєстровано у встановленому законом порядку, але вони з чоловіком не юристи. ОСОБА_5 також підтвердила, що залучена до матеріалів справи в якості доказу, за клопотанням представника ОСОБА_2, роздруківка її персональної сторінки з соціальної Інтернет-мережі «Фейсбук» - дійсно належить її, всю інформацію стосовно розміщеного у спірних приміщеннях магазину з продажу квітів «ІНФОРМАЦІЯ_1», який вона позиціонує як «сімейний бізнес» - вона розміщувала особисто та її підтримує. Таким чином відповідачка не заперечує, що разом з чоловіком використовує приміщення позивачки для отримання прибутку, на який утримується їх сім'я, крім того вони з чоловіком усвідомлюють нікчемність договору оренди з ОСОБА_4 (третя особа) та розуміють, що приміщення належать ОСОБА_2, при цьому звільняти приміщення вони з чоловіком - не збираються, що вказує на вину відповідачів у заподіянні збитків позивачці. Суд не дав належної оцінки і показам свідків які працюють у відповідачів у магазині з продажу квітів «ІНФОРМАЦІЯ_1», який розміщений в приміщеннях позивачки. Свідки ОСОБА_8 та ОСОБА_9 повідомили суду, що з дня відкриття магазину квітів «ІНФОРМАЦІЯ_1» дійсно працюють у відповідачів, та отримують заробітну плату від ОСОБА_5 або ОСОБА_3. Таким чином свідки підтверджують факт отримання відповідачами прибутків від користування приміщеннями позивачки. Суд не врахував, що збитки позивачки, у вигляді неодержаних доходів (упущеної вигоди) - є реальними, а не абстрактними. На підтвердження понесених збитків позивачка надала суду двосторонній, реальний, оплатний та чинний Договір оренди приміщень від 21.12.2015. який сторонами не оспорювався, у судовому порядку недійсним або розірваним - не визнавався. Виконання Договору підтверджено з боку орендаря - авансовим платежем на суму 49062,00 грн., а збитки орендодавця - Мировою угодою від 26.04.2016. Обставини виконання сторонами Договору оренди від 21.12.2015 підтверджені належними та допустимими доказами, а саме Розпискою ОСОБА_2 про отримання авансового платежу у сумі 49062,00 грн. від 21.12.2015, Мировою угодою від 26.04.2016, Посвідчувальним написом ОСОБА_7 про повернення йому коштів у сумі 49062,00 грн. від 26.04.2016 на розписці ОСОБА_2 від 21.12.2015 (копії яких залучено до справи). Проте, суд безпідставно не врахував наведені обставини у вирішенні спору. Крім того, з урахуванням принципів справедливості, добросовісності та розумності відповідачі, які весь цей час безпідставно користувалися майном позивачки, зобов'язані відшкодувати позивачці вартість того, що ними було одержано у вигляді користування чужим майном, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо ж суд першої інстанції вважав, що надані докази в підтвердження реальної можливості отримання доходів (вигоди) від здавання в найм спірного майна є недостатніми, суд, для визначення суми відшкодування на користь позивачки, мав право призначити у справі економічну експертизу. Проте, суд фактично, з формальних підстав самоусунувся від того, щоб забезпечити позивачці право на реальний судовий захист і на справедливе відшкодування за рахунок відповідачів вартості того, що ними було одержано у вигляді безпідставного користування майном позивачки. Окрім вказаного, відмовивши у стягненні з відповідачів заборгованості за комунальні послуги, спожиті та несплачені відповідачами за час користування приміщеннями з 15.12.2015 до 20.09.2017 - суд, пославшись на те, що позивачка не є постачальником комунальних послуг, не врахував, що заборгованість за оплату комунальних послуг обліковується за позивачкою. Відповідачі користувалися приміщеннями без жодних правових підстав, внаслідок чого договорів з постачальниками на оплату комунальних послуг - не мали, що позбавляє постачальників правових підстав для стягнення з них заборгованості, яка обліковується за позивачкою як власником приміщень.

ОСОБА_3 подав апеляційну скаргу в якій також просив, скасувати рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 20.09.2017 р. в частині відмови в задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_2, ОСОБА_4 про переведення прав покупця за договором купівлі-продажу та визнання права власності на нежитлові приміщення та в частині задоволення позовних вимог за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_5, третя особа - ОСОБА_4, про усунення перешкод у користуванні нежитловими приміщеннями та ухвалити в цій частині нове рішення, яким задовольнити позов ОСОБА_3 до ОСОБА_2, ОСОБА_4 про переведення прав покупця за договором купівлі-продажу та визнання права власності на нежитлові приміщенням і відмовити в задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_5, третя особа - ОСОБА_4, про усунення перешкод у користуванні нежитловими приміщеннями.

В скарзі посилався на те, що суд першої інстанції дійшов до помилкового висновку, що у нього не виникло переважного права на придбання спірного нежитлового приміщення перед ОСОБА_2, оскільки на думку суду вказаний договір оренди приміщення від 13.11.2014 р. є недійсним, адже не був нотаріально посвідчений відповідно до вимог ст. 793 ЦК України. Не зважаючи на те, що договір оренди приміщення від 13.11.2014 р. не був нотаріально посвідчений, ОСОБА_3 на момент укладення договору купівлі-продажу від 15.12.2015 р. був наймачем спірного приміщення, який належно виконував свої обов'язки наймача, а тому на підставі ч. 2 ст.777 ЦК України мав переважне право на купівлю цих приміщень. Також вказував, що спірне нежитлове приміщення не відноситься до будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) в розумінні ст.ст. 793-797 ЦК України, а тому на відносини, що виникли між ОСОБА_3 та ОСОБА_4, не поширюється дія ст.ст. 793-797 ЦК України, тобто цей договір не підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість постановленого судом рішення, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга ОСОБА_3, не підлягає задоволенню, а апеляційна скарга ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою га шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

У ст.627 ЦК України закріплено принцип свободи договору, у відповідності до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Положення ст. 626 ЦК України вказують на те, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 13.11.2014 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_4 було укладено договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 62,9 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.6-9).

Відповідно до п.1.4 договору приміщення надається для здійснення торгової діяльності.

Згідно п.2.1 договору оренди приміщення надається в оренду на строк З (три) роки з моменту прийняття його за актом здачі-приймання, який є невід'ємною частиною цього договору.

Пунктом 2.2 договору оренди передбачено, що у момент підписання акта здачі - приймання наймодавець передає наймачеві ключі від приміщення.

Відповідно до п.п.3,1, 3.2 договору орендна плата за користування приміщенням складає 10000 грн. на місяць і здійснюється не пізніше 5-го числа кожного місяця.

Згідно п.3.5 договору оплата комунальних послуг здійснюється наймачем самостійно та своєчасно на підставі рахунків відповідних організацій.

На примірнику договору оренди, наданого позивачем, від імені ОСОБА_4 здійснено запис: «Початок оренди з 14.02.2015 р. Ремонт обошелся в 10000 гривен ровно без оренды 11 месяцев».

Представник відповідача ОСОБА_4 в судовому засіданні не заперечував факт здійснення зазначеного напису його довірителем, проте зважав його таким, що свідчить про наміри сторін на майбутнє, тоді як представник позивача стверджував, що сторони дійшли згоди щодо строку дії оренди з 14.02.2015 року по 14.01.2016 року та зарахування в орендну плату витрат на ремонт приміщень в сумі 110000 грн., понесених позивачем.

15.12.2015 року між відповідачами ОСОБА_4 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, згідно якого відповідач ОСОБА_4 передав, а відповідач ОСОБА_2 прийняла у власність нежитлові приміщення з №1 по №3 (групи приміщень №230) в літ.А загальною площею 62,9 кв.м по АДРЕСА_1 (а.с.42).

21.12.2015 року відповідач ОСОБА_2 уклала договір оренди нерухомого майна з ОСОБА_7, за яким зобов'язалась передати у тимчасове користування останньому нежитлові приміщення з №1 по №3 (групи приміщень №230) в літ. А загальною площею 62,9 кв.м по АДРЕСА_1 (а.с.56-59).

26.04.2016 року за мировою угодою, укладеною між ОСОБА_2 та ОСОБА_7 внесено зміни до договору оренди нерухомого майна від 21.12.2015 року (а.с.62).

04.02.2016 року відповідач ОСОБА_2, повідомила позивача про перехід до неї права власності на спірні нежитлові приміщення, розірвання договору оренди та вимагала звільнити приміщення протягом трьох календарних днів з дня отримання повідомлення та протягом семи днів сплатити заборгованість по орендній платі та комунальним платежам (а.с.68).

Також 04.02.2016 року відповідач ОСОБА_2 повідомила позивача про початок ремонту належного їй на праві власності нежитлового приміщення та його відключення від електричних, опалювальних та каналізаційних мереж будинку та попередила про демонтаж обладнання у випадку, якщо приміщення не буде звільнене, та при тримання майна та обладнання, що знаходиться у приміщенні до повного погашення заборгованості (а.с.69).

Вказані повідомлення були отримані позивачем 11.02.2016 року, про що свідчить копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с.71).

Свідки ОСОБА_10 і ОСОБА_11, показали, що наприкінці грудня 2015 року разом з ОСОБА_2 оглядали приміщення за адресою: АДРЕСА_1, яке вона хотіла придбати. На той момент в приміщенні знаходився магазин квітів. Їх зустрів власник приміщення ОСОБА_4, який пообіцяв, що протягом місяця вирішить питання з орендаторами щодо звільнення приміщення. В подальшому було оформлено договір купівлі-продажу приміщення, проте орендатори його так і не звільнили.

Свідки ОСОБА_9 та ОСОБА_8 показали, що працюють у ФОП ОСОБА_3, який тримає магазин квітів в приміщенні за адресою: АДРЕСА_1.

Свідок ОСОБА_5 показала, що її чоловікові належить магазин квітів, що знаходиться в приміщенні за адресою: АДРЕСА_1. Продаж квітів - є їх з позивачем сімейним бізнесом, яким вони займаються по теперішній час.

Відповідно до ст.759 ч.1 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ст.762 ч.1 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Ст.777 ч.2 ЦК України передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до ст.793 ч.2 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Ст.794 ЦК України передбачено, що право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно ст.215 ч.ч.1,2 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою ст.203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Відповідно до ст.216 ч.1 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Згідно ст.220 ч.1 ЦК України у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до ст. 316 ч.1 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно ст.317 ч.1 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Відповідно до ст.319 ч.ч. 1,2 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Згідно ст.321 ч.ч.1,2 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Ст.391 ЦК України передбачене право власника майна вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Судом встановлено, що за договором оренди від 13.11.2014 року, укладеним з відповідачем ОСОБА_4, позивач отримав у тимчасове користування нежитлове приміщення загальною площею 62,9 кв.м за адресою: АДРЕСА_1, в якому розмістив магазин квітів та здійснював торгову діяльність разом з дружиною ОСОБА_5

Заперечення представника відповідача ОСОБА_4 з приводу відсутності акту здачі-приймання приміщення, як підстави вважати договір оренди не укладеним, суд до уваги не бере, оскільки фактично приміщення було передане позивачу разом з ключами від нього, чого не заперечували сторони.

Про те, що позивач добросовісно виконував обов'язки наймача за договором оренди в частині сплати орендної плати та комунальних платежів, свідчать запис відповідача ОСОБА_4 у примірнику договору позивача про початок дії договору оренди з 14.02.2015 року та про зарахування коштів, вкладених позивачем у ремонт приміщення, в рахунок орендної плати за наступних 11 місяців, а також довідки ТОВ «ТЕПЛОПОСТАЧСЕРВІС» від 15.12.2015 року про відсутність заборгованості станом на 15.12.2015 року за централізоване опалення га централізоване постачання гарячої води по спірному нежитловому приміщенню (а.с.65), ТОВ «ЛІКО-ЖИТЛОСЕРВІС» від 14.12.2015 року про сплату в повному обсязі житлово-комунальних послуг по спірному нежитловому приміщенню та відсутність заборгованості станом на 30.11.2015 року (а.с.90), платіжні доручення на оплату комунальних послуг №244 від 20.10.2015 року, №239 від 16.09.2015 року (а.с.115,118).

Разом з тим, при укладенні договору оренди від 13.11.2014 року сторонами не дотримано вимоги ст. 793 ЦК України щодо його обов'язкового нотаріального посвідчення, так як договір укладався на строк три роки, що тягне за собою його недійсність.

Так, згідно приписів ст.215 ч.2, ст.220 ч.1 ЦК України договір оренди нежитлового приміщення від 13.11.2014 року є нікчемним та відповідно до ст.216 ЦК України не створює юридичних наслідків.

За таких обставин суд встановив, що переважне право на придбання спірного нежитлового приміщення перед відповідачем ОСОБА_2 у позивача не виникло.

Відмовляючи ОСОБА_3 в задоволенні позовних вимог, суд вважав за необхідне повернути останньому внесені ним на депозитний рахунок Голосіївського районного суду м. Києва грошові кошти в сумі 1012600 грн.

Вищенаведені обставини справи, які суд вважав встановленими є доведеними, висновок суду про безпідставність позову ОСОБА_3 відповідає цим обставинам та вимогам закону.

Доводи апеляційної скарги з приводу того, що спірні приміщення не є капітальними спорудами, а тому відносно них не передбачена законом нотаріальна форма є недоведеними та спростовуються наявними в справі договорами, з яких вбачається що спірні приміщення є нежитловими, щодо них укладено договір купівлі-продажу, який посвідчений нотаріально, який недійсним не визнаний, відповідно нотаріусом були перевірені правовстановлюючі документи на спірні приміщення та встановлено їх належність до нерухомого майна, щодо якого законом передбачена нотаріальна форма для відчуження, в тому числі і для передачі в оренду.

Посилання представником позивача на виконання договору найму його сторонами, не спростовують висновків суду з приводу того, що договір є нікчемним, через недотримання його форми, передбаченої законом. Висновок суду про те, що такий договір не може породжувати правових наслідків для його сторін повністю узгоджується з наведеними судом нормами матеріального права, а тому суд дійшов вірного висновку, що нікчемний договір не може породжувати жодних прав для позивача в тому числі і переважного права для придбання орендованих приміщень.

Доводи скарги ОСОБА_3 з приводу зустрічних вимог є похідними від наявності підстав для задоволення його позову, а тому не приймаються колегією суддів, з огляду на висновок про правомірну відмову в задоволенні вимог про переведення прав покупця.

Щодо зустрічних позовних вимог, то судом встановлено, що відповідач ОСОБА_2 15.12.2015 року придбала у відповідача ОСОБА_4 нежитлові приміщення з №1 по №3 (групи приміщень №230) в літ. А загальною площею 62,9 кв.м по АДРЕСА_1, набувши на них право власності у встановленому законом порядку.

Враховуючи, що ОСОБА_3 та ОСОБА_5 після переходу права власності на спірні нежитлові приміщення до ОСОБА_2 продовжують в них перебувати та використовують їх для своєї діяльності без належних правових підстав, суд вважав, що права відповідача ОСОБА_2 порушені та підлягають захисту шляхом усунення перешкод у користуванні власністю.

З огляду на те, що виселення осіб з нежитлових приміщень законом не передбачено, суд вважав за необхідне зобов'язати ОСОБА_3 та ОСОБА_5 звільнити належні ОСОБА_2 нежитлові приміщення та не чинити їй перешкод в користуванні ними.

Вказані обставини також судом встановлені вірно, є доведеними. Висновок суду про порушення відповідачами прав ОСОБА_2 відповідає цим обставинам та вимогам закону.

Суд також вірно встановив , що порушення прав позивача тривало з часу повідомлення новим власником відповідачів про їх обов'язок звільнити приміщення до розгляду справи районним судом.

Разом з тим висновок суду про недоведеність позивачем за зустрічним позовом спричинення їй збитків, у виді не отриманого доходу з лютого 2016 року до вересня 2017 року повністю спростовується наявними в справі доказами.

Суд першої інстанції відмовляючи в задоволенні цих вимог не врахував, що під час укладення договору купівлі-продажу покупця не було повідомлено про наявність спорів, прав третіх осіб або договорів оренди зазначених приміщень, що вбачається з п.1.4., 1.5. Договору.

Після повідомлення відповідачів, про право власності на спірні приміщення, останні просили ОСОБА_2 надати їм час на звільнення приміщень до 01.02.2016, посилаючись на необхідність закінчити ремонт у іншому приміщенні, обраному для переїзду. ОСОБА_2 порадившись з ОСОБА_4, який запевнив у порядності названих осіб, погодилась надати відповідачам час для звільнення приміщення до 01.02.2016.

Вказані обставини підтверджені поясненнями сторін та свідків, допитаних судом.

Будучи впевненою у звільнені відповідачами приміщень - 01.02.2016. ОСОБА_2 уклала з ФОП ОСОБА_7 Договір оренди нерухомого майна № б/н від 21.12.2015, за яким передала нежитлові приміщення з №1 по №3 (групи приміщень №230) в літ. А, загальною площею 62,9 кв.м, по АДРЕСА_1, в орендне користування з 08.02.2016 по 01.12.2018 (копію залучено до справи) на наступних умовах, а саме:

Згідно п. 5.1. Договору, розмір орендної плати за користування приміщеннями за один місяць становить 16354.00 грн. (шістнадцять тисяч триста п'ятдесят чотири,00) грн., що у перерахунку складає 260 грн. за 1 (один) кв.м. на місяць.

Згідно п. 5.2. та п. 3.1.1. Договору, до підписання договору оренди, Орендар/ОСОБА_7 зобов'язаний передати орендодавцю/ОСОБА_2 авансом орендну плату за лютий та березень 2016, а також за останній місяць обумовленої оренди на загальну суму 49062.00 (сорок дев'ять тисяч шістдесят дві,00) гривень. Факт виконання зазначених зобов'язань, а саме отримання ОСОБА_2 коштів від ОСОБА_7 у сумі 49062,00 грн. - підтверджується Розпискою ОСОБА_2 , яка долучена до справи.

За умовами п. 3.1.1. Договору ОСОБА_2 зобов'язана передати об'єкт оренди орендарю по акту прийому-передачі - 08.02.2016, саме з вказаного дня розраховувалася та справлялася орендна плата за користування приміщеннями.

відповідачі приміщення - не звільнили, та повідомили про звільнення приміщень вже після 08 березня 2016, обіцяючи сплатити за місяць користування 15000,00 грн. ОСОБА_2 не могла погодитися з пропозицією відповідачів та вимагала негайного звільнення приміщень, оскільки авансом отримала від ОСОБА_7 орендну плату у сумі 49062,00 грн., внаслідок чого була зобов'язана передати приміщення не пізніше 08 лютого 2016 року.

або згідно п. 6.2. Договору сплачувати ОРЕНДАРЮ неустойку у розмірі 0,5% від місячного розміру орендної плати за кожний день прострочення.

Суд також не врахував, що ОСОБА_2 направила відповідачам письмові Повідомлення від 04.02.2016 у яких вимагала звільнити приміщення протягом трьох календарних днів з дня отримання повідомлень, а заборгованість по комунальним платежам погасити протягом семи календарних днів, крім того повідомляла, що на четвертий календарний день приміщення будуть відключені обслуговуючою організацією від електричних, опалювальних та каналізаційних мереж будинку (копії залучено до справи).

Суд, встановивши, що відповідачі законні вимоги про звільнення приміщень - не виконали, безпідставно не врахував, що ОСОБА_2, як власник спірних приміщень, через незаконні дії відповідачів не отримало прибуток у виді орендної плати, яка була передбачена реальним договором, за яким була проведена передплата.

Факт неможливості отримання прибутку, через протиправні дії відповідачів, щодо не звільнення приміщень на вимогу нового власника, підтверджений також мировою угодою, за умовами якої сторони змінили п. 3.1.1. та п. 5.2. Договору, щодо строку передачі об'єкту оренди та внесення орендарем авансових платежів у день фактичної передачі об'єкту оренди по акту, а ОСОБА_2 була змушена повернути отриману авансом орендну плату за лютий та березень 2016, а також за останній місяць обумовленої оренди на загальну суму 49062,00 грн., в іншій частині Договір залишили без змін. Факт повернення коштів ОСОБА_7 у сумі 49062.00 грн. - підтверджується посвідчувальним написом ОСОБА_7 від 26.04.2016 на розписці ОСОБА_2

З вини відповідачів, позивачці завдано реальних збитків які полягають у поверненні отриманих авансом 49062,00 грн. (в тому числі 16 354,00 грн. за останній місяць договору оренди), а також неотриманні щомісячної орендної плати за користування приміщеннями, яку позивачка могла б реально одержати за весь час розгляду справи судом, за Договором оренди нерухомого майна № б/н від 21.12.2015 у розмірі 16 354,00 грн. на місяць, починаючи з 08.02.2016. станом на 20.09.2017розмір збитків складає: 294372,00 грн. (16 354,00 грн. х 18 місяців), що у сукупності становить 310726,00 грн. (294372,00 за вісімнадцять місяців + 16 354,00 за останній місяць оренди, які позивачка була змушена повернути орендареві 26.04.2016).

Збитками у даному випадку, згідно п. 2 ч. 2 ст. 22 ЦК України, є доходи, які позивачки могла б реально одержувати щомісячно за Договором оренди нерухомого майна від 21.12.2015, при передачі приміщень в оренду ОСОБА_7, якби її право не було порушене з вини відповідачів (упущена вигода), що дає правові підстави для їх стягнення на користь позивачки.

Суд першої інстанції не дав належної оцінки вищенаведеним доказам, та безпідставно не стягнув вказану суму на підставі ст. 22 ЦК України.

При цьому колегія не може врахувати доводи представника ОСОБА_3 з приводу того, що орендна плата, про яку домовилась ОСОБА_2 з ОСОБА_7 є вищою ніж звичайні тарифи , щодо оренди подібних приміщень, так як позивачка надала суду докази, які підтверджують реальну передачу нею приміщень в оренду саме за такою ціною, а орендні відносини, щодо розміру плати регулюються в першу чергу домовленістю між сторонами.

Також апеляційним судом встановлено, що станом на дату розгляду справи районним судом, відповідачі не сплатили заборгованість за комунальні послуги в сумі 1755 грн. 74 коп.

Відповідачка під час розгляду справи в апеляційному суді оплатила заборгованість в сумі 384 грн. 54 коп. перед ТОВ "Ліко Житло-сервіс" та 1121 грн. 23 коп. перед ПАТ "Київводоканал", про що надала суду квитанції, що теж є її реальними збитками завданими неправомірними діями відповідачів, щодо неправомірного користування її власністю .

Суд першої інстанції не повно встановив обставини справи в цій частині та безпідставно не задовольнив вимоги про стягнення збитків на суму 312 231 грн. 77 коп., до якої входить не отриманий прибуток від оренди приміщень та сплачені реально позивачем ОСОБА_2 комунальні платежі за період користування приміщеннями відповідачами.

Так, як судом було встановлено, що неправомірні дії вчинялись обома відповідачами, які спільно здійснювали підприємницьку діяльність у власності іншої особи, маючи рівні права на доходи від такої неправомірної діяльності, як подружжя, вказані збитки вони повинні відшкодувати в рівних частках.

Крім того, керуючись ст. 88 ЦПК України з відповідачів також на користь позивача підлягає стягненню судовий збір в сумі 3900 грн.60 коп.

З огляду на вищевикладене та вимоги ст. 309 ЦПК України, колегія дійшла висновку, що рішення суду в частині відмови в задоволенні зустрічних вимог про стягнення збитків ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, які полягали в неналежній оцінці доказів, а тому підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення цих позовних вимог.

В частині вирішення основного позову рішення ухвалено без таких порушень за повно встановлених обставин, а тому не може бути скасовано, відповідно до вимог ст. 308 ЦПК України.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 88, 303, 307, 308, 309, 316 ЦПК України, колегія суддів, -

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 відхилити.

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 20 вересня 2017 року в частині вирішення зустрічних вимог ОСОБА_2 про відшкодування збитків скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення, яким вимоги ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_5, третя особа: ОСОБА_4 про відшкодування збитків задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_3, ОСОБА_5 на користь ОСОБА_2 збитки в сумі 312 231 грн. 77 коп., судовий збір в сумі 3900 грн. 60 коп. за подачу апеляційної скарги, а всього 316 132 грн. 37 коп. в рівних частках з кожного.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення, однак може бути оскаржене до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом 20-ти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий Судді: